欣联临港综合物流园招商方案
一、项目概况
1、项目名称：欣联临港综合物流园
2、建设地址：本项目位于四川宜宾临港经济开发区港口物流功能组团仓储用地LG-P04-03地块、LG-P05-01地块。项目西北面紧邻园区道路；项目北面、东面厂界最近距离约120m为海关仓库，项目东北面为荒地，厂界距离约230m为海关仓库；项目东面为荒坡；项目东南面厂界距离约410m为宜宾港志诚作业区；项目南面厂界距离约500m为长江；是宜宾市上江北、白沙、罗龙、盐坪坝、福溪等工业园区的中心地带，与以上工业园的距离为5—16 公里，是工业园区理想的物资集散地和仓储区。
3、欣联临港综合物流园区的对外交通
欣联临港综合物流园区对外非常便捷，快速通道、高速公路以及铁路四通八达。该园区距宜南快速通道、宜泸高速公路约3公里，距宜宾火车北站（吊黄楼）约10公里。通过宜南快速通道、宜泸高速公路、内宜高速公路、乐宜高速公路、内昆铁路、成渝铁路可辐射我省成都、德阳、绵阳、广元、资阳、内江、自贡、乐山、 \X
眉山、凉山州等大部分市、州以及滇东北、黔西北等地区，吸纳腹地大量物资到园区周转。乐宜高速公路、宜南快速通道已建成通车，宜泸高速公路也将于20xx年底建成通车，进港铁路全长约45公里，总投资约21亿元，建设工期30个月，20xx年正式开工建设。（经宜宾港志诚作业区中转的货物，运价优势也较明显，以省内宜宾、泸州两大港口为例，乐宜高速公路建成后，成都、德阳、绵阳、广元等地的货物经成乐、乐宜高速公路到宜宾港志诚作业区，公路运距较经成渝、隆纳高速公路到泸州集装箱码头近约15 公里，志诚作业区到泸州集装箱码头水路距离约130 公里，而水上运输价格便宜，每吨公里运价0.06~0.08 元，这段水路距离每吨运费约为8元，高速公路运输运价每吨公里约为0.5 元，成都等地到宜宾港志诚作业区与到泸州集装箱码头的公路运费每吨也是相差约8元，总运价基本持平，但成渝高速公路因建设等级偏低，路况差，车流量已经饱和，塞车现象严重，故经志诚作业区在时间上有优势，而对自贡、乐山、眉山、雅安等地货源来说，志诚作业区的优势则非常明显，以集装箱为例，以上各地到泸州港比到宜宾港的运输费用高40 元/TEU 以上。）
4、建设内容：项目总占地面积约133333.33平方米
? 总建筑面积约96193.27平方米
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? 仓储面积41807.92平方米
? 综合物流园区18176.87平方米
二、功能定位
本项目定位为现代仓储、专线物流市场、包装加工、商居综合楼宇，是以商贸物流及商务办公，生活人
居，酒店为主，辅以商业配套，为宜宾临港的产业发展及宜宾港的配套服务。项目体现“多功能、实用化、
人性化、服务发展”的宗旨。
宜宾目前物流市场分析
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解决方式：1）扩大招商范围，由传统对现有城区已有经营户招商转为重点发展外围、发展外市、发展全国知名物流企业，进而形成市场名牌效应与集群效应后，带动本地市场招商的策略；
2）由政府出台政策，强行驱赶市区零散经营户。可出台“大车禁行”、“市区物流行业网点经营牌照不予申办”等政策，强制性的把现有经营户驱赶出市区。
3）欣联临港综合物流园项目应依据一些较为成熟的物流园的园区定位，以仓储为主导产业，以可带动人流的专线物流市场、酒店为辅助产业，做综合型商贸物流中心的市场定位。
三、 招商总体策略
1.销售与招商关系
○ 招商成果带动剩余面积销售:
1) 本项目的起点在于招商,重点在于销售. \X
2) 招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展.
3) 商业价值提升关键在于引进的企业是否有足够的号召力和吸引力.
4) 招商与销售的紧密互动,一方面可以保障项目未来的良性发展和经营,另一方面也可以通过知
名品牌企业的招商成功带动销售,将商铺推向市场,又可以保证资金链顺畅,实现合适利润最大化.
2.因时利势,因势利导
前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解、掌控、收集重点目标客户信息加以资料整理,在后期根据实际情况再作最后最终决定。
知名品牌物流公司招商先行,散户控制跟进
1) 知名品牌物流公司的提前确定，是整个项目主体要点和项目成功操作的保证,并能提升发展商
物业品牌形象以及商业价值。
2) 尽早进行知名企业的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强，租金承受力强，
符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营面积以利于小型商家进场定位。
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3) 品牌企业的确定对商业铺位招商价格的提升,投资客户的吸引,人流汇聚,买点推广,散户的招
商,租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用.商业运作讲究"成行成市",本地区其他商家自然趋之若鹜.
3.形象先行,造市先造势
形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化的市场形象差异,引起市场高度关注,通过政府,媒介和形象三方面的造势,以求达到营造现有传统市场的恐慌,树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的,进而引起区域业内轰动.
4.严格把关,先紧后松
商家经营能力强弱直接影响项目的生命力,不加以甄别而使大量辐射区域小,经营能力不强商家进驻,不仅难以保证项目经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必使整个项目陷入困境.
5.放水养鱼
商场经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务,先将整个市场造旺,然后根据运营状态,适当稳步地调整租金,让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的.这样,开发商与商户才能一
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同成长,实现共赢.放水养鱼的原则就是商家"先做人气,再做生意”的战略.
四.招商执行策略
(一)招商策略
1.主动出击策略
这是招商比较常见的策略之一.在立足本地市场的同时,招商范围将扩大到其他城市,如乐山、成都等周边城市,将一些具有市场知名度和号召力的品牌企业进行邀请并进行一对一的洽谈,加强前期双方的了解和沟通,为下一步与商家进入实质性奠定基础.
2.控制性策略
? 各阶段推出的优惠政策进行名额控制,制造紧张感;
? 保留部分好位置不推出,以备其他外地品牌或者谈判周期较长的品牌进入,同时有利于解决不
可预见的调整和纠纷.
3.以商招商、发挥头羊效应
首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户,充分发挥大品牌、大商户的带动效应,增强项
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目核心竞争力,并奠定其他中小户入场的信息.
4.大户“三优”，小户扶持
大户“三优”政策：
? 优先认租：行业内大户优先在我们给定的范围内选铺；
? 优惠招商:给予行业内大户和品牌企业给予租金优惠；
? 优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其
他中小物流企业，也利于整个市场长远经营。
小户扶持政策：
? 引进优质业务给予有发展潜力的中小物流企业；
? 给予部分企业优惠付款条件，减轻其经营压力；
(二)租金策略
1.招商政策
任何新兴商业商场开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育 \X
时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、竞争环境等的不同而有所差异。
若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，但由于商户经营成本过大造成装修投入不足及经营模式太小，难以形成良好的购物环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。
为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从三个方面对市场进行培育：
1）合理的业态规则：有选择性的引入有一定经营能力的业态商家。
2）租金优惠及免租期：开业前1-2年给予商户不同程度的租金优惠，同时对签订长期租赁合同的
商户提供一定免租期。此部分政策已经提交公司，望领导给予批准。
3）后期市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进
得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。对于培育市场期间，应预留出一定份额的资金，用于帮助进场商户进行宣传推广，如有能力，可以组建一支队伍，用于帮助进场企业进行业务拓展。
2.租金价格策略
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树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升
确认项目合理实收租金后，初期对外宣传租金定位高于普通市场，通过高端价格树立项目高端产业形象。但考虑到市场实际租金承受能力及对商户养水放鱼的经营政策，在商场培育期和第二年，招商过程中可以通过各种类活动及折扣给予商户一定租金优惠，使整个租金达到市场普通水平，通过高端形象、低端价格迅速引爆市场，随着市场关注度的提升，以及商户的入驻率不断提高，通过减少折扣稳步提升租金价格。
平衡周边商业项目租金和其商业经营状况，我方建议应将租金标准调至专线物流市场25元/平米/月，仓库15元/平方/月
3.招商优惠措施
知名企业的进入时整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保品牌企业的进入，可适当对主力客户提供相对优厚招商政策。
● 租金条件优惠政策
● 提供外墙体多媒体广告位召开签约新闻发布
● 优先选铺权
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● 免费为其做形象宣传（在招商宣传媒体上）
五、招商执行
（一）招商执行计划
1、招商筹备阶段：20xx年12月-20xx年1月
招商前期市场调查及招商策划
2、前期招商阶段：20xx年2月-20xx年4月
招商工作的全面展开，各种媒体广告的投放结合现场客户反馈情况适当调整招商策略
3、开业筹备阶段：20xx年4月
招商工作进入倒计时阶段，紧张而有序的进行 业的准备工作，做最有力的广告宣传
（二）招商执行管理
1.招商的标准流程
为了便于更好地开展本项目的招商工作，我们根据项目的总体营销战略和项目定位建立了一
个标准的招商执行流程，使得我们的招商工作可以有目的、有步骤地进行。
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2.招商主题架构
为方便招商工作的组织统筹与日后的客户服务管理工作的同一性，应建立一个由项目经理负责的项目小组。项目经理起到日常招商工作的协调、对接作用，项目小组其他员工作由项目经理根据项目进度需要安排。其组织结构如下（根据项目具体情况设置）
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3.招商管理控制
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? 招商人员素质管理，针对招商人员进行上岗前培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式。 招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的公司。 招商项目的风险控制，对有意向的公司经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉较好的公司作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险。
? 招商项目的进行控制，项目筹备阶段招商工作有别于业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成内铺招商完成率的70%以上，市场才能顺利开张营业。
4.招商人员选用
● 良好的心理素质
? 崇高的事业心
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? 强烈的责任感 坚韧顽强的意志力。意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
? 良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见.
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? 具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞逻辑，使表达更具有吸引力、说服力和感染力。 ?
? 具有良好的现象判断能力、灵活应变能力和局势控制能力 招商人员应根据实际招商过程中的发生的各种变化，敏锐地抓住市场反馈信息，把握客户的心理，做出对项目招商有利的变化。
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? 招商人员应在招商准备工作过程中，了解对方的招展实情、并在时间上、心理优势占据主动权。 较佳的团队精神
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招商是整体运作的，虽然整体项目按业态的不同类别分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响道整体项目招商是否成功。
5、招商人员培训
培训就是通过理论和案例的学习，并参与实践，使其达到知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。
? 要建立招商人员培训的工作机制，既要全面规划，又要切合实际的工作计划，更要建立严格规
章制度。
（三）招商准备工作
1.现场物资准备
1）效果图（项目主体及分析剖面）
2）招商手册（包括项目简介及格项目内部结构及功能图）
3）招商单张
4）现场vi(手提袋、便签纸、水杯、小礼品等)
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5）招商细则（商户准入标准、条件极其他规则）
6）招商流程
7）招商合同（租赁 意向书、委托书、登记表、相关协议等）
8）商业管理守则
9）工作人员工作牌
2．相关文件准备
1）土地使用权证
2）建设用地规划许可证
3）建设工程规划许可证
4)开工许可证
5）租赁 资格许可证
6）产权清晰，无抵押、债权、债务关系
\X 六、费用预算
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七、招商单位：宜宾欣联物流有限公司企划部。 联系人：邓先生。
联系电话：
联系地址：四川宜宾临港开发区欣联临港综合物流园
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第二篇：上海市青浦区鸿海物流园招商方案20xx1206
上海市青浦区浩鸿海物流园招商策划书
第一篇 招商战略
一、园区定位
二、招商策略
第二篇 招商战术
一、 招商循环
二、 定价策略
第三篇 招商团队
一、团队建设
二、人员配置
三、招商工具
四、团队培训
第四篇 招商政策
一、 VIP政策
二、 A级政策
三、 B级政策
四、 文件合同
五、 租赁合同
第一篇 招商战略
一、园区定位
1、上海市青浦区鸿海物流园的园区定位：
上海市青浦区鸿海物流园具有的仓储、物流、配送、加工等相关经营的主要脉络和指导思想。
2、上海市青浦区鸿海物流园的社会定位
上海市青浦区鸿海物流园成为上海市仓储、物流、配送、加工行业的地区形象代表，经营者及来访者对上海市青浦区鸿海物流园的市场定位、经营管理、建筑风格和物业管理服务的认可，并能成为上海一个现代化的物流零担配送中心。
二、招商策略
1、招商对象————
（1）行业区分：仓储、物流、配送、加工、电子、服装、家具等；
（2）地区区分：青浦区、松江区、嘉兴区、嘉善区、苏州区等；
（3）客层区分：整体租用、分层租用、分块租用等
2、经营模式————委托经营、租赁经营及虚拟经营
3、优惠政策————浩鸿海物流园享受练塘工业园区所有税收政策。
第二篇 招商战术
一、招商循环————
二、定价策略：
根据本园区实际状况并参考上海市相关收费标准制订承租租金及相关费用。参考竟品价格、目标价格、大客户价格、VIP客户价格等
①租金制定：待定
②定金：厂房以10000/层为准收取定金，钢架仓库以10000元为准收取定金，合同签定后定金转为租金。
③质保金：质保金以1000元/平方米为标准收取，以总面积计算，在签定正式合同时交付，合同解除半年至一年内清退。
三、广告策略：
1、 平面媒体广告 主要有上海、江苏、浙江相关区域报纸、杂志发广告或软文的形式。
2、 派夹报
3、 DM宣传 发送给驻主要企业负责人、高管
4、 短信、彩信广告
5、 网络广告 利用招商网、google、baidu搜索引擎
6、 户外展板、高炮、横幅、条幅、刀旗 可以在上海各个高速路出入口、机场出入口、铁路物流运输站台、各国、省道主要路口、立交桥等地方附近树立大型户外广告
7、 电话营销 我们现拥有《上海市金山区1759条生产型免费企业名录》、《上海市普陀区1000条生产型企业名录》、《上海市青浦区1000条生产型免费企业名录》、《上海市区1000条生产型免费企业名录》。内容包括企业法人、详细联系电话、经营范围等
8、 参加招商会，自行招商或和园区内其它企业组合招商
9、 利用经纪人、中介公司招商 佣金待定
10、 自行举办招商洽谈会
1、会议准备
会议三周前
会议前十天
会议前1-3天
会议前1天
前1小时
2、内容设计：配合客户的要求及招商所要达成的目的。
3、主讲人注意表达技项，突出重点，言简意赅，其意要诚，其情要真，经多次预演。会场安排，每1人/5分钟。
4、会议流程和控制
签到—→园区代表介绍园区情况和招商内容—→ 公司高层参与深层话题的发言—→结束后与相关联系人进行下一步谈判—→发放礼品—→送客（有专人按相关事宜办理）。
5、会后进行有效的跟进工作。
第三篇 招商团队
一、招商部团队建设
1、成立市场招商部，招商人员到位后，按经营范围分组、分片，责任到位，职务入岗进行与市场（客户）第一轮接触，每天要有日报表，业务主态（内容包括：姓名、电话、地址，经营范围、性质、老板态度、主打运输线路）每天跟踪、多轮谈判直到成交，每天召开例行早会，汇报昨天工作情况，安排当天计划，鞭挞两头，刺激中间。
2、公司其它方面：工程部工期，各种相关政策，市场费用等。
3、招商部开展工作期间，将适时适地的提出一些有利于招商工作的企划草案、促销草案等提交给相关领导。
4、所有市场渠道（客户）告知度 一般了解 深刻了解，使对方随手可得，随思而来。
5、针对不同客户，使用不同的谈判方法，进行合适的A&P（促销）合理投入。
6、要建招商准客户，潜在客户，签约客户详细资料卡。
7、加强招商人员的培训，建立一支优秀的招商代表队伍，除掌握必须的物流知识外，培训要掌握企业知识、商铺知识、相关销售等基本知识，包括客户拜访技巧等。
8、建立日常工作程序，有效开展招商工作。实行早会制度，通过早会对前一天的工作情况进行总结，及时指出工作中不足之处，并对当天工作进行安排。
9、招商人员的客户走访。每日有计划按规定线路走访商户（市场中），对每日拜访客户的数量及拜访目的进行细化，目的可分为初次、多次、有意向、潜在客户谈相关细节性问题等。
10、广告宣传管理
根据工作进展情况，合理安排网络、报纸等媒体的宣传，在活动初期可加大宣传力度。开展到一定程度时，可围绕某些事件开展促销宣传。
11、加强现场及招商人员形象建设，使其真正成为企业的代言人。
12、招商意外事情的发生、预防和处理。
二、人员配置、招商工具
人员配置：暂定园区总经理一名（对外负责与政府协调、对内负责园区整体管理并配合招商、明天到岗），招商经理一名（已到岗），文员两名（已到一名）
招商人员物品配置表：
招商工具（文件资料）：
1、上海市青浦区鸿海物流园招商手册；
2、入驻客户优惠政策
3、上海市青浦区鸿海物流园租金价格表
4、招商工作签约流程
5、关于物流园区招商策略的其它有关资料
三、团队培训
培训采取定期培训+不定期培训+带教培训相结合。其中业务流程培训在业务开展前完成，其它培训安排每周、每月培训学习。培训方式采取有个人优势同仁讲授和团队成员共同学习相结合。
1、客户来电培训 来电接听方法、接听技巧、接听目的是过滤掉非目标客户，完成目标客户的邀约。
2、客户参观培训 带领客户参观、完成接待，使顾客对产品有深入的了解，同时掌握顾客的需求。去除客户的抗性需求。
3、商务谈判培训
4、下定逼定培训
5、专业知识培训 房地产、工业地产、商业地产、市场营销、物业管理等相关知识培训
6、业务相关培训 包括商务礼仪、工作流程、办公设备等培训
第四篇 招商政策
一、VIP政策 签订3年以上厂房或仓库租赁合同此类商户为园区重量级商户，可享有公司以下VIP级优惠政策。
1. 合同期内租价不作调整；
2. 优先选择物流园厂房经营场所位置；
3. 免交自进场之日起前三个月房租；
4. 享受租金单价1％―10％的优惠；
5. 免交半年物业管理服务费用；
6. 代办商业所需的相关证件；
二、A级政策A级签订一年以上三年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区重点商户，可享有公司以下A级优惠政策
1.合同期内租价不作调整；
2.一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；一次性交纳二年租金，可另送三个月房租；一次性交纳三年租金，可另送四个月房租；
3.优先选择物流园厂房经营场所位置；
4.免交半年物业管理费用。
5.A级除享有上述租金的优惠政策外，可再酌情享受租金单价
1％―5％的优惠。
三、B级政策 签订1年以下厂房租赁或仓库租赁合同此类商户为园区市场主要商户，可享有公司以下B级优惠政策
1. 合同期内租价不作调整；
2. 一次性交纳半年租金，可另送一个月房租；一次性交纳一年租金，可另送两个月房租；
3. 免交三个月物业管理费用。
四、文件合同
1.公司所有合法资质；
2.有效的法律文件：
①厂房和仓库正式租赁合同；②委托租赁协议
附：
仓库租赁合同
出租方(以下简称甲方)：
法定代表人： 电话：
身份证号码：
承租方(以下简称乙方)：
法定代表人： 电话：
身份证号码：
甲、 乙双方就下述仓库租赁经友好协商，一致同意订立以下协议双方共同信守：
第一条：仓库概况
1.甲方仓库坐落于 面积为 平方米。
仓库现有相关设施照明电灯全部租赁给乙方使用，租金计入房屋租金内，不另行结算。
第二条：仓库用途
1.该仓库的用途为乙方 仓库，乙方不得任意改变仓库用途。
2.乙方不能占用公用通道及场地，如需使用应与甲方协商。另计租金。
第三条：租赁期限
租赁期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
第四条：租金
该仓库为 元/平米/月,年租金共计人民币 万 仟 佰 拾元整( 元整)在租赁期间，任何一方不得随意调整租金。
第五条：租金支付方式
租金按季度结算，由乙方每季度提前 5 天内交付甲方，甲方收款后出具收款收据给乙方。
第六条：甲方对仓库产权的承诺
甲方保证对该租赁仓库享有产权且不存在产权纠纷，如因仓库存在产权纠纷造成乙方受到损失，甲方应承担相应责任。
第七条：关于装修和改变仓库结构的特别约定
乙方不得随意损坏仓库设施，不得改变仓库承重结构.如乙方需要进行仓库装修或改变其它结构，须征得甲方同意.费用由乙方承担.
第八条：关于仓库租赁期间的有关费用及其它事项
1.乙方在仓库租凭期间甲方承担租赁方仓库内物品的遗失/损坏的责任。
2.在仓库租赁期间因乙方管理或使用不当造成房屋及内部设施的损坏，由乙方承担修理.(如门/窗)。
3.甲乙双方对使用正常，合理使用仓库都不得进行干扰，妨碍.因某方的故意或过失(如火灾)，使对方方受到人身或财产损害的，应予以赔偿。
4.仓库保证金计人民币 元( 仟元正)，在乙方承租到期后，如无损坏仓库设施，甲方应归还给乙方。
第九条：因乙方责任终止合同的约定
乙方有下列情况之一，甲方可单方面终止合同并收回仓库，乙方应承担违约责任.
1.擅自将承租的仓库转让，转借他人.
2.利用仓库进行违法活动的.
3.故意损坏仓库的.
第十条：因甲方责任终止合同的约定
甲方有下列情况之一，乙方可单方面终止合同，甲方应承担违约责任.
1.单方提高租金的.
2.租赁仓库存在产权问题的.
第十一条：合同非正常终止
如因自然天灾，国家建设需要等不可抗力因素导致双方必须解除合同时，双方均有权解除合同.
第十二条：违约责任
租赁期间双方必须信守合同承诺，任何一方违反本合同的规定.须向对方交纳年度租金的10% 作为违约金.
第十三条;本合同未尽事宜，由甲乙双方另行商议，并签订补充协议书，补充协议书与本合同不一致的，以补充协议为准
本合同共3页，一式两份.甲乙双方各执一份.
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
法定代表人： 法定代表人：
日期： 日期：
上海市青浦区浩鸿海物流园
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