XX项目评估报告
一、项目名称：生态农家乐（田园公社）、艺术中心修建项目。
二、项目实施单位：成都三业园林工程有限公司。
三、项目背景
至公司承租此项目地块以来，长期荒废，造成了不必要的负担，为增加公司收益，现准备将该两块土地合理、合法的开发，新建中、低档消费的农家乐和道家文化交流中心，对外出租。
基于旅游背景趋势分析
旅游新形态——旅游业进入休闲新时代。
生活新趋势——“亚健康”催生全民休闲养生时代。
出行新方式——自驾车、骑行旅游成为出行市场主宰。
旅游新市场——市民旅游倾向都市近郊游。
四、项目的基本情况
1.项目规划
（1）项目分1#地（约30亩）和2#地（约1200平方米）。
（2）1#地主营餐饮业，2#地主要以传播、教育道家文化为主。
（3）1#地新建四合院2个，大型宴会厅1个。建筑总面积6678平方米，占地面积：3646平方米。
（4）2#地新建四合院。总建筑面积：1788.48平方米，占地面积：993.84平方米。
五、项目建设时间安排
两个地块项目同时建设，20xx年9月前投入营业。
六、项目投资概算和资金安排
项目预计总投资 万元。
七、投资回收分析
总投入分两部分，一部分用于建筑物的修建和装修，此笔投入按年利率20%收取。另一部分借贷给承租方，用于购买厨房和宴会厅设备、用具。此笔借款按年利率18%收取，并五年内还清本金。
八、项目风险性分析
1.地理位置
该项目修建于与凤凰湖相邻的苗圃内（266亩），苗圃里鸟语花香，绿树成阴，内有田园开心农场、田园生态养殖、采摘区、品茗、钓鱼等，配套设施齐全。
2.经营者团队
负责人：伍** 从事餐饮行业20余年，积累了丰富的烹饪技术与餐饮管理经验。国家级烹饪技师，职业餐饮经理人，一级川菜调味师。
曾先后担任过西安车包餐饮连锁企出品总监、外婆印象市场开发部主任、德众香飘飘餐厅总厨等等，伍家厨房的创始人，现带领自己的团队创办了禅伍公社食堂和鹅当家，在很短的时间内以自己的文化和特色在青白江，广汉，新都，金堂等地的食客中留下了良好的口碑，创造了一个零餐的神话。
3.消费与市场
大型酒楼：百姓百味、悦百味、香飘飘、随和、馨香、绿杏、吴氏上品、川化宾馆、天南酒楼、等等； 火锅系列：福满家、德火锅、快乐人家、家福等等； 农家乐：小天竹、顺和苑、榕香苑、艺苑； 总结为酒楼多、农家乐档次低、环境差、消费高、食客没有一个具有综合功能的城市农家乐。
未来餐饮业态：具有地域文化特色的餐饮。
上善苑完成总体规划建设后，将会给青白江的餐饮、休闲、娱乐、养身带来一个新的里程碑。
第二篇：xx项目投资评估报告
XX项目投资评估报告
一、 土地情况
1、净用地：93.9586亩（62639㎡）
2、土地使用性质：商业用地50%、住宅50%
3、容积率：≤3.8
4、建筑高度：≤100m
5、建筑密度：≤40%
二、 建设概况
1、 地上建筑面积：238028.2㎡
其中：商业：119014.1㎡
住宅：119014.1㎡
2、 地下建筑（车库及其他）：约50000㎡
总建筑面积：288028.2㎡
3、 建筑层数：33层
三、 投资估算
备注：利润测算详见下表
四、 风险控制测算
1、土地价格浮动与利润分析表（本分析表在100%销售的基础上测算）
建议：
在其他成本不变的情况下，该土地地价应在200万元/亩以下。保证利润率在30%以上才能抵抗风险。
2、商业面积浮动与利润分析表（土地价格按200万元/亩测算）
根据调查本项目商业面积不应大于20%。且地下车库全部销售的情况下利润率在15.7%左右。
3、销售价格浮动与利润分析表（土地价格按200万元/亩测算，住宅按4000元/㎡、商业按6000元/㎡测算）
五、 动态投资测算
1、前期投资（项目拿到预售许可证）
1）土地款（土地按220万元/亩测算）： 20680万元
2）工程前期费用（含报建费）： 5574万元
3）前期营销推广
（售楼部修建、装修，前期绿化，项目形象广告等）： 300万元
4）工程建设公司垫修到正负零
合计：26554万元
2、后期投资款
1）用项目做开发贷款跟进投资；
2）项目销售回款跟进投资。
六、项目风险因素
1、商业比例较大（占整个可售面积50%达119014.1㎡）。
2、根据调查周边现商业价值不大，将会极大影响项目的商业的销售。
3、项目两面临工业区，无住宅或商业项目相邻，不利于形成整体开发效应，将制约项目的销售均价。
4、项目一面临成青高铁，噪音将是影响项目的重要因素。
七、项目建议
1、本项目未形成有利开发条件（主要为商业），即使土地价格在180万元/亩，成本单价在3997元/㎡，预计该项目住宅售价在4000—4200元左右，利润很低。不宜购买。
2、项目主要利润在商业部分，因现项目商业极不成熟，有可能造成积压，因此风险极大。建议不宜购买。