深圳市龙岗区厦深铁路建设工程

房屋拆迁补偿估价报告

目  录

致委托方函. 2

估价师声明. 3

估价的假设和限制条件. 4

一、估价的假设条件... 4

二、估价的限制条件... 4

估价结果报告. 6

一、委托方... 6

二、估价方... 6

三、估价对象概况... 6

四、估价目的... 7

五、估价时点... 7

六、价值定义... 7

七、估价依据... 7

八、估价原则... 8

九、估价测算方法... 8

十、估价结果... 10

十一、估价人员... 11

十二、估价作业日期... 11

十三、估价报告应用的有效期... 11

估价技术报告. 12

一、个别因素分析... 12

二、区域因素分析... 13

三、市场背景分析... 13

四、最高最佳使用分析... 13

五、估价测算方法的选用... 13

六、私宅市场价格估价测算过程... 13

七、其他补偿补助费估价测算过程... 23

八、估价结果... 23

附   件. 24

致委托方函

深圳市龙岗区XXX街道办事处：

承蒙委托，我司对***（权利人名称）拥有的位于**区**街道***社区测绘编号为***的住宅房屋及其室内自行装饰装修、构筑（附属）物等估价对象进行估价，估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；根据国家、广东省、深圳市现行有关法律、法规及制度等有关政策、房地产估价等有关技术规范、估价对象产权状况资料及我司对估价对象的实地察勘资料，依据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适当的估价方法并在综合分析影响估价对象价格因素的基础上，对估价对象进行了评定估算。

经我司评定估算，确定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估结果汇总表》:

《评估结果明细表》

备注：本报告中建筑物评估总额是估价对象对应权益状况下的市场评估价；构筑(附属)属评估总额是重置价；室内自行装修装饰（二次装修）的评估价值为重置成新价。

  法定代表人：

  深圳市XXX估价有限公司

                               二○##年X月X日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。非我司职责确认的事项所造成的任何异议或后果，我司不承担任何责任。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》、《***项目补偿安置办法》及《拆迁评估委托合同》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

5、我司估价人员XXX、XXX已对估价对象进行了实地查勘。

6、本报告为本公司独立完成，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

      中国注册房地产估价师：

      中国注册房地产估价师：

估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

我们的估价结果是现时公开市场价格，即该房地产于估价时点在公开市场可以实现的合理销售的最佳价格。我们基于以下假设得出估价结果：

1、估价对象为完全产权或通过相应程序可转换为完全产权状态，即可以在公开市场上自由转让；

2、自愿销售的卖主；有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑房地产市场行情进行议价；在此期间房地产价值将保持稳定；

3、不考虑特殊买家的额外出价；

4、该房地产的估价结果不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况；

5、该房地产权益未附带抵押、担保、查封等可能影响其价值的他项权利及限制；

6、于现场勘察之日，估价对象与估价时点状况保持一致。

二、估价的限制条件

1、估价对象权利人以委托方提供的确权资料或相关权利人签字确认的现场查勘表为依据进行确认；估价对象对应的权益性质以委托方提供的确权资料为准；本公司未对其归属进行认定，不对由此引起的任何后果承担责任。

2、估价对象有关土地面积、建筑面积等工程量数据，以委托方提供的《****测绘报告》（以下简称为《测绘报告》）查丈数据为依据进行确认。《测绘报告》中未涉及的有关构筑（附属）物或二次装修等工程量数据以经相关权利人签字确认的现场查勘表为准进行确认。

3、我们仅对房地产进行一般性察看，并未接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此，不能确定房地产内部结构有无缺损。

4、必须说明，我们仅就本报告中所载估价目的对被拆迁房地产的价值做出评估，不对其它用途负责。

5、本报告各附件为本报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等效力，不可分割对待。

6、本报告全部数据采用电子化表格进行计算，其累加结果可能因小数位的取舍而与报告中合计结果略有出入，但最终以合计结果为准。

7、附件之《拆迁补偿方案表》是根据评估报告评估结果，结合《*****项目拆迁补偿安置办法》所制定，主要体现估价对象的补偿方式、标准及其对应的应补偿项目的补偿费用，仅为拆迁谈判及确定最终补偿方案提供参考依据。（单一货币补偿方式时可删除）

8、本估价报告的有效期为一年（自***年*月*日至***年*月*日）。

估价结果报告

一、委托方

二、估价方

三、估价对象概况

1、估价对象

测绘编号为XXX的房屋及室内自行装修装饰（二次装修）；

测绘编号为XXX的构筑（附属）物；

2、产权权属

根据深圳市***提供的《房屋产权确认审查表》显示，估价对象权利人为***，房屋现状用途为住宅。

室内自行装修装饰、构筑（附属）物归属：

（略）应详细说明构筑（附属）物名称和归属状况，

如有必要可列表说明。

3、估价对象基本情况描述

（自行描述）

以上对估价对象的描述应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况等。

四、估价目的

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。

五、估价时点

（拆迁许可证颁布之日或委托方确定的时点）

六、价值定义

本次评估价值是估价对象于估价时点满足估价假设和限制条件时的价值。即：

1、房屋建筑物的评估价值为该房屋建筑物对应权益条件下的房地产公开市场价值；

2、构筑（附属）物的评估价值是构筑（附属）物的重置价，重置价是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用全新状态下的构筑（附属）物正常价格；

3、二次装修的评估价值是指房屋室内自行装修装饰的重置成新价值，重置成新价值是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并处于同等成新状态下的正常价格。

七、估价依据

1、国务院、建设部、国家国有资产管理局及广东省和深圳市有关法规和政策；

2、《城市房屋拆迁管理条例》；

3、《房地产估价规范》；

4、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）；

5、《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》（深圳市人民政府令161号）；

6、《****项目补偿安置办法》

7、《深圳建设工程价格信息》；

8、《****测绘报告》；

9、估价对象产权资料 及相关证明资料(复印件)；

10、《拆迁评估委托合同》

11、估价人员实地勘察调查获得的实况和资料；

12、本公司掌握的其他有关信息资料。

八、估价原则

本估价报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则：

1、合法原则，即以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提估价。

2、估价时点原则，房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值

3、最高最佳使用原则，按照在法律上许可，技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用为前提估价。

4、替代原则，要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

九、估价测算方法

（一）私宅

由于私宅属较特殊的房地产类型，产权状况多为不完全产权，市场交易案例较少。故，经仔细分析研究，本次评估思路为首先评估假设其完全产权状况下的公开市场价格，然后根据本项目所确定的相应政策及标准进行权益修正，以测算其对应产权状况下的市场价格。

1、估价对象完全产权下的市场价格

经研究分析，根据拆迁补偿工作的特点及实际工作的需要，本次估价拟采取间接比较法进行评估，即首先设定具有综合代表性的标定私宅，并测算其市场价格，然后各具体估价对象分别与标定私宅进行比较因素修正测算其价格。

（1）标定私宅完全产权下的市场价格的测算

拟采用市场比较法、成本法及收益法三种估价技术方法测算标定私宅的市场价格, 然后结合实际情况赋予不同的技术方法相应的权重，综合修正得出标定私宅的市场价格：

市场比较法：由于私宅本身的市场交易资料比较少，故采用间接市场比较法，即先设定标定普通小区商品房，以同一供求范围内同类普通商品房的市场价格为依据，先修正建立价格可比基础，进行因素修正，得到标定普通商品房的市场价值；然后扣减标定普通商品房与标定私宅在配套、园林景观、结构等方面价格差异，测算得到标定私宅的市场价格。

收益法：根据私宅的当期市场租金收益为依据，对未来各期的净收益进行预测，然后选用适当的报酬率积算评估其市场价格。

成本法：分别估算求取标定私宅的土地价格和建筑物价格，然后累加得出标定私宅的市场价格。

（2）估价对象完全产权下的市场价格的测算

建立估价对象与标定私宅的可比因素修正表并进行相应修正，得出估价对象完全产权状态下的市场价值。

2、估价对象对应权益状况下的市场价格

根据本项目所确定的相应政策及标准，对估价对象实际产权状况进行相应的权益修正，得出其对应产权状况下的市场价格。

（二）室内二次装修

拟采用成本法作为对室内二次装修的基本估价方法，评估其重置成新价格。

（三）构筑(附属)物

拟采用成本法作为构筑(附属)物的基本估价方法，评估其重置价格。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地勘查与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验、对影响项目价值的因素分析及本项目所确定的相应政策及标准，确定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估结果明细表》:

《评估结果明细表》

备注：本报告中建筑物评估总额是估价对象对应权益状况下的市场评估价；构筑(附属)属评估总额是重置价；室内自行装修装饰（二次装修）的评估价值为重置成新价。

十一、估价人员

勘 查 人：                  签    名：

估价人员：                  签    名：

复审人员：　　　　　　　　  签    名：

审定人员：                  签    名：

十二、估价作业日期

二○##年XX月XX日至二○##年YY月YY日

十三、估价报告应用的有效期

本次估价报告应用有效期限为壹年（20##年YY月YY日至20##年YY月YY-1日）。

估价技术报告

一、个别因素分析

委托评估对象为XXX拥有的测绘编号为XXX的房屋、构筑（附属）物。房屋位于深圳市***区XXX街道XXX社区，东靠XXX路，南近XXX路，周边以XXX为主，交通方便, 并有XXX、XXX等多路公交车经过附近。（仅供参考，各公司可根据习惯自行调整）

测绘编号为XXX的房屋建筑物工程质量较好，（追加说明房地产现状，如使用状况、实际用途等）成新率为***成新。具体情况如下，

结构：XXX

楼层：XXX

层高：一层为XXX米，二至四层均为XXX米，五层为XXX米，六层XXX米；

建筑面积：XXX平方米；

本次评估范围：整栋；

现实用途：住宅；

水电设施：齐全

消防设施：

装修情况：

外墙：条形砖、玻璃幕墙

内墙：刷乳胶漆

天花：部分刷乳胶漆、部分吊顶

地面：普通地砖

门：木门、不锈钢防盗门、塑料门

窗：铝合金窗、玻璃幕墙

楼梯：螺旋楼梯、地砖地面、方钢栏杆扶手

以上对估价对象的描述应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况等。

估价对象之构筑（附着）物

室内自行装修装饰及构筑（附着）物列表说明。

二、区域因素分析

（略）

三、市场背景分析

（略，各评估公司自行对评估对象所在片区的房地产市场情况作大概描述）

四、最高最佳使用分析

（解释最高最佳使用原则）

估价对象位于深圳市龙岗区XXX街道XXX社区，东靠XXX路，南近XXX，周边以XXX为主，估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘查后，根据估价目的以及估价对象的现状用途等，确定估价对象最高最佳使用为现状(住宅)用途。

五、估价测算方法的选用

（一）私宅

由于私宅属较特殊的房地产类型，产权状况多为不完全产权，市场交易案例较少。故，经仔细分析研究，本次评估思路为首先评估假设其完全产权状况下的公开市场价格，然后根据本项目所确定的相应政策及标准进行权益修正，以测算其对应产权状况下的市场价格。

1、估价对象完全产权下的市场价格

经研究分析，根据拆迁补偿工作的特点及实际工作的需要，本次估价拟采取间接比较法进行评估，即首先设定具有综合代表性的标定私宅，并测算其市场价格，然后各具体估价对象分别与标定私宅进行比较因素修正测算其价格。

（1）标定私宅完全产权下的市场价格的测算

拟采用市场比较法、成本法及收益法三种估价技术方法测算标定私宅的市场价格, 然后结合实际情况赋予不同的技术方法相应的权重，综合修正得出标定私宅的市场价格：

市场比较法：由于私宅本身的市场交易资料比较少，故采用间接市场比较法，即先设定标定普通小区商品房，以同一供求范围内同类普通商品房的市场价格为依据，先修正建立价格可比基础，进行因素修正，得到标定普通商品房的市场价值；然后扣减标定普通商品房与标定私宅在配套、园林景观、结构等方面价格差异，测算得到标定私宅的市场价格。

收益法：根据私宅的当期市场租金收益为依据，对未来各期的净收益进行预测，然后选用适当的报酬率积算评估其市场价格。

成本法：分别估算求取标定私宅的土地价格和建筑物价格，然后累加得出标定私宅的市场价格。

（2）估价对象完全产权下的市场价格的测算

建立估价对象与标定私宅的可比因素修正表并进行相应修正，得出估价对象完全产权状态下的市场价值。

2、估价对象对应权益状况下的市场价格

根据本项目所确定的相应政策及标准，对估价对象实际产权状况进行相应的权益修正，得出其对应产权状况下的市场价格。

（二）室内二次装修

拟采用成本法作为对室内二次装修的基本估价方法，评估其重置成新价格。

（三）构筑(附属)物

拟采用成本法作为构筑(附属)物的基本估价方法，评估其重置价格。

六、私宅市场价格估价测算过程

（一）估价对象完全产权下的市场价格

1、标定私宅完全产权下的市场价格的测算

设定与估价对象处于同一供求范围内的标定私宅：土地面积为100或120㎡，容积率为4.8。土地使用年期为70年，土地用途为居住用地，无花园及配套设施的单体多层住宅（一般为4-6层），钢筋混凝土框架结构，十成新，瓷砖或马赛克、水刷石外墙；乳胶漆内墙、天花；水泥砂浆找平地面；普通木夹板门；普通铝合金玻璃窗；基本水电安装；厨房、卫生间管线预留到位。

（1）市场比较法

①标定普通商品房的市场价格的测算：

标定普通商品房市场比较法修正表

 

注：因素选择及修正由评估公司根据被拆迁房屋的实际情况填写；

②标定私宅完全产权下的市场价格：

对标定私宅与标定普通小区商品房在配套、园林景观、结构等方面价格差异进行修正，然后得到标定私宅的市场评估价格。

标定私宅市场评估价格测算表

注：评估公司根据实际情况填写；

（2）收益法

根据当前房地产市场状况和私宅的出租状况，确定标定私宅空置率取3%，月租金XX元/m2，前五年净租金增长水平为第一年5%、第二年4%、第三年3%、第四年和第五年2%，在剩余年期内租金基本保持稳定不变，采用以下公式计算：

 其中，V--房地产评估价格

   A--年净收益

   Y--年报酬率

n—收益年期。

（3）成本法

①土地价值测算

标定私宅土地的价值拟采用基准地价系数修正法和市场比较法进行测算。

A、基准地价系数修正法

根据深圳市土地定级和基准地价成果情况，查目前最新的20##年《深圳市政府公告》龙岗区XXXX街道XXXX社区居委会XXXX住宅用地性质的基准地价为XXXX元/平方米，法定最高土地使用年限为70年。

城市基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。其地价对应的是评估基准日的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此在采用基准地价修正法评估时，必须对其作相应的交易日期修正。基准地价对应的使用年期是各用途土地使用权的最高出让年期，集体土地目前尚无土地使用年限，因此不作土地年期修正。而具体宗地的容积率和用地类型也不同，因此还必须进行容积率和用地类型修正。

即委估宗地地价=公告基准地价×交易日期修正系数×容积率修正系数×用地类型修正系数。

交易日期修正：根据深圳市龙岗区XX街道土地市场的地价水平变化趋势，确定交易日期修正系数为**。

容积率修正：根据深圳市国土资源和房产管理局文件（深国房[2004]8号）《关于地价测算工作的通知》，2.0≤ｒ≤5.5（r：容积率）的住宅用地容积率修正系数为1.5-0.1r，则估价对象住宅用地容积率修正系数1.5-0.1 r。

用地类型修正：估价对象用地类型同为住宅用地，故用地类型修正系数为1.0。

则：V= **×1.10×（1.5-0.1×4.8）×1.0=**元/㎡（取整）

B、市场比较法

可比案例对照表

根据估价对象的实际情况填写上述说明内容。

因素比较修正系数表

 C、土地重新购建价格的确定

根据估价人员对深圳市龙岗区地价的调查分析以及本地块自身特点，拟定采用两者的加权平均数作为最终的评估结果，并拟定用基准地价系数修正法求取的结果权重为0.3，用市场比较法测算的结果权重为0.7。

标定私宅土地价格＝ *** 元/㎡（取整）

②建筑物价值测算

建筑物的重新购建价格

③成本法测算标定私宅市场评估单价＝ ***元/㎡

（4）标定私宅完全产权下的市场评估价格的确定

根据估价人员对深圳市龙岗区XXXX房地产调查和未来房地产市场趋势，拟定采用上述市场比较法、成本法、收益法三种评估方法结果的加权平均数作为最终的评估结果，并拟定用市场比较法求取的结果权重为0.4，用成本法测算的结果权重为0.3，用收益法测算的结果权重为0.3，得到：

标定私人住宅市场评估单价= ****元/㎡（取整）

2、估价对象完全产权下的市场价格

以标定私宅市场评估价格为依据，将估价对象与标定私宅进行可比因素修正，可得到估价对象完全产权条件下市场评估价格：

       （估价对象的因素修正根据实际情况进行修正）   

  估价对象完全产权市场评估价格=标定私宅市场评估价格×修正系数=XXX×修正系数=YYY元/M2

（二）估价对象对应权益下的市场价格

根据本项目所确定的相应政策及标准，结合估价对象最终的确权结果，对估价对象实际产权状况进行相应的权益修正，得出其对应产权状况下的市场价格；

估价对象权益市场评估价=完全产权条件下市场评估价格-应补地价-应缴罚款-10%公告基准地价=****元/M2

七、其他补偿补助费估价测算过程

（一）构筑（附属）物评估测算过程

（二）室内自行装饰装修评估测算过程

举例说明

八、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地勘查与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验、对影响项目价值的因素分析及本项目所确定的相应政策及标准，确定估价对象于估价时点***年**月**日，总评估补偿费用为****元，大写人民币****元，详见《评估结果明细表》:

《评估结果明细表》

备注：本报告中建筑物评估总额是估价对象对应权益状况下的市场评估价；构筑(附属)属评估总额是重置价；室内自行装修装饰（二次装修）的评估价值为重置成新价。

附   件

一、估价对象的位置图

二、外观和内部照片

三、确权资料及相关附件资料

四、测绘报告复印件

五、现场查勘表

六、《评估委托合同》

七、估价人员和估价机构的资格证明等

八、《拆迁补偿方案表》

拆迁补偿方案表

临时安置补助费计算明细表

因拆迁引起的停产、停业补偿费计算明细表

擅改商业适当补偿费计算明细表

搬迁补助费计算明细表

其它搬迁补助费计算过程