XXXXX有限公司资产抵押项目
资产评估报告书
XXX评报字[2010]第 号
资产评估有限公司
二〇一〇年三月十四日
XXXXX有限公司资产抵押项目
资产评估报告书
目 录
声明……………………………………………………………………………………2
资产评估报告书摘要…………………………………………………………………3
资产评估报告·正文…………………………………………………………………5
委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………………5
评估目的………………………………………………………………………………6
评估对象和评估范围…………………………………………………………………6
价值类型及其定义……………………………………………………………………6
评估基准日……………………………………………………………………………6
评估依据………………………………………………………………………………7
评估方法………………………………………………………………………………8
评估程序实施过程和情况…………………………………………………………13
评估假设……………………………………………………………………………15
评估结论……………………………………………………………………………16
特别事项说明………………………………………………………………………16
评估报告使用限制说明……………………………………………………………17
评估报告日…………………………………………………………………………18
资产评估报告书·备查文件
声 明
1、本公司评估人员在执行本次评估业务过程中，恪守独立、客观、公正、科学的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照公认的资产评估方法，对被评估资产在评估基准日特定目的下的价值做出了公允反映，并承担相应的责任。
2、本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与本评估机构及签字注册资产评估师无关。
3、评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证。
4、我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者的资产业务定价决策负责。
5、我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的查验，但本评估报告不具有对被评估资产法律权属确认或发表意见的能力，也不具有对被评估资产法律权属提供保证的能力。
6、评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和使用限制对评估结论的影响。
7、本评估机构及项目参加人员在被评估资产中没有现实的和预期的利益，与报告使用人也没有利益相关的问题。
资产评估有限公司
二○##年三月十四日
XXXXX有限公司
资产抵押项目
《资产评估报告书》
豫XX评报字(2010)第 号
摘 要
河南XX资产评估有限公司接受XXXXX有限公司的委托，对其申报资产抵押所涉及的固定资产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了包括实地查勘、市场调查与询证、评定估算等必要的评估程序，对XXXXX有限公司申报的拟抵押资产在评估基准日时所表现的价值做出了公允反映。现将评估情况及评估结果简要报告如下：
一、评估委托方：XXXXX有限公司。
二、产权持有者：XXXXX有限公司。
三、评估目的：为委托方资产抵押提供价值参考依据。
四、评估范围与对象：XXXXX有限公司所申报的固定资产。
五、评估基准日：20##年3月10日。
六、评估方法：本次评估主要采用成本法。
七、评估结论：在评估基准日20##年3月10日，委托方委估资产的评估值为10,846,619.06元,人民币大写为壹仟零捌拾肆万陆仟陆佰壹拾玖元陆分(评估结果详见评估明细表)。
八、本评估结论的有效使用期限自评估基准日20##年3月10日起至20##年3月9日止。
评估报告的使用者应关注特别事项及使用限制对评估结论所产生的影响。
评估报告成立的前提、假设条件、特别事项说明及使用限制说明详见资产评估报告书正文。
本评估报告书仅供委托方及“资产评估业务约定书”中约定的评估报告其他使用者为本次评估目的参考使用和送交资产评估主管机关审查使用。我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者业务定价决策负责。
本评估报告书的使用权归委托方所有，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经许可，报告书的全部或部分内容不得向他人提供或公开，也不得见诸于任何公开媒体。
法定代表人：
资产评估有限公司
注册资产评估师：
中国·太原
注册资产评估师：
二○##年三月十四日
XXXXX有限公司
资产抵押项目
《资产评估报告书》
晋XX评报字(2010)第 号
XX资产评估有限公司接受XXXXX有限公司的委托，对其资产抵押所涉及的固定资产进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，实施了包括实地查勘、市场调查与询证、评定估算等必要的评估程序，对XXXXX有限公司申报的拟抵押资产在评估基准日时所表现的价值做出了公允反映。现将评估情况及评估结果简要报告如下：
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方、产权持有者：
1、企业名称：XXXXX有限公司
2、注册地址：XX市XX路
3、法定代表人：AAA
4、企业性质：有限公司
5、有效期限：自20##年7月15日至20##年6月1日
6、发证机关：周口市工商管理局
7、注册号： 4172922XXXXXX
8、经营范围：
（二）委托方以外的其他评估报告使用者
在了解资产价值目的实施的过程中，除委托方外，不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对其他相关方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。
二、评估目的
河南XX资产评估有限公司接受XXXXX有限公司的委托，对申报的固定资产进行评估。以确定申报固定资产的价值，为XXXXX有限公司资产抵押提供公允的价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估范围为XXXXX有限公司申报的固定资产。截止评估基准日20##年3月10日，申报评估的固定资产主要为房屋建筑物和机器设备，详见资产评估明细表。
以上评估范围和对象与委托评估时确定的范围和对象一致。
四、价值类型及其定义
本报告所称评估价值，是指本评估机构对被评估资产在本报告所列明的评估原则、假设和前提条件下，依据本报告所述的评估依据、评估程序和评估方法，为本评估报告所列明的评估目的而做出的公允价值反映。
市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下，由自愿交易的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下，最有可能实现的交换价值的估计数额。
通过对委托方确定的评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了解，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是20##年3月10日。
此基准日是根据评估规范和XXXXX有限公司的实际情况，同时遵循评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的原则和考虑完成评估工作的实际可能，由XXXXX有限公司确定，并且与《资产评估业务约定书》中约定的评估基准日一致。
本次评估的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
我公司在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）：
1.法律依据：
⑴原国家国有资产管理局国资办发[1996]23号文《资产评估操作规范意见（试行）》；
⑵财政部财评字（1999）91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
⑶《国有资产评估管理若干问题的规定》[财政部（2001）令第14号]；
⑷中国资产协会2008《资产评估新准则》；
⑹中国注册会计师协会“会协[2003]18号”《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
2.准则依据：
⑴资产评估准则—基本准则；
⑵资产评估职业道德准则—基本准则；
⑶资产评估准则—评估报告；
⑷资产评估准则—评估程序；
⑸资产评估准则—固定资产；
⑹其他与资产评估有关的法律、法规等；
3.权属依据：
⑴资产评估业务约定书；
⑵委托方《企业法人营业执照》复印件；
⑶设备购置发票复印件。
4.取价依据：
⑴委托方委估资产的申报材料及其他材料；
⑵资产评估常用数据与参数手册；
⑶评估人员现场勘察、记录等；
⑷有关市场询价资料和参数资料。
七、评估方法
按照《资产评估准则》和《资产评估操作规范意见（试行）》等评估法规规章的规定，评估方法一般有市场比较法、收益法和成本法等三种。
市场比较法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过比较、分析从而确定估测被评估资产价值的一种评估方法。采用市场比较法必须具备以下前提条件：1、需要有一个充分发育活跃的市场，以获得与被评估资产相同或类似资产的市场价格；2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。该项目符合以上两个条件，适合使用市场比较法。
收益法是通过估算被评估资产在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成评估基准日的现值，以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估方法。其适用条件是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当期间取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。但被评估单位不具备以下应用收益法评估的前提条件：未来收益期限可以确定、股东权益与企业经营收益之间存在稳定的关系、未来的经营收益可以正确预测计量、与企业预期收益相关的风险报酬能被估算计量，故无法使用收益法进行评估。
成本法即资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的评估方法，
根据本次资产评估目的，结合被评估资产的特点和采用的资产评估价值类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件，本次我们采用成本法作为主要的评估方法。
评估人员按照国家有关法律、法规及资产评估操作规范的要求，结合被评估资产的特点，对委估固定资产评估方法简要介绍如下：
基本公式为：评估值＝重置全价×成新率。
A.重置全价主要参考市场相同设备现行市价，同时考虑其运杂费、安装调试费、资金成本及其他费用；对于部分无市场价格的设备，按照替代原则参考同类设备的购置价；技术进步程度较小的，以物价指数法来确定重置价。对于少数新近购进的设备，在核实有关会计凭证的基础上，确定其重置价；非标设备以重置核算法确定重置全价。基本公式为：
重置全价＝购置价＋运杂费＋安装费＋工程建设其他相关费用＋资金成本
B.成新率的确定：
a.对一般性设备或小型设备，根据设备的实际技术状态、正常负荷率、维修保养情况、技改情况、工作环境和条件等结合其经济技术使用年限来确定其综合成新率，基本公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100％
b.对于大型、重要、关键固定资产，首先根据现场勘察情况结合设计使用寿命、现实使用状况、维护状况，以实地勘查鉴定的结果结合设备的主要部件，制定鉴定打分标准，通过对各主要部件进行鉴定打分，根据各部件的得分情况计算出该设备的综合成新率，基本公式为：现场勘察成新率＝∑单项分数，该项权重60%；同时根据设备的经济使用年限及尚可使用年限计算出其年限法成新率，该项权重40%，将二者加权平均计算确定综合成新率。即：
η综合=η1×40%+η2×60%
其中：η1 =年限法成新率
η2 =现场勘察成新率
成新率的确定是专业评估人员基于技术、经验及现场勘察情况所做出的专业性综合判断的结果。
机器设备评估案例说明：
机器设备名称：电梯
规格型号：6/6/6医用电梯（评估明细表-机器设备第2项）
该设备购置于20##年5月，经过安装调试和试运行，于20##年5月达到预计可使用状态。
1、设备简介
设备所属单位：XXXX有限公司
制造厂家：上海法奥
名称及型号：6/6/6电梯
安置地点：办公楼
层数：6
站数：6
载重：1.6吨
数量： 2
2、重置全价的确定
（1）经查生产厂家网址，并结合市场询价，该型号设备市场售价165000元。
（2）运杂费\安装调试费：费率取3%
重置全价=设备购置费+运杂费+安装调试费
=(165000+165000)×1.03%
=339,900.00元
3、成新率的确定
评估人员对设备现场勘察，该设备主要包括箱体、传动系统、电梯门、系统控制等几部分，可靠性高、可控性好、精度高、工艺性好，技术水平居国内领先。评估人员查阅《常用数据与参数手册（第二版）》，经济使用年限10年，已使用0.76年。
年限法成新率=（15-0.76）÷15×100%
=92.41%
由于该设备购置时间不长，保养和维护良好，使用正常，评估人员认为现场勘察成新率与年限法成新率大致相同，不对年限法成新率进行调整，综合成新率为92%。
评估值=重置完全价值×成新率
=339,900.00×92%
=312,708.00元
建筑物评估案例说明：
建筑物名称：办公楼（评估明细表-房屋建筑物第1项）
建筑面积：9707.84m²。
（1）建筑物单位造价
该工程为六层混合结构，地上五层，地下一层；外墙贴瓷片，大门铺花岗岩地面，其余为水磨石地面，铝合金钢窗，楼梯扶手为不锈钢，电照齐全。评估基准日同类建筑物的单位造价为770元/m²（参考公司周围的同类工程）。与现行建筑物相比，该楼在室内结构、材料使用、附属设施等方面都已装修，总造价高5%。综上所述，待估建筑物单位造价为770元/m²×（1+5%）=808.5元m²。
（2）前期费用及其它费用
根据有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用为5%。
前期费用=808.5×5%=40.425（元/m²）
（3）资金成本
利息：建设物的建设周期为1年期，利率5.31%，资金均匀投入。
资金成本=（直接费用+前期费用）×利息
=848.925×5.31%×0.50
=22.53（元/m²）
（4）重置价值的计算见下表:
待估建筑物单位重置成本=工程直接费+前期费用+资金成本
=808.5元/m²+（808.5元/m²×5%）+ （808.5+40.425）×5.31%×0.50 )
=808.5+40.425+22.53
=871.455元/m²
待估建筑物的重置成本=871.455元/m²×9707.84m²=8,459,945.71元
3、成新率的计算
理论成新率=(50-1/50)×100%=98%
现场勘察成新率，经现场勘察的结果如表下所示:
现场勘察成新率计分表
综合成新率=98.00%×60%+98.00%×40%=98%（取整）
4、评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
=8,459,945.71×98%
= 8,290,746.79(元)
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受委托
1、进行项目前期调查，明确评估目的、评估范围和评估对象、评估基准日等评估业务基本事项；
2、进行项目风险评价，同意接受委托；
3、与委托方签订资产评估业务约定书；
4、制定评估工作计划；
5、项目组人员进行业务培训。
（二）指导企业填报资产评估申报表。
指导企业按照中国资产协会2008《资产评估新准则》规定的资产清查评估明细表格式逐项将纳入资产评估范围的资产进行填报。
（三）现场调查、收集评估资料
评估人员进入现场后，首先指导企业对纳入评估范围的资产进行申报和全面的清查核实工作，并收集准备评估所需资料，检查核实资产与验证资料等工作。在企业对纳入评估范围的资产进行了全面清查盘点的基础上，评估人员根据企业提供的委估固定资产清查评估明细表进行现场清查核实和勘察鉴定，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对企业提供的资料进行验证。现简要说明如下：
根据企业提供的固定资产清查评估明细表，通过对有关的合同、发票等权属证明材料及相关会计凭证的审查核实，对其权属予以必要的关注；组织专业技术人员进行现场勘查和核实，查阅主要设备的运行、维护记录和生产统计资料，并向设备管理和使用人员了解设备的使用、维护、修理和技术改造等情况，对主要的大型关键设备进行详细的现场勘察和鉴定，通过查阅有关的设备购置发票和财务决算情况对其账面价值进行核实。
（四）整理评估资料
对收集的评估资料进行分析，判断每一份资料的可靠性、合理性和可用性，其过程是去粗取精、去伪存真的过程。经过分析和筛选，汇集所有合理、可靠的资料。根据评估工作需要进行分类，将评估资料进行归纳整理。
（五）评定估算、形成评估结论
评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，进行市场调研和询价等程序，按照前述的资产评估方法对各类资产进行评定估算：
1、分项对委估资产进行分析、计算和评定估算，编制各项资产评估说明，然后将各项结果进行汇总，得出评估结果。
2、分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评的情况，考虑期后事项、特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项。
3、汇集资产评估工作底稿，审查复核各类工作底稿。
（五）编制和提交评估报告
1、撰写资产评估报告、评估说明、资产评估明细表初稿，并进行评估机构内部三级审核。
2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
3、向委托方提交资产评估报告。
九、评估假设
（一）评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评估报告将无效。
1、持续使用假设。即本次评估假设评估基准日后，被评估资产按照目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等继续使用。
2、公开市场假设。即假定被评估资产将在一种较为完善的公开市场上进行交易，评估选取的作价依据和结论都可在公开市场上存在和成立。
3、交易假设。即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
4、国家宏观经济政策和被评估资产所在地区社会经济环境无重大变化，行业政策、法律法规、管理制度、税收政策、信贷利率等无重大变化，产权持有者主要管理人员、职工队伍、管理水平、主营业务无重大变化。
5、产权持有者对申报评估的资产拥有完整的所有权、管理权、处置权、收益权。
6、委托方及产权持有者提供的资料真实、合法、完整、有效。
7、评估报告仅用于评估报告书指明的评估目的。
（二）评估假设对评估结论的影响
1、评估假设直接关系到评估报告书和评估结论的有效与无效；
2、评估假设关系到企业经营的外部环境，其变化将有可能使企业调整经营方向和方式，或者改变产品结构或提高产品质量标准，或者对企业的经济效益产生重大影响，这都会严重影响评估结论的合理性和公允性；
3、评估假设的实现与否，关系到评定估算中各种数据、参数选取的正确如否，影响评估结论的合理性和公允性，严重时评估结论不能成立。
十、评估结论
本公司评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法对XXXXX有限公司申报评估的固定资产进行了评估。根据以上评估工作，依据评估结论成立的前提和条件：在评估基准日20##年3月10日，委估资产的评估值为10,846,619.06元,人民币大写为壹仟零捌拾肆万陆仟陆佰壹拾玖元陆分(评估结果详见评估明细表)。
十一、特别事项说明
1、本次评估机器设备的重置成本中包含了增值税税款，税率为17%。
2、本评估结论没有考虑被评估资产如果出售所应承担的税费等事项，以及特殊的交易方可能追加（或减少）付出的价格等对评,估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。当前述条件及评估中遵循的持续经营等原则发生变化时，评估结果将会失效。
3、对可能存在影响评估结论的瑕疵事项，在委托方及产权持有者未做出特别说明、而评估人员根据专业经验不能获悉或无法收集资料的情况下，评估机构及签字注册资产评估师不承担责任。
4、委托方及产权持有者管理层和其他相关人员提供的与评估有关的所有资料，是编制本报告的基础，应对其提供资料的真实性、合法性和有效性负责，如资料与事实不符，将可能造成评估结果失实。
5、我们执行本次资产评估业务的目的是对被评估资产进行评估并发表专业意见，对被评估资产的法律权属确认或发表意见不在我们的执业范围之内；提供被评估资产法律权属证明资料并保证其真实性、合法性、完整性是委托方的责任，我们仅限于对被评估资产的法律权属予以必要的查验。
6、本评估结论是对20##年3月10日这一评估基准日时点被评估资产价值的客观公允反映，本评估机构对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化不承担责任。
7、评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大变化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
8、本次评估中，对固定资产的技术鉴定主要采用目测观察手段以及查阅资产占有方提供的设备检测记录，未使用仪器对设备进行测试查验。
9、本公司及本次评估工作人员与委托方不存在除业务收费以外的其他任何经济关系。
10、委托方及产权持有者的建筑物均无房产证。
评估报告使用者应关注特别事项对评估结论所产生的影响。
以上事项造成评估报告合法使用人的任何损失均与本公司无关，本公司及资产评估师和其他评估人员亦不承担任何责任。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、评估结论不应被认为是对被评估资产在评估目的下可实现价格的保证。
4、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字注册资产评估师同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
5、评估报告使用者应将本评估报告作为一个整体使用，不得摘录报告的部分内容使用。
6、评估报告的有效使用期限为20##年3月10日至20##年3月9日。
十三、评估报告提交日期
本项目评估报告提交日为20##年3月14日。
法定代表人：
河南XX资产评估有限公司
注册资产评估师：
中国·郑州
注册资产评估师：
二○##年三月十四日
资产评估报告书·备查文件
1. 资产评估结果明细表；
2. 产权持有单位营业执照复印件；
3. 部分资产产权证复印件；
4. XXXXX有限公司承诺函；
5. 资产评估机构资格证书复印件；
6. 评估机构营业执照复印件；
7. 注册资产评估师资格证书复印件。