房地产开发流程如下：

1、选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议合同书，运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”（RMB500）进行项目的初步可研评估。

2、向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书。

3、向计委申报立项报告。

4、计委函至规划局。

5、规划局会签返计委。

6、计委下文同意立项，并要求可行研究，此文件经建委开发办会签。

7、运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告。

8、计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告。

9、对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资动作。

10、此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计通知

11、规划局发征地意见函。

12、土地管理部门及土地使用部门征求意见。

13、征地到土地局、规划局、乡政府、村公所，报市房地局。

14、市政府下文批地。

15、画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人。

16、规划局办理建设用地基规划许可证。

17、据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价。

18、申请确定规划设计条件。

19、冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证。

20、按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见。

21、地政部门审查安置方案、安置房。

22、规划局审查后下规划条件通知单。

23、发拆迁许可证。

24、委托进行规划方案设计。

25、动迁会及拆迁安置。

26、到规划局领设计方案送审书。

27、现场在三通一平，领取房地产开发手册。

28、规划局审方案提出意见。

29、到园木局申请伐树许可证。了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案。煤气、道路、上下水改路由。到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

30、修改后送首规委审图。

31、首规委召开市政协调会出市政会议纪要。

32、进行个人设计（大公共建筑首规委审查）

33、领建筑工程规划许可证。

34、出施工图。

35、开节能证明。

36、运用“营销策划展示设计系统”制作资料。

37、到计委申请，列入计划（建委会签）。

38、到到税务局取税单。

39、报价小组审查，领取内外销许可证。

40、到建委工程处领正式审批表。

41、持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证。

42、建委、物价局下文批价。

43、运用“营销策划展示设计系统”“房地产销售管理系统”销售。

44、到市政部门盖章，证明市政条件落实。

45、四源费缴纳。

46、到开发办市政处核实任务。

47、开发办工程处同意招标。

48、填招标申请书并到市招标办登记。

49、招标办看现场。

50、运用“投资项目概预算系统”编制标底。

51、招标办审查标底。

52、开标会。

53、定合同，写评标报告，发中标通知书。

54、招标办盖章同意。

55、施工单位同意施工。

56、质量总站受理质量监督。

57、市统计局落实任务。

58、市审查局审核资金来源，任务来源及一切手续。

59、市开发办秘书处登记。

60、建委工程处同意开工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工。

61、小区内线路委托设计；委托施工；配电室土建工程验收；设备安装及验收；送电。

62、通知区园林局绿化办；交绿化费；绿化施工。

63、按道路方案进行施工；市政办事处养路队验收。

64、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收；到市政监理所下水报装；规划设计；竣工及验收。

65、到热力公司报装；委托线路设计；施工及验收。

66、（自建锅炉房）环保局同意锅炉规划位置；委托设计；到劳动局报装；环保局审查消音除尘设备；竣工验收。

67、到煤气公司报装；到规划科定线路方案；设计；看现场；施工；业务科检验同意接气；凭通气单到管网所办理定资转移手续及通气手续；凭接气单液化气公司办各户通气手续；通气。

68、全部工程竣工。

69、四方验收、检验单签字盖章。

70、凭验收通知书入库房屋。

71、确定房屋管理形式房屋验收。

72、出库分配及销售、办理产权证。

73、运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理体制阶段。

第二篇：房地产开发流程(责任部门)

房地产项目开发的常规流程

一、公司设立阶段

本阶段任务：

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

责任部门：公司办公室

二、开发项目的立项和可行性研究阶段 本阶段任务：

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告 责任部门：公司开发部

三、开发项目的规划设计和市政配套阶段 本阶段任务：

一、开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

责任部门：公司开发部

四、开发项目土地使用权的取得阶段 本阶段任务：

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

责任部门：公司开发部

五、开发项目的拆迁安置阶段

本阶段任务：

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

责任部门：公司开发部

六、开发项目的开工、建设、竣工阶段阶段

本阶段任务：

一、开发项目开工前准备工作（责任部门：公司开发部）

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、开发项目的工程建设招投标（责任部门：公司工程部；配合部门：公司开发部）

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理（责任部门：公司工程部）

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工（责任部门：公司工程部）

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收（责任部门：公司工程部）

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

七、开发项目的经营阶段

本阶段任务：

1、办理《商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理商品房的预售登记

6、商品房转让登记

7、商品房抵押登记

8、质量保证书和使用说明书

9、楼宇交付入住手续

10、办理产权过户手续

责任部门：公司销售部

八、开发项目的物业管理阶段

本阶段任务：

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

责任部门：公司物业部