关于鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司开发建设“铜川汽车博览园”二期重卡项目申请融资的尽职调查报告
鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司（以下简称“天骏公司”）投资建设的铜川汽车博览园项目，预计园区总投资达300亿元。一期投资45167.59万元，二期预计投资52亿元。本次拟向我公司融资2亿元，用于二期重卡项目的建设，期限2—3年，融资成本为18%/年。该笔贷款以本项目开发建设占用的出让土地使用权及在建工程作为抵押，并由内蒙古汇通担保有限公司（以下简称“汇通公司”）对该笔贷款提供连带责任保证。现将有关情况报告如下：
一、融资企业情况分析
（一）企业基本情况简介
鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司（以下简称“天骏公司”）于20xx年2月注册成立，注册地鄂尔多斯市东胜区。公司注册资本1亿元人民币，公司位于东胜区杭锦岔路南50米，法定代表人马强。
该公司是为开发建设、经营管理“铜川汽车博览园”项目专门组建设立的，是集土地整理、车辆配件销售、载重汽车销售、工程机械销售及租赁、房屋租赁、汽车租赁、五金、建材 1
销售、室内外装饰装修、物业管理、信息咨询服务为一体的一家股份制民营企业。20xx年度，该公司被中华全国工商业联合会、汽车摩托车配件用品业商会联合授予常务理事单位。
20xx年2月该公司与东胜区人民政府、铜川镇政府签订《项目合作协议》，共同开发建设“铜川汽车博览园”项目。该项目被列为鄂尔多斯市和东胜区建设的四大重点园区之一，项目建设及所需资金由天骏公司负责实施，项目开发收益由政府和天骏公司按3：7的比例分成。
（二）公司治理结构与管理水平分析
该公司是根据《中华人民共和国公司法》和其他有关规定组建成立的有限公司，实行独立核算、自主经营、自负盈亏、依法纳税，以其全部资产对债务承担有限责任。
该公司根据《公司法》设股东会、董事会、实行董事会领导下的董事长负责制，董事长向董事会负责,经营层由董事会聘任。并按现代企业制度制定了《公司章程》，建立了内部岗位责任制、财务管理制度、行政管理制度、人事管理制度等各项内控制度。
公司下设六个职能部门，分别为综合部、开发部、造价部、营销部、财务部、工程部。实业公司以股权关系为纽带，运用现代企业制度，对下属的子公司实行管理。天骏实业有限公司 2
目前下辖4个子公司，员工90多人，其中大专以上占82%，工程师、会计师等专业技术人才占40%以上。
组织机构图
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年开始创业，先后创立三利汽配公司、三利亚飞汽贸公司，为米其林轮胎和锦湖轮胎内蒙古西部地区代理商和三菱帕杰罗4S店及内蒙西部代理商。他坚持“以人为本、以诚取信、以质取胜、以新争天下”的经营宗旨，营造良好的经营环境，建立了客户满意的氛围。现为天骏实业董事长、鄂尔多斯市商会副理事。
侯占和，19xx年出生，高级经济师，管理学硕士。19xx年—19xx年，伊克昭盟化工研究所历任车间主任、合同查汉淖碱矿党支部书记、办公室主任、党委宣传部长、党委办公室主任。19xx年9月—20xx年7月任内蒙古伊化集团公司（国家大型一档企业）副总经理、内蒙古伊化化学有限公司副总经理，内蒙古远兴能源股份有限公司（上市公司）董事、内蒙古博源控股集团公司（原博源投资集团公司）副总经理，主要主管企业能源事业投资与发展；其中20xx年—20xx年兼任内蒙古苏里格天然气化工有限公司（内蒙古第一个甲醇厂）董事长；20xx年—20xx年兼任内蒙古博源联合化工有限公司（亚洲最大的甲醇制造企业）董事长。具有丰富的企业管理经验，目前任天骏实业有限公司总经理、天骏房地产公司董事长。
2、下属子公司基本情况：
全资子公司鄂尔多斯市天骏房地产开发有限责任公司，成 4
立于20xx年5月14日，公司注册资本6000万元人民币，主要从事房地产开发、经营、租赁业务。法定代表人：侯占和，公司注册地：鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡林场社（杭锦岔路南50米）。公司下设企业发展部、营销部、综合部、工程部和财务部，现有管理人员56人，其中有技术称职人员35人,专门为建设“铜川汽车博览园”项目而成立，项目由该公司与东胜区人民政府共同开发建设，为东胜和鄂尔多斯政府20xx年的重点项目之一，受到了鄂尔多斯市政府和自治区政府领导的高度重视，自治区胡春华书记，原书记储波实地参观考察后都给予了高度评价，指示地方政府要支持企业抓好项目全面建设。公司正在开发建设的铜川汽车博览园二期是鄂尔多斯市、区两级政府的重点项目。
全资子公司鄂尔多斯市天骏房地产中介公司，成立于20xx年4月12日，注册资本100万元人民币，主要从事房地产中介服务，包括销售代理、房地产咨询及其他居间代理业务。法定代表人：张小平，公司注册地：鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡林场社。本公司目前主要业务为代理销售天骏房地产公司开发的商品房业务。
全资子公司鄂尔多斯市天骏汽车市场管理有限公司，成立于20xx年5月11日，注册资本100万元人民币，主要从事汽 5
车市场经营管理；汽车租赁；信息咨询服务。法定代表人：侯占和，公司注册地：鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡林场社。公司下设市场管理部、综合部、物业部和财务部，现有管理人员16人，其中有技术称职人员10人,本公司专门为 “铜川汽车博览园”汽车修配市场和贸易市场的管理和运营而设立。
全资子公司鄂尔多斯市天骏物流基金管理有限公司，成立于20xx年8月6日，注册资本500万元人民币，主要从事受托管理私募股权投资基金，从事投融资管理及相关咨询服务等业务，法定代表人：侯占和，公司注册地：鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡林场社。为促进鄂尔多斯物流业的快速发展，解决物流中小企业融资困难等诸多问题，根据《鄂尔多斯市现代物流业发展规划（2008-2010）》和《鄂尔多斯市人民政府关于促进金融业快速发展的若干意见》，由本公司和永安信作为基金管理人和发起人，计划募集“骏捷物流业股权投资基金”。
（三）财务因素分析
鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司20xx年度会计报表经鄂尔多斯市兴原会计师事务所审计并出具了无保留意见的审计报告 ,公司两年及近期财务情况如下 :
1、总体财务分析
鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司财务分析表
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单位：万元
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2、成长性分析
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3、营运能力分析
4、获利能力分析
6、获取现金能力分析
企业近两年现金流情况
单位：万元
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未来三年现金流量预测
单位：万元
总体分析 ,该企业流动资产变现能力较强 ,流动性较好 ,经营活动现金流量充足 ,资本结构合理 ,盈利能力较强 ,企业投入产出的水平较高 ,自有资本获取收益的能力较强 ,资产利用效率整体较高
二、项目情况
（一）、园区整体情况简介
“铜川汽车博览园”项目是鄂尔多斯市政府规划的市区四大
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产业园区之一,汽车博览园扼守民族街、109国道和绕城路的黄金交汇处，距市区仅六公里，区位优势凸显。博览园由上海同济大学规划设计院规划设计，聘请国内顶级咨询公司进行全程策划。
铜川汽车博览园是东胜区委、政府按照“人口向城镇集中，产业向园区集聚”的发展思路而精心打造的一个汽车文化氛围浓厚、规模宏大、功能完善、品位高端的汽车贸易服务园区。
“铜川汽车博览园”是由东胜区人民政府以（2009）4号政府会议纪要的形式批准，采取项目分批报批建设方式完成整体项目建设。该项目规划总占地面积20平方公里，区域划分4S品牌集聚区、乘用车贸易服务区、商用车和工程机械展销与售后服务、二手车交易、汽车维修区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、智能仓储、再制造基地、公路港、汽车主题公园和信息港等十二大功能区，通过信息经济引领实体产业，构筑成为一个业态完整、功能齐备、规模优势明显、核心能力独特的经济集聚区。
一期项目经内蒙古自治区发改委以内发改贸字（2009）988号文件“关于塔拉壕汽车物流配送服务中心一期建设项目备案的通知”和内发改贸函【2010】238号“关于同意变更塔拉壕汽车物流配送服务中心建设单位的函”，准予项目备案，项目占 11
地面积345600平方米，总投资45167.59万元，其中企业自筹14171.8万元，银行贷款30995.79万元，主要建设汽车整车销售、配送、4S店、汽车配件销售配送、汽车维修及办公楼等。目前一期项目已完工，大部投入使用。
4S品牌集聚区
占地面积80万平方米，宝马、路虎、奥迪等55家知名企业已入住并全部投入运营，保时捷、雷克萨斯等20余家4S店也已开工建设，年销售额将实现150亿元。配合品牌经营，博览园投资6亿元规划设计了总建筑面积达17万平方米的会展中心，它将是汽车及相关产业进行产品展销、举办高层论坛的理想场所，并将拉动形成博览园的会展经济业态。
乘用车贸易服务区
总规划面积28万平方米，容纳商户500余家，年销售额将超过30亿元。该区主营汽配维修、配件批发和零售、汽车装潢和美容，经营各类配件上万种，将成为区域汽配的集散中心。 商用车和工程机械贸易与服务区
占地面积3000亩，建筑面积45万平方米，可容纳商户2000余家，年销售额将超过200亿元。该区由品牌销售和贸易修配两大板块构成，提供品牌销售、整车发送、维护维修、零部件 12
贸易和修配等全方位服务。
二手车交易
占地面积1400亩，建筑面积54万平方米，年销售额超过40亿元。该区域整合在线服务、实体运营和物流优化配置功能，为客户提供展示、评估、居间销售、代理销售、拍卖、置换、租赁、网上交易、过户、信用管理等全流程服务，依托区域资源优势，辐射全国市场，成为国内二手车的交易总部和物流中心。
智能仓储区
占地面积1000亩，建筑面积66万平方米。该区域运用物联网技术，面向整个博览园提供全程可视化、自动化和智能化的集中采购、货物查询、仓储作业、流通加工、集货分拨等服务。并与金融机构合作，开展结算、仓单和授信等物流金融业务，可实现年经营额100亿元以上。
再制造基地
占地面积1500亩，建筑面积25万平方米，可容纳商户300余家，年销售额将超过20亿元。该区域主营乘用车、商务车和工程机械的再制造、回收、拆解和相关物流业务，实现绿色物流。
公路港
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占地面积1800亩，建筑面积46万平方米，年销售额超过60亿元。借助区域经济中心和区位交通优势，该区域主营公路配货业务，通过信息平台协调对接区域车、货信息，提供货运代理、信息交易、仓储配送、零担快运、多式联运、电子商务、物流理财和信用管理等服务，并通过加盟代理进行模式输出，成为全国性的公路配货信息服务平台。
信息港
占地面积800亩，建筑面积60万平方米，年经营收入超过30亿元。该区主营物流信息技术及相关信息服务业，通过集聚信息服务企业，建立技术研发机构和博士后流动站，打造技术保障基地，建设物流信息学院，形成全市的物流信息服务平台，为整个博览园提供全面的信息管理服务。成为区域物流产业、信息产业、汽车产业的人才培养中心、创新孵化中心、运营管理中心和价值创造中心。
汽车主题公园
以汽车文化为主线，环绕产业区，充分利用自然地貌，建设占地面积6000亩，建设规模达100万平方米的汽车主题公园。挖掘汽车文化内涵，完善和延伸城市功能，以奥特莱斯小镇、汽车嘉年华、儿童乐园、旅游休闲、会议中心、影视基地、数字化体验为核心主题，集北欧风光、迪斯尼业态、好莱坞功能 14
于一体，形成一道亮丽的城市风景线。
一站式汽车综合服务区
集部门现场办公、金融信贷、保险、邮政服务等于一体的综合服务中心，满足新车落户、上牌、二手车验车、过户等各种配套服务需求。
职业技能培训区
规划建设汽修学校、驾驶学校、汽车美容学校及相关教育设施，为园区和社会培养、输送汽车行业技能人才。 金融商务办公和生活配套区
规划面积14万平方米，主要包括金融机构、星级酒店、高档写字楼、商务休闲中心、高尔夫练习场、网球馆、游泳馆、独立高级会所等商务配套设施和功能完备的技工公寓、白领公寓、汽车酒店、主题餐饮等生活配套设施，为整个园区提供全方位、高品质服务。
博览园建设已初具规模，成为鄂尔多斯的重点产业园区之
一。园区全部建成后，全市汽车流通领域和相关信息服务业的所有企业将汇聚于此。
“铜川汽车博览园”采取整体规划、分期实施、逐步推进的建设原则，除20xx年已开工的上述项目，20xx年预计开工建设的项目有：
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⑴、 重卡及工程机械修配市场，项目建设内容及规模：场地建设项目总占地951.033亩（约634022平方米），总建筑面积43.338万平米，其中包括：汽车整车销售配送4S店17.05万平方米，汽车配件销售、汽车维修门面及办公室25.9856万平方米，配送中心3024平方米。建设各类公共设施13.211万平方米，其中包括：停车场1.5万平方米，硬化道路14.2万平方米，绿化环境15.61万平方米。预计机动车年交易超过3.0万辆，年交易额30亿元以上。
投资总额：人民币91436.42万元，其中建筑工程费50785.83万元，设备及工器具购置费9661.04万元，工程建设其他费用22613.01万元，基本预备费6644.79万元，建设期贷款利息1731.75万元。
⑵、铜川汽车博览园商住小区，项目建设场地位于鄂尔多斯市东胜区铜川镇，距市区6公里，109国道、包府公路、绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。商住小区项目规划总用地面积363311.95㎡，总建筑面积426600㎡.其中A区占地面积54327.15㎡，建筑面积99400㎡（其中高层住宅建筑面积69600㎡，商业建筑面积29800㎡）；B区占地面积59629㎡，建筑面积111000㎡（其中高层住宅建筑面积77900㎡，商业建筑面积33100㎡）；C区占地面积71235.6㎡，建筑面积 16
121100㎡；D区占地面积55927.95㎡，建筑面积95100㎡。项
目估算总投资95913.79亿元。
⑶、铜川汽车博览园物流信息港，前期工作已经圆满完成，
得到政府的高度认可，各项后续工作正在有条不紊的进行。项
目总规划占地面积为1200亩，建筑总面积115.75 万平米，建
设内容为“公路港总部”、“物流信息总平台”、“物流信息服务
基地”，总投资预计33亿元。
（二）二期重卡项目基本情况
铜川重卡贸易汽配服务中心建设项目建设场地位于东胜
区塔拉壕镇鄂尔多斯市铜川汽车博览园（铜川镇）国道109路
快速道路南、鄂尔多斯市铜川汽车博览园南外环路以北，东面
紧邻润兴东街，西距汽车大道仅600米，项目规划总用地面积
951.033亩。土地取得费用为35万元/亩；土地使用性质为商
业用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件。鄂尔多
斯市天骏房地产开发有限责任公司已通过挂牌方式取得项目土
地使用权。预计总投资为人民币91436.42万元，其中：建筑工
程费： 50785.83万元；设备及工器具购置费 ：9661.04万元；
工程建设其他费用：22613.01万元；基本预备费： 6644.79万元；建设期贷款利息：1731.75万元。
规划总用地面积951.033亩，其中：重卡销售商店17.05
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万平方米；其中：建筑面积为3000平方米的销售店6座，建筑面积为4000平方米的销售店12座，建筑面积为5500平方米的销售店19座。汽车整车及零配件物流配送，整车销售、零配件销售展场25.9856万平方米；公共设施包括：停车场1.50万平方米、硬化地面7万平方米和修建道路7.2万平方米，场地绿化面积15.61万平方米。
铜川重卡贸易汽配服务中心定位为内蒙古西部地区集国内外品牌货车、专用车、工程机械整车交易、配件供应、物流配送、维修保养、装饰美容、汽车会展等于一体的汽车贸易及服务中心，是内蒙古西部地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能现代卡车销售配送、配件销售、维修保养中心。
该项目为鄂尔多斯市铜川汽车博览园卡车核心贸易服务区，主要进行卡车以及相关产品贸易，包括整车贸易、零配件贸易以及相关配套服务等，其中整车贸易的形式主要包括销售店、汽车超市以及一部分会展贸易的等。分为贸易区和配套园区：
1.贸易园区：汽车销售区；
2.配套园区：包括汽车交易区、零配件交易区；
鄂尔多斯铜川重卡贸易汽配服务中心工程项目建设总工期为21个月时间,根据计划已于20xx年8月开始进行前期筹划工 18
作,到20xx年9月底主体工程竣工验收,交付使用。
（三）项目合规性
有批复文件。
（四）项目优势
1、区位优势：东胜区位于自治区金三角一极，经济发展速度及消费水平连续十年居于自治区101个旗县区首位，汽车销售行业由此也迎来喜人的一页，整车销售每年以20%的速度递增，特别是20xx年以来，小轿车和家用车保有量增势十分强劲，现全市小轿车上牌量已达13万多辆之多，年销售额达到60亿元。作为市府所在地的东胜，城镇居民家庭每百户家用汽车拥有量已达25辆，这个数字超过了北京，超过了全国平均水平。
2、规模优势：鄂尔多斯市铜川汽车博览园区是目前我区西部地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能现代汽车产业园，占地951.033亩，总建筑面积近43.338万平方米。其中汽车销售4S店17.05万平方米，汽车配件、汽车美容店面及办公室25.9856万平方米，可供200——300个汽车、配件及配套厂商设点销售。
3、交通优势
鄂尔多斯市铜川汽车博览园二期位于东胜区最东部的铜川镇。规划建设区西距东胜区中心城区距离约6公里左右，鄂 19
尔多斯市铜川汽车博览园内有部分道路已经根据铜川组团控制性详细规划建设完毕。现状已建好的道路有：基地西界现状东外环线、团结中路、润兴西街、振兴街、南外环路等。
其中总体规划确定，基地内穿过现状东外环线与鄂尔多斯市铜川汽车博览园一期以及东胜主城区联系的主要道路将有三条，分别是民族街路、109国道以及汽车大道。此外，润兴东街向北与总体规划确定的运煤专用线（规划东外环路）相连，目前可直达东胜煤矿区，交通便捷。
4、政策优势
该项目是鄂尔多斯市20xx年重点项目之一，得到了鄂尔多斯市各级领导和部门的关怀和大力支持。市府有关部门明确表示，在鄂尔多斯市内不再重复建设类似的大型汽车市场。作为鄂尔多斯市及东胜区的重点项目，从立项批复、手续办理到招商经营、税费及配套政策上都将得到特殊扶持，必将会给项目建成后的运行提供政策保证。
传统汽车市场里厂商与消费者之间完全是一种面对面的沟通、交流、销售模式，而铜川重卡贸易汽配服务中心将在传统市场的基础上，运用现代化的网络服务突出“无形”市场的功能。市场展销区配有先进的通讯系统，并提供电子显示屏及“电子商务”等信息平台。
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5、唯一性：此项目是鄂市政府在首期开发的铜川汽车博览园一期不能满足市场需求和城市建设统一规划的基础上，确立的二期开发项目，也是政府实现对汽车行业集中发展、集中管理的政府行为，具有指令性和唯一性，无竞争影响。东胜区人民政府并于20xx年3月9日发布了《鄂尔多斯市东胜区人民政府关于搬迁城区内汽车经销等企业的通告》第1号，要求搬迁范围内的企业及个体工商户统一搬迁至该汽车城内。
6、高起点运作：项目委托国内知名的专业公司策划运作和设计：华高莱斯地产顾问公司承担项目的市场调研、功能定位与开发策略、设计风格、经营理念、广告宣传等的整体策划；陆勇管理咨询公司承担营销代理及相关的营销策划与宣传品制作；北京清尚环艺建筑设计院负责施工设计。
（五）项目资金来源
1、天骏公司自筹33128.38万元，已全部到位。
2、申请银行项目贷款58308.4万元。
（六）项目进展及资金投入情况
1、土地一级开发（土地整理）方面：
至20xx年7月共征回土地6384亩，完成了园区内12条道路及管网建设，完成了2960亩土地的报批手续，正在组织其他手续的办理及土地的招、拍、挂出让手续。该项目土地出让后 21
的收益首先用于支付鄂尔多斯市天达实业有限责任公司垫资完成的土地征用、房屋拆迁、农民安置、地上附着物补偿、所有基础设施费用，剩余部分塔拉壕镇与鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司按3：7比例进行分成。
2、土地二级开发方面：
09年开工建设的 “塔拉壕汽车物流配送服务中心一期”项目(包括4S店、汽车配件、汽车维修门面及办公室等)，投资总额为45,167.59万元，建设期2年，建成后全部售出，可实现销售收入152,483万元，预计可实现净利17,771.31万元。目前完成90%工程进度，计划于20xx年9月底竣工并具备商户入驻条件。
3、资金投入情况：
至20xx年6月底，共投入资金52849.70万元，其中：征地费用27118.7万元、建安成本25731万元。
4、项目储备及资金需求情况
二期工程根据初步预计需投入52亿左右，其中：
（1）重卡及工程机械修配市场：总建筑面积43万平米，总投资9.1亿元；
（2）天骏商住小区，总建筑面积42.6万平米，总投资9.6亿元；
（3）天骏信息化物流港，正在进行项目前期筹划当中，预 22
计总投资33亿元。
（七）利润情况
“汽车物流配送服务中心一期”项目预计税后净利为1.8亿元；“重卡及工程机械修配市场”项目预计税后净利为7.9亿元。
（八）项目还款来源 :
主要还款来源为销售收入，包括小汽车修配市场的商铺销售收入、小汽车修配市场运营收入、重卡及工程机械修配市场经营收入、土地一级开发收入等。
三、抵押担保措施
（一）抵押措施
鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司以位于“铜川汽车博览园”内的共3宗土地使用权可提供抵押（视融资额度确定具体抵押地块），作为本次贷款的还款保证之一。该3宗地位于东胜区铜川镇，土地总面积为320.59亩，土地使用权为商业用地，公司以出让方式取得，使用期限为40年。20xx年8月鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司委托鄂尔多斯昌盛土地评估公司，以20日为评估基准日对该宗土地进行了评估，待估宗地实际开发程度为宗地内外七通一平，部分地上有建筑物，宗地估价结果约2亿元。该宗土地没有设定抵押权、租赁权、地役权等他项权利， 23
宗地产权清晰，来源合法。
（二）内蒙古汇通担保有限公司提供连带保证责任
汇通公司成立于20xx年4月23日，由鄂尔多斯市政府参股、市餐饮与饭店行业协会会员以自然人身份出资，注册资金3亿元人民币，经营范围：企业流动资金贷款担保、小额贷款担保、企业项目融资担保、综合授信担保、履约担保、诉讼担保等业务，是内蒙古资本规模较大的专业性担保机构之一。该公司严格按现代企业制度运行，实行所有权与经营权分离，权责、激励与约束相结合的内部管理机制。公司拥有高素质的专业化团队，科学的管理制度，严格的风险控制体系，设有财务审计部、担保业务部、风险控制部、综合部等。
截止20xx年7月，该公司总资产1.5亿，总负债0.5万元，净利润152万元。
四、风险分析及防范措施
(一)主要潜在风险
1、宏观经济形势风险
近年来在全球金融危机影响下，中国经济也遭受了一定冲击。随着欧美等发达国家的经济振兴计划的实施和中国4万亿经济刺激计划的落实，世界经济开始逐渐走出低谷，国内经济逐渐看好，预期经济再次探底的可能性比较小。
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2、房地产市场政策调控风险
面对全国房地产价格持续高涨，国家针对房地产市场亮出了“组合拳”，出台“新国十条”，明确提出住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。要求各地区、各有关部门必须采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。同时建立考核问责机制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。虽然房地产行业目前处于观望，但传统的置业观念、改善需求的增加以及投资取向，作为中国经济的支柱产业--房地产行业在新的一年里预期仍将继续平稳发展，尤其是鄂尔多斯具有较强刚性需求和较快的经济发展速度，房地产前景仍然看好。
3、信用风险分析
潜在的信用风险为贷款到期时企业不能支付贷款本息。目前该企业尚未发生欠息或逾期等不良记录。
从本项目还款来源看，本项目可满足当地高端消费，项目收益良好，可充分满足融资偿还需求。天骏近两年经营规模不断扩大，盈利能力较强，偿债能力较强，销售企业现金流充裕，具备较强的还贷能力，信用风险相对较小。
4、政策性风险分析
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本项目符合城市总体规划，合规文件已取得，符合国家产业政策和鄂尔多斯市东胜区总体规划，天骏已和鄂尔多斯市东胜区政府签订《项目合作协议书》，明确企业“在开发建设过程中可享受国家、自治区及鄂尔多斯市、东胜区出台的有关旧城区、棚户区改造的优惠政策”，因而本项目无政策风险。
（二）主要风险防范措施
1、谨慎设计各类（项）合同、协议及交易细节，加强法律、合规性审查。
2、要求天骏公司在贷款存续期内，每月提供财务报表和有关经营信息，及时通报财务、经营及重大事项情况。定期走访企业及有关银行，掌握相关动态，对可能出现的情况及时预警、及时防范、及时处置，促进企业稳健发展和第一还款来源的正常实现。
3、定期走访查看抵押资产情况，定期去土地管理部门和房产管理部门关注房产和土地权益权可能发生的变化。
4、如发生协议项下我们认为企业将发生重大经营风险或财务状况严重恶化等情况下，即启动退出机制并提前主张债权。
五、投资项目方案
根据如上对鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司开发建设 26
“铜川汽车博览园”项目情况的分析，拟确定对鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司如下投资方案：
（一） 投资项目规模：2亿元
（二） 投资回收期限：2—3年
（三）退出通道：根据鄂尔多斯市天骏实业有限责任公司开发建设“铜川汽车博览园”项目有关合同约定，投资回收款项由销售收入偿还。担保抵押能够落实，投资退出通道明确，风险较小。
（四）财务内部收益率：
投资收益率：18%/年
六、办事处意见
综合上述情况：该项目属汽车产业整体投资项目，项目风险较小，利润较高；建成后经营活动现金流充足，归还借款有保证，且抵押担保足额。因此，该项目风险可控，建议融资2亿元，请审批。
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