市场调查实习报告

题目：        大学生饮料市场调查                            

指导教师：                           张军                 

团队：                  梁玉腾（200812111333）          

             李永刚（00812111226）               

                                   李   宇（200812111239）            

                                    谢乐乐（200812111224）                                                           

                                    曹庆章（200812111234）               

                                    路志军（200812111208）                   

                                    张亚鹏（200812111244                    

                                    冯海辉（200812111233）           

                         殷子森（200812111213）         

                       从春龙（200812111236）              

学校：河南工程学院

系别：工商管理系

专业：市场营销

年级：08级

团队：市场调查与预测实习 大学生饮料市场调查分队

日期：20##年六月十三日至20##年六月十七日

大学生饮料市场调查

一、前言

1、意义

炎炎夏日已到，饮料市场又进入了一个销售旺季，各大品牌和类型的饮品的宣传

铺天而来．如今，随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，我国居民对饮料品的消费需求日益高涨，并且呈现多元化的趋势，人们已不再将饮料简单地定位于解渴的功能．大学生作为一个年轻的消费群体，在整个饮料消费市场中占有很大一部分的比例，从大多数的饮料宣传广告中我们可以了解到，绝大部分的饮料在推向市场市，都主要是定位在年轻的顾客群体中，因此，只有充分掌握、准确分析年轻人对饮料品的消费态度方可控制消费者的消费习

引导其购买决策，从而提高产品的销量，扩大市场占有率。

2、目标

（1）了解大学生的饮用喜好。

（2）了解大学生在选购饮料品牌时的决定要素。

（3）了解各种饮料品牌在大学生中的认知度，并分析不同品牌之间认知度差别原因。

（4）通过对种种因素的分析，从而帮助企业有针对性的改进生产技术、改变营销策略，最终扩大市场占有率。

二、调查过程

1、调查方法：我们制作了100份针对大学生的饮料态度的问卷，调查涉及消费喜好、购买目的、购买决定因素等若干问题。

2、调查地点：河南工程学院南校区、中原工学院，河南职工医学院，河南检察官学院。

3、调查对象：河南工程学院南校区、中原工学院，河南职工医学院，河南检察官学院在校大学生。

4、调查时间：。

三、调查对象：

（1）被访人员完全是随机抽取的，其中男生58人，女生42人。

（2）被访人员的生活水平，月生活费500以下49人，500到800之间47人，800以上4人，基本处在500元左右，符合调查的大众性。

四、卷结果分析：

1.   你的性别是：（  ）

A男         B女

分析：此次调查的最初打算就是男女比例控制在50%左右，从此次调查的男女比例对比来看，还算比较合理，因此调查的结果有很强的代表性。很具有代表性。

2. 您比较青睐下列哪种类型的饮料（  ）

A水饮料     B碳酸饮料    C茶类饮料   D果汁饮料

分析：由此表可以看出，在校大学生平时比较青睐水饮料，例如纯净水，苏打水之类的水饮料，而果汁饮料也占有28%的份额，通过分析，果汁饮料在女生中的受青睐程度比较高，茶饮料和碳酸饮料旗鼓相当，约占市场份额的15%左右。因此建议饮料生产商侧重发展水饮料。

3.您对饮料品牌有一定要求吗？（  ）

A有         B没有

分析：通过表可以看出，大学生平时选用饮料时有75%的人对饮料的品牌有很高的诉求，而只有25%的人对饮料没有诉求，因此，饮料的品牌在饮料的销售中起着举足轻重的作用，因此，饮料生产商要加强品牌建设，大力推广品牌形象。

4.您经常选择下列哪几种品牌（     ）最多限选三项

A娃哈哈     B百事     C可口可乐    D农夫山泉    E康师傅   F统一      G王老吉    H达利园     I七喜    J汇源    K其他

分析：设计此表，我们小组尽量列举了国内比较受欢迎的饮料品牌，数量适中，没有让受调查者产生头晕眼花的感觉，有此图可以看出，作为国内饮料行业的龙头老大，娃哈哈占据着绝对的市场份额，他的产品线无论在深度还是广度上都受到了大学生的欢迎，紧随其后的是百事可乐和统一，而令人感到意外的是作为全世界饮料行业的龙头老大可口可乐却在大学生饮料中排到了第四位，因此在国内的大学生饮料市场总给人带来不一样的惊喜，在大学生这个特殊的族群中，树立企业形象，塑造产品品质，按照大学生的行为方式推广品牌才是生存的根本。

5.在选择饮料时，那种因素影响对您最大（  ）

A原料       B品牌        C价格       D口感

分析：货真才能赢得市场，这句话很有群众基础，从此次调查来看，饮料的口感在饮料的四个最重要的因素中占据着绝对的控制权，而原料，品牌，价格遇到爽口的饮料也只能望尘莫及，这说明大学生在购买饮料时感性大于理性，多以第一感觉为选择的标准，也说明大学生具备一定的消费能力，价格对他们来说不是很大的障碍，同时也给我们的饮料生产商提出了意见，要积极开拓不同口味的饮料，尝试不同的饮料类型，市场不缺的是雷同，缺的是独特，品牌的重要性才只有15%足以说明这个问题。

6.在选择水饮料时，您通常选择（  ）

A纯净水     B矿物质水    C弱碱性水   D苏打水

分析：在最受大学生欢迎的水饮料中，纯净水的青睐程度很显然远远超过了其他类型的水饮料，或许那种淡淡的味道跟我们回味的人生一个味道，矿物质水标榜其中含有矿物质，因此很多人在喝水的同时也在追求着营养的平衡，而弱碱性水和苏打水却占据着可怜的5%的份额，建议饮料生产商在生产水饮料的同时改变策略，水饮料就只做水，加入苏打等等，或许不是人们可以接受的水，人们的诉求只是一瓶水，添加了别的或许感觉那是一瓶人工添加剂的稀释版。

7.在选择茶饮料时，您经常选择（  ）

A红茶       B绿茶        C凉茶       D其他

分析：在茶饮料三大品种中，绿茶以44%的口碑位居第一，这与眼下流行的减肥有关，喝绿茶减肥成为很多人的诉求，红茶紧跟其后其份额是25%，而清火气的凉茶有着18%的份额，因此凉茶的生产商要试图改变凉茶的口味，改变凉茶中的那种中药熬制的苦，口感的改变才能吸引更多的人群。

8.在选择碳酸饮料时，您通常选择（  ）

A百事可乐       B可口可乐       C七喜        D非常可乐

分析：在国内四大碳酸饮料中，可口可乐在大学生市场中占据着市场的近半壁江山，这跟可口可乐的企业文化，以及可口可乐公司所代表的可口可乐文化得到了青年人的认可，喝可口可乐喝的不只是一种饮料，而是可口可乐代表的年轻人的文化，百事可乐这几年在年轻人市场中也频现大手笔，牵手梅西，古天乐，郭晶晶等巨星，深深抓住了年轻人的心，而中国的可乐非常可乐才占据着市场的12%，非常可乐的推广，公关水平，品牌战略水平跟世界的两大饮料巨头还有很大的差距，而以非可乐的走红的七喜表现不俗，取得14%的市场份额实属不易。

9.如果考虑身体健康因素，您会选择（  ）

A碳酸饮料       B茶类饮料       C果汁饮料    D乳制饮料

分析：当问及为了健康选用何种饮料时，我们看到了38%的人会选择茶类饮料，似乎这是东方饮料对西方饮料的一次完胜，注重吃得健康，喝的健康是中国人的饮食理念，茶是中国的瑰宝，茶饮料的健康功能也得到了广大大学生的认可。紧随其后的是乳汁饮料和果汁饮料，这两种饮料更看重的是对维生素、钙质、蛋白质的补充，而碳酸饮料的18%的市场份额也说明大学生对于碳酸饮料的健康功能有一定的误区，碳酸饮料相对于茶饮料、果汁饮料、乳汁饮料的健康功能来说就小巫见大巫了，或许是看重碳酸饮料给我们的是汗流浃背后的那种冰霜，酣畅淋漓的感觉。

10.下列哪种促销方式，最能打动您（  ）

A兑换Q币       B实物抽奖       C再来一瓶    D现金抽奖

分析：作为商家的常见的四种促销方式，由此表的结果来看，大学生更喜欢实际的，能具体可感的东西，拿到手的东西才是自己的，因此促销方式的现实性，实物性更能打动大学生的那一颗追求实际的购买心理，在四中促销方式中，最实际性，最实物性的两种促销方式实物抽奖和再来一瓶占据了前两名，而兑换Q币却只有2%的支持率，看来虚拟的东西远没有实物性的东西诱惑性更大，商家在做促销时还是来点实际的优惠，来点类似Q币的东西总是不那么迷人。

11.您最希望饮料厂商在哪个方面做出改进（  ）

A广告宣传       B促销政策       C渠道覆盖    D产品创新

分析：在让大学生给商家提意见时，看到了一对答案，其中促销策略和产品创新占44%，广告宣传和渠道覆盖占了6%，这说明厂家的策略中对大学生产生直接利益的策略中显得很重要，对企业品牌建设，产品推广有利的策略中消费者持微微的支持态度，因此饮料生产商在进行市场策略调整，品牌策略推广，要考虑这一因素，不要让企业的企业策略成为独角戏，加强与其目标客户的互动，关心他们关心的，才是企业策略成为的秘诀。

12.如果将下列水果开发成饮料，您会选择哪种（  ）

A芒果           B西瓜           C梨          D樱桃

分析：在众口难调的今天，我们这次的调查给出的四个答案显得不那么表现全部，四个答案的制定我们也是考虑了各种水果的可加工性及其加工成本的可行性，以及最受欢迎的口味得出的。调查的结果显示西瓜和芒果作为饮料开发的呼声最高，而樱桃和梨的比例都在15%左右，在新口味的开发中，西瓜的开发最简单，成本也就最低，因此饮料企业在开发新口味的产品应侧重大众喜欢的口味，而不太受大众欢迎的饮料不是没人会选用，而是比例较低，因此生产的企业也会相对比较少，竞争小，因此饮料企业要平衡各种口味的投入产出比，合理分配资源，科学均衡各类口味的生产规模。

13.请描述下您最希望喝道的饮料品类？（可从原材料、口感等方面进行描述）

分析：这是一道主观题，预期的结果是会是五花八门，众说己见，但是调查的结果却诧异了我们，在综合我们搜集的每份问卷中，基本所有的答案都带有希望饮料能给消费者更实惠的价格，开发新口感的饮料，最重要的是希望饮料企业严把原料关，注重产品质量的安全性，希望饮料不含有那么多的添加剂之类的东西，希望是绿色，无污染，天然的原料。这与近期国内严重的通货膨胀，造成人们的生活成本

上升有关系，特别是近期我国的食品工业的出现的耸人听闻的丑闻有关，人们发现在中国吃到天然的，无污染的，安全的食品越来越难，因此人们对饮料行业严把质量关，希望原来的天然，绿色，无污染也就显得很迫切。同时也提醒了饮料行业的生产商加强社会责任感，，维护中国食品工业应有的尊严！

五、论报告

1、当前大学生饮料市场特点

（1）口味成为大学生饮料消费新追求。

饮料产品特点呈现多样化，口味多元化，消费者的选择增多。从以上的调查分析，不难看出，口味成为大学生对饮料选择的第一要

素，同时，大学生对饮料的口味要求也很苛刻

在大学生喜爱的口味中，碳酸饮料、果汁饮料占大部分市场份 。而碳酸饮料中又可以细分为可乐、果味汽水等而果汁饮料的自由度更广，产品种类也更多。所以说，现在的市场已经不是当初凭可乐打天下的市场了，如何充实产品线、扩大产品种类，并且又能保持

牌独特性，是各个企业的重要目标。

（2）市场竞争日益激烈。

中国的饮料行业大致经历四个阶段：从1979-1995年为第一阶段，这一时期是可口可乐和百事可乐碳酸饮料的天下，历时近17年；从1996-20##年为第二阶段，重要的标志是娃哈哈、乐百氏和农夫山泉包装水在中国的热销，打破“两乐”在饮料市场一统天下的格局，历时近5年；20##年最重要的景观就是康师傅茶饮料倍受青睐，可以视为中国饮料发展的第三阶段，20##年最引人注目的是以统一鲜橙多为代表的果汁饮料在市场上的火爆销售视为第四阶段。

而目前，就大学生饮料市场而言，出现的是一种百家争鸣的盛况，每个品牌都想拿下大学生消费市场这块大蛋糕，但是目前为止还没有一家公司推出了专门面向大学生的品牌，也没有专门针对大学生的营销手段。

（3）品牌消费趋向集中。

可口可乐和百事可乐在中国碳酸饮料市场的占有率分别达到57.6%和21.3%，二者之和接近80%；果汁饮料市场，统一鲜橙多从20##年底开始崛起，经过5年的发展壮大，如今已经席卷寰宇，令人惊叹的是统一品牌在1999年果汁市场的占有率仅为3%；茶饮料市场旭日升冰茶在1999年之前占据冰茶领域的第一把交椅，之后也拱手让给康师傅和统一，目前这两个品牌已经占据了茶饮料70%左右的市场份额。饮料市场的品牌集中与垄断可见一斑。这点从我们对大学生的品牌认知度调查中也可以窥见。

2、总结与建议

通过上述调查，我们总结出一些建议，如下：

（1）立足产品质量

    学生对口味的要求苛刻，就表明大学生就饮料的味道很苛刻，如果产品味道不行，质量差劲，就没有人会购买。所以说质量是根本。

（2）注重产品延伸

    一是注重新产品的研究与开发。如今的饮料市场呈现明显的口味多样性与差异化特点，即要求饮料企业针对不同的消费者口味开发出适销对路的产品。

二是利用原有品牌资源，并结合市场需求及时跟进。如可口可乐公司看到中国新兴成长起来的茶饮料广阔的市场空间，推出了茶研工坊清凉茶；又鉴于果汁饮料市场的巨大潜力，倾力打造“酷儿”品牌。  

（3）细分市场，明确对象。

    在目标市场营销中表现出众的无疑是统一鲜橙多和可口可乐公司推出的“酷儿”，统一鲜橙多的目标对象定位在新女性群体，产品含有的营养成分及性能，与新女性追求健康美丽的心理需求丝丝入扣、紧密结合。而“酷儿”的目标对象则定位在儿童，可口可乐公司在市场调查的基础上将目标消费者锁定在3-15岁的儿童群体。电视广告中摇头晃脑的卡通人物酷儿，唱着广告歌“Q-o-o有种果汁真好喝……”可爱、有趣的卡通人物形象给小孩子留下了深刻的印象。

    大学生作为一个年轻的消费群体，在整个饮料消费市场中占有很大一部分的比例，如果能够推出一个贴近大学生的品牌，突出产品的青春、活力，与大学生的特点紧密联系，并结合广告宣传和多元化的营销策略，例如赞助大学生的一些体育活动、文艺活动、科技大赛等，不段的打造品牌特点，树立品牌形象，最终一定可以占领大学生市场。

3、可行性分析

（1）日益增长的大学生饮料需求为厂家进入市场提供机会。

   大学生的消费潜力巨大，特别是饮料消费。从我们的调查结果来看，价格已经不是大学生做出购买决定的主要因素，只要口味喜欢便可以接受。

（2）大学生消费需求多元化为饮料新产品开发提供广阔的市场空间。

大学生消费需求是多元的，这种多元不仅体现为口味、包装、价格；而且还体现为健康、时尚、环保等方面。一个产品必然不可能满足所有消费者的需求，这就意味着厂家可以打开一个产品链的缺口，打造自己独特的品牌，成功占领这部分市场后再进行产品延伸。

第二篇：【房地产行业报告商业计划书精品】咨询公司的酒店项目可行性分析报告

3.4普陀区五星级酒店分析

本文中所指的五星级酒店包括上海所有已持五星级牌照的酒店及已开业的准五星级酒店。

3.4.1五星级酒店市场分析

供应量：上海市五星级酒店的供应量呈现平稳上升趋势，截至目前,上海市共有五星级酒店19家，累计客房总数9453间。平均每座酒店拥有472间客房。

01、02年五星级酒店入住率分析：

90%85%

80%75%70%65%60%

从整体上看，在过去两年中，本市五星级酒店的入住率基本呈上升趋势（除个别淡季，如春节期间），20xx年平均入住率达到78.91%。

01、02年平均客房价（实际价格）

14xxxxxxxxxxxx20

USD/nigh

t

J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-02

线性（房价走势）

从过去两年酒店价格水平来看，本市五星级酒店的价格均相对比较稳定； 从具体数据分析，本市五星级酒店标房的平均价格维持在100美元~130美元/日之间，五星级的价格要比四星级的价格高出50%以上

需求分析

境外客人（含港澳台）为五星级酒店的主要客源，境外客人比例超过80%，有些高达90%以上，如喜来登豪达太平洋酒店。

境外来沪的人数变动情况直接影响对高级酒店的实际需求量。自19xx年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，19xx年为136.79万，20xx年超过200万，20xx年达到272万，比上年增长36%。

300250200150100500

19xx年

19xx年

19xx年

19xx年

20xx年

20xx年

20xx年

(万人次)

近年来海内外客源对五星级酒店的需求比例走势稳中有升，其中，海外客源平均达到20.40%，20xx年有20.75%抵沪海外客人住宿五星级酒店。

区域市场分析

五星级酒店的主要分布区域主要位市中心六个区，普陀区只拥有四星级酒店两座，没有五星级酒店。

高档酒店及客房数量都相对较少。这与普陀区的发展定位不相称，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一。

市场潜力分析

我行根据上海市历年的统计数据，对未来五年内五星级酒店的潜在需求和市场供应量进行预测。其预测主要数据包括：

1) 上海的海外游客入境人次预测 – 根据上海历年海外游客入境人次平均的几何增长率进行预测；

2) 国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的预测 – 根据上海历年国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的平均几何增长率；

3) 未来五星级酒店的客房供应量预测 – 根据已知的未来可能新增酒店供应量来测算。

如下图所示，预测结果如下：

五星级酒店未来供求预测

客房数

30000250002000015000100005000

100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%

未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量8.08%的增长。由于需求量的预测是基于对过去10年的平均几何增长率，而在此期间，上海的高档酒店业因亚洲金融危机的影响而经历了一段低靡期，需求量一度下滑至负增长。因此，我行所预计的未来需求量是基于一个较为保守的增长率。

未来供应量：未来五年内每年会有一至两个新增五星级酒店。预计在2005、20xx年，将有三家大型五星级酒店开业，市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%的理想水平，整个市场不会有太大的波动。

到20xx年年底之前，本市已知将建的五星级酒店将有12座 浦东：环球金融中心、中古酒店、新鸿基项目；

静安区：静安香格里拉项目、大仲里项目、昌辉项目（可能）； 黄浦：世茂国际广场、明天广场、世福汇； 徐汇：万都项目； 卢湾：金玉兰广场；

19

9419951996199719981999xxxxxxxxxxxx20320F0420F0520F0620F07F

五星级酒店客房总量

实际客房利用量

虹口：北外滩项目；

这些酒店提供的总套数将超过5000间，占目前存量的近50％；

发展前景：

虽然上半年受到非典等因素的影响，但国内外入沪人数增长势头不会因此而受到遏制。专家预测，第四季度的旅游接待量有望接近和达到去年同期水平。

普陀区新一轮的发展建设已经启动，苏州河沿岸凭借其地理与历史文化优势，未来必将逐渐成为上海新的商务旅游区。

上海已经成为外资企业在中国投资的热土，具备了发展商务旅游市场的基础，另一方面上海举办国际性会展活动的软硬件环境日趋完善，会展旅游业将会是上海旅游事业的主要增长点。会展旅游由于计划性强，没有季节性，因此能给酒店带来稳定的收入，据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。

另外，世博会申办成功，将极大地促动上海旅游业的发展。鉴于此，我行认为普陀五星级酒店仍具有较强的长远发展潜力。

3.4.2消费者分析

我行对上海五星级酒店进行了抽样调查，结果显示：

客户来源地：目前，入住五星级酒店的客人有80%为境外客人，有些酒店境外客源的比例数甚至高达90%，如太平洋酒店。这一方面是由于五星级酒店的价格非一般国内客人所能承受，同时，由于五星级酒店多由国际管理集团管理，因此其很大一部分客源来自其全球预定系统。

客户需求：入住五星级酒店的主要客户群为商务客源，五星级酒店的商务客人占其全部客源80%左右。

未来发展：上海的五星级酒店所针对的主要客人依旧会是境外商务客人。针对商务客人的需求，酒店服务主要功能为会议、展览和商务，其次才为旅游、观光、购物休闲等

消费者特征分析：根据客户的需求偏好，地段是客户选择酒店的主要考虑因素。

3.4.3竞争项目案例分析

图表——竞争对手比较

上述所列三家酒店为目前上海顶级酒店成功案例之代表，其20xx年的营位收入在上海市所有酒店中位列前三位。

从上表可知，此三家酒店均由国际知名管理集团管理。他们之所以能有如此好的经营业绩，不仅在于其先进硬件设施的配备及高水准的服务，更在于其各自独特且深入人心的鲜明形象和多年建立之品牌的保证。因此，作为一家顶级五星级，必须有先进的软硬件设施，同时还要建立鲜明之形象，具有自身特色之服务。

3.4.4本项目SWOT分析

优势：

1) 区位条件优越，周边环境逐步改善。

2) 该地块为综合开发项目，各种物业类型可相互取长补短，发挥互动效应。

3) 综合型商务酒店设计，商务配套先进齐备。

劣势：

1) 较之与目前其他星级酒店所处位置相对集中的特点，该地块的位置较为独立，积聚性较差，难以引起注意。

机会：

1) 苏州河沿岸成片开发，将进一步完善沿岸的基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动商务、旅游的全面发展，从而促进客源的增长。

2) 会展业在上海的蓬勃发展，必将吸引更多商务客源的入住。

3) 普陀区四星级以上酒店偏少。作为整体规划为大型物流中心的普陀区，缺少中高档酒店，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一，这也是本项目进入的最佳时机。

挑战：

1) 随着其他五星级酒店的推出，将对本项目的商务、旅游客源造成一定的冲击。

3.4.5战略定位及建议

目标客户：根据上海目前五星级酒店客源特征以及未来苏州河沿岸作为上海

新的旅游、商务中心的区位优势，该酒店的目标客户应以商务、旅游客源为主。

本项目产品方向：生态精品超五星级酒店

项目定位建议：苏州河边的地标型建筑物，融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店。利用其不受建筑高度的限制，为本项目地块，同时也是普陀区发展的标志性建筑，可以提高整个地块区域的整体品质与形象。

景观设计强调使之与周围的自然水景、绿景融合在一起，防止噪音、空气污染，将苏州河沿岸独特的文化、艺术展现出来，使酒店不只是过夜休憩之处，更是享受旅游休闲氛围的场所。

经营模式建议：

由于高档酒店的投资耗费庞大，许多企业无法独立承担，而旅游市场的国际化又使得有财力的业主不见得有能力经营，因此，出现了所有权和经营权分离的现象。据统计，本市2/3以上五星级酒店为国外酒店管理公司管理。

从上海目前高档酒店的经营来看,国内管理公司无论在管理水平、规模以及品牌知名度上均远远落后于国际知名的管理集团。酒店管理公司的好坏对整个酒店品质非常重要，国际著名酒店管理公司管理的四、五星级酒店的客房价格要比国内公司管理的同级别酒店的客房价格高出30％以上，部分甚至超过100％。

因此，针对本项目之豪华五星级酒店定位，建议开发商寻求与国际知名管理的合作，引进其下属的顶级品牌。

上海五星级酒店的合作经营方式主要有：

1. 委托经营方式（如红塔瑞吉）

这一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和约期限一般在10年以上。其不足之处是管理公司借助其国际知名度在签定和约之初，往往先提出对其自身较为有利的条件，而在经营期间，业主对自己所拥有的资产无百分之百的自主权。

2. 合资经营方式 （如四季酒店）

此方式与委托经营的不同之处仅在于国际管理集团以入股的形式构成合作关系，使其与集团业绩直接相关。

3．出让土地使用权 （如花园饭店）

中方出让土地使用权，由一家外资集团全权投资管理，在土地使用期到期之时，中方可收回酒店。这一方式的好处在于中方无投资经营之风险。

上市时间

2005-20xx年预计大量酒店进入市场，因此，为降低风险，应推迟进入市场。考虑到世博会伸办成功，20xx年对酒店产生巨大需求，由于酒店有一年的试营业期，因此，推测应在20xx年开出，可借助世博会迅速提升酒店经营知名度。

价格建议

一家酒店的价格首先取决于该酒店本身的品质、品牌美誉度、服务水准以及酒店所处地理位置。

以本项目而言，若假设该五星级酒店现已建成，基于本行对于其酒店之品质、服务水平定位以及酒店所处的地理位置，该酒店的房价水平将至少达到目前上海的平均水平：100 USD/间/天。就未来而言，本项目酒店之价格还取决于当时之市场整体状况。

价格预测

对于未来五年本项目酒店的价格预测，本行是根据预计的客房入住率对于客房价格的弹性来测算的。在需求以8.08%的速度保守增长的前提下,未来五年上海市五星级酒店的房价将会随着客房入住率的起伏略有浮动,但整体价格将保持在US$100以上的水平。20xx年之后按保守原则及英国《经济家》杂志对中国未来的通胀率的预测，本行取每年3%的通胀率对房价进行相应的调整。 上海市五星级酒店房价水平预测

随着普陀区苏州河沿岸商务旅游区的日趋成熟以及会展旅游业的进一步蓬勃发展，本项目的租金水平将略高于全市五星级酒店的平均水平。

入住率预测

根据五星级酒店的经营常规可知：在正常市场情况下，由国际知名集团管理的酒店在开业后的前三个月内入住率水平一般在40%左右，在随后的三个月逐步上升，通常半年左右即可达到一个正常入住水平：65%--75%。

基于保守的原则，本项目的酒店开业第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可达到70%的正常水平。

风险分析

3.4.6小结

目前五星级酒店整体市场进入成熟发展期，今后几年，全市进入新一轮酒店开发，因此，未来竞争将加剧。另一方面，未来整体宏观环境趋好，有利于酒店业的稳步发展。

苏州河沿岸作为新兴的商务区，需大力发展高档酒店业，解决未来供需之矛盾。

本项目定位为融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店，是普陀区发展的标志性建筑。