《2014中国房地产创新发展报告》
之养老住区
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 北京绿维创景规划设计院
官方网站：旅游运营网
版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪
用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》之养老住区
北京绿维创景规划设计院 编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面20xx年的创新总结与20xx年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！
以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之养老住区篇。
在去年的这个时候做总结与展望时，20xx年被寄期望于爆发式增长年，期望随着政策的不断倾斜和落地，养老住区可进入沸腾期。20xx年底，我们再盘点这一年的发展，却发现终于摆脱国家政策桎梏、可名正言顺进入养老住区行业的企业与外围观察者有着迥然不同的感受。尽管私募基金的介入、多家上市公司的青睐、不断涮新的数据都证明了这一行业的美好前景，但投入过大、融资过难、回报周期过长、盈利模式不清晰等问题依然制约着养老住区的发展。因此，我们将20xx年定义为各种问题与创新模式的探索年。
一、20xx年养老住区的发展现状
1、市场层面
在国内住宅地产陷入低迷的状态下，养老住区逆势而上，成为了当下最热的一个领域。这一现象的产生有两个契机，一是我国人口老龄化达到一定程度引起国家重视，老龄问题已上升为国家战略层面；另一个契机是房地产本身的发展遇旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
到寒流，这个时候开发商进入养老地产至少可以作为一个概念来炒，相对来讲拿地会容易一些。
目前，虽然养老地产很热，但整体上还处于起步阶段，市场呈现一种无序的状态。首先，目前很多项目名义上是养老地产，但实际目的是卖房，还是一种开发行为。其次，大家都还没有找到合适的盈利模式，国内成熟的标杆性的值得借鉴和学习的项目几乎没有。第三，很多养老社区普遍将自己的目标人群定位为“高知、高干、高管”人群，而面向普通消费学者的产品却不足。
2、政策层面
延续20xx年的政策，20xx年国家继续发布有关养老产业的利好政策。20xx年国土资源部、保监会、国家发展改革委员会、财政部、商务部发布《养老服务设施用地指导意见》、《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》、《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》、《国家发展改革委关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知》、《关于推动养老服务产业发展的指导意见》等发文，对养老产业给予用地、金融、财政等方面的支持。
3、企业层面
涉水养老地产的企业无论是在数量还是种类上都有增无减。除了万科、保利、绿地等最先进入养老地产的房企，以及以中国人寿、泰康人寿、中国平安为代表的保险类企业外，今年中茵股份、上实发展、亿城投资、首钢等公司也纷纷宣布进军养老地产。
各企业在进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又显得相当谨慎。一方面是因为，现在真正的养老产业有很多门槛和无形条件。养老服务分得很细，需要配备医疗设施等，但开发商对这些领域是非常陌生的。开发商对服务性行业“挣慢钱”的现象，没有足够的思想和心态上的准备，不习惯挣这种高投旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
入的慢钱。另一方面是因为，现在国内的养老地产项目，投资比较大，回收期比较长，收益率比较低，还有各种意外风险甚至纠纷，商业模式到现在为止还只是在研讨。
二、20xx年养老住区的创新特征
中国正在进入老龄化社会，养老住区和养老产业的发展正迎来历史性机遇；与此同时，在城镇化、产业升级、互联网时代的大背景下，养老住区更成为发展商关注的热点和焦点，成为房地产转型和升级的重要方向；而要做好养老住区，就需要在理念和心态上做出巨大的调整，改变传统房地产简单的买卖型、快餐式的开发方式，将养老事业的发展、将运营和服务放在核心位置，真正从开发商转变为服务商、发展商，就要在资源整合、平台建设上下功夫，在运营模式和服务模式上下功夫，在投资创新和金融创新上下功夫。
创新对于养老住区是非常大的挑战，我们需要在理念和心态上做出巨大的调整，改变传统房地产简单的买卖型、快餐式的开发方式，将养老事业的发展、运营和服务放在核心位置，真正从开发商转变为服务商、发展商，需要在资源整合、平台建设上下功夫，在运营模式和服务模式上下功夫，在投资创新和金融创新上下功夫。20xx年面对各种问题，各市场主体也积极的进行了创新模式的探索。
1、从重资产模式向轻资产转型
养老地产与住宅地产一样，也面临着资金链短缺的问题。不少养老地产企业已经开始摆脱重资产模式，依托自身的优势有意识地向轻资产转型。“以轻资产的方式重点发展养老服务”正在成为市场关注的焦点。
比如，发展较为成熟的太阳城和亲和源向外延伸，进行品牌输出和管理，对其他项目提供指导、咨询、运营服务等，也会有冠名收益。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
而另有一些企业选择的是完全轻资产的运作模式，只做养老地产项目的前期咨询或者是养老服务。比如，花样年并未推出自建的养老项目，而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌开始推广社区护理，目标是要做到健康护理、居家照顾、康复理疗、营养配餐、精神抚慰等五大养老产品全覆盖。
2、社会资本在养老服务业中的角色定位越发凸显
之前，国家对社会资本在养老产业中的作用，是“鼓励和引导社会资本进入养老服务”，20xx年随着《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》的下发，社会资本在养老服务业中的角色定位越发凸显，“强调新增健康与养老服务项目优先考虑社会资本”。
3、养老服务开始与金融进行对接
我国的基本国情决定了养老产业的发展不可能走高福利化模式，而美国的金融与养老产业结合的发展模式，对我国有着很大的借鉴意义。用金融杠杆将养老产业撬动起来也是我国很多企业正在实践的创新模式。比如，亲和源、嘉丽泽联手中信信托，试验养老型消费信托。从消费者角度看，相当于打造了一张具有金融功能的消费卡，除了享受到高品质的养老、健康体检、医养、度假等服务体验外，还可以通过理财获得收益，这大大降低了养老成本，并有助于解决中国富裕阶层甚至部分普通家庭的养老问题。
4、在开发模式、服务模式、人力资源培养等方面形成了一些创新探索
20xx年对于养老住区来说，是各种问题与创新模式的探索年。市场上也出现了一些创新的开发模式。比如，由养老院、医院、购物、体检中心、食品基地、酒店、学校、公园、公寓等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的业态形成的养老综合体模式；以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的度假型养老模式等等。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
在服务创新上，不单单是通过智能化加速提高工作效率，更注重中国传统的孝文化的体现。另外，我国养老产业面临着专业人才的严重不足，但照搬美国日本成熟发达的体系是不现实的，更多的企业开始采取资源整合合理配置的手段来打造一支受尊重、有爱心、待遇和综合服务技能匹配、能满足老人购买基本服务要求的队伍。
三、20xx年养老住区的发展趋势
1、养老服务会呈爆发式增长
养老住区的核心是养老产业，而不是房地产开发，其中医疗护理服务是核心，也是目前壁垒最高、最短缺的资源。但真正想要投入养老住区领域的企业已经意识到了服务的重要性，也已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍。花样年、蓝卡的成功，已经充分说明了养老服务的市场需求巨大。
2、开发商将加快向服务运营商转变
现在做养老地产的开发商以前都没有做过，还处在探索阶段，但可以肯定的是挂羊头卖狗肉的做法越来越难了，以养老地产的名义进行圈地的时代已经一去不复返了。开发商要想搭上“银发经济”这条列车，就必须转变观念，向服务运营商转变。我们相信，经过20xx年的探索试错，20xx年开发商的转变步伐将会加快。
3、度假型养老将会受到社会各界关注，异地复制模式开启
随着度假时代的来临、老年人经济能力的提升以及消费观念的转变，60-75岁的健康老人的度假养生需求，是未来的一个巨大的消费增长点。据调查，70%的老年人退休后有出游的愿望。目前，已经有一些企业开始着手扩张，将自己较为成熟的模式复制到一些旅游休闲度假目的地。比如，有报道称，北京太阳城已旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
经开始在海口、厦门、贵阳、周口等地着手布局，并联合全国各地涉老机构或单位，建立全国度假养生养老联合体，未来“筹备上市”。
四、创新大事记
1、《养老服务设施用地指导意见》出台
20xx年4月17日，国土资源部下发《养老服务设施用地指导意见》，围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展，明确提出九条意见。
2、多家房企推养老地产试水成果
20xx年4月3日，长三角地区首个由保险公司投资建设的连锁养老社区
——“泰康之家 申园”的养老生活体验馆揭幕。20xx年10月，上海万科首个养老地产项目将落地上海万科城市花园。蓝城中国董事长宋卫平打造的第一个养老地产项目乌镇雅园也高调问世，第一期也在10月底交付使用。
3、养老设施用地开始以挂牌方式公开出让
20xx年4月，深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地，试水引入社会资本进入民生领域。20xx年7月北京顺义新城第21街区两个地块出售，其中一块是养老服务设施用地。养老设施用地的公开出让，改变了以往社会福利用地只能由政府投资开发，“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。
4、品牌房企牵手国外养老机构，共同试水养老地产
20xx年9月2日，越秀地产宣布，与澳大利亚养老运营机构澳洲Independent Management GroupPty Ltd公司（以下简称IMG公司）就“老年社区发展事业”签署战略合作协议，率先试水一二线城市，首个项目落地广东，填补当地空白。旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
几乎同时，招商地产与法国第四大养老机构高利泽集团签署协议创立合资公司，并在中国设立第一家养老院。
5、中国平安瞄准养老地产众筹方向
20xx年中国平安以旗下地产电商“平安好房”作为平台，涉足房地产众筹领域，养老地产是其中一个重要的众筹方向。
（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联养老住区委员会协助提供。其他频道发布请注明来源。）
相关阅读：
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之综述
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之写字楼与综合体
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之文化和旅游地产
（有关房地产创新发展报告，房地产策划，房地产规划，养老住区的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
第二篇：《20xx中国房地产创新发展报告》系列解读之综述
《2014中国房地产创新发展报告》
系列解读之综述
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 北京绿维创景规划设计院
官方网站：旅游运营网
版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪
用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之综述
北京绿维创景规划设计院 编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面20xx年的创新总结与20xx年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！
以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列之综述——20xx年房地产创新的十大特征。
一、创新趋势
20xx年是中国深化改革的元年，创新则是这一轮深化改革的原动力，无论从国家、行业、还是企业，创新已成为全社会的必然选择。
20xx年12月9-11日召开的中央经济工作会议指出，我国经济已经步入中高速增长、结构不断优化升级、增长动力以创新为驱动的新常态。新常态下的经济是创新驱动型经济，需要运用新思维、新技术、新手段提升创新能力，需要促进传统产业改造升级，需要构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的国家创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。
二、创新重新定义房地产
近二十年来，房地产业的发展模式是以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的制造业模式，这种模式的特点是高速度、高周转、高负债，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
在一定阶段上满足了我国城市化进程和商品住宅短缺的需要，对中国的城市化进程和居民住宅条件的改善发挥了积极作用。但是，随着产业结构的升级和新型城镇化的进程，这种发展模式所导致资源错配、严重消耗以及环境污染等问题逐步显现并日趋严重，对经济社会的可持续发展产生了严重的制约，参与游戏的各方形成了共输的局面。在这种情况下，房地产不创新、不重新定义，就是死路一条。
创新正在重新定义房地产，让房地产迎来新的机遇。近年来，许多企业家在新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼综合体、文化旅游地产、养老住区、产业园区、地产金融、社区运营等领域进行了持续探索和创新，总结了丰富的创新经验，形成了一大批创新案例和新商业模式，这些创新，正在重建房地产的生态环境，正在重新定义房地产。
过去，我们把房地产简单地理解为可以买卖的土地或商品房，简单地理解成为商品住宅的制造业，这是为前几十年商品房稀缺补课而生的误解。房地产创新实践正在让房地产的定义变得更加深化和清晰，那就是房地产不仅仅是商品住宅的开发和销售，更是促进人的生活、产业发展和城镇发展的资源整合和综合服务的平台，是和人的生活、产业发展和城镇发展共生共荣的长期资产。在新的历史时期，房地产开发商的任务就是建设平台、整合资源、提供服务，就是成为社区、产业和城市长期的运营商、服务商，与人的生活、产业发展和城镇发展实现良性互动、共同发展，实现房地产资产长期、持续的升值。
在这样的趋势面前，从事房地产的企业家和经理人，首先，也是最根本的，是要实现思维方式上的转变，就是要变项目思维为平台思维、变买卖思维为服务思维、变产品思维为资产思维，树立房地产全寿命周期的价值观，真正地理解房地产本质是平台，真正理解房地产的任务是通过整合资源、提供综合服务，促进人的生活、产业发展和城镇发展，并从这样的发展中获得资产的成长。 房地产20xx年创新变革与20xx年发展趋势
让我们来看一看20xx年房地产各领域发生的创新与变革，来研究20xx年房地产各领域的发展趋势。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
（一）互联网对房地产行业的影响愈加深远
20xx年随着移动互联网的快速发展，互联网对房地产行业的影响愈加深远，概括为以下两方面：
第一，思维、模式。互联网对房地产最本质的影响在于颠覆了房地产的传统思考方式、开发运营模式，促进房地产商从开发环节进入运营服务环节，从传统的销售、速度导向转变为关心用户需求、用户体验以及产品和服务的精细设计。
第二，服务运营。互联网思维让房地产商开始注重服务是否给予用户极致体验。为此，房地产商围绕房地产上下游服务产业链纷纷进行了探索实践：首先，各类房地产细分市场（社区、商业地产、产业地产等）探索O2O服务实践，花样年、万科、龙湖、大悦城、万象城等纷纷推出APP，完善服务链条，形成线上线下服务闭环，并为基于大数据分析提供的需求挖掘、精准营销等服务提供基础。其次，营销环节。传统营销模式陷入瓶颈，房产企业纷纷探索新的营销之道，从坐销、行销到电商、移动，再到跨界营销、情感营销、服务营销，全民营销，纷繁多样，其中最热的莫过于借助互联网的“全民营销”，继碧桂园、万科之后，恒大、中海、绿地、华润、金地等房企纷纷加入到“全民营销”中。第三，物联智能。万科与阿里云达成战略合作，推出“阿里云未来小区计划”，打造国内首批联网智能小区；嘉兴智富城、北湖科技园、恒生科技园等众多产业园区通过硬件设施、产业导入、信息网络建设等实现了园区与入驻企业和入驻企业之间的智慧互联。
（二）房地产从土地与房产开发发展到产业与城镇的开发运营
房地产商以前是“筑巢引凤”，即地产可以引入住户、商业、产业，但今天房地产商已不仅仅是建房引凤，更重要的角色是服务运营商、产业整合商、城市运营商。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
房地产已经与多个单项产业跨界整合，包括商业、旅游、文化、教育、工业，生产性服务业、金融等，形成了巨大创新。20xx年，与房地产结合的产业更加广泛与细分化，包括养老产业、健康服务产业、教育产业、收藏与艺术产业等。
此外，多产业融合的综合产业地产也迅速崛起，出现了商业综合体、城市综合体和新型城镇。文化与旅游、旅游与养老、旅游与健康产业全面融合；商业地产旅游化、文化化，形成商业综合体模式升级；休闲小镇等旅游商业与养生养老融合发展。房地产与产业的融合，在模式、手法和内容上都在实现突破。
（三）产品和服务成为房地产差异性竞争的焦点
20xx年房地产的形势严峻，行业增长率进入负增长，市场也由卖方市场转变为买方市场。在此背景下，房地产企业开始迎合市场“变脸”：由制造业到服务业到金融业再到互联网，竞争的重点也转向了服务运营与差异性。服务对住宅来说是吸引客户的最好办法，过去就是卖一个房子，卖出去就完了，现在要讲持续性服务，服务的内容非常广泛，包括物业服务、社区生活服务、社区金融服务等等，如万科东北项目提供的滑雪场、三亚项目提供的度假服务都是售后持续性服务的典例。
（四）与物流、医疗健康、教育和金融产业相关的不动产成为发展趋势 在住宅地产遭遇去化危机、商业地产受到电商冲击、写字楼市场萎靡不振的情况下，有几类地产表现活跃：
第一，是由传统的工业地产演化过来的物流仓储，如高端、智能物流仓库及多层智能仓库。过去工业地产的主要客户是初级制造业，比如做服装、鞋帽，价值很低。在产业升级的背景下，工业地产的主要客户开始变为以下两类：一类是消费类电商，一类是物流企业。客户的提升带动物流仓库的智能化以及租金、规模的提升。第二，是和医疗健康相关的不动产产业，随着人们对健康的关注以及我国老龄化社会的到来，行业前景非常乐观。第三，是教育，随着经济的成长，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
成人教育、继续教育、专业职业教育的市场越来越大，与此相关的专业空间的需求也会随之增长。第四，物业出租率的提升、租金的增长，不动产的资产价值会逐步提升，资产金融化的机会也会随之出现，纵观国外房地产的发展历程，不动产的金融化将成为未来趋势。
（五）传统商业调整，社区商业异军突起
传统商业已经达到饱和状态，在激烈的市场竞争和电商的冲击下，开始加紧调整。百货开始进行购物中心化、奥特莱斯化、电商化；购物中心也开始加紧调整业态，降低零售业务，加大体验性业态的比例，同时布局O2O；房地产商的自持比重不断增加，社区商业成为逐渐成为热点，迅速发展。
（六）写字楼与综合体市场分化明显，竞争激烈助推转型升级
20xx年我国的写字楼与综合体市场出现了分化：销售类市场量价齐升，租赁市场遇冷；一线城市发展前景看好，二三线城市还有一定的培育空间；不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。此外，20xx年写字楼市场存量进一步增加，写字楼市场竞争日趋白热化，截止20xx年第三季度，仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米，在此情况下，房地产企业更需要在营销、运营服务等方面进行突破和创新以抢占市场、快速去化、实现突破与发展。
（七）文化与旅游地产逐渐回归本质，将成为区域发展的重要力量
随着人们生活水平的提高以及带薪休假等制度的实施，度假将逐渐成为一种刚性需求。另外，在整个房地产业对投机性需求的打压下，人们将更多从实际需求、享受体验、配套服务等方面进行项目的选择。另外，文化旅游地产，依托于旅游产业强大的引擎效应和带动作用，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来其将会与区域的商业、养生养老、文化创意产业等融合互动，共同推动区域的全面发展。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
（八）养老地产前景美好，落地仍面难题
私募基金的介入、上市公司的青睐、不断刷新的数据、国家政策的利好都预示了养老地产前景美好，但投资大、回收期长、收益率低等一系列特征，使得习惯挣“快钱”的地产企业表现得相当谨慎。20xx年是养老地产创新模式的探索年，随着优胜劣汰，未来市场将逐渐成熟，会有更多的房地产企业进入养老产业，从养老地产开发商也转变为养老服务运营商，养老地产也逐渐从重开发走向重运营。
（九）园区地产发展趋热的势头依然不减，呼唤专业化运营
国家政策的支持、新型城镇化的快速发展，产业的转移外溢，巨型城市周边小城镇的成长，都驱动了园区地产的快速发展。从中粮、万通、绿地，到富力、复星、协信等，传统的房地产大佬们都纷纷涉足园区地产。此外，一些高科技集团也凭借自身的优势及地方政府的支持，进入科技园（科技地产）的开发行列。与此同时，在工业用地不断紧缩、土地价格不断上涨、市场竞争日益剧烈的趋势下，园区地产快速发展的限制因素也日益增强，与产业紧密融合、专业化运营的需求日渐强烈。
（十）房地产大资本整合时代到来
房地产行业的传统投融资渠道逐渐进入下行通道，金融和地产融合的新生力量开始绽放光彩：基金、投资银行、保险公司与房地产更加紧密，包括P2P、众筹等在内的互联网金融异军突起。金融与地产以资本为纽带，以房地产企业为依托，形成整合突破——资本与土地、与建筑、与产业进行跨领域、跨区域、跨平台的整合。这种整合不仅会形成更大的企业，更复合的产业结构，还会成为时代改革、发展与创新的浪潮。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联研究院协助提供。其他频道发布请注明来源。）
（有关房地产开发，房地产策划，房地产规划设计的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商