月亮城营销策划书
双月园集团营销中心
二○##年四月二十八日
目 录
1、月亮城营销策划导示图
2、前言
3、第一章：月亮城营销策划总指导思想
4、第二章：月亮城营销策划理念体系
5、第三章：月亮城营销实战操作
5.1第一战役: 圈住头羊——内部认购
5.2第二战役: 赶羊入圈——楼盘开盘
5.3第三战役: 打扫战场——楼盘收盘
月亮城营销策略导示图
一、目标 一、目标 一、目标 一、目标
二、任务 二、任务 二、任务 二、任务
三、措施 三、措施 三、措施
四、价格策略 四、价格策略 四、价格策略
1、专家讨论定价 价格调整 适时调整价格
2、中介介入
3、认购期价格策略 五、销售策略和技巧 五、销售策略和技巧
4、价格调整 1、造势 1、让利销售
五、销售策略和技巧 2、人气聚集 2、争取全国示范小区
1、聚集人气 3、样板房销售 六、新闻炒作
2、抽签销售 4、市场推进策略 1、被分享的家园
3、俏销营造 5、营造销售现场 2、记者看房
4、提高楼盘和业主形象 6、设计单体的营销方案 3、业主心声
5、限额上市 六、新闻炒作 4、紧密配合公关炒作
六、新闻炒作 六、新闻炒作 1、月亮城价格又调整 七、广告轰炸
1、我们造城 1、楼市巨无霸奇袭临沂 看不到何时是尽头 1、风景这边独好
2、把森林搬回家 2、会说话的家 2、 组合拳炒作 2、 相见恨晚
3、住宅革命 3、城市在哪里 3、 十大主张 3、 众志成城
4、楼市风暴 4、 对话系列 4、 真的闻到森林的气味
七、广告轰炸 5、 第二个深化 5、 夜夜群英会…
七、广告轰炸 七、广告轰炸 八、公关活动
1、生态环艺系列 1、让一部分人先富起来 1、距离系列 1、志庆宣传
2、造城系列 2、新加坡与我们相似 2、环境系列 2、摄影评选
3、倡导新生活 3、这里的房子很贵 3、配套系列 3、会所各种沙龙活动
4、百年经典 4、谁与我争峰 4、智能化系列 4、大规模游园活动
5、亲情式物业管理 八、公关活动 5、物业管理系列 5、专家参观、检查
八、公关活动 1、展销会 八、公关活动 6、隆重的入伙仪式
1、新住宅革命研讨会 2、业主联谊会 1、拍卖活动
2、新闻发布会 3、记者招待会 2、城市精英评选
4、地产名家峰会 4、拍卖 3、游园活动
4、提价新闻发布会
前 言
四年前，双月园集团成功偷袭了临沂教育，引起了全社会的关注；各路记者来了，教育专家来了，中央首长也来了。一时间，双月园享誉大江南北，长城内外，成为全国民办教育的一面旗帜，高高飘扬！
四年来，双月园人并未因此成功而沾沾自喜，一劳永逸，而是以宏大的气魄，大手笔地描绘更宏伟的蓝图：计划利用5年时间，投资25亿，在罗庄双月湖畔打造一个最适合人类居住的高尚社区——月亮城。这是双月园人继成功偷袭临沂教育之后，又一次集结兵力挑战临沂的房地产市场。
目前，他们正紧锣密鼓，蓄势待发，一场新的住宅革命就要开始了，为确保出奇制胜，一炮打响，代号“登月计划”此时便应运而生——
第一章
月亮城营销策划总指导思想
以市场为导向，以目标客户为中心，以新闻炒作、广告轰炸、公关活动渲染造势，树立形象，打造品牌，引导消费，启动市场；以价格策略、销售控制来拉动市场，增加需求。采取多管齐下，全面联动，整体运作的营销策略。全面完成月亮城一期工程的 营销目标。并为二期工程的营销打下基础，使整个月亮城社区开发步入良性循环的轨道。
第二章
月亮城理念体系
双月园的行动纲领：新住宅革命
双月园的开发理念：我们造城
双月园的奋斗目标：打造最适合人类居住的样板城。
月亮城主打广告语：让一部分人先住进来
双月园的十大主张：
一、区位：从农村城市到都市文明
传统经济时代， 每个城市都是本地区域的政治、经济、文化、交通中心，人们习惯上把居住在城市中心区作为最高生活追求。随着经济发展和社会进步，传统规划模式已被打破，城市多中心格局日渐成熟。先富起来的一部分人始终梦想着过真正城市人的生活，然而城市的高密度人群又严重影响了城市生活质量。从城市多中心战略出发，为此我们开始造城，把最具发展活力的城乡结合板块作为造城方案的最佳选择，以建造新城作为现代生活、现代文明的载体。成功者在这里既可实现真正城市生活的梦想，又能尽情书写田园牧歌般的潇洒人生。
二、开发：从建造房屋到创造新生活
随着人们居住观念的变化，房地产开发也将引发一场新的住宅革命。这场革命的最大冲击力之一，就是对房地产开发者的角色重新定位。刻意迎合市场，利益为首、机械性造房子的商人，必将随着他们的建筑垃圾一起在这场住宅革命中被淹没。而以人为本，引导市场，用前瞻性眼光去创造性建房的开发商，也必将被赋予这场革命的胜利旗帜，成为人们新生活的倡导者、缔造者。只有从真正满足消费者潜在需求的开发商，才能引导、创造人们新的生活。
三、房子：从居住的外壳到生活自由空间
人们住宅观念的变化所引发的这场住宅革命，将人们的居住建筑无形地分成了两个时代。时代前面，直线、平面、单一色彩的建筑语言使房子缺乏生机，人们居住的房子成为钢筋、水泥的外壳；房子里面被机械性地分隔，难以满足消费者的需求。时代后面，用人性的流动线条、丰富的色彩、现代简约明快的、欧式的造型及其有机结合，使建筑单体越来越有特色；动静互立,干湿分离，公共空间与私密空间的结合，给人们营造了许多具有生机、丰富多采的自由个性生活空间，成为舒适温馨的生活载体。
四、环境：从城市喧嚣到回归自然
在城市里到处是拥挤的人群、喧闹的车流、浑浊的空气，生活环境越来越差；楼房越来越高，人们在被阶梯一步步逼上高空，家成为喧嚣海洋的“孤岛”和名副其实的“空中楼阁”。生活中让人感到诸多不便，更重要的是人们的生活空间被锁定，离自然环境越来越远，人们闻不到自然树木花草的气息和看不到季节变换的色彩。人类与自然应和谐共生，人类从自然中来，必将回归到自然中去。人是自然中的人，景是自然中的景,居住的环境越是自然，人们受益就越多，生活就过得更精彩，更充实。
五、规划：从工业设计到享受生命
长期以来，房地产开发商将自己的利益置于第一位，较少考虑消费者的需求，因此规划设计只为开发商服务。户型不合理，建筑拥挤，配套不全，物业管理跟不上，人们生活其间感受不到家的温馨和舒适。市场的发展要求开发商应以消费者的需求为前提，从消费者的角度考虑，用最符合人性的建筑语言，规划设计出人、自然、建筑和谐共存的居住生活空间，满足消费者个性化需求。规划设计出有特色的住宅，不仅引导消费者实现生活的飞跃，创造未来需求，而且体现开发商的艺术品位。
六、物管：从衙役式管制到影子服务
规划、建筑是住宅的硬件，物业管理则是住宅的软件。物业管理是开发商住宅品质的重要组成部分。在商品日趋同质化的时代，形成开发商自己的特色就靠物业管理。硬件一旦形成，很难改变；而物业管理的水平可以逐渐地提高。最好的推销员是那些从产品和服务中获得满意的顾客。便捷、规范的物业管理服务让人如浴春风，亲情化、隐式物业管理必将成为吸引消费者置业的重要因素。
七、文化：从营销标签到生活内涵
房地产业是一个跨学科较多、涉猎门类较全的行业。过去建筑文化往往是被急功近利的开发商“镀金”后作为卖点而利用，遮盖了“家”的文化内涵。未来的 家居生活必将与文化融和一起，并以此陶冶人们情操。把建筑的室内空间、户型外观、生态环境等赋予文化品位，这里的一草一木都具有灵性，使文化真正变成新生活的一部分。人与人之间交往和谐融洽，真诚而富有情感，人们无论在居室、教育、休闲、购物等场所都能感受到一种高雅文化氛围。
八、智能：从科技工具到人文关怀
当今科学技术的进步，促进了社会的变革。微机、电子、通讯、自动控制等先进技术综合利用，使人们感受到服务如信手拈来一般简单。用科技文明成果获取快捷服务和关怀是人类的进步，智能化与建筑的联合使人们享受超前服务和生活关怀成为现实。智能化平台设置的信息高速接口可使人们自由自在地在INTERNET网上漫游，满足了人们信息快递和生活高效的要求，感受到科技带给人们无限关怀。
九、配套：从资源共享到精神家园
社区设有大型的三星级会所，金融、医疗、物业等公共配套资源，人们在这里生活方便舒适；社区有全国最大的民办教育基地，关心下一代的成长。综合利用纯净水系统、自动控制系统、智能化系统等先进科技工具，成为打开幸福生活之门的金钥匙。自由的居住环境和完美的生态资源，使社区成为我们独特的精神家园。
十、消费：从身份名片到个性显耀
思维个性化与生活超前性的完美组合，形成自我发展的主流。花园别墅是高品质生活的最佳载体，成功者无不追求，以显耀自己事业和品位。不断创新，以人为本，追求完美的月亮城别墅，确有一套特别适合您，让在这里置业者尽显个人身份的价值和生活品位的独特。
第三章
月亮城营销实战操作
第一战役： 圈住头羊——内部认购（6月2日—15日）
一、目标任务
1、目标：力争内部认购50---70套。
2、阶段任务：提高社会对双月园位置的心理价位，产生强大的销售势能，既要保证销售畅通又要保证利润最大化。争取把客户的心理价格提升到2500元/m2。
附带的结果是：摆优势，树气势，造态势。突出大气、洋气、帅气------确定临沂唯一豪宅概念。
二、指导思想
通过“这场风暴迟早要来的”切入后，配合其他新闻炒作、广告和活动，全面阐明双月园领导临沂市房地产开发潮流，引发房地产开发革命性风暴的气势。突出临沂市住宅发展向以双月园为中心的大社区开发的必然趋势。通过文章，扫荡没落的传统居住观念。树立双月园敢于挑战传统、引导市场、创造需求的品牌形象。阐明我们将双月园社区变为临沂市住宅发展和居住中心的战略构想。
三、措 施
全方位立体式密集型轰炸，开动所有的宣传机器。以广告轰炸、新闻炒作和公关活动紧密配合。（见宣传策略）
四、价格策略
1. 召开专家讨论会。给物业一个价格定位，认为价格可定在2300元以上，等客户对此认可后，以较低的价格猛然推出，给客户一个惊喜。在内部认购日掀起一个购买狂潮。
2. 让中介公司以客户家身份介入。洽谈楼宇价格，许以高价购买。让客户提高心理价位，产生销售势能，感受升值空间。
3. 认购期采取合理的价格策略。根据房子的各自价格，依据环境位置的好坏，拿出20套可以打9折和9.5折，实际价格为1800元和1900元基准价，吸引目标客户尽快下单，迅速占领市场制高点。
4. 价格调整。内部认购两个星期后，价格按2000元基准价执行。
五、销售策略和技巧
1.聚集人气。14天之内，争取有15000人到现场参观，巩固和提高的楼盘形象，聚集人气。
A、抽奖。可抽1000元--5000元的优惠券，不但增加人气，也可利用优惠券传播。
B、开放日。吸引社会人士参观样板房，提意见。凡被采纳的意见奖500元。
C、设形象代言人和吉祥物。提高知名度，让孩子参与。
D、配发会所优惠卡，吸引准客户参与。
2、 在出现第一个认购高潮后，可大胆配合采用抽签认购办法，再推出20套，仅限抽签的客户购买。一是勾起客户的好奇心、奇货可居的心理支配作用。二是挑动客户的购买欲，出现抢购势头，为短期内出现销售额的急速增长制造良机。如客户较多可排队或每天限售20套。
3、营造物业俏销的热烈氛围。选择适当时机，找适当的熟人到售楼部做“托”，导引购买潮流，促进客户尽早下定金。
4、 提高楼盘和业主形象。大造声势，开展政府或企业奖励房、专家房、教授房的促销。
5、 采用限额限时上市方案。既保证市场的脉冲，又保证市场的恒温。同时利用新盘的价格优势求的冲击力，避免市场的时冷时热，不断加强客户的培育。新闻炒作和广告在此阶段主要是创造需求、引导市场。
六、新闻炒作 （确定临沂唯一豪宅概念）
1、楼市巨无霸奇袭临沂
以超俗的世纪建筑理念、新生活倡导理念成为楼市空楼，奇袭临沂的房地产市场，在临沂的房地产市场掀起一场新住宅革命的旋风。
2、会说话的家
1）、多方面的渗透新的居家观念
2）、从月亮城的人文环境、居住环境、空间营造等方面体现我们的家是一个会说话的家，一个有生命的家，向人们展示它各个方面的迷人风采。
3、城市在哪里
1）、继续推广我们的造成理念
2）、随着局部环境、配套设施的完善，向消费者展示新生活载体的形象。
3）、一一推出我们的理念和主张
4、楼市风暴
1）、随着局部建设的完成，月亮城的人气已经上来，前往参观看楼的人络绎不绝，以新闻的形式向人们进行报道、展示：我们会说话的家、最适合人类居住的地方对人们的吸引力。
2）、及时进行社会反响的反馈、信息的反馈，进一步加大社会舆论。
七、广告轰炸（确定临沂唯一豪宅概念）
1、让一部分人先住进来
1）、为有房子的人造房子
2）、让引导居住新潮流的、观念最新的、最珍惜生命价值的人先住进来，体验梦想实现的感觉。
2、新加坡与我们相似
新加坡是花园城市，花园国家，我们的理念、生态、环境，我们的房子结构等可以与新加坡相比，是一个与国际接轨、国际化的“新加坡”式现代样板城。
3、这里的房子很贵
1）、物质上的“贵”——不惜一切代价大造环境；高新科技的投入；2亩地造一所房子。
2）、精神上的“贵”——社区整个文化的气质、内涵所体现的品位。
4、谁与我争峰
拿出一期工程中位置最好、环境最好、价格最高的房子来进行拍卖，广告推出“临沂房地产市场暴出冷门——首次推出拍卖方式”，把拍卖的氛围制造出来，同时在临沂的房地产市场造成“谁（敢）与我争霸”的气势。进一步吊起消费者的胃口，把人们的心情扇起来。
八、公关活动
展销会
业主联谊会
记者招待会
拍卖
第二战役：
赶羊入圈——隆重开盘（6月15日—9月10日）
一、目标任务
1、目标：实现销售95%。
2、阶段任务：
缩短目标消费者购买决定形成的时间，以快打慢，集中优势兵力打歼灭战。诱敌深入，攻心攻城，避免调整期的出现，掀起一个又一个的销售高潮，形成浩大社会舆论和心理的攻势，制造楼市热点。聚集人气，抓住头羊，形成旺销。
二、指导思想：
以“三个代表”为切入点，阐述双月园月亮城代表一部分先富起来人的居住需要，代表人类居住的发展方向，代表现代化的城市文明，全面展示双月园月亮城独特的人居魅力，诠释它的十大主张为房地产开发带来的新的实践，配合新闻、广告和公关活动，利用头羊，赶羊入圈。
三、措 施
以公关活动为主，拉近与客户沟通距离，让客户跟风而上，形成攀比，再造销售奇迹。
新闻炒作和广告轰炸与公关活动紧密配合。
四、价格策略
售完100套以后，每平方米价格再上调200元，达到基准价2200元/平方米。让客户看到升值空间。再次引起市场轰动。
五、销售策略和技巧
1、造势。有造势才有市场，组织一定量的记者和客户前来参观，让公众以自己的感官来评价物业的优劣，继而新闻跟进。
2、人气聚集。创造最优惠的条件，引炒家进入或让客户购买，继续找托。让客户跟风下单。安排便衣与售楼人员交谈、分析、沟通，叫嚷要买，调动客户的情绪。
3、样板房销售。引导客户购买样板房，然后根据购买情况，不断增加样板房的建设，争取在一头牛身上多割几张皮。
4、市场推进策略。争取临沂、郯城、和苍山三地联动，以三地为杠杆，撬动和刺激罗庄和河东两地居住消费，利用新闻媒体的炒作---月亮城属于全体临沂人，形成月亮城在临沂市旺销的氛围，启动临沂的大市场。
6、营造销售现场。抓住消费者心理，循循善诱，请君入瓮。形成一种前面有人堵，后面有追，几百人等待购房的的气氛，不下定金就会后悔的局面。就像客户所讲临沂人买赛欧打破头的现象。---新闻炒作，“头可破，血可流，好房一定不能丢”。
7、拍卖活动。可先找好托，进行拍卖，造成强烈的社会震动。广告配合---谁与我争峰。新闻配合---不能破灭的梦想。
8、城市精英评选。联合市个体私营企业家协会，举行月亮城杯城市精英评选，然后对入选者以政府奖励的方式优惠售房。新闻炒作---城市精英入住月亮城。
9、设计单体的营销方案。推出一系列的推展活动，不断冲击市场，串联滚动，有效的控制市场节奏。
六、新闻炒作
1、十大主张系列报道：
2、组合拳炒作：媒体以一人买掉五套为例---看临沂人的投资观念，引导住宅投资观念。然后媒体以什么样的住宅可以投资，再论双月园月亮城的价值。
2、对 话
1）、业主与开发商的对话
2）、开发商与建筑师的对话
3）、开发商与区委书记（区长）的对话
通过对话采访的形式，继续深挖我们的开发理念的内涵，进一步阐述我们的超前理念，展示我们月亮城的内涵，勾起消费者对月亮城的向往、追求和梦想。
3、文 化
1）、通过园林设计说明，展示月亮城生态文化、居住文化、人文文化，体现“最适合人类居住的地方”的主题。
2）、会所文化：月亮城超大会所的功能展示。
3）、物业服务文化：月亮城不仅为业主提供全方位的物质、现实生活服务外，还组织各种活动，把社区内的人气聚结起来，使人与人的达到一种融洽的氛围。如摄影比赛、文艺沙龙、会员俱乐部、旅游观光等，使人们感到不仅只是生活的舒服，而且心理上也感到舒服，感到这里才是真正的家，让人留恋的家。
4）、文化是支撑一个企业内涵的东西，企业的发展后劲大不大，决定于文化的作用。
4、第二个神话 （长片论述报道）
双月园在四年前偷袭教育市场并创造了108天创建一所全国闻名的民办学校的神话。四年后以“楼市恐龙”的形象偷袭临沂的房地产市场，引导了一场新住宅革命，一期工程出现旺销的局面，并首次暴出临沂房地产“拍卖”的冷门，创造了双月园四年发展史上的第二个神话。
七、广告轰炸
1、距离系列
1）、承认这个距离，这个距离是必须有的，这个距离是我们科学、主动选择的距离，要得就是这个距离。一个远离工作环境、工作烦恼的距离。引导人们我们为什么选择这个距离，引导人们认识这个距离。
2）、这个距离离破旧、繁杂的城市中心远了，但离现代化的城市中心更近了。
3）市场运作概念的距离：即临沂城是远了，但离对他们（业主）的真正的市场、品牌的产生根据地来说，到了品牌运作的中心。
（即：业主都是成功操作市场的大老板，他们指挥临沂经济中心的位置、指挥所已经变了。其大本营在哪里？就在双月园月亮城，而不是在他们的柜台边。所以，他们把家安在双月园，就是把指挥他们经济作战的地方安在双月园这个地方。如世界各国发达公司的总裁府。）
2、环境系列
进一步加强对月亮城环境的深化、细化。
3、配套系列
4、智能化系列
5、物业管理系列
八、公关活动
提价新闻发布会
评选荣誉业主
游园活动
城市精英评选
第三战役：
打扫战场——楼盘收盘（9月10日——30日）
一、目标任务
1、目标：销售完毕，预售二期。
2、阶段任务：强力推广，重点炒作，对剩余房子实行重点包装，推出它的新卖点
二、指导思想
处理好长期形象宣传和短期促销宣传的关系。双月园的两期销售要跨年度，前期投入的广告、宣传对后期的营销推广具有叠加、延续效应。要充分利用这种效应获得的优势，带动价格上升空间，销售速度也可增加。同时，处理好长期形象宣传和短期促销宣传的关系，以形象宣传继续提升项目形象和价值，以促销宣传实施第二期项目销售，真正使销售达到既叫好又叫座的理想效果。
三、措施：
巩固客户，入伙铺垫。
四、价格策略
根据销售情况适时调整价格
五、销售策略与技巧
1、进行以一系列的志庆宣传和促销活动。如中秋月光晚会、业主委员会评选、答谢会等。
2、对可能难卖的房子让利出售，或是采用赠送若干年物业管理费的办法，继续保持持久的销售热度，加大营销弹性空间，避免楼盘库存。
3、摄影评选，作品在各目标客户集中的大酒店悬挂，不断冲击客户的视觉，刺激购买欲。
4、举行隆重的入伙仪式，并予以报道。
5、利用月亮城会所的功能，推出"企业家沙龙"、"文化沙龙"、"房地产商沙龙"、"新闻沙龙"等一系列活动陆续推出，展示月亮城业主们的生活氛围和文化品位。
6、举行大规模的游园活动，让世人揭开月亮成神秘的面纱。形成直接口碑宣传。
7、专家参观，检查，争取评为全国示范小区，继续掀起宣传。
8、以业主感受为主，让世人感到的确是物超所值。百年精品。
六、新闻炒作
1、被分享的家园
1）、好东西大家分享、共享。双月园造出的最适合人类居住的样板城被城市的精英、成功人士分享。与他们共同分享的还有他们的亲戚和朋友，也有社会上的方方面面的人士。
2）、无论是住在月亮城，还是到对月亮城来参观、访友，心情都非常的愉快，是一种精神上的享受。
2、专家评房
请一部分专家分别从月亮城的设计上、环境上、品位上等多个方面进行分析、评说。
3、记者看房（记者走进月亮城）
1）、业主踊跃购买、居住月亮城别墅的场面
2）、业主欢天喜地入住双月园、热火朝天进行装修的场面等
3)、记者评述：月亮城为何这么火？
4、业主心声
业主入住月亮城的各种反应
5、“月亮城价格又涨，看不到何时是一个尽头。”
七、广告轰炸
1、风景这边独好
一期工程全部投入使用，大环境成“势”，小环境成“观”，无论是居住环境，还是园林环境，以及生活方式和内容都使月亮城成为临沂市房地产中的“唯一”，这里呈现一派令人向往的景象。
2、相见恨晚
月亮城全貌展示：当月亮成以全新的面貌出现的时候，如同美丽的娇娘被揭开了盖头，众人一片紊乱、哗然。相见恨晚，悔之晚矣！
3、众志成城
众志成城既是对入住业主的倡议，让我们共同来建设我们的美丽家园，我们的样板城。同时，也是我们的“住宅革命”的口号，一个向我们新的业主，向全市、全省、全国、发出的倡议——将我们的“住宅革命”进行到底！将我们的月亮城创建成最适合人类居住的样板城！
4、真的闻到森林的气味
业主的居住真心感受：在家中真的能闻到森林的气味。进一步向人们展示月亮城的环境韵味。
5、夜夜群英会，天天儒商风
月亮城会所的功能启动，把我们的“企业家沙龙”、“文化沙龙”、“房地产商沙龙”、“新闻沙龙”等一系列活动陆续推出，展示月亮城业主们的生活氛围。
八、公关活动
中秋月光晚会
业主委员会评选
答谢会
预售二期新闻发布会
入伙仪式