税务尽职调查报告
中汇震南咨字【2014】第1101号
*******房地产开发有限公司：
我们接受贵公司委托，受聘税务顾问，对贵公司20##年至20##年6月业务发生的相关财税资料进行审核。我们根据国家法律法规及相关规定，结合贵公司的实际情况，审查了包括会计凭证、帐簿、报表、发票等有关资料，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。贵公司对所提供的会计资料的真实性、合法性、完整性负责。现将审核情况及相关的涉税意见报告如下：
一、企业基本情况
武汉********开发有限公司（以下简称贵公司），属国地税共管企业，属增值税一般纳税人，由******工商行政管理局批准成立，工商注册登记号码：420900000005071:
1、成立日期：二零一零年四月二十八日
2、注册地址：湖北省***市经济开发区孝天工业园
3、法定代表人：****
4、注册资本：壹佰伍拾万圆元整，其中实收资本壹佰伍拾万圆元整
出资者及其出资比例如下：
5、企业类型：有限责任公司（法人独资）
6、税务登记：纳税识别号 税字孝开登420901553919340；纳税人编码：000000060183714。
7、会计机构负责人：****
8、是否设置分支机构：否
9、是否实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的分支机构：否
10、企业所得税主管税务机关：***市高新技术产业开发区国家税务局
11、企业地税主管税务机关: ***地方税务局开发区分局
12、企业国税主管税务机关: ***国家税务局开发区分局
13、实际经营项目及经营方式：凭食品生产许可证从事食品生产、销售；食品科技开发；农副产品收购、销售；食品科学技术服务。
14、主要产品（商品）及主要原材料：淡雅香口香糖、淡雅香饮料、淡雅香喉爽、蔗糖甜味剂、甜菊糖苷、果脯提取物、枸杞精提物等。
15、开发项目：******总部大厦及配套住宅。
16、税费核查期间：20##年1月1日至20##年6月30日。
二、项目基本情况
贵公司现开发的项目为*****大厦及其配套住宅，项目总投资四个多亿。
1、*******总部大厦
总部大厦位于****市经济技术开发区二期延伸段，毗邻****市经济技术开发区管委会办公大楼。项目建设用地面积11,158.07㎡，总建筑面积51,716.53㎡。大厦总体功能布局为：一到三层为裙楼，单层面积约3,000㎡，一楼为大堂和银行。二楼为员工食堂和餐饮，三楼为健身房、会议室以及员工活动室，四楼至三十楼为办公区域，三十层及以上为公寓及客房。大楼办公区层高3.9m，楼层面积在1,170㎡左右，上下出入不大。
2、配套生活区
*****高层住宅小区位于*****市经济技术开发区二期。项目用地面积9,983.58㎡，总建筑面积19,177.74㎡。本住宅项目为*****总部大厦生活配套项目，共计三栋高层住宅，层数分别为2栋11层、1栋16层，楼高均控制在50m以下。建成后的小区将为******本部员工的住房问题提供很好的支持。住宅楼分为三种户型，总户数174户，其中90平米户型66户，120平米户型76户，150平米户型32户。总停车位179个，其中地下停车位66个，其中地下停车位113个。
3、项目用地情况
注：①
②
③
4、建设工程规划情况
5、项目建设情况
4、项目验收情况
贵公司未能提供开发项目竣工验收备案证明。据了解项目在建，总部大厦及配套住宅均未取得竣工验收备案证明书。
5、项目预售情况
注：贵公司未能提供总部大厦的预售许可证。据了解,总部大厦尚未取得预售许可证。
6、项目建筑面积预测（实测）情况
①总部大厦，建筑物用途：办公、人防、车库、库房；建筑物结构：框架、核心筒,建筑物层次：地上34层，地下2层,总建筑面积51,716.51平米，避难层建筑面积658.44平米，人防设施建筑面积4,430.51平米。可分摊及出售的总产权面积51,716.53平米。
②骑马山住宅小区1号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数44套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,031.40平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,031.40平米。
③骑马山住宅小区2号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数66套，建筑物层次：地上11层，地下0层,总建筑面积5,912.59平米，公建建筑面积0平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积5,912.59平米。
④骑马山住宅小区3号楼，建筑物用途：住宅；建筑物结构：框剪,住宅总套数64套，建筑物层次：地上16层，地下0层,总建筑面积8,233.75平米，公建建筑面积28.79平米，人防设施建筑面积0平米，可分摊及出售的总产权面积8,233.75平米。
7、项目销售收款情况
注：①以上数据系在贵公司提供的销售统计表的基础上进行的分类汇总。
8、项目产品类型说明
根据新政发[2005]152号，乌地税函[2008]425号，乌地税函[2010]289号文件规定，建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下，单套建筑面积在140平方米以下的普通标准住宅，可按照0.5%预缴土地增值税，除此外的需按照1%预缴纳土地增值税。
经划分，已销售普通住宅10,122.18平米，普通住宅销售收款金额20,026,480元；销售非普通住宅2,693.58平米，非普通住宅销售收款金额5,376,220元；销售非住宅29,693.18平米，非住宅销售收款金额150,793,070元。具体划分情况如下：
三、公司财务状况
（一）财务状况
截止20##年6月30日，公司资产总额为10,060,489.43元，其中，净资产为10,078,630.26元，负债总额为-18,140.83元,资产负债率为。详见附件《资产负债表》。
（二）公司主要资产
1、土地
2、房屋建筑
3、无形资产（商标、专利）
四、公司经营情况
贵公司20##年至20##年6月的主要经营情况如下：
五、公司基本的税收政策
（一）主要税（费）项目及税（费）率
（二）主要的税收优惠
贵公司未享受税收优惠。
六、企业纳税情况
（一）增值税
经审核确认，贵公司20##年至20##年6月为增值税一般纳税人，申报纳税情况如下：
审核说明:
（1）20##年: 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《实施细则》规定，贵公司20##年4－12月属增值税一般纳税人，适用17%税率。20##年计税销售额17,767,285.48元，销项税额17,767,285.48*17%=3,020,438.52元，进项税额1,105,519.90元，上期留抵税额0.00元，应抵扣税额合计1,105,519.90元，实际抵扣税额1,015,180.52元，应缴增值税2,005,258.00元，已缴增值税2,005,258.00元，期末留抵税额90,339.38元。
（2）20##年度: 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《实施细则》规定，贵公司20##年度属增值税一般纳税人，适用17%税率。20##年计税销售额11,262,545.30元，销项税额11,262,545.30*17%=1,914,632.70元，进项税额144,401.27元，上期留抵税额90,339.38元，应抵扣税额合计234,740.65元，实际抵扣税额219,041.81元，应缴增值税1,695,590.89元，已缴增值税1,695,590.89元，期末留抵税额15,698.84元。
（3）20##年度:
①销售收入为0.00元。
②外购货物赠送他人应作视同销售处理，应计销项税金4,358.97元[30000/（1+17%）*17%]，当期进项税额为0.00元，上期留抵税额15,698.84元，应抵扣税额合计15,698.84元，实际抵扣税额4,358.97元，应缴增值税0.00元，已缴增值税0.00元，期末留抵税额11,339.87元。
（4）20##年1-6月: 本期无生产经营性收入，销项税额为0.00元，当期进项税额1,381.47元，上期留抵税额11,339.87元，应抵扣税额合计12,721.34元，实际抵扣税额0.00元，应缴增值税0.00元，已缴增值税0.00元，期末留抵税额12,721.34元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，共应纳增值税3,700,848.89元，已纳增值税3,700,848.89元，应补（退）增值税0.00元。
（二）地方税费
经审核确认，20##年至20##年6月地方税费申报纳税情况如下：
1、增值税随征城建税及附加税费
（1）城建税
审核说明:
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、四条规定，按照实际缴纳的流转税额适用7%的税率缴纳城市维护建设税。
20##年：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税140,368.06元，减免 0.00 元，已缴纳140,368.06元，应补(退)0.00元；
20##年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税118,691.37元，减免 0.00 元，已缴纳118,691.37元，应补(退)0.00元；
20##年：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用7%的税率应缴纳城市维护建设税0.00元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，合计应纳城建税259,059.43元，已纳城建税259,059.43元，应补（退）城建税0.00元。
（2）教育费附加
审核说明：
根据《征收教育费附加的暂行规定》第三条规定，按照实际缴纳的流转税额适用3%的费率缴纳教育费。
20##年4－12月：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用3%的费率应缴纳教育费附加60,157.74元，减免 0.00 元，已缴纳60,157.74元，应补(退)0.00元；
20##年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用3%的费率应缴纳教育费附加50,867.72元，减免 0.00 元，已缴纳50,867.72元，应补(退)0.00元；
20##年1月－20##年7月：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用3%的费率应缴纳教育费附加0.00元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，合计应纳教育费附加111,025.46元，已纳教育费附加111,025.46元，应补（退）0.00元。
（3）堤防费
审核说明：
根据武税发（1994）21号通知规定，贵公司应按实缴增值税税款依2%计缴堤防费。具体为：
20##年4－12月：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用2%的费率应缴纳堤防费40,105.16元，减免 0.00 元，已缴纳40,105.16元，应补(退)0.00元；
20##年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，适用2%的费率应缴纳堤防费33,911.83元，减免 0.00 元，已缴纳33,911.83元，应补(退)0.00元；
20##年1月－20##年7月：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用2%的费率应缴纳堤防费0.00元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，合计应纳堤防费74,016.99元，已纳堤防费74,016.99元，应补（退）0.00元。
（4）地方教育附加
审核说明：
根据《湖北省人民政府关于征收地方教育附加的通知》（鄂政发〔2009〕14号）通知规定，贵公司应按实缴增值税税款依1.5%计缴地方教育附加。
《湖北省地方税务局关于调整地方教育附加征收标准的通知》（鄂地税发[2011]13号）规定，从20##年2月1日起，贵公司应按实缴增值税税款依2%征收地方教育附加
20##年4－12月：经审核确认本期实际缴纳增值税2,005,258.00元，适用1.5%的费率应缴纳地方教育附加30,078.87元，减免 0.00 元，已缴纳30,078.87元，应补(退)0.00元；
20##年度：经审核确认本年度实际缴纳增值税1,695,590.89元，应缴纳地方教育附加33,805.66元（21,230.63×1.5%+1,674,360.26×2%＝33,805.66），减免 0.00 元，已缴纳33,805.66元，应补(退)0.00元；
20##年1月－20##年7月：经审核确认本期实际缴纳增值税0.00元，适用2%的费率应缴纳地方教育附加0.00元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，合计应纳地方教育附加63,884.53元，已纳地方教育附加63,884.53元，应补（退）0.00元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，共应纳增值税随征的城建税及附加税费507,986.41元，已纳507,986.41元，应补（退）0.00元。
2、印花税
审核说明：
① 2010年4－12月:
ⅰ.购销合同：经核实，贵公司20##年4－12月原材料采购金额2,066,318.90元，包装物采购金额32,455.16元，采购金额合计2,098,774.06元；20##年4－12月销售收入17,767,285.48元。20##年4－12月采购金额与销售金额合计19,866,059.54元。根据《湖北省地方税务局印花税征收管理办法》及《中华人民共和国印花税暂行条例》第一、二、三条的规定应按0.3‰的税率计缴印花税19,866,059.54×0.3‰=5,959.82元，减免0.00元，已征5,330.20元，应补629.62元。
ⅱ.资金账簿：经核实，贵公司20##年4－12月注册资金（实收资本）增加150万元，根据上述规定应按0.5‰的税率计缴印花税1,500,000.00×0.5‰=750.00元，减免0.00元，已征750.00元，应补0.00元。
ⅲ.其他账簿：经核实，贵公司20##年4－12月有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20元，减免0.00元，已征0.00元，应补20.00元。
以上合计20##年4－12月应缴印花税6,729.82元，已缴印花税6,080.20元，减免0.00元，应补印花税649.62元。
② 2011年度:
ⅰ.购销合同：经核实，贵公司20##年度原材料采购金额752,445.78元，包装物采购金额55,384.62元，采购金额合计807,830.40元；20##年度销售收入11,262,545.30元。20##年度采购金额与销售金额合计12,070,375.70元。根据《湖北省地方税务局印花税征收管理办法》及《中华人民共和国印花税暂行条例》第一、二、三条的规定应按0.3‰的税率计缴印花税12,070,375.70×0.3‰=3,621.11元，减免0.00元，已征2,554.80，应补1,066.31元。
ⅱ.其他账簿：经核实，贵公司20##年度有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20元，减免0.00元，已征0.00元，应补20.00元。
以上合计20##年度应缴印花税3,641.11元，已缴印花税2,554.80元，减免0.00元，应补印花税1,086.31元。
③ 2012年度:
其他账簿：经核实，贵公司20##年度有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20.00元，减免0.00元，已征20.00元，应补0.00元。
以上合计20##年度应缴印花税20.00元，已缴印花税20.00元，减免0.00元，应补印花税0.00元。
④ 2013年1-7月:
其他账簿：经核实，贵公司20##年1－7月有营业账本4本，根据上述规定应按单位税额5元／本贴花，计缴印花税为：4×5=20.00元，减免0.00元，已征0.00元，应补20.00元。
以上合计20##年度应缴印花税20.00元，已缴印花税0.00元，减免0.00元，应补印花税20.00元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，共应纳印花税10,410.93元，已纳印花税8,655.00元，应补印花税1,755.93元，其中：应补20##年4－12月印花税649.62元，应补20##年度印花税1,086.31元，应补20##年1-7月印花税20.00元。
3、个人所得税审核情况
贵公司20##年4月1日至20##年7月31日经营期内，账上列支的工资薪金支出为支付给劳务派遣公司的劳务费，取得了劳务费发票，相关工资薪金个税由劳务派遣公司负责代扣代缴。
4、其他地方税费审核情况
贵公司20##年4月1日至20##年7月31日经营期内，账上无固定资产房屋建筑、没有车辆、没有无形资产-土地使用权，因此经营期内没有房产税、车船使用税、城镇土地使用税的纳税义务。
（三）企业所得税
1、查账征收申报纳税
经审核确认，20##年至20##年企业所得税申报纳税情况如下：
（2）审核说明
①2011：会计利润总额10,908,116.33元，纳税调整增加额2,764.40元，其中:职工福利费超限额调增应税所得200.00元,业务招待费超限额调增应税所得2,564.40元；纳税调整减少额0.00元。纳税调整后所得10,910,880.73元，适用税率25%，应纳企业所得税2,727,720.18元，已纳企业所得税2,727,720.18元，应补（退）企业所得税0.00元。
②2012年度：会计利润总额9,875,685.61元，纳税调整增加额25,364.00元，其中：业务招待费超限额调增应税所得17,564.00元，其他扣除类项目（未取得合规票据）调增应税所得7,800.00元；纳税调整减少额0.00元。纳税调整后所得9,901,049.61元，适用税率25%，应纳企业所得税2,475,262.40元，已纳企业所得税2,475,262.40元，应补（退）企业所得税0.00元。
③2013年度：会计利润总额4,182.17元，纳税调整增加额4,358.97元，系业务招待费超限额调增应纳税所得税4,358.97元；纳税调整减少额4,358.97元，系“以前年度损益调整”科目列支的20##年度外购资产用于交际应酬，增值税作视同销售处理，补提增值税销项税4,358.97元，增加业务招待费支出4,358.97元。纳税调整后所得4,182.17元，适用税率25%，应纳企业所得税1,045.54元，已纳企业所得税6,677.01元，应退企业所得税5,631.47元。
综上，20##年4月至20##年7月经营期内，共应纳企业所得税5,207,996.92元，已纳企业所得税5,216,292.82元，应退企业所得税8,295.90元，其中：应申请退还20##年度多缴的企业所得税5,631.47元，申请退还20##年1-7月多预缴的企业所得税2,664.43元。
六、历年税务检查关注的涉税问题
1、纳税评估情况
2、税务稽查情况
3、日常征管情况
七、发票使用情况
1、国税专用发票领购、使用、结存、缴销情况审核
2、地税发票使用情况审核
经审核，贵公司经营期内未领用地税发票。
八、存在的主要税务问题及建议
我们认为，落实以上建议，将会对改善贵公司的税务管理起到一定的促进作用。
九、其他需要说明的事项
以上报告所反映的问题及相关的建议，是我们根据贵公司提供的资料（账簿、凭证及其他有关资料）的抽查而得出的结论，供贵公司内部参考，不应被视为是对贵公司涉税等问题所下的结论，不得提供给第三方，因使用不当造成的后果，与本公司无关。
中汇震南（武汉）税务师事务所有限公司
二零一四年九月十日