致委托方函
×××：
受贵单位的委托，我公司对××、××、××、××、××等××户所属位于××镇××组规划红线用地范围内的被拆迁住宅房地产价值进行了评估。本报告评估估价对象当前状态于估价时点（20##年5月6日）的市场价格，估价目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
根据国家相关的法律、法规、政策和当事人所提供的有关资料，经过我公司专业人员的实地勘察、市场调查获得的资料及查阅掌握的材料，依据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选择科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析、估算，完成了委估房地产在估价时点之现时市值的评估工作，即委估房地产在估价时点（20##年5月6日）的房地产市场单位价格如委估对象房地产单位价格明细表；房地产市场总价值＝房地产单位价格×建筑面积确定。
委估对象房地产单位价格明细表
附：估价结果报告、估价师声明、估价的假设和限制条件随函发送，如有异议，请当事人自收到本报告之日起五日内向我公司提出。
此函
法定代表人：
××××房地产评估有限公司
二○##年五月九日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中所陈述的事实是真实的、准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 和《城市房屋拆迁管理条例》进行分析后形成意见和结论的，并在此基础上撰写本估价报告。
5、××、××等人对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
6、我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确性。没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、拆迁当事人提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，拆迁当事人对提供资料和陈述的情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责，因资料失实造成评估结果有误的，本估价机构不承担相应的一切责任。
参加本次估价的国家注册房地产估价师盖章：
估价的假设和限制条件
一、本估价报告是基于以下的假设条件得出结论的：
1、合法性假设。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。本报告根据委托方委托要求估算估价对象当前状态于估价时点的拆迁补偿价格，即估价对象不存在抵押、担保及其他对其权利发生限制的他项事项。
2、最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象产生最大效益的使用。
3、估价时点假设。即要求估价对象当前状态于估价时点当时市场的行情下形成的客观合理价格。
估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量状况或建筑材料市场状况发生变化，均对估价结果产生较大影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要调整。
4、其他因素假设。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
估价结果没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
5、本报告中的有关数据是以委托方提供的权属证明及有关资料为准。委托方对所提供的资料及数据的真实性负责，若因其不实造成估价失真，估价机构不承担相应的责任；
二、说明和限制条件
1、考虑到本次评估的目的，评估结果仅为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格，不得作为其它用途；在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性，不得用于其它交易活动。
2、本报告仅对估价对象在上述已有假设条件下的拆迁价格进行估测，不作为权属确认的依据。
3、本次估价结果仅为有效产权房地产价格包括房屋及其室内外附属设施和占用范围内应分摊的土地使用权价格，并考虑无法从建筑物剥离且影响建筑物使用价值的外装修价值对估价结果的影响；本批次搬迁房屋的安置还房（新房）均价为××元/平方米。
4、本估价结果自估价时点起半年内有效。估价时点后，估价对象在估价报告有效期内的质量、使用状态及价格标准发生变化，并对估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
5、估价对象能否如期实施并完成拆迁，对估价结果产生一定影响。
6、本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差而与实际情况有出入时，请及时通知本公司进行更正，否则，报告中的误差部分（即虚增价值部分）无效。
7、本报告的解释权为本评估机构所有。未经本评估机构书面同意，不得向委托方、相关单位或人员以外提供，且报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中。
8、本估价报告经估价人员及本公司签章后并作为一个整体使用时方有效。
9、本估价报告中技术报告内容未提供给当事人，供本公司存档及有关管理部门查阅。
估价对象的有关数据以拆迁当事人提供的资料和评估人员现场勘测与市场信息收集而得。
房地产估价结果报告
一、委托方：
××
二、估价方：
××房地产评估有限公司
三、估价对象及概况：
1、评估对象范围：
根据委托方的评估申请，本次物业评估范围为：××、××、××、××、××、××、××、××等××户所属位于××镇××组规划红线用地范围内的被拆迁住宅房地产。
2、估价对象的地理位置、区域环境及概况：
⑴地理位置及区域环境：
委估对象位于××区××镇××组，该区域的城镇基础设施及配套设施比较完善，交通较方便。
⑵概况：
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木结构，前檐高2.7m。外墙、内墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地面。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木结构，前檐高2.9m。外墙混合砂浆抹面、内墙仿瓷涂料，室内地坪为混凝土地面。面砖450mm*450mm，水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高2.7m。外墙原浆勾缝，内墙原浆勾缝及混合砂浆抹面各一半，室内地坪为混凝土地面，水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，层高2.5m。外墙原浆勾缝，内墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地面，水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高2.2m，后檐高2.2m。内外墙原浆勾缝，室内地坪混凝土地面，水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高2.5m，后檐高2.5m。内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为素土夯实，水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高2层，砖混结构，每层高3.1m。外墙水涂料刮白，内墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地坪。铝合金门窗2个，水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高2层，砖混结构，每层高3.1m。内墙混合砂浆抹面，外墙混合砂浆抹面水涂料刷白，室内混凝土地面，厨房150mm*300mm面砖、木扶手6.3m。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高2层，砖混结构，层高3m。内外墙混合砂浆抹面，室内混凝土地面。铝合金窗3个、不锈钢栏杆15m。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高3.3m，后檐高3.3m。内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高2.7m，后檐高2.7m。内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土。水、电等配套设施齐全
××所属住宅房地产，总高2层，砖混结构，层高3m。外墙混凝砂浆抹面，内墙一层混合砂浆抹面、二层仿瓷涂料，室内混凝土地坪。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高2.4m，后檐高2.4m。内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高3.2m，后檐高3.2m。内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土。水、电等配套设施齐全。
编号29的所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高2.3m，后檐高2.3m。内墙原浆勾缝，外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地面。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高2.3m，后檐高2.3m。内外墙原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高3m，内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地面。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高3m。内墙混合砂浆抹面，外墙原浆勾缝和混凝砂浆抹面各一半。室内地坪为混凝土地面。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高3.4m。内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地坪。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，砖木结构，前檐高3.45m。内外墙240墙体混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地坪。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高2层，1层为砖混结构、2层为砖木结构，每层高3.3m。外墙正面贴面砖、侧面（后面）混合砂浆抹面，内墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地坪。铝合金窗2扇、不锈钢扶手水7.5m、塑钢门1堂、卫生间200*300面砖贴面，防盗门一堂。电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木结构，前檐高3.1 m。内外墙混合砂浆抹面，室内地坪为混凝土地坪。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木结构。内外墙原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木及穿斗结构，前檐高3.5m。内墙部分为木、竹篾排扇，部分为砖砌墙体，外墙砖砌墙体原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木及穿斗结构，系砖木结构，前檐高3.5m。内墙部分为木、竹篾排扇，部分为砖砌墙体，外墙砖砌墙体原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木及穿斗结构，前檐高3.5m。内墙部分为木、竹篾排扇，部分为砖砌墙体，外墙砖砌墙体原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木及穿斗结构，前檐高3.5m。内墙部分为木、竹篾排扇，部分为砖砌墙体，外墙砖砌墙体原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木及穿斗结构，前檐高3.5m。内墙部分为木、竹篾排扇，部分为砖砌墙体，外墙砖砌墙体原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
××所属住宅房地产，总高1层，系砖木及穿斗结构，前檐高3.5m。内墙部分为木、竹篾排扇，部分为砖砌墙体，外墙砖砌墙体原浆勾缝，室内地坪为素土夯实。水、电等配套设施齐全。
四、估价目的：
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
五、估价时点：二○##年五月六日
六、价值定义：
本估价结果报告是反映委估房地产在本次估价目的下，根据公开市场价值原则对委估房地产在估价时点上的实物状况确定的市场价值（该价值为交易双方负担各自应负担的有关税费下的价值），未考虑房屋租赁、抵押、查封、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价值的影响。
七、估价依据：
1、房地产价值评估委托书；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国国土管理法》；
4、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)
5、《中华人民共和国国务院令》第305号；
6、《××省人民政府令》第173号
7、《××市人民政府令》第8号；
8、××府函[2009]214号；
9、委托方提供的有关资料（复印件）：
10、本公司评估人员实地勘测及市场调查获得的结果；
11、××市××镇近期房地产交易行情资料及我公司掌握的有关资料。
八、估价原则：
1、合法原则；
2、最高最佳使用原则；
3、替代原则；
4、估价时点原则。
九、估价方法：
由于在同一区域内，与估价对象类似房地产市场交易较少，类似房地产转让案例难以收集，确定代表该拆迁区域的还房（新房）作为“样本楼宇”，主要选用了市场比较法等方法对“样本楼宇”进行评估得出其基准价格。对本估价对象进行评估时，根据被拆迁房屋结构、用途、基本装修、平面布局、采光通风、交通状况、成新等因素，并结合估价人员的经验，主要选用基准价格修正法，对其基准价格进行技术修正、调整，以确定其评估价格。
十、估价测算过程：
1、估价路线
本估价对象与还房 (“样本楼宇”)，根据房地产的结构、区位、建筑年代、成新以及我们对房屋的实勘调查情况等因素，选用基准价格修正法进行评估。
2、估价方法定义
①市场比较法的定义
是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：
估价对象价格＝可比实例房地产价格×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
② 基准价格修正法的定义
对于房屋建筑类型相同、功能情况相同或相似的同一地块的成片房屋，可采用适当的方法确定同类房屋的市场价格，作为该范围同类房屋的基准价格。然后根据不同房屋的结构、用途、层高、交通、装修、成新等其它因素，对该基准价格进行适当调整、修正，以确定其它房屋的评估价格的方法。
3、房地产单位价格的确定
我公司根据小龙镇近期各类房地产交易价格行情，将估价对象与“样本楼宇”（见房地产估价技术报告）比较，并对其进行区域状况、交易情况、个别因素、交易时间及其它影响房地产价格因素的修正，结合估价对象的地理位置、建筑年代、建筑结构、功能、成新等的综合分析后，评定委估对象房地产单位价格如下表：委估对象房地产单位价格明细表
十一、估价结果的确定：
本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算并结合估价经验对影响委估房地产价格因素综合分析，确定委估房地产在估价时点的房地产市场单位价格如委估对象房地产单位价格明细表；房地产市场总价值＝房地产单位价格×建筑面积确定。
十二、估价人员：
国家注册房地产估价师： ×× ×× ××
（ 签 章 ）
十三、估价作业日期：
二○##年五月六日至五月九日
十四、本估价报告应用的有效期：自估价报告完成之日起半年。