中央公馆AB区项目可行性研究报告
开 发 商: 安徽振兴房地产集团有限公司
编制单位：安徽振兴房地产集团有限公司
二零##年十一月十八日
中央公馆AB区房地产开发项目可行性研究报 告
第一章总论
1、项目实施背景
随着住宅制度改革的全面推行，住宅的商品化、社会化程度不断提高，住宅建设对满足人们居住需求、改善生活条件、促进经济增长的作用显而易见。同时，随着人们消费观念的改变、房地产市场的不断成熟、建设以市场为导向、市场需求为依托以质量为保证，定位准确的住宅产品，是实现小康住宅健康发展的必然趋势。。
六安市位于安徽省西部，东邻省会合肥，西与河南省相连，拥有四通八达的公路网，全国最长的312国道横穿全境，是沟通华东、华中、西南地区的咽喉要道，素有“大别山门户”之称。随着宁西铁路和合武高铁的建成和通车，六安至上海只需五个小时，至南京只需三小时，至武汉只需一小时许，至合肥仅要半小时，加上合肥机场的西迁和几条高速公路的建成，六安市已迈入交通发达城市之列。为更好地加快城市化进程创造良好的基础。随着六安城市建设的快速发展，城市化进程的加快， 城市常住人口的增加和一部分居民货币收入的提高及改善住房的需求，必然推动和加速六安城区房地产业的发展，其巨大的潜在市场需求、较强的产业联动，成为六安城区经济发展新的增长点。近年，六安的房地产市场得到良性发展，呈供需两旺趋势，特别20##、20##年商品房销售量放量增长，价格稳中有升，且有95％的购房者为‘自住型’购房，市场呈健康、向上态势。20##年T和20##年虽受国际金融危机影响，但从六安本地房地产市场的成交量来分析，影响甚微。
本项目用地位于安徽省六安市中心地带，地块与梅山南路与滨河公园相临，属商住开发项目。地块处于城市的中心，交通方便，基础设施完善，是理想的商住用地，本项目立足于“以人为本”的理念及生态原则，在规划设计、环境设计、建筑设计、景观设计等方面力求精品，在充分挖掘地块所特用的城市人文脉络，滨河公园水景资源的基础上，营造特有的城市高层建筑的良好环境，文化内涵和个性鲜明的人居空间，达到“均好、通透、共享”的规划目标。
2、项目概况
项目名称：公馆AB区项目
项目建设地点：东临六安市梅山南路，南沿新淠河北岸，二水厂以东
总用地面积：138404㎡ ，净用地面积1169293㎡
总建筑面积：538200㎡（地上建筑面积387200㎡），其中住宅248400㎡，酒店写字楼67500㎡，公寓式办公楼40500㎡，商业建筑面积20000㎡，配套公建、体育公所10800㎡；地下建筑面积14800㎡（其中机动车库135000㎡，设备房、服务配套11000㎡，架空层3000㎡）。本项目分A、B两个地块。A地块为精品住宅，高层与小高层相结合，地下大面积停车场。规划建设5栋多层、11栋高层住宅楼。B地块为下沉式广场、高层住宅楼、零售商业楼、酒店及办公楼。
容积率： 3.33 ％
绿化率 41 %
建设期：48个月
3、开发商概况
3-1 名称：安徽振兴房地产集团有限公司
3-2 法定地址： 安徽六安
3-4 注册资本： 5000万元
3-5 经营概况：公司于1995 年，在六安市工商局登记注册成立，独立企业法人。目前属房地产开发一级资质。系六安本土开发规模最大实力最强的房地产开发企业。安徽振兴房地产集团有限公司成立于1995年，经过十几年的探索和实践，现在已经是六安发展最大的本土房地产集团之一，具有国家二级资质房地产开发企业，截止20##年3月，集团下设29家子公司，员工近500多人，年上缴税收超千万元，集团基本形成以房地产为主业，集商品混凝土、物业管理、建筑安装、装饰装修、门窗加工、汽车租赁、建材销售、砂石开采、重型机械、物流配送、小商品批发市场、宾馆服务业等多产品为一体的产业格局。
自1995年成立以来，安徽振兴房地产集团有限公司房产销售额年年名列六安市同行业前列，累计已交付及在建六个小区(南苑山庄A区、D区、大市场小区、安豪小区、裕豪小区、滨河小区、振兴佳园等)、三个市场(振兴建材大市场、义乌小商品二期市场、光彩市场一期)，总建筑面积160万平方米，总投资50.13亿元，使龙河路欧式一条街在20##年被评为“六安市十大地标之一”。
20##年12月，集团已经全面接管“西海农业生态园”，集团旨在将“西海”打造成六安市的一张名片，此项目是集团迈入旅游地产领域上的第一个项目，同时也是集团可持续发展规划的一个重要组成部分。公司还预计投资1.8个亿于20##年至20##年间，在梅山南路和龙河路西北角兴建高29层、建筑面积约3.5平方米的“安徽振兴大厦”，以树集团百年基业。
自1995年成立以来，振兴集团已经跻身六安市民营五强企业、安徽省民营10强企业行列，并且被中国农业银行安徽省分行授予“AAA级信用企业”，多次被安徽省地税系统授予“A类诚信纳税先进单位和先进个人”，被省房地产协会、安徽日报社评为“安徽省房地产开发诚信企业”，被市工商局授予“消费者信得过单位”光荣称号，被市委、市政府授予“发展非公有制经济明星企业”、“十佳私营企业”、“先进企业”、“诚信企业纳税大户”等荣誉称号。
公司法人代表、董事长马昌友，1966年出生，中共党员，具有研究生学历，工程师职称，省光彩事业促进会理事、省青年联合会委员、市一、二届人大代表、区人大常委、市工商联常委、市慈善协会副会长、市房产协会副会长、裕安区人大常委、裕安区西海农业生态园管委会主任、裕安区工商联副会长、平桥乡党委副书记，曾多次荣获“优秀共产党员”、“优秀企业家”、“市劳动模范”等称号，享受政府特殊津贴。
3-6公司组织结构
按照《公司法》和《公司章程》的规定，安徽振兴房地产集团有限公司设立董事会，公司董事会是企业的最高决策权力机构，实行董事会领导下的经理负责制，由董事会聘任总经理，总经理在董事会授权下开展日常的经营管理活动，总经理直接对董事会负责。
本公司具有优秀的企业文化及优秀的管理团队。公司自成立以来，领导层是一个有着强烈责任感、充满激情、勇于创新并有着丰富专业知识和企业经营管理经验的智慧型领导层。管理层管理人员有长期从事企业经营管理的经验，处处严格要求自己，以身作则，为本项目的顺利实施提供管理、创新技术和财务等方面的强力支持。
4、编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：
（1） 国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》
（2）《中华人民共和国城市规划法》
（3）六安市总体规划
（4）“中央公馆AB区”规划等资料
5、研究范围
该可行性研究报告的研究范围包括：
项目背景；
项目和开发商基本概况；
项目建设必要性条件；
市场分析；
项目建设条件分析；
项目开发的可行性及外部条件；
项目建设规划方案；
项目实施进程评价；
项目建设配套评价；
项目工程建设方案评价；
投资估算与资金筹措；
财务基础数据估算；
财务效益分析；
结论等。
在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为我公司进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。
第二章项目建设必要性分析
1、该项目的建设，对于促进六安市住宅产业发展，提升六安的城市形象，推动六安的城市建设，提高公司的社会效益具有积极的意义。
该项目位于六安市梅山路与新淠河北岸处，地块东侧隔梅山路是90米宽的景观带及70米宽的河流，北隔是本公司正在开发和建设的香樟公寓三期及即将建设的香樟公寓二期和振兴大厦以及香樟公寓一期，东边为商业、住宅和办公用地。建成后沿梅山路及新淠河北岸高层住宅林立，是六安市沿滨河公园和新淠河北岸的一道风景线。
2、该项目的建设，将给六安市民带来全新的住宅理念，也必将推动六安城区房地产业的发展。
本项目在充分市调后引进了一种新型房地产中小户型住宅，为了更好的把产品做好做精，特聘请了著名的美国安德森设计公司担纲，从小区规划，建筑立面到园林景观，都是以“以人为本”为出发点，全面诉求国际生活的品质理念。地下停车库，人车分流，尽显国际生活风范。内外整体结果融入了深圳、香港等房地产发达城市的先进理念。建成后与香樟公寓一二三期及振兴大厦一起将成为六安市标榜性建筑群。主体采用全框架短制减力强，墙体190公分厚承重空心砖，抗七度地震，内部空间自由组合，每户都有开阔和面宽和宽大的阳台。户型采用一梯三户和四户，入户采用四星级酒店式大厅，大理石地面、品牌电梯，充分显示入住业主的尊荣气质。所有这些都必将促进六安城区房地产产品的提升，推动六安城区房地产业朝追求品质、创新，避免同质化、重复建设，符合市场需求的健康方向发展。
3、该项目的建设，对于提高公司的经济效益，增强企业的经济实力具有重大意义。
项目在整体规划中处处体现“以人为本”的原则，在人与环境的互动中，创造出优美和谐的自然生态环境和人文生态环境。强调经济效益、环境效益和社会效益的有机结合，从而营造出高标准、高技术、充满情感的生态居住园区。并且项目主要以住宅产品为主，很符合六安市的经济发展现状及百姓的购买力。项目地理位置优越，周边配套成熟，有银行、电信、滨河公园、即将引进的沃尔玛购物广场。2007及20##年年以来六安市房地产市场呈供需两旺的趋势，价格稳中有升。以上因素将为项目的成功开发、销售创造良好的基础，项目的市场前景乐观明朗。本项目的开发将会成为我司新的经济增长点，对公司扩大规模经济效益，提升综合实力将具有很大的意义。
由此可见，该项目的建设是十分必要的。
第三章市场分析
（1）、宏观环境分析
上世纪90年代之后，我国经济的市场化程度逐步提高，住房商品化格局的基本形成则标志着我国已属于市场经济国家。客观地说，近10年来房地产业发展迅猛，确已成为高速经济增长的新兴支撑点，引起了社会各方高度关注，政府通过税收、财政和金融政策对房地产业进行进一步的调控，更加规范了房地产市场，也使房地产投资结构趋于平衡。
（2）、六安市房地产市场具有环境状况分析
1、六安房地产市场由于起步较晚，同时城市化进程不断加快，旧城改造日益推进，房地产市场一直处于快速上升发展时期。目前分为老城区和新城区板块。大势相对于其他城市，消费者购房的热情仍然高涨，市场从目前来看，六安整体市场销售状况良好。市场处健康的发展态势。
2、近几年是六安市房地产市场上的供应量稳步向前的几年，全年可供销售的商品房约100万㎡左右，其中市中心老城区土地供应量减少，可供开发的市中心土地已经越来越稀缺。目前城市的主要开发主要集中于新城区一带，而市中心的开发已经即将完毕。
3、开发商实力的竞争加剧，进入品牌比较时期
六安市房地产市场的持续火爆，吸引了大批实力开发商进入，本土开发商和外来开发商已初步形成了平分天下的格局，外来开发商如兴美房地产开发公司、徽商房地产开发公司等在六安市民心目中的地位较高，外来开发商带来了先进的开发经验和开发理念，吸引着六安市居民的目光。本地开发商如本集团公司先后开发的沿龙河路的滨河小区、振兴佳园等小区都深得六安购房户的青睐，品牌已深入人心，高品质的本项目上市，将使得市场的主导方向转向品牌的营造和比较阶段。
4、楼盘品质不断增强，产品供给逐渐多样化
外地开发商的进入，给六安带去新的开发理念和产品，生态住宅、智能化小区、创新产品，将逐步进入市场，六安居民的住宅消费观念也将得到较大程度的改善，楼盘的品质不断增强，市场上的产品逐渐呈现多元化。而对于开发商而言，创新产品市场无疑是一个可以值得拓展的一个方向。
5、以自主需求为主，投资市场尚未形成
六安城市规模较小，房地产市场处于一个初步较快发展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小户型可售办公房等投资物业基本缺乏。再加上经济发展水平不高，外地投资商来此投资热情不高，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，投资也是以出租为主。在我们所调查的所有楼盘中，投资购房的比例都极小、不会超过5%，只有明珠广场的投资购房比例超过10%，分析其原因，投资者认同与其较优越的地段条件有关。
（3）本项目情况分析
1、营销组合策略
实现营销组织策略是日渐成熟的房地产市场中房地产商实现自身利润的有效保证，为了使该项目的利润目标有效实现，该项目聘请了南京新景祥咨询公司进行全程营销组合策略。
2、产品户型配比策略
户型表
3、价格策略
价格策略始终是营销组合策略中最为重要的因素，是开发商和投资者间利益关系的最为敏感的因素之一，价格的调节也是发展商吸引投资者最为常用的手段之一，然而，成熟的发展商更趋向于把价格作为营销组合中的一种策略，以此配合营销组合中的其他策略，从而更有效率地达成营销目标，实现企业利润。
对于该项目，在充分整合产品策略和施工进度的基础上，根据产品的多层次性和不同时期的工程进度情况，结合具体营销环境的变化，采用差别价格策略，采用灵活的有针对性的和有吸引力的付款方式，最大限度地扩大客户层面，为企业创造效益。
该项目的普通住宅价格大约在4500 元/㎡，商用房价格8500 元/㎡，车库使用权售价：8万元/个。
第四章 本项目概况及周边情况分析
该项目位于城市中心地块,项目总占地面积 138404平方米。总建筑面积538200平方米。由18栋30层住宅组成。A区全为住宅用房，B区为商业/住宅办公用房，户型面积从86.67 平米至134.88 平米不等，结构充分结合人体工程学原理设计，南北通透、干湿分离、动静分区。项目是目前六安市首家采用每户配备私家入户花园设计，充分做到户户邻景、家家有园。国家级AAA公园滨河公园近在咫尺，矗立窗前，如画美景尽收眼底，步行2分中即可身临其境，享受水、绿、鲜氧美生活，区域内环境优美。为所有业主打造专属尊崇生活圈。社区内采用全封闭式星级物业管理，无干扰式卫生保洁，保姆式贴心家政，出入登记制，24小时闭路监控、电子寻更、红外线监控系统，入户可视对讲，层层设卡，重重保障，打造全程无忧生活方式。
该项目紧邻六安市商业第一大道皖西路，步行紧需10分种即可到达。工行、建行、交通医院、市人民医院、联通、移动、电信分布四周，生活配套极其完善。周遍学区内学校分别有：市直幼儿园、皖西路小学、交通路小学、人民路小学、市重点中学二中、九中、人文气息浓厚，让你的孩子真正享受到情景教育。1、4、6、8、16、19路公交出行车，将你的生活延伸城市的各个角落，交通极其便利。生活其中即享都市繁华的便利，又可享受3A级公园之美景。一站式购物商圈，为你的生活添光增彩。商业升值潜力无限提升。规划设计由深圳同济人设计完成，内外整体结构容入了深圳、香港等房地产发达城市的先进理念。建成后将成为六安市的标榜性建筑。主体采用全框架短制减力强，墙体190公分厚承重空心砖，七度抗震，内部空间自由组合。入户采用四星级酒店式大厅，大理石地面、品牌电梯，充分显示入住业主的尊荣气质。外窗采用彩色铝合金，配以最新工艺的双层中空玻璃，隔音、防尘。外立面整体面砖，并设有保温层，美观、节能。有线电视、电话线、宽带网、照明供电线路，预埋到位。内部道路系统做到人车分流。高品质生活圈的真正体现。
该项目于20##年一月份正式开工建设，预计20##年12月交付使用。
调查结果表明：
1、项目所在区域已成为六安的CBD（中央商务区），地位如同上海的徐家汇，合肥的三孝口。地理位置已经成了六安的CBD
2、项目所在区域基本上都是高品质的小区“如滨河小区、香樟公寓三期等”等，该区域内于六安除九龙塘以外第二个高端项目集中区
3、项目所在区域内都是形成自己特色的楼盘，新鸿意项目以沃尔玛卖场进驻为卖点。本项目以国际生活示范区为卖点。
4、同六安市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小，决定价位的更多的是物业的品牌、品质。
第五章 本项目优势分析
1、项目开发经营优势点
现对该项目真正的、突出于六安市住宅市场的优势点集中如下。
（1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。
①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。
②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。
③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。
（2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间
六安市旧城改造及环境改造建设的全面启动，市政府市政配套和生活设施投入力度的加大，城内居民住房更新换代，带来居住人气，使市中心住宅需求走旺，形成强势居住热点区域。
2、交通资源优势
位于大别山路与梅山路沿线，距市中心皖西路商圈约1500米，步走仅需10分钟，本案的交通动线可延伸至全市。
周边公路交通路网四通八达，出入方便快捷。并进一步形成与市中心及城市边缘快速、高效、有机、无障碍的沟通与连动
3、生活配套优势
医疗、学校、商业配套、银行、邮政及餐饮娱乐等配套设施非常齐全，具备最成熟的居住社区环境，具有居住生活的便利性。
产品优势
项目为六安市中心少有的纯高层项目，带来产品价格竞争力
4、振兴·中央公馆建筑节能技术
随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们在追求更加舒适的居住环境的同时，也在消耗着越来越多的能源。随着世界范围内能源供应紧张状况日益加剧，能源将成为制约各国经济的主要因素。为此，我国提出了社会经济和能源可持续发展的战略，建设节约型社会，在实现国民经济快速发展的同时努力降低单位GDP的能源消耗。
而建筑行业作为耗能大户，节能潜力巨大。本项目规划采用外墙保温、铝合金节能门窗Low-E玻璃、太阳能光热和光电等新型建筑节能技术，在不断提高人们居住环境舒适度的同时，降低建筑耗能总量，有效缓解能源的供需矛盾，既具有实际经济意义，又具有重要的社会意义和环保价值。
4-1外墙保温技术
20世纪90年代初，外墙保温技术开始在我国推广使用并表现出良好的保温和节能效果。其主要方法是在建筑物基层墙体的外侧设置保温层(一般为厚度20mm的挤塑聚苯板)，在保温层外面做装饰层。基层墙体和挤塑聚苯板之间用专用粘接剂连接，挤塑聚苯板用尼龙锚栓固定，然后在保温层外抹聚合物水泥砂浆保护层，并压人耐碱涂塑玻纤网格布，最外层用抗裂腻子和涂料找平和装饰。
外墙保温技术的优点
(1)节能效果明显。由于保温层的敷设具有连续性，可以避免传统墙体结构所产生的热桥现象，而且挤塑聚苯板的导热系数较小，只有0.03W/(m·K)，能够有效地减少室内的热损失和冷损失。采取该保温措施后，居住建筑的节能效果可以达到50％；
(2)可以减薄墙体厚度和减轻墙体的重量，从而增大房屋的使用面积。采用外墙保温技术后，在满足节能要求的前提下，可以使普通砖墙的厚度从240mm减薄为190mm，从而增加使用面积1％～2％，同时也节约了土地等资源的消耗；
(3)能够增加室内环境的舒适度，并能延长建筑物的使用寿命。由于采取了外保温技术，使得墙体的蓄热功能增大，当室外温度发生变化时，复合墙体的蓄热可以缓冲室内温度的变化，使人感到相对舒适；而且由于基层墙体的温度变化变得比较平缓，产生的热应力也大大减小，使得基层墙体产生裂缝和变形的可能性降低，因此能够延长建筑物的使用寿命；
(4)施工工艺简单，使用范围广泛。该技术既适用于多层建筑，又适用于高层建筑；既能满足新建筑物的节能要求，也能满足旧建筑的墙体改造；通过采取一定的技术措施和工艺，还能满足建筑立面设计的装饰要求。
4-2节能门窗
本项目规划采用铝合金节能门窗Low-E玻璃。
铝合金质轻且强度高，耐腐蚀、变形量小、使用寿命长无任何污染。节能铝合金型材自上个世纪90年代中起用，采用新工艺，用增强尼龙将铝窗框的内外隔离以隔绝内外能量的交流，它适合于高层建筑、公用建筑等项目。
Low-E玻璃又称低辐射玻璃，外门窗玻璃的热损失是建筑物能耗的主要部分，占建筑物能耗的50%以上。有关研究资料表明，玻璃内表面的传热以辐射为主，占58%，这意味着要从改变玻璃的性能来减少热能的损失，最有效的方法是抑制其内表面的辐射。普通浮法玻璃的辐射率高达0.84，当镀上一层以银为基础的低辐射薄膜后，其辐射率可降至0.1以下。因此，用Low-E玻璃制造建筑物门窗，可大大降低因辐射而造成的室内热能向室外的传递，达到理想的节能效果。
室内热量损失的降低所带来的另一个显著效益是环保。寒冷季节，因建筑物采暖所造成的CO2、SO2等有害气体的排放是重要的污染源。如果使用Low-E玻璃，由于热损失的降低，可大幅减少因采暖所消耗的燃料，从而减少有害气体的排放。
4-3太阳能光电和光热技术
太阳能作为清洁的可再生能源，越来越受到人们的重视，应用领域也越来越广泛。据统计，我国2/3以上国土面积的年日照时间在2200h以上，年辐射总量在502万kJ/m2以上，为太阳能的利用创造了丰富的资源和有利条件。根据太阳能的特点和实际应用的需要，目前在建筑节能方面的应用可分为光电转换和和光热转换两种形式。
太阳能光电技术 太阳能光电技术是指利用太阳能电池将白天的太阳能转化为电能由蓄电池储存起来，晚上在放电控制器的控制下释放出来，供下沉式广场照明。
太阳能光热技术 太阳能光热技术是指将太阳辐射能转化为热能进行利用的技术。太阳能光热技术的利用通常可分直接利用和间接利用两种形式。
常见的直接利用方式有：(1)利用太阳能空气集热器进行供暖或物料干燥；(2)利用太阳能热水器提供生活热水；(3)基于集热一储热原理的间接加热式被动太阳房；(4)利用太阳能加热空气产生的热压增强建筑通风。
太阳能间接利用的主要形式有：(1)太阳能吸收式制冷；(2)太阳能吸附式制冷；(3)太阳能喷射制冷。但目前也还处于研究阶段，有的仅仅制造出了样机，尚未形成定型产品和批量生产。
3.3太阳能光热和光电技术的优点
太阳能作为一次能源和可再生能源，和传统化石燃料相比有如下优势：
(1)对环境没有污染
由于传统化石燃料(煤、石油和天然气)在使用过程中排出大量的有毒有害物质，会对水、土壤和大气造成严重污染，形成温室效应和酸雨，严重危害到人类的生存环境和身体健康，因此急需开发出新的比较清洁的替代能源，而太阳能作为一种比较理想的清洁能源，正受到世界各国的日益重视。 (2)可以源源不断地获得。
太阳是一个巨大的能量源，每秒辐射到地球上的能量相当于500万t标准煤，和人类存在的时间相比，太阳能可以说是一种久远和无尽的能源。随着化石燃料(煤、石油和天然气)的不断开采和消耗，能源的供应越来越紧张，具有丰富来源的太阳能的开发和利用就显得越发重要和紧迫。
(3)可免费使用，且无需运输
人类可以通过专门的技术和设备将光能转化为热能或电能，就地加以利用，无需运输，为人类造福。而且人类利用这一取之不尽的能源也是免费的。
5、项目公司企业领导核心与公共关系状态。
①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面可实行全新的体制，
②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为六安市人民作出贡献。
③项目作为旧城改造重点项目，这也将得到政府的充分支持。
上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。
第六章 项目市场调研可行性结论
1、项目拥有较好的投资环境与机遇
国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，六安市良好的房地产市场环境，政策
对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
2、项目开发经营风险较小
本项目属大面积成片开发、住宅地段市区最佳，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，项目开发单位竞争能力强，地面拆迁已结束，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
3、项目开发利润可观
本项目通过销售收入测算分析、建设投资估算得出经济效益可观，资金回笼速度快，非常有利于投资。
第七章 建设条件分析
1、建设条件分析
1-1 场址选择
本项目用地位于老城区最佳地段，处于城市的中心，交通方便，基础设置完善，是理想的住宅用地和商业办公用地。
1-2 外部配套条件
已具备三通一平条件, 配套条件良好。
第八章项目开发的可行性及外部条件
随着市政府基础设施建设投入的加大和旧城改造步伐的不断加快，城市面貌将日新月异，投资环境将会有较大的改善，招商引资渠道将进一步拓宽，一批批重点工程在六安相继建设和投产，国有大中型企业的顺利改造，个私民营企业的迅速发展，六安的经济实力得到了较大的提高，中心城市的辐射能力将进一步增强。辖属县区及周边乡镇居民进城入住城市的趋势逐年增多，已成为六安住房市场重要支柱之一。
第九章项目建设规划方案
1、主要经济指标
总用地面积(红线内面积) 138338㎡
总建筑面积 490000㎡
其中: 普通住宅建筑面积 386600㎡
商业办公建筑面积 103400㎡
地下一二层车库及配套 32381㎡（不计规划面积）
容积率 3.5
建筑密度 20%
绿地率 35
地下室停车: 机动车2280个
第十章 项目实施进程评价
项目手续进度情况：①项目立项已办理；②土地合同和土地证正在办理， 前期准备工作： ①场地平整和围墙已完成。 ②施工图正在设计中。④施工用水、用电已具备。⑤施工现场所需的基础设施、道路等已具备。
第十一章 项目建设配套评价
1、路网及停车场
底层商业人流由梅山路进入，居住人流由基地南侧及东北角进入，从而有效合理的解决各种流线问题，使各个方向人流都能方便到达目的地，又互不干扰。
地下停车位约 2280 个，能够满足业主停车及商业停车需要。
2、给水部分
（1）、水源：二水厂就位于本项目边上，给水水源引自小区西面梅山路市政给水管网。根据室外消防用水量30L/S要求，给水进水管管径为DN150给水球墨铸铁管内，沿两栋大楼四周布置环状管网。
（2）、给水系统分区: 给水系统采用竖向分区
a.直供区：采用市政管网直接供水，供水对象为地下室消防水池进水、生活水池进水、战时人防单元生活、饮用水池进水。室外绿地洒水。小区一至五层各用水点采用市政管网直接供水。
b.上区：小区6至18层为中区, 19至24层为高区供水。由地下室生活水池经生活变频设备加压以下行上给方式供给大楼6至24层用水点
3、排水部分
1、本工程最高日生活用水量1048m3/d，其生活污水量为最高日生活用水量的90%计。本工程最高日污水量为943m3/d。
2、室外排水按分流制排放。室内污水经化粪池处理后排入世纪大道污水管网。
3、室外雨、污水分流。各幢楼屋面雨水以及小区室外雨水汇总后排入市政雨水管网。
4、 供配电
4．1、现状
本工程所处的区域已有变电站，用电不成问题。
4．2、电源的选择
考虑空调，设备动力等设备的用电，各类建筑的用电负荷指标及负荷计算详见表一
由表一可知本工程的规划用电负荷预测为4712KW，分三路供电。
本工程内10KV线路全部采用电缆线路，线路敷设进线段采用埋地引入，出线段采用在地下室板底吊装。
4．3、电力设计
1.本工程商场、公寓、住宅等各部分分别采用树干式配电，供电干线采用耐火电缆沿电气竖井敷设至各楼配电总箱，再放射式配电至层配电箱。
2.所有电气的垂直干线均在电气竖井内敷设，电气竖井由地下一层直通屋面层。在电气竖井内的敷设全部采用电缆明敷固定在阶梯式电缆梯架上。
3.地下室水泵房、通风机房、屋顶电梯机房、加压风机房等消防设备的供电均采用双回路一用一备末端切换的方式，消防应急照明的电源采用耐火铜芯电缆由变电所事故母线引出，沿地下室电缆桥架引至相应的电气竖井，再引至各楼的事故照明配电箱。
4.各层配电线路由层配电箱或计量表箱引出，采用金属线槽敷设在吊顶上方，或采用铜芯塑料绝缘线穿镀锌钢管沿楼板、地平暗配。
5.电梯、热水机组、水泵变频机组、防火卷帘门等均有随机配套的控制箱，本设计仅提供电源。水泵类及通风类设备根据各专业提供的控制要求设置配电控制。
5、弱 电 设 计
1.电讯线路规划
本工程电信网采用以交接箱为主的电信电缆网，交接箱布置经落地为主，主干电缆沿预埋在道路下的DN110PVC管进行敷设，共设1台交接箱，由规划电讯总容量2072规划一层设一电讯机房，面积为20平方米，净高3.0米
2.电视线路规划
本工程有线电视网采用以电视前端箱为交接手段的电视电缆网，电视前端箱布置以嵌墙为主，主干电缆沿预埋在道路下的DN110PVC管进行敷设，在地面一层设一个电视放大间，设备用房面积为10平方米。信号电缆穿镀锌钢管埋地敷设引入各楼闭路电视前端箱
3、安防系统：
①出入口管理及周界防越报警系统：在小区人员出入口处设置门禁系统，在小区的周界围墙上设置多光束主动红外对射式探测器，并与周界摄像机联动。
②闭路电视监控系统：在小区的出入口、周界、车库主要通道、电梯厅等处设置监视点。
③对讲与防盗门控系统：小区对讲管理主机设于小区控制中心，室外机设于小区单元出入口。一户一机，室内分机可遥控开启防盗门电控锁。
④住户报警系统：在室内设置红外线双鉴器、燃气泄露报警器、紧急按钮及门磁开关等报警终端。
⑤保安巡更管理系统：在小区各主要出入口通道、小高层、高层入口处设置巡更点，每一巡更点配置一个感应式巡更开关。巡更控制主机设于小区控制中心。
6、通风设计
1、本工程地下车库按规范设置防火分区，每个防火分区和设备用房均采用机械送排风的通风方式，分别设置独立的机械送排风系统，排风量按6次换气次数确定，送风量按大于排风量的50%计算。
2、地下车库、平时通风气及火灾排烟量均按6次/时计。
3、车库通风、消防排烟、人防地下室通风系统：
A．高层建筑防烟楼梯间各设一套机械加压送风防烟系统。
地下室车库按防火分区设置排风排烟系统，并对没有直接通向室外出口的分区设置机械进风系统，系统风量按排风量的50%取值，其余防火分区进风采用自然进风。
B．地下室设备用房采用机械送排风的通风方式。
C．柴油发电机房设专用的排风系统。
4、防排烟设计
A．本工程地下车库按规范设置防火分区，每个防火分区和设备用房均采用机械送排风的通风方式，分别设置独立的机械送排风系统，该系统与单时通风系统合用，排烟量按6次换气次数确定，送风量按大于排烟量的50%计算。排烟风机采用高级消防排烟专用轴流风机吊装。
B．不具备自然通风条件的防烟楼梯间及其前室和合用前室设置正压送风系统，送风量按高规定确定，防烟楼梯间每隔两层设一个自垂式百叶风口；前室或合用前室正压送风口每层均设，采用常闭型自动手动两用风口，发生火灾时，可就地手动也可远程自动打开着火层及其上、下层风口进行正压送风。
C．防烟楼梯间及其前室或合用前室正压送风风机设置于屋顶。
D．排烟风机入口端设有280℃自动关闭的排烟防火阀，正压送风机出口端设有70℃自动关闭的防火阀。
7、消 防
一、建筑
1.2.1 本项目类高层建筑；属二类高层建筑；
1.2.2 3座高层建筑主体之间的间距至少大于13米。
二、给排水消防：
2.2、消防给水：按规定设计和施工
2.2.1、消防用水量：
本工程，按一类高层综合楼进行防火设计。
消防水源由市政给水管网引一根DN200给水管沿小区四周形成环状管网布置，从环状管网接一根DN100消防水池进水管。地下室内设消防专用水池888m3。
2.2.2、消火栓系统：
室内消火栓布置应按两只水枪在同一层同时达到同一着火点原则布置。消防电梯前室设有消火栓。室内消火箱内设DN65消火栓一只、25m长DN65衬胶水龙带一条配19水枪一支自救消防卷盘一套。箱内设消防泵启动按钮一只。发生火灾的前10分钟消防用水由最高楼的屋顶专用18T消防水箱供水，并保证消防初期最不利点消火栓静水压力不小于7MH2O。火灾期间消防用水由室内消火栓加压泵从消防水池抽水加压供给。为保证消火栓口的出水压力不大于0.5MPa，在十五层及以下采用减压孔板进行减压，同时室外设两套水泵接合器与室内消火栓系统连接。
2.2.3、室外消火栓：
室外消火栓采用带一个DN100，两个DN65栓口的SS150-1.0型地上式消火栓。整个小区共设置四套室外消火栓供消防车取水。各消火栓间距小于120m。
2.2.4、自动喷水灭火系统：
本工程除卫生间、住宅及不宜用水扑救的部位外其他各处均设有自动喷淋系统。自动喷淋系统为临时高压给水系统，消防泵房内设有两台专用喷淋泵（一用一备），初期消防用水由最高楼屋面18m3水箱供给。喷淋系统上还设有两套水泵接合器，供消防车辅助灭火。
2.2.5、水喷雾灭火系统：
发电机房内设有水喷雾灭火系统，设计喷雾强度为20L/min. m2，持续时间为0.5小时。消防水泵房内设有两台专用喷雾泵（一用一备），初期消防用水由最高楼屋面水箱供给。
水喷雾系统上还设有两套水泵接合器，供消防车辅助灭火。
2.2.6、其他：
本工程的设备房、车库、高层住宅、商场等处设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器辅助灭火。
三、消防电气
3.2、消防电源
本工程设计引入两路10KV高压电源，安装四台干式电力变压器。所有消防负荷除应急照明由事故母线供电外均采用从不同高压母线段引出的两路电源在设备末端配电箱内自动切换。事故母线上负荷由1#及3#变压器两路切换后供电。
消防火灾自动报警系统主电源采用消防电源，直流备用电源采用火灾自动报警控制器的专用免维护蓄电池。CRT显示器、消防通讯设备等电源，均由UPS装置供电。
3.3、消防供电
为了保证可靠供电，消防泵、喷淋泵、消防电梯、排烟机、正压风机、消控中心等消防用电设备及重要的电力负荷均采用从不同高压母线段引出的两路电源在设备末端配电箱内自动切换。
消防设备供电线路的备用回路采用耐火铜芯聚氯乙烯绝缘电缆，末端线路采用耐火铜芯聚氯乙烯绝缘电线。
3.4、火灾自动报警系统
本工程商场营业厅、地下车库、走道、门厅、楼梯间顶部、消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室、除普通住宅外的走道、门厅均属一级火灾报警系统保护对象，其余属二级火灾报警系统保护对象。
消控中心设在2＃楼一层，系统设备选用JB-QGZ-2002/JZG火灾报警控制系统。
本工程在地下停车库、电梯机房、高低压配电间、水泵房、公共走廊、疏散楼梯、前室、商场营业厅等场所均设置有感烟或感温探测器，在每层的适当位置设有手动报警按扭、警铃、消防专用电话或插孔等，在每层的楼梯间设有层号灯。
火灾报警系统包括烟感探测器、温感探测器、集中报警器、手动报警按钮、重复显示屏、消防联动控制柜等，以实现火灾的自动报警及消防设施的紧急联动。
3.5、消防通讯
消控中心设有与值班室、消防水泵房、高低压配电室、通风机房、电梯机房等处直通的对讲电话，同时在每层的电梯前室及公共走廊均设有与消控中心联系的对讲电话插孔。消控中心还设有向消防部门直接报警的专用外线电话。
3.6、消防广播
本工程在综合楼底层消控中心设消防广播专用扩音机，在地下停车库、商场营业厅、公共走道、电梯前室等处均设置3瓦的防火扬声器箱，当发生火灾时，消防紧急广播音频信号由消控中心送出至各层扬声器。
广播系统采用有线PA高电平传输方式，主机功放2X240瓦，用户线路均在电气竖井和吊顶内线槽敷设或穿钢管在楼板内暗线暗配。
3.7、消防联动控制系统
设于消控中心的火灾报警系统主机及消防联动控制柜在接收到火灾信号后，通过计算机的控制，打开或关闭相应的编码输出模块，可实现对弱电部分的排烟阀、警铃、层号灯、停非消防电源、开启应急照明等的联动控制，同时通过编码输入模块可能接收各反馈信号，通过联动柜的联动控制，可实现强制电梯回零、启动排烟机、正压风机、启动消防泵、喷淋泵、关闭防火卷帘门等联动控制，同时，可启动消防自动广播，引导人员疏散，并可以通过消控中心的消防电话主机与各层消防人员对话。
消控中心联动控制系统功能按照《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98的要求进行设计，并满足国家标准《消防联动控制设备通用技术条件》GB16806-1997的要求。
3.8、火灾事故照明
本工程在楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及前室、消防疏散楼梯、地下停车场等场所配备应急照明灯具及疏散诱导灯具，地下室、消控中心、电梯机房、高低压配电室、消防水泵房、消防风机房等场所的照明灯具使用事故照明电源，并配备应急照明灯具。应急照明灯具的电源均引自各层事故配电箱，疏散指示标志灯采用免维护镍镉蓄电池作为备用电源，要求持续供电时间不小于60分钟，以保证事故照明用电的可靠性。
二、给排水人防：
本工程地下一层按六级人防地下室设计，设有两个防护单元，每个单元人数按500人计。
1、 给水：
人防给水水源采用市政自来水。给水单独从室外给水管网引入，并在引入管上设表计量。在防护墙内侧设防爆波闸阀。每个防护单元内设有一个30 m3饮用水水箱和一个15 m3生活用水水箱，在临战时用钢板制作。
2、 排水：
（1） 临战时砌筑一个污水池，用于储存隔绝防护时期污水，在非隔绝防护时期由污水泵提升后排入室外污水系统。
扩散室、滤毒室、密闭通道、活门室及防毒通道均设DN75防爆波地漏排入集水坑，集水坑内设有潜污泵，在非隔绝防护时期提升废水至室外污水系统。所有穿过人防防护墙体的管道均采用密闭套管，在防护墙内侧的管道出口处均应设置防爆波闸阀。
三、电气人防
1、 人防电源
本工程人防单元采用双回路供电，一路引自工程内部平时低压配电系统，另一路引自战时人防区域电源。
2、 配电系统
本着平战结合的原则，利用人防单元内平时的双电源切换箱作为人防配电箱，平时以市电为主电源（柴电为备用电源），战时以区域人防电源为备用电源，两电源电气互锁，实现对人防通风、排气、排污、排水等设备及照明供电，防护单元设一战时值班室（战时砌筑），内置人防配电箱，通风方式控制台。
3、 人防电气布置
人防照明布置、照度按人防标准，照明箱利用防护单元内应急照明箱，战时灯具采取防掉落措施，防护门外部采用单独照明回路。人防值班室内设置通风状态控制箱，该控制箱仅示意安装位置，由临战时安装到位。人防电气管线均按图示预埋钢管，临战时引接各种线路。
4、 接地
人防接地利用本工程原接地装置，接地电阻要求1欧姆以下。
10、建筑节能：（详见P11-13）
二、给排水节能：
1、 选用水泵时让水泵的工作参数在其高效段内，选用工作效率高的水泵。一－四层用水由市政管网直接供水，6-24层采用变频设备供水，充分利用市政管网压力。
2.采用节水型卫生设备。
三、电气节能：
1.本工程所采用的荧光灯均采用T8三基色荧光灯，Ra>80,色温4000K。
2.荧光灯均采用就地补偿装置。
四、暖通节能：
1．对冷冻机组、风机、水泵等采取自动控制措施，减少空载运行时间，降低能量损耗。
2．水泵选用物性曲线在高效区运转。
3．工程选用的水冷式冷水机组自带先进的微电脑控制系统，可根据冷冻水供回水温度差来自动控制机组的运行，达到节能的目的。
4．空调用冷却塔，可根据冷却水温控制冷却塔风扇的开停。冷却水系统采用多台小流量水泵并联形式以保证在小流量时水泵始终能工作在高效区。
11、环保设计
1.水泵防设于地下室，水泵的底座均设隔振垫，各种设备的接管都采用柔性联接。
2.给排水管道设于管道井内，管径按经济流速选用。
3.本工程采用雨污分流；污废水合流排至化粪池处理后，排入市政污水管网。
4.室内给水管采用PP-R，室外给水管采用PE管等优质管材。
5.给水系统采用变频供水，减少水质二次污染。
6.柴油发动机排烟口设有消声设备，烟气屋面高空排放。
7.无自然通风的卫生间，采用机械排风方式，保证空气品质。
8.平时作为停车库的地下室，设置机械进排风系统，有效控制室内污染物浓度。
9.所有本工程使用的风机设备均采用高效静音风机。
10.通风及防排烟管道均设置石棉软接头和基础减振措施。
11.各系统设备、防火阀及电梯间送风口均由消控中心控制。
12.空调系统送回风管道均设置复抗式消声器，有效阻止噪音的传播。
13.空调系统送回风管道均采用保温措施，减少热损失，提高热效率。
12、项目工程建设方案评价
㈠勘察设计单位的选择：
勘察单位：合肥工业大学建筑设计研究院
设计单位：美国安德森设计公司
㈡施工单位的选择
施工单位：已委托六安市招投标中心进行网上招标
㈢工程监理单位的选择：
监理单位：已委托六安市招投标中心进行网上招标
确保工程的如期竣工，按期交付使用。
㈣项目的施工组织设计
1、项目工程的总体目标
⑴工程质量：争取优良；确保一次交验合格率100%
⑵工期：720天
⑶安全生产无事故
⑷主要建筑材料采用大厂品牌产品
2、保证工程质量的技术措施：
⑴严格按照国家现行的施工技术规范及工程质量验评标准进行工程质量的管理，真正做到“百年大计，质量第一”严格把好工程质量关，落实工程质量终身负责制。
⑵加强现场的工程质量管理，完善工程质量保证体系，落实工程质量生产责任制。
⑶认真执行建筑企业各项技术管理制度，包括图纸会审，技术交底，隐蔽工程验收，技术复核，质量核查，等各项管理制度。
⑷投入使用的各种原材料，均应有出厂合格证并按有关规范标准要求进行抽样检查，检验合格后方可投入使用，不得使用无证产品，严禁使用不合格产品。
⑸各分部分项工程施工前应做好技术交底，严格按设计图纸及规范要求施工，并组织有关技术人员及监理人员到场检查验收，符合要求后方可进入下一道工序的施工，并做好相关的验收记录。
⑹严格按有关规定做好工程技术档案的收集，整理和备案保存工作。
3、施工安全技术措施及文明施工
⑴严格遵守国家，省市有关部门颁布的建筑安全操作规范及标准规程组织施工作业。
⑵严禁违章作业和违章指挥，做到“安全生产，预防为主”
⑶落实安全生产责任制，做到分工明确各负其责。
⑷加强对施工作业人员的安全教育，现场设专职安全员，进行巡回检查，发现安全隐患及时整改，杜绝各类安全事故的发生。
4、建设工期的保证措施
⑴认真编排施工进度计划，采用先进的施工工艺和技术措施，确保工程进度计划的如期完成。
⑵定期组织建设，监理及施工单位等工程负责主体，定期召开生产调度会，检查落实施工情况，采取积极有效的措施，确保工程进度按计划顺利进行。
第十二章 投资估算与资金筹措
㈠投资估算：
1、建设投资估算编制依据
1-1 土地成本：根据国有土地使用权出让合同。
1-2 拆迁补偿费：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》和六安市建委、物价局、国土局建房有关文件。
1-3 建设成本：根据《2000全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》及《六安市建筑工程定额与造价》和六安市招投标交易中心最新开标情况及六安市其他开发商最近发布的工程造价经济指标。
1-4 期间费用：根据本企业以往年度经验数据，充分结合本项目实际，通过各费用项目具体预算。
1-5 销售税金及附加费：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等税收法律法规。
㈡成本估算
1、购地费用 47000万元
2、工程费 77000万元
3、前期工程费 5200万元
4、不可预见费 2500万元(
5、期间费 10200万元
6、其它费用 6100 万元
合计:1+2+3+4+5+6=148000万元
(三) 建设期利息估算
该项目建设投资借款55000 万元，年利率 6.372 %,建设周期分三年（A区先施工，B区待A区施工一年后施工），银行贷款计划三年期，从第二年期开始，项目预售后开始分期还款。
2、资金筹措
该项目所需资金拟由以下三个渠道筹集:①自有资金, 本公司投资启动资金58500万元（含支付AB两区土地出让金及报建手续费等）；②前期销售款:按该项目的销售策划在建设期销售一部分住宅门面,销售收入可用于补充建设投资,销售返投资款建设期34500万元
③银行借款55000万元（其中A区申请贷款30000万元，B区申请贷款25000万元）,
拟由公司向金融机构申请项目贷款解决。
第十三章 财务基础数据估算
1、销售收入和营业税金及附加估算
该项目根据六安市场行情物价指数上涨趋势和该项目的地理位置把住宅、门面、车库销售价格定为普通住宅 4500/㎡,商用房价5500/㎡；
该项目缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税,综合税费率5.5%
项目的销售,管理费用包括代销手续费和其他费用,按销售收入的3%考虑
2 利润估算
该项目的净利润为销售收入扣除开发成本、营业税金及附加和销售、管理费用、企业所得税后的余额。
该项目的净利润如下表所示: 单位:万元
备注:营业税金及附加除按收入综合税费率5.5%；企业所得税率25%
第十四章 财务效益分析
1、投资收益率分析
投资净利润率：26.5%
2、借款偿还能力分析
该项目借款55000，三年期本息合计为:65513.8万元，建设周期中的第二三年预售回笼款按总销售收入的40%计算有92240万元，扣除其它费税还贷款本息大有结余,该项目借款偿还期是比较短且具有比较强的偿债能力。
3、财务效益评价
以上述计算可以看出,该项目不但可以取得比较好的财务效益,而且还具有很强的清偿能力。
第十五章 结论
该项目的建设是优化六安市投资环境,落实六安市委、市政府“富民强市”战略方针的重要举措,它的建设必将积极推动六安市住宅产业的现代化,并且对于提高安徽振兴集团有限公司的经济效益、增强经济实力具有重大的意义。项目可行性具体结论如下：
1、该项目具有较好的投资环境与机遇
国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，六安市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎立支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面都为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
2、项目开发经营风险较小
本项目属大面积集中开发，可享受政府提供的优惠政策，只要在实施中辅以全过程决策控制，应能稳获预期投资收益。
3、项目开发利润可观
本项目通过销售收入测算分析、建设投资估算得出经济效益可观，资金回笼速度快，非常有利于投资。
结论:该项目的建设不但是必要的，而且是可行的。
安徽振兴房地产集团有限公司
二〇##年十一月二十二日