序    言

 “谁言寸草心,报得三春晖！”父母养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。

人生最需要关爱的是两个时期：一是成长阶段，二是老年阶段。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。

目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是按照市场原则兴办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

固镇县XX医院依托自身的医疗优势，拟兴办一所附属老年公寓，实现医疗和养老资源共享，努力为入住老人特别是患有老年病、慢性病，需要长期治疗护理的老人提供专业化、规范化的治疗、康复、养老的理想住所。

本报告就该项目建设的可行性作深入研究。

术  语

1、老年公寓 Apartment for the Aged

专供老年人集中居住，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅。

2、老龄阶段 The Aged Phase

60周岁及以上人口年龄段。

3、自理老人 Self-helping Aged People
    生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。

4、介助老人 Device-helping Aged People
    生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。

5、介护老人 Under Nursing Aged People

生活行为依赖他人护理的老年人。

第一章  项目总论

1.1  项目背景

1.1.1  项目名称

固镇县XX医院附属老年公寓项目。

1.1.2  项目承办单位及法人代表

项目承办单位：固镇县XX医院。

项目法人代表：。

1.1.3  项目拟建地点

安徽省固镇县。

1.1.4  承担可行性研究报告编制单位

固镇县XX医院

法人代表：

1.1.5  研究工作依据

（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；

(3)《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；

（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；

（5）《安徽省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定》(皖政〔2011〕20号文件)。

(6)《老年人住宅设计规范》；

(7)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；

(8)《医院建筑设计规范》；

(9)《建筑设计防火规范》；

(10)《民用建筑节能管理规定》；

(11)《建筑给水排水设计规范》；

(12)固镇县民政局《关于同意设立固镇县XX医院附属老年公寓的批复》；

（13）固镇县XX医院《附属老年公寓设计平面图》及其它基础资料。

1.1.6  研究工作范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。

1.2可行性研究结论

1.2.1  项目单位承办条件

固镇县XX医院是县民政局招商引资项目，是新农合、城镇居民、职工医疗保险定点医院，是县民政局确定的优抚人员和“五保”老人就医定点医院。医院在卫生局、民政局以及有关部门的关心支持帮助下，不断提高诊疗水平和服务质量。在慢性肝病、糖尿病、高血压、冠心病以及一些老人常见的疑难杂症等病症的治疗和康复调养方面，取得较好的临床效果。经过多年努力，XX医院在服务范围内得了良好的医疗声誉。

我院现在是一级综合性医院，升为以康复为主二级综合医院的申请已通过县、市卫生局的审核，进入正常的省卫生厅审批程序。我院计划在20##年上半年新增投资2000万元进行改扩建。改扩建完成后我院总建筑面积将达20000平方米，开放医疗床位200张，老年公寓床位150张，医疗技术人员170多人，养老服务人员30多人。

    增设附属老年公寓后，我院将充分发挥医疗、康复、养老资源共享优势，高薪聘请中西医和养老方面的高端人才，不断加强医院的养老和康复诊疗能力，将我院建成集医疗、康复、养老为一体的优秀老年公寓。

固镇县XX医院经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。

1.2.2  项目规模

新建老年公寓大楼12000㎡，其中，餐厅300㎡，更衣室浴室300㎡，老年室内健身活动中心300㎡，棋牌娱乐室200㎡，书报阅览室200㎡等。

1.2.3项目建设进度

本项目建设工期1年（20##年9月—20##年9月）。

拟建项目计划20##年9月开工，至20##年9月竣工。

1.2.4  项目招投标方案

为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。本项目将严格按照《招标投标法》及有关规定进行招标、开标、评标等

1.2.4环境保护

    项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。

1.2.5投资估算与资金筹措

投资估算：项目总投资2000万元。

资金筹措：自筹资金1000万元；申请老年公寓投资财政贴息贷款1000万元。

1.2.6  项目综合评价与建议

固镇县XX医院附属老年公寓项目建成后，使医院和公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。同时，恳请政府在皖政〔2011〕20号文件《安徽省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定》的政策范围内给予贷款贴息、投资补助等扶持和帮助。

第二章  项目背景和建设的必要性

2.1县情概况

固镇县隶属于安徽省蚌埠市，位于安徽省东北部，淮河中游北岸，南距蚌埠50公里，北距宿州50公里。全县地势平坦，面积1371平方公里，耕地105.4万亩，现辖11个乡镇，227个村（居）委会，人口60.92万人。县城建成区面积7.4平方公里，城区人口10万人。固镇县交通较为便利，京沪铁路、S101省道贯穿全境，水运经浍河可入长江，县城南距蚌埠机场60公里。

固镇县是一个农业大县，农副产品资源丰富，先后被确定为国家商品粮大县、国家粮油基地试点县。20##年国内生产总值（现价）69.48亿元，其中工业增加值14.85亿元，财政收入2.3213亿元。 稳步健康发展的县域经济为老年公寓提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。

2.2    项目提出的背景

我国自上世纪末已经进入老龄化社会。老龄阶段人口已占总人口的10%以上，并继续稳步增长。固镇县总人口60.9万人，按10%计算，老龄阶段人口已达6万多人，鉴于固镇县也是劳动力输出县，留守老人、空巢老人较多，社会养老亟待完善提高。

随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退休的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。

目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。

固镇县XX医院附属老年公寓建成投入运营后，使入住的老年人真正享受到了正常的生活情趣，将取得良好的社会效益和广泛的社会效应，从而为我县社会化养老做出积极的贡献。

社会的需要，政府的引导，政策的扶持，百姓的期盼。固镇县XX医院附属老年公寓项目正是在这样的背景下提出的。

2.3  项目建设的必要性

随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。预计固镇县“十二五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到7万人以上，城区老年人将接近万人，现有的敬老院、养老院，不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全县社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。

老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

因此，固镇县XX医院附属老年公寓项目是非常必要的。

2.4  项目建设的可行性

2.4.1  老龄人口

目前全县60岁以上的老人已达6万多人，其中仅城区内的老年人口就有5000人左右，并呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。

2.4.2  优越的地理环境

项目所在地临近城区主干道，交通便利。与城西公园相距百米左右，空气清新自然，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。

2.4.3  与医院实现资源共享，可大幅度降低建设和运营成本

项目区已建成面积4000㎡，院内路面已硬化、绿化，电力、供水、排水等基础设施配套。因此，本项目在此基础上进行扩建，可进一步完善医疗和养老功能，实现医疗和养老资源共享，加快建设进度，缩短建设工期，节约建设资金。建成运营后，资源共享也能大幅度降低运营成本。

第三章建设场地及建设条件

固镇县XX医院附属老年公寓项目，位于固镇县XX医院院内，具有必备的地理位置优势和建设条件。

3.1 建设场地

固镇县XX医院附属老年公寓项目，位于固镇县城区的东北部垓下路81号，城西公园以西300多米，紧邻交通主干道垓下路。建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。

3.2建设条件

3.2.1地质条件

1）场地地形地貌

拟建项目位置属河流冲积平原地貌单元，所处位置地形平坦，无不良地质现象。

2）项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。

3.2.2气象条件

拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。日照充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。

1）气温

区域内极端最高气温43.3℃，最低气温-15℃，年平均气温18℃左右，其中以七、八月份气温最高，元月份最低。

7月份最高，月平均气温27℃

1月份最低，月平均气温0.7℃

2）降水量

年降水量600-1000mm之间，年平均降雨量800mm，主要集中在每年的6-9月份，降雨量占全年的60-70%。

3）湿度

年平均相对湿度70%。

4）风速

主导风向为西北风，最大风速24m/s。。

5）气压

1991—20##年间平均气压100.05千帕。

6）光照

全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。

7）无霜期

年平均无霜期210天左右。

3.2.3地震

根据“地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为7度设防区。

3.2.4基础设施条件

1）给排水

项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。

2）供电

由固镇县城区电网供电，可以满足项目建设及运营需要。

3）交通

固镇县县城距市区50公里，经过固镇县县城的有京沪铁路，101省道穿境而过。该项目紧邻固镇县县城主干道垓下路，交通十分便利。

3.2.5建筑材料及运输条件

项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。

建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。

3.2.6用地条件

固镇县XX医院附属老年公寓项目是使用固镇县XX医院已有土地进行改扩建，所用土地已通过出让方式取得。

项目建设符合固镇县发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地等原则要求。

3.2.7建筑施工条件

该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。

第四章  建设规模与建设内容

4.1  建设规模

该建设项目总建筑面积13000㎡，总投资2000万元。

项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间80间（套），增设固定床位150张，可解决150位老年人的住宿问题。

4.2  建设内容

1.老年公寓楼：13000㎡。为高层框架结构双面楼1栋，地下1层，地上12层，建筑面积 13000㎡。

2. 楼内配套建设：餐厅、煎药室、洗浴中心、康复医疗中心、阅览室、文化娱乐中心、老年健身中心等。

3.设施配套：满足150人的老年人专用起居、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。

其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、绿化美化等。

固镇县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》(表1

              综合经济技术指标（表1）

第五章  工程技术方案

5.1  项目组成

固镇县XX医院附属老年公寓项目具体平面布置详见附图《规划平面图》。

5.2  建设模式与设计理念

5.2.1建设模式

固镇县XX医院附属老年公寓项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。

5.2.2设计理念

（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。

（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。

（2）服务定位：本项目以服务老年人为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。

5.3建筑设计规范

5.3.1设计原则

固镇县XX医院附属老年公寓项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。

建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。

人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。

5.3.2设计依据

1)《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；

2)《民用建筑设计通则 》(JGJ37)；

3)《民用建筑热工设计规范》(GB50176) ；

4)《民用建筑节能设计标准》 (JGJ26)；

5)《建筑设计防火规范 》(GBJ16)；

6)《住宅建筑设计规范》(GBJ96)；

7）其他相关建筑设计规范。

5.3.3设计规范

1、功能设计

1）老年公寓楼：居室以满足中低收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式主要包括：大部分为一室一卫两床模式，适量配有一室一卫一床型，较大房间为一室一卫三床模式，居室使用面积在20-40㎡。每间居室内都配有壁挂电视、空调、电话、护理呼叫和监护系统等。

2）公寓楼内设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、棋牌娱乐中心、服务管理中心等。与之相配合的还有卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。

3）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，聚在一起聊天是老年生活的一大乐趣。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。步行百米到紧邻的城西公园也是一很好的去处。

2、建筑设计

（1)总体要求

1）老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。

2）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公寓走廊、楼梯间、电梯间内将设有介助扶手，多提供休息座椅等。

（2）出入口

设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。

设计规范：

1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。

2）标志鲜明，易于辨认。

3）门前平台与室外地面高差不大于0.45m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。

4）台阶踏步踢面高不大于150mm，踏面宽不小于300mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。

5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。

6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。

(3) 楼梯、坡道和电梯

设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。

采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。

设计规范：

1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。

2） 缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。

3）该项目多层老年公寓楼， 1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ 50）的有关规定。

4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。

5）本项目老年公寓大楼设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。

(4)居室设计

老年公寓的居室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。

老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。

老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。

房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。

设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。

    居室内老年人基础设施参数：

（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m； 双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。

（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。

（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ 50有关规定。

（4）家具圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。

（5） 卫生间

设计原则： 老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。

设计规范：

1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。

 2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。

3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。

4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。

5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。

6、 卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

（6） 门窗

1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。

2、老年公寓居室的户门和室内卫生间门通行净宽均不小于0.80m。

3、居室疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。

4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。

（7）室内装修

1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。

2、居室不采用易燃、易碎及散发有害有毒气味的装修材料。

3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。

因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：

①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。

②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。

③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m³ 以上的贮藏空间。

（11） 建筑设备与室内设施

1、公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。

2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。

2、 建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。

3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。

4、居室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；卫生间各设两组，插孔离地高度为0.80～1.00m。

5、居室设闭路电视插孔。

6、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。

7、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。

9、居室床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。

5.5建筑结构设计

5.5.1主要依据

1）《岩土工程详细勘察报告》；

2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；

3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；

4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；

5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；

6）《砌体结构设计规范》GB50003-2001；

7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；

8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；

9）《城市居住区规划设计规范》；

10）《住宅设计规范》；

11）《高层民用建筑设计防火规范》；

12）《住宅建筑设计标准》；

13）现行有关专业设计规范、规定等。

5.5.2  结构材料

1、地震设计及荷载取值

抗震设防烈度：7度

抗震等级：二级

楼面均布活荷载：1.5KN/㎡

设备用户及附属用房按需要取值。

2、结构材料

砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。

钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2。

      Ⅱ级钢fy=310KN/m2。

Ⅲ级钢fy=400KN/m2

框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。

结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。

基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。

第六章  公用配套设施

6.1  给排水

6.1.1给水设计

1、 设计依据

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；

《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）。

《室内给水设计规范》（GBJ13—86）。

2、设计原则

根据项目建筑物规划设计，合理分布项目供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。

3、水源和供水设施

项目区供水使用城区自来水和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。

4、消防给水系统

根据《建筑设计防火规范》和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。

6.1.2排水系统

1、设计依据

《建筑给水排水设计规范》（GBJ15—88  1997年版）；

《污水综合排放标准》（GB8798—1996）；

2、排水方式

采用分流制系统，污、雨水分系统排出。

污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。

雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。

6.2供电

6.2.1设计依据

（1）《供配电系统设计规范》（GB50052—96）；

（2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）；

（3）《民用建筑电气设计规范》（GBJ/T16—92）；

（4）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。

6.2.2电源、电源设施和外部条件

供电电源线路由县城供电公司直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。

6.2.3低压配电

配电方式为低压220V，直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。

6.2.4照明

室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。

6.2.5防雷与接地

该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。接地电阻不大于1Ω。

6.3弱电系统设计

6.3.1设计依据

（1）《民用闭路监视电视系统设计规范》（GB50198—94）；

（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；

（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311—2000）；

（4）《综合布线设计技术规定》；

（5）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。

6.3.2火灾报警与消防

火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。

报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。

6.3.3电话通讯与计算机网络系统

在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。分区设匹线架及HUB。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。

6.3.4闭路电视监控系统

项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。

6.3.5有线电视系统

老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。

6.3.6紧急呼叫系统

公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。

第七章  环境保护

7.1  现状

项目区无污染，所在区域附近自然环境，空气质量优良，噪声低，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。

7.2  设计依据

《大气环境质量标准》GB3095-82；

《污水综合排放标准》GB8978-88；

《城市区域环境噪声标准》GB3096-93。

7.3  建设期环保措施

按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。

①项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。

②建筑垃圾，应集中及时清运。

③施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的休息生活环境。

7.4运营期环保措施

本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便及生活垃圾。

7.4.1生活污水排放

在项目区原有50m³化粪池一个，新增生一个，活污水经化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。

7.4.2  噪声控制

噪声：建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措施，严禁夜间施工；运营期主要来源于空调等设备，采用环保、低噪设备和隔音处理。对于市区主干道的机动车噪声，用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。

7.4.3  垃圾处理

生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至指定地点集中处理。

第八章  消防安全、劳动保护及安全卫生

8.1  消防

8.1.1  设计依据

《建筑工程消防监督审核管理规定》公安部第30号令；

《建筑设计防火规范》GBJ16-87（20##年局部修订）；

《建筑灭火器配置设计规范》GB50166-92。

8.1.2  消防措施

拟建项目与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。

该项目按国家消防防火设置的要求实施。在项目区内新增设2个消防栓，消防栓水源由城区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式。楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。

8.2  劳动保护与安全卫生

8.2.1  设计依据

《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；

《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；

《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。

8.2.2  劳动安全和卫生防护措施

1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。

2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启面积。院内规划道路、广场地势平坦、通畅。道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。

3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。

4）本工程应认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。

5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保护措施。

第九章  劳动组织与人员组成

本项目运营后，附属老年公寓按常年150名老年人入住计算，入住的自理老人、介助老人与介护老人各按1/3计算，需要的生活服务人员，与介助老人按1:2.5计算、与介护老人按1:1.5计算。这三类老人入住后，随着年龄的增长、身体状况的改变，又存在着一个渐变甚至突变的过程，需要的生活服务人员就更多。由于本项目是固镇县XX医院的附属老年公寓，医疗、康复、生活、娱乐等设施可实现资源共享，只需要增加聘用直接或单纯为老年公寓服务的人员为30人(详见表2)。所有工作人员全部就近聘用，并进行严格的岗前培训。

单位：人                  人员构成表                    表2

第十章  投资估算与资金筹措

10.1  投资估算范围

固镇县XX医院附属老年公寓项目，总建设面积13000m²，其中主体建筑物为钢筋砼框架结构。

本项目投资估算范围包括：1、土建工程；2、装饰工程（主要为老年人适用装饰）；3、安装工程（其中含给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、电梯安装工程）；4附属工程（其中含室外道路、排污、排雨、路灯、绿化、美化等）；5、设备购置；6、现行政策规定的其他费用和准备费用等。

10.2  固定资产投资（见投资估算表10.2-1）

本项目固定资产投资2000万元，包括：

1、建安工程费用1500万元；

2、设备购置费用300万元；

3、装修工程费用200万元。

第十一章  经济与社会效益评价

12.1  经济评价概述

本项目根据《建设项目经济评价方法与参数》等相关规定，通过对项目的经济评价来论证项目在经济方面的合理性和技术方面的可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠的依据。

12.2  项目折旧

本项目包括建（构）筑物的建筑安装工程、装饰工程、给排水及供电工程、设备购置、排污、排雨以及其他相关费用。

1、建筑工程折旧：原值1500万元，按50年折旧，残值率5%。年折旧费 28.5万元，残值75万元；

2、设备器材折旧：原值300万元，平均按20年折旧，平均残值率按2%。年折旧费 14.7万元，残值6万元；

3、装修工程折旧：原值200万元，按10年折旧，年折旧费20万元。

根据上述统计，每年需计提折旧63.2万元。

12.3  经济效益

 12.3.1 运营成本估算

由于本项目是固镇县XX医院的附属老年公寓，其中的餐厅、煎药室、洗浴中心、康复医疗中心、图书室及学习中心等与医院共同使用设备设施以人员工资，费用按5∶5比例分摊。

（1）本项目的医生、护士、后勤、管理等人员由医院支付工资和各项费用，直接或单纯为老年公寓服务增加的人员为30人，人均工资按1500元/月计算，年工资及福利20000元/人，年均工资及福利费：60万元。

（2）年均办公、服务及燃料、水电等费用：24万元。

（3）年均房屋及设备维修费：2000×1%=20万元。

年均总成本167.2万元（未计贷款利息）。

12.3.2  年收入估算

按150个床位设计，入住老人按人均交纳1000元/月(不含餐费，餐费另付)，实际年收入为1000×12×150=180万元。

12.3.3  经济效益

预计年利润为：1800-167.2=12.8万元

12.4  经济效益分析

固镇县医院附属老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠的是政府的扶持和社会各界的支持。

12.6 社会效益分析

老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显：减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所医，老有所乐”。而且该项目的运营可以增加30个就业岗位。

12.7结论

该项目是必要的和可行的。建议政府以及有关部门同意立项。