一、公司基本情况分析............................................................................................... 2

二、公司财务报表分析............................................................................................... 2

（一）资产负债表分析............................................. 2

（二）利润表分析................................................. 3

三、公司财务能力指标分析....................................................................................... 3

（一）公司偿债能力分析........................................... 3

（二）公司盈利能力分析........................................... 4

（三）公司营运能力分析........................................... 5

四、结论与建议........................................................................................................... 6

五、附件........................................................... 8

附件1资产负债表................................................. 8

附件2利润表.................................................... 11

附件3现金流量表................................................ 12

    永安物业管理有限公司财务报表的分析与评价

一、公司简介

永安物业管理有限公司成立于1997年9月1日。1997年10月21日在香港挂牌上市，开创了中国水泥行业境外上市的先河。公司主要从事水泥及商品熟料的生产和销售，是世界上最大的单一品牌供应商。

二、公司财务报表分析

（一）资产负债表分析

根据附件1中所列的资产负债表可知，20##年第一到第四季度公司的资产分别为63,618,327,842元，77,490,723,485元，79,489,088,509元，84,003,416,301元；负债分别为24,987,667,824元，35,607,194,718元，35,512,930,959元，37,161,701,410元；所有者权益为元。20##年度公司的资产为7233618.18元，负债为3306485.04元，所有者权益为38,630,660,018元，41,883,528,767元，43,976,157,550元，46,841,714,891元。20##年从第一季度到第四季度相比资产有所上升，负债增加，所有者权益增加，这表明公司在20##年度的发展是逐渐提升的。

后三个季度相对于第一个季度在流动资产各项目变化中，货币资金增加，应收账款减少，说明企业应付市场变化的能力将较强。应收账款的减少，说明企业的货款的回收比较理想，企业受第三者的制约增强，企业加强了货款的回收工作，促进了资金周转。

（二）利润表分析

根据附件2中所列的利润表可知，20##年第一季度到第三季度公司营业收入分别为9,314,519,670元，22,327,264,574元，34,974,813,908元，48,653,808,819元；管理费用分别为344,616,528元，702,229,165元，1,125,685,360元，1,789,413,283元；财务费用分别为131,218,608元，282,139,983元，434,597,538元，629,089,295元；利润总额分别为3,011,245,000元，8,049,831,457元，12,176,018,437元，15,652,193,079元；净利润分别为2,257,650,296元，6,098,356,017元， 9,245,829,159元，11,824,343,967元。20##年第四季营业收入比第一季度增长了522%，说明企业业务规模处于较快发展阶段，竞争力强，企业业务规模很快扩大。20##年度企业利润总额也在不断地增加，企业利润积累的极大提高使企业自身实力得到加强，同时为将来迅速发展壮大打下了坚实的基础。

三、公司财务能力指标分析

财务指标分析是指总结和评价企业财务状况与经营成果的分析指标，包括偿债能力指标、盈利利能力指标、营运能力指标。

（一）公司偿债能力分析

根据附表资料，摘出一些数据如表1-1所示，并计算出该公司有关偿债能力指标如表2-1所示。

 (表1-1)                 资产变动情况表                  单位：元

（表2-1）                 偿债能力指标计算表

1．公司短期偿债能力分析

短期偿债能力是企业用其流动资产偿付负债的能力，它反映企业偿付即将到期债务实力。企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志。大多数情况下，短期债务需要用货币资金来偿还，因而各种资产的变现速度直接影响到企业的短期偿债能力。其主要指标有流动比率、速动比率和现金比率。其中，一般认为流动比率为2:1比较适宜，但二十世纪九十年代之后，由于很多的经营方式的应用，所需要的流动资产平均值已降为1.5:1，从以上数据可以看出，第四个季度的流动比率相对于第一个季度来说较大，说明企业短期偿债能力有所提升。该企业正逐渐扩大，运营良好，运用某个单一的指标来评价企业短期偿债能力就显得保守，以上三个指标数据可以看出本企业短期偿债能力逐渐提升，并于第四季度处于比较理想的阶段。

2．公司长期偿债能力分析

长期偿债能力分析是指企业偿还长期负债的能力，用于衡量企业偿还债务本金与支付债务利息的现金保证程度，是评价企业财务状况的重点。

（1）资产负债率

从表2-1可以看出，该企业20##年度资产负债率呈现上升趋势，虽然相对来说，资产负债率越高，债权人的风险越大，但是第四季度的资产负债率仍低于标准值，所以风险仍在可控制范围之内，并且从经营者角度看，第四季度更加充分地利用了借入资金给企业带来好处，尽可能降低了企业的财务风险。

（2）产权比率

产权比率是负债对股东权益比率，该比率一方面反映了由债权人提供的资本和股东提供的资本的相对比率关系，另一方面反映了企业基本财务结构是否稳定。从表2-1可以看出，20##年度产权比率第四个季度比第一个季度上升了14.65个百分点，说明企业第四季度的财务风险较第一季度的财务风险有所上升。

（二）公司盈利能力分析

盈利能力的分析是师企业财务分析的重点，它体现了企业运用其所支配的经济资源，开展某种活动，从中赚取利润的能力。企业的经营活动是否具有较强的盈利能力，对企业的生存发展至关重要。根据附表资料摘出一些数据见表3-1，计算出该企业20##年第一、四季度有关获利能力指标见表3-2。

（表3-1）                   获利项目情况表

（表3-2）                  获利能力指标计算表

1．营业成本利润率分析

营业成本利润率是企业一定期间的利润总额与营业成本的比率。根据表3-2可以看出，第四季度营业成本利润率比第一季度有所提高，说明企业对营业成本的控制和管理水平较得当。

2．营业毛利率分析

从表3-2可以看出，第四季度营业毛利率比第一季度营业毛利率上升了0.18个百分点，说明了企业获利能力呈逐渐上升趋势。

3．营业净利率分析

从表3-2可以看出，第四季度营业净利率比第一季度营业净利率上升了0.06个百分点，说明企业对投资者报酬的实现程度有所提升。

4．总资产报酬率分析

根据表3-2可以看出，20##年第四季度总资产报酬率上升较明显，说明企业第四季度每单位资产所创造的利润比第一季度单位资产所创造的利润大幅提升，企业资产的盈利能力上升。

（三）公司营运能力分析

根据附表资料，计算出该公司20##年度和20##年度有关营运能力指标如下：

（表4-1）                   营运能力指标计算表

1．流动资产周转情况分析

（1）应收账款周转率

根据表4-1可以看出，企业20##年第四季度应收账款周转率比第一季度上升比较明显，这表明企业的营运能力有所上升，也说明企业加强了应收账款的管理，减少了应收账款周转天数，应收账款的变现速度变快，企业的营运能力提升。

（2）流动资产周转率

流动资产是反映企业流动资产周转速度的指标。根据表4-1可以看出，企业第四季度流动资产周转次数比第一度增加了1.13，而周转天数减少了74.13天。流动资产周转次数增加表明企业在完成同样多的营业收入时，第四季度所占用的流动资产比第一季度所占用的流动资产少。流动资产周转天数的减少表明企业的流动资产在生产各阶段时所占用的时间有所变长。

2．固定资产周转情况分析

根据表4-1可以看出，企业第四季度固定资产周转次数比第一季度有所增加，表明该企业利用固定资产创收的能力在增加，固定资产的利用效果较好，进而说明该企业的营运能力逐渐提升。

3．总资产周转情况分析

根据表4-1可以看出，该公司第四季度总资产周转率比第一季度有所增加，说明企业总资产的利用效果进一步提高。

四、结论与建议

综上所述，从偿债能力各指标的分析可以看出，该企业20##年中流动比率和速动比率都有所上升，而且大部分高于标准值，说明企业偿债能力在一年内有所提升,企业资产变现能力上升了, 对债权人的保障程度增加了。为将来企业持续健康的发展,降低企业债务风险，企业应保持并提高在流动资产与流动负债以及资本结构的管理水平。

从盈利能力各指标的分析可以看出，企业获利能力较好，应该继续保持。从营运能力各指标的分析可以看出，企业的营运能力加速；说明企业经营效率处于上升阶段,提高企业经营效率,创造更好的经济效益,为降低经营风险开创了良好的局面。应收账款周转率上升了，说明企业管理层对应收账款的管理更严格了。

综合偿债能力、盈利利能力、营运能力分析，说明企业14年第一季度到第四季度的经济效益上升较明显。

综合各指标的分析可以看出该企业发展状况良好。为企业更好稳定的发展，企业应该更合理的以下解决问题：一是提高企业的盈利能力、更好的利用货币资金。二是企业领导要真实反映企业经营成果，该处理的处理，该核销的核销，以便真实地反映企业经营成果。三是加强企业内部管理，利用好财务杠杆的作用，实现企业价值最大化，为企业谋取更大的经济效益。四是权衡资产、负债及所有者权益之间的关系。

附件1：

资产负债表

附件2：

利润表

附件3：

现金流量表

第二篇：物业管理行业集团公司财务管理战略分析

物业管理行业集团公司财务管理战略分析

[摘要]

随着全球经济一体化的逐渐演变，这将对我国物业管理行业的发展产生了巨大的影响，逐步分化出不同的物业管理服务类型。物业管理就是通过为用户提供保安、保洁等高质量的服务来保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营。对物业管理行业来说．质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式．从经营理念到市场定位。都要作出相应的变革。才能适应发展的需要。本文作者通过对物业管理行业的瞻前顾后，尝试着提出一系列新的建议与方案。

[关键词] 物业管理 集团公司 财务管理 战略管理 对策

一、物业管理行业财务管理目前存在的主要问题

上世纪80年代，随着改革开放的潮流，物业管理行业正式被引入国内．当时，其运作模式和财务管理都是学习香港、新加坡等的物业管理．并结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的收支平衡，略有节余、取之于民，用之于民、一业为主，多种经营等财务管理的基本指导方针．进入9O年代，深圳等一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出保本微利、量出为入、独立核算和保证佣金、多退少补等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。如今，我国的物业管理行业已发展约3O年．随着时过境迁的变迁与与时俱进的潮流，业主的服务要求越来越高，相反．物业行业的服务水平与管理模式却呈现落后，笔者将其归纳如下：

1、物业管理行业管理者理财观念相对落后

如今．随着物业服务需求的进一步扩大，物业管理行业已经逐步市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安等观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位．没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作．人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业管理企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

2、物业管理行业内部财务控制相对落后

当前．我国物业管理公司内部财务存在着诸多问题，其原因归根到底是因为物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循，很多物业管理公司甚至没有制定相应的内部财务管理制度，这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目，但会计基础管理薄弱、依法建账不到位，并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目．这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况．而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、物业管理行业内部资金管理的力度不够

主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，资本实力有限，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银

行贷款。

4、物业管理行业内部财务报表过于笼统

各层次的管理需要物业公司根据会计制度的要求，对外提供的报表。现今大多数物业管理公司只有资产负债表、利润表、现金流量表，数据过于笼统和宏观，缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息，只能采取统计办法获取，耗时耗力，且容易出现差错，无法满足内部管理的需要。

二、物业管理行业财务战略管理的目标和理念

众所周知，物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中．包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，必须遵循有关规定。只有规范了财务行为，加强了财务管理和经济核算，物业管理行业财务管理才会更加完善。首先，物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，这就需要物业管理企业加大经营力度，建立多元化经营，仅此而言，便是增添了财务管理的工作量。这就需要物业企业建立更新更完善的财务管理模型．只有如此，才能使得公司本身在竞争中立于不败之地。笔者在此尝试拟定．其管理模型内容是：对资金筹集运用的管理．固定资产和出租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理．物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等。而其应当建立的主要任务是：

1、筹集、管理资金

主要是保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收人、物业有偿服务管理费收入。要大力组织租金收入。加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。

2、经济核算

本文通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益的最好方法之一。

3、多元经营

积极组织资金，开辟物业经营新市场，所谓一业为主，多元经营．只有不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域．形成新优势才能使得企业走的更远。

4、财务监督

物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划．对

公司预算开支标准和各项经济指标进行监督．使资金的筹集合理合法．资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。

总而言之，物业管理行业未来发展的发展战略、投资扩张规模和对资金巩固及管理，应当兼顾资金筹措的难易程度和成本高低等因素。做出合理的筹资规模和结构决策。将资金投放战略的重点建立在对集团内部的资金需求及时进行了解和分析．以提高集团的整体效益为出发点，根据集团内部和外部理财环境及其变化趋势，对资金进行整体和长期的规划．合理运用集团公司的财务分配功能．适当集中核心企业的收益，发挥资金的规模效益，培育利润增长点。此外，重点培养和吸引一些熟悉国际理财规则、经济分析专家、风险控制专家等知识型财务高级管理人才，为集团提升国际竞争力提供理财方面的人才储备

三、战略财务管理措施

财务战略管理是现代企业财务管理的一个研究领域．有其发展的客观性和迫切性。物业管理行业由于其特殊性，按照国际水准管理企业的各项经营活动、前瞻性地制定企业财务战略十分有必要。本文作者力图在这一方厩做出新的尝试，从战略财务管理的角度提出以下建议：

1、货币赘全集中管理

货币资金是企业的血液，任何企业的启动和发展必须靠足够的资金来解决，如果一个企业没有资金或者是资金不足．再好的计划、项目，都是空想，再好的投资活动都有可能中途搁浅。因此．物业管理行业加强资金的管理及控制具有十分重要的意义，而建立健全的管理体制，对物业管理行业经营环节实施有着根本上的影响。所以．物业管理企业务必做到对资金统一筹措、统一调度和统一监控。一方面将货币资金结算集中在集团的银行存款结算户，减少资金沉淀，确保经营的正常进行，另一方面，加强对经营单位资金使用的计划管理，利用资金收支的时间差合理安排银行贷款和还款计划，节约资金利息支出。

2、统一财务会计制度

一般说来，财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的．会计是运用凭证、帐簿和专门报表．采用以货币为主要计算单位的各种计量方法，收集、分类、记录、报告、分析、比较和评价特定单位经济活动和经济效益的一种管理工作。所以，物业管理企业只有严格的遵从国家制定的会计制度的基础上．再进行企业内部一系列会计制度的建立，只有严格遵守会计制度．才会进行会计工作、保证会计工作秩序、提高会计工作质量的重要前提 只有如此．各公司在费用管理、会计核算、资金管理等方面，执行集团统一制定的管理制度，及时、准确地填报内外部会计报表。

3、统一财务机构的设置和财会人员的管理

主要是各分公司的财务经理由企业财务部委派，其工资奖金由集团考核发放，分公司财会人员按集团的标准任用。以改革会计核算体制为契机，从严定岗，以岗定人，务必对全公司财会人员进行培训、调整，使财会人员的综合业务素质得到普遍提高。

4、统一税务管理

一个企业由总部负责协调与税务部门的关系，对各分公司所得税、流转税进行统一管理，对增值税#5@p要做到统一发放、统一管理，经常检查，随时监督，以免出现差错。

5、事前管理 实施全面预算管理

建立以集团企业战略为导向的全面预算管理体制．在预算目标制定、过程控制、评价考核等方面形成完整的制度体系。同时．核定企业整体资金预算，逐步实现集团资金管理规范化．提升集团资金调控和监管能力。