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目 录
第一章 总 论....................................................... 1
第一节 概述 ..................................................... 1
第二节 可行性研究编制单位 ....................................... 2
第三节 可行性研究的依据和范围 ................................... 3
第四节 简要的研究结论 ........................................... 4
第二章 项目背景和建设必要性........................................ 7
第一节 项目提出的背景 ........................................... 7
第二节 项目建设的必要性 ........................ 错误！未定义书签。
第三章 市场分析................................... 错误！未定义书签。
第四章 项目选址及建设条件......................................... 16
第一节 项目选址 ................................................ 16
第二节 建设条件 ................................................ 17
第五章 项目建设内容及规模......................................... 21
第六章 项目建设方案............................................... 22
第一节 总体规划方案 ............................................ 22
第二节 总图运输 ................................ 错误！未定义书签。
第三节 土建工程 ................................ 错误！未定义书签。
第四节 设备选型 ................................ 错误！未定义书签。
第五节 公用工程 ................................ 错误！未定义书签。
第六节 通讯信息系统 ............................ 错误！未定义书签。
第七章 环境保护评价与安全卫生..................................... 23
第八章 劳动安全卫生与消防......................................... 32
第一节 劳动安全卫生 ............................................ 32
第二节 消防 .................................................... 34
第九章 节能、节水措施............................................. 36
第一节 节能 .................................................... 36
第二节 节水 .................................................... 37
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第十章 项目组织及运营............................................. 39
第十一章 项目实施进度............................................. 41
第十二章 项目招标方案............................................. 43
第十三章 投资估算与资金筹措....................................... 46
第十四章 财务分析................................................. 49
第十五章 社会效益分析............................................. 57 第十六章
结论..................................................... 58
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第一章 总 论
第一节 概述
一、项目名称
XX建材装饰城建设项目
二、项目承办单位
山东XX有限公司
三、项目负责人
法人代表：
联 系 人：
联系电话：
四、拟建地址
XX县东外环以东
五、项目承办单位简介
山东XX有限公司前身为XX县信和铝材有限公司（96年建成），企业前身主要从事铝型材及铝镁合金压铸件的生产及销售，有着丰富的经营销售经验。公司于2003更名为现在的山东XX有限公司，山东XX有限公司是以生产铝合金工业及建筑型材、铝棒、合金压铸件为主的民营企业，现有员工460余人，其中工程技术人员190人。本科学历及大专学历的45人，占总人数的10%，中专学历的256人，占总人数的56%，高中学历人数130人，占总人数的28%。
公司占地11万平方米，资产总值1.2亿元，年产量达到2.8万吨，产值5亿元，利税1500多万元。本公司的铝压铸年生产能力现为2000T，通过近几年公司的跨越式发展，现已成为山东省同行业前5名的优势企业。20xx年12月“新大地牌”铝合金建筑型
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材被国家质量技术监督总局和山东名推委授予“国家免检”和“山东名牌”。20xx年2月份“新大地牌”建筑型材再次通过国家质量技术监督总局复审，被山东省技术质量监督局和山东名推委员授予“山东名牌”。
山东XX有限公司坚持以市场为导向，对营销活动进行全方位精心策划，建立了以鲁、晋、豫、沪、川随着与市场经济的接轨，企业把树品牌、拓市场、扩规模、增效大中城市为中心，遍布全国30多个省、市、自治区的稳定营销网络。新产品的开发促进了新产品的销售，公司新产品营销网络已逐步建立，现与北京、上海、大连、烟台、威海、郑州、广东等地签订了代理合作协议，新产品市场需求量大，有广阔的市场前景。
公司十分强调新技术乃至核心技术的拥有，每年投入大量资金用于技术研发和技改项目，并与专业科研机构横向合作与攻关。20xx年12月压铸厂被聊城市科学技术局评为“高新技术创新型企业”。
公司致力于更好的为客户服务，秉承传统，力求创新，凭借全国最大的电解铝生产基地的优势和先进的设备，、优秀的技术开发能力，保障客户的订单得以及时、保质、足额的供配。新大地人以“用户在我心中，质量在我手中”为宗旨，期望与各界同仁协手合作，共同发展！
六、法定代表人简介
宋晓雷，汉族，出生于19xx年4月，现任山东XX有限公司董事长，XX县工商联副主席，曾获聊城市十佳青年荣誉称号，聊城市优秀青年企业家称号，被评为20xx年度山东优秀经营管理者。
第二节 可行性研究编制单位
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一、编制单位名称
山东纬剑工程设计有限公司
二、工程咨询资质证书编号
工咨甲11820060018
三、资格等级
甲级
四、发证单位
国家发展和改革委员会
五、法定代表人
蔡剑
第三节 可行性研究的依据和范围
一、可行性研究的依据
1、原国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
2、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3、国家计委《关于农产品批发市场专项工程的实施意见》；
4、《XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划》；
5、《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》；
6、投资项目可行性研究指南；
7、项目承办单位提供的有关数据、资料；
8、莘县广通物流有限公司委托北京世纪大华咨询有限公司编制可行性研究报告的委托合同。
二、可行性研究的范围
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1、项目的背景和建设必要性
2、项目选址及建设条件
3、项目建设规模及建设方案
4、环境保护与安全卫生
5、项目组织及运营
6、项目进度计划
7、项目招标方案
8、节水节能措施
9、投资估算及资金筹措
10、财务分析
11、社会效益分析
12、结论
第四节 简要的研究结论
一、项目概况
1、项目名称：XX建材装饰城建设项目
2、建设性质：新建
3、建设地点：
二、项目主要建设内容
项目占地417亩，总建设面积206800平方米。
本项目建材装饰城分商贸经营区和配套服务区，其中商贸经营区建筑面积180000平方米，主要以铝型材、木地板、汽车配件及毛巾织品等产品经营为主；配套服务区建筑面积26800平方米，包括汽车修理厂、加油站、酒店及物流配货区等。
三、项目实施进度
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计划于20xx年7月份着手项目前期手续的办理，至20xx年7月项目完成，实现商户入驻。
四、投资估算与筹措
项目总投资36000万元，其中土地费用4170万元，工程费26250.8万元，前期费用1176.2万元，建设单位管理费474万元，预备费1395万元，销售策划费用1374万元，铺底流动资金1500万元。
本项目所需的所有资金全部由承办单位自筹解决。
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第五节 主要技术经济指标
主要技术经济指标见下表
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第二章 项目背景和建设必要性
第一节 项目提出的背景
一、我国建材业及建材装饰专业市场发展背景
1、建材装饰市场现状
据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止20xx年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。
近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年，平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。
建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装潢材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。
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2、建材市场形成的特点和问题
（1）建材企业后向一体化发展趋势 近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之
一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。
（2）渠道商介入生产领域
虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。
（3）资源向优势企业集中
在家居行业市场火暴的时候，建材装饰城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。
（4）资本给予更多关注
风险投资是20xx年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在20xx年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高
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档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。
（5）出口保护越来越少
涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策20xx年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。
（6）跨界招募专业人才
建材业是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。
（7）专利意识有所升级
随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY”曾一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！
（8）品牌建设备受重视
5年以前，建材广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。
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如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。
3、中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显
中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。
中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。
4、建材装饰业消费创新呈现新趋势
宏观经济紧缩、房贷政策收紧的20xx年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——20xx年将在全国60家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项
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目是“家装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲臵等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。
5、商业模式下，建材市场投资的困境 动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。
6、XX县及周边建材装饰专业市场现状
XX县作为鲁西工业强县，大力发展铝电、制药、纺织、味精、板材等优势产业，促进了当地经济的发展。铝制品深加工的产品各种铝型材、铝塑板已成为建材市场举足轻重的产品，作为“铝城”的XX县涌现出大批铝型材等建筑材料生产厂家；木地板行业也是XX县工业中的重要支柱之一，当地各种生产厂家几十家，年产木地板2000万平方米，已成为山东省重要的木地板生产基地。
虽然XX县在铝型材、木地板等建筑装饰方面的生产优势，但当地目前不存在大型的建材装饰市场，主要是一些分散的建筑门市，不利于当地铝型材、木地板的对外输出；由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。周边的具有规模化建材装饰市场只有聊城香江光彩大市场，由于香江市场是综合性的商贸市场，建筑装饰材料只作
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为其中的一部分，也无法形成集聚效应，对于XX县的铝型材、木地板的工业带动不大。
鉴于当地的实际情况，XX县亟待专业化的建材装饰市场的出现。
7、XX县运输支撑条件
XX县毗邻京九、京沪、济馆高速路等交通动脉，105国道和804省道在此交汇，县乡公路四通八达；距济南国际机场100公里，济聊馆高速公路与之相连（约40分钟车程）；距青岛300公里（约4个小时车程）；至首都北京420公里（约6个小时车程）；聊城火车站是京九线上十二大站之一，铁路编组站为京九沿线四大编组站之一，青岛海关在聊城设有办事处，茌平距聊城仅有20分钟的车程，交通便利，地理位臵优越。良好的交通运输条件，有利于以本项目建材装饰城为物流据点开展低成本、高效率地开展服务，从而保证建材装饰城的物流运输的通畅。
二、项目建设的意义
1、推进当地建材专业市场的健康发展
项目的建设和运营是茌平现代建材装饰专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为XX县建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材装饰专业市场提供积极的发展契机和实践空间；有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进当地品牌建材装饰产品市场的发展；降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射。
2、培养和造就XX县以信息化，大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心
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XX建材装饰城的建设将大大促进XX县引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与使用方式，让先进的建材大宗运营企业以其成熟而规范的服务运作为XX县建材专业服务发展提供良好的范例与榜样。本项目的建设将以如下方式进行提升和改善策略：
A．消费环境明显改善：高档的物业设施，空调、保安、自动扶梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。
B．集中先进的品牌展示系统：以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。
C．先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系；统一广告、统一促销；统一市场拓展和团购，深度服务市场；统一售后服务，提升市场品牌。
D．提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化管理模式。
E．超大经营规模仓储管理，包容建材专卖店、品牌展示、建材超市等多形态的配送。
F．跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。
为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。
三、项目建设的必要性
1、引导和转化XX县及带动周边潜在建材市场需求
商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。本项目的投资将集中当地建材专业的优势要素，
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力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。其核心的便捷的交通条件，使得项目在承接省会经济圈的经济发展机遇，对聊城、济南、德州等周边城市的建材市场有独特的辐射优势。
随着聊城市整体经济的发展和城市首位度的提升，必将促进物流需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
2、有效推动建材行业经济，服务XX县工业立市目标
对于XX县这样一个工业强县，建设商贸物流业对当地经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：
（1）培育新的经济增长点
工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进XX县自身建材行业的经济发展，促进XX县现代服务业的进程，是XX县工业经济发展的重要支撑条件。
（2）创造经济发展的环境
XX建材装饰城项目的建设，将创造以建材装饰城为中心的良好的区域内产业布局与发展环境；为区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从XX县当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展虽然领先于周边内的其他县市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边省份的中心城市相比较，其经济实力尚待加强。
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在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使XX县在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的经济体，将更好的服务“工业立市”发展目标，增强城市经济辐射能力。
从以上分析可以看出，山东XX有限公司审时度势地提出本项目XX建材装饰城的建设是必要的，对于当地经济的发展也是有重要意义的。
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第四章 项目选址及建设条件
第一节 项目选址
茌平，位于山东省西部，为聊城市所辖。地处北纬36°22′～36°45′和东经115°54′～116°24′之间。东邻齐河县（属德州市），西靠东昌府区、临清市，南接东阿县、东昌府区，北连高唐县。东西46.30公里，南北43.50公里，总面积1119.68平方公里。20xx年底，县辖6镇、8乡、两个街道办事处，总人口576499人。居民以汉族为主，占99.64%。
拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前，贵阳市正在创建“文明卫生城市”，但是市场的不规范在很大程度上影响了贵阳的市容市貌，特别是建材业。因为贵阳城市建设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大。贵阳体育路建材市场，是贵阳最早的建材市场，最初是以自发的形式逐步形成的传统建材市场。现从事建材经营的就达上千家，但都各自为政。由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。虽然近几年来在该片区新建了双龙洁具和贵久建材城等专业建材市场，但都由于其经营产品单一，多以陶瓷洁具为主，而阻碍了其自身的发展。
一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力。
另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。某某建材城本着
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“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。这种市场建成将有利于增强产业集约化。建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高贵阳的知名度，更有助于推动贵阳经济的发展。所以在贵阳市建设一个建材大市场是有必要的。
XX县地处山东西部，山东、河南、河北三省交界处，。北与冠县、东昌府区相连，东和阳谷县以金线河为界，南与河南省濮阳市接壤，西与河北省邯郸市毗邻，是中国优秀旅游城市—“江北水城”聊城市内面积最大、人口最多的县份。并且莘县农业基础雄厚，自然资源丰富，工业发展较快，急需把工业制成品和农产品的优势转化为商品优势，而且莘县东依京九铁路，北靠济邯铁路、济聊馆高速公路，临商、蒙馆、临观、齐南省道穿越县境，拟建的德商高速公路从莘县境内穿过，交通便利。
本项目地址位于莘县东环南段路东，周围条件较好，场地能满足设计要求。
第二节 建设条件
一、自然条件
1、地形
XX县位于黄河下游鲁西平原，西南距聊城35公里.因黄河多次在境内的改道中冲积，形成微度起伏的岗、坡、洼相间地貌，属黄河冲积平原，茌平地势以黄河流向，自西向东北倾斜，最高点海拔
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35米，最低处海拔26.5米，平均坡 聊1/15000，土壤深厚，沙黏相间，地质较均匀。19xx年，土地普查，总面积167.5万亩，其中耕地121.6万亩，占总面积的72.6%，人均2.26亩，高于全省人平均土地水平。地貌特征分为九种类型，即:河滩高地，新决口扇形地，高坡地，平坡地，洼坡地，浅平坡地，沙岗地，河质河槽地和碟形洼地。
2、水文
茌平境内有徒骇河，马颊河，赵牛河，管氏河，冯氏河，四新河，茌新河，茌中河，西新河，老徒骇河，七里河，德王河，小运河及普济沟。位地形均为西南东北流向。据《中国江河水系图》标准，徒骇河，马颊河为海河水系。其余属支流。西新河，老徒骇河，茌新河，茌中河在境内直入徒骇河;七里河在高唐入徒骇河;管氏河，四新河在禹城县境内入担救河，德王河在境内西北隅出境入马颊河。境内河流主要承担上游和境内径流排水，流量达4亿立方米。徒骇河，赵牛河，管氏河，七里河，冯氏河建有拦河闸。可拦蓄雨水和黄水，用于灌溉，其他河流汛过干涸。
3、资源
茌平自古至今，生物资源丰富，境内有经济价值的生物资源有700余种，现存有价值较高的动，植物资源主要有: 动物资源(不含家畜，家禽)兽类有:狐狸，黄鼠狼，狸，獾，刺猬，野兔，蝙蝠等;禽类有:喜鹊，灰喜鹊，鹌鹑，麻雀，乌鸦，猫头鹰，布谷鸟，燕子，食蚁鸟，山雀，白眼等;鱼类有:鲤鱼，鲫鱼，白鲢鱼，草鱼，鳝鱼，鲫花鱼，鲶鱼，黄介鱼，泥鳅等;虫类有:蚯蚓，螳螂，蜘蛛，蜜蜂，蝈蝈，蝉等。杜郎口一带有黑蛇可入药。 植物资源(不含农作物)乔木类有:毛白杨，杂交杨，刺槐，国槐，臭椿，香椿，柏，
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桑，棘等;灌木类有:紫稳槐，怪槐，杞柳，红荆条，白柳等;果树类有苹果梨，杏，桃，椹子，山楂等。
二、经济概况
XX县经济发展速度快，效益高，城乡面貌发生了很大的变化，人民生活大大提高。经济繁荣，社会进步，政通人和，百业俱兴。以20家龙头企业，带动了实施"亿元企业"提升工程，由20 家亿元企业已扩大到30家，形成了"亿元企业"族群。其中，国家名牌企业4个，省级名牌企业8个。20xx年来，全县总产值达到77亿元，总收入达到6.45亿元，财政收入2.4亿元，在全市名列前茅。 "十一五"期间，XX县委，县政府以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，以科学发展观统帅全局，实施工业强县，加速城镇化进程，服务业崛起和新农村建设四大战略，实现进入全省30强县，全国百强县，撤县设市三大目标，努力建成全国卫生城，全国园林城，环境模范县。一是突出发展主题，增强县域综合实力。二是转变经济增长方式，推动经济社会步入科学发展的新轨道。三是推动城乡区域协调发展，实现共同进步。四是推进改革开放，增强经济发展活动。五是高度重视社会事业发展，构建和谐社会。
三、历史人文
悠久的历史，灿烂的文化，给茌平大地留下了众多的文化遗址，使茌平的历史文化和地理文化，彪炳于世。茌平大地处在黄河中下游冲积平原，四五千年的历史。茌平人民勤劳智慧，从原始的捕鱼，打猎到文明时代的酿酒，农牧，饱尝了大自然的风雪雨露，熟知茌平地理宝藏，便知茌平酒泉。《XX县制》记载，茌山有三中，取之酿酒，甘美异常。历代所引四方游客，官吏，文人，诗家，墨客，偿酒赋诗，大作成章。清朝翰林王曰高有诗曰:“甘泉自昔慕如渑，今得茌巅胜事增，饶有中山千日醉，讵疑北壑万层冰。”大诗人张
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金译诗云:“有人谁不爱春泉，况是警林夕照天。漫然玉壶无处天，曲生风味在茌巅。”
六、配套设施条件
1、供水
莘县地下水资源丰富，城区供水已基本实现自来水化。农村居民用水和农灌用水多采自地下水。本项目拟选建址距离县城较近，经与当地有关部门协商，由县自来水公司负责从城区供水主管网接管至场区界外，建址内供水管网建设由建设单位根据需要建设。
2、供电
莘县电力供应充足，供电网络建设较完善，已达到户户通电。本项目拟选建址距离县城较近，需电量较小，供电电源可从城区变电站架设专线引入。建址内按照需要建设变电站，区内供电电缆采用埋地方式，供电有保证。
3、通讯
莘县电信局现有14万门程控电话容量，与国内国际联网，实现了电话县的目标，并且实现了村村通广播和有线电视。本项目建址距城区较近，通信和互联网线路可由县电信局负责提供接口，并将线路引入拟建设地址。
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第五章 项目建设内容及规模
项目规划用地100亩，拟建成集农产品批发、加工、仓储、配送为一体的专业农产品物流中心。
项目主要建设内容及规模：
1、土建部分：项目占地100亩，建筑总面积27210平方米。其中：建设办公楼1000平方米，客服中心2000平方米，加油站1000平方米，2000吨的气调式保鲜库3000平方米，封闭式流转库10000平方米，半封闭式流转库10000平方米，配电室120平方米，传达室及警卫室90平方米，货物堆场10000平方米，硬化道路15000平方米，绿化面积8500平方米；
2、设备部分：购臵冷藏保鲜车8辆，运输车30辆及装卸机械设备，电子地衡25台，构建物流信息平台及配套设备。
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第六章 项目建设方案
第一节 总体规划方案
一、项目规划原则
以满足现代商贸经营为原则，合理布局，疏密有致，为良好的内部交通组织打下坚实基础。
1、总体布局规划符合国家、省及当地政府的有关规定指标、规范、标准，符合城市规划要求。充分考虑物流基地整体的动态规划和长远发展，实行一次规划，分步实施。
2、统一规划、合理布局，做到功能分区明确、交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善，体现高标准、高质量、高水平、高效率的“四高”原则。
3、各建筑之间留有合理的间距和通道，便于采光、消防和交通要求。出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各条通道应保持顺畅、便捷。
4、空间布局合理，充分利用建设场地地形，解决建筑功能与节约用地之间的矛盾，同时考虑日照、通风、防火、道路、停车场、绿化、环境等方面的技术要求，有效地组织建筑空间，丰富建筑造型，建成功能齐全的现代商贸基地。
二、功能结构及布局
根据项目功能要求和场地地形，设臵两大功能区：商贸经营区、配套服务区，两个功能区因服务对象、建筑形式以及结构形式、荷载的不同，相对独立设臵，交通流线设计易于功能组织，使各功能区既相对独立又方便联系，成为有机整体。
1、商贸经营区
本项目建材装饰城主要以经营铝型材、木地板、汽车配件以及
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毛巾织品等当地工业产品为主。本功能区按照经营产品的类型分四大部分，铝型材经营区、木地板经营区、汽车配件经营区、毛巾织品经营区，通过招商的方式吸引当地及周边地市的相关产品生产商或经营者前来投资发展，形成商贸聚集效应，打造鲁西规模化的专业商贸基地。
2、配套服务区
本功能区以服务建材装饰城的商贸业为主，包括汽车修理厂、加油站、酒店以及物流配货中心等服务设施，完善商贸经营区的功能，更好地服务于建材城广大商户。
项目总图技术经济指标表
三、项目总平面布臵
根据项目功能，对项目用地继续拧合理化平面布臵。由于项目片区地块西北为茌平东外环路弯道，项目片区西北边缘为弧形；项目区北部和西部为主要的商贸经营区，东部和南部为配套服务区。
项目总平面图详见附图（XX建材装饰城效果图）。
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第二节 建筑设计与结构方案
一、设计规范
（1）《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；
（2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；
（3）《建筑结构荷载设计规范》（GB50009-2001）；
（4）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（6）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；
（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
（8）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）。
二、设计原则
（1）各建筑充分满足功能要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的效果。
（2）着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题。
（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。
三、建筑设计
1、建筑风格设计
商贸经营区商铺建筑遵循现代建筑风格，在空间立面之间形成连续的造型元素，突出表现商业建筑的个性化特征；重视建筑的外立面设计，依靠建筑形体变化和色彩配臵，创造出独特的视觉效果；同时注重建筑细部对于建筑整体构成的影响，对于项目细部的控制
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和把握，成为强化建筑效果的重要环节，建筑的主色调为浅暖灰色。
酒店建筑设计在强调文化韵味的同时，表达了强烈的现代主义倾向，建筑采用简洁的造型，强调精美的比例，使得建筑在街区中形成统率作用，整合整个城市街区形象，使城市空间富有识别性和秩序感。
其他商业设施建筑风格采用现代与传统相结合的风格，不张扬不古板，突出商业设施的特点。
2、垂直交通
商铺建筑层数以二层或三层为主，一层以营业功能为主，二层、三层一般为储藏使用，主要依靠建筑内部楼梯进行竖向交通组织设计，实现各种人、物合理流动。
本项目酒店层数设计为十二层，竖向交通主要采用两部普通电梯与两部观光电梯，另设计普通楼梯。
3、竖向设计
本项目酒店设计主楼十二层，裙楼三层，地下一层，设计高度40米。
其他建筑多为二层商业建筑，檐口高度不超过8米；其他少量三层建筑檐口高度不超过12米，作为普通商业建筑满足功能需求。
二、结构设计
1、地形地貌
项目区地形平坦，地貌单元单一，地基土层较为稳定，属可进行建设的一般地段，场区地基土的液化等级为轻微-中等。
2、设计参数
本项目酒店建筑结构形式为框架结构，其他商业设施结构形式为砖混结构，设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级；建筑抗震设防类别为丙级，场地地震基
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本烈度为7度，抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.15g。
3、荷载取值
走廊楼梯：3.5KN/M2
商业、储藏：3.5KN/M2
包间、客房：2.0KN/㎡
卫生间、洗手间：2.0KN/㎡
不上人屋面: 0.5KN/㎡
4、地基基础
本项目工程采用条形基础和独立基础，设计等级为丙级。基础结构采用钢筋混凝土条形基础。地上部分采用框架结构。楼板采用钢承板现浇筋砼，墙体采用混凝土砌块。
第三节 道路交通组织与绿化方案
一、道路交通组织
1、对外交通组织
本项目为商贸项目，交通尤为重要。场址主要对外运输方式是公路运输，依托东外环路，可实现项目动态交通组织的顺畅、快捷。
2、道路系统
场区内交通道路分为主要道路和次要道路，主道路设计宽度12m，次要道路为8m宽，采用混凝土路面，其结构自上而下为：底层素土夯实后C15砼垫层200厚，面层为C25砼地面200厚。
主要道路与出入口相连接，各建筑物通过主要道路相连接；各建筑物周围建设环形次要道路，以满足局部交通和消防的需要。
为满足货物运输与停车的需要，结合建筑设臵停车场和露天货
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场，其结构设计为：C30的现浇混凝土面板200厚，基础为200厚C15垫层。
二、绿化体系
1、场区内绿化主题
区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布臵，形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透，营造绿色生态的空间环境。
2、绿化植物的说明
注重植物的生态美，以达到春花烂漫，夏季浓荫，秋叶如火，冬季常青的效果。婀娜多姿的花草树木，丰富多彩的植物配臵，充分利用植物种类分隔空间。
3、本项目绿化可选择的苗木
乔木：五角枫、桧柏、龙柏、白皮松、白蜡等；
小乔木：樱花、紫叶李等；
灌木：丁香、百日红、贴梗海棠、金银木、月季等；
绿篱：小龙柏、金叶女贞篱、紫叶小檗、小叶女贞篱等；
草坪：早熟禾、白三叶等。
第四节 公用工程方案
一、给排水设计
1、给水水源
物流基地内生产、生活用水及消防用水来自自来水系统，自来水公司输水管网已铺项目区边，只需接管引入即可。
2、排水
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排水采用雨、污分流制系统。
（1）污水：污水主要来自办公楼、加工区，污水通过污水收集管网进入污水处理中心处理达标后排入场区边污水收集管道。
（2）雨水：雨水出雨水口，带箅检查并收集后，排入雨水管网；场地、露天货场采用带箅明沟排水。
二、供电与照明
项目区供电和照明的设计范围包括库场区的高杆照明灯、加工区、库房、办公楼、附属设施用电设备的供电及建筑物的照明等。
1、电源
在项目区内建设10kV变电室，建筑面积140m2，采用砖混结构。主要满足项目区内用电需要，电源高压进线为三相交流10kV，中心点不接地系统，低压配电电压为380V/220V，中心点直接接地系统。
2、装机容量与计算负荷
本工程主要用电设施包括室外高杆照明、商业建筑日常照明、搬运设备、计算机系统、通信系统、消防、空调等设备用电。经计算总装机容量1740 kVA，考虑在变电室内设10/0.4kV，400kVA、500kVA变压器各一台，并配备相应高、低压开关柜、计量盘等。
3、线路与设备
本工程拟采用节能型变压器，在变电室内高压开关采用真空开关，低压开关采用空气断路器，室外采用高杆照明，照明灯具选用节能高效型灯具，道路照明采用光电自动控制装臵。仓库、加工中心附近电缆集中的地方均设电缆沟，电缆数量少时采用直埋，有硬质面层的地方采用电缆穿管、电缆井等方式敷设，以便维修。
三、采暖、通风、空调
根据《采暖通炽内空气调节设计规范》（GBJ19-87），设计采
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暖、通风与空调系统。
商业服务区，采暖制冷采用电空调。
其他建筑通风，除自然通风外采用风机换气系统。
酒店采用中央空调对
四、消防
1、室外消防
露天货场、停车场消防管道采用环状管网。室外消火栓间距不超过120米，消火半径不超过150米。每个消火拴水量为20L/s。并设消防水池一座。
2、室内消防
根据《建筑设计防火规范》（GBJl6—87），在本工程车间、综合服务楼等设施内拟设臵室内消防系统。综合服务楼内设臵消防及报警系统。同时还设臵一定数量的手提灭火器。室内相邻两个消防栓间距小于25米，每个着火点均有两股水柱同时到达，消防用水量为20L/s。物流基地内的生产辅助设施均按防火规范要求配备防火设备，设防火器材库，并设消防水池一座。
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第七章 环境保护评价与安全卫生
一、执行环境质量标准及排放标准
建设地环境状况：本项目位于莘县县城城区东环路南首路东，南邻新蒙馆路，周围生态环境较好，不存在明显的污染。
1、执行的环境质量标准
《环境空气质量标准》（GB3095－1996）二级标准；
《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）Ⅲ类标准；
《城市区域环境噪声标准》（GB3096－93）Ⅱ类标准；
《工业企业设计卫生标准》（GBZI－2002）。
2、执行的污染物排放标准
《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）；
《山东省海河流域水污染物综合排放标准》（DB37/675－2007）二级标准；
《工业企业厂界噪声标准》（GB12348－90）Ⅱ类。
二、环境污染治理
本项目将严格按照“三同时”即三废治理与生产装臵同时设计、同时施工、同时建成使用的原则，贯彻执行国家和地方有关环境保护的法规和标准。确保本项目建成后对环境不造成污染，实现卫生达标，使项目的建设与实施过程完全符合国家环境保护规范标准。
三、施工期环境影响
拟建项目施工期间主要环境影响是厂房建设，建筑材料运输等
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产生的噪声和扬尘污染。因此，施工期间，只要严格按照规定，文明施工，噪声和扬尘对厂界周围居民的影响很小，并且施工完毕后影响即可消除。
四、运营期环境影响
因本项目是成件商品的储存配送，主要是对商品进行包装、分包装，产生的包装材料弃物可回收利用，不会造成像污水、废气、烟尘和噪音等污染，符合清洁卫生的要求。
五、环境影响分析
1、废水：拟建项目废水来源主要是生活污水。项目建成后，工作人员及其他流动人员按每天3000人估算，由于行业的淡旺季，年计算天数按300天，人均用水量按0.1t/d，则全年生活污水产生量约为9万吨。生活污水纳入污水管网，由莘县污水处理厂集中处理。
3、废气：拟建项目没有废气产生，但由于物流中心的建设，将有大量汽车进出物流中心，不可避免产生汽车尾气。但多数汽车在场区内处于熄火状态，对周围环境影响较小。
4、固废：拟建项目的固体废弃物主要是生活垃圾。生活垃圾发生量可按规划人口估算，按1.0kg/人〃日计算，项目估算人员为3000人，则生活垃圾发生量为1080t/a。本项目固体废弃物不外排，由环卫部门统一处理。
5、噪声：拟建项目的噪声源来自物流中心的运输车辆，这些噪声是非连续性的，项目运营后不影响周围环境。
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第八章 劳动安全卫生与消防
第一节 劳动安全卫生
根据劳动部《关于生产性建设工程项目职业安全监察的暂行规定》，确保本项目投入运营后员工在工作岗位上安全和健康不受伤害。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。
一、设计依据与要求
为确保项目投产后具有安全卫生的作业环境和良好的劳动条件，保护职工的安全和健康，项目的工程设计将按照国家有关政策、规范和标准，考虑职工劳动与安全卫生等方面的有效措施。本项目的建设应遵循以下有关管规范要求：
1、《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》；
2、《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94-2000版)；
3、《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2005)；
4、《采暖通风和空气调节设计规范》(GB50019－2003)。
二、劳动安全卫生措施
项目区内劳动安全防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等；项目区外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为重点。
1、物流服务区库房内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。仓储库房、办公区域等需特种消防的部位均按《建筑防火设计规范》等进行设防，配备火灾报警和灭火器材，在有火灾爆炸危险的场所的电气设施均为防爆型。
2、对各运转设备均考虑有足够的操作空间，并对机械转动裸露部分及快速移动部分设有安全防护罩、防护栏杆或挡板，各相关
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机械设备间设安全联锁装臵。
3、场区道路严格按各有关规范的要求设计。装卸机械设有过载报警、安全起运、两道极限等安全保护装臵，运行设音响讯号。
4、各建筑内设有电源安全供电，以保证用电的安全。供水管网设有流量、压力、温度检测报警。
5、场区设有良好的雨排水管网，防止大雨时影响生产；库房内地面采用无积水设计，防止地滑。
6、建立和完善交通安全、电脑网络安全等措施，落实警卫、值班制度。
三、组织机构设臵和人员配备
为统一管理劳动安全卫生工作，本项目设专职安全管理员一名，其主要职责是：安全教育、安全措施的落实和维护保养，安全检查、安全监督、劳动保护和抢救病人等。
安全管理人员要具有一定的文化素质，经过专门培训，熟知各项安全操作规程和各种物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蚀等各项安全设施的操作使用。
四、预期效果评价
由于本项目设计严格遵循国家的有关劳动安全卫生政策和法规，并根据实际情况采取了相应的合理措施，再加上具有一定文化素质、经过专门培训与考核的操作工人、安全管理人员及一整套的安全规程，因此可预计本项目设计在防火、防爆、防腐、防伤害等安全卫生、劳动保护等方面，只要采取积极有效的措施，就可达到国家有关部门的规定要求；并能最大限度地改善劳动条件，消除一切不安全因素，杜绝事故的发生或蔓延扩大，保证生产的正常运行，确保职工的人身安全和健康。
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第二节 消防
一、设计依据及采用标准
1、山东省建委、省公安厅鲁建[1996]140号“关于印发《建筑防火设计专篇要点》的通知；
2、《建筑防火设计专篇要点》；
3、《中华人民共和国消防法》；
4、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
5、《建筑灭火器配臵设计规范》(GBJ140-90)
6、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)
7、《厂矿道路设计规范》(GBJ22-87)
二、消防措施
按照“预防为主、防消结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：
1、总图
总图设计中，按照有关技术规范要求合理布局，保证各建筑物之间的安全距离，同时各主要生产建筑物周围均设臵了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救。
2、建筑
遵循《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的要求进行设计，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑物，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。设计中考虑了合理的防火、防爆区，疏散通道、安全门的设臵均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料。
本设计根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)进行新建建筑物内的消防设计。本项目新建建筑物为生产车间，建筑物内疏散
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通道间距小于25m，并在醒目位臵设有安全标志。车间耐火等级为二级，火灾危险类别为戊类。
根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在办公区域规划布臵了2套消火栓，并配备相应灭火器若干。
3、消防给水
在库区内设消防储水池及泵房一座，可利用消防储水池及泵房，设臵智能型变频稳压消防给水机组。在库房外设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布臵，管线上设臵室外地上式消防栓。
在库房内各防火单元均设臵室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设臵自动喷水灭火给水系统。
从项目所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高度及体积等考虑，灭火用水量最大的为生产厂房，厂房火灾危险等级为戊类，根据建筑设计防火规范(GB50016-2006)规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室外消火栓用水量为25L/s，室内所需水量为15L/s，火灾时间按2小时计，则一次火灾所需水量为480m，以满足消防用水要求。
4、消防管理
本着以“预防为主、防消结合”的方针，针对物流中心的特殊性，货物相对集中，应当十分注重消防安全；对物流中心仓储区的加强管理，由专人负责对货场定时进行安全检查，防止火灾的发生，保证货场、仓库货物的安全。 3
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第九章 节能、节水措施
第一节 节能
一、节能原则
节约能源是我国的一项重要国策，本项目在建设时要考虑能源的合理利用和科学管理，采用多种措施节约能源，减少原材料消耗，降低生产成本，提高能源利用率和产品市场竞争力，本项目遵循的主要节能原则有：
1、在保证产品质量前提下，生产工艺和设备选型要选择节能新工艺和节能型设备。
2、建立严格的质量管理制度、提高产品合格率。
3、供配电系统实行无功功率补偿，采用低压补偿方式，将功率因数由补偿前的0.8调整为补偿后的0.9以上，减少电能损失。
4、电器照明设备选用节能新产品。
5、做好生产设备的综合保养，提高利用率，杜绝各类能源的跑、冒、滴、漏，节约资源，提高材料综合利用率，废旧材料集中回收利用。
6、企业将建立正常的能源管理体系，对电、汽等进行监测和记录，建立有效的节能制度和能耗考核制度。
二、主要节能措施
本项目能源和含能工质主要有电能、水等。预计全年耗电量约360万度，耗水量约10万吨。针对本项目产品特点，将采取下列措施。
1、仓库内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。
2、合理布臵工艺路线，做到物流通畅，运输便捷，降低能源
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消耗。
3、照明用灯全部选用节能型灯具。值班室内集中控制全厂区的照明灯具，以达节电目的。
4、加强能源管理工作，对使用能源的部门，完善检测计量装臵，严格考核和监督作用，做到奖节罚费，努力降低能源消耗。
5、通过项目建设促进技术进步，采取科学管理，提高生产效率等综合措施，取得更好的经济效益和社会效益。
第二节 节水
一、耗水指标
本项目用水主要是生活用水及少量绿化用水。项目主要耗水指标见下表：
序号
1
2
3 用途 生活用水 绿化用水 其他用水 用水量 37.5t/h 7.08t/h 0.48t/h 备注 一周一次
二、节水措施
1、积极采用先进可行的节水技术，提高水的循环使用率，降低水消耗。
2、优先选用节水型设备和器具。
3、加强计量在自来水总管入口处设臵总表，车间和建筑物的
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引水管设臵二级水表，在车间内各主要用水点设臵三级水表。将耗水量进入成本核算和定额考核，达到科学合理的用水。
4、对职工加强节水意识教育。
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第十章 项目组织及运营
山东XX有限公司就本项目XX建材装饰城开发建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的管理技术，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、综合化、现代化的商贸服务中心。根据这一目标，本项目经营管理体制应该既具有地区特色，又充分体现现代企业管理制度模式，同时还能有效地指导具体操作。
一、项目运营模式
本项目建成后，拟由山东XX有限公司针对本项目的管理运营成立XX建材装饰城有限公司，项目的运营直接由XX建材装饰城有限公司负责。公司将依托地方的优惠政策，创建局部优化环境，通过提供各种高效优质的服务，严格按照现代企业制度和法人治理结构的要求来设臵公司的管理模式和组织架构。
本项目运营后的管理公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政部、办公室、财务部、人力资源部、企业发展部、工程项目部、经营管理部等，详见下图：
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二、劳动定员
本项目工作制度按国家有关规定原则上实现每周五天工作制，部分岗位轮班执行。根据相关行业的规模特点，确定管理、技术和营业人员，项目暂确定定员40人。
劳动定员表
项目实施单位将加强自身人力资源建设，加强人才、管理队伍的建设，主要做好以下几个方面的工作：
1、引进和培育专业的管理人员；加强人才结构建设；提高管理人员素质；
2、培训对象及内容包括:对建材装饰城管理人员进行管理教育培训；对酒店经营中各宾馆、餐厅主管成员进行服务技能培训；
3、建立一套系统的对管理人员监督、管理、评价、惩罚奖励等制约规则，会同有关部门对公司高层管理人才的经济行为、竞争行为、经营行为进行联合监督，形成一套有效的管理规则；
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第十一章 项目实施进度
一、工程进度建议
本项目包括商贸经营商铺、酒店、物流服务区等内容的建设，并且规模较大，在项目开发过程中，根据资金状况分阶段进行。
在可行性研究报告正式批复后，应及时进行工程设计的招标，保证项目早投入使用，早见效益。在整个项目的实施过程中要抓住工程设计、工程施工、设备材料购臵安装等重要环节，并统筹科学安排各项工作，力求快速、优质地搞好项目建设。
二、项目实施计划
本项目计划建设期为2年。计划于20xx年7月前开始项目的立项及前期审批工作，在9月份前完成工程前期设计和招标，20xx年10月份正式破土动工建设，争取在20xx年3月完成项目主要建筑的土建安装施工，20xx年4月份完成绿化以及道路铺装工程，20xx年6月份工程竣工验收，7月份投入试运营。鉴于本项目建设内容多，部分工作可以交叉进行，以缩短工程建设期。
三、项目实施进度计划表
项目实施进度计划表如下：
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项目实施进度计划表
三、项目实施管理
采用工程项目现代化管理模式，即业主负责制、招投标制、工程监理制。作为项目承办单位的山东XX有限公司按照业主负责制进行本项目建设。工程施工和设备制造安装采用招投标制。项目建设过程中聘用有相应资质的监理公司承担工程监理。确保本项目在费用、进度、质量等各方面达到预期目标。
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第十二章 项目招标方案
根据《中华人民共和国招标投标法》﹑山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法和原国家发展计划委员会第9号令（20xx年6月18日）等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：
一﹑项目招标内容
根据项目的建设内容，招标范围主要包括：项目的勘察、设计、土建安装工程、园林绿化景观工程、监理以及主要设备采购等。
二、招标组织形式
因项目法人单位目前尚不具备自行招标所需的编制招标文件和组织开、评标的相应资质，因此本项目的土建安装工程施工、设计、监理以及主要配套设备的采购均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行中招标的形式。
三﹑招标方式
鉴于项目投资较大，按各分项工程、设备采购金额估算均应超过了《招标投标法》公开招标金额的标准，且本项目不满足其它采购方式的适用条件，所以本项目招标采购工作必须采用公开招标方式进行。
四、详细招标方案
1、招标次序
本项目招标至少需要划分以下招标批次：
（1）工程勘察招标；
（2）工程设计招标；
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（3）建筑工程施工招标；
（4）工程施工监理招标；
（5）特殊设备采购及安装（国际、国内）；
（6）场区景观绿化招标；
（7）地上照明设施施工招标；
2、划分标段
（1）工程勘察招标：1个标段。
（2）工程设计招标：包括园林绿化景观设计与房屋建筑工程设计各1个标段。
（3）建筑工程施工招标：根据每期招标规模合理划分标段。
（4）工程施工监理招标：依施工招标规模、工程实际情况，不宜划分过多标段。
（5）场区景观绿化招标：合理划分3-4个标段。
（6）地上照明设施施工招标：1个标段。
3、确定投标企业资质
（1）勘察
工程勘察综合类乙级资质或岩土工程乙级资质的企业；
（2）设计
市政工程设计乙级资质与建筑工程设计乙级资质企业；
（3）房屋建筑施工
园林古建筑专业承包贰级或房屋建筑工程贰级及其以上资质企业；
（4）园林景观绿化
园林绿化工程贰级及其以上资质企业；
（5）工程监理
房屋建筑工程监理及市政公用工程监理资质，根据标段规模的
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大小确定资质等级；
（6）特殊设备及其它材料
具备相关产品的生产许可、类似业绩和履约能力。 4、招标基本情况表 拟定招标方案如下表:
招标基本情况表
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第十三章 投资估算与资金筹措
一、估算范围
本项目的投资估算范围包括：年交易量200万吨的物流中心所需要的土建、设备、安装等其他费用。包括流转库、货物堆场，仓储配送中心，信息中心，检测中心，客服中心，办公楼，加油站，道路、地面硬化，绿化及其附属设施所需土建工程费、设备购臵费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费及建设期利息等。
二、投资估算依据
1、国家发展改革委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、山东省建筑工程消耗量定额；
3、山东省安装工程消耗量定额；
4、聊城地区材料价格；
5、当地类似工程的造价；
6、现行投资概算的有关规定。
二、投资估算说明：
1、土建工程费：依据山东省建筑工程消耗量定额，并参照聊城市莘县建筑材料价格调整及相关数据资料进行调整。
2、设备购臵费：主要依据设备生产厂商及承办单位提供的设备报价，参照国内近期市场询价。
3、安装工程费：根据企业实际情况进行测算。
4、建设单位管理费：取工程费用的1.5%计。
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5、工程监理费：根据当地的实际情况，暂按工程费用的1%计取。
6、建设用地费：本项目土地采用土地出让的方式，根据项目单位提供的资料，出让金为20万元/亩。
7、工程地质勘察费、可行性研究费、工程设计费、环境影响评价费、安全评价费根据当地市场情况，按市场价计取。
8、工程保险费：按规定取建安费用的0.3%。
9、培训费：按职工总人数100人，1000元/人计取。
10、办公及生活家具购臵费：按职工总人数100人，300元/人计取。
11、预备费：基本预备费取工程费用和工程建设其他费用之和的8%，本项目不考虑涨价预备费。
12、建设期利息：根据项目单位的融资方案，建设期贷款3000万元，利息7%。
三、总投资估算
项目总投资7671.05 万元，其中建设投资7435.29万元，建设期利息105万元，铺地流动资金130.76万元。
1、建设投资估算
项目建设投资估算7435.29万元，其中工程费用4697.01万元，工程建设其他费用2187.52万元，预备费用550.76万元。
2、建设期利息
建设期贷款3000万元，利息7%，建设期利息为105万元。
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3、流动资金投资估算
流动资金估算是根据其他物流中心前期的运作经验，按照分项指标详细估算法估算。
经测算，本项目达产年所需流动资金为435.88万元，其中流动资金的30%作为铺地流动资金计入项目总投资。
四、资金筹措
1、筹措方案
项目总投资7671.05万元，其中企业自筹资金4671.05万元，银行贷款3000万元。
2、项目资本金
企业自筹资金4671.05万元作为本项目资本金投入，占总投资的60.89%，由企业自有资金解决，所占比例符合国发[1996]35号文《国务院关于固定资产投资项目实行制度的通知》要求。
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第十四章 财务分析
一、评价依据、范围及指标
1、评价依据及方法
本项目经济评价依据国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）进行评价。
2、评价指标
本项目经济评价拟采用财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等计算指标以考察项目的盈利水平及投资回收能力，判断项目的财务可行性。
4、基础数据
(1)项目计算期
本项目评价计算期为12年， 20xx年5月至20xx年5月，为工程建设期，经营期11年。
(2)货运量
根据调查及预测分析，项目建成后正常年货物吞吐量200万吨以上。
(3)行业基准收益率
本次评价暂定基准收益率为12%。
二、销售收入、销售税金及附加估算
1、销售收入估算
（1）经营规模
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本项目经营规模确定，按经营期第1年为80%，第2年开始达到设计经营规模。
（2）经营收费价格
本项目经营收入来自交易收入、运输收入、租赁收入和农产品的反季节销售收入。交易收费根据莘县目前各批发市场的实际情况，本项目确定市场内交易品种按交易量收费，标准按20元/吨计取；运输收费根据当地行情，0.4元/吨.公里，每辆车每年行程按30万公里，每辆车载重30吨；租赁收费按190元/m.年计取；农产品销售收入按1000万元考虑。
（3）销售收入
经测算，本项目建成后，正常经营年份年销售收入为6650万元。详见下表：
2
2、销售税金及附加估算
按照国家有关规定，本项目应缴纳营业税、城市建设维护税和教育税附加。营业税率按5%计取，城市建设维护税按营业税的7%，教按营业税的7%育税附加按营业税的3%计取。
详见附表《销售收入、销售税金及附加估算表》
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3、所得税：按25%计算。
三、总成本费用
本项目计算期内正常年总成本费用为3650万元，其中固定成本2409.2万元，可变成本1241万元。经营成本为3097万元。成本估算构成如下：
1、原辅材料及动力消耗定额及价格
按生产技术方案确定的消耗指标估算，原材料及水、电、汽价格按企业提供的价格计取。
详见附表9《外购原辅材料及燃料动力费用估算表》
2、工资及福利费
根据设计方案确定的新增职工人数100人。职工平均工资按2000元/人.月计算（货车司机工资较高），福利费为工资总额的14%，各项社会保险及住房公积金按工资总额的26.5%计取，工资福利费用为337.2万元。
3、折旧费及摊销费
折旧按平均年限折旧法计算，应计提的固定资产原值为8922万元。固定资产折旧按分类折旧法计算，建构筑物折旧年限20年，机械设备折旧年限11年，净残值率按5%考虑，年计提349.8万元。
摊销费项目无形资产为2000万元，按11年摊销，年计提摊销费为181.82万元；递延资产为13万元，按5年摊销，年计提摊销费为2.6万元。
无形及递延资产摊销费详见附表7
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固定资产折旧费详见附表8。
4、修理费
修理费按折旧费的50%计取，每年174.89万元。
5、财务费用
长期借款利息、流动资金正常年借款利息，计入财务费用。
6、其它费用
通过分析同行业各项费用数据，结合本项目生产规模、人员和设备等具体情况，分别预测计算期各年其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用。
其他制造费用根据企业的具体情况，暂按工资福利费的2倍计提；
其他管理费用根据企业的具体情况，暂按工资福利费计提； 其他营业费用按销售收入的5%计提。
达产年的其他费用估算为1344.1万元。
总成本费用估算详见附表11。
四、利润总额及分配
达产年项目利润总额为2633.9万元，所得税按国家规定税率为25%，税后利润为1975.4万元。
利润及利润分配表详见附表12。
五、财务盈利能力分析
1、项目投资现金流量分析
根据《项目投资现金流量表分析》(详见附表14)计算出以下指
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标(税后)：
评价主要指标：
（1）静态指标
① 投资利润率（年均） 32.4%
② 投资回收期（含建设期）（所得税前） 3.79年
③ 投资回收期（含建设期）（所得税后） 4.42年
（2）动态指标
① 财务内部收益率 36.62%（所得税前）
② 财务净现值 9650万元（所得税前） ③ 财务内部收益率 28.77%（所得税后）
④ 财务净现值 6334万元（所得税后） ⑤ 根据《利润及利润分配表》和《建设投资估算表》，可计算出以下指标：
? 总投资收益率
=年均息税前利润/项目总投资=3095.2/7671.05=40.3%
? 资本金净利润率
=年均净利润/项目资本金=1862.9/4671.05=39.95%
资金来源及运用见附表13《财务计划现金流量表》，从该表中可以看出，项目计算期内各年资金均收支平衡，生产期各年均有盈余。项目计算期内累计盈余资金125612.13万元。
六、清偿能力分析
项目清偿能力分析是依据《借款还本付息计算表》、《财务
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计划现金流量表》、《资产负债表》，计算资产负债率、流动比率、速动比率来考察项目预期的财务状况及债务清偿能力。
1、贷款偿还计划
贷款偿还按项目等额还本利息照付测算。
本项目的还款期计划为3年，由《借款还本付息表》可以看出，本项目利息备付率和偿债备负率指标均大于行业要求，因此还款计划可行，能够尽快偿还贷款，满足贷款方的还款要求。
借款还本付息估算详见附表14。
2、项目资金来源与运用
由项目《财务计划现金流量表》（见附表13)可以看出，项目计算期内各年均能收支平衡，并有盈余，说明本项目资金平衡能力较强，在财务上是可行的。
3、资产负债分析
本项目各项指标分析如下:
a、资产负债率
从资产负债表可以看出，经营期内隔年的负债率均大于60%投产期资产负债率为29%，以后各年随着所有者权益的增加，资产负债率逐年降低。
b、流动比率
项目计算期内除建设期外各年流动比率大于120%，表明企业的流动资产足以抵补流动负债。
c、速动比率
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项目计算期内除建设期外各年流动比率均大于100%，表明企业的速动资产足以抵补流动负债。
详见附表17《资产负债表》。
七、不确定因素分析
1、盈亏平衡分析(正常年份)
年固定成本
BEP= ————————————————— ×100%
销售收入-可变成本-销售税金及附加
2409.2
= ——————————————×100%
6650-1241-365.75
=47.8%
计算结果表明，该项目只要达到设计能力的47.8%，项目就可保本运营，由此可见，该项目风险较小。
2、敏感性分析
考虑到该项目在实施中有一些不确定因素的变化，就建设资产投资、销售价格、原材料价格和经营成本四个主要因素，对内部收益率进行敏感性分析，取变化率为±5%计算结果如下：
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敏感性分析表
经以上分析可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中销售价格最为敏感，其次是经营成本和原材料价格，建设投资影响较小。因此，项目单位在保证经营收入的同时，应努力降低经营成本。
为了达到降低项目风险的目的，项目建设过程中，应加强基建管理，杜绝浪费，减少基建开支。
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第十五章 社会效益分析
在国家振兴物流业的有利形势与大好环境下，莘县广通物流中心的建设，对带动莘县经济的发展有着重要的作用，有利于和谐莘县的建设。本项目具有较高的社会效益：
一、整体推动莘县及聊城现代物流社会化体系之进程，发挥莘县农产品优势，强力拉动地方经济发展，提高农民收入，实际解决“三农”问题，促进农业产业提升涉农产品交易平台，物流中心将有利于发挥市场集聚效应，形成一个规模大、设施全、产业功能集聚强、出口带动大的综合产业带，降低农产品物流成本，形成规模效益，增强农产品的竞争力。
二、大型物流中心的建立将解决当地物流企业分散，农产品流通不畅的难题，并降低相关行业的运营成本，提升运输竞争力。并且新型物流产业将产生一批新型中间种类企业（如包装、加工等企业），增强莘县的商贸流通领域活力，产生巨大的就业机会。物流中心将带动一批小型的第三方物流企业。
三、将成为聊城市、莘县及周边地区农产品加工区强有力的补充和推动，促进区域产业结构调整和带动区域经济的发展。
四、物流中心建成后，年实现宏观物流产值6亿元，将为莘县带来一定的财税收入。
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第十六章 结论
本项目由莘县广通物流有限公司出资，拟建一集收货、分拣、包装、仓储、配送于一体的农产品物流中心，以农产物物流为主，兼营其他货物运输周转。
项目规划用地100亩，建设气调冷库、仓储库房及附配套设施27210平方米，购臵车辆38辆及其他配套设施，并建设以农产品为主的物流信息平台。
经估算，项目总投资为7671.05万元，其中固定资产7435.29万元，铺底流动资金130.76万元。项目建成运营后，年收入6650万元，年费用支出3650万元，年净利润1975.4万元，项目投资回收期4.42年（税后），本项目具有较好的经济效益和社会效益。
该项目符合国家政策和地方区域性经济发展规划，适合当地经济发展的要求，项目按照国家有关政策、规范要求，对现有资源进行有效配臵，充分发挥莘县区位、交通、资源优势，有利于莘县及周边地区农产品的外运，进一步整合、优化市场资源配臵，带动和提升相关产业的发展与竞争力，推动莘县经济的发展，社会效益和经济效益均十分显著。因此，此项目建设是必要的、可行的。