1 中国电子北海项目调查报告

目 录

1、 报告摘要

2、 公司基本情况

（1） 公司概况

（2） 公司股权及组织结构

3、 中电北海产业园运营情况 1） 业务发展情况 2） 土地、房产情况 3） 入园企业概况 4） 园区运营管理水平 5） 未来业务发展规划 6） 目前享受的优惠政策

4、 中电北海产业园的财务状况

（1） 资产负债情况

（2） 盈利能力

（3） 现金流量情况

（4） 未来几年财务预测

5、 尽职调查情况总结

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第一节：报告摘要

中电北海产业园是广西重点扶持的产业园之一，但当前盈利模式单一：

a) 目前，中电北海产业园收入来源只有政府补贴和土地出让收入，没有物业管理费、厂房租金及其它配套收入，先前规划的入股优质入园企业的股权投资收益及相关增值服务等目前也没有。

b) 产业园公司与政府签订的5年补贴协议从20xx年开始，到20xx年结束，未来是否还会有政府补贴需要重新联合入园企业以项目的名义向政府申请。

c) 根据现行有效的补贴协议，政府5年中将补贴产业园及入园企业共计2.3亿元，目前产业园方面只收到7,000万元；且部分入园企业越过产业园直接向政府申请补贴，此补贴也被政府视为2.3亿元总补贴款中的一部分。

d) 中电北海产业园区一期土地中已向入园企业出让133亩工业用地，但还有部分土地出让金没有收回；且土地出让收入目前也比较有限，出让价格为税前15万元/亩，但出让后产业园以补贴形式再向入园企业补贴11万元/亩，因此产业园每亩实际收入为4万元。

e) 根据产业园自己的规划，未来主要收入来源于商业地产开发，但受制于国家产业政策，中电北海产业园并没有房地产开发资 3

格，之前拟与上海一家房地产开发企业合资开发，但被集团叫停。因此，目前还没有一个成熟适用的开发模式。 4

第二节：公司基本情况

一、 公司概况

中文名称：中国电子北海产业园发展有限公司（以下简称中 电北海产业园）

设立日期：20xx年4月16日

公司注册地址：广西北海市台湾路中国电子北海产业园 经营期限：20xx年4月16日-20xx年4月15日 注册资本：1.5亿元。

经营范围：产业园建设管理及运营、服务；房地产业投资；高 科技产业园项目的投资；其他，包括电子高科技产品的开发及应用，电子科技成果商品化的组织实施、技术咨询、技术服务等。

二、 公司股权及组织结构

1、 目前公司股权结构如下：

2、 公司组织架构如下：

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（1） 综合部负责处理公司的发展规划、法律事务、对外联络、

行政管理、物业管理等综合事务。

（2） 规划建设部负责公司产业园的工程管理工作，负责工程

质量、安全、进度、成本、施工现场的管理检查监督工作。

（3）财务部负责公司造价、资金筹措等财务事宜。

（4）成本计划部负责公司园区基建工程的成本计划与控制。

（5）产业发展部负责园区的招商引资、接待宣传等相关事宜。

三、 公司人员情况

中电北海产业园现有人员31人。其中董事长为苏端，执行董事、

总经理为谢庆华。

部分高管情况介绍：

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第三节：中电北海产业园运营情况

一、 业务发展情况

1、 业务运营模式

依托国家、地方政府的宏观产业政策，通过高科技产业园的建 设，以园区产业的发展带动商业地产开发，实现公司的高盈利能力。

2、 当前收入来源单一

（1） 政府资金补贴收入

中电北海产业园目前收益主要依靠政府政策补贴收入，没有物 业管理费、厂房租金及其它配套收入，先前规划的股权投资收益及相关增值服务等目前也没有。

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根据前期达成的约定，中电北海产业园5年内产值达到100亿元，20xx年-20xx年将给予政府补贴2.3亿元，但目前中电北海产业园仅收到补贴款7000万元，主要原因不是中电北海产业园5年产值达不到当地政府要求，而是入园企业通常不通过中电北海产业园而直接向当地政府申请补贴，而申请到的补贴又被当地政府认作政府补贴款到一部分。产业园方面已经就此事与政府交涉，并要求因此前期约定的

2.3亿政府补贴能否全部获取将存在不确定性。另外，

政府补贴在20xx年到期后是否能够延续和延续多长时间目前难以判断。

（2） 土地出让收入

截止目前，中电北海产业园以价格15万元/亩左右共计出让了133亩土地，后又通过以补贴形式返还园区企业，每亩土地实现盈利约4万元。土地出让金长期存在拖延现象，目前还有部分土地出让金没有收回。

二、 土地、房产情况

中电北海产业园规划用地3000亩，分两期建设，一期建设用 地约1,300多亩，包括工业用地686亩，配套住宅研发用地450亩，商业用地约178亩，二期用地1,600多亩，主要用于高科技开发研究。

1、 土地情况

（1） 一期土地开发情况

一期工业用地686亩已完成出让手续，已取得编号为北国用 8

（2009）第B13702号的《国有土地使用证》，座落于北海市台湾路交吉林路东北，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积457,355.2 M2，终止日期20xx年7月22日。目前，该地块已经部分出让给入园企业自行开发，其中110亩已办理分割土地证，其余部分正在办理过程中。

一期配套用地450亩已完成出让手续，土地证号为北国用 （2010）第SO1964号，坐落于北海市南珠大道东侧、台湾东路以北，用途为城镇住宅、科教用地，使用权类型为出让，使用权面积为300333.8 M2。

商业用地约178亩，房产建成后可以公开向社会出售。

（2） 商业用地178亩的使用权存在不确定性

根据中电北海产业园区一期土地开发规划，约178亩（原 计划192亩）的商业用地还需要履行公开招挂牌转让程序，获得该地块的使用权还存在不确定性。

（3） 土地存在抵押情况

中电北海产业园目前存在以土地抵押银行贷款问题，以其 45万平方米土地使用权（（证号：北国用2009第B13702号）及其上在建建筑先后两次向农业银行北海分行办理抵押贷款，共计借款

1.5亿元。

2、 关于房产价格问题

据中电北海产业园介绍，未来公司开发的商业房产将主要定位 9

于中高端项目，房产价格将定位于5000元/平方米以上，商业地产开发将成为公司未来获得收益的主要来源。

通过实地调研，我们了解到：目前北海市区地段较好的商品房 价格基本在4000元/平方米左右，在国家对房地产业不断加大调控的情况下，对于远离市区的中电北海产业园项目，未来价格能否达到5000元/平方米以上持怀疑态度。

3、 公司没有房地产开发资格

根据国资委要求，央企要做大做强主业，严控非主业项目 投资，加快退出非主业的房地产业务，中电北海产业园属于集团三级企业，目前没有房地产开发资格。

据初步沟通，中电北海产业园未来可能不以本公司名义来运作 商业地产开发，将考虑与外部房地产企业成立一家房地产合资公司来进行项目开发，中电北海产业园将不谋求控股地位，前期中电北海产业园与外部企业已经就该运营模式进行了初步探讨。未来若实施该模式，将会摊薄中电北海产业园的商业地产项目收益。

三、 入园企业概况

按照“政企合作招商、以商招商、以产业链招商”的创新模式， 目前，与中电北海产业园达成入园协议的企业约有58家，但实际真正在园区进行生产运作的企业仅有十几家。目前已经签约入园的企业主要有：北海宇能科技、北海中电兴发、北海中章科技、创新科、北海迪信创发、北海明世科技、北海翔鸿电子、广西陆顺物流、广西微创软件、广西源创科技、国钰电子、科达美实业、北海数字达人网络 10

科技、北海中盟华瓯科技、北海中盟中晶、长城能源、北海海微实业、北海合联胜利光电、北海惠胜电子、北海杰通科技、北海金华节能科技、北海景光电子、北海南坡腕网络、北海和思科技、北海恒文电子、北海快迅达机械等企业。

四、 园区运营管理水平有待提高

从广西长城计算机公司一家企业了解到，中电北海产业园整体运营管理水平和管理人员的专业性均有待进一步提高。园区食堂饭菜价格相对较高，饭菜质量也有提升的空间，目前食堂基本处于亏损状态。另外厂房外墙剥落等基建质量、物业管理、客户服务水平等均与入园企业要求存在一定的差距。近几年中电北海产业园管理层在园区招商引资方面的成效也不够显著。

五、 未来业务发展规划

中电北海产业园总体开发规划为：根据一期招商引资情况和效 果，合理开发一期住宅用地和一期商业用地，稳步推进二期开发工作。

规划中的二期用地1,600多亩，主要用于高科技开发研究与生 产。规划总建筑面积约120万平方米以上，是集电子工业、生产、科研、居住、公共服务为一体的综合性产业园区。

通过调研得知，未来二期用地指标存在不确定性。中电北海产 业园规划用地3000亩，其中二期用地1,600多亩，据了解，当地政府曾要求，只有中电北海产业园一期项目发展的较好，才考虑再提供二期建设用地指标。

六、 目前享受的优惠政策

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第四节：中电北海产业园的财务状况

一、 资产负债情况

1、 资产类（万元）

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说明：存货：主要指土地资产（城镇住宅用地）；无形资产：土地使用权无形资产（工业用地）；预付款：主要指建设工程款项。

2、 负债类（万元）

说明：其它非流动负债：主要指递延收益，政府补贴收入；其它应付款：主要指应拨付给入园企业的补贴款。

二、 盈利能力（万元）

说明：营业收入：主要指卖地收入；营业成本：主要指土地的前期勘探、设计等成本。

三、 现金流量情况（万元）

四、 未来几年财务预测

中电北海产业园未来几年的财务收入主要来源于土地开发，其中主要是商业用地和产业园配套土地的开发和销售。商业地产收益是中电北海产业园未来的最主要收入来源，一期配套用地450亩和将要获得的商业用地约178亩未来将肯定能够升值。

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目前，中电北海产业园区一期土地已经基本全部开发，中电北海产业园目前没有厂房租金收入，企业入驻5年后将考虑收取厂房租金7～10元/平方米，目前收取的宿舍租金20元/平方米。因此，卖地收入和向入园企业收取厂房宿舍租金收入所占的比例很小。

在政府补贴不确定的情况下，未来5年企业财务收入主要来源于配套用地450亩和商业用地178亩的开发销售，以下为中电北海产业园提供的未来几年的财务预测数据：（万元）

说明：

由于中电北海产业园不具有房地产开发资格，中电北海产业园未来可能与外部房地产企业成立合资企业联合开发园区的配套用地和商业用地，上述预测表中的净利润将依据股权比例，一部分应归属于合作的房地产企业。

第五节：尽职调查情况总结

“成为国内领先的计算机整机及信息技术产品厂商、服务厂商和有国际竞争力的计算机核心零部件供应商”是长城电脑未来产业发展的战略规划，投资中电北海产业园并不符合公司产业发展要求。另外

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根据公司战略发展情况，长城电脑目前也没有进行任何财务投资的规划方案。

中电北海产业园是广西重点扶持的产业园之一，未来发展前景看好，但目前盈利模式和经济效益不明朗，项目投资回收期相对较长，存在一定经营风险，未来若能够继续优惠获得当地土地资源，从长远来看，还是可以实现较好的土地升值收益。

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第二篇：广西北海考察报告

学习先进经验，以智慧与勇气

实践社区卫生服务管理新模式

医疗卫生工作是涉及到千家万户的重大民生工程。维护广大人民群众的健康是政府的责任所在。区委、区政府对我区医疗卫生工作给予了高度重视，于20xx年年初，召开了全区卫生工作会议，明确了加强医疗卫生工作的各项政策规定。为落实全区卫生工作会议精神，切实推进社区卫生服务属地化管理工作，金秋8月，由区卫生局张烈局长带队，区卫生局相关工作人员、区病控中心、区卫生监督所、各区直医疗卫生单位、区基层医疗卫生机构的相关负责人，前往全国实施社区卫生服务属地化管理先进区域广西桂林、北海等地进行了学习考察。学习考察情况如下：

一、探索新机制，成效很显著

北海市海城区位于北海市中心地带，是北海市政治、经济、文化中心。辖区包括大陆区和海岛两大部分，总面积140平方公里。管辖涠洲镇和高德、驿马、东街、中街、西街、海角、地角7个街道办事处，人口 25.26万，卫生服务人口30余万，下辖7个街道办事处，56个社区。全区共有社区卫生服务中心7个、社区卫生服务站21个。社区卫生服务机构共有卫生技术人员625人（包括非在编），其中初级职称416人，中级职称174人，高级职称35人。该区社区卫生服务机构以社区、家庭和居民为服务对象，主要承担着疾病预防、社

区保健、社区医疗、社区康复、社区健康教育、社区计划生育等工作职责。目前，全区社区卫生服务机构基本上都配置了相应面积的业务用房，其中有相当部分社区卫生服务站的业务用房面积都超过了150平方米。医疗设备的配置按照满足社区医疗卫生服务的标准，总体的配置已达标，且设备利用率很高。在信息化建设方面，海城区卫生局与各中心已建立互通网络，并先后引入了社区卫生服务系统、社区基本医疗服务系统等应用软件，初步实现了健康资料的动态化管理。

在考察学习中，我们感受最深的是，北海海城区之所以能成为全国社区卫生服务的先进区域，就在于他们勇于创新和实践。20xx年海城区在市内外没有先例的情况下，在海角街道率先实施社区卫生服务属地化管理。试点工作取得初步成效后，目前已经在全区推而广之并取得了明显的实效。社区居民对卫生健康知识的知晓率达到99.75％ ，对社区责任医生的知晓率达到了91.4％， 对社区卫生服务机构的满意率为95.7％，对社区责任医生的满意度为96.7％ 。因此，海城区的经验也即将在整个北海市全面推广。

二、管理是形式，服务是重心

“小病在社区、大病进医院、康复在社区、健康进家庭。”这就是社区卫生服务在民生领域中一项既有现实需要，又有深远意义的工作。但在现有的体制下，一直以来，社区卫生服务实行卫生机构垂直管理，街道社区与卫生部门是两条平行线。街道社区有信息但服务跟不上，社区卫生服务机构有技术但信息不灵，又没有与居

民沟通的渠道，从而长期以来制约了社区卫生服务工作的有效开展。开展社区卫生服务属地化管理，能从体制上基本解决这一问题。社区卫生服务属地化管理后，街道的组织协调优势、社区的信息网络优势和卫生部门的专业技术优势得到了充分的整合，可为社区卫生服务开辟前所未有的新空间。一是由于街道社区与社区卫生服务机构的优势互补，夯实了社区突发公共卫生快速反应机制的基础，提高疾病防治应急处理的能力。二是街道、社区与社区卫生服务中心建立联席会议制度，密切的双向联动，有利减少工作环节，提高社区工作质量和效率。三是卫生部门将社区卫生服务中心工作纳入街道社区服务工作中，在街道社区服务大厅开设公共卫生窗口，可定期为辖区居民提供公共卫生咨询，做到了工作重心下移。四是在每个社区设立动态的公共卫生服务点，社区卫生服务中心预防保健人员实行社区定时工作制度，促进预防保健工作的下沉等。总而言之，伴随着新体制的诞生，社区卫生服务工作重心下移、分片包干，贴近群众，分类服务，零距离、个性化、亲情式服务等的新机制、新方式将应运而生，我区的广大居民群众不仅可以体验到新的服务内容与措施，而且将从中得到真正的实惠。

社区卫生服务属地化管理仅仅是形式，其根本的落脚点是在于属地化服务。到社区开展服务的责任医生，每个人有固定的服务片区和服务对象，其中既包括慢病患者、重性精神病患者、残疾人、老年人、妇女儿童等重点人群，又有一般人群。新的服务形式在潜移默化地颠覆人们的观念，那就是一般居民也拥有了自己的责任医

生，从而实现“人人识医生、医生识人人”。因此，开展社区卫生服务属地化管理所产生的是一个多赢的结果，对于街道社区，多了一支队伍，不仅提高了为居民服务的能力，而且强化了应对突发性公共卫生事件的能力；对于卫生管理部门，依托新的体制，公共卫生工作才能纵向到底，横向到边，真正落实到位；对于社区卫生服务中心，在人、财、物等方面得到了街道社区更为有力的支持，不仅公共卫生服务能够更加顺利的开展，而且有利于走出基层医疗机构的困境；对广大居民群众来说，增加了服务内容，提高了服务质量，在形式和精神上都可以享受到新的成果。

三、实践是重点，务实最重要

考察期间，我们直接深入到海城区海角社区卫生服务中心进行了实地考察学习。海角社区卫生服务中心（以下简称中心），是“全国社区卫生服务中医特色示范区”、是广西自治区“三级优秀社区服务中心”和“全科医学实践培训基地”，现有职工54人，负责辖区6个居委会总人口为43075人的公共卫生服务工作。我们考察团一行与海角社区卫生服务中心相关人员进行了深入的探讨，详细询问了社区责任医生在为居民提供服务的相关情况。再次就实施社区卫生服务属地化管理的有关问题展开了充分的讨论，取得了良好的效果且受益匪浅。

通过实地考察学习，我清楚的意识到我区虽然经过几年的努力，已经逐步建立了社区卫生服务体系框架，初步形成了功能相对合理的社区卫生服务网络。但与其他区域比较，社区卫生服务管理工作

还存在一些差距，社区卫生服务发展遇到了一些困难，未能充分发挥社区卫生服务的作用等的问题。

这次的学习，最大的收获是对推进社区卫生服务属地化管理工作有了认识、有了信心、有了想法。接下来我们将从我区的实际情况出发，进一步确定工作思路、明确服务方向，在借鉴北海海城区的先进经验的同时，积极探索适宜我区社区卫生服务属地化管理的新模式。

（考察报告人：李帮平）

二○一一年八月二十日