第一部分 宏观状况
⒈藁城市概况
地理位置
藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积８３６平方公里．北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会３１公里，北至首都２６４公里。
地势
藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。国道将藁城分为南北两部分。北部为老城区，南部为新城区，新城区是藁城的发展方向。
人口
藁城新城区加旧城区，人口约10万人。
交通状况
藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速１５公里，距河北民行机场２５公里。
第二部分 藁城市房地产现状
藁城市集资房现状及分析
藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。政府及企事业单位的集资房已经能够满足９０%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工７５%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为９０㎡－１２０㎡近两年的多为１４０㎡左右；外立面单一产品无环境无特色，有一部分集资房已经稍显陈旧。
藁城市商品房现状及分析
北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。此区域生活配套完善，商业氛围较好。以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。
南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。
所调研的商品房详细情况列表如下：
郁 馨 苑
园 丁 花 园
广泰花园
产品现状及分析
产品类型
藁城市房地产开发均为多层住宅。以四层半和五层半为主。一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。
规模
藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。
整体规划设计及景观
无整体规划设计，多为兵营式排布。绿化面积几乎没有，无景观设置。
配套设施
地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。小区内均无会所及健身设施。单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。
取暖方式
暖气分为：集体供暖（是热力公司供热）、自己供暖（小区自己烧锅炉或从邻近的单位接气）
单体风格及外立面
无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。
户型
户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。尚无错层、跃层等特色结构出现。
物业管理
整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。物业费0.1—0.15元/㎡/月。
贷款方式
一次性：可协商优惠。
贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。必须藁城市人。
分期：按工期进度付款。
价格现状
房价大部分在1200----1500之间。车库价格与楼价几乎相同，惠安小区能达到1768元/㎡，从整体上看，藁城县目前房价较低。新城区要比旧城区价位高一些。
分析原因主要是：首先大量集资房已经满足了政府部门和企事业单位的一些需求；其次由于新开发商品房无明显优势特点等因素的影响，致使大量商品房销售周期较长，销售速度较慢，从而影响市场价格；再次在县城存在着一定量的空置房，租赁市场及二手市场极不活跃。
规律及走势
藁城市房地产价格近几年相对比较平稳，在集资房及存量房的影响下，商品房价格增长速度仍将受到一定程度的影响。
如果想超越现在的价格水平，必须能够提供具有鲜明特色的高品质住宅。同时注重楼盘的包装和整合营销，提升消费群体的心理价位，使产品和服务均达到一个质的飞跃。
第三部分 人群调研
个体商户
主要是为北市区的经营户：烟酒店、手机经营户、茶店、橱柜经营店、个体诊所、药店等。
其它
这部分人群包括：网通职工、银行职员、出租车司机、新华书店工作人员、移动职工等。
有购买能力的消费群体特征
① 企事业单位人员
项目周边企事业单位的公职人员，年龄35—50岁，家庭成员3—5个，有稳定收入，已有一到二套住房但因面积或其他原因不能满足居住要求。此类人群有分期或一次性购买21—27万/套的房产的购买能力。但购买商品房的心情并不迫切。
② 个体经商户
个体经商户，并非市里人，没有享受到价格便宜的集资房，已在市里经商多年，有一定的经济基础，有不同程度的旧房（二手房）或新购置的商品房。受传统观念影响除经营外会选择购置房产。此类人群有购买能力但购买商品房的心情依然不迫切。
③ 周边村镇
周边村、镇收入较高的人群。多为在市里第一次置业，对房产并不了解。因心理需求会选择能够章显身份的社区 。
产品需求倾向
普遍需求140㎡左右三室二厅二卫为主，需求成一定规模有较好的景观及规划的社区；周边配套齐全，出行方便，无明显污染，区位不能太偏既可；随着生活水平的提高，人们对物业服务的要求呈日益上升趋势。但物业费因物价局调控没有太大上升空间。
心理需求
藁城居民缺乏高档小区环境需求、高品质生活心理需求以及房地产投资性需求。需要通过系统的、实用的市场推广、营销宣传，利用科学的宣传技巧，将有特色产品的优点向消费者进行合理、有效的宣传，进一步挖掘人们的居住环境需求、高档生活心理需求，更深层次地引导人们房地产投资性需求。通过本项目的运作，提高藁城人民的居住水平，将高档住宅的优势融入藁城居民的生活之中，同时也会对藁城的县城建设起到积极的推动作用。
人们对住房的需求量
目前藁城商品房无档次区分，价格适中，产品无明显弊端，也无明显区别于集资房的优势。从调查得出近一年半时间才能售完一个住宅项目，有的甚至会更长的时间还未售完。藁城房地产市场越来越淡，人们认为价格只能被一部分有钱人才能接受，象家庭收入一般的还是无法购买新房。而这两年来藁城建的新房较多，相对来说藁城人口较少，供越来越大于求。从06年起已经没有什么新的住宅项目，只有一些单位集资盖房。有一部分原因在于藁城市已经不准再批地建房了，象园丁小区是租地盖的房。
第一部分 宏观状况
⒈藁城市概况
１.１地理位置
藁城市地处河北省西南部，省会石家庄东侧，辖区总面积８３６平方公里．北邻新乐市、南接赵县、东与晋州市相连、西与石市正定县搭界、东北与无极接壤、西南与栾城比邻，藁城市西距省会３１公里，北至首都２６４公里。
１.２地势
藁城城区地处藁城中部，城区地势平坦，西北部稍高，东南略低。
１.３交通状况
藁城市地理位置和自然条件十分优越，基础设施完善，是理想的投资之地。紧邻省会石家庄，紧靠北京、天津，交通运输十分便利。石德铁路横贯东西，三条县级公路纵穿南北，西距京深高速１５公里，距河北民行机场２５公里。
１.４行政区划分及面积
藁城市共１５个乡镇，其中１３个镇，1个乡，1个经济开发区。总占地８３６平方公里，其中总耕地面积５４９０２公顷。
１. ５人口
城镇总人口７４４３６５人，其中农业人口５４１０２１人、非农业人口２０３３４４人。人口密度：８９０人／平方公里。以农业为主，农业人口占总人口的７２.６８％。
１.６国民经济发展状况（２００４年）
国民生产总值１３９５６０９万元
人均收入１８７６０元／人
存款总余额：７１１７９９万元
城乡居民储蓄总余额：５３０６８２万元
第二部分 本项目分析
２.地块概况
２. １项目描述
本项目位于藁城市南城区东南部，紧邻昌盛街、学院路、四名街三条交通主干道，总占地４００余亩，以东城街分为东西两块。其中东部净地１００余亩（地表为麦地、无杂物）为项目一期；西部３００余亩现为民宅（平房）需拆迁，为项目二期开发。
（现对项目一期地块进行描述）
２.２项目周边交通情况
东面：昌盛街
昌盛街为藁城次级交通干道
南面：学院路
学院路为藁城次级交通干道
西临：东城街
东城街为藁城主要交通干道
北临：东昌巷
东昌巷为藁城次级街道
２.３基础设施
给排水:利用县城排雨、排污系统
水 ：县自来水公司供水
电 ：县供电公司
暖 ：集中供热
热水 ：无
通讯 : 通讯现状及通讯基础设施良好
２.４项目周边配套情况
教育：藁城市第八中学
文化：藁城市文化官、藁城市图书官
休闲：东方明珠广场
行政：县政府及其它职能部门
医疗：无
购物：小型菜市场
３. ５项目地块评价
通过对项目周边情况的综合分析，我们可以看出：项目地块平整，基础设施良好；路网通畅，交通状况良好；地块不存在土壤污染等不利因素；离广场较近，有可利用的外界环境；缺乏完善便利的商业服务；目前没有方便快捷的就医保健场所。
本项目地处藁城市重点发展区域，但目前没有已形成的完好的配套设施及居住氛围。
第三部分 藁城市房地产现状
３.藁城市房地产市场概述
３.１藁城市集资房现状及分析
藁城市集资房主要是政府机关和一些企业的家属区，大多分布在北城区及本区域政府机关周边。政府及企事业单位的集资房已经能够满足９０%的需求，大中型企业的集资房也基本能够满足企业职工７５%的需求，大部分集资房规模较小多为两三栋楼；户型多为９０㎡－１２０㎡近两年的多为１４０㎡左右；外立面单一产品无环境无特色。有一部分集资房已经稍显陈旧，已无法满足部分人的生活需求。
３.２藁城市商品房现状及分析
以３０７国道为界，可以将藁城分为南北两个区。本次调查５个商品楼盘，北城区２个，南城区３个。
北城区为老市区，以四明街东西划分开来，东北为工业区、西北为居住区及中心商业区。此区域生活配套完善，商业氛围较好。以集资房为主，多显陈旧，无大块明显可开发建设地块。
南城区为新城区，政府机关已逐渐在南城区建立完善，西北的居住环境已基本形成。东南部为政府发展的方向，地域扩充性较大，是被居民所看好的未来居住区域。
所调研的５个商品房详细情况列表如下：
世纪花园
郁 馨 苑
广安小区
福欣小区
惠南小区
４. 3产品现状及分析
3.3.1产品类型
藁城市房地产开发均为多层住宅。以四层半和五层半为主。一层多为车库和地上储室或商业门脸，少数赠小院有地下室；顶层多为坡屋顶阁楼及平台。
3.3.2规模
藁城缺乏成规模社区，均为中小型社区。最大的小区为惠南小区300套6栋楼，分期出售。
3.3.3整体规划设计及景观
无整体规划设计，多为兵营式排布。绿化面积几乎没有，无景观设置。
3.3.4配套设施
地上车库及地上储室已成为配套中必不可少的设施。小区内均无会所及健身设施。单元采用楼宇对讲，小区集中供热，预留天然气、煤气管道。
3.3.5单体风格及外立面
无明显风格体现；大多为落地阳台；外飘窗已开始出现；外立面均为墙砖，颜色单一没变化。
3.3.6户型
户型以三室二厅二卫为主，二室二厅为辅，四室较少，没有一室的。尚无错层、跃层等特色结构出现。
3.3.7物业管理
整体物业管理水平较低，多停留在清扫卫生的基本层面上，其它相关物业服务基本没有。物业费0.1—0.2元/㎡/月。
3.3.8贷款方式
一次性：可协商优惠。
贷款：首付40%，60%工商银行30年按揭贷款。目前只贷给藁城区居民。
分期：按工期进度付款。
3.4价格分析
3.4.1价格现状
房价大部分在5000---7000之间。车库价格与楼价几乎相同，个人感觉，藁城区目前房价较高。且消费不旺盛。
分析原因主要是：首先大量集资房已经满足了政府部门和企事业单位的一些需求；其次由于新开发商品房无明显优势特点等因素的影响，致使大量商品房销售周期较长，销售速度较慢，从而影响市场价格；再次在县城存在着一定量的空置房，租赁市场及二手市场极不活跃。
3.4.2规律及走势
藁城市房地产价格近几年相对比较平稳，在集资房及存量房的影响下，商品房价格增长速度仍将受到一定程度的影响。
如果想超越现在的价格水平，必须能够提供具有鲜明特色的高品质住宅。同时注重楼盘的包装和整合营销，提升消费群体的心理价位，使产品和服务均达到一个质的飞跃。
第四部分 人群调研
4.1、人群调研的类别
4.1.1职能部门、企事业单位抽样访谈15家
市政府、公安局、建设局、物资管理局、国土资源局、冀辰实业集团、吉藁化纤有限公司、河北藁城市只都冶炼厂、长城食品有限公司、河北常安油脂有限公司、气象局、计划生育局、农业科技研究所、农业机械公司。
4.1.2个体商户
主要是为北市区的经营户：烟酒店、手机经营户、茶店、橱柜经营店、个体诊所、药店等。
4.1.3其它
这部分人群包括：网通职工、银行职员、出租车司机、新华书店工作人员、移动职工等。
4.2调研方式
采用一对一访谈形式，访谈时间均在40分钟左右/每人。
4.3调查结果
其中抽样访谈个人共６３人。
⑴职业分布
⑵性别分布
⑶年龄分布
⑷家庭人口分布
⑸现住房情况
⑹理想住房面积
⑺理想户型
注：跃层及别墅现无此类产品．
⑻购买方式
⑼对于车库的需求情况
⒑居民居住各问题关注程度
4.4根据统计得出调查结果
4.4.1有购买能力的消费群体特征
④ 企事业单位人员
项目周边企事业单位的公职人员，年龄35—50岁，家庭成员3—5个，有稳定收入，已有一到二套住房但因面积或其他原因不能满足居住要求。此类人群有分期或一次性购买21—27万/套的房产的购买能力。但购买商品房的心情并不迫切。
⑤ 个体经商户
个体经商户，并非市里人，没有享受到价格便宜的集资房，已在市里经商多年，有一定的经济基础，有不同程度的旧房（二手房）或新购置的商品房。受传统观念影响除经营外会选择购置房产。此类人群有购买能力但购买商品房的心情依然不迫切。
⑥ 周边村镇
周边村、镇收入较高的人群。多为在市里第一次置业，对房产并不了解。因心理需求会选择能够章显身份的社区 。
4.4.2产品需求倾向
普遍需求140㎡以上三室二厅二卫为主，四室及跃层为辅；需求成一定规模有较好的景观及规划的社区；周边配套齐全，出行方便，无明显污染，区位不能太偏既可；随着生活水平的提高，人们对物业服务的要求呈日益上升趋势。但物业费因物价局调控没有太大上升空间。
4.4.3心理需求
藁城居民缺乏高档小区环境需求、高品质生活心理需求以及房地产投资性需求。需要通过系统的、实用的市场推广、营销宣传，利用科学的宣传技巧，将有特色产品的优点向消费者进行合理、有效的宣传，进一步挖掘人们的居住环境需求、高档生活心理需求，更深层次地引导人们房地产投资性需求。通过本项目的运作，提高藁城人民的居住水平，将高档住宅的优势融入藁城居民的生活之中，同时也会对藁城的县城建设起到积极的推动作用。
4.4.4产品多元化
目前藁城商品房无档次区分，价格适中，产品无明显弊端，也无明显区别于集资房的优势。剩余未售房屋368套，从调查得出近一年半时间售出商品房356套。如果本项目成批量上市，无明显区别于其它楼盘优势将会进入同档次、同质化产品竞争中，销售速度及价格将不会有明显提升。
附典型访谈稿:
访谈纪录1
时间: 8.12
地点：建设局办公室
人物：办公室主任
年龄：40多岁
调查人：王培鹏 刘健 文哲峰
主任较和善、健谈，一开始便说在藁城140平米—170平米房子比较受欢迎。认为太小了没法住。在藁城几乎所有的房子都是建设局下属的两家房地产开发公司开发。公务员收入是统一的，和石家庄一样，没什么变化，像他这样年龄的月收入一般在1600元/月左右。藁城住宅空置率很高，几乎每户都有两套以上的住房，有的人家还有4、5套呢。现在藁城的房子很多都租不出去，100平米左右的房子，300元/月都租不出去。前几年人们买房子投资，但是，最近几年藁城房价没怎么上升，现在人们买房子只是一个保值功能。还说，藁城的房子一般两室一厅一个卫生间，三室两厅必须要两个以上的卫生间。还说，在藁城，有钱人对居住小区的安全性要求很高，并对小区品质很看重。
总结：藁城住房升值潜力不大，面积要求140平米以上，住宅空置率很高，人们买房除了自用，基本都为了保值。
访谈记录2
时间: 8.12
地点：中国移动营业厅
人物：营业员刘女士
年龄：25
调查人：王培鹏 刘健 文哲峰
两人在营业厅交谈，刘女士20##年毕业后参加工作，月收入1300元左右，已婚，无子女。有三室两厅住宅一套，由于夫妻二人参加工作不久，积蓄不多，又有住房，所以暂无住房需求。她认为本项目位置较偏。她还认为车库一定要有，虽然现在没车，随着私车普及再过几年，肯定有购车需求，另外还得有个杂物间，面积不一定很大，但一定要有，生活中暂时不用的东西，可以放一放。父母年龄还不大，所以不和父母同住，也不需照顾。理想的住房面积120平米左右，三室两厅，认为太大了房间显得空旷，打扫也不方便。
总结：刘女士希望住在二层，认为再高了搬运东西不方便，也不愿爬楼梯，而且下楼取物方便。要求户型要新颖，外观靓丽些，物业服务要好，三室两厅才能住得开。
访谈记录3
时间: 8.12
地点：新天地商场西门
人物：杨先生
年龄：40左右
职业: 自由职业者
调查人：王培鹏 刘健 文哲峰
调查对象家庭结构4人，夫妻二人，年收入3—4万元左右,一对子女一起生活，不和老人同住，现有住房两套，一套为96年的两室一厅，一套为20##年购买的三室两厅，三室两厅自住，两室一厅准备出租，但出租情况不理想，暂时无购房意向。现在住宅没有车库，有些遗憾，希望住在有私家车库的小区，环境好，由保安巡逻最好。感觉广场附近还可以，不算太偏，可能是在广场附近住习惯了的缘故。他认为房间面积应在160平米左右，四室最佳。由于长年在外跑业务,担心家人安全,希望小区物业好,保安条件一定要好,配套高档些，带车库，有储藏间最好．
总结:杨先生属于收入较高者，对住宅要求也很高，喜欢大面积住宅，私家车库．认为我们项目位置稍偏，很关心安全．
访谈记录４
时间: 8.12
地点：藁城市政府
人物：姚主任
年龄：4３岁
职业: 藁城县志编辑主任
调查人：王培鹏 刘健 文哲峰
刘健边摘抄县志便配合二人调查询问，姚主任说自有住房两套，并说藁城大部分家庭都有两套以上住房．他原有一套９０多平米住房，嫌小，现在住一套１４０平米三室两厅，他认为，得要１４０平米以上才合适，车库当然要有，一家四口人，可以腾出一间书房，以免受人打扰．由于是公务员，收入都是统一的，月工资在１５００多，不要地下室，小房最好，摩托车可以直接推进去，省事．认为项目不算太偏，毕竟是城市发展的主方向上．认为四层就可以了，若高了，有电梯也行．在藁城的项目里，世纪花园印象很好，认为世纪花园项目很高档．
总结：对房价不太关心，只对小区品质\房屋面积\结构感兴趣,要求配套高档,结构先进,车库绿化保安一应俱全最好．
访谈记录５
时间: 8.12
地点：藁城市电力局
人物：宋先生
年龄：40岁左右
职业: 藁城市电力局办公室主任
调查人：王培鹏 刘健 文哲峰
经过与宋主任办公室交谈，宋主任月收入3000元，认为本项目地理位置较好，其原因是本县的发展趋势以东南方向发展。心理价位在1300元以内，房子面积在140平方米左右最好在生活上不愿与本单位同事住在同一小区。对户型要求在三室或四室，其中一间作为客房，因在县城亲戚较多，平时走动较为频繁，子女尚未结婚。现已有住房两套，都在120平方米左右。但现所居住的小区物业很不完善，而且车库较紧缺。
总结：宋主任的知识面较广，对项目位置较为认可，但希望物业要好，必备车库。