*******置业有限公司

****滨江生态文化旅游度假村项目

商业计划书

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二○##年四月

目     录

第一章  项目开发设想. 1

第二章  项目提出的背景. 3

第三章  项目所在区域资源及旅游市场分析. 8

第四章  项目开发建设内容. 14

第五章  环境保护. 22

第六章   项目推广. 27

第七章    结 论. - 30 -

 

 

第一章    项目开发设想

一、项目名称

****滨江生态文化旅游度假村项目

二、投资方

投资方：*******置业有限公司

三、投资方概况

*******置业有限公司，创建于20##年，注册资本人民币5000万元，具有三级房地产开发资质，公司位于****省省会****市****区东湖路189号。公司治理结构严格按现代企业制度设计，管理机构设置合理，制度完善，各部门分工明确、协作顺畅。拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占职工总人数的80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力，是****省一支具有强烈的社会责任感和引领房地产业科技创新的地产新军。

公司自成立以来，一直秉承以“以人为本、创新发展、审时度势、敢为人先”的经营理念，目前拟在****市**汉江北岸打造“****滨江生态旅游度假村”项目，以国际标准和视野打造****市首席综合宜居及旅游生态区。

遵照“和谐、务实、创新、高效”的企业精神，本着“为客户创造生活，为社会创造价值，为员工创造机遇”的企业使命，*******置业有限公司将不断加大开发项目的科技含量，以推进建筑应用技术、改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，探索开发高品质的绿色生态房地产，为建设现代化、生态化的旅游城市做出更大的贡献。

四、项目建设地点和开发设想

1、项目建设地点

本项目拟建设地点为汉江北岸的****市**杨镇一组。杨**镇位于**县城东、北两部，面临汉江、背靠群山，209国道、***丹公路、桂南公路穿境而过，交通便利，区位优势明显，素有**“东大门”之称。

2、项目开发设想

项目的核心内容是：以项目建设地区域内5000亩农田集约化、产业化为长效经济增长点，实现杨**镇跨越式创新发展和产业转型升级；高效利用杨**自然景观资源和人文资源，打造****新型度假集散地，带动当地1000余名农民就业；以多种形态文化延伸产品发展旅游产业，打造生态农业观光园、道教养生文化中心、欢乐谷、恐龙主题公园、水上游乐园、私人游艇俱乐部、五星级度假村等各类新型产业，最终形成一个泛旅游产业的发展构架。项目建成后将为****打造*西生态文化旅游圈的核心板块锦上添花。

第二章  项目提出的背景

一、政策背景

党的十七届六中全会《公报》指出：要“大力发展公益性文化事业、保障人民基本文化权益，加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业”。 并且提出“坚持中国特色社会主义文化发展道路，增强深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣”。

20##年11月10日胡锦涛主席在文代会、作代会上指出：“一切优秀的文化创造，一切传世的精品力作，都是时代的产物”。

20##年，国务院通过了文化产业振兴规划将文化产业提升到与其他支柱产业同等重要的地位，全国各地也将文化产业的发展纳入了重要的议事日程。如何整合文化资源、打造文化产业、培育优势文化事业、完善产业格局成为决策层关注与研究的主题。

国家以及各级政府都出台了一系列支持文化产业大发展的相关政策。提倡和鼓励各地积极发展文化旅游，促进非物质文化遗产保护传承与旅游相结合，提升旅游的文化内涵。

****滨江生态文化旅游度假村的开发正是基于这一政策背景下进行构想的文化产业项目。

二、区域性背景

1、中部崛起的愿景

中部地区在我国经济社会发展中具有重要地位。中部地区位于我国内陆腹地，人口众多，自然、文化和旅游资源丰富，科教基础较好，初步形成便捷通达的水陆空交通网络，具有承东启西、连南通北的区位优势，农业特别是粮食生产有明显优势，拥有比较雄厚的工业基础，产业门类齐全，生态环境条件总体较好，承载能力较高。

中部崛起，是****省委省政府从全局出发作出的又一重大决策，是我国新阶段总体发展战略布局的重要组成部分，对于形成东中西互动、优势互补、相互促进、共同发展的新格局，对于贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会，具有重大的现实意义和深远的历史意义。

实施中部崛起，其中最重要的一环就是发展文化事业和文化产业，积极稳妥的推进文化体制改革，支持基层文化设施建设，推广文化信息资源共享，加强自然和文化遗产的有效保护和合理开发利用，发展有地方特色的文化产业项目。

2、****省发展*西生态文化旅游圈的宏伟规划

*西地区具有生态、历史文化、工程建设奇观、地域民俗、区位等众多资源优势，集中了楚文化、三国文化、巴土文化和宗教文化等****特色的文化体系。地理位置承东启西，连南接北，是入川陕湘渝的重要通道，与世界知名的湘西、西安、豫南、渝东等风景名胜旅游区道路相连。

近年来，****省省委省政府作出重大战略决策，运用后现代理念，激活*西地区丰富的生态、文化等资源优势，破解交通、体制、机制等瓶颈障碍，协调组织建设“*西生态文化旅游圈”，使****西部地区成为国内著名、国际知名的旅游目的地，以推进*西地区经济社会更好更快地发展。这既是****从长远谋划区域统筹协调，创造性贯彻落实科学发展观的一项重大战略，也是****应对当前国际金融危机，确保经济平稳较快增长的一项重大措施。

****作为*西一颗璀璨的明珠，其文化生态旅游发展既是顺应*西生态文化旅游圈建设这一大好形式的浓墨重彩的一环，又是开创文化旅游新局面的创造性举措。

3、****建设*豫陕渝毗邻地区中心城市的发展蓝图

在全省“一元多层次”战略体系中，****担负着建设*豫陕渝毗邻地区中心城市的重任。作为区域性中心城市，必须要有足够的辐射功能和带动能力。

城市发展空间不足，一直制约着****的大城之梦。群山沟壑中，建设用地稀少，重大项目没处建，招商引资进不来。整理山地虽然增加了一些城市容量，但在经济社会飞速发展的今天，也只能伸腿不能起跑。空间不足直接导致城市功能缺失，日益成为****经济社会发展的瓶颈。****市区现有人口70万，面积80余平方公里，以这样的体量、功能和“吨位”，如何辐射周边*豫陕渝四个省市约10万平方公里的范围？****市政府选择把城区向周边扩容，突破现有城市格局，用大气魄、大手笔，破解发展瓶颈。

**地处位于****省****市北部（小部分在****市西部）秦岭南坡与大巴山东延余脉之间， 汉水上游下段，是***中线工程水源区。位于*豫陕三省边沿，秦岭巴山东延余脉褶皱缓坡地带，史称“五丁於蜀道，武陵之桃源”。东北部与河南省淅川县相依，西南部与竹山县毗连，西部与陕西省白河县交界，西北部与***西县相交，北部与陕西省商南县相接，南部与****市相依，县人民政府所在地——**城关镇(古为***府城)，位于汉江北岸，距省会****市535公里，距****市仅27公里。**紧邻****中心城区，是离“核”最近的区域，在全市发展大局中具有举足轻重的地位。**长岭13平方公里的空间，以及**县城及周边乡镇的承载能力，可成为****城市空间的重要增长极。****城区拓展发展空间，把**纳入***主城区，建设****生态滨江新区**首当其冲。致力把****生态滨江新区建成区域性中心城市北部的主要发力点和重要增长极。

三、在**进行文化生态旅游开发适逢历史机遇

***中线工程实施，***大坝加高，汉江的水位将随之升至170米。汉江穿**而过，一些区域沉于水下，水位升高后的汉江也将在**形成两片开阔的水域，改变**现有城市格局，串联起**位于汉江岸边的城镇，组成环湖带，形成条状与环状相结合的城市发展新格局。

***工程对水质提出了高要求，**也被确定为***中线工程核心水源区、国家限制开发功能区，根据这一实际，20##年编制完成的《**城市发展战略规划》中，将**发展定位为“国家级清洁水源地，生态型健康滨水城”，战略规划中还确定了“以水立县，着眼国家战略，突破功能局限；以文兴县，彰显文化特质，突破产业布局；以业强县，立足*西北，突破空间局限”的发展思路，同时，建设“国家二类水质水源保护模范区、国内一流的生态健康养生区、*西北生态经济实验区和****生态滨江新区”。

20##年10月12日，市委、市政府把建设****生态滨江新区的发展大旗授予**。由此而诞生的****生态滨江新区总体范围初步确定为100平方公里水面、100平方公里绿地、100平方公里设施和产业，规划总人口超过40万人；重点建设范围初步确定为：**汉江三桥、银武高速以东，汉江以南，****东环路以北区域。

****生态滨江新区在空间发展上，初步定位为围绕**“一江两湖四区六镇”（布局汉江，***东湖、***西湖，老城区、政务新区、长岭开发区、安阳科教产业区，谭家湾镇、城关镇、茶店镇、安阳镇、柳陂镇、杨**镇），合理安排产业空间、人口空间、生态空间、用地空间，形成百平方公里生态屏障、百平方公里生态水面和百平方公里滨江新城，实现汉江条带与圈层环状相结合的城乡统筹发展格局。 “滨江生态新区”四大不同的功能分区划分明确，所处的区域是****的核心区，将对江南、江北的发展都起到辐射带动作用。

目前，****生态滨江新区正以同城规划、差异发展和“优于、高于、雅于”****中心城区建设为要求，以规划为龙头和总纲，以生态为前提和基础，以滨江为优势和特色，以新区为功能和定位，不断夯实重要支撑，即宜人宜居新城区、绿色产业聚集区、城乡统筹示范区、转型发展试验区。核心区已形成汽车及零部件、农产品深加工、生物医药、新型建材、商贸物流和生态文旅六大支柱产业。20##年3月2日，****生态滨江新区首批总投资约45亿元、33个重点项目集中开工。****生态滨江新区已经成为汉江生态经济带的试验点、“一核多支点”的发力点、国家级生态文明示范区的起步点。

在**文化生态旅游开发，可以很好的借武当山、汉江水、恐龙地址遗迹之势，延展“武当文化”，又能显示其独特的人文特色，同时，形成文化旅游的“带、圈形”结构，从而更具吸客能力。

第三章  项目所在区域资源及旅游市场分析

一、区域旅游相关资源分析

杨**镇位于**县城东、北两部，面临汉江、背靠群山，209国道、***丹公路、桂南公路穿境而过，交通便利，区位优势明显，素有**“东大门”之称。

杨**“背靠青山摇钱树，面迎汉江聚宝盆”三山、两水、五分田，多为丘陵，地势西高东低，北山、南河、北南倾斜。区版图面积247.1平方公里，耕地面积45390亩（水田面积11490亩），林特多种经营面积达2.2万亩，其中茶叶、柑桔、板栗、梅子、柰李以面积大、产量高、品质优而远近闻名，“桂龙云剑”茶连续5年在国内外茶叶评审活动中获得金奖。

杨溪这块风水宝地，有卧虎藏龙之说。天然形成的自然景观和前朝古代的建筑，使杨溪风光迷人。杨溪的青龙泉、黑龙泉、白龙庙、黄龙洞、五虎老鹰山等自然景观闻名遐迩。

从***城出东门的校场坝过小河公路沿线开始，卜家湾有一座黑龙庙，庙里威坐着一个脸如黑龙爷。再往东走不到百步，有一座土地庙，土地庙里土地爷身旁各立着两个泥塑的土地婆，成为一庙一爷两老婆的奇庙。离庙再向东走，路北一座大庙，俗称关帝庙，庙门对面路南有一棵百年皂角大树，是来往行人歇脚的了地方。再往东走前方不远建有一座石洞桥，桥下北面有两条长年累月不断流水的小溪，潺潺溪水像银龙，汇入一洞流下汉江，此处被人们称为“二龙入一洞”。再往东走来到肖公大庙，此庙建筑气势磅礴，森严壁垒，庙西有一座戏楼，门前路南生一对百年姊妹皂角大树，粗需四条膀扎腰圆的壮汉拉手方可一围，它像两把遮天盖地大伞，冬夏四季为来往行人，挡风避雨，本地生意小贩，设摊摆点，行了方便。抬头东望，举步再走，正临上七下八的“七里桥”美其名曰的“一龙入双洞”。此桥建于明朝开端（太祖元璋戊申2年公元1371年）。桥洞下是一小河，小河从桥北穿洞下流汇入汉江，离桥下不上百步，紧连有一个石洞，小河河水巧似一龙钻入双洞，故而此桥得名“一龙双洞”的景观。往东行五里是有传奇色彩的清龙泉和响水河，泉河水冬暖夏凉，相互争晖比美，桥上建有一座明代砖石结构大桥，壮观雄伟，居住在这里的人们，老妇、少女、大姑娘、小媳妇常到这里梳妆、洗衣。每当春去夏临的时刻，那些光着屁股，裸着被太阳晒的油黑发亮的净身顽童，在河里摸鱼捞虾，捉蟹戏水。桥里河西，紧紧相靠的是北面伏山沿下的一条山脉，山脉双分六幽五峰，它像五个食饱的猛虎在这是卧着。当雄鹰飞翔路径此处，难以通过，因此，此山被称为“五虎老鹰山”。五虎山腰有一个洞，名为梨花洞，传说当年唐代樊梨花举旗起兵为《演练兵马，在这洞里居住。桥下河侧天生有一个油黑的大奇石，石上生着一个展翅起舞的白鹤，嘴里衔着一条小鱼。奇石被人们称为“白鹤钓鱼”。再说杨**上奔路康的半坡，路上有一个像耕地的犁面，从古到今一至被人们称为犁面石。在杨**的东方隔溪相望赵家湾，有一口近百米深的古井，供应着当地百口人家人畜饮水，人家背后山梁屹立着一棵千岁古柏，枝叶茂盛，四季常青。古柏正东的石榴，有一口偏井，传说古代东汉25年间王莽追光武帝刘秀时，正赶上炎阳似火的七月，刘秀兵马路径此地，人困马倦，急需饮水途中打仗行军，又未带桶，当地百姓听兵要来，早已逃之夭夭。找不到打水用具，人马口干舌焦，嘴中冒火。刘秀见此有水不能饮，便随意说出了一句话“井呀井，请你偏偏来水就行了”。谁知此果真偏了，兵马都一一喝到了水，从此以后这井一至偏着。再说杨**自古两条街，正街位于铺中，是集贸市场，热闹非凡。另一条是汉江河岸的前康，这条街道它没有五花八门的铺店是条背街。两条街隔溪正东的文笔峰，文笔峰塔下立着一个高耸入云向南倾斜的旗杆，因此本地和外来游客声称“杨**自古两条街，文笔峰的旗杆向南歪”。从杨**下店铺头杨溪河一到通往鲍沟的鲍家寨下的黑龙泉，是溪水的源头，在旧社会，每逢天旱之年，那些府官、县衙为了维护他们的统治地位，带上官员，地方绅士到黑龙泉烧香、磕头、求神、求龙为黎民百姓祈雨。龙泉的半山有一个洞，传说山洞里住一位仙女，名叫鲍三娘，当地人们遇上婚丧嫁娶、赶做嫁衣、丧服，赁盘借碗，到这里仅烧上几张纸，磕上，几个头，仙女鲍三娘，都肯帮忙献艺。再说雷峰垭，东西两处“山高入云端，悬崖绝壁生”四处无路，中间仅有一条小路上***，下河南、到陕西河南的必经通道，在军事地理位置上十分重要，历来被府州、县衙派兵把守。杨**辖区正中，有一条山脉，东西走向，西高东低，从镇政府所在地背后的伏册开始，一至通往与白桑交界的白虎寨、黄龙寨、黄龙垭，全长约40多华里，山的南北两部，各有两座向南北下倾的支峰，它像一条庞大的巨龙，头部在西、尾巴在东、向南北延伸的支峰犹如个龙抓，它把山前山后隔为两半，腾飞在云雾之中。再说与伏册相连的云彩山，此山每当遇上蒙蒙细雨过后天晴，东方日出，霞光普照，水气的蒸发，在山腰周围形成了一种雾的世界，云的海洋。此山主峰像一把锋利的匕首直插茫茫云海之中。为此它获得了云彩山这个美名

总之，杨**镇的文化生态旅游资源是异常丰富的，杨**镇的文化生态旅游优势得天独厚，并且未经雕琢。根据近年来的中央精神，要大力发展文化、旅游产业，杨**镇丰富的文化生态旅游资源亟待开发。

二、区域旅游市场分析

****市现有知名旅游度假休闲项目很多，武当山、野人洞、野人谷、赛武当等文化内涵深厚、风景秀丽。现有景区主要以观光为主，较少有体验功能。高端综合性度假、参与、体验项目十分缺乏，这些项目之间竞争激烈，对****本土游客来说，如何吸引人流是重要的难点课题。

****市旅游资源统计表

本项目以生态文化大地展厅为建设目标，建设*西北文化旅游、生态休闲度假目的地，是对****市新型文化项目、高端度假旅游的填补，有较强的竞争力。

三、旅游客源市场分析

1、全国旅游客源市场概况

20##年我国旅游业保持健康较快发展，全年实现旅游总收入29475亿元，比上年增长14%。其中入境旅游人数1.29亿人次。乡村旅游成为国内旅游主战场和居民消费重要领域，年接待游客7.2亿人次。假日旅游持续火爆，中秋国庆长假接待游客增长41%，收入增长44%。国内旅游消费占居民消费总量达9%左右。新增旅游直接就业约50万人。

据世界旅游组织（UNWT0)预测，到20##年我国将成为世界最大的旅游目的地，年接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；同时，我国也将成为世界第四位的客源输出国，出境旅游人数将达1亿人次，占世界市场份额为6.2%。

2、****省旅游客源市场概况

　　据统计，****省去年接待旅游者4.09亿人次，实现旅游收入3206亿元，同比分别增长18.5%和21.9%，全年入境游客达267.96万人次，收入12.19亿美元。全年新增旅游直接就业9.4万人，占全省新増就业人数的八分之一。游客仍然以国内游客为主。

全省入境旅游客源地韩国、日本、俄罗斯、美国与马来西亚名列前五名。广东、浙江、江苏、上海、北京、福建位居国内旅游收入前列，珠三角、长三角、港澳台地区是****省国内旅游的三大客源地。

3、****市旅游旅游客源市场

（1）****市旅游发展概况

2013****市全年实现旅游总收入202亿元，比上年增长25.4%。其中，国际旅游外汇收入5824万美元，增长3.1%。全年接待国内外旅游人数2910万人次，增长24.8%。其中接待入境旅游者17.1万人次，增长2.0%。

（2）****市旅游客源市场

入境旅游客源以港澳台为主，也有美国、加拿大、法国、德国、韩国、日本、新加坡慕名武当山而来。国内客源主要来自****本省周围各县市以及东部沿海发达地区、珠三角、长三角地区。

（3）本项目目标市场

①全国入境旅游及入境过夜人数的増加，为旅游业増收做出巨大的贡献，本项目建设以留住游客的脚步为宗旨，开发中高端旅游产品；

②主要境外客源市场为亚洲市场，但俄罗斯及蒙古客源市场近日来大幅増加，本项目建设根据当地特色，发展策展旅游，吸引更多的游客；

③入境游客中，观光休闲及会议商务为主要两大趋势，本项目以策展为依托，发展商务及休闲观光旅游，符合全国客源市场的总体趋势；

④综合****省及****市整体旅游客源市场分析，主要客源来自国内，本项目的建设要立足国内市场开发国际市场；

⑤国内旅游人数不断上升，人均消费逐渐増长，本项目建设根据以人为本的思想，拓宽旅游市场，刺激旅游消费。

第四章  项目开发建设内容及投资

一、总体构想

本项目拟选址于****市**汉江北岸杨**本地段地理位置优越，周边生态环境良好，交通十分便利项目规划用地总面积7000亩，其中：征用建设用地2000亩，主要用于道教养生文化中心、欢乐谷、恐龙主题公园、水上乐园、五星级度假村及公寓和基础设施、配套设施的建设；承包当地农用地5000亩，主要用于生态农业观光园的开发。

二、建设内容

1、建设生态农业观光园

生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。 随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。

现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。

生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。

在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。

生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。

生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。

（1）生态农业观光园基础设施规划

①按功能规划为服务区、景观区、种植区、养殖区、活动区等，并进行具体分区；

②兴建小型现代化的养殖中心；

③修建工作人员办公区、宿舍及小规模接待区；

④修建沼气池，满足生态园照明、动力等需要；

⑤建设滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；

⑥修建小型会议中心；

⑦将RFID（无线射频识别技术）运用到养殖业中，通过采用RFID技术建立饲养档案、预防接种档案等，达到高效、自动化管理牲畜的目的，同时为食品安全提供保障。

（2）休闲项目建设

①兴建集餐饮、棋牌、垂钓、休闲、游乐、园林绿化和乡村情调于一体的多功能休闲园区。休闲园规划结构为：休闲别墅区、水果采摘区、观光植物区、观景品茗区。

②运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业。

（3）建立绿色产品生产基地

进行山地资源综合开发，建立以立体种植和立体养殖为主的高效生态科技示范园，随着我国加入WTO，社会消费市场对农产品质量将会提出更高的要求，生产质优价高的无公害畜禽肉类和蔬菜粮食等是今后农业生产领域的主要任务。为了确保生态园建设前期的资金周转及维持经营，在真正走向市场化道路之前，生态园的前期产出全部由集团内部消化。

（4）建设农业生态休闲观光园

在生态示范园的基础上，立足生态园山青水秀、“绿色环保”以及生态园的休闲园的特点，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—生产—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游，生态农业观光园最终要打造一个****省内最大的梨花观景圣地，并打造一个优质的雪梨生产基地。

生态农业观光园用地5000亩，土地为租用当地的农用地，预计租金为15000元/亩，总租金7500万元，项目建设投资6000万元，总投资13500万元。

2、建设大型国际化、现代化的主题公园

据有关资料统计：至20##年底，我国各类主题公园大约有2800余左右，这个数字和欧 美及日本等西方发达家相比虽然有一定的差距。但是随着我们的经济快速发展，我国的主题公园数量在20##年左右还会有一 个较大的增长期，我国主题公园基本呈三级阶梯结构：东部沿海分 布较多规模较大：中部分布次多且规模不大，西部分布较少且规模较小，*西地区没有规模较大的主题公园。

从经营效果来看，还不太乐观，目前我国主题公园经营盈利中，还呈金子塔式。“1995年到1999年，主题公园在中国处于70%亏损、20%持平、10%盈利的状态；20##年以后，主题公园才进入品牌化发展时代。”北京大学旅 游研究与规划中心主任、亚太旅游协会秘书长吴必虎说，品牌时代的主题公园开始与度假酒店、高尔夫、大型购物超市、休闲度假、生态休闲等产业结合起来，一个“旅游+地产”商业模式就此诞生。

本项目拟建设一个与度假酒店、休闲度假、休闲养生、游艇俱乐部、五星级度假村等产业结合起的一个大型主题公园，是滨江文化生态旅游度假村的重要组成部分，主题公园主要包括：

（1）欢乐谷

以文化景观、艺术表演和游乐体验为核心，集 水、陆、空三栖游乐于一体，以开放式的都市娱乐休闲为重点，项目规划建设专项运动区、极限运动区、休闲运动区和欢乐童年儿童园。结合恐龙主题园，重点推出疯狂火龙钻、雷龙过山车、热舞恐龙车等可以参与的娱乐项目。

（2）恐龙主题园

**是恐龙的故乡，**多处发现的恐龙蛋和恐龙骨骼化石对研究恐龙繁衍生息，灭绝之谜提供珍贵实物资料宝库。恐龙园运用情景营造手段，以飞溅的瀑布、冷峭的山岩、无水的海洋、茂密的丛林、洪荒的洞窟等，再现中生代特有的生存环境。化石陈列运用互不雷同的手法，通过高科技手段和声光电的运用，结合影视成像、卡通动画、恐龙翻模、网络游戏以及各类科技制作等，使中华恐龙馆突破了传统博物馆的观念，成为具有震撼力的，集博物、科普、观赏、游乐、参与为一体的现代新型恐龙博物馆。

园区内围绕恐龙主题设有穿越侏罗纪、恐龙山探险、动感立体电影、高空滑索、高空弹射、龙海探秘、模拟攀岩、情侣单车、以及水上自行车等刺激、动感的游乐活动，使游客放松身心，流连忘返。

（3）独立水上娱乐园

规划由室外水上乐园、室内水上乐园、大型音乐喷泉和水幕电影、旅游大道等部分组成。室外水上乐园里有人造海浪、竞速滑道、超级水碟、龙卷风、滑板冲浪、探险漂流河、水上蹦极、滑道组群、与海洋动物共舞等项目。室内和室外水公园结合，可推出365天“水上嘉年华”。

（4）游艇俱乐部

随着中国国民经济的高速发展，中国人的消费能力、观念、内容和形式都在发生变化，对船艇的需求也将会越来越多，水上健身运动、水上高速客运、水上休闲等将会越来越多地走进人们的生活中，这些必然会促进中国游艇代理业的发展。在此建立一个较为高档的游艇俱乐部，以满足游客的高端需求。

俱乐部将开展丰富多彩的水上运动项目，购置动力快艇，惊险刺激的喷气艇，悠闲平稳的钓鱼船，43-48英尺舒适豪华房艇，以及充满童趣的水老鼠，供游客选择。

（5）直升机游览观光

 作为旅游交通工具传统的火车、汽车早已被人们熟悉并乘坐，但在时间、地点、速度等方面有他的局限性，民航飞机适宜远行出游、公务，但价格较贵，能乘坐者比例较小。而发展直升机旅游交通工具及方便又快捷，不受地域、时间的限制，且价格低廉。

目前我省在乘坐直升机旅游方面尚属空白，随着经济的发展，旅游成为大众消费的主体部分，而采用新型交通方式旅游，不仅使游客耳目一新，大大提高旅游带来的经济效益，同时促进了当地旅游业的快速发展。

本项目将开展直升机观光项目，为游客提供乘坐直升机观光游览武当山建筑物、****市城区、***库区等项目，让游客体验在空中鸟瞰大美****。

主题公园总用地预计350亩，土地性质为征用建设用地，土地取得费用约为20万元/亩，土地总费用为7000万元，建设投资20000万元，总投资27000万元。

3、建设中华第一帝道教文化与养生基地项目

真武大帝又称玄天上帝、玄武大帝、佑圣真君玄天上帝，全称真武荡魔大帝，为道教神仙中赫赫有名的玉京尊神。现在****武当山信奉的主神就是真武大帝，道经中称他为“镇天真武灵应佑圣帝君”，简称“真武帝君”。民间称荡魔天尊、报恩祖师、披发祖师。明朝以后，在全国影响极大，近代民间信仰尤为普遍。

史载“净乐治麇”，糜国王子也就是净乐王子真武，不爱江山，爱修仙，毅然出家到均州城东南的武当神山修行，四十二年后得道飞升，最终成为道教的崇奉神。”。《太和山志》记载“非真武不足当之”，意谓武当乃中国道教敬奉的“玄天真武大帝”（亦称真武帝）的发迹圣地。

本项目拟建设一个国内最大的真武大帝塑像，围绕这个核心建设武当山道教文化与养生基地项目，建设具有特色的道观建筑群，建设中国道教文化馆、道家绿膳斋、道家藏品坊、道家生态养生院。其中，道教文化馆下设三个主题馆，即中国道教发展史展厅、武当山道教发展史展厅和道教养生文化史展厅。道家绿膳斋包含素食斋和药膳斋两部分，素食斋即是面向广大游客开发的绿色有机食品，药膳斋主要针对高端游客，将道家饮食特色与药膳特色有机结合起来，形成道教饮食文化的新亮点。道家藏品坊将主要以开发道家礼品、旅游纪念品为主。道家养生院主要以弘扬道家养生思想为主，从道教医药救治方法、道教养生疗病方法两个方面具体应用。

主题公园总用地预计150亩，土地性质为征用建设用地，土地取得费用约为20万元/亩，土地总费用为3000万元，建设投资5000万元，总投资8000万元。

4、配套五星级度假村酒店等建设

根据各区域功能要求，规划项目运营中心、策展服务中心、会展中心、员工宿舍楼、星级度假酒店、产权式酒店公寓建筑群、产权式商务酒店别墅群、游艇会所、企业会所等建筑。项目采取“组团——单元”二级规划结构，强化独立空间，通过各个单体建筑的有机合围，加上大量自然绿植景观，用“在风景中种房子”的建设理念形成整个区域的主体布局。是集旅游、休闲、度假、娱乐、文化、策展服务及会展为一体的综合性示范区。

各单体建筑全部依据地形条件设计建造，风格独特，环境优美、交通便利，配套设施完善。

该部分总用地预计1500亩，土地性质为征用建设用地，土地取得费用约为20万元/亩，土地总费用为30000万元，容积率平均按1.5计算，建筑面积约150万平方米，建设投资约150000万元，总投资180000万元。

综上，本项目规划建设成为一个综合性的生态文化旅游度假村，项目总投资228500万元。

第五章  环境保护

一、环境保护目标

本项目本身就是一个生态环保节能的项目，故要将生态旅游景区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色景区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量

地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境噪音

环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）

4、固体废弃物

生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%

5、生态保护覆盖率100%。

二、环境保护原则

1、与自然和谐共存原则

生态旅游景区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。

2、生态效率原则

在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

3、区域发展原则

尽可能将生态旅游景区与地方特色经济相结合，将景区建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益原则

大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．

5、软硬件并重原则

硬件指具体工程项目的建设，软件包括景区环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。

三、环境现状及环境影响因素分析

1、环境现状

（1）水环境质量

项目区域水源来自汉江，水流清澈，水质无污染。

（2）空气环境质量

项目区域主要空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。

（3）固体废弃物

生活固体废弃物包括生活垃圾和畜禽粪便，目前均为有效处理（全部用于生产生态有机肥）。

（4）声环境质量

当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。

2、环境影响因素分析

（1）目施工期

项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。

①材料及土石方运输车辆噪声；

②现场施工噪声；

③运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；

④施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；

⑤施工作业产生的生活污水；

⑥挖掘土方等产生的固体废弃物；

⑦施工现场周围的景观影响。

由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。

（2）项目建成后污染分析

①废气

景区建成后废气主要有饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。

②废水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。

③废渣

景区建成后，其排放的主要固体污染物有畜禽粪便和生活垃圾。

四、环境保护防治

1、施工期间污染处理措施

施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。

（1）施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工景区界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。

（2）对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。

（3）施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、排至北站污水处理厂，防止对周围环境的污染。

2、运行期间污染处理措施

（1）废气治理

该项目采用地热采暖，养殖场的畜禽粪便通过喷洒EMP生物处理液把恶臭强度控制在10～20之间（50m之内）。加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。

（2）水污染防治

污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。

推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。

（3）噪声污染整治

合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。

加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。

（4）固体废弃物治理

加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，畜禽粪生产沼气后再生产有机农肥，固体废弃物综合利用率达到100%。

（5）环境卫生设施

旅游观光区的公共厕所按每平公里不少于3座设置，公厕间距为800-1,000m，积极推广生态公厕。

沿景区道路布置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m

3、环境监督管理

（1）按照《中华人民共和国环境影响评价法》，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。

（2）集中污水处理，积极推行清洁生产运营，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；

（3）进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；

（4）组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；

（5）进区项目完善环保检测制度。

第六章   项目推广

****滨江生态旅游度假村开发项目将本着边开发、边宣传，推广宣传在前并且一直贯穿整个开发建设、乃至运营期间的原则，承前启后、延续不断的广泛传播，让度假村走出****、****，走向全国、世界，向世人展示全新的宜居宜游文化生态集散中心。

按照“一年启动，三年见效，五年建成”的建设开发总体思路，项目推广将依据开发总体目标推动递进。对项目推进的每一阶段的实施重点，将有针对性的进行井喷式推广。

用项目运营中心的典范式规划设计和建筑风貌，全面展示“慢漫净静”的文化生活体验和在“风景中种房子”的生态理念。

三、项目推广策略

(—)“闪光点”主打策略

对项目中的创新事物、创新技术等重点推介，以点带面，凸显项目的各种优势。

1、建筑创新推广

在项目实施时，坚持“先道路、再建筑”，“先造景、再修屋”，“先基础设施、再人文建筑、最后商业物业”的原则，打造百年精品景区和文化场所，让每一座建筑都成为独一无二的风景。每栋房屋都是可以通过权威的美国绿色建筑委员会LEED、德国可持续建筑委员会DGNB专业认证的地标性建筑。

每一栋建筑都是一件精美的艺术品，都是绿色建筑的典范，具备可持续的场地设计、有效利用水资源、选择新型节能材料、打造高质量室内环境、合理利用能源、体现创新与生态相结合。建筑严格选址，在“风景中种房子”，对建筑的生态质量、经济质量、技术质量、程序质 量、社会文化及功能质量、建筑性能都严格把关，让每件“艺术建筑”不仅体现绿色建筑标准，更涵盖文化、生态、经济、社会各方面要素。

2、城市配套设施的创新推广、科学推广、环保推广和前瞻性推广

城市市政总规划上邀请全国著名的设计机构进行设计，立足当前前瞻性学科、城 市规划学、生态景观学、生态工程学等，充分考虑项目所在区位的具体情况。在城市基础设施上，铺设能充分满足区域经营、生活的道路网。道路主干道配套修建达到欧美标准的地下混凝土管道系统，并利用管道进行污水和雨水的分流汇流处理，循环再利用。

利用全新科技，完善城市配套设施，打造休闲公园式城乡一体化新区，满足广大群众的品质生活需求。

3、优势资源的推广    

恐龙家乡、道教文化、丹江库区优质水源等资源，每一项都具备振聋发聩的推广优势。我们将合理整合这些优势资源，作为****滨江文化生态旅游名片，馈赠全国、全世界。

4、游艇会高档运动与高品质生活理念的推广

奢华的游艇会能够很好的满足当前追求高品质消费、高品质享受的群体，为他们提供一流的服务和一流的消费环境，同时也是对整个项目消费方式和层次的一种补充，满足各种阶层对休闲生活的全方位要求。

(二）事件推广策略

对于项目签约仪式、重要文化商家招商签约仪式、开工建设仪式、策展场馆落成仪式等热门事件，精细策划，借单一事件的宣传，反射出整个滨江新区的大建设背景，对本文化生态旅游项目进行深度推广。

(三）网络推广策略

建立“****滨江生态文化”专门网站，并与****市、****省的门户网站关联链接，对新闻热点事件和本项目文化生态旅游开发的整体情况进行网络宣传推广，同时设立一些专业门类的网络论坛，让广大网友对项目的策展、建筑、旅游、生态农业进行最为广泛的学习交流和意见反馈。

(四）广告宣传策略

通过宣传折页、海报、报纸、车体广告、路牌广告、LED显示屏、电视广告、项目招商会、文化推介会、文化活动冠名赞助、网络多媒体等全范围媒介手段，开展多棱化立体的推广宣传。

第七章    项目社会效益

本项目符合****市、**两级政府的大规划、大设想，项目的建成，将会对****生态滨江新区的建设起到重要的推动作用，该项目建成后，为****市旅游增添了新的亮点，为建设“*豫陕渝毗邻地区中心城市”及发展“*西生态文化旅游圈”起到非常积极的作用，具有很好的社会效益。

1、满足社会对文化的需求、民众对休闲旅游活动的需求，促进社会文明发展，促进*西地区文化水平的整体提升。

2、有利于解决劳动就业问题，提高当地居民就业率。吸引城镇中青年劳动力返乡，甚至解决周边地区就业问题，缓解城市人口压力，稳定城乡平衡。

3、带动当地乃至周边相关产业的发展。

4、提高税收收入，促进城镇经济发展。

5、新的政企合作模式，为政府提高职能服务水平和城镇管理水平、企业提升经营盈利能力和发展产业文化能力都带来效益的最大化。

6、本项目严格按照生态、滨江的理念进行开发，在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。项目的现代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出一个良好的生活环境。为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，创造出一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。