物流仓储综合项目融资报告
一、物流仓储项目背景
1．项目名称
衡阳市嘉诚物流综合配送仓储基地项目
2．筹备单位
衡阳市嘉诚物流有限公司
3．项目担保融资单位
海德博恩财富管理有限公司
4．物流仓储项目可行性研究报告编制依据
1）《国家十二五发展规划纲要》
2）《衡阳市国民经济和社会发展“十二五”发展规划》
3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
二、物流仓储项目概况
1、仓库地址：现在已经选址于，华源装饰材料市场旁边安置小区
2．物流仓储项目建设规模
经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建成集加工、配送、仓储于一体的商品物流中心。具体建设规模如下： 1、占地面积：大约2万平方米；
2、运营后，具有仓储3万吨的能力。
3．物流仓储项目主要建设条件
该项目建设地处衡阳最大的综合建材市场华源市场、衡阳市最大的家具市场永兴家具城旁边，距离107国道约5分钟车程，交通方便，工业物资供应及运销条件较好，电源、水源可靠，项目所租用的小区位置空旷，便于大型车辆往来，具备了该项目建设的各种有利条件。
衡阳市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程250公里，有火车站33个。公路纵横交错，四通八达，107、322国道以及已建成的京珠、衡昆，已开工建设的京珠复线、吉邵等4条高速公路贯穿全境。全市的乡镇、88%的村通了公路，通车总里程7643公里。其中，高等级公路3140公里，高速公路149公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。
4、建设物流仓储基地的市场分析：
1、物流行业的分析:
物流产业对优化资源配置、降低生产成本、提高经济效益，从而增强市场竞争力具有十分重要的意义。物流产业的发展，将成为衡量一个城市现代化程度和综合经济实力的重要标志之一。
2、市场需求：通过市场调查及老客户回馈的信息表明，很多品牌的商户现在都面临一个问题，市区及周边区域的产品配送很麻烦。租用仓库成本越来越高，合适的库房比较难找，仓库保管人员少了货物存放不安全，人员雇佣的成本高，自己买车的投资也多，有的一家品牌销售公司需要配备的小型车辆就达三十多台，意味着司机以及跟单员需要六十多个，等等的这一系列的困难。所以他们非常迫切地需要专业的物流仓储配送企业。
3、市场优势：嘉诚公司致力于衡阳的货物流通市场多年，建立了庞大的客户群体，有非常好的市场口碑！依托公司在市场上树立的诚信、负责、务实等等企业形象而作为基础，不但迅速打开业务渠道，而且节约开办的很多成本。比如，客户的货物存放在本公司，少则价值几十万，多则一千多万，客户在选择上，就会青睐本公司；
4、公司决策：客户的需求就是对本公司吹响的冲锋号，也是本物流公司对客户应该尽的责任。通过对大客户的走访调查，认真听取各方面的意见，本公司决定，进一步开拓市场，提升品牌效益，扩大规模，开展物流仓储配送的的商业模式，成立衡阳第一家物流仓储配送的专业公司，全方位地提供给客户优质的物流服务！
5．物流仓储项目投入总资金及效益情况
企业新项目投入：
1、仓库租赁：需要花费50万元人民币作为租赁的押金；
2、仓库的整修：2万平米估约需要花费80万左右；
3、仓库路面整修：由于经常进去各重轻型货车，路面需要加厚，大约需要80万左右；
4、仓库设备：各种类型的机动、人力叉车，托底板，干燥机（需要控制湿度的货仓），仓库管理人员用的电脑，货物升降机，货物装卸楼梯等等；大约花费320万；
5、配送车辆：建立各个配送网点，打通配送渠道，先行开放两个行业配送，食品和日用品两个快速消费品。配送1-5吨的货车需要80台左右，共需要花费920万左右；
6、流动资金：仓储配送的流动资金比较多，特别是成立的初期。主要原因有两个方面。
第一是为了顺利建立配送网点打通渠道，快速提升知名度和美誉度，就需要解决客户在网点结账麻烦的问题，商户原来雇佣的司机或者跟单员都不一定稳定，所以超市结账排单就担心资金安全等问题。
第二是本公司要想迅速在市场上扩张，就需要给客户垫付一定时间内、一定数量金额的货款，但是这样的情况不会超过一年半（资金非常安全），因为去垫付的前几个客户都是行业里做得好的；抓住大客户的后，公司即盈利走向稳定，其他的客户看到他们行业里实力强规模大的公司正与之合作，没有先前的优惠，自然也会跟着一起合作。
企业新项目利润分析：
1、仓库租赁的中间差价盈利；
根据客户所需仓库的空间，货物存放时间，货物类型，价值等等因素，收取货物仓储费用，租赁价格即每平米35元--55元，本公司每平米成本为14元，获取至少每平米21元--41元一平米毛利：2万平米*毛利平均约31元=每月至少可以赚取62万元；
客户现状：目前客户租赁仓库价格大约18元--24元，本公司仓库量贩式租赁，随时可以增减租用的空间，解决客户一年中，因淡季和旺季的仓库空间需求不同而浪费库存的局面。还有其仓库管理成本（比如人工，防虫鼠、失窃等），本公司赚取为其省下的大部分开支以外，客户既能够省下开支，更能夠少操心，把时间更多用在自己的产品。
2：专业配送产品，代收货款盈利；
根据客户的终端地址制订配送的路线，按产品不同，价值不同，来收取费用；按件计收，约每件毛利1--3元，根据现在客户反应，每月发货五万件左右，公司盈利约每个客户每月达10万；帮助收款佣金0.5%，每月可盈利10--20万；
客户现状：投资车辆，请司机，跟单，收款等开支巨大操心不止，与本司合作后，每年节约大概几十万元！
6、项目可行性分析
1 项目由来
现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速衡阳新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结
构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进衡阳市工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。
2 项目建设的必要性
(1)项目建设是引导和转化衡阳市潜在物流需求的需要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然衡阳市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着衡阳市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高衡阳市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
(2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流仓储中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
建立集中服务运作的物流仓储园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，嘉诚物流综合仓储的建设与运营，对衡阳市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
(3)项目建设是促进区域经济发展的需要
物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进衡阳市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为衡阳提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
7、物流仓储项目风险防范和降低风险对策：
（1）应对政策风险的对策：
公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；
加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。
（2）应对市场风险的对策：
现代市场经济已步入以顾客为核心的3C时代（顾客、竞争、变化），面对商品市场的激烈竞争和飞速变化，商品物流企业正在不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。
1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险
2）搭建统一的业务应用平台，实现商品采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量检斤、加工的集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性。
3）财务数据从业务数据自动生成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。
4）建立科学、实时、准确的成本核算体系和统计分析体系，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要
5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。
6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。
7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办公效率。
8）发展电子商务，实现网上销售、竞价、状态查询、资金结算。
9）优化人力资源管理，提升组织能力，确保战略实施
10）全面收集、整理、分析和展现数据，支持管理决策。
（3）应对财务风险的对策：
?实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本变化，调整资本结构；
使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险；
加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流；
加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制；
加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；
?实施财务预决算制度；
?建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。
不可抗拒因素造成的风险，包括各种自然灾害、火灾、战争、政策变化、人为事故等。
为避免企业在发生意外及其它各种不可抗拒因素给企业造成损失，将在财务预算中拨出专款，购买各种保险以规避可能遇到的风险。
（4）应对管理风险的对策：
项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；
规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股东和投资者的合法权益；
加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平；
推行目标成本全面管理，加强成本控制；
倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。
（5）应对资金风险的对策：
本项目适应市场需求，受欢迎，所以本公司先与客户签订租赁协议后再租仓库；这样就不存在空租，可以直接达成以上盈利。
本项目在本土没有竞争，先入为主，衡阳规模最大，服务最齐备的物流企业；加上本公司的老客户支持，比如有客户（产品衡阳总代理）可以直接从佛山到衡阳后，不再有货物进仓出仓的麻烦，甚至无需接触产品，直接从厂家到消费者手里。因此，客户甚至愿意付出一定的合同保证金。
8、结论与建议：
经分析研究，本项目建成后可为衡阳市及周边地区提供一个正规、标准化的物资交易、仓储集散中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化，从而推进衡阳市交易市场向规模化、专业化、品牌化、信息化方向发展。
本项目的建设符合国家和衡阳地区的有关政策及总体发展规划，建设内容合理，外部建设条件良好。对衡阳市的经济发展将起到积极作用。
9、项目资金状况：
目前该项目所需投入资金约2000万左右，嘉诚物流有限公司至20##年12月已经完成该项目仓储中心仓库租赁、仓库整修、路面整修等方面的工作，各种设备、车辆正在订购中。目前项目资金缺口约300万左右。
附一：项目担保企业衡阳市嘉诚物流有限公司简介及相关证照
法人代表姓名：许博，汉族；公司性质：自然人独资；
企业的基本情况：
20##年7月，“衡阳市石鼓区嘉诚货运部，”在市石鼓区西湖工商所注册，。位在市古汉大道39号，性质：个体商户，业务范围只限于货运零担运输；
两年的艰苦创业成长，公司拥有了稳定的客户群，而且在行业内树立了较好的口碑，应广大企业和商家的要求下，20##年2月注册成立了衡阳第一家真正意义上的民营物流企业：衡阳市嘉诚物流有限公司，注册资金壹佰万元整，业务范围物流货运零担运输、货物运输中介、仓储服务。公司至20##年底，公司总资产3602892.80元整，不动产约2792268.37元整。（资产不包括本次融资所提供的抵押物）
本公司多次被市衡阳物流全国总商会、市工商联评为“物流之星”“物流标兵企业”“衡阳物流十佳公司”等荣誉称号。经营稳健，具有先进的经营理念和较高的管理水平；
通过嘉诚物流公司八年来坚持不懈地努力，逐步已经拓展了大批稳定的客户，建立了各个分流渠道，为客户的货物流通、包装、货物运输等提供优质服务。
专业的服务态度、尽善尽美的服务质量，无论是资料包裹或是大吨位货物运输，都能迅速、安全的送达，让服务在没有距离感的情况下无限延伸。
企业的经营范围：
现主要运营的物流业务有：
1、衡阳发往全国各地整车零担整车的公路运输业务；
2、广东省的佛山市、广州市、东莞市发至衡阳往返的零担货物运输（专线）；
企业的客户情况：
1、衡阳--全国各地级城市：（本土的生产企业几乎都与嘉诚物流公司有合作），具体有（排名不分先后）：
湖南三九医药公司，
衡阳钢管厂无缝钢管生产部及弯头生产部，
衡阳市变压器厂(特变电工)
衡阳市古汉集团（清华紫光）
衡阳斯凯威电源电器厂衡阳中德化工厂
衡阳宏远玻璃厂
湘南电机厂，
衡阳朝阳水泵厂，
衡阳量具刃具总厂，
亚新科集团衡阳配件厂，
新中源集团衡阳衡利丰陶瓷厂，
衡阳宏通矿业，
衡阳天天鲜食品，
衡阳新大新食品，
衡阳锻造总厂，
衡阳福泰隆制衣厂，
衡阳安邦化工厂，
衡阳华能电器实业，
衡阳华意机械厂，
衡阳惠民五金机械厂，
衡阳建衡化工实业，
2、广东珠三角的佛山市、东莞市、广州市--衡阳市地区及各县城：华源建材市场、五一市场、衡州市场、日鑫建材市场，里面有上万家商户，线路对口的大约百分之五十左右的商户与本公司合作，他们经营或者代理着各种商品销售，其中商品名有：
长城不锈钢、罗美不锈钢等品牌不锈钢管；
莱茵阳光、北美枫情等品牌木地板；
鹰派陶瓷、马可波罗陶瓷、东鹏陶瓷等地板砖品牌；
凤铝、航天、金凤等铝型材品牌；
飘柔、棕榈、蒂花之秀等品牌日用品；
王老吉、统一绿茶、营养快线、百事可乐等品牌资料；
旺旺雪饼、雅士利奶粉等等食品和食品原料；
嘉诚物流证照：
抵押物明细表
上述抵押物中，不动产抵押物（国有出让土地、商服经营性门面）共计2处，所有相关证件齐全，2处不动产抵押物经衡阳市新盛资产评估有限公司评估，价值总合为4100万元整。嘉诚物流有限公司所购置用于物流运输的10台大型货车，评估价值为200万元整。总计嘉诚物流有限公司所提供的抵押物总资产为4300万元整。
抵押物资料：
