城市房屋拆迁估价基础知识
——云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司 邓贵乾
根据本次培训的时间安排，结合本次培训的特点，在此就房地产估价的一些基础知识和城市房屋拆迁评估的基本程序作一个简单的介绍。这里我们将“估价”与“评估”作为同义词来使用。
一、城市房屋拆迁评估的概念
1、什么是房地产估价
房地产估价是指由专门的机构和专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
估价目的：就是为什么进行估价，估价结果的期望用途。常见的估价目的有：房地产转让、租赁、抵押、征收征用（包括城市房屋拆迁）、分割、损害赔偿、作价入股、税收、保险、司法诉讼等等。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“估价目的统一表述为‘为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。’”
估价时点：是指一个房地产估价项目中由估价目的的需要评估的估价结果对应的具体日期。由于市场的不断变化，估价结果通常只是估价对象在具体日期的客观合理价格或价值。根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》规定：“评估时点以房屋拆迁许可证核发日为准。”
估价对象：指具体估价项目中需要进行估价的房地产。包括土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
估价原则：（1）基本原则：独立、客观、公正，这是房地产估价的最高行为准则。
（2）技术原则： 合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
合法原则：是指估价时应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。即在估价活动中，对估价对象的产权、用途应尽可能以权属证明文件为依据。
最高最佳使用原则：是指估价时应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。应用最高最佳使用原则应具备三个前提条件：①法律上允许②技术上可能③经济上可行。由于拆迁评估的对象是被拆迁房屋，在规划上已不允许产权人自行进行改造，所以应根据合法的保持现状进行评估。
替代原则：是指估价时要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则：是指估价时要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2、什么是城市房屋拆迁估价
城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的定义：“城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。”
城市房屋拆迁估价的特点：估价数量大；涉及面广、社会影响大；估价对象复杂、需要协调各种关系；补偿价格关联性强。
城市房屋拆迁估价是一项政策性强、涉及面广、影响大、技术难度大的业务，直接涉及拆迁当事人的利益，程序要求严格，对估价人员的专业技术能力、政策水平及处理复杂问题的能力、技巧等综合素质要求较高。要求在整个估价活动中程序合法、依据充分、基础数据准确、技术路线清晰、格式规范、结果合理。
3、城市房屋拆迁估价适用的范围
城市房屋拆迁估价是专门指针对城镇国有土地上和城镇规划区以外的国有土地上的被拆迁房屋货币补偿金额而进行的估价活动，不包括征用集体土地时所涉及的地上建筑物补偿价值评估，即集体土地征地拆迁评估不能直接采用城市房屋拆迁估价及其相关规定。
4、城市房屋拆迁估价的内容
城市房屋拆迁估价的对象是被拆迁房屋及其占用的土地，其价值包括房产价值和土地价值，其价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。并且根据云南省的规定：被拆迁房屋所占用的土地使用权类型不区分出让和划拨，即使是划拨土地的评估时也不能扣除土地出让金。但评估结果中不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过另行委托评估确定。
5、拆迁估价在拆迁工作中的地位和作用
拆迁估价是城市房屋拆迁工作的中心环节之一，是规范城市房屋拆迁行为、维护拆迁当事人合法权益的重要程序之一，是维护社会公平的重要手段之一。 拆迁估价的结果是签订房屋拆迁补偿协议的重要参考依据，
经拆迁评估技术鉴定委员会鉴定后的估价报告是行政裁决和行政诉讼的重要依据或证据。
二、城市房屋拆迁估价的依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《城市房屋拆迁管理条例》；
4、《云南省城市房屋拆迁管理规定》；
5、《城市房屋拆迁估价指导意见》；
6、《云南省城市房屋拆迁补偿估价办法》；
7、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
8、省建设厅“关于贯彻建设部《关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》有关问题的通知”；
9、省建设厅《关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知》；
10、委托方提供的被拆迁房屋及其占用土地的产权、面积、用途等相关资料；
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11、估价委托协议书；
10、估价人员现场查勘、丈量、记录的资料和搜集的市场信息资料。
由于《中华人民共和国物权法》已于20xx年10月1日起实施，这使得有关城市房屋拆迁现行法律、法规与《物权法》出现抵触，而新的配套法律、法规尚未及时出台或进行修改，因此目前仍处于比较尴尬的局面。
三、城市房屋拆迁估价的程序
根据规定，拆迁评估只能由具有房地产估价资质并符合相应条件的估价机构承担，估价报告必须由专职房地产估价师签字盖章。而仅具备资产评估、土地评估等其它专业资质的评估机构是不能从事拆迁估价的，另外在估价报告上签字盖章地产估价师必须是专职地产估价师，否则报告无效，兼职房地产估价师的签字盖章不行。
1、估价机构和估价机构的选择
估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构，目前有限责任公司和合伙企业两种形式。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，还有临时资质。
根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“具备二级以上资质的房地产价格评估机构，可以在昆明市市辖区从事房屋拆迁评估业务；具备三级以上资质的房地产价格评估机构，可以在除昆明市市辖区以外的其他城市从事房屋拆迁评估业务。”
根据《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“拆迁许可证规定范围内的被拆迁房屋的评估与拆迁安置房屋的评估应当委托同一个房地产价格评估机构进行。”另外省建设厅《关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知》规定“不得将房屋、土地分别委托两个或两个以上的评估机构评估。”因此，拆迁人在选择评估机构时应当注意评估机构的资质等级，并且同一拆迁范围只能委托一个房地产价格评估机构。
关于估价机构的选择问题，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定：“ 拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”但是，《云南省城市房屋拆迁管理规定》的规定：“在听取被拆迁人的意见后，由拆迁人委托房地产价格评估机构评估，并提供建设用地规划许可证，支付评估费用。”明确了房屋拆迁补偿估价的估价机构由拆迁人确定并委托。
为了使拆迁工作能够顺利进行，在估价机构的选择上一定要慎重，要选择资质等级高、综合实力强（专业技术能力、政策水平及处理复杂问题的能力等）、拆迁估价经验丰富、社会信誉好的估价机构，不要只根据估价收费来确定估价机构，否则可能会由于多次反复，浪费大量的时间和人力，结果事倍功半，反而造成较大损失。
2、拆迁估价的委托
按照规定，拆迁补偿估价的估价机构由拆迁人委托，委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
3、估价报告的种类
拆迁估价报告分为分类估价报告和分户估价报告。拆迁人应当向被拆迁人转交分户估价报告。拆迁估价结果报告的格式应当符合《房地产估价规范》的要求。
分类估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构及环境、设施配套等因素，确定每类房屋的市场平均价格。
分户估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构。建筑面积、成新、朝向、层次、装修、环境、设施配套等因素，确定每户房屋的市场价格。
4、现场勘察的注意事项
在接受委托后，估价机构须对被拆迁房屋进行实地查勘，在实地查勘过程中，拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘，拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
在估价人员实地查勘时，因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
5、拆迁估价中需明确的几个问题
按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。”
对被拆迁房屋的产权证记载用途与实际用途不一致的，各地的处理方法不一样，而且悬殊很大。云南省的规定是：“以被拆迁房屋的所有权证载明的面积和用途为准。房屋所有权证未载明用途的，以房屋产权、产籍档案记载为准。”“对于被拆迁房屋的产权证记载用途与实际用途不一致的，在房屋所有人补办城市规划、土地使用、房屋权属等相关手续后，可按实际用途确认。”这个规定在实际操作中基本上是不现实的，因为一旦拆迁公告发布后，针对被拆迁房屋的所有审批手续都会停止，房屋所有权人几乎不可能补办相关手续。但在实际工作中，对被拆迁房屋用途不一致的问题大量存在，而且常成为争议的焦点。
6、拆迁评估中常用的估价方法及其选用原则：
市场比较法：是将估价对象与在估价时间近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。按规范要求，采用市场比较法进行估价时，需要选取3个以上不超过12个月的市场交易实例，对比较实例的单项修正不得超过20%，综合修正不得超过30%。根据相关规定，拆迁评估一般应当采用市场比较法。但选用这种估价方法的前提是房地产市场发达、交易活跃，有充足的市场交易实例。在拆迁评估工作中，由于被拆迁房屋大部分都比较陈旧，土木、砖木、石木等结构的老房子较多，而且这些结构的房屋在市场上基本上没有交易，找不到交易实例，若采用其它结构房屋的交易实例进行修正，又会突破单项修正不得超过20%，综合修正不得超过30%的限制，因此采用市场比较法。
收益法:是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本比较率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。这种方法是在对有收益或有潜在收益的房地产进行评估时经常选用的方法，如商业、办公、住宅等用房，在对其它用途的房地产进行评估时不能采用。并且由于这种方法技术难度大，对纯收益、收益率等 2
各种参数的选取难以把握，对估价师的经验、技术水平要求高，所以使用此方法估价的技术难度较大。
成本法；是求取估价对象在估价是的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在对房地分别进行估价时，房屋可采用此方法。在拆迁评估工作中，由于被拆迁房屋大部分都比较陈旧，土木、砖木、石木等结构的老房子较多，而且这些结构的房屋在市场上基本上找不到交易实例，且大部分房屋没有收益，采用其它估价方法的相当困难，因此成本法在拆迁评估工作中被经常采用，但采用成本法评估出的房地产价值往往与市场存在较大差异，特别是当地价水平较高时，所评估出的单层住宅单价可能高于当地新住宅的价格，所以在使用时需特别谨慎。
基准地价修正法：是在政府公布了基准地价的地区，由于评估对象所处地段的基准地价调整得出评估对象宗地价格的方法。在对房地分别进行估价时，土地可采用此方法。选用这种估价方法的前提是当地已公布基准地价，且被拆迁房屋位于已公布的基准地价测算范围之内。但目前，我们大部分城市的基准地价公布时间较长，没有及时更新，基准地价与市场地价水平悬殊较大，修正难度较大。
假设开发法：就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。从理论上讲，运用此方法是由开发商和被拆迁人共享了土地未来的增值收益，是公平的。目前，使用这种方法进行拆迁评估的争议比较大，一是需要有待拆迁土地今后的规划指标，二是项目开发完成后的价值、合理利润等参数难以把握，三是评估出的地价内涵的处理和把握。以此方法评估出的地价是净地价，即已经拆迁完成后的土地价格，而待拆迁土地是未完成拆迁的毛地，其地上还有未拆迁的房屋，而这些房屋还有价值，但对拆迁人来说这些房屋基本上是没有价值的，是要被拆除的，因此，在评估时要扣除地上房屋的价值。
根据以上分析，不难看出，在拆迁评估工作中，没有哪一种评估方法是特别适用的，只能是尽量合理，特别是在分类评估结果出来后，各种修正系数体系的建立，对估价人员的专业技术能力、估价经验要求非常高。这也要求在选择估价机构时特别慎重。
按照建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》规定:拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较条件的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中充分说明原因。 根据《云南省城市房屋拆迁补偿评估办法》规定：估价要求使用两种方法，若仅使用一种评估方法的，应首选市场比较法，并需说明理由。对于配套住宅的拆迁评估，可以只采用市场比较法进行评估。对于经营性房屋的拆迁评估，应当选用市场比较法和收益法。这在实际工作中，操作难度很大，因为，通常情况下，与被拆迁房屋相似的交易案例都极为少见。
7、评估结果的公示及现场答疑
评价机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
8、估价报告的交付及送达
公示期满后，评估机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应向被拆迁人转交评估报告。
四、评估结果的救济方法
1、申请复核
按照建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》规定：拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构申请复估价，也可以另行委托估价机构评估。而根据云南省的规定，是不能另另行委托估价机构评估，而是直接申请鉴定。
2、申请技术鉴定
根据规定：当事人对房地产价格评估机构的评估结果有异议的，可以自收到评估结果之日起15日内，向房屋拆迁评估技术委员会申请鉴定。技术委员会应当自收到鉴定申请之日起20日内对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。其鉴定为最终鉴定。
云南省城市房屋拆迁评估技术委员会是一个由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对全省范围内的拆迁估价进行技术指导，受理全省范围内的拆迁估价技术鉴定。
3、申请行政裁决
当事人对拆迁评估结果有异议或因其它原因达不成补偿协议的，也可向当地拆迁行政管理部门申请行政裁决，在行政裁决过程中，如果估价报告未经评估技术委员会鉴定的，行政裁决部门应委托技术鉴定委员会对评估报告进行鉴定。
4、进行行政诉讼和行政裁决结果的执行
当事人对拆迁管理部门的行政裁决结果不服的，可以向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。当然，这时的被告是拆迁行政管理部门，并且行政诉讼期间不停止行政裁决结果的执行，也就是说，拆迁当事人仍可以申请对行政裁决结果的执行或强制执行。当事人一方既不向法院起讼，又不执行行政裁决结果的，另一方当事人可以申请强制执行。
五、拆迁人在拆迁评估中的作用
拆迁人作为拆迁工作的具体实施者，者工作贯穿于整个拆迁工作。具体在拆迁评估工作中：拆迁人首先是要选择评估机构并与评估机构签订委托估价协议；其次是要调查、搜集被拆迁房屋的权属、性质、面积、用途、结构等相关证明文件资料，如《房屋所有权证》、《土地使用权证》以及产权登记资料，并将相关资料及与被拆迁人达成的有关性质、面积、用途的协议提供给估价机构；第三，要参与估价机构进行现场勘查及评估结果公示等活动，并在估价机构的现场勘查记录上签字确认；第四，在接到估价机构出具的估价报告后，应将分户评估报告送达被拆迁人；第五，在不能与被拆迁人达成补偿协议时，要申请对估价机构出具的估价报告进行技术鉴定或申请行政裁决。因此，在整个过程中，要求拆迁人要与估价机构密切配合，加强沟通，经常进行信息交流，共同完成好拆迁评估工作。
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