宿州仁爱老年公寓（暂命名）

项

目

可

行

性

研

究

报

告

一.项目概况

1项目简介

2研究范围 目 录

二.项目背景及可行性分析

1项目背景

2项目建设的可行性

3项目规划及回报计划

三.项目场址与建设条件

1项目场址

2建设条件

四．建设规模和建设方案

1总体设计

2建设规模

五.投资估算和资金筹措方案 1投资估算

2资金筹措

六.项目风险分析

1项目风险分类

2项目风险控制对策

七．可行性研究结论

1养老院建设是必要的 2养老院建设是可行的

一.项目概况

1 项目简介

1.1项目名称

宿州仁爱老年公寓

1.2项目建设地点

项目地点位于济宁崇文大道高新区，紧邻高新区商业行政中心广场区域，空气清新、地理位置优越，交通方便。

1. 3项目法人及法人代表

项目法人：

法人代表：

2 研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

二.项目背景和建设的必要性及可行性分析

1项目背景

1.1进入老龄化社会

目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”——日本，人口老龄化为22%。

全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短

1

期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地提高济宁市老龄人口比重。

目前，济宁市老年人口已达116万人，占全市总人口的14.1%，老龄化形势十分严峻。截至20xx年底，全市有社会养老服务机构191家，其中民办老年公寓36家，共有床位数近1.8万张，平均每百名老年人不足1.6张，集中供养“五保”“三无”老人1.4万余人，实际可向社会提供服务的床位数不足4000张。需要机构养老服务的人数占老年人口总数的3%左右，需新增床位3.1万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓300多家。

针对老龄化形式严峻，为完善老年人服务设施，济宁市政府及民政部门将积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。

本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在济宁市高新居住区内建设至少一所老年公寓。

1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女

2

送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受

2项目建设的可行性

老年公寓是稳利行业，初期投资规模较大、项目周期回报及

资金回笼可观，因此，作为公用事业的养老机构在所考虑的社会效益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有可观的经济效益。

按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响

下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。

特殊原因及有利时机：

目前我市处于大发展时期，城市定位及市区板块的升级，促

使市内较多的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老院无址可寻的、很多老人无居可住的实际市场情况下，济宁祥福老年公寓，恰逢天时地利人和项目现有建筑可迅速发展壮大。 3项目规划及回报计划

老年公寓是稳利行业，一期3年项目计划：中档的修养护理

养老机构，预计投入150万；二期2年项目计划：康复医疗干休所养老机构，预计投入80万；三期1年项目计划：现代养生科技和建筑科技及山水农家园林融为一体的综合性高档公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。

回报计划：一期项目建设符合高新区当前政策及老人居住需

3

求，祥福具有自己的自身优势，多年成熟管理经验，一期经营定位可直接模式复制，（附：本市华汇老年公寓的财务分析为据考察）；具有100多位固定老人的居住客源，项目上马即有巩固的成本收入；预计1-2年收回成本，3年即可盈利。

合作模式探讨：

1、股权合营（参与经营）（股权含：干股与分红股）

2、股权合营利益分红（不参与经营）

3、只是针对性风投或资本运作利益分红

4、

三.项目场址与建设条件

1项目场址

项目地点位于济宁崇文大道高新区，紧邻高新区商业行政中

心广场区域，空气清新、地理位置优越，交通方便。

2项目初始条件

紧邻高新行政中心，地理位置优越，交通便利有公交直达、

离市中心仅10分钟车程，项目区域紧靠大型休闲广场中心，且公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。

高新区政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优

惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

4

现阶段济宁市区养老机构的发展模块，老城区养老公寓多，养老设施需求量已渐饱和；而城高新区需求量大，而新建老年公寓少。一些城乡结合的养老公寓由于建在离市中心很偏远的地方，社会认知度较差，交通极不便利，影响了很多老人入住。

我们福祥老年公寓项目，处于高新区内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。 四建设规模和建设方案（分三期运营开发）

1总体设计

总用地面积约20000平方米，建筑用地面积约7000平方米。 2建设规模（无须重复建设）

具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他

3现建筑装饰标准（现场考察填写，例如下文）

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走

5

廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在

1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。

五投资估算和资金筹措方案（一期项目投资）

1 投资估算

1.1建房：20万。

1.2设备：30万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需50万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约20人，工资900元每月 以上投资共计约130万元。

2资金筹措

40-60万元之间

六项目风险分析

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1项目风险分类

1.1建设风险

建设风险是指项目改建工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。

1.2成本超支风险

项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。

1.3其他风险

项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

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2项目风险控制对策

2.1建设风险

在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。

现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建筑已无须重复建设，只需改建及个别小区域建设即可，以此可规避本项目的主要风险。

2.2成本超支风险

合理的投资计划，福祥前身已经营老年公寓多年，相关政 策、法规、建设要求、安全设施、基本设施、服务培训、管理团 队等均具有高效成熟的团队。并已有较多的基本设施储备。 七可行性研究结论

1养老院建设是必要的

老年人的比例在逐步提升，20xx年底这一比率已经达到21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；济宁市高新区作为一个拥有人口规模50万的居住地，按照规定必须

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设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。 2养老院建设是可行的

虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其风险性针对祥福实际的多年运营经验已不是较大的危险项目，并且作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。

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第二篇：XXXX老年公寓项目建议书及可行性研究报告

XXXX老年公寓项目建议书及可行性研究报告（二）

博乐市银色港湾老年公寓建设项目可行性研究报告第一章 总 论 1.1项目概况 1.2编制依据 1.3项目法人概况 1.4研究范围

第二章 项目背景及项目建设的必要性 2.1项目背景 2.2 项目概要 2.3项目建设的必要性 2.4结论第三章 老龄产业和项目建设规模分析 3.1中国老龄化现状及政策分析 3.2博乐市老龄现状及数据分析 3.3当地政府政策支持及措施 3.4发展情况

想 路 标 3.5项目选址分析 3.6项目建设规模第四章 项目建设条件

4.1地理位置与自然条件 置

况 4.2历史沿革 4.3社会经济状况 4.4项目建设配套条件 应及技术保障

地地质情况 施现状 价 4.5政策支持第五章 项目建设方案 5.1项目建设指导思想和目标 指导思想

则 标 5.2项目建设方案 设计依据 设计说明 设计要求第六章 环境保护措施 6.1项目区环境现状 6.2环境影响分析 6.3环境保护原则 6.4执行标准

6.5措施 护措施 营期环

境保护措施 6.6 环境影响评价结论第七章 节能、节水措施 7.1节能 准 施 7.2 节水 准 施 7.3节能、节水管理第八章 项目管理和实施进度安排 8.1组织机构 8.2机构职责

8.3人员配置 8.4劳动安全 8.5招标方案 制依据 则 围

案 8.6管理工作流程 8.7项目运营期管理

8.8项目实施进度安排第九章 项目资金筹措与管理 9.1项目投资估算 资估算 算 9.2项目资金筹措 9.3资金管理第十章 效益评价 10.1财务评价依据 10.2财务评价基础数据选取 格

与运营负荷 准收益率设定 算参数 10.3利润分析 10.4国民经济分析 10.5盈亏平衡分析 10.6财务评价结论 10.7社会效益 10.8生态效益分析第十一章 结论与建议 11.1结论 11.2 建议第一章 总 论 1.1项目概况 项目名称：博乐市银色港湾老年公寓建设项目 项目承办单位： 法人代表： 项目主管单位：

建设地点： 建设内容：老年公寓（医疗保健中心、活动中心、公寓等配套设施） 建设总投资： 万元 建设期限： 年 月- 年 月 1.2编制依据 复资

料及文件 .1《关于全面推进居家养老服务工作的意见》； .2《农村敬老院管理暂行办法》； .3《老年权益保障法》； .4《工程建筑设计规范》； .5《老年人建筑设计规范》； .6《无障碍设施设计规范》

.7国家与地方政府公布的有关法规、条例等； .8博州州委、政府、博乐市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。 1.3项目法人概况（加入贵企业简介） 1.4研究范围通过对项目建设背景必要性的分析论证，结合博州人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究。第二章 项目背景及项目建设的必要性 2.1项目背景人口老龄化是人类面对21世纪的挑战。目前，我国60岁以上的老人已达到1.4亿，。全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。博乐市位于新疆维吾尔自治区西北部，艾比湖西，天山西段北麓，准噶尔盆地西南部。东部和东北部临精河县、托里县，西濒温泉县 ，南滨尼勒克县、

霍城县，北以阿拉套山分水岭为界与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长150。市区距乌鲁木齐市公路里程524。全市总面积7956平方公里，辖三镇两乡两个国营牧场和四个街道，有蒙、汉、维、哈等31个民族，总人口25.77万人（20xx年），地方人口15.9万人，城市人口10.12万人，少数民族人口6.2万人。是博尔塔拉蒙古自治州首府、新疆生产建设兵团农五师师部所在地， 居民调查显示，35[%]的家庭要赡养4位老人，49[%]的家庭要赡养2-3位老人；各类老年社会福利机构张养老床位，远远不能满足需要。老年人的养老、安居的重要社会问题。制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11[%]，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2[%]的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；20xx年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到20xx年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题

和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注的问题，各级政府更是极为重视此问题财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》

[[]2000]97号）中，提出“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”。 3.2博乐市老龄现状及数据分析截止20年底，60岁以上老年人口达万人，占全市总人口的[%]；“十五”期间全市65岁及以上的人口数占总人口比例将超过[%]。而集老年人颐养、健身、休闲、娱乐、医疗为一体的依照老年人的特点和需求，适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓低层小院落平房，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。博乐市历史悠久，山水雄奇，早在公元658年，唐代中央政权就在博乐设置了双河都督府，与中原一直保持着密切的联系，是"丝绸之路"北道通往中亚和欧洲的重镇之一。县名源于博尔塔拉河名。博尔塔拉，为蒙古语，意为“银色的草原”。19xx年置博乐县。19xx年撤销博乐县，成立博乐市。博乐一名历史久远，

最早的记载是公元12世纪耶律大石建西辽后所建的“勃罗城（在”今博乐西南）。元代有“不剌”、“普剌”、“孛罗”等。旧为准噶尔策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈尔左营驻此，设领队大臣，俗称大营盘。《西域图志》称博罗塔拉。光绪十四年（1888年）属精河直隶厅。19xx年由精河县析置博乐县，博乐市19xx年撤县建市。19xx年被国务院列为对外开放城市。19xx年境内的阿拉山口经批准对外开放，成为中国西部地区唯一的铁路、公路并举的国家一类口岸，中国与哈萨克斯坦共和国铁路在阿拉山口接轨，标志着第二座亚欧大陆桥的全线贯通。19xx年博乐市又被中国国务院批准为沿边进一步开放城市，19xx年国务院批准成立博乐边境经济合作区。博乐市是中国西部的一个重要沿边开放城市和第二座亚欧大陆桥的西桥头堡。20xx年，博乐市辖3个街道、3个镇、2个乡。其中:总人口为42.3万人，民族35个，其中蒙古族2.6万人，汉族27万人，维吾尔族5.2万人，哈萨克族3.98万人，回族1.4万人。乡镇:小营盘镇 23510人、达勒特镇 15457人、乌图布拉格镇 14936人、青得里乡 26067人、贝林哈日莫墩乡 7663人、阿拉山口虚拟镇 3010人、阿热勒托海牧场虚拟乡 7263人、兵团81团场虚拟乡 11557人、兵团84团场虚拟乡 8530人、兵团85团场虚拟乡 4437人、兵匝86团场虚拟乡 10905人、兵团89团场虚拟乡 14162人、兵团90团场虚拟乡 10244人。 博乐市通过争取国债项目、引进外国银行贷款、广泛招商引资、吸纳民间

资金投入等途径，投入2.7亿元用于城市建设。加大城市规划力度，投资271万元，先后完成了城市总体规划修编大纲、城市近期建设规划、南城区规划、商业网点规划、城市消防规划、万亩生态园区等12项规划的编制工作，为推进城市化进程奠定了基础。城市道路建设步伐加快，完成了北环路、长城路、顾里木图路、文化路、建国路、前进路、沿河路、迎春路等16条道路的新建改建工程，新增城市道路18.6公里，市区已拥有道路38条65公里。市政公用事业蓬勃发展，完成了三期供水、垃圾填埋处理厂、污水处理厂一期工程、3号热源建设项目，新增供排水和供热管网56.9公里，供水普及率、垃圾无害化处理率、污水处理率、集中供热普及率分别达到99.15[%]、100[%]、80[%]和41[%]。公园广场建设迈出坚实步伐，新建改建了中心广场、滨河公园、人民公园、西部文化广场、赛马场、博尔塔拉纪念园、博物馆、体育馆。重点招商引资建设工程完成总投资1.26亿元，亚中商城、商业步行街、东风商厦、家和精品街、西郊客运综合市场相继竣工并投入使用。房地产开发达到历史最高水平，共完成房地产投资3.11亿元，开发建设住宅楼30余万平方米。尤其是今年，还将投资1.56亿元建设市政道路、供水、排水、供热、绿化、垃圾处理等城市基础设施，安排195万元专项资金用于城市各类规划的编制，可以说是历年来城市建设和规划编制项目最多，投入最大的一年。博乐市城市基础设施建设步伐的不断加快，使城市功能不断完善，人居环境不断改善，对经营城市、拉动消

费、营造城市景观、提高城市品位、丰富群众文化生活等起到了极大的促进作用。“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则/建设部881003颁，890101实施）《无障碍设计规范》《老年建筑设计规范》 .4建设场地的

1楼

发表于 2011-4-2 15:21:57 | 查看: 341| 回复

: 0

第六章 项目建设方案

根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。

一、项目定位：

1、主题定位

中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思：

1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；

2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。

3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。

4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。

2、市场定位：

针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓

3、风格定位：

采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：

后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局

二、项目设计原则：

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住

老人提供最体贴的呵护。

1、设计要人性化：

设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。

3、环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。

4、户型要合理化

户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。

5、精神要丰富化

为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。

6、配套要完善化

为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。

三、建设标准

项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。

1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；

2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；

3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；

4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；

5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；

6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；

7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；

8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；

9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；

10、拥有标准的停车场。

四、项目建设内容：

（一）总体布局：

酒店占地350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山

养自然景观整体环境相融合。

根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。

（二）建设规模：

1、建设用地：350亩。其中：原校区用地15亩，新征土地315亩；

2、建筑面积：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米；

3、床位：4000个。

4、人均居住面积：40平方米。

5、绿地率：＞50%；

6、容积率：＜1；

7、停车位：100个。

（三）建筑项目

A、改建项目：

1、改建4栋学生公寓：

将原4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积6400平方米，共106套，双人房间，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。

2、改建专家小院：

一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积600平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。

B、新建项目：

1、综合大楼：

新征土地15亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中：

1）底层：

为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等；

2）二层：

为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等；

3）三层：为办公、会议区：

老年公寓办公室、各协会办公室、会议室；

4）四层、五层：

为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）项目功能建议

1、老年公寓：

1）4栋学生公寓改建为老年公寓，106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为80%，套房控制在20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房区总计设1750套左右，平均每套面积80平方米，3500张床位，主

要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。

2、医疗中心：

建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。

3、护理中心：

建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。

4、餐饮中心：

1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务；

2）商务餐厅：

建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。

5、康乐中心：

建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。

5、养生中心：

建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、办公和会议中心：

1）协会办公区：

建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。

2）会议中心：

建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。

7、商业中心：

据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。

建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。

8、寓区环境：

建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在

XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容：

? 沿湖绿化

滨水景观?

休闲广场?

广场绿化?

? 庭院景观

园艺小品?

林荫小道?

运动场?

四、建设周期

该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）：

（一）一期工程：

容量达到500人，投资达到5185万元

A、第一阶段：容量200人，投资955万元。

1、利用天池校区4栋学生公寓和专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造成106套住房，改造费用635万元 ；

2、房屋配套设施按人均11000元计算，200人，费用为220万元;

3、环境和水电等设施改造维修，预算为100万元。

4、建设周期1年，20xx年10月至20xx年9月完成。

B、第二阶段：新增容量300人，新增投资4230万元。

1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元；

2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元；

3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；

4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。

5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。

6、建设周期：二年，20xx年12月至20xx年12月期间完成。

（二）二期规模：

总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。

1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资9000万元；

2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元；

3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元；

4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。

5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。

6、建设周期：三年。20xx年10月至2015 年9月。

第七章 投资估算及资金筹措

一、投资估算：

（一）一期投资估算：

1、土地费用：约450万元

新征土地15亩，征地费用15亩×30万元＝450万元

2、土建工程费用：约3835万元

1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元；

2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200万元；

3、房屋配套设施建设费用：约550万元

按500个床位，每个床位平均投入1.1万元

4000床位×1.1万元=4400万元

4、公共设施建设配套工程：约300万元

5、其它：约50万元

合计：5185万元

（二）二期投资估算：

1、土地费用：约9450万元

新征土地300亩，征地费用300亩×30万元＝9000万元

2、土建工程费用：约31235万元

新建房屋：137000平方米×2000元＝27400万元；

3、房屋配套设施建设费用：约38500万元

按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元

3500床位×1.1万元=3850万元

4、公共设施建设配套工程：约1700万元

5、其它：约300万元

合计：42250万元。

（三）总投资估算

一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿

二、资金筹措方式：

1、项目法人自筹资金：40%

2、信贷融资：60%