华映科技(集团)股份有限公司拟转让
位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山206 基地内
工业房地产项目评估报告
中企华评报字(2012)第 3263 号
（共一册，第一册）
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一二年六月十五日
目 录
注册资产评估师声明 .................................... 2
摘 要 ............................................... 3
正 文 ............................................... 5
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他报告使用
者 ...... 5
二、评估目的 ....................................... 6
三、评估对象和评估范围 .................................. 7
四、价值类型及其定义 .................................... 8
五、评估基准日 ......................................... 8
六、评估依据 ........................................... 8
七、评估方法 .......................................... 12
八、评估程序实施过程和情况 ............................. 15
九、评估假设 ............................................ 17
十、评估结论 ........................................... 18
十一、特别事项说明 ..................................... 18
十二、评估报告使用限制说明 ............................. 20
十三、评估报告日 ....................................... 20
附件目录 ............................................. 21
1
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
2
摘 要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受福建省电子信息(集团)有限责任公司及华映科技(集团)股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对委托评估的位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山 206 基地内的工业房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：华映科技(集团)股份有限公司拟将其所有的位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山 206 基地内的工业房地产转让给福建省电子信息(集团)有限责任公司，本次评估为双方确定转让价格提供资产价值参考。
评估对象和范围：评估对象为位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山 206 基地内的工业房地产。
评估范围包括 9 幢房屋建筑物(含配套附属货梯一部)，建筑面积合计 50,940.49 平方米；房屋占用的土地使用权面积计 103,921.40平方米。
评估基准日：2012 年 2 月 29 日
价值类型：市场价值
评估方法：成本法
评 估 结 论 ： 委 估 资 产 账 面 原 值 11,433.60 万 元 ， 账 面 净 值10,507.77 万元，评估值 16,024.66 万元，评估增值 5,516.89 万元，增值 3
率 52.50%。
本报告评估结论使用的有效期自评估基准日起一年，自 2012 年2 月 29 日至 2013 年 2 月 28 日止。
请评估报告的使用者注意报告中的特别事项对评估结论所产生的影响。
正 文
福建省电子信息(集团)有限责任公司、华映科技(集团)股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵方的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对华映科技(集团)股份有限公司拟转让的位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山 206 基地内的工业房地产在 2012 年 2 月 29 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他报告使用者 本评估项目委托方为福建省电子信息(集团)有限责任公司和华映科技(集团)股份有限公司；产权持有单位为华映科技(集团)股份有限公司，业务约定书约定的其他评估报告使用者为法律规定的与本评估目的相关企业主管单位、国有资产监督管理部门及行业相关部门。
（一）委托方之一概况如下:
1、企业名称： 福建省电子信息(集团)有限责任公司
2、注册地址： 福州市鼓楼区水部街道古田路 101 号闽通大厦 11层 01 室
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3、注册资本：78,214 万元人民币
4、法定代表人：刘捷明
北京中企华资产评估有限责任公司
5、企业类型： 有限责任公司（国有独资）
6、经营范围：授权内的国有资产经营管理；产权(股权)经营；对网络产品、软件与电子信息服务、通信、广播电视视听、计算机和外部设备及应用、电子基础原料和元器件、家用电器、光学产品、电子测量仪器仪表、机械加工及专用设备、交通电子等产品及电子行业以
外产品的投资、控股、参股。对房地产、物业、酒店的投资。(以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营)
(二)委托方之二即产权持有单位概况如下:
1.企业名称：华映科技(集团)股份有限公司
2.注册地址：福州市马尾区儒江西路 6 号 1#楼第三、四层
3.注册资本：70,049.3506 万元人民币
4.法定代表人：唐远生
5.企业类型：股份有限公司（中外合资、上市）A 股并购
6.经营范围：从事新型平板显示器件、液晶显示屏、模组及零部件的研发、设计、生产、销售和售后服务。(销售限于自产产品，凡涉及审批许可项目的，只允许在审批许可的范围和有效期限内从事生产经营)
(三) 产权持有单位与委托方的关系
福建省电子信息(集团)有限责任公司系华映科技(集团)股份有限公司参股方，截至评估基准日持股比例为 0.63%；也是此次资产转让的潜在 5
购买方。
一、评估目的
根据福建省电子信息(集团)有限责任公司 2012 年 6 月 4 日的董事会决议文件，华映科技(集团)股份有限公司拟将其所有的位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山 206 基地内的工业房地产转让给福建省电子信息(集团)有限责任公司，北京中企华资产评估有限责任公司接受福建省电子信息(集团)有限责任公司及华映科技(集团)股份有限 公司的委托，对上述拟转让的资产价值进行评估，为双方确定转让价格提供价值参考。
二、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本报告评估对象为华映科技(集团)股份有限公司所有的位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山 206 基地内的工业房地产(含配套附属货梯一部)。
（二）评估范围
本报告评估范围包括房屋建筑物、机器设备及土地使用权，评估范围内各资产系华映科技(集团)股份有限公司于 2009 年 4 月借壳重组时受让于福日电子股份有限公司，华映科技重组借壳后的公司名称为闽东电机(集团)股份有限公司，后根据 2010 年 12 月 23 日福建省对外贸易经济合作厅关于闽东电机(集团)股份有限公司变更公司名称的批复（闽外经贸资
[2010]477 号）文件 ，将闽东电机(集团)股份有限公司名称变更为华映科技(集团)股份有限公司。
各项资产概况如下：
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1、土地使用权
评估范围内的土地使用权共 1 宗，根据闽国用(2009)第 0229 号国有土地使用证，该宗地位于福州市晋安区鼓山镇东山路 98 号，宗地面积 103,921.40 平方米，使用权类型为出让，终止日期为 20xx年 12 月 31 日，用途为工业。该宗地截至评估基准日，土地证尚未完成变更手续，该土地证证载土地使用权人仍为闽东电机(集团)股份有限公司。
2、房屋建筑物
房屋建筑物位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山与晋安区鼓山镇东山路 98 号的 206 基地内。房屋建筑物共 9 幢，合计建筑面积为50,940.49 平方米，均已办理房屋所有权证,证载房屋所有权人均为华映科技(集团)股份有限公司，其占用的土地使用权证号为闽国用 (2009)第 0229 号。
3、设备类
设备为 4#楼附属的型号为 THJ3000/0.5 货梯 1 部。
上述资产在评估基准日的账面金额如下表：
金额单位：人民币元
项目 账面原值 账面净值
房屋建筑物 74,118,562.13 67,169,946.63
机器设备 127,653.39 103,718.39
土地使用权 40,089,822.48 37,803,999.20
资产总计 114,336,038.00 105,077,664.22
7
一、 价值类型及其定义
综合考虑本次评估目的、评估对象所处的市场条件、评估对象的自身条件以及评估的假设前提，确定本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
二、 评估基准日
本项目评估基准日是 2012 年 2 月 29 日。
该基准日的选择是根据评估目的所对应的经济行为计划实施日期确定的。
三、 评估依据
(一)行为依据
1.2012 年 6 月 4 日福建省电子信息(集团)有限责任公司董事会决议文件。
(二)法律法规依据
1. 中华人民共和国企业国有资产法；
2. 中华人民共和国土地管理法；
3. 中华人民共和国城市房地产管理法;
4. 企业国有资产监督管理暂行条例(中华人民共和国国务院令第378号)；
5. 企业国有产权转让管理暂行规定(国务院国有资产监督管理委员会令第3号)；
6. 企业国有资产评估管理暂行办法(国务院国有资产监督管理委员会 8
令第12号)；
7. 国有资产评估管理办法(中华人民共和国国务院令第91号)；
8. 国有资产评估管理办法施行细则(原国家国有资产管理局国资办发
[1992]36号)；
9. 国务院国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知(国资委产权[2006]274号)；
10. 国务院国有资产监督管理委员会关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知(国资产权[2009]941号)；
11. 国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知(国办发[2001]102号)；
12. 房地产估价规范(GB/T 50291-1999)；
13. 城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)；
14. 其他相关法律、法规、通知文件等。
(三)准则依据
1、资产评估准则──基本准则(财企[2004]20号)；
2、 资产评估职业道德准则──基本准则(财企[2004]20号)；
3、 资产评估准则──评估报告(中评协[2011]230号)；
4. 资产评估准则──评估程序(中评协[2007]189号)；
5. 资产评估准则──业务约定书(中评协[2011]230号)；
6. 资产评估准则──工作底稿(中评协[2007]189号)；
7. 资产评估准则──机器设备(中评协[2007]189号)；
8. 资产评估准则──不动产(中评协[2007]189号)；
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9. 评估机构业务质量控制指南(中评协[2010] 214 号);
10. 企业国有资产评估报告指南(中评协[2011]230号)；
11. 资产评估价值类型指导意见(中评协[2007]189号)；
12. 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协 [2003]18号)。
(四)权属依据
1.房屋所有权证、国有土地使用证；
2.相关业务合同或协议。
(五)取价依据
1.机械工业出版社机电产品报价手册(20xx年)；
2.福建省建筑工程消耗量定额(20xx年)；
3.福建省建筑装饰工程消耗量定额(20xx年)；
4.全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表(20xx年)；
5.福建省建筑安装费用定额(20xx年)；
6.福建省工程造价信息(20xx年2月)；
7.全国统一建筑安装工程工期定额；
8.国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知(发改价格[2007]670 号);
9.原国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知(计价字[2002]10号);
10. 原国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知(计价格[2002]1980号);
10
11. 财政部关于发布<基本建设财务管理规定>的通知(财建
[2002]394 号)；
12. 福建省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知(闽价[2002]房457号)；
13. 原建设部颁发的房屋完损等级评定标准；
14. 建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格(1999)1283号)；
15. 国土资源部关于印发试行<土地分类>的通知（国土资发
[2001]255号）;
16. 国土资源部关于发布实施〖全国工业用地出让最低价标准〗的通知(国土资发[2006]307号)；
17. 福州市人民政府关于公布福州市征地补偿标准的通知(榕政综〔2011〕42号)；
18. 福建省人民政府关于印发<福建省耕地占用税实施办法>的通知(闽政〔2008〕17号);
19. 福建省物价局、省财政厅关于重新规范土地系统收取征地管理费有关问题的通知(闽价[2002]房237号);
20. 关于福建省耕地开垦费征收和使用规定(闽政[2000]98号);
21. 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知(财综
[2006]48号);
22. 福建省人民政府关于印发福建省城市基础设施配套费征收管理规定的通知(闽政[2002]53号);
23. 福州市人民政府关于公布福州市四城区土地级别与基准地价更新 11
结果的通知(榕政综[2009]81号)；
24. 评估人员市场调查获取的相关资料；
25. 评估机构价格信息资料库；
26. 其他相关资料。
(六)参考资料
1.产权持有单位提供的资产评估申报明细表和有关资产调查表；
2.资产评估常用方法与参数手册（20xx年)；
3.其他相关资料。
七、评估方法
资产评估基本方法有成本法、收益法和市场法，进行资产评估，需要根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。
评估对象为工业房地产，由于当地类似房屋建筑物的交易实例极少，不适宜采用市场法；评估对象目前大部份已对外出租，但剩余租期较短，并且考虑到评估对象的土地使用权面积达103,921.40平方米，而建筑面积仅为50,940.49平方米，土地利用强度远没有达到合理范围 ，采用收益法评估难以准确反映评估对象的合理价值，因此不宜采用收益法评估。综合考虑本次评估目的，针对委估资产的特征，结合评估人员收集掌握的相关评估依据，采用成本法进行评估。委估范围内的设备为4#楼的附属货梯1部， 评估时将该设备并入相应的房屋建筑物评估。
各类资产具体评估方法如下：
（一）房屋建筑物
12
房屋建筑物评估中的成本法是指求取待估房屋建筑物在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算待估房屋建筑物的客观合理价格或价值的方法。根据本项目的性质和特点，本次评估采用房地分估。成本法计算式如下：
评估值=重置成本×成新率
1、重置成本
重置成本=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
（1）开发成本
开发成本=建筑安装工程费+勘察设计及前期费用+基础设施及配套附属设施建设费+其他工程费
① 建筑安装工程费
建筑安装工程费包括建造房屋所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用。针对评估范围内房屋的特点，主要采用分部分项法，即根据委托方提供的相关资料，通过实地查勘所掌握的房屋工程特征、技术数据，将估价对象分解为若干分部分项工程，参考近期福建工程造价信息中同类房屋建筑物各分部分项工程平均造价水平，对其进行适当的修正、调整后，确定各分部分项工程在估价时点的工程造价并加以汇总得出基准日建安工程费。
② 勘察设计及前期工程费用
勘察设计及前期工程费包括工程前期的市场调查、可行性研究、环境影响评价、勘察、规划、设计等费用。通过参考国家计委、建设部关于发 13
布<工程勘察设计收费管理规定>的通知(计价格 [2002]10 号)、建设项目前期工作咨询收费暂行规定(计价格 [1999]1283 号)、国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格
[2002]125 号)等计费文件，通过调查当地同类开发项目的平均费用水平结合评估对象的规模和性质来确定。
③ 基础设施及配套附属设施建设费
基础设施及配套附属设施建设费是指宗地红线内的给排水、电力、通讯等基础设施以及区内道路、绿化、围墙等配套附属设施的建设费用。本次评估基础设施及配套附属设施建设费根据各项工程的工程量及复杂程度来确定。
④ 其他工程费用
其他工程费用包括工程监理、竣工验收等费用以及开发期间税费。参考国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>的通知(发改价格[2007]670 号)、福建省物价局关于规范建设工程造价咨询服务收费有关问题的通知(闽价[2002]房 457 号)等计费文件，通过调查当地同类开发项目的平均费用水平结合评估对象的规模和性质确定。
(1) 管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动(或建设项目)的必要支出，包括管理人员的工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估根据项目的规模和性质确定管理费用。
(2) 销售费用
销售费用是指房地产销售过程中发生的相关费用，包括项目销售部 14
门的管理费用、媒介广告费、销售代理费及佣金费等。本次评估根据国家及地方有关税收政策确定销售税费。
(3) 投资利息
投资利息是指该项目在建设期投入资金的利息，根据工程定额工期和估价时点同期贷款利率计算。(工期短于六个月的，不计资金成本)。
(4) 销售税费
销售税费是指房地产转让过程中，应由卖方缴纳的相关税费，根据有关税收政策，销售税费主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加等。本次评估根据国家及地方相关税法确定销售税费。
(5) 开发利润
通过调查当地同类开发项目的平均利润水平，结合评估对象的性质、规模及建设期，确定开发利润。
1. 成新率的确定
采用综合成新率法确定建筑物的成新率，计算公式如下：
综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%
其中：
年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100% 勘察成新率：根据房屋建筑物的结构特点，将影响房屋建筑物新旧程度的主要因素分为若干部分，其中房屋分为结构(基础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(内外装饰、门窗、楼地面等)、设备(水卫、电照等)三大部分，综合考虑各部分的重要程度及造价比例等因素确定权重，参考房屋完损等级评定标准，结合现场勘察实际现状确定各分项评估完好值，在此 15
基础上打分并计算得出勘察成新率。
(一) 土地使用权
评估范围内单独评估的土地使用权为工业用地，经分析，本次土地使用权的评估采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估。
(1) 基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正体系等估价成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照基准地价修正体系选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。基本计算公式如下：
V Vb 1 K i K j
式中： V ──土地使用权价格；
Vb ──待估宗地对应的基准地价；
K i ──影响宗地地价的区域因素、个别因素修正系数之和； K j ──估价期日、容积率、土地使用年期、土地开发程度等修正系数。
（2）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依 据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定 土地价格的方法。基本计算公式如下:
V Ea Ed T R1 R2 R3 VE R3
式中： V ──土地使用权价格；
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Ea ──土地取得费(征地补偿费)；
Ed ──土地开发费；
T ──税费;
R1 ──利息；
R2 ──利润；
R3 ──土地增值收益；
VE ──土地成本价格。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托及前期准备
评估机构在接受评估业务委托之前，采取与委托方等相关当事人讨论、阅读基础资料、初步调查等方式，与委托方等相关当事人共同明确委托方和相关当事人基本情况、评估目的、评估基准日、评估对象和评估范围等基本事项，对自身专业胜任能力和业务风险进行综合分析和评价。
在接受委托后，根据评估对象的特点以及项目时间的总体要求，制订资产评估工作计划，组织并确定评估人员。
(二) 资产核实与调查
在企业申报资产并对评估对象进行自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了核实与调查，核实时间为 2012 年 3 月 31日。评估人员按照评估程序准则和其他相关规范的要求，通过询问、核对、勘察、抽查以及阅读资料等方式进行调查核实，核实内容主要为资产数量、技术状态、使用状况、产权状况及其他影响价值的重要因素。在进行现场调查的同时，评估人员通过各种可能的途径收集评估相关资料，包括相关权属 17
资料、使用状况资料、相关市场信息等。
(三) 评定估算
1.评估人员对收集的评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摒弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行必要分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法。
2.评估人员在确定评估方法后，根据相关评估准则和规范要求恰当运用评估方法进行评估测算，形成初步评估结果。
3.对初步评估结果进行分析(包括总体结果、评估结果与账面值比较变动情况及原因等)，形成评估结论。
4.撰写评估报告与评估说明。
(四)审核及提交报告
1.由公司内部审核委员会对评估报告、评估说明以及相关工作底稿进行审核，项目组根据审核意见进行修改、补充。
2.评估报告经公司内部审核委员会复核后，履行会签手续，并加盖公章后出具正式评估报告。
九、评估假设
(一)前提假设
1. 交易假设
假设评估对象已经处在交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2.公开市场假设
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假设评估对象拟进入的市场是公开市场。公开市场是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3.持续使用假设
假设评估对象按照目前的用途、使用方式、使用频率等条件下持续使用。
(二)一般假设
1. 假设委托方及其他相关当事方提供的有关评估资料真实、完整、合法、有效。
2. 假设影响资产持续使用的国家现行有关法律、法规及所属行业的基本政策无重大变化。
3. 假设在评估基准日的银行利率、汇率、税收政策等除已知的以外无重大改变。
4. 假设宏观经济形势在评估对象使用期限内不会发生重大变化，亦无其他不可预测和不可抗力因素对评估对象价值造成的重大影响。
5. 假设评估范围内资产权属归华映科技(集团)股份有限公司所有，不存在产权纠纷。
6. 假设评估范围内的资产未涉及法律诉讼、仲裁以及抵押、担保等事项。
7. 假设土地使用权终止后，土地使用权出让人收回土地使用权时将对地上建筑物给予适当补偿。
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若上述假设条件不成立，可能对评估结论产生重大影响，评估机构及评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任
十、评估结论
评估人员根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对委托评估的 206 基地资产的价值进行了评估。本次评估采用的价值类型为市场价值，并选用成本法进行评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2012 年 2 月 29 日，华映科技(集团)股份有限公司所有的位于福州市晋安区鼓山镇横屿村鲎山 206 基地内的工业房地产账面原值为 11,433.60 万元，账面净值 10,507.77 万元，评估值16,024.66 万元，评估增值 5,516.89 万元，增值率 52.50%。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
1.本报告的评估结论是反映评估对象在本次评估的假设前提下，于评估基准日的市场价值，当前述假设条件发生变化时，本报告评估结论应作相应调整后方可使用。2.根据中国注册会计师协会注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见，产权持有单位和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对评估对象的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
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3.本报告评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4.本报告评估结论未考虑评估对象交易须支付的相关费用对资产价值的影响。
5.评估范围内房屋建筑物及土地使用权系华映科技(集团)股份有限公司于20xx年4月借壳重组时受让于福日电子股份有限公司，华映科技重组借壳后的公司名称为闽东电机(集团)股份有限公司，后根据20xx年12月23日福建省对外贸易经济合作厅关于闽东电机(集团)股份有限公司变更公司名称的批复（闽外经贸资[2010]477号）文件 ，将闽东电机(集团)股份有限公司名称变更为华映科技(集团)股份有限公司，但至评估基准日该土地使用权的土地证尚未进行土地使用权人名称变更，结合本报告评估目的不需考虑该事项对评估结论的影响。
6.评估范围内的房屋建筑物部分已出租，但剩余租赁期限较短（最长至20xx年7月31日），本次评估不考虑租赁权益对评估结果的影响。
7.评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
8.对产权持有单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论可能产生的影响。 十二、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2. 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
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3. 本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，在评估机构盖章，注册资产评估师签字后，方可正式使用。
4. 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用。
5. 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。
6. 本报告评估结论使用的有效期自评估基准日起一年，自 20xx年 2 月 29 日至 2013 年 2 月 28 日止。
十三、评估报告日
评估报告日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期，本次评估报告日为 2012 年 6 月 15 日。
法定代表人授权人：刘登清
注册资产评估师：余文庆 注册资产评估师：郑明丰 北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一二年六月十五日
附件目录
附件一、 经济行为文件
附件二、 委托方和产权持有单位法人营业执照复印件
附件三、 产权持有单位权属证明资料
附件四、 委托方的承诺函
附件五、 签字注册评估师的承诺函
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附件六、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件 附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印件 附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件 附件九、 北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复印件
附件十、 资产评估业务约定书
附件十一、 北京中企华资产评估有限责任公司法人授权书
工业房地产估价的常用方法
工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。
如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。 根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
1．工业房地产的特点。
（l）涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
（2）非标准厂房多、单价差异大。
（3）受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。
2．影响工业房地产价值的主要区域因素。
（1）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通 23
条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁
路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。
（2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，．都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
（3）地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。
3．对工业房地产价值影响较大的个别因素。
（1）用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。
（2）地质和水文条件。
（3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。
（4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。
4．工业房地产估价的常用方法。
工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
其他用途房地产
其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。
1．其他用途房地产及其估价的特点。
（1）特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。
（2）用途对价值影响较大。。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如泉其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。
（3）估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价经验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。
2．其他用途房地产估价的主要方法。
其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。
通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照概预算定额等资料具体计算。
土地土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
1．土地的分类。
依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选甩三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
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2．影响宗地价格的主要因素。
从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。（l）坐落位置；（2）面积大小；（3）形状；（4）周围环境；（5）土地权利状况；（6）土地利用现状；（7）规划设计要求；（8）生熟地程度；（9）地质、水文和气象条件；（10）其他。
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