关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告

我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。

一、深圳市城市更新工作政策出台的背景

深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。

据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。

二、城市更新工作政策概况

20xx年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更 1

新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。

但是，《更新办法》出台后，因实施细则并未同时出台，让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等，都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。日前，实施细则几经易稿，预计20xx年上半年出台。

三、城市更新工作的具体政策解读

（一）从“旧城改造”到“城市更新”

更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。

更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽等物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。《更新办法》为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。

（二）城市更新单元

在《更新办法》中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度,并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定，每单元原则上不小于3公倾。城市更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。

城市更新不再以项目为单位,而是更新单元为单位进行规划，可综合考虑单元内的规划和配套设施安排，尤其是对单元内存在多个更 2

新项目的，可以平衡各项目利益，保证配套设施落地，有效避免了以前按项目进行规划的弊端。按照以前做法，旧改规划按项目进行，如某一片区内有两个更新项目，按规划需安排一所学校时，由于无法平衡项目间利益，往往两个项目都不愿意接收学校落地，造成公共设施建设困难，无法实现完善城市功能的改造目标。

（三）关于保障性住房配比最新政策

保障房配建最高达30%。20xx年12月1日开始施行的《深圳市城市更新办法》提出了根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。但是具体的操作办法时隔一年，于20xx年12月30号才出台。新出台的《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》将保障房配建分为三类项目，配建比例从5%到30%不等。

配建保障性住房免缴地价。在城市更新项目配建保障性住房三类地区空间范围图上，配建比例高的区域更多是在罗湖、福田以及民治龙华等中心区域。深圳鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。根据规定，城市更新项目中配建的保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加3%利润的价格执行。如城市更新项目中配建的保障性住房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。

（四）三方面突破

更新办法主要明确了城市更新项目的工作程序、地价缴纳标准、城市更新计划管理等内容，在保持与原城中村用地改造地价政策延续的基础上，对特区内外的城中村地价标准进行了统一，并主要是在以下三个方面进行了较大的突破：

1、改造对象从城中村（旧村）扩大到所有符合改造条件的建成区

按照城中村改造暂行规定，“城中村”仅覆盖规划国土部门已划定的原农村非农建设用地、农村住宅建成区、老屋村三类，深圳大量 3

原农村工业建成区域和旧城未纳入改造范围；而且从深圳城市建设的现状来看，原农村建成区域并未形成独立街区，大多数地区是旧村和旧城犬牙交错，村中有城，城中有村，城和村的界线根本就难以划分，人为地划分旧城旧村分别改造，不符合城市建设的规律。

因此，《更新办法》把符合改造条件的全部建成区纳入更新对象，并按照城市规划和城市建设的规律进行改造，其突破意义是非常重大的。

2、在改造主体产生方面充分发挥市场的配置作用，变事先确定为事后确认

《更新办法》出台前，根据城中村改造暂行规定和深圳市区相关文件精神，旧城旧村改造主要由社区集体股份公司引入合作开发商、或街道选择开发商报区政府备案确定。确定后，改造主体方可开展拆迁谈判工作，拆迁补偿完成后办理相关行政许可手续。

《更新办法》在改造主体产生方面充分发挥了市场的配置作用，改造主体主要通过“收购”、“协议”等民事权利义务关系，由企业或个人完成补偿收购后报区政府确认的方式产生。这种做法执行了广东省“三旧”改造文件的相关规定。

3、协议出让作为一种可选的方式重新明确下来

按照深圳市政府城中村改造暂行规定，深圳在城市更新项目上一开始采取的就是协议出让方式。但由于国家规定经营性土地须通过招标、拍卖和挂牌等形式公开市场出让，而旧改用地该采用何种方式出让却规定不明确。20xx年底开始深圳市国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一以招拍挂方式出让土地使用权。随后，南山光大木材厂地块、龙岗区的回龙埔旧村地块、宝安宝城26区地块以及福田锦龙新村地块，在20xx年底、20xx年上半年通过挂牌方式进行了土地使用权出让。考虑到城市更新项目用地的特殊性及其土地使用权出让的可操作性，20xx年9月，广东省出台了省三旧改造意见，该意见明确可以采用签订补充协议或者补签出让合同的土地出让形式，更新办法重新明确可以采用协议出让这种形式。

另外，按照更新办法的相关规定，政府主导收购土地整备的城市更新改造项目，其项目土地使用权应通过招拍挂方式出让。 4

（五）城市更新项目的主要办理程序

1、城市更新单元规划制定计划：区级政府对辖区更新项目进行筛选，根据城市规划、业主意愿等情况制定年度计划报规划国土委员会，并由深圳市政府批准；单一主体的片区还可直接向规划国土委员会申报。

2、土地及房屋确权登记，此项程序主要是针对更新单元范围的土地和房屋进行确权处理，具备合法登记的土地及房屋、权属清晰的更新单元直接办理后续手续。

3、城市更新单元规划的编制和报批，由区政府组织申报单位编制单元规划草案，单元规划符合法定图则的由市规划国土委员会辖区管理局批准，突破法定图则的由城市规划委员会批准。

4、企业、个人协议收购更新单元内物业，收购完成后向区城改办申请办理改造实施主体确认手续。

5、改造单位办理项目用地规划行政许可，补签土地出让合同或签订土地出让补充协议，补缴地价。

6、更新项目开发建设。

（六）补缴地价标准（以龙岗区为例）

《更新办法》第三十六条至第三十九条规定了拆除重建项目按照原有用地权属和用途分成四类情况，分别按相应标准补缴地价。

（一）更新项目中城中村部分的用地，特区内外采用统一的地价政策，即新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

本地价标准所称城中村是指深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

（二）19xx年7月前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）拆除原有工业区的项目，改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑 5

面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改建为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途剩余公告基准地价标准计算地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定按照基准地价计算应缴地价。

（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价。

四、城市更新模式的优势

深圳城市更新工作的相关是在该地区已发展到较高阶段的基础上逐步形成的，该模式通过小房换大房，改善单元内公共基础设施，可以确保居民资产的大幅增值，改善居民的生活环境；企业前期做好更新单元的具体建设方案，得到居民认可后双方签订委托改造的协议，毛地挂牌或协议出让，让前期参加的企业不存在拿地的风险；因前期项目得到居民的认同，政府拆迁和项目动作的风险较小，项目建设后，企业将为政府提供占总建设面积30%左右的保障性住房，保障政府的收益。该模式可以在最大程度上形成政府、企业、居民三方利益的共同体，形成三方共同推进项目建设共同体。

该模式值得借鉴，但我市推行该模式在法规政策方面还存在较大的障碍，是否适合在我市推动也需要作进一步的研查研究。 6

第二篇：深圳考察报告

深圳

一． 考察时间：

2011.10．8 - -2011.10.21

二． 考察内容：

课程实习总结报告

前言: 「事先申明:绝对没有贬低美术指导的意思! 」

不过很多时候,为了让一个广告创意能够延伸时(Campaignable Idea),我们必须为广告创意下一个定义,在这个时候,文案或者文字的作用,实在无人可以代替.

相对来说,美术指导在这一特定的任务上,通常只会起到一个辅助作用,那就是为广告创意,赋予一种调性.

为什么我这样说?

其实道理简单得很,人类的沟通,起初虽然始于图案,但只有当图案被文字取代之后,人类的文明才开始真正起飞,因为沟通可以来得更为准确,沟通的双方,甚至多方也再不需要互相猜度了.

那当然,在实际的操作上,美术指导也会经常参与文案的写作,他们在为创意下一个指导性的定义时,他们也的确参与和贡献良多.

既然文字在广告创作的地位上那么重要,那作为文案的人,应该怎样锻炼自己,以肩负起这么重要的任务呢?我们有什么值得留意,和有什么方法,把写作的能力提高呢?

就像其他的艺术创作一样,要把自己的一支笔练好,应该先以基本功做起.根据我自己在香港做广告的经验,有一点是很值得大家尝试的,那就是「拾人牙慧」.

老人家难免想当年,记得当初入广告行,香港的广告圈虽然已经有越来越多的华人崛起,但很多的广告创意都是先做英文,再从英文「翻译」成为中文.但真正好的文案永远不会满足于把老外的东西「翻译」,更多的是把英文的想法, 「应用」在中文的稿子上.

就这样,广告文案的写作技巧就可以慢慢的继承了过来.

还记得听一位在艺术造诣上精益求精的朋友如是说:「在创作的道路上,必先把前人累积的东西都学会了,才能破旧立新.」

所以在这里提供的文案入门,我建议大家从境外的一些优秀广告作品集中,挑选出那些文字主导的广告创意并一一熟读理解,然后以自己的中文修养,重新的把那些英语作品,赋予「中文的生命」.

在这个转化的过程中,你可以学会了一些技术优秀、经验丰富的外国广告人的思维,他们如何把产品的销售点消化、包装,然后推销,做得一点痕迹都没有,而且看起来、咀嚼起来,更是令人赏心悦目.

通过了这个临摹阶段,当你觉得自己已略懂广告文字如何能起到销售的作用之后,你便应该自己试试从零开始,由无到有,写一些模拟的广告作品,但在选择那一类媒体的广告也必须要非常考究.我个人偏向于这样的一个推荐:先从长度界乎100-200字的平面广告练习,是一个不错的开始,因为它可以让你掌握一篇广告文章的起承转合,既可以让你先写一段有趣的引言,再然后纳入正题,到最后又可以写一个掷地有声的总结.

若阁下艺高人胆大,那亦可尝试写一篇对文案来说最大的挑战:那就是超过400字的「长文案」.通常,长文案对作为文案的我和你,是终极的挑战,因为要人家一心一意的把你的作品看完,其对吸引力的要求绝非等闲.毕竟,我们写的是大家不一定要看的广告文章.

大家如果有留意,到现在为止,我一直主张大家练习的都是平面报刊广告,因为电视广告有画面相助,对广告文字的要求或倚赖相对较少,而海报或户外广告,因为观众停留阅读的时间相对较少,它所要求的文字掌握,又是另外一门学问.

平面报刊广告的文案,需要流畅.广告的销售讯息容许你娓娓道来.然而海报或户外广告,则要求言简意精.除了画面要求冲击力强之外,文字也需要力发千钧,三秒钟把人摄住之外,还要他们离开你的广告时,心情依然波涛起伏.

所以在经历了「临摹」和「试写平面」之后,你不妨让自己多写海报或平面的标题,因为它可以帮助你把想法「去芜存菁」,把文字的攻击力集中于一句,把杀伤力提升到最强最尖的一点之上.

在完成了「平面报刊」广告和「海报户外」广告的练习后,你又可以试写「广播广告」.广播广告,当然又分「影视广告」和「电台广告」.

在这里我略举一些例子以说明戏剧性的重要性:

强烈的对比:不在乎天长地久,只在乎曾经拥有.

(透过反差带出「浪漫」这戏剧性)

强烈的煽动性:Just do it.

(透过鼓吹带出「运动热情」的戏剧性)

强烈的感动性:钻石恒久远,一颗永流传

(透过向往带出「恒久不变」的戏剧性)

强烈的恐吓性: "Cancer cures Smoking"

(透过黑色幽默带出「吸烟有害」的戏剧性)

(这一标题出自今年Cannes金狮奖,此乃反吸烟广告作品标题)

以上即使是非常有限的例子,我们也可以看到,作为文案,我们必须透过文字的运用,为销售的讯息包装,并带来戏剧性和增强吸引力!