万科房地产有限公司投资价值研究报告
姓名：吴玉茹 学号：20141493 专业：会计专硕
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上。20##年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%，销售规模持续稳居全国销售首位。
下面我们首先从基本面分析和技术面分析两方面分析万科地产的基本情况及投资价值，最后给出投资建议。
一、基本面分析
我们以万科地产20##-20##年三大主要财务报表为依据，分析万科地产的战略及财务状况，并对今后的业绩进行预测。
表1.1 万科地产20##-20##年资产负债表
单位：元
表1.2 万科地产20##-20##年利润表
单位：元
表1.3 万科地产20##-20##年现金流量表简表
单位：元
（一）战略分析
1、行业分析
（1）国家政策分析
不得不说，20年来的我国房地产政策的发布可谓十分频繁，下面我们以国五条为例分析一下国家房地产政策对房地产投资企业的影响。
国五条的基本内容是加强了住房信贷政策的差别化待遇(包括要求银行等金融机构停止向个人进行第三套房及其以上的住房贷款的办理，同时对于利用银行资金买入第二套住房的个人需要首次付款的比例不低于500 )，调整了住房交易环节的缴税情况，推出了房产税等。
由以上规定我们可以看出国五条的出台是为了保证居民的民生环境，帮助房地产市场向着健康的方向发展。从相关规定可以看出该政策对万科公司的负面影响肯定是比较大的，其主要影响在于遏制了一部分市场上的炒房需求。但从另一个角度去思考，在国五条实行过后，所缴纳的税收将会有全部或者一定比例转移至买方消费者，而此时对于购房者来说，二手房所谓的价格上的优势不再明显，此时需求会转移至新房部分，而卖方此时极有可能将出售转变为出租，由此可知二手房的相关供求将有所下滑。而此时二手房相较于新房在价格上的优势也会明显的缩小，需求将会不断地转向新房。我们知道因为新房的供应受制于土地供给，转移到新房的需求可能不能很好地得到满足。这就为万科房地产公司的长期发展提供了机遇。从万科公司的现金流量表我们可以看出，与20##年相比，20##年投资活动产生的现金流量净额增长了3倍之多。
同时，20##年我国货币政策中性略偏松，下调央行的存款准备金率及存贷款利率，这些政策对房地产业来讲无疑是很好的机会，可以降低资金的使用成本，提高资金的使用效率。
（2）经济周期分析
20##年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。
下面用一张图表描述中国房地产行业状态：
表1.4：中国房地产行业状态描述总结表
从万科地产20##-20##年的现金流量表我们可以看出，与20##年相比，20##年，万科地产的投资规模产生的净现金流出下降了54%，投资规模大幅下降，这与我国的房地产行业状态的总体趋势相一致。
2.竞争对手比较
下表列出了2012到20##年中国房地产企业销售前五强的数据，从表中我们可以看出，万科地产的销售一直处于行业领先的地位，与竞争对手相比优势明显与20##年相比，销售额上涨了33%。
表1.5 20##-20##年中国房地产企业销售前5强
单位：亿元
（二）财务分析
1.资产负债表分析
通过表1.1的计算可以得出以下结论：
（1）公司资产总额增长比例:2012至20##年为20.95%，2013至20##年
为5.74%，由此可知万科公司的总资产增速明显放缓。
（2）存货增长比例:2012至20##年为29.77% 。2013至20##年下降4.04%
由此可知公司的存货数量在减少。20##年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现逆市增长，全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。?
（3）投资性房地产的增减比例:2012至20##年万科的投资性房地产增长了393%， 2013至20##年增长了31.86%，与20##年相比，20##年万科的拿地规模有所减少，之所以如此，是因为土地市场好的机会并不多。尽管手持充裕资金，但面对土地和住宅市场的背离，万科仍然采取了理性的投资策略。
2.利润表分析
通过表1.2的计算，20##-20##年净利润增长16.82%，20##-20##年净利润增长5.41%，增长速度放缓。
3.偿债能力分析
（1）短期偿债能力分析
表2.1 万科地产20##-20##年流动比率
根据同行业比较，万科的流动比率低于其他两个同行企业且低于行业平均水平，说明万科地产与其他同行业相比短期偿债能力并不占优势。
表2.2 万科地产20##-20##年速动比率
比较同行业数据，万科2014速动比率低于保利、招商，说明短期偿债能力相对较弱。
（2）长期偿债能力分析
表2.3 万科地产20##-20##年资产负债率（%）
根据同行业比较，万科的资产负债率略高于行业均值，也超过了房地产资产负债率70%的警戒线。采用的高杠杆和高资金成本驱动的“以债养债”模式，万一出现资金链断裂，只能仓促甩卖股权，长期偿债压力较大。
综合以上两方面分析，万科地产的偿债能力不容乐观，负债比例过高，在以后的发展中应注重调整融资结构，减少因负债比例过高带来的财务风险。
4.经营能力分析
（1）应收账款周转率
表2.4 万科地产20##-20##年应收账款周转率
由上表可以看出，万科地产的应收账款周转率低于同行业的保利地产和招商地产且远远低于行业均值。2012到20##年万科地产应收账款有了少量下降，但在2014又有所回升，万科采取了适当的信用政策和收账政策，增强了资产的流动性，减少了坏账损失。
（2）存货周转率
表2.5 万科地产20##-20##年存货周转率
由上表可以看出。2012到20##年万科存货周转率有所提高，且后来保持基本稳定，说明企业同时扩大了销量，改善了存货的积压状况，从而使得企业的短期偿债能力有所改善，但与同行业平均值相比，存货周转率仍处于较低水平。
综合应收账款周转率和存货周转率的分析来看，万科地产的经营能力在不断提高，在同行业中优势明显。
5.获利能力分析
表2.6 20##年同行业营运与盈利能力主要指标(%)
由上表可以看出，与同行业的保利地产和招商地产相比，万科地产虽然在毛利率和营业利润率上处于较低水平，但是净利率却高于其他两家公司，说明万科地产的获利能力较强。
（三）业绩预测
综合现阶段国家对房地产行业的政策以及万科最近两年的发展情况来看，未来几年，万科地产的业绩应该会保持稳定且稳中有升的趋势。下面是一些投资机构对万科地产未来一年的业绩预测。
图2.1 万科20##-2016业绩预测
表2.7 汇总--预测年报每股收益
单位：元
表2.8 汇总--预测年报净利润
单位：亿元
二、技术面分析
1、庄家行为
万科A作为国内地产的领军者，业绩稳健，但是在20##年3月份的走势却令人匪夷所思。从以往的走势来看，万科A其走势向来是与内地地产走势高度协和，但是不得不说其在经历3月份的反弹之后，开始出现强于内地地产指数的走势，细心的投资者都会发现，作为地产股的领军者招保万金，除万科A以外，其他的三家地产股在4月份都是沿着5日均线下滑，但是唯独万科a维持横盘震荡行情。为什么万科A会维持这样的强势运动？其实直接的来说就是3月份买进万科a的资金没有顺着内地地产股的下跌而出货，其用意是很明显的，就是继续做多万科A的股价。大家试想，20##年的地产股行情并不完全给市场认可，最明显的就是地产股3月份实现较高幅度上涨，而在4月份就跌回去了，所以说，市场并不认可地产股已经开始抗跌了，开始可以趋势做多了，这个也是可以从内地地产股的走势看出的。所以说，万科A绝没有到机构一致认同可以做多了，所以其当时的走势只能说明一点，那就是万科A被坐庄了。
2、均线分析
我们一般从趋势、交叉突破、发散型态、支撑位和阻力位四个方面来观察。
一是趋势。短期均线上翘，说明股票或指数短期处于上升趋势。同样，中期均线、长期均线上翘，则反映中长期的上升趋势。如果不是上翘，而是下探，则显示为跌势状态。二是交叉突破。我们可以从均线系统的交叉，判断个股或大盘可能出现的突破型走势。三是发散形态。发散是指短期、中期、长期均线相互之间距离越来越大，特别是短期均线此时往往走势十分陡峭，即斜率很大。四是支撑位和阻力位。K线在上涨或下跌的时候，触及中期或长期均线，均线都会产生支撑或阻力的作用。若K线跌破支撑，或突破阻力，都预示着运行趋势的确立。
图3.1 20##年万科地产部分月份股票走势图
如图3.1中标出的买点,短期线从下向上突破中长期线（5日均线上穿10日均线和20日均线），形成金叉点，预示后市会有一定的上升空间，并伴随着成交量持续放大，可判断为买入信号。
图中所标卖点，短期线从上向下跌破中长期线（5日均线下穿10日均线和20日均线），形成死叉点，预示后市会有一段下跌区间。并且此时筹码图出现较为明显的头重脚轻现象，说明此时机构投资者已经撤出了部分资金，为防止价格继续下跌，我们应该在此时卖出。
三、投资价值综合评述
综合以上分析，万科地产的经营能力和获利能力较强，销售一直处于行业领先水平，未来发展前景良好。
20##年8月份，万科(000002.CH/人民币14.22;2202.HK/港币16.86,买入)实现销售面积172万平米，环比下降5%，同比增长22%；销售金额223亿元，环比下降7%，同比增长46%，销售金额增速在7、8月淡季中连续展现出不俗表现；单月销售均价12,966元/平米，环比下降1%。前8月，公司实现销售面积1,256万平米，同比增长14%；销售金额1,561亿元，同比增长21%，较上月扩大4个百分点；累计销售均价12,427元/平米，同比增长5%。
拿地谨慎乐观，物流地产再有斩获。20##年8月份，万科在土地市场新获取上海、东莞、大连、青岛、南宁、苏州、沈阳、西安和郑州等地的12个项目，拿地区域主要集中于一二线城市，共新增建筑面积276万平米，总地价79亿元，环比增长142%；平均楼面地价2,868元/平米，拿地价格仍相对理性；8月拿地额占比当期销售额比值大幅回升至36%，前8月拿地额占比当期销售额比值则小幅回升至24%，拿地策略维持谨慎乐观。其中值得注意的是，继5月在贵阳和武汉公告获得2个物流地产项目之后，8月公司又在上海和沈阳新获取了2个物流地产项目，近期频繁拓展物流地产标志着物流地产业务正式启动。我国未来物流地产行业作为朝阳产业的发展空间，具有很大的发展潜力。同时有理由相信，万科依靠敏锐洞察力、优秀管理能力以及强大资源支撑下必将在物流地产行业中将大展拳脚。综合以上分析，我们建议买入或增持万科A。
此外，近期宝能三度举牌并结合百亿回购计划，显示金融资本和产业资本对公司长远发展的看好，再度强化公司目前股价处于阶段性低点的判断，因此对于万科，价值投资是首选，既然是价值投资，持股时间会相对较长，我们可以以三分之一的资金参与稳健投资，以不高于五分之二的资金参与强势股的追涨炒作，以便较好的控制资金回落的套牢情况，剩下的资金则留作后备资金，用来应对市场的一些突发情况。