第一部分 绪论
一、调研背景
随着城市化和工业化的加速发展，由于工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，推动了土地价格和住房价格的上涨，城镇居民住房问题日益严峻。随着我国城镇住房制度改革的深入，市场机制对房地产领域进行了全面的渗透，市场机制在优化住房资源配置的同时，使得中低收入居民家庭对住房没有足够的支付能力，尤其是近年来全国房地产价格大幅上升，更加大了居民解决住房问题的难度。因此建立完善的住房保障制度成为解决此问题的关键，于是廉租住房制度被提到案上。然而，随着申请廉租住房的居民越来越多，而那些原来居住在廉租房而后来又脱离居住标准的居民却不肯搬离，形成廉租房只进不出的尴尬局面。这样下去，房源会越来越少，压力也会越来越大，稀缺资源不能得到充分利用。目前，退出难的问题在我国城镇已经凸显。廉租房是政府专门为低收入家庭准备的政策性住房（这里特指实物配租型廉租房，与租金补贴型廉租房无关）。它的产权属于政府，是不能转租的。如果租住家庭收入提高到一定程度或者租住户不再居住，应由政府收回或者租住者退回，然后再租给其他需要的贫困家庭。廉租房的退出制度，是为了提高房屋的利用率，让真正困难的家庭享受廉租房。住廉租房的住户，不腾退的现象很突出，尤其是住进实物房的人。如果这种现象发展下去，廉租房的压力越来越大。
（一）廉租房退出机制概述
自上世纪90年代以来，政府为了解决城镇低收入家庭住房问题，相继出台了若干政策、法规，这些政策法规相辅相成，构成了我国特有的住房保障体系。这些政策法规大致有住房公积金、经济适用住房、廉租住房、宏观调控房地产市场、房地产贷款金融政策等五个部分。国务院和国家职能部委出台的这些房地产市场宏观调控政策，构成了
我国城市住房保障的政策体系，这些政策互相制约，一方面从住房公积金、经济适用住房、廉租住房、购房贷款等方面提高低收入家庭购房能力，降低住房给低收入家庭带来的经济压力，保障城镇中低收入家庭能够拥有适合自己的住所;另一方面，打击房地产市场炒房、土地囤积等不法行为，挤压房地产价格泡沫，限制房价非理性上涨，最终使城镇居民买得起房住得上房。我国的住房保障也是在伴随着社会主义市场经济体制的建立与完善的过程中逐步提出并发展的。1998年以前我国实行的是高度福利化的住房制度。随着改革开放、工业化与城市化速度不断加快，高度福利化的住房制度给国家财政造成了难以承受的巨大压力，客观上要求必须通过市场化的方式来逐步解决城市居民的住房问题。最为关键性的住房制度改革的进展，是停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。目前我国城镇居民的住房条件得到了前所未有的改善，从历史数据看，我国城镇居民的人均住房面
积己从1979年的人均4平方米，提高到如今的人均住房面积24.97平方米，住房成套率为82.44%，住房私有率为80.77%。但房地产市场的不断发育，并不能解决所有城镇居民的住房问题，低收入者及其他相关弱势群体，还需要相应的政府的力量。
廉租住房保障退出机制是指政府为了有效地配置有限的住房资源，体现公平、公正原则，通过具体的行政主管机构审核，对住房保障对象的资格进行规制，让收入或住房条件得到改善的住房保障对象通过一定渠道或方式退出的一整套制度安排、程序以及与之相应的保障最低收入群体住房需求的配套措施等。无论享受何种保障形式的住房保障对象，一旦家庭收入或住房条件得到改善，就要退出保障范围，把机会留给更困难的居民。退出机制是保证社会最低收入群体住房权益的一项具体举措，是政府调控和管理保障性住房资源的一项必要手段。究其本质，主要有以下特点:一是规则性，对住房保障家庭的退出必须严格依退出程序实施。二是变动性，住房保障退出机制必须与当地的经济发展相适应，不同经济发展时期，最低收入标准不同，政府制订的退出条件不同。
（二）廉租住房保障对象退出条件
退出机制不同于准入机制，它是一种事后机制，只有有效地审查和确定退出对象，让那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围，才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。廉租住房户退出的条件:未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的保障家庭;家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的保障家庭；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭；擅自改变房屋用途的保障家庭；将承租的廉租住房转借、转租的保障家庭;连续六个月以上未在廉租住房居住的保障家庭。享受廉租住房保障的家庭有上列情况之一的，由房地产行政主管部门做出取消保障资格的决定，收
回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减。
（三）廉租住房保障对象退出方式
廉租住房保障退出机制是一个综合的体系，根据不同的原因与保障方式，可以区分不同的退出方式。
首先，根据退出原因上的不同，有以下三种退出方式：（1）自我主动退出。自我主动退出是指住房保障对象在收入增加、人员减少，住房状况改善后主动进行的退出保障范围的活动。该类退出属于主动退出，退出对象只需办理相应的手续，如房屋、家具、设施的检查，各类款项支付检查等，确保无意外损害。房地产主管部门将退出家庭对象信息全面记录，以供后续查询。（2）房地产主管部门审查退出。房地产主管部门定期对享受廉租住房保障的家庭进行复核，并根据复核结果对符合上述退出条件的家庭做出取消保障资格的决定，按正常的退出程序退出。（3）他人检举退出。该类退出属于被动退出，有强迫性质。这类退出除了办理相应的退出手续外，还应根据情况进行一定的处罚。
其次，根据享受住房保障家庭的保障方式的不同，有以下三种退出方式：（1）退出廉租住房。退出廉租住房是指实物配租的保障家庭在收入增加或家庭人员减少后，主动退出或被强制退出保障性住房的事实状态。这种退出方式能直接腾出廉租住房，但操作难度大，管理成本高。（2）提租。提租是指针对收入增加或家庭人员减少后仍需继续租住保障性住房的保障对象，可按市场房价缴纳房租。（3）停发补贴。停发补贴是指对收入增加超过保障标准的保障家庭和家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的保障家庭停止发放住房租金补贴。相对前两种退出方式，停发补贴有明显的优势：停发补贴比强制对象腾退廉租住房具有更好的操作性，操作简单，管理成本低等。随着我国廉租住房保障制度的不断探索和发展，停发补贴将成为一种最有效的退出方式。
廉租住房保障退出的实施步骤包括：（1）申报。享受廉租住房保障的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。（2）审核。房地产行政主管部门应当每年会同民政等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核。（3）调整。按照复核结果，对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人并说明理由。（4）退出。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退出，在规定期限内没有搬出的，租金按当地同类地段住房市场租金收取;对享受租赁住房补贴的家庭立即停止发放租赁补贴；对承租公共住房的家庭停止租金核减。（5）监督。房地产行政主管部门对取消保障资格家庭的退出情况实施监督。逾期不退的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。此外，对不如实申报家庭收入、人口及住房状况，已骗取廉租住房保障的家庭，责令其退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者退还已领取的租赁住房补贴，或者补交核减的租金，情节恶劣的，并处以适当的罚款。
（三）廉租房政策制定情况
1.全国性质的现行政策：
20##年11月15日发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》明确指出廉租住房实行退出机制。例如，该《管理办法》第十五条规定：享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由房地产行政主管部门做出取消保障资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减。第十六条规定：房地产行政主管部门做出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》首次从享受廉租房的资格认定到腾退办法都做了明确的规定，为全国各地的廉租房退出机制提供一个原则性的指导意见。当然，全国各地也根据实际情况总结出具有本地特色的廉租房退出机制。
2.各地方的具体政策：
各大城市廉租房的退出机制包括三部分:退出标准、退出方式、罚则。退出标准是判断廉租户是否具备或者仍然具备享受廉租房的资格;退出方式是腾退不具有廉租房资格的住户的具体办法;罚则是针对通过弄虚作假，隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗租社会保障性住房的惩罚措施。各大城市在“退出标准”、“罚则”方面是大同小异，首先“退出标准”都是规定超过当地当年最低生活保障线标准便要退出廉租房。其次，在“罚则方面”。针对伪造证明或隐瞒家庭收入、资产、人口、住房等信息而骗租的行为，各大城市的处罚措施也差别不大，主要包括：收回廉租房；追讨已骗取的租金优惠;在未来的一段时间内，剥夺其申请廉租房的权利。当然，在廉租房“退出方式”这个环节，各个大城市的做法差异较大。大部分城市都有一个过渡期以便廉租户退出，而在过渡期间或超过过渡期后，它们的处理方式差异较大。如：上海推行租金补助累退政策，采取的是随着时间的推移，租金补贴逐步减少，以达到迫使廉租户腾退出廉租房的目的。天津却反其道而行之:采取租金缴纳累进政策，通过逐步加重廉租户的租房成本迫使其退出。另外，针对在一定期限内仍未退出廉租房的住户，天津政府采取向法院起诉的强制措施。
（四）廉租房的退出难的问题
1.经济状况不能改善，无法退出
很多租户由于生活上的种种压力，经济状况并不能在预定时间内得到有效的改善，依然符合廉租住房入住条件。但是若已入住时间过长而不腾退，符合条件的其他低收入家庭又要纷纷进入，将会导致房源严重不足。因此，建立科学的退出机制至关重要，它涉及到制度的建设、对租户给予经济扶助、政策优惠和思想道德教育等诸多方面。退出绝不是简单的搬迁，它意味着搬出后仍然有房可住。只有通过多方努力，建立科学的廉租房退出机制，打破廉租房租住的“终身制”，让廉租房租户在收入提高后搬离，进而把房源提供给更需要的群体，才能真正实现社会公平。
2.虽然经济状况改善，不愿退出
廉租房是政府专门为低收入家庭准备的政策性住房（这里特指实物配租型廉租房，与租金补贴型廉租房无关）。它的产权属于政府，是不能转租的。如果租住家庭收入提高到一定程度或者住户不再居租住，应由政府收回或者租住者退回，然后再租给其他需要的贫困家庭。当前，一些地方出现了廉租房“转租”现象，有的住户甚至还将廉租房当作自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以接着住”
二、调研目标和意义
廉租房，对于完善住房保障体系具有积极作用。在把好进口关，提供廉租房的同时，也需要畅通出口关，完善廉租房退出机制，实现正常流转，更好地发挥其效用。
（一）完善廉租房退出机制，是实现社会公平的迫切需要。只有建立起良性的退出机制，打破廉租房租住的“终身制”，减少不符合廉租资格的违法廉租户霸占或骗取居住权，才能使廉租房满足更多需要的公众，用较小的保障成本解决较多居民的住房保障问题，使廉租房逐步扩展到整个社会的需要人群，实现公共服务均等化，真正实现社会公平。
（二）完善廉租房退出机制，是提升公共服务水平的现实课题。为公众提供良好的公共服务产品是政府的基本职责，通过廉租房退出，可以在一定水平上提高廉租房的利用率，让更多人群享受到政府提供的公共服务，并对不断升温的房地产市场起到一定的政策影响，缓解一部分群体因基本住房无法保障而产生的一系列社会问题。
（三）完善廉租房退出机制，是实现法治社会的必然要求。建立完善廉租房从申请到退出的配套制度，在法律上明确租户的义务，不仅有利于优化政府的公共财政投入，解决廉租房供应量偏少的问题，也将逐步唤醒公民意识，为廉租房退出在法治轨道上良性运行奠定坚实的基础。
第二部分 调研报告概述
一、调研思路
本次调研应用的研究方法主要有：
（1）文献分析法：本次调研对我国廉租房政策及现状分析主要采取文献搜集，总结。通过文献分析对我国廉租房退出机制及其问题有一个全面认识，对廉租房退出机制有一个完整的内涵界定。
（2）定性与定量分析法：定性分析主要用于对现状、问题的总结。对廉租房退出机制相关主题利益博弈分析、用福利经济学相关函数对我国现存的廉租房退出机制分析以及建立基于福利经济学的廉住房多层次退出机制的研究上主要采用定量研究的方法。
（3）抽样调查法：根据检索和挑选，我们选取浦东新区曹路地区和闵行区浦江镇地区的廉租房为样本地区。选取样本后进行后续的调研考察。
（4）廉租房主管部门访谈：针对选取的样本地区，我们向主管部门发送邮件，针对样本地区的廉租房的总体情况进行初步了解，并了解住户的准入和退出机制的实际施行状况。
（5）住户抽样发放调查问卷：在了解总体概况之后，实地随机抽取住户发放调查问卷，或者进行简短访谈后自己填写的方式了解住户的现在情况和廉租房的政策宣传现状。
（5）数据分析：根据回收的调查问卷进行数据分析，得出建立廉租房多层次退出机制的必要性和可行性。
（6）对比分析法：通过我国现阶段廉租房退出机制与国外发达国家和地区的廉租房退出机制的对比分析，从而为我国建设退出机制提供意见。
二、问卷设计方案：
（一）调查问卷的目的：
1.了解被调查者的基本情况：通过询问住户的年龄、性别、过去居住的环境、现在居住的环境、家庭人口等问题来了解住户的群体信息，以便作相关区分。
2.了解廉租房的政策普及情况：通过询问被调查者政策相关的问题，了解政府在廉租房的宣传时，是否会进行廉租房政策的释明，以及对于廉租房的使用、退出机制是否加以说明。
3.了解被调查者对于廉租房的偏好：了解被调查者希望政府投放怎样的廉租房，以及对廉租房“准入-退出”循环的态度。
4.了解被调查者对于退出机制的建议：了解被调查者对于政府完善廉租房退出机制的态度。
（二）调查问卷遵循原则：
1.系统性原则
系统性原则主要是指在设计问卷时需要围绕研究主题，根据我们提出的廉租房退出难的基本调查取向，设计调查体系，根据指标体系设计单个问题和答案，最后根据问卷的逻辑、问题的性质和视觉效果等调整顺序。问卷设计是在整体框架拟定的前提下才开始设计单个问题，也就是需要遵循从整体到部分，再由部分到整体的思路。
2.方便性原则
方便性原则有两个方面的含义，一是需要考虑到通过调查收集回来的数据便于我们整理和分析；二是要考虑到问卷的调查对象的文化程度和理解程度，以及调查对象对于部分敏感问题的厌恶心理，避免出现问卷中的语言比较专业化、问题或答案难易理解或者问题的数量过多使得被调查者产生畏难情绪、敷衍了事。
3.科学性原则
问卷调查属于实证主义方法，在设计问卷的过程中应当减少被调查者产生对廉租房政策产生负面情绪的问题。具体的就是在设计问卷时应当避免出现带有倾向性的问题同时应当考虑数据统计分析时所用的方法。
4.严谨性原则
问卷设计任何一个环节都不能马虎。根据我们提出调查问卷目的，提出研究假设后，需要围绕所要调查的问题开展探索性的工作，设计出合理的指标体系；其次在设计问卷时应当严格遵循指标体系，同时应当制定调查问卷的抽样初步检验，之后进行调整。
（三）调查问卷的设计程序
问卷设计的原则比较抽象，必须在问卷设计的过程中才能显示出来。
1.确定本次调查的目的及需要验证的信息。
2.根据目的推导出几个测量维度。
3.根据测量维度草拟问题。
（1）本文根据关键事件法的主要原理，制作了一张满意因素调查表格。分别于20##年3月在闵行区浦江镇进行调查。调查问卷为30份，为了保证调查的全面性，特意选取了不同年龄段的顾客作为调查表发放对象。将相关调查表收录后，列出频率较高的问题。
（2）在20##年4月安排的几次访谈中，对于上述收集到的问题进行初步了解和交流，初步确定问题具有代表性的回答，并依据此设计问题的答案。
4.对问题及答案进行逻辑性初步排序。
5.初始问卷的形成。
6.对问卷初稿进行前测量性访谈，并征求指导老师的意见。
7.修订问卷初稿，并由自己、朋友或合作者对修订后的问卷进行测试。
8.在一个与正式抽样总体相似的小样本上（20～50）做预调查，并收集被调查者的意见。
9.删去那些无法对回答人做出区别或无法提供研究需要的问题。
10.修订可能存在困难的问题。
11.如果修订量很大，需要再次进行试调查。
12.形成问卷终稿。
（四）调查问卷的内容：
根据调查问卷的目的考虑以及上述程序的安排，我们初步确定的调查问卷内容为：
1.基本情况：包含被调查者年龄；现在居住面积（以廉租房的准入为选择划分标准）；
2.廉租房政策普及情况：包含对保障性住房总体政策的了解；对于廉租房政策的了解；对于廉租房的准入条件的了解。
3.对廉租房的偏好：包括居住区域附近是否有廉租房；是否正在或将要居住廉租房；是否有认识到申请障碍的问题；对于廉租房补贴的形式；对于廉租房的来源等问题
4.对廉租房退出机制：包括是否了解廉租房的退出机制；对廉租房的经济状况审查的频率期待；对廉租房退出制度执行难的原因认识；对于廉租房退出制度完善的当务之急；
（三）设计最终结果：
上海市廉租住房保障现状的调查问卷
关键词：
廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
本次调查问卷旨在了解您所在的社区有关廉租房的相关信息，并听取您对于廉租房的看法，您的观点会对我们本次调研有重要的借鉴意义，谢谢您的配合。
感谢您在百忙之中抽空填写本次调查问卷，本次调查问卷采用无记名的方式进行，所以不会泄漏您的任何相关信息，并在此对您的配合表示感谢！
1) 您的年龄是？
a) 40周岁以上
b) 40周岁以下
2) 现家庭人均居住面积是多少？
a) 7m²以下
b) 7m²及以上
3) 您是否听说过国家的保障性住房政策？
a) 没听说过
b) 听说过
4) 您了解保障性住房中的廉租房吗？
a) 没听说过
b) 知道一点
c) 比较了解
d) 十分关注
5) 您了解廉租房的申请条件吗？
a) 不了解
b) 知道一点
c) 十分清楚
6) 您居住的区县有廉租房吗？
a) 不知道
b) 有，但不知道具体在哪里
c) 有，我知道具体地点
7) 你自己正在租住廉租房吗？
a) 不是，本人没有租住廉租房
b) 是的，本人正在租住廉租房
8) 您周围有符合廉租房申请条件的困难家庭，但既没有申请到廉租房或者没有获得住房补贴的情况吗？
a) 不知道
b) 好象有，听说过
c) 有，我认识的人
9) 您认为廉租房是实物补贴好还是资金补贴好？
a) 实物补贴好，由政府提供的房子住
b) 资金补贴好，可以自己找房子住
10) 您倾向于政府集中建设连住房还是市场中收集到的二手房？
a) 政府集中建设的廉租房好，可以住新房子
b) 市场中收集到的二手房好，生活设施相对的完善
11) 你了解廉租房的退出机制吗？
a) 不了解
b) 知道一点
c) 十分清楚
12) 您认为对廉租住户的经济状况应当？
a) 不复查
b) 半年复查一次
c) 一年复查一次，生活条件改善了就要退出廉租房
d) 两年复查一次
13) 您认为现阶段廉租房政策执行存在的饿诸多问题的主要原因是？
a) 准入门槛过高
b) 建设资金不足
c) 廉租房源不足
d) 政府监管不力
e) 退出机制不完善
f) 没有健全的法律约束
14) 您认为廉租房建设的当务之急是？
a) 降低准入门槛
b) 加大资金的投入
c) 多建设，扩大实物配租范围
d) 收集二手房源，扩大实物补贴范围
e) 健全退出机制，政府加强监管
f) 尽快出台专门的法律法规
三、调研方案的实施
（一）调研过程情况
根据问卷的内容及结构，同时考虑到成本等因素，此次调研主要采取的是拦截式调查为主，主要由我们组的成员在曹路地区以及浦江镇地区进
本次调研主要针对以上地区的居民及附近人员进行了询问。总共反馈了XXXX份问卷。总体而言，本次调研的进展较为顺利，通过回馈小礼品有效调动了居民的调查热情，提升了调查的准确度和有效性，达到了预期效果，满足了后续研究的需要。
（二）调查数据的整理和分析
1.样本分布：运用EXCEL的软件对回收的问卷数据进行统计，经过初步整理和分析，剔除了样本数据缺失的问卷XXX份以及不符合样本要求的问卷XX份之后，余下的有效问卷为XXX份。
调研结果………………………………[庄育伟1]
四、调查问卷的效度与信度的评价与检验
1.效度。问卷效度是测量的有效程度或正确性，即一个测验能够测量出所要测量特性的程度。鉴别效度必须明确测量的目的与范围，考虑所要测量的内容并分析其性质与特征，检查测量的内容是否与测量的目的相符，进而判断测量结果是否反映了所要测量的特质程度。
（1）内容效度。内容效度是指项目对想要测量的内容或行为范围取样的适当程度。要使一个测量有内容效度首先必须得定义完整的内容范围，其次测量项目应该是已界定的内容范围的代表性样本。
本次调查以曹路地区与闵行浦江镇为调查区域，当地是上海较早一批廉租房的试点区域，具有明确的代表性。其次，住户的时间较长，也能更好反映整个住户经济状况转变和廉租房的去向问题。
（2）准则效度。准则效度是指量表所得到的数据和其他被选择的变量值是否具有意义。这是调查问卷是否具有测量显著性的判断标准。
本次问卷调查涉及了较多的衡量维度，先是针对被调查者的基本情况的调查，最后询问对政策的了解和态度征询，能够很好的引导被调查者的逐步深入。在回答上也设计了较全面的选项，每个选项都是从试调查者的人数中抽取后进行的代表性回答。
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