“ 项目”可行性研究

日期：

1

目 录

一、工程概况

二、项目实施进度计划

三、项目投资估算及资金筹措

四、经济影响分析

2

一、工程概况

1）工程名称：

2）建设地点： 武汉市东西湖区环湖路

3）建设单位：

4）抗震设防烈度： 6度

5）功能项目及相关配套：幼儿园、商业

6）工程规模：47800m2（一期用地）

总建筑面积 59418.84m2。其中：商业294.70m2；住宅44248.26m2;物业及其他建筑面积 3461.00m2 ；地下室 11309.88m2。

7）建筑工程设计等级分类及耐火等级：建筑工程设计等级为二级，耐火等级为 二级。

8）建筑设计使用年限：50年

9）建筑高度：16米

商业：9米(二层)；住宅：16 米，住宅层高3.0米。

10）容积率：1.61（整体）

11）建筑覆盖率：21.2%（整体）

12）绿地面积：37469m2（整体）

13）绿地覆盖率：40%（整体）

14）总户数：360（一期）

15）机动车停车数量：216 （一期）

16）非机动车停车数量：360（一期）

3

二、项目实施进度计划

该项目预计开发周期18个月，拟用 8个月时间完成项目前期准备工作（包括项目申请、初步设计、施工图设计、招投标工作等），用 10个月时间完成地下及地上房屋建筑施工及竣工验收工作。项目初步实施进度详见下表

4

三、项目投资估算及资金筹措

（1）商业用房投资估算

1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。

总地价（净地价）：709.95万

2）前期工程费：79.09万

包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。

3）建筑安装工程费

商业用房（公共部分装修）：666.14万

地下室： 30.05万（人防地下室分摊）

5

合计： 696.19万

4）公共基础设施费。

开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

暂估算75.11万元

5）管理费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）]×2﹪=31.21万元

6）财务费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）]×30﹪×2×8.28％= 77.52万元

7）不可预见费

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）]×5﹪= 83.45万元

商业项目总投资：1752.52万元

（2）住宅用房投资估算

1）土地征用（出让）及拆迁补偿费。

总地价（净地价）：4264.11万元

2）前期工程费： 1251.30万元。

包括：新建房屋白蚁防治费、城市规划设计收费、工程勘察测绘费用、工程设计费用、三通一平费用等。

3）建筑安装工程费

住宅用房：6440.78 万元。

4）附属公共配套设施费。

指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设的费用等。

暂按 400万元估算。

5）公共基础设施费。

开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

暂估算1188.38万元

6）管理费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×2﹪=270.89万元

7）销售费用。

6

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×2﹪=270.89万元

8）财务费用。

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）]×30﹪×2×8.28％=672.89万元

9）不可预见费

[（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）]×5﹪= 737.96万元 住宅用房投资：15497.21万元

一期开发项目总投资：17249.73万元

1.4.2资金筹措

项目所需资金：17249.73万元，来源 公司自筹解决 0.52亿，银行贷款0.60个亿，住宅房屋预售收入0.61亿。

7

四、经济影响分析

（1）项目经济效益分析

1）项目收入估算

住宅：25200.54万元

2）销售税金：1398.63万元

营业税及附加为销售额的5.55％

土地增值税暂按4%估计：1008.02万元

3）开发成本与开发费用估算：15226.32万元

4)企业管理费用估算: 270.89万元

4）盈利能力及经济影响分析

预测营业利润为7296.68万元；按25%所得税税率计算。应交所得税 1824.17万元，该项目税后利润为5472.51万元。

投资利润率（所得税后）：35.31%

（2）商业用房经济效益分析

1）营业收入估算

错误！未找到引用源。商业租赁年平均收入：90.14万元

错误！未找到引用源。年物业管理费：物业管理费包括空调费和公共区域水电费、卫生绿化费、保安费等，室内电费按电表另行收取。根据项目规模和有关管理规定，物业管理费暂估为9.01万元

项目年收入合计：99.15 万元

2）运营成本

①管理费：根据商业用房规模及同类项目管理情况，年管理费暂按5.63万元估计。

错误！未找到引用源。能源消耗费：根据同类商业用房的耗能情况，年耗能约为2.00万元（不含出租区域的内部用电）。

错误！未找到引用源。维修保养费：维修保养费暂按总投资的0.5%计算，年维修保养费：8.76万元。

错误！未找到引用源。保险费：保险费暂按总投资的0.3%计算，每年 5.26万元。

8

错误！未找到引用源。税金及附加：主要包括营业税金与附加、房产税等。 商业租赁年平均税金及附加：5.00万元

年物业管理费税金：0.50万元

税金及附加小计：5.50万元

运营成本合计：27.15万元

3）营业利润

营业利润=营业收入-运营成本=72.00万元

4）盈利能力及经济影响分析

预测营业利润为72.00万元；按25%所得税税率计算，应交所得税18.00万元，该项目税后利润为54.00万元。

投资利润率（所得税后）=3.08%

由上可知，该项目经济效益良好，并具有一定的抗风险能力，通过该项目建设有利于提高建设单位自身经济实力，增强企业发展后劲，提高职工收入及福利水平。

9

第二篇：鸿泰房地产可行性报告

南京鸿泰房地产开发有限公司

“鸿泰大厦”项目

中国·南京

二零一一年一月

绪言

机会与挑战并存，市场与风险同在。资本的本质是逐利，投资是实现资本属性的途径。项目具有良好的收益和发展，是投融资双方合作的前提和根本原因，也是双方共同利益所在。投融资双方在项目合作过程中，随着合作的深入进行，如何从实际意义上防范并降低风险，既要保证投资资金安全，又要实现保值、增值，是合作双方关注的重点。因此，尽管从法律上讲，只要不违反国家禁止性规定的经济行为均是可行的。但在实际项目运作过程中，合作双方都必须对项目投资风险有充分的估计和预测。

南京鸿泰房地产开发有限公司与投资方就其“鸿泰大厦”项目进行合作。20xx年1月，南京鸿泰房地产开发有限公司委托北京瑞诚信通商务咨询有限公司对该项目与投资方合作进行投资风险评审。本报告现根据委托方提供的项目文件资料，本着独立、客观、公正、市场化的原则，进行项目投资风险评审。

本报告将依据委托方提供的文件资料进行全面的分析，作为项目承办方，委托方应充分理解本报告中所提出的意见。对现存的问题及时整改，并有一套完整的解决方案；同时要注意，对方对投资风险的评审，通常会考虑在最坏经营状况下，投资资金能否得到相应的保障等事项；对项目可能面临的诸多风险，委托方应客观、公正、科学、合情、合理、合法的规避，以增强投资方对委托方在资本运作能力、管理能力和经营能力等方面的信心。

1

本报告参考基准日为20xx年1月6日，有效期为一年。如本报告中所述事项发生变化，以实际情况为准。以下是南京鸿泰房地产开发有限公司与投资方合作项目投资风险评审意见及建议，仅供合作双方参考。（本报告中“元”指人民币）

项目简介篇

项目概况

项目名称

“鸿泰大厦”项目

项目单位

南京鸿泰房地产开发有限公司

项目资金

本项目总投资50000万元人民币，其中自筹资金25000万元，融资25000万元。

项目建设

建设必要性分析

本项目建设是满足消费者对房地产市场的需求

我国经济的快速发展带动了房地产业的迅猛发展，同时我国居民生活条件的不断改善带动了楼市的繁荣。目前的市场对房地产的位 2

置、设计、价格等都提出了更高要求，尤其是周边环境幽美的房地产受到广大消费者及消费团体的青睐。项目公司经过详细的市场考察和可行性分析，认为当地房地产市场发展空间还很大，前景比较稳定。

项目的建设是企业自身发展的需要

本项目企业通过建设房地产项目来实现经济效益和社会效益双丰收。为把企业进一步做大做强，公司利用现有的资金积极进行房地产开发，并使之成为企业今后新的利润增长点。企业通过该项目的开发建设对于分散企业经营风险，提高市场竞争力，完善企业机制具有重要意义。

本项目的建设是促进地方经济发展的需要

本项目实施后，对地方经济发展具有很好的推动作用。同时通过本项目的建设可安置部分人员就业，对缓解地方就业压力和提高当地居民收入水平具有重要意义，因此本项目的建设十分必要。

建设内容及规模

“鸿泰大厦”项目地址位于南京市鼓楼区江东北路378号,是南京市城市规划主城布局重点发展的项目。鸿泰大厦东至住宅小区、南至省妇幼保健中心、西临江东北路、北临龙园北路。该地块设定的开发程度为宗地红线外达到“六通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内“一平”（场地平整）。

本项目占地面积为4891平方米，建筑面积为42000平方米，容积率为6.64，开发周期为3年。本项目为办公、商业用房，其中1-5层为商业用房，建筑面积11000平方米，各层次建筑面积相等，6-25 3

层为办公用房，建筑面积21500平方米，地下总建筑面积9500平方米；地下机动车位260个，建筑高度≤100米。

项目分析结论

从现在的经济形势来看，目前南京市整个房地产市场形势比较看好。因此，项目方应在总结经验的基础上，加快项目实施进程，保证施工质量。

4

多年来，南京市国民经济始终保持又好又快发展的势头。20xx年，全年完成地区生产总值4170亿元，增长11.5%。完成财政总收入901.15亿元，增长21.4%，其中地方一般预算收入434.51亿元，增长12.4%。完成社会消费品零售总额1961.58亿元，增长18.8%。完成全社会固定资产投资2668.03亿元，增长23.9%，其中工业投资1300.4亿元，增长20.3%。居民消费价格总水平涨幅为0.1%。

技术环境

本项目拥有一支过硬的技术和管理团队，都拥有较高的专业技术和管理经验。本项目的实施将按国家有关规范要求配套设计，并培训了各类专职管理人员，引入先进管理机制和管理理念完善项目公司各项职能。所以，本项目的技术科学方便、安全可靠。

住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。目前房地产运行主要受金融政策 5

和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。

房地产市场需求分析

房地产业持续发展的潜在市场需求

目前我国出现的房地产热主要是由于住房体制改革、长久以来的福利分房转为货币购房后，城镇居民长期被旧住房体制压抑的住房商品化需求集中，所引起的反经济周期的房地产热潮。由于潜在的市场需求成为房地产业持续发展的巨大动力，房地产市场总体走势仍然看好。

城市化水平稳步提高对房地产市场的巨大需求

城市化是社会经济高速发展的产物，也是社会经济发展的巨大动力。这是因为城市化是以产业和人口高度集中为主要特征的，而这种密集经济为现代生产的专业化、协作化和联合化提供了有利的空间环境，也为有效地节约和利用土地资源、金融资本、人力资本、自然资源、信息资源和公共服务设施等奠定了基础。正因如此，城市经济的规模效益也总是大大地高于农村经济。城市的规模越大，规模经济的效益也就越高。中国作为一个发展中的国家，加快城市化的进程，让农民从贫穷落后的状态中解脱出来，这不仅有利于缓解国内需求不 6

足，也将对21世纪中国经济持续快速增长和社会繁荣稳定产生决定性的促进作用。

如果在未来几年中，我国人口的自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化率以每年1.2%速度增长，到20xx年达到44.8%，城市人口将达到6.1亿人, 净增加2.3亿人，每年新增人口1924万。为满足这些新增城市人口的住房需求，以人均居住面积8平方米，换算为建筑面积16平方米来计算，共需新建住宅36亿平方米，这意味着在近几年，仅为满足新增城市人口的住宅需求，每年就需新建住宅3.27亿平方米。如果这几年我国人口自然增长率不能控制在10‰以下，城市化年递增的比率大于1.2%，或新增城市人口对住宅的需求在于8平方米的低水平，那么城市化所带来的住宅的需求，将比我们的预测要大得多。

居民消费结构变化对房地产市场的需求

改革开放以来的30年是我国经济高速发展的30年，国内生产总值从19xx年的3624亿元提高到20xx年的335000亿元。经济的高速增长和生产率水平的提高，为居民的消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。以城镇居民的消费需求变化为例，80年代，我国城镇居民消费基本完成了从贫困型向温饱型的转变，90年开始进入由温饱型消费向小康型消费的转变。这一时期城镇居民消费结构变化的最大特点是：消费支出大幅度提高，恩格尔系数明显下降。80年代初，我国城镇居民平均每人全年的消费性支出仅为456元，到20xx年上升至8697元，是80年代初的19.1倍。在消费性支出大幅 7

度增长的同时，消费支出中食品所占的比重却在明显的下降。消费结构的变化，意味着居民在满足基本生活必需之后，有了更多节余可用于其他消费，例如，近几年居民在医疗保健、交通通讯、文化教育和居住等方面的消费支出都在稳步的上升。换句话说，我国城镇居民消费已开始从基本生活消费为主转向发展性和享受性消费为主。

流动人口增长对房地产市场的巨大需求

近来年,我国的一些大城市人口自然增长率很低，甚至出现了负增长,如20xx年北京人口自然增长率仅为0.7‰，上海人口自然增长率为-1.8‰, 但是城市化和流动人口带来的人口机械增长,仍对城市住宅需求的扩大有着不可低估的影响。流动人口是指那些不改变户口登记、不定期在外地的“打工者”，即“人户分离”人口。流动人口不仅缓解了流出地人口与就业的压力，带回了资金、技术和新的致富观念，也弥补了流入地劳动力结构性短缺，促进了生产要素的优化组合。大量的流动人口既是生产者，也是消费者。他们衣、食、住、行的消费，对拉动经济也会产生积极的促进作用。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万-400万，其外来人口与常驻人口之比分别是21：100，10：100和6：100。如此庞大的外来人口，形成了这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了坚实的基础。按照有关部门的预测，到20xx年，农村的剩余劳动力将达到2亿多，按人均居住最低标准人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米计算，则需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋。

8

虽然目前各地区房地产市场的培育与服务还有待完善，但是不可否认房地产市场的发展，将对居民转变消费观念和消费行为产生极其深远的影响，无论是居民购置新房，还是以旧换新，由此释放出的住房需求都将是巨大的。这样庞大的市场需求，为我国房地产业的发展提供了大展宏图的机遇。

南京房地产的大环境

南京市地处江苏省西南部,长江下游平原,其地理位置优越,东望大海,西达荆楚,南接皖浙,北连江淮,具有两千四百多年的建成史,素有〝十朝都会”之誉。作为全国首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的历史，灿烂的文化，雄奇的丰姿，绮丽的风光，在中华民族的发展史上占有重要的地位。南京市是我国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的重要城市，中国七大古都和长江流域四大中心城市之一。南京濒江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽。铁路、公路、水路、空运、管道五种运输方式构成了全方位、立体化和大运量的现代化交通运输网络。南京是我国历史名城，六朝遗迹众多，人文景观荟萃，拥有玄武湖、莫愁湖、雨花台、紫金山天文台、中山陵等知名景点，是中国的著名旅游观光城市，具有较高的国际知名度。南京曾被评为中国城市综合实力“50强”第五名和中国城市投资硬环境“40优”城市之一，19xx年南京成为全国24个率先实现小康的城市之一，“十五”时期和本世纪前十年，将是南京经济发展十分重要的时期。南京是副省级城市，长三角地区第二大城市，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地和科技创新中心，现代服务中心、 9

现代服务业基地和先进制造业基地，长江航运物流中心，滨江生态宜居城市，长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市，亦是20xx年第二届夏季青年奥林匹克运动会举办城市。

随着改革深入和对外开发力度的加强，南京经济持续、稳定、健康地发展，政治上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建设发展速度，在国家加大基础建设投入，拉动内需刺激消费，并采取了一系列促进政策。特别是20xx年第二届夏季青年奥林匹克运动会在南京举办，进一步推动着南京商业、办公用房的需求。

南京市城市建设与规划

房地产业作为服务业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。和全国一样，进入20世纪90年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是19xx年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。

南京房地产市场的未来前景光明，除了一般城市要素的分析，南 10

京市更有可能支持起未来蓬勃发展的房地产业。南京作为我国唯一的世界级城市群的三大“支点”之一（上海、南京和杭州），作为长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、全省现代服务业中心、全国重要的科教中心、东部城市绿化中心呈现美好的发展蓝图。南京还可以做长三角专利产品交易中心、机电化工产业基地和三大金融中心之一。在江苏省及南京都市圈，南京还可以做江苏经济、社会发展的“发展极”和苏南、苏中、苏北区域经济发展的“协调极”、生产型服务业的创新中心、江苏省域经济体的金融中心，以及南京都市圈的经济与社会发展极、区域经济企业总部管理基地以及区域经济的数字化发展中心。以往一些全国性的大开发商对于南京市场的重视程度不够，但随着南京城市定位的变化和在长三角以及全国地位的提升，这里的房地产市场对于那些有长远发展目标的品牌开发商无疑吸引力大增，一些新规划的片区因为未来可以预期的巨大发展潜力将成为拿地热潮的主角。

南京市房地产市场发展形势

中国人喜欢居有定所，不尚迁徙。据调查，认为“只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要。南京作为长三角经济区的重点省会城市，高校留南京毕业生，外来务工人员等强大的刚性需求支撑着的楼市成交量。20xx年南京商品住宅和二手住宅共销售19.86万套，创历史最高水平。20xx年南京房地产投资等前期指标稳步趋好。全年房地产投资、土地和上市指标呈现逐月走好态势。1-11 11

月，全市实现房地产开发投资549亿元，同比增长20.9%；截至12月底，全年土地共成交381.97公顷，同比增长1.69%。商品房新开工面积为1006.61万平方米，同比增长27.4%；商品房竣工面积834.9万平方米，同比增长28.6%。20xx年南京商品住宅供应量远远跟不上需求的增长，呈现出明显的供不应求状态。全年商品住宅上市750.1万平方米，同比增长0.9%，但商品住宅销售面积却达到了1120.3万平方米，同比增长117.9%，供需比在1：1.5左右。二手住宅的交易也异常旺盛，全年二手住宅成交面积为790万平方米，同比增长了221%。从成交套数看，20xx年南京销售商品住宅10.06万套，同比增长106.4%，二手住宅9.8万套，同比增长203%。同时，房地产业地方税收占全市地税收入的27%左右；房地产消费金额相当于全社会消费品零售总额的七成左右；房地产增加值对全市GDP贡献率为17%左右。

项目建设区投资环境

鼓楼区位于长江下游南岸，南京城西北部，是南京市的中心城区之一，也是江苏省委、省政府机关所在地。东以中央路、中山路为界，与玄武区为邻；南以汉中路、汉中门大街为界，分别与白下区、建邺区接壤；西至长江夹江，与建邺区的江心洲隔水相望；北以护城河、明城墙、定淮门大街一线为界，与下关区相连。区域面积26.62平方公里，其中主城区16.82平方公里，江东新区9.8平方公里。 12

自然环境

鼓楼区是个山峦环绕，湖川相依，山、水、城、林浑然一体的中心城区，有龙蟠虎踞之雄，依山带水之胜。秦淮河、金川河穿境而流，万里长江擦境而过；鼓楼岗、五台山将秦淮河冲积平原和金川河冲积平原南北分开。

气候环境

鼓楼区位于中纬度的鼓楼区受海洋气流影响，雨水充沛，日照充足，四季分明，气候宜人。

经济环境

鼓楼区是南京政治、经济、文化、教育的中心，是江苏省委、省政府所在地，是一个古典与时尚荟萃、历史与现代交融、精致与美丽映辉的宝地，更是现代城市旅游的最佳目的地。20xx年，全年实现地区生产总值344亿元，增长12%；完成财政收入65.2亿元，增长17.5%，其中一般预算收入33.2亿元，增长14.3%；完成固定资产投资75亿元，增长6%；实现社会消费品零售总额293亿元，增长16%。

区域环境

鼓楼区是南京市经济文化较为发达的一个区，它以浓厚的文化氛围，发达的商贸业在南京市整体经济构架中占有重要地位。“显山、露水、见城、滨江”南京新一轮的“百亿新城计划”的启动，因它处于城区或邻近区、也聚集了高档的建筑以及相关的商业、旅游、文化、 13

体育、服务等行业。南京城市的独特魅力与经济潜力在这里将得到展示与发展。“百亿新城计划”彻底打破了一条秦淮河将南京分为内外两城印象，通过新区建设消化城市人群，使江东路房地产持续升温，这一地区成为百姓安家热线，商业楼如雨后春笋般地拔地而起，如万达广场、新城市广场都是超大型的商业场所。

投资环境风险分析与评价结论

从我国宏观的政治、经济环境分析

南京鸿泰房地产开发有限公司的“鸿泰大厦”项目的开展，符合我国经济发展战略，适合时代发展的需要。另一方面国际的宏观政治、经济政策。是项目未来发展的基石和保障。对促进项目达成合作和项目的未来发展指明了方向；

从鼓楼区投资环境来分析：

投资区优越的交通地理条件、日趋完善的基础设施、丰富的自然资源和优惠的对外招商引资政策，为“鸿泰大厦”项目的开展增强了信心。项目建设有利于优化当地资源配置，实现企业的社会,经济价值。

综上所述：投资区内政通人和，投资环境优越，是国内外投资商的理想选择。

14

公司概述

? 法定代表人：谢同月

谢同月，男，19xx年12月21日出生于安徽无为县。19xx年起从事建筑工程建设至今有二十余年，并取得国家一级工程建造师资质证书。20xx年敏锐进军房地产市场，20xx年成立无为县东润房地产开发公司，从事房地产开发，开发商品房面积40多万平方米，其中有无为县世纪花园小区面积5万平方米、宏业家园小区18万平方米、新百大厦3万平方米、清真寺小区1万平方米、车站老城改造12万平方米、东润佳园小区3万平方米、无为县德龙大酒店1.8万平方米、无为县府苑商城1万平方米。由于不满足本地房地产开发，20xx年又开拓江苏南京市场，成功收购南京鸿泰房地产开发有限公司，并取得南京市江东路一块商业开发用地，该项目正在规划筹建中。谢同月目前拥有多家企业，其中房地产开发企业两家，即无为县东润房地产开发公司和南京鸿泰房地产开发有限公司，两家商业公司，即无为县德龙大酒店和无为县德龙商贸有限公司。目前个人已拥有资产6个亿以上，现又收购了无为省级二坝开发区内的一家生产企业，将生产各种木门、窗。不久将成立德龙集团公司，集中资金优势运着德龙门业上市，将德龙集团打造成国内知名企业和品牌。

? 项目公司：南京鸿泰房地产开发有限公司

南京鸿泰房地产开发有限公司在开发实践中坚持精品路线，致力于专业化、规模化发展。以其精致优美的前瞻性园区规划、环境设计及居室设计主张，严格的建筑工程质量把握，齐备的园区配套设施、 15

极尽完善的专业化物业管理，全力营造环保、科技、亲和、人性化、品位独到的居住区。

公司组织结构

公司实行董事会领导下的总经理负责制，协助其工作的是三名副总经理，分别由总工程师、总会计师、总经济师担任。组织结构图如下：

项目区位交通优势

项目所在区域内有江东北路、草场门大街、龙园西路等城市主次干道，道路通达度高，附近有多路公交汽车和在建的地铁站点，交通十分便利。

基础设施条件优势

16

供水、供电保证率100%，排水设施就近排入城市排水体系，通信设施、煤气管网齐全到位，所在区域毗邻居住小区、空气清新、噪音较小、环境质量好，周围各种服务设施一应俱全，吃、穿、住、用、行、教较为方便，能够充分满足项目建设需求。

市场优势

纵观房价走向，就是一路直线攀升。从20xx年前金融危机房价的微涨到20xx年来的一路爆涨，鸿泰大厦周边的住宅房价格已达到或超过两万元平方米，如江东中路98号万达广场平均售价18761元/平方米、江东北路88号璞邸花园平均售价20661元/平方米，同时商业用房价格更高已达到或超过叁万元平方米，如江东中路98号万达广场平均售价27179元/平方米、江东北路88号璞邸花园平均售价32172元/平方米。实际证明该地段的发展势头不可小觑，南京楼市整体“旺盛”，相信未来两三年内在南京楼市大环境不变的前提下，房价持续上扬将是不争的事实。另外，目前可供开发的土地越来越少，土地的稀缺性，从而使那些本身具有良好环境资源与配套资源的产品将在今后一段时间内继续升级，项目公司的楼盘将有很大的升值空间。

综上所述：“鸿泰大厦”项目的建设顺应了当地房地产经济的发展趋势，市场前景广阔。

团队优势

17

项目公司本着“诚实守信，客户至上”的经营宗旨，坚持不懈的努力，不断的发展壮大，积累了大量的市场操作经验和房地产开发管理经验 ，另一方面公司在不断发展中，注重团队建设，逐步形成一支从组织开发管理到市场运作的高绩效团队。

本项目建成后项目公司将成为当地规模较大的房地产企业，随着项目开发完成后，项目公司将在房地产领域起着不可替代的作用。公司团队协作能力和技术服务力量都将位居同类企业的前列，无论从社会服务还是从其他方面项目公司都将作到符合产业发展创新政策的房地产开发企业，实现专业化、规模化。

本项目建设优势较为明显，且得到政府大力支持，因此威胁较小。 风险管理战略

风险管理战略是指从全局和相对长远的角度做出的金融风险防范与化解的总体运谋筹划和行动纲领，它是金融风险控制的基准点和出发点。金融是现代经济的核心，金融的健康平稳发展是保证国民经济持续稳定发展的重要前提条件。因此，对金融风险管理策略的研究对于防范和规避金融风险，确保资金安全，提高资金效益具有十分重要的意义。

南京鸿泰房地产开发有限公司在合作过程中将通过以下措施完善企业风险管理战略，保障投资方资金安全：

18

1、建立风险识别与度量体系。风险识别体系作为风险管理的重要组成部分，将辅助企业将潜在的可能影响项目整体水平的风险识别出来；风险度量主要是运用数学的方法将风险量化，然后将量化出来的风险分级并显示出总体情况 。

2、编制风险来源、风险后果与风险应对策略，并对风险进行监督与控制。

3、健全权责体系，建立危机应对措施。

监管体系

投资方通过选派董事参与公司决策，但不得干预企业日常经营管理。投资者可向公司委派一名财务监督员，监督公司资金运用情况。若不委派财务监督，可以委托会计师事务所行使监督工作。在企业的拟建、实际建设、经营管理过程中，需加强与投资咨询公司、律师事务所、会计事务所的合作，在建设方与投资方之间建立平等、有效、合理、合法的合作流程。

公司每月向董事会和投资者提供现金流量表、资产负债表和损益表。公司总经理必须向董事会书记汇报当月经营状况和下月财务预算计划。投资者可要求总经理向其汇报经营状况，但每季度最多一次。公司与管理层向投资方责任，要求建立保证机制，比如管理层的组成人员交纳一定数量的保证金，以便对形式一种压力，明确管理层和公司经理的职责。

19

产品风险评审

产品的核心竞争力

在产品、服务公式化的今天，提升未来公司的核心竞争力，就必须有效发挥品牌优势，因为品牌竞争力包含了我们在资源、服务、技术、管理、营销、人力资源等方面的综合优势，是形成并实现公司可持续增长的动力源泉，是公司核心竞争力的外在表现。

南京鸿泰房地产开发有限公司的核心竞争优势在于人性化的公司运营机制和资源优势。

低成本的市场推广策略，紧跟国家产业导向，实现专业化、规模化的企业运作策略以及这些创造性的思维和年轻活力的核心团队，是公司未来走向强大的重要保障。

专业化的服务优势是公司在市场竞争中占据主导地位的“稳定器”，未来项目公司将加大对房地产的综合开发力度，不断完善市场开发管理和团队建设，使其成为公司未来稳步、快速规模化扩张的“助推器”。

20

产品赢利能力分析

企业风险评审建议

南京鸿泰房地产开发有限公司通过不断的发展逐渐建立了一支高绩效团队，不断完善企业的组织机构，市场运作，工程开发等方面的管理，为项目的顺利合作提供保障。

提请项目方在公司成立后在资产、资源控制、人才配套以及公司体制，运营机制等方面加强管理。以壮大公司实力和抗风险能力，增强投资人信心。

21

财务评价篇

本项目总投资50000万元人民币，财务评价依据《方法与参数》（第三版）中规定的方法计算新增效益与新增费用。从而进行评价分析，估算项目的财务评价指标。

销售收入估算

本项目用款计划贯穿整个工程，分两年建设，第三年开始销售。总建筑面积为42000平方米，销售单价为26000元/㎡（该宗地的西面江东中路98号万达广场均价达27179元/㎡，东面江东北路88号璞邸花园均价达32172元/㎡，由此可见本项目的定价极具竞争力），本项目总销售收入为109200万元。

财务盈利能力分析

投资利润率

投资利润率：又称投资报酬率，是指投资中心所获得的利润与投资额之间的比率。计算公式是：投资利润率=利润/投资额×100%

以上公式中投资额是指投资中心的总资产扣除对外负债后的余额，即投资中心的净资产，所以该指标也可以称为净资产利润率，它主要说明投资中心运用公司产权供应的每一元资产对整体利润贡献的大小，或投资中心对所有者权益的贡献程度。根据此公式，我们得出本项目的投资利润率为22.4%。

价值评估篇

22

社会效益

1、该项目符合当前的国家产业政策，项目建设位址合理，建设条件具备，建设规模和产品方案切合实际，经济效益测算结果可靠，有利于增强企业实力。

2、该项目为高产值、高附加值项目，不仅创造了就业机会，增加了收入，同时也带动了其它产业的快速发展。

3、该项目对于推动当地经济的可持续发展具有重大意义。

经济效益

根据该项目的财务预测，该项目的净现值为5258.46万元，其投资利润率为22.40%，财务内部报酬率为11.11%，投资回收期2.72年。这些财务定量指标都表明：该项目是一个投资回报高，投资回收时间短，现金流充盈的投资项目。

综上所述,本报告认为“鸿泰大厦”项目在实际投资行为中风险等级为“低风险高回报”。

建议：投融资双方关注本报告提出的各方面风险，根据报告所述风险，投融资双方酌情商定双方可接受的风险可控制范围。投融资双方通过对本报告中提到和涉及到的风险采取有效的措施，实施风险监控、风险规避和风险转移，降低项目发生风险的概率，以促进项目的顺利实施。

南京鸿泰房地产开发有限公司

23