养老产业投资分析报告(一)
目 录
一、中国老龄化社会发展特点
二、中国老人养老费用来源和支付水平
1、养老费用支付来源
2、养老费用支付水平
3、家庭和社会对老人养老性支出的支撑能力
三、中国老人养老习惯和消费现状
四、国家对中国养老体系的规划设计
五、市场现有养老产业投资模式分析
1、养老服务机构
2、养老地产(住宅)
3、养老旅游度假区
4、教育培训机构(老年大学)
5、老年用品开发
六、研究意见和建议
七、附件：
1、20##年部分城市和地区养老退休金水平
2、业内较成功的养老地产模式
我国自1999年进入老年型社会，人口年龄结构从成年型转为老年型仅用18年时间，与世界发达国家相比速度惊人（法国完成这一过程115年，瑞士85年，美国60年，英国45年，日本25年）。人口学界定，60—69岁为低龄老年人口，70—79岁为中龄老年人口，80岁以上为高龄老年人口，我国高龄人口增长尤其迅速。面对高速进行的社会老龄化，无论是社会保障体系覆盖、经济储备还是社会服务体系建设，我国目前都还没有作好准备。
一、中国老龄化社会发展特点
老龄人口基数高，老龄化速度快。我国是世界上唯一一个老年人口超过１亿的国家。20##年第六次人口普查中国60岁以上人口1.78亿，占总人口13.26%，其中65岁以上人口1.17亿，占总人口8.87％，目前社会老龄化加速，平均每年增加596万老年人口，年增长速度3.28%，其中80岁以上高龄人口增速5.4%。到20##年我国老年人口将达到2.48亿，占总人口比重17.17%，其中80岁以上老年人口3067万人，占老年人口12.37%。20##年老龄人口将超过4.12亿，老龄化水平30%以上，占世界老年人口1/4，老龄人口绝对数量世界第一。
未富先老，养老支付能力低，困难人口多。发达国家进入老龄化时，人均国内生产总值多在5000-10000美金，而中国1999年进入老龄化人均GDP 仅800多美金，20##年突破4000美元但仍属于中等偏低收入国家。近10年80岁以上高龄老人增加一倍超过2000万，但截止20##年城市仍有15%左右的老人没有养老保障覆盖，农村则仅有不足35%的老人享受社会养老保障。20##年失能半失能需要医疗护理的老年人达到3300多万。
老年抚养比快速攀升，家庭抚养能力降低。第六次全国人口普查数据显示，我国平均每家庭3.1人，家庭日趋小型化在产生巨大住房需求的同时老人抚养比迅速攀升，20##年大约５个劳动年龄人口负担１个老人，20##年约３个劳动年龄人口负担１个老人，20##年约2.5个劳动年龄人口负担１个老人。基于工作压力、子女教育、城市居住郊区化等诸多因素，家庭成员对老年人的实际抚养能力明显变弱。
老龄化城乡倒置，农村老龄化程度高。我国城市化程度较低，农村老年人口在8557万人左右，占老年人口总数的65.82%，老龄化程度比城镇高出1.24个百分点。这一状况要到20##年城镇老龄化才能赶上并超过农村老龄化，逐步拉开距离。这是我国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。
地区间老龄化水平存在巨大差异。我国人口老龄化水平呈现由东向西区域梯次型发展的状况，东部沿海地区老龄化速度明显快于西部欠发达地区。北京、上海、天津、重庆直辖市和浙江、江苏、山东等中东部经济发达省市人口老龄化程度比较严重，西部经济欠发达省份如新疆、西藏、青海、宁夏等人口老龄化程度相对较小。如上海市老年人口20##年已占总人口18.5%；20##年将达到总人口32.7%。北京20##年老年人口占总人口14.6%。20##年将占总人口接近30%。上海1979年进入老龄化，比全国早20年，宁夏回族自治区预计20##年才能进入老龄化，最早和最晚进入老龄化城市间隔33年。
老人单独居住为主，空巢率高。子女结婚之后，老人往往选择单独居住，这是城乡社会共同趋向，社会人口流动就业增多，异地居住比例提高，也使部分老年父母失去与子女同居条件。20##-20##年城镇空巢老人比例由42%上升到54%，农村由37.9%上升到45.6%，大中城市空巢率近70%。老龄化、无偶化、家庭少子化均传统家庭养老功能日趋削弱，养老负担越来越多地依赖于社会。
二、中国老人养老费用来源和支付水平
20##年中国社会科学院人口与劳动经济研究所“中国城乡家庭结构和代际关系变动分析”课题组抽样调查显示：目前我国社会保障体系相对完整的城市和处于初步建立阶段、养老保障水平较低的农村老年人赡养金来源差异巨大。
1、养老费用支付来源
– 农村65岁以上老年人55%靠儿女提供生活费用，40％为非亲属供养（自养25%，退休金不足10％，其余为低保等），农村约三分之一老人为降低对子女赡养的依赖，仍然继续劳作以免或推迟成为吃“闲饭”者
– 城镇地区65岁以上老年人中65％以上以退休金为生，而靠子女赡养者为15％。非农业人口中75%以上老年人以退休金为生活来源，靠子女赡养者约占10%，靠低保维持生存的老人约10%，其他5%。
2、养老费用支付水平
20##年老龄工作委员会最新公布的《20##年中国城乡老年人口状况追踪调查主要数据报告》是继20##年和20##年之后第三次对老年人生活状况进行追踪调查，也是国家统计局批准的唯一部门老年人状况科学调查。报告显示：中国老人消费缺乏经济基础，银发经济规模大，但平均消费水平极低。
– 城镇社会养老保障覆盖率84.7%，城镇老人月均退休金1527元；
– 农村社会养老保障覆盖率34.6%，农村月均养老金74元。
– 城镇老年人平均年收入17892元，农村老年人平均年收入4756元。扣除物价上涨因素，10年来城镇老年人平均收入仅增加1.1倍，农村增长1.5倍。
– 自报个人（家庭）支付能力，城镇老人平均每月可承担费用1016元，农村老人为172元。
– 老人自有住宅比例较高，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.7%，农村为71.2%。
近年部分城市和地区养老退休金水平见附件。
3、家庭和社会对老人养老性支出的支撑能力
– 20##年农民人均纯收入6977元，其中工资性收入占47.6%，即3321元；按照国家发改委发布的《全国农村经济发展“十二五”规划》 “十二五”期间农民纯收入年均增长7%，那么，20##年农民人均纯收入约为9140元，再按规划中“工资性收入占农民人均纯收入的比重达到45%以上”计算，则农民除口粮外的可支配收入约为4113元
– 20##年城镇居民人均可支配收入21810元。
– 著名调查机构麦可思20##届大学毕业生统计发现，截至10月16日，20##届高职高专毕业生签约薪资为2506元，比上届同期（2294元）高212元，超过七成的80后年轻人觉得照顾自己的父母已经力不从心
点评：现有收入水平显见不能支付老人养老支出，同时多年的低工资和持续的物价上涨，也使老人年轻时的储蓄价值大幅缩水。我国人力资源市场现实是老年人退休以后有收入的人很少，多数老年人收入水平比较低，是银发经济不能撬动的关键原因。
三、中国老人养老习惯和消费现状
居家养老占总数95%以上。中国人民大学老年学研究所调查显示，即使生活和医疗条件都很好、养老机构收费标准也合理，有意愿进入养老院的老人也只有20%。如果环境普通，实际上愿意进养老机构的老人，只有总数的1%。根据老龄委报告20##年城镇老人愿意住养老机构的比例10年来从18.6%下降到11.3%，农村老人则从14.4%下降到12.5%。受文化习惯的影响，居家养老数量占养老总数95%以上的情况，一段时间内不会有太大改变。
床位不足，服务差，护理型床位尤其滞后。国家民政部数据，20##年丧失自理能力的老年人口940万，其中城市194万，农村746万。部分丧失自理能力的人口大约1894万人，20##年需要护养的老年人口约占总数的19%。截至20##年底，全国各类收养性养老机构4万个，养老床位314.9万张。每1000个老年人只有17.69张床位，远远低于西方国家平均50-70张床位水平，其中可留宿照料型床位不到25%。但引人深思的是，我国养老机构实际收养老人不足190万，空床率超过20%。数量少、增速慢，品位低、服务差，是我国养老机构的普遍现状。
公办养老院住不进，民办养老机构住不起。目前大中城市私立高端养老院不包括吃饭费用5000-10000多元/月，护理和居住条件较好，但只针对比较高端的人群，如北京以协和医院、新华社以及北大等高校的离休教师为主，这些人数量少并可通过聘用家庭保姆或护理员采取家庭养老的形式，所以市场容量不大。公办养老院费用多在3000元/月以下但床位紧张，往往需预约排队到2-3年以后。
养老困惑和老年性心理疾病急待引起重视。中国具有重视亲情与团圆的传统，在中国的价值观里，将父母送去养老院或老人自己选择去养老院，还不是顺理成章的事情。养老机构中子女送父母的，老人普遍心情沉郁。此外，老年期痴呆和抑郁症等精神疾病严重威胁老年人身心健康，60岁及以上人群老年期痴呆患病率为4.2%，65岁及以上人群抑郁症患病率为4.4%，这些客观上加重了养老机构运营负担。
老年产业服务配套项目严重不足。各地老年人托老服务、医疗保健服务、日常生活照料服务、老年人互助服务等社会化服务项目和形式仍然处于起步阶段，有经验的老年护理人才匮乏，养老服务培训机构不足，老年生活用品、老年服务业发展远滞后于老年人实际需求。特别是居家养老服务机构、老年康复护理机构等由于受到居住环境、消费能力和思想观念等的影响，依然局限服务于较高收入的离退休人员和有经济来源的“空巢老人”，市场受众小，难成规模。
四、国家对中国养老体系的规划设计
我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务体系来解决。20##年社会养老服务体系“十二五”建设规划明确：社会养老服务体系建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求。
居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务。
社区养老服务主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。在城市增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。在农村建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。
机构养老服务以设施建设为重点，老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。
鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。
五、市场现有养老产业投资模式分析
1、养老服务机构
养老服务机构包括养老院、老年公寓、托养所等机构。由于中国在经济欠发达的情况下进入人口老龄化，老年人收入普遍较低，养老机构通过增加收费方式产生收入有限，尤其近年物资、医疗和人力成本增长迅速，但养老退休金增长缓慢，养老服务机构多数微利甚至无利，艰难维持。20##年各地纷纷提高对机构养老的补助标准，如广州市对自有产权社会福利机构每张新增床位资助标准从每年1000元提高到3000元，南京市新养老机构补贴标准床位资助提高1000元，但距离硬件条件优越，软件服务好的服务成本依然差距较大。
2、养老地产(住宅)
养老地产的需求集中在中低端市场，但投资者喜欢走高端定位。对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年，每年8%~10%的回报率。
目前一般认为三种模式比较迎合国内市场：一是在普通住宅小区中配建养老公寓，如1000套公寓配套50套养老公寓，老年人和子女住在一个小区； 二是提供护理配套等上门服务的专门养老社区；三是在大城市周边建造养老社区。如老人退休卖掉上海价值300万元的房子去周边二线城市买一套100万元的养老公寓。
养老地产在发展中面临一些实际问题：1、70%以上的老人已经拥有住房，很难再有资金购买养老地产产权；2、部分养老地产用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权，使很多购买者望而却步；3、作为为特殊群体量身定制的特殊社区，投入高于普通地产开发，如大面积无障碍通道、慢速电梯等成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。医疗保健中心、老年活动中心等大量的医护及配套设施设备，对社区运营管理来说也是很重的负担，而各地在开发商拿地和开发中给予的优惠政策还不明晰；4、老人在养老机构和养老地产项目中发生意外费用进入保险赔付，保险由政府开放商、个人购买的政策尚未出台；5、养老综合用地列入国有建设用地供应计划，开发商招拍挂后能否改变按房地产类缴税的情况也不明朗。
3、养老旅游度假区
候鸟式养老旅游度假区是中国发展较早的异地养老模式。主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等周边风景秀丽的城市和地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间合作置换等优化模式，这种模式可将地产销售与旅游度假相结合，适合健康且具有一定经济实力老年人，但季节性强，度假区资源存在较大浪费。
目前新开发的旅游度假区引进了疗养型养老度假模式，更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高，对投资项目而言，加大了项目开发和运营成本，但较大程度的避免了旅游度假区旅游资源的浪费。
农家休闲养老度假村是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。
经验提示：养老旅游度假区开发在功能设计考虑老年人需求的同时，因地制宜的与健康旅游结合多元化经营，可扩大目标群体，又让度假的老人能够和年轻人接触，保持身心健康。养老度假与地产开发联姻，可快速回收资金，为项目正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。养老度假区中的医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施可作为非营利性机构独立运营，以争取更多政策优惠和支持。
4、教育培训机构(老年大学)
老年大学满足了老年人的精神文化需求，让他们能更好地融入社会和接受改变养老观念（洗脑），所以对老年人尤其是城市老年人有很大的吸引力。四川省有1900所老年大学（学校），在校学员45万人，占全省老年人口的3.4%。老年人来老年大学上过课以后，一般都不愿意离开。老年大学不是学历教育，收费低但投资成本也低。
近年老年大学的学生人数迅速增长。锦江区老年大学副校长张泽林介绍，从20##年到20##年该校学生人数翻了一番，达到了3300多人，学校容量已经饱和，课程安排从上下午各一堂课增加为各两堂课，仍然无法满足社会需求。
经费不足和缺乏办学场地，是老年大学普遍而突出的问题。
5、老年用品开发
调查显示，老年人消费物品比例为保健品33%，健康食品31%，服装19%，其他17%，消费能力受老年人收入状况的限制，多数购买时倾向购买物美价廉的货物，消费以满足基本生活需要为主，因此老年保健用品（含保健器械和保健药品）、健康食物、老年服装是老年用品的重点开发领域。另一方面，老年群体中存在相对富裕的收入阶层，他们有更高层次的需求，如整形抗衰老、高档化妆品、老年教育、娱乐等。此外针对特殊群体老年人（如卧床老人、糖尿病患者、耳聋患者等）的产品（如护理产品、辅助器械等），也存在较大的市场需求。
普遍认为利润空间大、市场前景好的老年产品包括几个方面：
– 老年女性保健酒、化妆品和抗衰老产品
– 老年人专用通讯产品：带有扩音功能、携带使用方便的收音机、电话、手机、助听器、定时提醒服药器等
– 老年日用品：老年人专用纸尿裤，高档大便器、接尿器、、电暖鞋、功能浴房、机械手、代步工具、老年家居布艺等。
– 老年保健食品：保健饮品、水、保健酒、素食产品；奶粉、药物替代产品等。
经验提示：老年用品市场60%的购买者是青年人，30%是老年人自己，10%是亲朋好友之间相互的赠与。老龄产业消费市场的主题特点表现为亲情消费和永恒的孝敬主题！“百善孝为先”，年轻人为孝敬长辈送礼不计较，也不疼心花钱；子女孝敬老人费用持续增加。参加工作、有经济来源的中年轻人才是中国老年产品市场真正的主力消费人群！
六、研究意见和建议
1、经济水平和文化习惯决定了中国的养老产业是规模型产业而非利润型产业；
2、如何能够让老年人有能力支付养老消费，并可持续的进行养老消费，是拉动银发经济的决定性因素；
3、考虑到国家养老支付能力和物价因素，养老项目利润产生和可持续发展的关键应是通过政策优惠、规模运作降低成本，而非提高价格；
4、投资发展建议如下：
– 从产业高度而非项目高度开展养老投资事业
– 高、中、低端相结合开展养老投资体系建设
– 充分运用资本的力量，与银行合作开发老人理财金融产品和养老金增殖支付服务产品，通过规模效应最大化发挥养老金的使用价值
– 战略性选择医疗项目投资区域和医疗项目，力争与养老项目衔接配套，为养老项目增殖服务奠定基础
– 借鉴华润集团产业链利润中心模式，在老年用品和老年教育领域寻找投资少回报快的项目，在子女孝敬老人的费用中创造高利润点
附件：
20##年部分城市和地区养老退休金水平
较成功的养老地产模式
1、高端会员制养老---上海亲和源老年公寓
亲和源老年公寓20##年10月建成(商业用地，产权50年)，占地10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共838套居室可供1600位左右老人居住。入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁。
亲和源采用会员制养老，设计不记名卡和记名卡两种会员制形式。
– 不记名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费(根据房型不同)。
– 记名卡有效期至老人生命终结，但有15年的界限，如只住5年，剩余10年费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。
亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。20##-20##年，出售的会员卡不到几十张。那时整个社区总共才有11户人家。20##年亲和源的销售迎来突破。这年5月国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。20##年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资。目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接纳的入住总量为1600位左右。
20##年亲和源和万科、青岛城投在内的多家企业合作，由对方出资造房子，自己则承担运营管理。亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示，这种扩张模式规避了资金难题，未来亲和源主要会把精力投放在管理模式，扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展。未来亲和源模式转型，将在辽宁、海南、黄山等区域开展亲和源复制，会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。
点评：亲和源现行模式有很大的缺陷：1、亲和源社区公寓的产权归企业所有，亲和源资金紧张时有权把公寓资产抵押银行融资，因此亲和源和客户约定“如企业因故破产，则按照国家相关的法律，由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营”以打消老年人的疑虑。但中国产权和使用权不可分开交易，企业单方面出售使用权不合法，合约并不受法律保护。一旦企业倒闭资产接盘者可不遵守附加条款。2、资金投入高，沉淀期长。老年住宅配套高于普通住宅，还需设立专门基金，用于支付医疗补贴和意外赔偿，在硬件投入上投入大，收费标准只中高端老年人才能负担，客户群体少。
2、普通租赁型养老地产---什河丽景敬老社区
“什河丽景”是哈尔滨市惠民项目，更是传统养老模式的创新。“什河丽景敬老社区”占地21万平方米、设计了17栋多层、24栋高层和9栋花园洋房，其中一期工程预计在今年年底进户。为了让养老社区真正做到为有需要的老年人服务，设置了严格的年龄限制。该处“养老地产”规定入住人群为男性须满60周岁，女性须满50周岁的离退休老人，鳏寡孤独老人，残疾人入住则可不受年龄限制。为了以较低的成本，满足老年人的养老需求，楼盘只租赁不销售，最长租期20年，此后无偿使用。
承租不限户籍也不限套数，承租的老年人在承租期内，享有转租(让)权、继承权、赠予权，并根据物权法规定所享有的一切权利。承租期为20年的，承租期满后，承租人有继续无偿使用权和享有动迁、拆除时补偿的权利，并可享受转让、赠予和继承的权利。房屋面积以30-45平方米为主。30多平方米顶层户型每套每月的租金价格600元，一年租金7200元。租赁20年，房子价格不超过15万。
采摘园、垂钓园、三大湿地公园簇拥、阿什河环绕、大型医院进驻社区、国内一流老年服务机构驻场，老人在家中只要按下按钮，就能享受家政服务、医疗服务，同时，社区内还设有电瓶车，建有综合服务中心，设有营养配餐中心、营养餐厅、老年大学、图书馆、阅览室、娱乐室、棋牌室、聊天室、会客室、微型影视中心等综合服务设施，一期建设的10栋针对有自理能力老人的多层住宅已经开始对外租赁，其中2-3层房屋基本租赁完毕。
点评：政府惠民项目，通过享受较高优惠降低了成本，也容易吸引非营利性医疗机构进入。
3、组合式住宅养老地产-----烟台颐生苑养老主题住宅区
颐生苑是烟台市首批以“养老”为主题的住宅区，20##年颐生苑尝试性地推出了200套房源，不到一周时间就销售一空，20##年4月份推出200套房源，目前已预订大半。
颐生苑在设计、装修方面考虑到老年人的身体状况和心理喜好。房屋面积从60-100平方米不等，市民可根据居住人数和习惯自行挑选，每单元入口设置无障碍通道，每栋住宅配有电梯，每家都安置紧急呼叫器，出现意外或有需要工作人员会在5分钟内赶到。除卫生打扫、医生巡诊和服务员叫早生活服务外，还有专业营养师提供营养配餐。颐生苑定期组织京剧、合唱、采摘、书法等活动丰富老人们生活，并推出居家式、安养式、租住式和度假式四种养老模式。
居家式养老是住户可与子女同住或老人单独居住，购买产权后可享受医疗、购物、送餐、家政等上门服务，适合生活能够自理的老人。
安养式养老针对生活半自理和不能自理的老人，采取医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时看护制度，护理人员每天都会为老人进行必要的生活护理以及康复活动锻炼等。
租住式养老适合身体健康但不想成为子女拖累的老人，交纳一定费用，可享受身体护理、食宿、照料等多种服务。
度假式养老。与租住式养老相似，但对儿女们在烟台定居的外地老人格外具有吸引力。
点评：组合式养老地产，最大化的扩大了消费人群，通过规模效应分摊了运营和投资成本，是未来发展的主要方向。