北斗路酒店项目运营可行性分析报告

一、   项目简介

1.1项目物业属性

本项目物业属性为宅基地用房。

1.2地理位置

本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处，南依文锦渡口岸，与其相距仅200多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市美术学校。

1.3项目现状

已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为：

一层：接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设自用仓库）、消防控制中心；

二层：多功能餐饮娱乐包间；

三层、四层：酒店客房（内有自用办公区）

1.4拟定档次与项目规模

本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为7025平米，规划有客房73间，多功能餐饮娱乐包间20间，中餐宴会厅可容70桌，西餐厅可容13桌。

二、   项目运营方式选择

本项目运营可供选择的方式为：

Ø  整体出租  

三、   项目经营环境研究

4.1全国社会消费品零售总额继续增长，达到1986年以来的最高点。

需求水平和购买能力，是商业营业用房市场需求最根本的支撑，而社会消费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。20##年国内市场销售从年初的一度低迷中逐步复苏，城乡消费均保持较快增长。20##年前三季度，社会消费品零售总额89,676亿元，同比增长15.1%；扣除价格因素，实际增长17.0%，比上年同期加快2.8个百分点。其中，城市消费品零售额61,013亿元，增长14.8%。城镇居民人均消费总支出比上年同期增长14.9%，扣除价格因素后实际增长9.8%，同比提高2.3个百分点。而20##年全年社会消费品零售总额达到1986年以来的最高点。

4.2深圳消费市场增长快速，成熟商圈的商业整体经营环境继续利好

20##年前11个月深圳社会消费品零售额接近2358亿元，同比增长14.6%。消费市场的快速增长，使得深圳优质商业营业用房总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场，使得深圳成熟商圈的整体经营环境继续利好。

四、   项目经营价值评估

 6.1周边酒店调查

本项目周边酒店较多，方圆一公里范围内有丹枫白露酒店、三九大酒店、圣廷轩酒店、万事达酒店、国宾大酒店、长安大酒店、深圳东方宾馆、锦华唐酒店、凤凰酒店、柏豪大酒店、联城酒店等。本次选取离项目方圆500米范围内，较具竞争性的酒店：丹枫白露酒店、三九大酒店、长安大酒店、圣廷轩酒店、联城酒店、万事达酒店和厚道大酒楼展开调查分析。

表6.1周边酒店客房调查分析表

数据来源：本次实地调查

表6.2周边大型餐饮中档消费水平调查分析表

数据来源：本次实地调查

6.2客房实收房价评估

Ø  区域及个别因素综合分析

表6.2.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表

Ø  修正系数确定

各酒店实收房价为P₀ ，加权后实收房价为Pn（n=1.2.3……）

期日修正系数K₁=100%；

使用权年限修正系数K₂，考虑到本次评估各酒店的使用年期，将会重新计算，因此选取K₂=1.10；

区域因素及个别因素修正系数K₃内容见表6.2.2。

Ø  区域因素及个别因素修正

表6.2.2 区域及个别因素修正表

Ø  计算过程及实收房价评估结果

各酒店实收房价加权值= P0×K1×K2×（1＋K3）

拟定经营程度下的实收房价= P1+P2+P3+P4+P5+P6

                       =139.4+74.5+37.8+60.4+24.4+30.7

                        =250元/间·天

6.3餐饮消费额评估

Ø  区域及个别因素综合分析

表6.3.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表

Ø  修正系数确定

餐饮业其他系数无需考虑，仅需考虑区域因素及个别因素修正系数，具体内容见表6.3.2。

Ø  区域因素及个别因素修正

表6.3.2 区域及个别因素修正表

说明：中餐早茶/宵夜均按行业平均25元/人，西餐早/午/晚按行业平均分别为20元/人、40元/人、40元/人，不同项目以上消费水平区别不大，本次不做修正。

6.4年收入测算

本酒店的投资价值通过收益还原法进行测算，先计算出客房及餐饮的总收益，减去其正常的经营费用、专业管理公司的利润和税费等，得出本项目的纯收益，选取适当的还原利率进行还原，测算出本项目的投资价值。

根据本酒店规模，设定本酒店的筹建期为一年，开业一年内不产生利润，在第三年进入正常经营期。

入住率：根据本次周边酒店的平均入住率调查，结合本项目的客房规模不大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会一般，在65%左右。

上座率：根据本次周边大型餐饮的平均上座率调查，结合本项目的规模较大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会较高，早茶至少15%，午餐至少50%，晚餐至少在60%，宵夜至少35%；西餐厅早/午/晚均为20%左右。

使用率：根据本次周边大型餐饮的包间使用率调查，结合本项目餐饮规模较大的情况，项目在进入正常运营期后包间午餐使用率率50%，晚餐70%。

                     表6.4 .1年总收入计算表                    

说明：餐饮各项收入见表6.4.2

表6.4.2餐饮年收入计算表

6.5利润测算

Ø  直接费用：客房及商务配套设施在服务时的直接成本

Ø  间接费用：房屋及设施折旧、薪金及福利、食材、行政管理、市场推广、维修保养、其他部分费用、能源费用

Ø  其他费用：支付给酒店管理公司费用

Ø  税收：营业税、所得税

同项目的总收入一样，各项费用的具体计算较为复杂，根据周边酒店的各项费用水平调查结合行业平均水平确定：餐饮业扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的50%，住宿扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的65%。

表6.5项目总利润计算表

第二篇：项目经营情况报告

附件2

                  项目经营情况报告