施工图审查自我检查

20xx年在图纸审查过程中由于对规范条文的定性问题不准，对强制性条文和强制性标准及设计深度等问题把握不够准确，导致强制性条文漏审并且在日常图纸审查过程中对标准规范条文的理解不到位，忽视一般性条文的学习和执行，从而出现违反一般性条文也经常出现。

这都是由于不重视自身素质的提高。对施工图图纸不能全方位思考，延伸产生出的问题没有引起足够重视，致使审查出现一些问题。

在接下来的图纸审查中要采取有效措施，对存在的问题，做出整改意见和实施方案责任到人，确保实施情况在工程施工中得到落实。

今年我要加大力度学习规范及强条，对规范及强条要理解透，不懂就问，使自己的技术水平的不断提高，切实提高施工图审查质量。杜绝强制性条文漏审情况及安全隐患的再次发生。

张家口市卫红工程设计咨询有限公司 建筑施工图审查人员：乔雪冬

第二篇：施工图审查指南

施工图审查指南

第一章 地基与基础

一、 勘察方案

1.0

1.1

1.2 勘察方案的具体措施能否满足保证勘察质量 勘察单位应有质量保证体系； 质量保证措施中是否有工序控制表，控制表中准备阶段、实施阶段的内容一般包括：

1.2.1 施工机械设备是否满足设计和工期的要求；

1.2.2 钻探点的放点定位控制；

1.2.3 岩性的鉴定、分层记录及标贯深度、锤击数的准确；

1.2.4 岩土分析试验项目符合标准，数据准确；

1.3 勘察报告的深度是否满足设计要求。勘察报告要内容全面、重点突出、结论明确，能充分反映场地的工程地质条件建议的地基方案经济合理，提供各岩土层承载力、桩端承载力、磨阻力的依据充分，数据可靠；

1.4 安全保证措施是否全面合理，如放火、防触电，施工场地机械有无安全隐患施工人员的安全教育等。

2.0

2.1 勘察工期能否满足设计进度要求。 勘察工作尽量结合项目发展计划和设计进度计划，作出合理安排，如可能应提前进行；

2.2 各阶段具体勘察工作的工期要合理安排，符合设计进度要求，同时应能保证勘察工作质量；

2.3

2.4

2.5 设计单位所提供的布点要与场地实际情况相结合，作到经济、合理； 设计单位提出的勘察技术要求是否全面，是否与建设场地实际情况符合； 现场勘察精确布点后，对复杂的建设场地要进行勘探点复核，特殊地段（地形变化较剧烈；岩土层特性差异较大；其它对建筑物沉降和变形有较大影响的特殊情况）适当加密钻孔。

- 1 -

案例1：

大城某某楼盘四期的勘察情况

1、 大城某某楼盘四期建设场地原为山间丘陵，后经场地平整形成目前状态，其中

的挖方区基本上为强风化岩石、全风化岩或残积土，填方区回填土最深达20M，场地中部还有一条冲沟，高低落差十几M，地形较复杂。

2、 四期的勘察布点由设计院提供，每个单元的钻探孔5-6个，间距仅10-15M，没

有按场地挖方区和填方区的实际情况加以区分，对某某楼盘6-7层的住宅挖方区的土层或岩层已完全可以满足做天然地基基础的要求，勘察钻探孔的布点间距可以取规范要求（详勘阶段布点间距为15-35M）的上限30M左右，经与设计单位协商，我们对勘察布点间距重新做了调整，避免了无谓的浪费。

3、 挖方区和填方区结合部的土层分布是划分设计基础形式的一个重要区段，在没

有实际布点前，结合部在建筑物的具体部位不清晰，无法根据满足设计的要求进行增补钻探孔的布置，在钻孔精确定位后，根据现场实际地质情况，进行动态调整，确定了增补孔位，作到了经济合理。

案例2：

1、 大城某某楼盘3期勘察布点间距较大，勘察孔间距达35-45M，已超过规范要求，

而3期建设场地实际情况为：大部分为回填土，最深厚度为13M左右，少部分为全风化或强风化岩，勘察布点为沿建筑物纵向每单元一个孔，没有根据现场钻探情况对勘察孔位进行调整或加密，虽然经济，但造成地质报告的深度不够。

2、 因勘察布点较稀，地质报告反映的地质情况与实际有较大的出入，勘察报告的深

度不能满足设计要求，如29号楼1单元，根据勘察报告此单元的回填土最深为9M，原设计准备将回填土全部挖掉，分层回填夯实后做天然地基，在实际开挖后发现，回填土局部深度已达11M仍未见原土，最后决定分层回填后改为桩基础，造成工程费用增加和工期的延长。

二、 桩基选型

1.0 可根据详勘报告并结合各类桩基的工程特性、经济性，确定可选用的桩基类型，

提出意见；

2.0

组织技术讨论会或研讨会，对各类可以使用的桩基类型进行技术交流，充分吸收- 2 -

专家和其他技术单位的意见（公司各有关部门均可参加）；

3.0 根据建筑物四周环境条件、建筑物层高、基坑支护等条件综合考虑，最终确定桩

基形式；

4.0 桩基的承载力取值是否合理，对预制桩可通过提前试桩来确定，对人工挖孔桩、

冲钻孔桩可通过现场施工取样和地质报告相互对应来确定，持力层的确定应经济合理，施工参数的取值应合理，且施工时可操作性强。

案例1：

大城某某楼盘4期建设场地，根据勘察报告可知，大部分为回填土，深度

为2-20M之间，回填时间不到1年，如做天然地基承载力和沉降均不能满足设计要求，必须对可以选择的地基方式有强夯、震动沉管灌注桩、预应力管桩、冲钻孔桩、人工挖孔桩、静压桩，

强夯可大面积消除回填土沉降，表面形成硬土层，可有效消除道路、各

种管线的不均匀沉降，但强夯的影响深度仅为8M左右，超过此深度则下部的沉降不能消除，有一定的局限性。

震动沉管灌注桩桩长可以满足设计要求，但桩身砼需现场灌入，拔桩时

如质量控制不好，容易形成局部桩身缩径，质量不宜控制。

预应力管桩应用已比较成熟，不存在桩身缩径问题，质量控制较沉管灌

注桩容易，3期已成功应用。

冲钻孔桩及人工挖孔桩相对6-7层的多层住宅来讲成本较高，且不能充

分发挥它们承载力高的特点，经济上不合算。

静压桩与预应力管桩仅施工机械不同，但静压桩施工成本比锤击预应力

管桩高。

综合以上各桩型的特点和经济性，结合某某楼盘4期的地质情况、怡翠谷

两侧的边坡情况经与设计单位的专家和设计人员共同讨论确定：采用预应力管桩，其中怡翠谷两侧可根据边坡的不同地质情况区别处理，对回填土厚、高差大的边坡预应力管桩的桩径可适当加大。目前桩基图纸已出，准备施工。

案例2：

大城某某楼盘4期桩基础设计图中对预应力管桩参数要求为：最后三阵平

均每阵贯入度分别为桩长<10M 为20mm/10击，桩长>10M 为25mm/10击，要求较严格。

- 3 -

某某楼盘3期的地质情况与4期基本相同，基础均为桩基础，根据3期施工的实际经验，如按设计图上要求的参数指标来控制，有部分桩的桩头容易打烂或打裂，造成废桩，后改为用两个指标来控制：一个为最后三阵平均每阵的贯入度，另一个为最后1M的总锤击数，其中最后三阵平均每阵的贯入度参数适当放宽为：桩长<10M 为25mm/10击，桩长>10M 为30mm/10击，施工完成后的桩静载试验检测报告表明：桩的承载力和沉降量均满足设计要求，主体施工完成后的沉降观察数据也表明：桩的质量合格未发现异常现象。

因此，我司建议设计单位修改参数，以避免不必要的浪费。

案例3：

由我司大康监理公司监理的卧龙阁工程，面积27000M?，是一栋地下2层，地上31层的1类高层建筑，桩基选型过程中出现问题的解决办法：

地质情况如下：粘性土4M，透水系数为75的砾砂层4-6M，全风化岩层3-5M，以下为强风化和中风化岩层约5-10M，地下水位为-2.5M，其中砾砂层透水性良好，需作止水帷幕截水。

工程原设计采用大直径锤击震动沉管灌注桩，为准确确定单桩承载力进行了2根试桩，因桩基施工时震动及噪音较大，而相邻的4栋多层住宅和工业厂房距建筑物外边线仅6M，为减轻试桩时震动对周边建筑物的影响，在试桩前开挖了两条深2M的减震沟，并请广州地震局在周边建筑物上进行了测试，试桩结束后测试结果表明，试桩时的震动相当于3级地震，噪音较大，虽然对四周建筑物安全不会产生影响，但周围的居民反映强烈，部分居民打电话投诉，另一些居民现场质问，如将来大规模正式施工，必将与周围居民发生更大矛盾，对施工的质量和工期产生不利影响。

根据地质报告揭示，从基础底板下到全风化岩层距离为4—8M，设计桩端进入全风化岩层2-3M，核心筒下因有电梯基坑，桩长仅5M左右，属于短桩不利于抗震设计，从技术角度来讲，也不宜采用。

综合以上两个因素，不论从四周环境还是技术角度，采用大直径锤击震动沉管灌注桩均不是十分合适，因此决定更换桩型。

经过专家、设计单位、甲方及监理公司人员共同讨论，确定为人工挖孔桩，虽然场地中有较难成孔的砾砂层，地下水位也较高，但只要排水和施工措施得当， - 4 -

人工挖孔桩完全可以施工。

从后来的施工情况来看，穿越砾砂层虽然遇到一些困难，但这些困难在施

工方案中已充分预料到，采用人工挖孔桩基础取得了成功。

虽因更换桩型，造成了50天的工期损失和赔偿了少量的补偿费，但也因更

换桩型，避免了更大的经济损失。

第二章 地下室部分

一、 地下室建筑与结构要求

1、 汽车通道的入口高度不应小于2.2M、坡道的坡度是否合理，坡道应有防滑构造、

照明装置，坡道入口和坡道底端应有排水沟。

2、

3、 备用发电机房的排烟通道是否考虑隔热设计，有无安装予留孔洞， 人防分区布置要满足满足平时和战时的要求，各种管线布置不应对人防门的开关

有影响，人防门前开门范围内的垫块应确保在战时能快速移开，使人防门能及时关闭。

4、 人防地下室设备用房应有一定数量的从基础内引出的钢筋头，便于战时设备接地

使用。

二、 地下室管道竖向定位原则

1、 保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，但不得小

于2.0米；

2、 由于成本控制，地下室层高较低，给水、消防和喷淋的干管可穿梁安装位于最高，

喷淋支管沿梁底安装，风管和电缆桥架位于最下；

3、

4、

5、

给水、消防和喷淋的干管可考虑沿侧墙安装，高度不做限制； 风管在有梁的地方绕梁安装，以提高安装高度； 防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统。

- 5 -

三、 地下室的留洞

1、

2、

3、 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管； 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管； 电缆穿越地下室外墙应做特殊处理，目前直接埋管的方法在防水处理时很难处

理；（例：大城丽苑和华庭均出现问题，下雨时灌水严重，进行了多次处理）；

4、 地下室的洞口在拆摸后应立即进行管道安装，包括安装阀门，以防止地下室被淹，

（例：我司近年开发的楼盘由于管道安装晚，或安装后没装阀门，使的这些洞口成为地下室进水的主要原因之一）；

5、 地下室防排烟洞口、材油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图

上容易遗漏，（丽苑、华庭的结构施工图上均遗漏这些洞口）；

6、

7、 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，以防止遗漏； 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，

使管道安装困难（例：大城华庭预留洞较小，有偏差，大多数留洞报废）； 8、

穿梁的位置是否对梁的受力不利，是否有加强处理措施。

四、 地下室设备房

1、 变配电房、水泵房、材油发电机房不宜放在较低的位置，以免被水淹；

（例：大城华庭泵房位于最低处，发生事故随时被淹）

2、 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高（例：大城丽苑配电房进行了整体抬高，

效果较好）；

3、 水泵房内的配电柜不宜和水泵地平一个标高，配电设备应抬高，以免被水淹，配

电设备可考虑放在单独房间，有门通往泵房就行；

4、 水泵房的排水首先应考虑能自然直接排出（少量集水可排入其他地方），同时考

虑设置水泵排水，排水集坑应设置水位报警装置（例：大城丽苑泵房发生意外有水时，泵房的集水可排到大地下室，以免泵房立即被淹）；

5、 发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水，洗手池，

排水应首先考虑能自然排到地下室的排水集坑内，但不能排到电梯集坑内（例：大城华庭发电机房的排水直接排到消防电梯井内，使得排水系统无法使用，且没有给水点）；

- 6 -

6、 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排

水；

五、 人防

1、 人防的洗消间应设置防暴地漏，施工时应特别注意，应委托专业公司予埋，或指

导；（大城丽苑和华庭都未按要求施工）；

2、

3、 人防的洗消间等通道应设置防暴门铃，施工时应注意； 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装防暴阀门，穿越人防分区墙的管道应

在两侧增加防暴阀门；

4、 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防

外墙的电缆应按规范进行处理；

5、

6、 人防工程的防暴电井不应遗漏（大城华庭和丽苑均遗漏）； 地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理；（大城华庭在两侧增装了阀

门）；

7、 必须考虑防火门和人防门的关系，两种门不宜共同使用一个门洞；（大城华庭采用太多，搞不清其中的关系；

8、

9、 DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变经处理； 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙；

10、 应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开；

11、 应注意防排烟等通风系统与人防的关系。

六、 地下室排水

1、

2、

3、

4、

5、 集坑的排水管道应在地下室拆摸后立即安装，应将阀门安装上以免地下室进水； 集坑的排水泵应进行自动化监控处理，将信号引至控制室； 地下室的排水蓖下应设计安装橡胶皮条； 地下室水泵的配电箱不宜采用通用锁，不利管理； 地下室车道应设置两条雨水排水沟，上面的雨水够的排水应考虑直接排向室外的

雨水井。

- 7 -

七、 地下室消防

1、

2、 防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统； 地下室插孔电话的位置应考虑与防火门、人防门等的关系，避免使用困难现象的

发生；

3、

4、 应注意防火卷帘门与梁柱的关系，尽量抬高安装高度； 人防区的防排烟处的防火门必须考虑密闭性，不能采用一般的防火门，应考虑增

加密封橡胶（例：大城华庭的防火门无法通过验收，密闭性太差）；

5、 卷帘门上宜安装声光报警装置。

案例：

大城华庭地下室人防门存在如下问题：

人防门前的垫块部分用砖砌封闭，战时不能快速移开。

部分人防门与管线、楼梯打架，人防门不能全部打开。

第三章 住宅

一、 厨房设计

1.0 平面及设备布置

厨房作业的基本流程为食品储藏〉准备〉洗涤〉调理〉烹饪〉配餐〉餐桌，厨房各项设备的布置都应以此为前提。

1.1 橱柜布置

1.1.1 单面直线式，动作成直线进行，动作流线最长，对小空间厨房使用比较方便，同

时也适用于厨餐合一的开放式厨房；

1.1.2 双面直线式，动线距离变短，且直线动作减少，但操作者经常要转180˙，由于

设备的增加，储藏量明显增大；

1.1.3 曲尺型是动线较短的布置方式，从冰箱、洗槽到调理台、炉台的操作顺序不重复，

但转角部分的储藏空间使用率较低；

1.1.4 U型是动线距离最短的一种配列形式，但同样转角部分浪费也较多；

1.1.5 岛型，厨具系列的一侧与餐桌结合成为半岛型，适合餐厨合一的设计； - 8 -

1.1.6 橱柜的宽度不宜少于3000，以保证有足够的储藏空间。

1.2 设备布置：

1.2.1 煤气灶为保证良好的可操作性，需至少有1600的操作宽度，以煤气灶宽度700

计算，则左右两边需各预留450的宽度；

1.2.2 抽油烟机排烟管道在可能的情况下尽量通向烟道或天井处，排烟管道尽量不出现

在住宅的主要立面上，以免造成墙面污染；

1.2.3 热水器通常可安排于生活阳台处，以利于废气的排放，若采用封闭阳台，通常需

考虑排气管的布置。

1.3 烟道布置：通常情况下厨房排烟尽可能采用烟道的形式。

2.0 地面处理

2.1 降板处理：通常为防止厨房用水溢出，可采用结构降板的处理，降板高度通常为

50；

2.2 地漏处理：有生活阳台的情况下，通常厨房可不设地漏，无生活阳台的情况下，

厨房需设置侧地漏。

4.0 厨房内的给排水和电气插座

3.1 厨房外有阳台厨房不设置地漏，如漏水可排至阳台；

3.2 无阳台时，厨房可设置侧壁式地漏；

3.3 厨房洗涤盆的排水不穿越楼板，应在厨房内沿墙明装，与立管的接口高度一般控

制在10厘米左右，用低柜将管道隐蔽，保证厨房不需吊顶；洗涤湓不设存水弯；

3.4 洗涤盆提供热水供应，给水点高度定为距地45厘米，冷热间距15厘米；

3.5 厨房内A 1。4米高度的插座有：抽油烟机插座，厨房排气扇插座，电冰箱插座，

消毒柜插座；

3.6 低柜上1。2米高度有：预留1个备用插座；

3.7 微波炉如放置在低柜下应留插座，高度30厘米；

3.8 如果燃气热水器放置在厨房应留强排烟的插座；

3.9 厨房屋顶留吸顶灯一个，居中设置，但应考虑吊柜的影响，应向吊柜的反向偏移

40厘米；厨房吸顶灯的开关设置在厨房的门内。

5.0 厨房的燃气设计

4.1 厨房内的燃气管道必须明装，不能安装在吊顶或低柜内；

4.2 燃气计量表和减压阀一般设置在阳台上或者厨房内，燃气表的高度一般为1。8 - 9 -

米，燃气表的正下放投影距离30厘米以内不得有电器插座；

4.3 插座距离燃气管道应保证有30厘米以上的距离，特别是洗衣机插座和热水器插座

容易相碰，如遇这种情况洗衣机插座可降低到1。2米；

4.4 燃气接炉具的高度为90厘米（低柜高80厘米，加上台面挡水5厘米共86厘米，如

果明装90厘米较合适）

4.5 连接燃气热水器的接驳点高度为1。2米；

4.6 连接热水器的给水点高度定为1。15米高；

4.7 厨房外如果有阳台，燃气表和热水器最好放在阳台上；

4.8 其他地方如果无法放置洗衣机，可将洗衣机放置在阳台上；

4.9 厨房必须留抽油烟机的排烟洞，直接外排，墙体上留洞为：150圆洞或200X200

方洞；

4.10 厨房的排烟也可考虑采用专用烟道；

4.11 厨房内一般不考虑排气设施的安装和洞口预留；

（可接入可视对讲等模块） 4.12 厨房设置煤气泄露报警探头，

二、 卫生间设计

1.0 平面及设备布置

1.1 洁具布置

1.1.1 洗脸池布置：横向最少需保证600的操作宽度，同时洗脸池前起码保证400的操

作深度，按照通常的洗脸盆为800计算，洗脸池预留位置应为600X1200，同时管道预留时尽量采用标准通用尺寸；

1.1.2 坐便器布置：横向最少需保证580的操作宽度，同时坐便器前起码保证500的操

作深度，按照通常的坐便器深度700计算，坐便器预留位置应为580X1200，同时管道预留时尽量采用标准通用尺寸；

1.1.3 淋浴间布置：淋浴间尺寸900X900，同时布置需考虑到与周围墙面的关系，如淋

浴间的隔断不能与窗洞相碰，同时需考虑到淋浴盆的安装；

1.2 平面布置：在可能的情况下，宜做到洗浴分开。

2.0 地面处理

2.1 降板处理：通常为防止卫生间用水溢出，可采用结构降板的处理，降板高度通常

为50；若卫生间下层为主要房间时，需作大降板；

- 10 -

2.2

2.3 淋浴部分若未作淋浴盆，则需加砌反梁，淋浴间内外的找坡分别做到3%和2%； 若洗衣机安排于卫生间内，需预留专用水龙头及地漏。

3.0 天花及墙面处理

3.1 卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时

需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗；

3.2

3.3

3.4

3.5 排气扇插座做到2.4M，以鼓励业主采用吸顶时排气扇，同时需作30高坡度； 卫生间的门窗玻璃需采用印花玻璃； 大单位或复式单位安装电话接口； 通常不作镜前灯。

4.0 卫生间的给排水

4.1 主人房的卫生间内应设置浴缸、大便器和洗脸盆，公用卫生间一般不设置浴缸，

将浴缸改为花洒；

4.2 由于为空壳房，大便器的下水口距墙的距离按最常用的305毫米考虑留洞和安装

管道；

4.3 由于为空壳房，给水配件高度按以下确定：浴缸的给水点高度按630考虑，洗脸

盆按450考虑，坐便器200，淋浴器1150，洗衣机1000，热水器1150毫米考虑；

4.4 浴缸和淋浴器的冷热水间距为150毫米，必须在一个水平面上（浴缸和淋浴器为

混合龙头，安装尺寸必须保证）

4.5 有淋浴器的卫生间应设置两个地漏，一个用与淋浴器的排水，如为空壳房，淋浴

器的地漏可不安装，伸出DN50排水管，下加存水弯；

4.6 为了防止地漏水封内无水，臭气冒出，防臭地漏下加装P型存水弯，以保证存水

弯内长期有水；

4.7 空壳房卫生间地面应有2%的坡度坡向地漏，装修房间应有1%的坡度坡向地漏；

4.8 卫生间的完成面应底与客厅2—3厘米。

5.0 卫生间的电气插座

5.1 卫生间一般只留排气扇的插座，插座高度为2350毫米，开关设置在卫生间的门

外；

5.2

6.0 在卫生间的洗脸盆位置预留接线盒一个，高度为1400左右以便业主装修时使用。 卫生间的排气

6.1 吊顶式排气，在外墙吊顶以上预留洞口，为排气提供条件；

- 11 -

6.2 外墙上留排气洞，安装一般排气扇；

6.3 卫生间窗上设置固定扇，在玻璃上开洞安装排气扇。

三、 客厅设计

1.0 面宽3900以上的客厅不能露梁，可通过墙体的砌筑位置将露梁部分移至周边房

间；面宽3900以下的客厅可结合周边情况综合考虑，尽量保证无梁无柱； 2.0 240M以上客厅空调设备需考虑柜机，安放位置需在楼板处留洞，同时插座位置一

并考虑；

3.0

4.0 取消吊扇钩做法； 面宽4500以上客厅双面均需预留电视及电话插座，以方便业主使用要求，同时

客厅处也需预留宽频上网接口；

5.0 门铃设置于入户门顶部；

6.1 客厅卧房内的电气插座和电视电话插座

6.2 入户门处、客厅和餐厅应设置吸顶灯，开关放在入户门内侧边，灯的位置应考虑

家具的影响，比如餐厅灯不能偏离餐桌太远；

6.3 可视对讲的室内机放置在入户门边，与客厅开关放在一起；

6.4 配电箱一般放置在入户门的背后或者厨房内，应选择样式较好的产品；

6.5 根据实际情况，4米以上的客厅应考虑两侧均放置电视电话插座，以便业主房间

布置；

6.6 宽频网的信息插座留在客厅和书房；

6.7 客厅和公用走道设置报警按钮；

6.8 40平方米以上的客厅应考虑安装空调柜机，相应的应留插座和冷凝水排水洞；

6.9 室内门铃设置在入门室内正上方300毫米处；

6.10 主卧房应设置电视和电话插座；

6.11 主卧房考虑安装双控开关，控制客厅吊灯；

6.12 书房应设置电话插座；

6.13 主卧房的开关可采用双控开关；

6.14 其他的插座开关按常规预留。

四、 阳台设计

1.0 一般阳台降板100，同时需注明地漏位置及排水坡度；

- 12 -

2.0

3.0

4.0

5.0

5.1 若外墙装饰材料为涂料时，阳台踏脚需做反坡，以防止对墙面的污染； 挂衣钩安装于服务阳台处以引导业主不将衣物晾晒于主阳台处； 阳台栏杆需保证距地坪完成面1100以上； 阳台 阳台上设置吸顶灯一个，客厅阳台的开关放置在通往阳台的客厅门边，厨房阳台

的开关与厨房灯公用采用双连开关；

5.2

5.3

5.4

5.5 阳台上设置排水地漏，客厅阳台上设置一般的防臭地漏，不加装存水弯； 厨房阳台上的地漏如有洗衣机，地漏设置为洗衣机地漏，地漏下加装存水弯； 阳台与客厅应有10厘米的降板，应有2%的坡度坡向地漏； 为避免地漏支管影响外立面，阳台的地漏可采用直埋地漏。

五、 结构设计

1.0

2.0

3.0 剪力墙的布置应考虑相邻两套房连通的可能（包括阳台的连通）； 突出墙体外侧的悬挑构件如窗台板、窗式空调机盒及其它装饰挑檐应现浇； 楼层梁布置要考虑到客厅的方正，梁的突出部位应尽量在厨房、卫生间或小卧房

内，卫生间有降板时，楼层结构梁不应在卫生间突出；

4.0

5.0

6.0

7.0 框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300； 客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感； 楼梯间的净高尺寸不应小于2200，如有可能则尽量设采光窗； 予埋件的问题，金属构件需固定之处，在主体施工时尽量予留予埋件，以避免事

后打凿砼，如楼梯扶手部分、阳台金属栏杆及其它装饰构件等；

8.0

8.1

8.2

8.3

9.0 现浇板长度超过规范要求时应有其它构造或施工措施： 在温度影响较大的部位是否提高了配筋率； 屋顶保温层的厚度是否满足隔热要求； 是否有设后浇带等防砼开裂措施； 内隔墙尽可能采用轻制材料，内隔墙选用的材料后期是否有收缩变形较大而引起

墙面裂缝的可能；

10.0 上部结构有大体积砼时，应有对水泥品种的选用，如转换大梁（可见地下室及外

墙防水部分）；

11.0 地面荷载应满足装饰要求；

12.0 地面走管对结构的影响；

- 13 -

13.0 楼板中予留的穿线管是否有大量集中的地方及相互交差超过2层的情况（在图中

有时反映不出）；

14.0 楼层转角加强钢筋的配置；

15.0 突出墙面的悬挑构件应做滴水檐口；

16.0 部分装饰构件如玻璃幕墙、大面积通长窗等与主体结构的连接一般要在主体结构

中予留予埋件来连接。

案例：

由我司大康监理公司监理的卧龙阁工程，面积27000M?，是一栋地下2层，

地上31层的1类高层建筑，在施工中发现以下问题：

1.

☆ 地下室的问题 地下室底板在核心筒四周的厚度达3M左右，范围20x15M，整个底板砼量3000M?，

属于大体积砼，设计未考虑大体积砼对水泥品种的要求。

☆ 地下室水池未考虑水平施工缝的设计，因此未设置止水带，不合规范要求，将来

易造成水池渗漏。

☆ 设计院的施工图纸未包括电视、电话及其它线路的入口，造成在地下室外墙上重

新开洞，增加了结构和防水的难度。

☆

☆

2、

☆ 备用发电机尺寸较大，设计未考虑设备安装进出孔洞。 地下室人防顶板未予留防爆地漏，后经人防验收发现及时予以更正。 主体结构及其它问题 楼板面层设计为20mm水泥砂浆，给水设计中部分楼板上要走给水管，管径为20

mm，水泥砂浆面层已无法覆盖，需在砼楼板上予留管槽，结构设计上未考虑。 ☆ 楼板中的穿线管在局部有大量集中的地方，甚至有2-3层管线相互交差的情况，

如在配电箱附近的楼板，对结构强度必然造成影响，结构设计未对此情况进行考虑和采取措施。

☆

☆ 有两种户型客厅中有两道梁外露，影响客厅的方正和业主将来的装修。 窗式空调予留孔的挑板设计为予制板，在台风暴雨期间，发现沿予制板与墙交界

处有渗水现象。

☆ 幕墙与主体结构设计未考虑予埋件，因连接处部分为挑板板厚较薄，实际施工时，

用膨胀螺栓连接，对砼有破坏影响强度。

- 14 -

3、

☆

☆ 装饰设计的问题 铝窗推拉把手是用铝型材加工而成，不符合使用习惯。 吊顶标高设计时未考虑防火门上的闭门器的高度，吊顶与闭门器标高重合，影响

防火门的开关。

第四章 公共空间

一、 前室

1.0 楼梯间前室应尽可能设自然通风采光，如因为条件限制前室不靠外墙的，应设强

制通风系统。前室疏散门应为防火门，门扇应向疏散方向开启，开门位置应考虑人行流线的便捷，门前后留有足够缓冲空间。开启宽度不小于楼梯梯跑净宽。 2.0 水电管道井根据需要设置，管井开门位置尽可能设在前室等较隐蔽处，避免设在

电梯大堂或人流较频繁的位置。消火栓箱位置应不影响人流通行，尽可能埋入墙面内。

3.0 电梯呼梯按钮的结构留洞应考虑安装不同品牌电梯的可能性，将洞口适当放大，

并在电梯门上方预留显示板洞口。

4.0 大堂内的其它设备，如消防警铃、烟感器、安全指示灯等的安装位置应与大堂装

修结合，必要时应根据大堂装修的要求进行调整，保证整体效果协调统一。 5.0 大堂装修根据楼盘档次另行设计，应审查材料色彩及质感的整体搭配及风格是否

满足设计要求，审查各个面的排砖及石材分缝是否合理，减少在人眼视平线高度范围内的分缝。墙地砖如果交接面的尺寸规格相同就应对缝，应避免选用交接面尺寸规格相差较小又无法对缝的墙地砖。地面的拼花或中缝应与大堂入口或电梯门对中。

6.0 每层应设楼层标识及每户门牌标识，楼层标识应设在上到该层或出电梯后能看到

的显著位置，门牌标识位置应显著，并考虑业主自行加设防盗门后不会被挡住； 7.0 消防箱的安装

7.1 高层消防箱安装在满足规范的前提下，必须完全暗装，消火栓门应进行装饰，可

采用铝合金、不锈钢、木制或与墙面采用同样的材料，暗装箱体厚度可采用220 - 15 -

毫米；

7.2

7.3

7.4

7.5

7.6

7.7

7.8 六层及六层以下住宅的前室或疏散楼梯不要放置消防箱； 六层以上的多层住宅，可将箱体放在休息平台上并且暗装； 消火栓的破玻按钮放在箱体内，不宜明装，接线盒不得明露； 如果箱门框采用铝合金或不锈钢，框体应扣压在墙体上，利于装饰材料收口； 采用金属门时，宜安装磨沙玻璃； 采用金属门框时，门的拉手可不安装； 箱体的尺寸可适当的缩小，以能放上器材为准。

8.0 配电箱、电视、电话、宽频过线盒箱的安装

8.1 高层住宅的配电箱应放置在通风良好的地下室或管井内；

8.2 多层住宅过线盒，由于较小，应放在住宅入户门的附近；

8.3 高层住宅的弱电过线盒应放在弱电井内；

8.4 因管井位于电梯前室，强弱井门应考虑予以装修，最好采用木制的放火门并配以

放火材料装饰；

8.5 管井门的锁应考虑采用特制锁，一把钥匙能开所有锁；

8.6 木制电井门应粘贴放火等级标志。

9.0 电梯前室的管道

9.1 消防立管不应放置在电梯前室，有专门管道井的除外；

9.2 消防立管尽量放在电梯前室以外的部位，通过支管与消防箱连接；

9.3 如果消防立管必须穿越电梯前室时，应将管道尽量放置在视线不易看到的地方，

尽量隐蔽，并予以装饰；

9.4 除消防管道在特定条件下必须放在电梯前室外，其余管道不能放在此位置，如有

管道井应放在管经内；

9.5 消防分区的环管位置应考虑放置在疏散楼梯内，如放在电梯前室将影响前室的吊

顶；

9.6 屋面的消防环管如影响屋面花园效果，可考虑将环管放置在顶层的电梯前室；

9.7 电梯前室的桥架应尽量抬高，保证吊顶高度，应考虑与给排水管道的关系与吊顶

的关系；桥架的走向应与吊顶装修一同考虑。

10.0 电梯前室的照明插座

10.1 电梯前室不宜放置各类分线盒，如果因条件限制必须放置时，应放在隐蔽的地方， - 16 -

分线盒的盖板应考虑美观要求，不能按传统方式随意设盖板，在小高层住宅中尤其要注意；

10.2 电梯前室的照明应结合照度和节能的关系，照明开关应选择声控等节能开关； 10.3 电梯前室的吊灯设置应与整体效果一同考虑，开关应选择声控等节能开关； 10.4 入户门铃安装在入户门的右侧，应考虑排砖要求，插座门铃应在装饰砖的中央； 10.5 电梯的呼梯按钮应考虑装修的要求，结构的留洞应在设备定后留有适当的富裕，

在我司的工程中没有一个工程留的好，请特别注意。

11.0 烟感、广播

11.1 消防警铃应放置在较隐蔽的地方，不能出了电梯就能看到，尽量放在核心筒的侧

面，能听到警铃声即可；

11.2 消防按钮和插孔电话不应放在大堂内主要的墙面上，宜放在核心筒的两侧； 11.3 首层大堂消防电梯的迫降按钮的高度应在1。8米左右，不应太低，宜放在左上角

或右上角的位置；

11.4 高层住宅的大堂应考虑保安的值班室，如有区域报警应放在值班室内，应考虑值

班室的给排水接驳；

11.5 高层住宅地下室的的防排烟和正压送风井及风机管道尽量不要穿越大堂，如必须

穿越，则风机和管道的高度应尽量抬高，以免影响大堂的吊顶；

11.6 高层住宅大堂的烟感、消防广播位置应结合吊顶与灯具一同考虑，布置时尽量对

称；

11.7 大堂的吊顶应考虑预留检修口，检修口的最小尺寸为400X400，吊顶最好考虑能

上任；

11.8 大堂的电视公告栏应在设计时与弱电一同考虑。

12.0 管井的设置

12.1 一、二内高层，如果建筑上有位置最好设置管井，以利于安装、检修、美观； 12.2 小高层一般不设置管井；

12.3 设置管井应满足规范要求，水井电井要分开，强弱电井要分开；

12.4 如果设置管井，应考虑能进人检修和安装，但不宜太大，以免占用公用面积； 12.5 管井的洞口隔层必须封堵，电井一般采用放火棉或水泥沙浆，水井用混凝土封堵； 12.6 管井内应考虑必要的照明，应根据规范设置必要的烟感；

12.7 因管井位于电梯前室，强弱井门应考虑予以装修，最好采用木制的放火门并配以 - 17 -

放火材料装饰；

12.8 管井门的锁应考虑采用特制锁，一把钥匙能开所有锁；

12.9 木制电井门应粘贴放火等级标志。

13.0 水表的位置

13.1 多层的水表一般放在室外集中抄表；

13.2 小高层的水表箱可放在楼梯的休息平台上，与消火栓箱放在一起，例如大城丽苑

工程；

13.3 高层住宅的水表箱可放在以下位置：A管井内，B电梯前室的侧面，C疏散楼梯的

休息平台上；

13.4 水表箱的地方如有可能应设置排水地漏。

14.0 电梯前室高度的确定

14.1 电梯前室的完成高度应比房间低1—2CM；

14.2 电梯前室应比电梯低1—2CM，轿箱前的地砖应坡向前室。

15.0 电梯前室的通风

15.1 电梯前室应尽量考虑自然通风，在无法满足自然通风的情况下才考虑正压送风； 15.2 应检查自然通风的面积是否满足规范要求；

15.3 如果采用正压送风，管井必须按要求摸灰，保证管井不漏风；

15.4 如果风机安装在室内，防风百叶的间隙不能太小，间隔应5CM。

二、 首层大堂

1.0 首层大堂入口处应设石材门槛，室内外留20MM高差，首层大堂的装修完成面标

高应比住宅室内完成面标高低20MM；

2.0

3.0

4.0 消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大堂，尽可能设在楼梯间内； 首层大堂应设该栋住户的信报箱，信报箱的位置应考虑防雨，并尽量嵌入墙体内； 需设置保安值班室的首层大堂，应将值班室设在既能全面监控大堂情况，又比较

隐蔽不影响大堂整体观感的位置；

5.0 首层大堂应充分考虑安全防盗问题，在此前提下也应考虑室内外环境的通透，尽

可能将室外环境景观引入室内，并考虑自然通风采光；

6.0

7.0

通常室内大堂内不作空调系统； 消防箱的安装 - 18 -

7.1 高层消防箱安装在满足规范的前提下，尽量不要放在主要通道上，宜 放在人不

宜看到的地方，并且宜安装；

7.2 六层及六层以下住宅的大堂不要放置消防箱；

7.3 六层以上的多层住宅，如有可能，大堂内不要放置消防箱，可将箱体放在第一个

休息平台上并且安装；

7.4 大堂内如果必须安装消防箱，箱体尽量暗装，箱门用与大堂同样的材料装饰隐蔽，

标志出消防箱字样；

7.5 箱体的尺寸可适当的缩小，以能放上器材为准；

7.6 大堂内的消火栓破玻按钮放在箱体内，不宜明装；

7.7 如果箱门框采用铝合金或不锈钢，框体应扣压在墙体上，利于装饰材料收口；

7.8 采用金属门时，宜安装磨沙玻璃；

7.9 采用金属门框时，门的拉手可不安装。

8.0 配电箱的安装

8.1 高层住宅的配电箱应放置在通风良好的地下室或管井内；

8.2 多层住宅配电箱放集中放在大堂内；

8.3 安装在大堂时，配电箱不宜放在行人通道旁，应放在首层楼梯下，安装高度可适

当调底加宽，放置配电箱的一侧，不应有消防或给水管道；

8.4 如有可能大堂内的配电箱门可朝室外，大堂内完全隐蔽，配电箱做防水处理，并

且加装防雨罩；

8.5 配电箱如必须放在大堂，并在行人通道旁，配电箱门可考虑采用其他材料，如铝

合金门框，配以磨沙玻璃等，改变观感效果；

8.6 配电箱也可考虑分大堂两侧放置，以减少配电箱尺寸，从而改善观感效果，配电

箱门可考虑采用其他材料以提高美观；

8.7 有夹层的或有地下室的多层住宅，配电箱一定要放置在夹层或地下室，同时要考

虑防潮和照明；

8.8 安装在公共场合的配电箱一定要考虑安全要求，要求制造商安装耐用质量良好的

暗锁。

9.0 电视、电话分线箱的安装

9.1 高层住宅的配电箱应放置在通风良好的地下室或管井内；

9.2 多层住宅分线箱放集中放在大堂内，安装在大堂时，分线箱不宜放在行人通道旁， - 19 -

由于分线箱较小，应放在首层住宅入户门的附近；

9.3 如有可能大堂内的分线箱门可朝室外，大堂内完全隐蔽，配电箱做防水处理，并

且加装防雨罩；

9.4 如与配电箱不发生矛盾，分线箱也可考虑放置楼梯下；

9.5 有夹层的或有地下室的多层住宅，分线箱一定要放置在夹层或地下室，同时要考

虑防潮和照明；

9.6 安装在公共场合的分线箱一定要考虑安全要求，要求制造商安装耐用质量良好的

暗锁；

9.7 分线箱的门可考虑采用其他材料，如铝合金门框，配以磨沙玻璃等，改变观感效

果。

10.0 大堂内外的管道

10.1 原则上，大堂内不应安装任何给排水管道；

10.2 如果消防立管必须穿越大堂时，应将管道尽量放置在视线不易看到的地方，或将

立管设置在墙体内，尽量隐蔽；

10.3 大堂上露台的雨水排水，不能穿越大堂，不能明露，应考虑侧排，或将排水管隐

蔽在墙体内；

10.4 高层住宅的排水管不宜穿越大堂，给水管道穿越大堂时应尽量抬高，保证大堂吊

顶高度；

10.5 高层住宅大堂内强弱电的线槽应尽量抬高，应考虑与给排水管道的关系与吊顶的

关系；

10.6 大堂外侧周遍不应设置管道，包括排水雨水立管，给水立管，燃气上升及下降管

道；

10.7 多层住宅首层的水表不应安装在大堂外墙的周遍；

10.8 多层住宅首层的燃气抄表不应安装在大堂室外的周遍的外墙上。

11.0 对讲

11.1 多层住宅因大堂较小，对讲主机应嵌装在门外的墙体上，不宜设置独立的台体，

高层可考虑安装台体，对讲主机应考虑防水的要求；

11.2 大堂的门锁应根据门的样式选型，闭门器应放在尽量安在门的里侧。 12.0 大堂内的照明插座

12.1 大堂内不宜放置各类分线盒，如果因条件限制必须放置时，应放在隐蔽的地方， - 20 -

分线盒的盖板应考虑美观要求，不能按传统方式随意设盖板，在多层住宅中尤其要注意；

12.2 大堂的照明应结合照度和节能的关系，灯光应考虑分别控制；

12.3 大堂的吊灯设置应与整体效果一同考虑，不应为了豪华而过多的设置吊灯，使大

堂变为灯展，大城丽苑就发生过此情况。

13.0 烟感、广播区域报警装置

13.1 消防警铃应放置在较隐蔽的地方，不能出了电梯就能看到，尽量放在核心筒的侧

面，能听到警铃声即可；

13.2 消防按钮和插孔电话不应放在大堂内主要的墙面上；

13.3 首层大堂消防电梯的迫降按钮的高度应在1。8米左右，不应太低，宜放在左上角

或右上角的位置；

13.4 高层住宅的大堂如考虑保安的值班室，如有区域报警应放在值班室内，应考虑值

班室的给排水接驳；

13.5 高层住宅地下室的的防排烟和正压送风井及风机管道尽量不要穿越大堂，如必须

穿越，则风机和管道的高度应尽量抬高，以免影响大堂的吊顶；

13.6 高层住宅大堂的烟感、消防广播位置应结合吊顶与灯具一同考虑，布置时尽量对

称；

13.7 大堂的吊顶应考虑预留检修口，检修口的最小尺寸为400X400，吊顶最好考虑能

上人的要求；

13.8 大堂的电视公告栏应在设计时与弱电一同考虑。

14.0 大堂的高度与室外的关系

14.1 大堂室内的高度应比室外道路高出2—3个踏步；

14.2 大堂前面的室外不应放置各种井道；

14.3 大堂雨棚安装件应予埋，大门应取消铁花。

三、 疏散楼梯

1.0 疏散楼梯的设置应注意底层梁底碰头问题，梁底标高不应小于2.0米，高度较底

的楼梯平台下部不设吸顶灯，避免业主搬运东西时碰损，应考虑设壁灯或在相邻较高处设吸顶灯解决此处照明问题。

2.0 疏散楼梯间尽可能采用自然通风采光，因条件限制无法实现的应设强制通风系

统。有落地玻璃窗的疏散楼梯应设护栏；

- 21 -

3.0 疏散楼梯间安装需考虑的问题；

3.1 高层疏散楼梯应尽量考虑自然通风，机械通风造价抬高；

3.2 消防管道的立管应尽量放在疏散楼梯间内，不要放在电梯前室；

3.3 水表箱应首先考虑安装在疏散楼梯间（大城华庭）；

3.4 高层住宅的消防环管，可考虑在疏散楼梯间成环，避免对电梯前室的影响（大城

华庭华景峰消防管走疏散楼梯，为电梯前室的装修创造了条件，华景台在电梯前室成环，吊顶很难施工）；疏散楼梯的楼层处，应安装楼层标志。

四、 电梯与轿厢

1.0

2.0 电梯选型时应考虑轿厢内的装修荷载，适当加大电梯最大载重量。 电梯轿厢内应设通风系统，在审查电梯装修设计时应注意审核电梯内的吊顶不应

遮挡电梯通风口。

3.0 电梯轿厢内设有上人孔，电梯装修时不应遮挡上人孔。

4.0 电梯按钮予留孔位置和高度使用要尽量方便，予留孔的尺寸可比要求四周均宽出

25mm。

5.0 电梯出入口门套范围内地面装修考虑防水应起坡，靠门一侧可比外侧高

15-20mm。

6.0

7.0

8.0 机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确。 机房设备应有进出口，进出口尺寸应满足设备尺寸要求。 机房温度控制所需通风及空调设备的予留孔洞、电气管线、插座是否有。

第五章 屋面

1.0 屋顶花园之主要停留部分水电管线尽量暗装，或避开屋顶花园设置水电管线，以

方便设计中布置绿化及扩大活动区域，利于业主使用；

2.0 在屋顶花园设置水电接口（设防水插座和水源接口），位置应靠近业主活动区域

尽量符合常人使用心理及功能需要，如方便业主浇灌植物及照明等；

3.0 充分考虑屋顶花园构筑物的荷载（花池、树盆、柱廊、水池及种植土等）及业主

可能的活动，保证功能合理、结构安全。

- 22 -

4.0 出屋面楼梯间为避免雨水倒灌门内外高差（完成面）定为：多层100mm，高层

300mm，为便于进出，门洞净高不小于1950mm（附案例1）。

5.0 在造价许可范围内尽可能选用新型保温隔热材料，如聚苯板及硬泡聚氨酯或水泥

聚苯板等，并符合现行规范；

6.0 防水层做在结构板上保温层下，以便在面层及保温层破坏后不致发生渗漏，在造

价许可范围内尽可能选用新型防水材料，如合成高分子防水卷材、高聚合物改型沥青防水卷材、聚合物水泥基复合防水涂料等，并符合现行规范；

7.0 屋面排水须满足规范要求的2%坡度，并保证分水线明确合理，排水顺畅，不致

积水，必要时做排水沟；

8.0 屋面排水

为了避免雨水管穿屋面，雨水斗尽量采用侧壁式；

雨水斗处1平方左右应比屋面完成面低5—8厘米，以大于5%的坡度坡向雨水斗（例：大城华庭）； 8.1 8.2

8.3 雨水斗应增加安装钢制网以防止雨水斗破坏和赃物进入管道；

屋面的通气

尽量避免污水通气管穿屋面，可在顶层转到外墙上；（例：大城华庭）

穿屋面的PVC管应做加固，方法用1200毫米的钢管套在PVC管上，钢管与楼板固定；（例：大城华庭） 9.0 8.1 8.2

8.3 在外墙上的通气管不要伸出女儿墙，高度定为女儿墙下500毫米；

10.0 屋面绿化用水

10.1 根据屋面的化分，应安装用水点，用于绿化或其他；

10.2 私家花园的用水点由从业主家中引出，公共花园的用水点从给水立管上引出，公

共部分用水加装水表（也可不加）；

10.3 绿化用水的管道避免穿屋面，在不影响立面的前提下，从女儿墙或女儿墙上引入； 10.4 屋面绿化龙头采用质量好的陶瓷龙头；

11.0 屋面泛光灯及插座

11.1 屋面的电管应避免穿屋面防水，从室内引到屋面的电管穿外墙的高度应在屋面的

完成面以上，避免水通过电管回灌到室内；

11.2 屋面的私家花园应考虑预留接线盒，接线盒应考虑放在雨水不能直接淋到的位

置，或预留一个防水插座，以供业主使用，一定要考虑防水的要求；

- 23 -

11.3 引致屋面的电管避免在屋面和露台敷设，如必须敷设时，宜采用材质较好的管材，

必要时采用给水用的管材；电管的接口必须作好防水处理；（例：大城华庭） 12.0 屋面上的管道

12.1 由于对屋面美观要求的提高，屋面上尽量避免过多的管道，除燃气屋面环管必须

在屋面安装外，其余管道避免在屋面敷设；

12.2 消防环管可在顶层连接，例：大城华庭 华景轩、华景峰；

12.3 燃气环管如果对外立面不影响，也可在外墙成环，例大城华庭华景轩。 案例1：

1、 某某楼盘二期（赛乐园）客厅出阳台门在设计中未考虑业主使用方便,原本应设

计成四扇推拉，但实际制作时变成了两端两扇固定，中间两扇推拉，最大开启宽度仅为750mm-1000mm，既不符合用户使用心理，也未保证使用功能的满足，势必遭到业主的投诉。

2、 某某楼盘首期（别墅）私家花园车位门宽度仅满足小型车的泊车方便，而未对大

中型车作周全的考虑，加之车道转弯半径较小，致使车辆无法方便进出，最后被迫将已做好的门打掉加宽重做，既延误了工期又增加了预算。

第六章 门窗工程

1.0 根据项目定位选择合适的门窗及玻璃材料，中低档楼盘采用铝合金门窗和普通玻

璃，略高档楼盘采用塑钢窗和中空镀膜玻璃或其它新型材料。

2.0 门窗分格应结合立面风格、窗台高度、观景要求、使用安全等因素综合考虑，如

在观景窗中视线范围内避免出现分格遮挡视线，开启扇过大是否存在安全隐患。 3.0 客厅阳台门除特殊要求外尽量做推拉门，为满足住户使用心理及功能要求，最大

开启宽度不小于1200mm（附案例1）。

4.0 公共部位常闭防火门应保证开启方向满足规范中疏散要求并安装隐式闭门器，防

火门可作子母门。

5.0 带车位私家花园入口门应向内开启，净宽应不小于2400mm，以方便业主泊车（附

案例2）。

- 24 -

6.0 观景窗若立面造型需要作弧形玻璃，综合造价因素除特殊要求外，在保证效果的

前提下尽量作折线玻璃取代。

7.0 卫生间窗为便于安装换气扇，上部应留固定扇，开启扇为避免视线干扰，除特殊

要求外做上悬窗并使用磨砂玻璃。

8.0 根据深圳市气候特点，外墙窗除特殊要求外尽量采用平开窗，以利于满足防水及

抗风要求。

9.0 门窗安装应综合考虑内外墙材料、批荡抹灰厚度、施工误差等影响，调整立樘进

出位以距外墙80mm较为适宜。

10.0 在满足抗风压计算的前提下，门窗设计中应保证相同窗型材料型式规格一致。 11.0 门窗五金构件应充分考虑使用功能及安全因素，需满足隔音密封要求及应避免产

生尖角，造成伤害，窗玻璃的颜色是否对人造成影响，有无不舒服的感觉，玻璃厚度应满足强度要求及确保安全，窗台较矮时，是否有造成意外的可能，有无安全设计考虑，防火门的开启方向是否有利于逃生的需要；

12.0 客厅和有大面积窗的房间开启扇的布置位置尽可能不影响观景要求，窗的横档布

置根据窗台高度及人体身高尺寸确定，不应对视线造成阻隔。

第七章 立面设计

1.0 在卫生间设计中，需综合考虑卫生间集中热水器与独立热水器两种方式的可能

性，留出用电预留位与煤气管道位；特别是在主人房设计中需结合平面、立面考虑热水器位置。在留洞时考虑留洞位置，应做到上下对齐，并尽量避免在主要立面留洞。

2.0 在选用各种外露管道时，可选用合格的新材料，在价格相同的情况下，优先选用

样式新颖、色彩丰富的管材。也可结合立面选用与立面色彩统一，或平面形式别具一格的管材，达到与的立面统一。

3.0 各种管材在平面设计中考虑其位置的可能性，应避免位于主立面，尽量位于隐蔽

位置，可结合阳台、楼梯间等统一布置。如无法避免，需在可能范围将管材进行造型设计。

4.0 在外立面设计中需将各种材料的饰面画出详细的分隔设计，详细标注各种尺寸、 - 25 -

颜色、材料、做法；尤其需注意转交处与不同材料交接处；同时注意立面变形缝处的材料和色彩的处理并应满足立面美观要求，尽量减少视觉差异。

5.0 在立面设计时，考虑到立面美观和清洗保养，尽量避免在立面中设计局部花池，

如窗台、阳台等相关部位。

6.0 在立面设计中，凡是非结构构筑物的部位，需在施工图设计中，考虑其施工的可

能性，并设计预埋件，注明预埋件尺寸、间距、材料。包括阳台的栏杆及各装饰构件等。

7.0 在结构与建筑施工图设计时，应充分考虑外立面的统一和美观，既门窗在相同立

面与不同立面的对位关系应相对一致，主要是指窗台的顶标高、底标高与阳台门需位于同一高度且需与立面分格的相对位置关系一致，在设计中应考虑到结构梁高度的不一致性进行综合考虑，最终达到立面的一致和美观。

8.0 由于煤气管道需外露的特殊性，在平面设计时需结合立面综合考虑煤气管道的位

置，不应位于主要立面，并使其尽量位于隐蔽位置。

9.0

9.1 墙体 在高层设计中尽量采用粘土砖，多层采用粘土砖，设计时荷载按粘土砖，在施工

图中标注为空心砖；

9.2

9.3

9.4 柱与墙体的主要连接处需拉钢丝网； 厅、卫生间应防水要求在内墙应砌１５０高粘土砖； 外墙需采用防水纤维水泥砂浆防水层，需注明其做法和比例及标号。 10.0 给水、消防、燃气立管的设置

10.1 如建筑上有可能，设置管道井，相应的给水和消防管道在管井内敷设； 10.2 无管井时，给水立管尽量放在建筑物的凹面里，视线不宜看到的地方； 10.3 无管井时，消防立管宜放在疏散楼梯休息平台上；

10.4 多层由于水表在首层，支管沿外墙安装；

10.5 多层的外墙给水管可考虑将水管敷设在墙体内；

10.6 燃气上升立管尽量放在建筑物的凹面里，视线不宜看到的地方；

10.7 燃气下降立管的放散阀如有架空时，不宜延伸至首层（既安全又经济）； 10.8 多层给水外墙管的固定宜用使用不易锈蚀的关卡，使用角钢做龙门架易锈蚀不宜

采用；（管经DN《=50 ）

10.9 大管经的管道的支架应采用角钢制作；

- 26 -

10.10 多层给水水表宜制作水表箱，半安装为好；

10.11 给水管道的油漆颜色应刷成与外墙相同的颜色，（燃气管道和消防管道也应同样

考虑）；

10.12 外墙的给水立管应考虑采用新兴管材；如：钢塑管和不锈钢塑管； 10.13 给水立管的减压阀的地方应考虑容易检修；

10.14 给水立管到每层的支管阀门应考虑安装的位置，既不能影响楼内的公共地方，也

应考虑检修操作方便；（例：大城华庭 华景峰）。

11.0 污水、雨水立管

11.1 为了节约室内空间，排水管道应放置在外墙上；

11.2 建筑规划设计时应考虑排水管的位置，排水立管尽量放置在建筑的凹面里或者天

井内，视线不易看到的地方；（大城华庭）

11.3 建筑的主要立面上避免安装排水管道，如果是屋面雨水管，可考虑改变屋面雨水

的排放方向和分水岭，将雨水管移走；（例：大城华庭华景轩）；

11.4 排水管道5层左右应安装消能装置；

11.5 排水管道的支架相隔2层应安装固定支架；

11.6 排水立管与横管连接处应考虑加固措施，以免管道损坏；

11.7 阳台上的排水立管无法隐蔽的，可将管道刷为与立面相同的颜色； 11.8 排水立管与支管连接的高度应保证管底距板底300毫米；

11.9 应避免排水管道与厨房和卫生间的排烟口相碰；

11.10 阳台上的地漏排水支管应安装整齐，其对立面影响大，可考虑阳台排水地漏采用

直埋地漏，避免能看到地漏排水支管；

案例

1、 大城华庭管材位置较隐蔽，未在其主要立面出现，而是全部位于建筑的凹槽内，

无论是站在庭院内还是城市道路上都看不到管材，在设计时可予以借鉴。

2、 大城华庭在设计时，小高层上避免不了在主力面上留卫生间通风洞，其在设计时

将其在立面的位置对称布置且上下对齐，未影响立面美观。

3、

大城华庭没有在窗台及阳台部位设置局部花池，形成了立面的整洁和统一。

- 27 -

第八章 防水工程

原则：可靠性设计；按级设防；防排结合；脱离分仓；刚柔结合；多道设防；复合防水；节点密封；加强保护；充分考虑施工因素。

一、 地下室底板和外墙防水

1.0

1.1 结构自防水的设计（施工接缝的设计、及后浇带） 设计采用的水泥品种是否为抗水性好、泌水性小、水化热低，且有一定的抗侵蚀

性，

1.2 根据实际情况和不同的使用要求，来选用水泥品种。一般选用普通硅酸盐水泥、

火山灰硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥。

1.3 水泥标号要求不低于425号，水泥用量及水灰比是否有规定，一般水泥用量不小

于320Kg/m?，水灰比不宜超过0.6。

1.4

1.5 砼墙是否设置了施工缝，施工缝是否有止水构造措施， 砼的抗渗及最小厚度能否满足防水要求（与地下防水工程的设防标准及建筑物类

别或埋深有关）。

2.0

2.1 外部防水设计(见下表) 是否考虑了多层防水设防：多道设防才能保证防水的可靠性，一般应有三道防水

层，从里到外为柔性防水层（外侧应设保护层），结构防水层，刚性防水层。

2.2 外层柔性防水层：防水材料的选用和厚度是否满足要求,是否有埋压保护措施。

一般地下室外墙柔性防水层的保护可采用挤塑泡沫板等轻质材料粘贴。

2.3

3.0 内墙防水层做法：一般采用聚合物水泥砂浆，厚度10-15MM 根据建筑物的类别确定阻水层的土质和厚度是否满足要求。

二、 水池的防水

1.0

2.0 结构砼应为防水砼，如与基础地板连接应考虑水平施工缝的设置， 水池内壁的防水层一般用水泥砂浆刚性防水层，如为其它防水做法，所用材料应

为无毒、无污染且对人体无害的材料。

3.0

水池内壁涂料的选择，应为抗菌、防霉内层涂料。

- 28 -

三、 卫生间的防水

1.0

2.0

3.0

4.0 结构自防水的设计，楼板可采用细石防水砼， 地面应采用一道柔性防水层，厚度不少于1.5MM，四周上翻300MM。 穿卫生间墙管线应有防水处理， 四周墙壁的防水设计：四周墙下可做150MM高素砼墙，墙面的面层应为防水做法，

柔性防水层上翻的高度为300MM。

5.0 卫生间楼板降板100MM。

四、 门窗的防水

1.0

1.1

1.2 门窗自身的防水设计 窗所有结构构件连接处均应考虑防水设计 玻璃与窗框连接即防水胶条的设计是否合理，防水胶条应采用使用年限较长的胶

条,如3元一丙胶条。

2.0

2.1 门窗与主体结构连接处的防水 门窗与主体结构连接处缝隙的防水最好在顶部再增加一层300MM宽的柔性或聚

合物水泥基防水涂料

2.2 刚性材料即水泥砂浆填充，一般要求外刷聚合物水泥基3遍，外墙面层与窗交界

处留缝打胶封闭

2.3

3.0 柔性材料即发泡胶填充，防水性能较好，一般不再做其它处理。 门窗四周批荡完成后四周应打胶密封。

案例：

我司监理的卧龙阁工程，铝合金窗考虑防水要求设计做法为，在正常塞缝养护后，在铝窗顶部与主体结构之间再涂刷一层2MM厚的851柔性防水层，批荡后在窗四周用耐侯胶密封，施工后2-3个星期后发现窗四周耐侯胶有变黄现象，经检查原因为851防水涂膜与耐侯胶发生化学反应，导致耐侯胶变黄，使用年限必然降低，外观效果变差影响美观。后将851聚胺酯改为聚合物水泥基防水涂料，确保了防水效果。

五、 屋顶防水

1.0 屋顶结构的防水设计，是否为多道设防（3道设防），刚性细石砼防水层分仓缝

的设置尺寸是否合理，排水的坡度是否有利于尽快排出（一般可不小于3%）。 - 29 -

2.0 防水材料的选择及做法

防水材料要根据建筑物的防水等级选择，选用的防水材料要考虑施工方便、质量容易控制，柔性防水层的设置应在结构层上。

3.0 雨水出水口处的防水处理

雨水管四周的塞填分层施工，300mm范围内多加一层柔性防水层，四周面层适当降低，有利于雨水集中排出，并加钢筋格栅。

4.0 屋顶出气管的结构做法和防水做法，出气管外要加钢管保护，钢管与结构层要有

可靠连接。

5.0 屋面保温层应设排气管，以防止保温层中的水气无法蒸发时对其上的防水层造成

破坏。

6.0 屋顶花园出门处的高度及防水：出屋顶花园的门槛要比屋顶花园的建筑标高高出

150MM，以防雨水倒灌。

案例：

大城某某楼盘2期南顶层的卖空间房，原设计考虑住户可自己加层，并通

过加层处的楼板进出屋顶花园，在审核图纸时发现，一种户型出屋顶花园处的净高仅1500MM，且没有考虑门槛防水高度的要求，不能满足正常出入口的最低要求，且门槛标高与屋顶建筑标高的高差仅50，台风暴雨时易进水，后经与设计单位协商，通过将结构梁上翻及局部顶层提高200MM的措施，保证了进出屋顶花园门的正常进出高度，并提高了门槛高度，消除了进水隐患。

六、 外墙防水

1.0 外墙砌块的选择要选用收缩变形小、不宜形成渗水通道的砌块，如黏土空心砖。

如外墙砌块的面积不大，可在主体时用砼直接浇筑成型。

2.0

3.0 外墙抹灰应采用防水做法，对有砖砌外墙的部分可增加一层水泥基防水层。 外墙防水材料可根据外墙装饰面的具体做法选择，如有面砖装饰层时可选用刚性

水泥基防水涂料，如为涂料时可选用有防水性能的涂料。

七、 阳台的防水

1.0 穿阳台管线的防水做法

所有穿阳台的管线均应按2道防水设计，一道为刚性防水，一道为柔性防水，柔 - 30 -

性防水层的范围为管周300MM范围内。

2.0

3.0

阳台室内外高差，结构高差应为100MM，装修完成后的最小高差不应小于30MM。 阳台面层的找坡应不小于2%。在图中应明确标出。

第九章 环境设计

一、 总体规划

1.0 是否满足消防规范：是否设有消防通道。

2.0 有否考虑封闭管理：设计小区围墙，泳池有方便管理的入口，需要封闭管理的

其他物业有否考虑封闭管理的需要。

3.0 动静态交通组织合理，通达性好，对居住不造成干扰。

4.0 有否考虑无障碍设计，各内容应满足国家规范或业主认可。

5.0 安全性的考虑：水景处，如无护栏，水深不超过400；泳池周围应有围护处理；

平台临界边有否设护栏，高度有否满足安全要求；

二、 绿化

1.0 选材

1.1 基本要求：应适合于本地气候。不低于80％的苗木应在广东省内有充分货源。

一次成活率达95％高。多数为无需修剪或易修剪的植物。不易染虫害。无有毒、难闻的气体挥发。如有落果植物，其布置有否考虑落果对人可能造成的伤害。

1.2 有否考虑充分利用基地内原有植物。

1.3 植物的开花落叶有否考虑因气候变化而产生的景致变化。

1.4 有否考虑为配合销售的特殊需要而作适当的应时植物配置。

2.0 规格及数量

2.1 应考虑到成本和销售效果的需要作权衡。种植时胸径超过10cm以上的乔木数达

60％以上时，需对其必要性和成本作一定分析阐述。

2.2 图纸中应注明的规格、数量是否全面。绿化效果、植物规格与生长时间有极大

的关系，故应针对不同类植物和不同时期分别明确。

2.2.2 乔木规格应注明：高×冠幅×胸径。

灌木规格应标明：高×冠幅×胸径。

- 31 -

蔓生植物规格还应注明枝长，丛生植物还应注明一枝有多少丛。

因效果的特殊要求是否有盆苗需要等。

2.2.3 应注明不同规格不同植物的总株数，注明植物种植株距（或每平方米植物株数）。

2.3 根据项目发展需要，至少提供种植时和良好生长后达到预期效果时的植物规格、

数量、种植株距，以便物业管理时能有效控制绿化效果。如植物生长一段时间后根据设计需作疏苗、补苗处理，则应提供该时期的植物调整施工图。

2.4 对于较大规格的植物，提前作运输种植方面的考虑，是否有因机械、基地要求等

原因无法运到的植物

三、 安装专业设计

3.1

3.2 路边的园林草坪灯应与路灯一同考虑，草坪灯起到兼顾路灯的效果； 草坪灯、路灯、围墙灯等应分为不同的多回路，可单独开关，并应加装定时开关，

灯的控制最好引到控制中心，通过BA一起控制；

3.3

3.4 主要通道和踏步的灯应和路灯放在一个回路中，便于行走； 在绿化带上的各种灯的基础应降低20厘米，使灯基础的混凝土不要外露，可被

草坪或苗遮挡，灯定做时，灯竿可加长；

3.5

3.6

3.7

3.8 有灯座的灯，其基础的形状应和灯座形状一样，可考虑予埋钢件固定； 大型的活动场所应考虑照明，并应单独控制； 排水井尽量少的放在路上，混凝土的路面可适当放置，避免放在有装饰的路面上； 如果井必须放在有装饰的路面上，应做方形可开启的装饰盖，不要将装饰材料直

接装载静盖上；

3.9 在草坪内的井座的混凝土尽量不要外露；

3.10 井盖不应放在构筑物上，不要一半在路上一半在人行道上，不要放在踏步上；

3.11 电话箱、配电箱、有线电视箱不要放在小区的主要视线内，应放在较隐蔽的地方，

最好用灌木隐蔽；

3.12 绿化喷洒如有条件可采用自动喷洒，人工浇洒时，取水点应采用好的取水设备；

3.13 人行道的排水不宜采用道路雨水口，可采用方形和侧壁地漏。

- 32 -