一、编制依据

（1）交通部颁《公路建设项目可行性研究报告编制办法》（1996年）

（2）江西省交通运输厅《“十二五”农村公路建设项目前期工作的通知》（赣交规划字[2011]72号）

（3）交通部颁《公路工程技术标准》（JTGB01—2003）

（4）交通部颁发的现行公路工程标准、规范

（5）《公路基本建设工程概算、预算编制办法》（交公路发[1996]612号）、〈〈公路基本建设工程投资估算编制办法〉〉及〈〈公路工程估算指标表〉〉（交公路发[1996]611号）

二、项目地理位置

贵溪市耳口育林场坐落于本市西南部。始建筑于一九五七年，是一个以森工采育为主的全民所有制企业。林场现有土地总面积8.9万亩，有林地8.8万亩，总人口2705人，下辖耳口分场和九龙分场。总场内有三个工区，分别是工程队、红砖厂和场养老院，通沙石公路。

现拟申报20##年度耳口桥头--总场公路建设工程项目。该项目始于耳口老桥头，途径工程队、红砖厂、场养老院，终点为总场。

该工程的实施，将大大方便线路内2000余人的生产、生活。

三、道路基本情况

（1）道路现状

耳口桥头—总场公路线路编号为2705360681，建设规模为：总里程2.043公里，路基宽7.5米，路面宽6.5米，按三级标准建设，路面全部进行水泥硬化，线路起点为耳口老桥头，中间控制点为红砖减厂、场养老院，终点为总场。老路基结构为泥结砾石基层，路面状况差。

拟改造路段局部平曲线半径偏小，超高值、加宽值等均不符合规范要求。

改造路段有2座小桥计14延米/2座，技术状况较差，可选择性使用。改造路段现有涵洞3道，均为圆管涵。涵洞因年久失修，堵塞、损坏严重，本次设计对老涵全部拆除重建。

（2）存在的主要问题

原路技术等级低，路线形随弯就坡，宽窄不一，路面标准低，大部分路段行成后未进行大修，仅维持一般性养护，超龄服务，出现一些坑槽、沉陷、积水等现象，部分路段平曲线过小，曲线间直线段过短，导致行车速度慢，事故率高，涵洞建设标准较低，且损坏严重；另外，没线防护工程设置较少，未设沿线设施。

四、项目业主

经贵溪市林业局研究决定，本项目业主为贵溪市耳口林场道路改造工程建设项目部。

五、建设方案

（1）线路方案

根据本项目的建设缘由及业主提出的主要控制点要求项目应起于耳口老桥头—总场线路编号为2705360681，经由红砖厂、场养老院止于总场，路线全长2.043公里。本路段沿线的自然条件总的来看有利于工程建设，根据有关主管部门和地方政府及交通部门的意见，路线基本上沿着现在老路的走向，路线总体走向基本确定。

在路线初拟的走廊内，现有老路全长1.6公里，除局部路段平面线形指标过低，其余路段基本可满足三级公路的技术标准，同时也满足少占地、无拆迁、减少投资的布线原则，故推荐本项目路线方案均利用老路拓宽的改造方案。

●主要控制点：起点X1716.343 Y25.699 终点X3730.118 Y99.94

●桥、涵改造，新建方案

改造路段有小桥2座，技术状况较差，本次方案设计有选择加以使用，选择改造。

改造路段现有涵洞：圆管涵3道，皆存在堵塞及损坏严重等现状，本次设计对老涵全部拆除重建，另外，新增5道涵洞，全线共新建函洞8道。

（2）改造标准

根据区或经济及交通量发展情况，依据《公路工程技术标准》（JTG B01—2003），结合我市乡公路改造项目的成功经验，同时考虑地方经济发展需要，拟推荐全线采用双车道三级公路标准建设，路基宽7.5米，面路宽度6.5米，路面结构为15cm碎石垫层，18cm水泥砂砾稳定层，20cm水泥砾卵石混凝土，桥涵与路基同宽，公路设计车速为30公里/小时，设计荷载公路-Ⅱ级。

（3）建设条件

●地形、地质、水文等条件

贵溪市耳口采育林场位于贵溪市东南部，总场设在贵溪市耳口村境内，是集营林、森工生产多种经营为一体的独立核算，自负盈亏的阳毗邻，地理坐标为北纬28^。35^‘--28^。45^‘，东经117^。02^‘--117^。12^‘之间，场内地貌以低山为主，海拔高度为200-1300米，主峰烟山海拔1271.7米，山地起伏颇大，河谷诸多，山脉多与东北至西南走向形成东南高逐渐向西北方向倾斜的山势，山体母岩主要为粉砂型砾岩和花岗岩，成土母质多为马砂土、黄砂土和红壤，红壤种类为黄红壤。土层厚度为60-150cm，腐殖质层百度为3-15cm，有机质含量1.56-6.75%，PH=值在4.5-6之间。

贵溪市耳口采育林场地处中亚热带地区，季风气候表现为热量丰富，夏季高温，冬不严寒，年降水量1500-1850mm，年平均气温16℃--19℃，全年日照总时数1977.6小时，无霜期272.6天。

林区植被分布有人工林、毛竹林、针叶林、常绿落叶阔叶叶混交林、灌木森五种类型，主要树种有毛竹、杉木、马尾松、木荷、栲楮、青岗栎、甜楮、苦楮、枫香等、主要灌木有：杜鹃、继木、乌饭、白栎、山楂等；主要藤本植物有：野葡萄、猕猴桃、葛藤等，主要草本植物有：芭茅、五节芒、蕨类、芒萁等。

●筑路材料及运输条件

a、砂、石料

砂石料来自本市金屯料场、且质量上乘，平均运距40公里

b、工程用水

拟改造路段水源丰富，工程用水方便。

C、工程用电

施工用电，须与当地电力部门协调就近解决或自备发电机组，以满足工程用电的要求。

D、其它主要材料来源及供应

钢材、汽油、柴油、水泥可从贵溪市或耳口镇购进（材料价格见估算附表）。

E、运输条件

筑路材料以公路运输为主，各料场均临时道路通达项目所在地，运输条件较为便利。

（4）建设规模和主要工程量

●路线长度

路线全长2.043公里

●路面工程

综合实际情况，从当地筑路材料、施工、养护等几方面考虑，结合本地区地形地貌的实际情况，拟推荐全线采用：                  砂砾石垫层15cm厚，全线15.32平方米，                  

水泥稳定砂砾基层18cm厚，全线14.30平方米，           水泥混凝土路面结构，路面宽度6.5米，结构厚度

20厘米。全线路面工程数量13.28千平方米。

●桥涵工程

全线小桥选择性使用，涵洞计8道。

涵洞的数量和大小主要是根据灌溉水系和排洪面积大小确定。

●交叉工程

全线不设平面交叉设计。

●安全设施

为了行人、车辆、货物的运输安全和充分发挥公路的作用，本项目设置了必要的安全设施。

主要工程数量见下表：

主  要  数  量  表

六、改造的必要性和迫切性

1、适应农村公路发展的需要

近几年来，我国农村公路的发展取得了巨大成就，农村公路网初步形成，布局日趋完善，通达深度逐步提高。拟建路段与耳口镇乡村公路，可通贵溪市上320国道直通鹰潭市和全国各地区域优势明显。我市农林场通达深度不足。缺乏技术政策指导，建设质量控制力度较弱，缺乏资金支持，发展后劲不足。故项目实施是适应国家发展农村公路建设的需要。

2、适应我市经济，特别是农林场、农村经济发展的需要

贵溪市是一个农业大市，农业经济在全市经济中占有重要地位。贵溪市耳口镇坚持把农林放在发展的重要位置，强力推进农业结构调整和农业产业化进程，同时立足农业优势，加快工业结构调整，加快发展第三产业。加快城乡基础设施建设，实施大开发战略，加强林业投资力度。目前，该镇发展速度更猛，经济的飞速发展，必须有交通提供必要的保障。与此同时，贵溪市林业局为农村公路目前大部分路段是等外路，较高等级公路几乎为零，与区域经济及农村经济的快速发展形成相对滞后的态势。为了加快农村经济的发展，提高人民生活质量作为基本设施建设的重要组成部分的农村公路建设，必须加快建设步伐。因此，项目的建设，是增加农民收入，促进经济发展的迫切需要，是加快可持续发展城乡经济建设，改善城镇投资环境，是“十二五”农村公路建设投资成果的需要。

3、本路段是满足耳口林场及周边群众生产资料进出口运输的需要

拟改造路段直接通乡镇公路与城市相连，项目建设成后将成为耳口镇及周边村镇生产资料进出口的唯一通道，为当地民众的生产、生活提供必要的基础保障，同时适应了地方经济发展的需要。

七、投资估算

（1）编制依据

●耳口老桥头—总场改造工程方案设计提供的工程数量

●交公路发[1996]612号《公路基本建设工程概算、预算编制办法》

●交公路发[1996]611号《公路工程估算指标》

●交公路发[1996]611号《公路基本建设工程投资估算编制办法》

●《全国交通工程预算定额江西省单位估价表》（20##年版）及省、市有关文件关于预算编制办法>补充规定”的通知。

（2）编制范围：

K0+000∽K2+043

（3）估算单价和编制说明：

●人工工资：根据江西省交通厅赣交基[2007]78号文，确定为16.80元/工日。

●材料价格：经现场调查并参与该地区相应工程的材料单价后取定。

●其它工程费：按《公路工程估算指标》附录—定为2.432%。

●其它直接费费率、间接费费率：

根据《江西省20##年建筑工程预算工程定额》和《江西省<公路基本建设工程概算、预算编制办法>进行计算，三类工程取费。

●施工技术装备费、计划利润、税金：

根据《概、预算编制办法》和省厅有关文件，施工技术装备费不计；计划利润按7%计（计算基数为定额直接工程费与间接费之和）；税金按3.348%计（计算基数为直接工程费、间接费与计划利润之和）。

●建设单位管理费：

根据《公路基本建设工程概算、预算编制办法》，工程监理费费率取定为1.6%。

（4）估算结果：

本项目估算总金额为              元（人民币，下同），平均每公里         元。

八、资金筹措

贵溪市人民政府初步确定耳口采育林场老桥头—总场公路改造工程资金筹措方案如下：

（1）申请中央及省投资81.72万元。

（2）林场自筹资金20.43万元，市政府筹措               万元。

九、附图及附表

1、项目地理位置图

2、路线平纵面图

3、路基横断面图

4、路面结构图

5、估算表

耳口老桥头---总场公路改造工程估算文件目录

1、总估算表  1张

2、建筑安装工程费计算表  1张

3、设备、工具、器具购置费计算表  1张

4、工程建设其他费用计算表  1张

5、分项工程估算表  1张

6、人工、主要材料数量汇总表  1张

7、其他直接费及间接费综合费率计算表  1张

8、材料单价总表  1张

第二篇：房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)[1]

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房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据）

第一部分 项目总论

1.项目概况

1.1项目名称

1.2项目建设单位

1.3项目位置（四周范围）

1.4项目周边目前现状

1.5项目性质及主要特点

1.6项目地块面积及边界长

1.7研究工作依据

1.8研究工作概况

2.可行性研究结论

2.1市场分析预测

2.2项目地块分析

2.3项目规划方案

2.4项目工程进度

2.5投资估算及资金筹措

2.6项目财务与经济评价

2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表

4.项目存在问题与建议

第二部分 项目背景

1.项目提出背景

1.1项目所在区域商业发展情况

1.2所在区域政策、经济及产业环境

1.3项目发起人及发起缘由

2.项目发展概况

2.1已进行的调查研究项目及成果

2.2项目地块初勘及初测工作情况

2.3项目建议书编制、提出及审批过程

3.项目投资的必要性

第三部分 市场研究

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1.市场供给

1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查

1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查

1.3其他替代性产品供给量情况调查研究

2.市场需求

2.1所在区域内商业用房的租用情况调查

2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查

2.3其他替代性产品租售情况调查

3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查

3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查

4.市场预测

4.1未来该区域内商业用房需求预测

4.2销售及租赁价格预测

5.市场推销

5.1推销方式及措施

5.2产品推销费用预测

第四部分 项目研究

1.地块特征分析

1.1项目区位分析

1.2项目交通分析

1.3项目人流分析

1.4项目周边规划

2.项目SWOT分析

2.1项目优势分析

2.2项目劣势分析

2.3项目机会分析

2.4项目威胁分析

3.项目定位方案

3.1项目产品方案

3.2主要功能建筑规模

3.3主要技术经济指标

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第五部分 投资估算

房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：

1.土地费用

2.前期工程费用

3.建筑安装工程费用

4.基础设施建设费用

5.公共配套设施建设费用

6.管理费用

7.销售费用

8.财务费用

9.各种税金支出

10.其他成本支出估算

第六部分 开发进度

第七部分 资源供给

1.资金筹集与使用计划

2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式

3.施工力量组织计划

4.项目施工期间的动力、水电等供应

5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应

第八部分 财务评价

1.获利性评价

1.1成本利润率

1.2销售利润率

2.效率评价

2.1经营比率

2.2资金利用率

3.信誉评价

3.1流动比率

3.2杠杆比率

4.静态获利分析

4.1投资收益率(R)

4.2投资回收期(Pt)

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5.动态获利分析

5.1财务净现值（FNPV）

5.2财务净现值率(FNPVR)

第九部分 风险评价

1.盈亏平衡分析

2.敏感性分析

2.1变动因素一

2.2变动因素二

第十部分 综合评价

1.经济评价（定性）

2.社会评价（定性）

3.环境评价

4.存在问题与建议

5.总体结论及建议

通用估算情况，请大家辨别使用！

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上

2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2

1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总投资×0.02%

3 勘查费 设计概算×0.5%

4 设计监理 规划设计费×2%

5 施工监理 建安费×1.4%

6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2

1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等

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五 其它费用

1 管理费用 （建安+前期+配套）×3%

2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上

六 营业税费 销售收入×6.1%

1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7%

3 教育附加税 营业税×4%

4 印花税 销售收入×0.05%

5 交易管理费 销售收入×0.5%

杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%

七 融资成本

清 单

序号 费用名称 取费标准

1 土地使用权取得费附加

1.1 国土契税 土地评估价格×3%

1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费

1.4 国土勘测费

1.5 拆迁代办费

1.6 现状实测费

2 前期工程费 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2

2.1 方案设计费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2

2.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/M2，高层3.6元/M2

2.3 施工图设计费 多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M2

2.4 施工图图审费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2

2.5 基础设施设计费

2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/M2，高层2.5元/M2

2.5.2 电信设计费 1元/M2

2.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M2

2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M2

2.6 施工用电供配电贴费 1.2 - 2.7元/M2

2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M2

2.8 晒图费 0.5元/M2

2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M2

2.10 工程招标管理费 0.42元/M2

2.11 环保费/日照分析费 0.5元/M2

2.12 建筑地方高等教育费 12元/M2

2.13 人防费 多层15元/M2 （旧城 10元/M2）

2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）

2.15 白蚁防治费 1.6元/M2

2.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M2

3 建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M2

3.1 建安成本 多层800元/M2，高层1250元/M2

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3.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/M2，高层0.14元/M2

3.3 土建工程监理费 多层8.4元/M2，高层10元/M2

3.4 土建工程质检费 多层1.5元/M2，高层2.1元/M2

4 基础设施建设费 190元/M2-230元/M2

4.1 市政工程建设费 多层70元/M2，高层100元/M2

4.2 市政工程质检费 多层1元/M2，高层1.5元/M2

4.3 小区供电工程费 22元/M2

4.4 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2

4.5 小区供气工程费 14元/M2

4.6 有线电视宽带工程费 6元/M2

4.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里

4.8 小区绿化费 25-30元/M2

4.9 小区通讯通邮费 16元/M2

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