目录
一、项目设立————————————————————————————————1
（一）项目背景
（二）项目概况
（三）项目建设方案
（四）项目战略意义
二、项目市场调查和预测———————————————————————————2
（一）海甸岛的区位优势
（二）餐饮业的现状
（三）海甸岛餐饮类的现状
（四）市场需求预测
（五）客户定位
三、项目生产条件评估————————————————————————————3
（一）资源条件评估
（二）原材料供应条件评估
（三）动力供应条件评估
四、项目技术评估——————————————————————————————4
（一）生产工艺
（二）设备选择
五、项目组织和人力资源评估—————————————————————————5
（一）项目组织
（二）人力资源评估
六、投资估算及财务分析———————————————————————————6
（一）投资估算
（二）财务分析
七、项目总结————————————————————————————————8
一、项目设立
（一）项目背景
1、比萨与中国
比萨作为舶来品，真正地走进中国市场，是上世纪90年代初。随着比萨行业巨头必胜客的入驻，随之而来的是各路比萨大亨的纷纷抢入。而对于比萨这种新鲜事物，由于其独特的口味，能够带给中国广大食客非一般的味觉享受，从而迅速受到了中国80,90后等众多年轻人的追捧和喜爱。
2、现有比萨经营的不足
但是，美味的意大利美食在被热捧了一段时间后，却表现出了它的一些不足：
（1）低成本，高售价，普通消费者难以接受；
（2）欠发达地区难觅踪影，消费者无处消费；
（3）制作过程耗时多，消费者等待时间长，客座更新慢，销售量有限。
3、比萨创新
鉴于比萨领域出现的上述问题，综合考虑比萨受众多消费者喜爱的优势条件，我公司市场部特开发出一款新型比萨产品，即圣诞比萨小站，该项目融合了“超低价比萨，超快捷服务”两大优势，致力于为中国消费者提供非一般的美食享受。
4、项目特点
超低价比萨：项目充分利用比萨低成本优势，以薄利多销为导向，打造中国第一款纯平民比萨，让消费者买得起，吃得香，抛开高价比萨的烦恼，真正体会到比萨的美好滋味。
超快捷服务：项目借鉴汉堡薯条等西式快餐的短时存放模式，利用无菌保温设备，实行“预先制作，短时存放，快速供应”的销售方式，提高效率，使消费者在享受比萨的美味时，更能体会到快餐的方便与快捷，不再为长时间的等待而焦虑。
（二）项目概况
圣诞比萨小站位于海甸岛海南大学附近，投资总额200万，具有良好的市场前景、不错的经济效益及优秀的社会效应。圣诞比萨小站交通便捷，有多路公交车经过。附近有不少的小区及学校，拥有优质的消费群体。
（三）项目建设方案
1、项目名称：圣诞比萨小站
2、项目单位：福初餐饮有限公司
3、项目建设地点：海甸岛五西路
4、主要建设内容：集餐饮、休闲为一体的休闲小站
5、总投资及资金来源：总投资为200万，由总公司拨款下发。
（四）项目战略意义
1、圣诞比萨小站的成立可以在一定程度上弥补现有比萨在中国经营的不足，带来一种新的比萨经营理念。
2、圣诞比萨小站位于海甸岛海大校区附近，周边有不少小区及学校，消费群体规模庞大，效益可观。
3、圣诞比萨小站的成立能让更多的消费者以更低廉的价格享受更丰盛的美食，有利于提升总公司的品牌形象，扩大社会影响力。
二、项目市场调查和预测
（一）海甸岛的区位优势
海甸岛位于海口的北部，面积13.8公里，位于海南的母亲河——南渡江的入海口，是一个典型的三角洲岛屿，海甸岛是海口市最大的岛屿，海南大学和海口市医院在海甸岛之上。海甸岛同紧邻的新埠岛一起，形成南渡江三角洲的中心，而南渡江在这里被分成三大股水道，从这两个岛屿两边和两岛之间分别注入琼州海峡。是海口的城中岛，岛中城。海甸岛与一水之隔的海口市中心似连非连，似断非断，一衣带水隔江相望。三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）把海甸岛和海口市的滨海大道、长堤路连接在一起，使海甸岛成为一个既与市中心交通来往方便又相对独立的地区。是与海口市三桥相连的市区重要的组成部分，与海口最繁华的商业区仅一水之隔，海甸岛没有一座工厂，是海口环境最好、空气最清新的集五星级酒店，顶级度假社区及大学教育为一体的迷人的岛中岛。
海甸岛面积约14平方公里，呈东西略宽的不规则卵形。岛上地势平坦，水系密布，湖泊和沟渠很多，这些沟渠湖泊为岛上增添了一派水乡的风光。海甸岛由于它得天独厚的位置，虽然处在海滨，海边却罕有狂涛巨浪，不会发生海啸等严重自然灾害，台风也很少光顾。相比其他气象条件严酷灾害频生的热带岛屿，这里不愧是一个安全、宁静的温柔之乡。
在海甸岛除了驻有大量的公司，其形状各异的别墅群也给海甸岛增色不少。沿江二路，沿江三路也是海口市重要的商业街组成部分。由于海甸岛独特的地理位置，加之有南渡江入海口，其丰富的微生物，使海甸岛的周围有丰富的鱼类资源。经常有海钓爱好者在此垂钓。特别是南渡江入海口处，由于有沙滩，火山石，藏有不同的鱼类，由于此处水流变化多端，原环岛浴场已经关闭，使鱼类不受惊扰，在此处海钓爱好者有时候可钓获不同的海鱼。特别是人工填出的两段堤坝，经常有大鲈鱼钓获。 此处经常钓获小石斑鱼、黑鲷、黄脚、沙锥，有时也有大鲈鱼上钩。曾有人钓到过20斤重的鳐鱼 。
海口的“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”规划定位，进一步确定城市定位和发展方向，完善基础配套，提升城市功能，优化生态环境，提高城市品味。处在沿海和沿江地段的海甸岛又迎来了开发先机，是海口市要突出和发展的范围。
（二）餐饮业的现状
我国社会经济的稳步发展和消费需求水平的不断提高，为餐饮业的持续快速发展奠定了基础。目前，我国餐饮业经营网点已达350多万家，从业人员超过1500万人，据国家统计局统计，今年上半年全国餐饮业实现营业额2327．2亿元，比去年同期增加319．9亿元、增长15.9％，增幅比社会商品零售总额增长多出7.3个百分点，在去年年营业额实现4368．9亿元，同比增长16.4％的基础上，继续呈现稳步快速发展的良好势头。
餐饮业发展迅速，有众多特点。餐饮企业面向家庭、私人消费的经营业务持续增加，成为企业经营中的主体。同时节假日消费与休闲消费走人家庭，餐饮成品、半成品、速冻、方便食品的发展势头更趋增强，开发与生产范围更加广泛，进一步满足了市场消费的需求，形成行业发展新的经济增长点。行业规模不断扩大，经营领域不断拓宽，服务方式日趋丰富，使我国餐饮市场更趋繁荣兴旺，成为行业快速发展和保持较高增长势头的重要力量。连锁经营加快发展。
（三）海甸岛餐饮类的现状
海甸岛餐饮业在空前繁荣的情况下呈现出几大特点：
1、是餐饮市场投资主体日趋多元化。民营、个体、外资以及股份制企业异军突起，逐步占据主导地位。
2、是经营方式趋于多样化，中、西餐齐头并进，各大菜系、各种特色店争相斗艳，正餐、快餐与小吃店竞相发展。放心早点、中式快餐店已达十多家；西餐厅、咖啡饮品店近千家。各大饭店进一步贴近大众，纷纷增设外卖、订餐、年夜饭、大礼包等新型服务与新的品种。
3、是连锁业蓬勃发展。快餐连锁店，咖啡和西餐连锁店最密集。
4、是大力实施名师、名店、名菜“三名”战略。
5、随着海甸岛的加快建设，必将有大量年轻白领阶层涌入其中，这将对快餐行业的发展提供难得一遇的发展机会。
（四）市场需求预测
圣诞比萨小站主要的目标客户是针对中低端消费群体。如：各个学校的学生，各个小区的住户。海甸岛内的中低端市场将是未来客源市场的重点。
（五）客户定位
圣诞比萨小站以平民化为主要思想，提供低价、快捷的优质服务。与其他比萨店相比，圣诞比萨小站拥有良好的成本优势。与其他餐饮类相比，圣诞比萨小站拥有更多的产品差异及创新。主要客户为周边小区的住户以及各学校的学生。
三、项目生产条件评估
（一）资源条件评估
1、自然资源
圣诞比萨小站为于海甸岛五西路，供水条件良好，适合餐饮类项目的发展。
2、劳动资源
圣诞比萨小站周边有不少学校，可以为学生们提供兼职的机会。所需的技术人员及管理人员由总公司下派。
（二）原材料供应条件评估
1、海口市有多家大型超市，所需原材料可就近购买，如：面粉，果蔬等。所需的调料等由总公司提供。
2、因为餐饮类项目强调原材料的保鲜性，所以每天会派采购员进行采购，尽量做到每日新鲜。
（三）动力供应条件评估
1、圣诞比萨小站主要动力为电力，海甸岛由海南电网供电，供电充足，很少出现断电的情况。
2、海甸岛内水源充足，足够餐饮类的供水及使用。
四、项目技术评估
（一）生产工艺
圣诞比萨小站拥有创新的生产流程，借鉴汉堡薯条等西式快餐的短时存放模式，利用无菌保温设备，实行“预先制作，短时存放，快速供应”的销售方式，提高效率，使消费者在享受比萨的美味时，更能体会到快餐的方便与快捷，不再为长时间的等待而焦虑。
（二）设备选择
圣诞比萨小站在生产比萨方面使用的是比萨微波烘烤机，和一般烘烤机不同，除了方便快捷，健康环保外，它还有特别的“节能”手段。首先，光波炉是采用光波和微波双重高效加热，瞬间即能产生巨大热量。又因为加热是直接针对食物本身，不需要通过器皿传热，且内外同时进行，加热时间极短，效率很高，大多食物仅需两三分钟。而一般的加热方式在容器、空间等上浪费的热能很多。据测试证明，光波炉加热的能源利用率可高达95％以上，靠电炉丝加热的电器只有60％，煤气和液化气是55％。该微波烘烤机号称微波炉的升级版的光波炉与微波炉的原理不同。微波炉是利用磁控管加热的，但光波微波组合炉是在微波炉炉腔内增设了光波发射源，能巧妙地利用光波和微波综合对食物进行加热。我司设计的光波微波炉组合炉在工作时，光源、磁控管可以同时启动。两者既可以单独使用，又可以组合使用。在使用中既可以微波操作，又可用光波单独操作，还可以光波、微波组合操作。因此，光波炉兼容了微波炉的功能。从结构上看，光波炉在炉腔上部设置了光波发射器和光波反射器。光波反射器可以确保光波在最短时间内聚焦热能最大化，这也是光波炉在结构上与普通微波炉的重要区别。相比微波炉，光波炉具有加热速度快、加热均匀、能最大限度地保持食物的营养成分不损失等诸多优点。光波微波组合炉主要用途在于能大大提高微波炉的加热效率，并在食品加工过程中最大程度地保持食物的营养成分，避免在烹饪食物时尽量减少水分的丧失。其实光波是微波炉的辅助功能，只对烘烤起作用。没有微波，光波炉只相当于普通烤箱。
该微波烘烤机拥有以下特点：
1、加热速度快。微波加热与传统加热方式完全不同。它是使被加热物料本身成为发热体，不需要热传导的过程。因此，尽管是热传导性较差的物料，也可在极短的时间内达到加热温度。
2、节能高效。由于含有水分的物质容易吸收微波而发热，因此除少量的传输损耗外，几乎无其它损耗，故热效率高、节能。
3、加热均匀。无论物体各部位形状如何，微波加热均可使物体表里同时均匀渗透电磁波而产生热能。所以加热均匀性好，不会出现外焦内生现象。
4、防霉、杀菌、保鲜。微波加热具有热力和生物效应，能在较低温度下灭菌和防霉。由于加热速度快、时间短，能最大限度地保存物料的活性和食品中的维生素、原有的色泽和营养成份。
5、工艺先进、易控制。微波加热只需有水、电的基本条件，只要控制微波功率即可实现立即加热或终止，应用微波机可进行加热过程和加热工艺规范的自动化控制。
6、占地面积少，安全无害。由于微波能是控制在金属制成的加热室内和波导管中工作，所以微波泄漏极少，没有放射线危害及有害气体排放，不产生余热和粉尘污染；既不污染食物，也不污染环境。
7、光波炉的烧烤管由卤素管发热（即光波管），能够迅速产生高温高热，冷却速度也快，加热效率高，而且不会烤焦，从而保证食物色泽。
8、快速熟化与烘烤。微波加热时能使物料内外同时加热，使比萨饼快速熟化，再经过光波的表面烘烤，达到了内熟外香的比萨饼；比萨饼在普通的烘箱烘烤需要长时间才能从外到里面熟化，通过用微波与光波可以加快其生产时间。
在保温方面，圣诞比萨小站采用的是高级陈列保温柜高效双层独立保温，保湿设计，使食物均匀受热，长时间保持新鲜美味口感，四面玻璃，食物展示效果好。外形高档，豪华美观，节电设计，价格低廉。
该保温柜拥有以下特点：
1、四面耐热钢化玻璃，透视性强，可全方位展示食物，既美观又耐用。
2、保湿型设计，可长时间保持食物新鲜美味的口感。
3、高效能保温设计，可使食物均匀受热，并节省电力。
4、全机采用红外线保温灯，增强展示效果，同时起杀菌的作用，保持食物的卫生。
5、全机采用不锈钢材料，方便用户清洁，保持展示柜的崭新，保证展品的效果。
五、项目组织和人力资源评估
（一）项目组织
圣诞比萨小站由福初餐饮有限公司承办，初始资金为200万，由总公司拨付。店面的选择及谈判由圣诞比萨小站开发部经理呼小飞处理。设备的选用及采购由圣诞比萨小站采购部经理邢依婷采办。项目名称的申请及认证由圣诞比萨小站项目经理刘宏源处理。
（二）人力资源评估
1、圣诞比萨小站下设六个部门，分别为人力资源部、技术部、开发部、采购部、综合部及财务部。刘宏源担任项目经理及人力资源部部长，陆泓屹担任技术部部长，呼小飞担任开发部部长，邢依婷担任采购部部长，杨承宜担任综合部及财务部部长。
2、计划人员编制为人力资源部2人，技术部2人，开发部4人，采购部3人，综合部2人，财务部2人。预计人员缺编状况能在一个月内招聘完成。
3、预计招聘人员将组织为期1个月的培训，进行公司企业文化的学习及圣诞比萨小站相关内容的介绍和练习。
六、投资估算及财务分析
（一）投资估算
1、初始现金流量
2、营业现金流量
3、项目现金流量
（二）财务分析
1、净现值：投资项目投入使用后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，减去初始投资以后的余额叫做净现值。
第一步：计算年营业净现金流量 == （如现金流量表)
第二步：计算未来现金流量总现值 == （贴现率：8%）== 682567.77（元）
第三步：计算净现值 == 未来现金流量总现值 — 初始投资 == 682567.77 — 347000
== 335567.77 （元）
2、内含报酬率：内含报酬率实际上反映了投资项目的真实报酬。换句话说，是能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的贴现率简单来说，就是指使投资方案净现值为零的贴现率。
由于年营业现金净流量不等，故采取第二种方法：
第一步：预估折现率为25%，计算净现值；
第二步：测算折现率为26%的净现值；
第三步：根据上述折现率用插值法，计算出实际内含报酬率。
∵X / 1%= 2832/ (-4487,2832)
X = 2832 / 7319*1%
= 0.3869*1%
= 0.003869
∴内含报酬率 ≈ 26%+0.3869%≈ 26.3869%
3、投资回收期：投资回收期代表收回投资所需的年限。回收期越短，投资越有利。
投资回收期=2+69900/169840=2.41（年）
也就是说，两年以后，不仅投入资金可以全部收回，而且已经开始获得纯利了。
4、投资利润率：投资利润率是项目年平均利润额与项目总投资额之间的比值。
投资利润率 = 项目年利润总额/项目总投资额= 175128/347000= 50.47%
投资利润率高于同行业平均水平。
七、项目总结
通过以上财务指标分析，该项目投资回收期短，投资利润率高，有较好的收益率，能够在较短的时间内达到预期成效。
另外，综合考虑海甸岛餐饮业投资环境，国内比萨领域现状，以及该项目突出优势特点，福初餐饮有限公司决策层经商讨认为圣诞比萨小站项目具有可行性，决定投资。
第二篇：投资项目可行性评估报告基本格式与内容
投资项目可行性评估报告基本格式与内容
第一部分 目录
第二部分 报告摘要（参考格式）
××项目法人名称
××投资项目名称
投资项目评估报告书摘要
中财国政（北京）资产评估有限公司接受××公司（项目法人名称）的委托，对其拟投资建设（运营）的××投资项目（投资项目名称）进行了项目可行性评估，本机构依据国家发展与改革委员会、建设部20xx年联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）以及其他有关法律、行政法规、规章，经过到项目所在地现场考察，行业及市场调研，项目数据分析，专家会审等项目评估专业程序，完成了项目评估工作，现将项目可行性评估报告结果摘要如下：
一、摘要说明本项目是否符合国家产业政策和行业“十一五”规划，属于《外商投资产业指导目录》中“鼓励、限制或者严禁项目”中那一类项目。
二、摘要说明本项目所在行业现状及市场前景如何。
三、摘要说明本项目实施的各项投资要素及生产资源是否具备。
四、摘要说明本项目财务数据分析的各项结果。
五、摘要说明本项目投资的各类风险。
六、摘要说明本项目是否可行？并提出项目实施的合理化建议。
本项目评估机构依照诚实、尽职的原则编制本报告，但不保证报告所列经济技术指标一定实现，也不保证投资人必然不亏损。投资有风险，投资人在投资本项目前，应认真阅读本报告，特别是其“风险”部分。而且本机构建议，投资人在投资本项目前，应尽量对本项目的市场、竞争、基础设施、技术、管理、供应商、风险、法律事务、项目法人素质等内容进行深入调查。
中财国政（北京）资产评估有限公司
二00八年月日
第三部分 正文
绪言
一、 项目评估要素
1、评估项目名称
2、项目法人名称
3、项目评估委托方
4、项目评估目的
5、项目评估原则
1）客观、科学、公正的原则；
2）综合评价、比较择优的原则；
3）投入与产出、收益与风险相匹配的原则；
4）定量分析与定性分析相结合的原则；
5）技术分析和经济分析相结合的原则；
6）微观效益分析与宏观效益分析相结合的原则。
5、项目评估依据
1）国家发展与改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2）××单位编制的《建设项目可行性研究报告》；
3）相关行业财务评价数据
4）评估咨询人员市场调研结果
6、项目评估程序 计划准备阶段
1）、接洽项目评估业务，签订项目评估业务委托约定书，明确项目评估内容和评估
目的等评估合同基本要约；
2）、收取50%的评估费用；
3）针对项目个案，组成不同级别的项目评估小组；
4）、制订项目评估工作方案和实施计划；
5）、向客户布置项目评估数据资料提交清单（见附件二）；
现场考察阶段
1）、项目评估小组到项目现场进行考察，充分了解项目组织和项目基本情况，当地
投资环境，收集、整理和分析项目数据资料；
2）、现场考察除对项目所在地投资环境进行考察，了解当地的招商政策及政府支持力度外，重点要对项目投资所投入的资金、建设用地、环保、原材料、燃料及动力、技术、人员、运输、供水、供电、供气、通讯等基本投资要素作出调查分析；对项目投产运营后发生的各项收入、成本费用、税金等财务数据要作出预测性分析；
3）、项目负责人汇集项目评估小组成员考察意见后，作出现场考察报告和投资财务分析说明，作为项目评估报告书的备查文件。 行业及市场调研阶段
1）针对项目相关行业及所在的市场进行调研，了解相关产业政策、行业现状及发展趋势、市场需求及主要竞争对手，进行项目投资外部环境分析，市场特性分析、竞争结构分析、市场需求分析；
2）、项目负责人汇集项目评估小组成员调研意见后，作出行业及市场调研报告，作为项目评估报告书的备查文件。
4、编制报告阶段
1）、现场考察及市场调研完成后，项目负责人按照项目评估报告的基本格式和内容要求，进行项目评估报告的编制工作；
2）、项目评估报告书初稿完成后，公司内部进行报告的三级审核，并提交客户电子版报告征求意见；
3）、收取50%的项目评估费用，与客户交接报告；
4）、项目评估工作全面结束，报告所有资料整理归档保管。
5、后续服务阶段
对客户的项目运作及报告使用尽可能的提供必要的帮助和支持，以争取客户的长期合作。
7、项目评估起止时间
二、项目基本情况介绍
1、项目概述
项目名称：
项目可行性研究报告编制单位：
项目建设所在地：
项目建设内容：
项目法人简介：
2、项目前期工作概况（主要说明项目提出、可研、立项、组织实施等工作进展情况）
三、项目投资建设的必要性评估
1、项目是否符合产业政策和行业规划；
2、通过市场调查和预测，对产品市场供需情况及产品竞争力进行分析比较；
3、对投资项目在企业发展中的作用进行评估；
4、拟投资规模经济性分析。
5、评估分析结论
四、项目建设条件、生产条件与投资地理环境评估
1、资源条件是否具备，以矿产资源为原料的项目，是否具备相关机构批准的资源储量、品位、开采价值的报告；
2、工程地质、水文地质是否适合投资建厂；
3、原材料、燃料、动力等供应是否有可靠来源，是否有供货协议；
4、交通运输是否有保证，运距是否经济合理；
5、协作配套项目是否落实；
6、环境保护是否有治理方案； 是否具备权力机关出具和环境影响评价报告
7、投资厂址选择是否合理；
8、建设资金是否落实；
9、项目执行力如何，能否满足项目建设的需要（项目法人如为原企业，应评估原企业的资信实力，财务状况和经营状况和投资管理能力）；
10、评估分析结论
五、工艺技术与设备评估
1、工艺流程
2、生产技术
3、主要设备及装置
4、评估分析结论
1）投资建设项目采用的工艺、技术、设备在经济合理条件下是否先进、适用，核心技术拥有自主知识产权，是否符合相关国家的技术发展政策，是否注意节约能源和原材料以获得最大效益；
2）购进的技术和设备是否符合投资实际，是否配套并进行多方案比较；
3）投资项目所采用的新工艺、新技术、新设备是否经过科学的试验和鉴定，检验原材料和测试产品质量的各种手段是否完备；
4）产品方案和资源利用是否合理，产品生产纲领和工艺、设备选择是否协调；
5）技术方案的综合评价。
六、项目基础财务数据及报表评估分析（依据可行性研究报告各项数据及市场实际情况进行评估分析并作出评估调整说明）
1. 固定资产投资。
2. 流动资金。
3. 投资计划与资金筹措方式。
4. 总成本费用。
（1）生产投入部分
（2）折旧、摊销费。
（3）财务费用。
（4）其他固定费用
5. 销售收入及税金
（1）产品价格的选取。
（2）销售税金。
6. 损益表估算。
（1）基础数据及参数
（2）主要计算公式
利润总额＝产品销售收入―销售税金及附加―总成本费用＋其他业务利润＋投资收益
应纳税所得额＝利润总额―弥补以前年度亏损―不再纳税的投资收益 所得税＝应纳税所得额×所得税率
税后利润＝利润总额－所得税
盈余公积金公益金＝（税后利润－弥补以前年度亏损）×提取率
未分配利润＝税后利润―盈余公积金公益金―应付利润
7、评估分析结论
七、投资决策的主要财务数据评估分析
1、项目评估计算期的确定
2、投资基准折现率的确定
3、主要投资决策数据评估分析
A、财务净现值
B、财务内部收益率（所得税后）
C、投资报酬率
D、投资回收期（或贷款偿还期）
E、获利指数
八、投资项目的不确定性评估及相关风险分析
九、社会效益评估分析
十、项目评估结论与决策建议
附件一、备查文件
附件二、项目评估明细表