××公司财务人员（房地产）培训讲稿
开篇
一、 培训的目的和作用：
目的：提高××集团财会队伍的专业素质与能力，使之与公司的快速发展相适应。
作用：激发个体潜能，营造良好竞争氛围，推动××集团财务管理水平不断进步。
我们知道，“物竞天择，胜优劣汰”是自然法则。我们企业所参与的市场竞争是非常激烈的，而且这种竞争只会愈演愈烈。所以作为××的一分子，我们必须要有一种忧患意识，不学习，不进步就可能被淘汰，你、我，我们大家都可能被淘汰。具体一点来说，对于我们财务人员，我想公司今后将会提供更多的岗位交流机会，那按照什么标准来？我想主要是根据公司的岗位设臵需求和员工平时的工作业绩。大家知道工作业绩主要取决于职业操守与专业素质能力，而专业素质又来自于日常学习与实践的不断积累。所以，加强学习是非常必要的，而且它会给我们每个人带来一个更大的发展空间。让我们设想一下，如果我们每个人都能前进一小步，那我们公司就会迈进一大步。
二、学习方法
1、 组织定期或不定期的集体培训
请董事长来、请总经理、总监来给我们讲管理、讲经营、讲人生，这个应该是由公司统一安排；也可以请税务局的专家、高校的老师来，讲税法、讲会计方面的知识，我也可以给大家讲一些专业方面的基本知识，这个我们会订出计划来。
2、鼓励自学
这个也是我向大家推荐的一种学习方式。方法可以多种多样：参加自学考试、技术职称考试、培训班都可以。起码能开阔思路、开拓视野、如果能取得文凭就更好。在座各位，只要对公司忠诚，如果又有职称、又有经验，我看未来会有很多的机会来提升自己。
3、平时的业务交流和沟通也是一种学习的机会
这个可以是和上级、也可以是和部门内或和其他部门的同事还有一些工作和生活中所接触到的朋友来交流。大家可以面对面坐下来，谈谈，聊聊、当然是谈工作，不是闲聊。通过这个可以了解别人的观点、想法并加以借鉴，也可以重新检视自己的观点，这也是一种学习和提高。所以可以说，学习的机会无处不在，希望大家能用心。同时，我也希望可以和大家多多交流、多多沟通。
4、 多写点东西
将自己工作中所遇到的问题和解决的方法、以
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及一些管理方面的建议、工作总结、心得体会甚至奇思妙想都可以写出来，形成文字。我建议大家多写一些东西，在这个过程中，你会主动思考，会主动去搜寻一些资料，这就是学习和提高的过程。今后，我希望大家多写财务分析与工作总结。财务分析有格式与内容的要求，个人的总结、建议和想法可不用拘于形式，盼望能看到属于大家自己的东西，不要应付、不要当作苦差事。如果那样，不如不写。
5、理论与实践相结合。
理论知识是基础，在实际情况中不能完全照搬，要具体问题具体分析，但绝不能因此不重视理论学习。提两点建议，一是大家要学会主动思考，要做到举一反三，要多提问。孔子曰：学而不思则罔，思而不学则殆（罔，茫然不解、殆，疑惑）。二、也是最重要的是要将所学知识运用到工作中去。今后，我也期望在合适的时候能看到大家的学习成果，比如：组织财务技能或知识竞赛。总之，学的好，有奖，用的好，更要奖。
培训内容
一、 房地产行业会计制度的选用
二、 会计科目的作用与建立财务管理制度意义
三、 企业会计制度的新变化
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四、 房地产会计的特点
五、 房地产会计的任务和职责
六、房地产会计主要工作内容
七、开发产品成本的简要介绍
八、房地产行业会计科目应用举例
九、房地产行业税法基本知识
十、税务稽查的重点与应对
十一、年终结帐需关注的税务问题
十二、需保管的涉税管理资料
一、房地产行业会计制度的选用
我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、行业会计制度、《企业会计制度》和新准则等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的是：
1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自20xx年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会 4
计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不再执行《房地产开发企业会计制度》。
2. 《房地产开发企业会计制度》。该文于19xx年1月7日，由财政部(93)财会字第02号文件发布，19xx年7月1日开始执行。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。（与上下两点有冲突）
3．《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于20xx年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。目前，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。
4. 新准则下的会计制度体系。20xx年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自20xx年1月1日起在上市公司范围内执行。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。 5
5．我们公司适用的会计制度。根据上述阐述和公司实际情况，我们现有的公司与项目仍执行《房地产开发企业会计制度》，今后这个阶段新办的公司或项目执行《企业会计制度》。
二、会计科目表的作用与建立财务管理制度的意义
1、会计科目表的作用：会计科目表是会计制度的主心骨，是数
据处理的信息树。
（1）．为设计会计账簿提供依据（ 2）．便于通过会计账户记录进行分析和比较（3）．便于编制会计报表
2、建立财务管理制度的意义：
（1） 是企业统一管理的现实需要。对我们今后的日常财务工作
有现实的指导作用。会计科目表亦是我们公司新的财务管理制度中的一个有机组成部分。
（2） 是企业长远发展的战略需要。按照董事长的设想，我们企
业的未来应定位于上市集团公司，所以我们有必要从现在开始引入一些现代的企业管理制度。我们新的财务管理制度虽然还没有尽善尽美，但其代表了我们企业未来管理制度的建设方向。
三、 企业会计制度（2001）相对行业会计制度（1993）的变化
科目差别：
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1、名称变化： 19xx年：长期投资
20xx年：长期股权投资
长期债权投资
19xx年：固定资产购建支出
20xx年：在建工程
19xx年：递延资产
20xx年：长期待摊费用
19xx年：经营收入
20xx年：主营业务收入
19xx年：经营成本
20xx年：主营业务成本
19xx年：经营税金及附加
20xx年：主营业务税金及附加
除投资外，仅是名称的变化，核算内容差别不大。
2、 新增科目：递延税款 核算由于时间性差异造成的税前会
计利润与应税所得之间的差异影响所得税的金额,以及以后各期转回的金额 ，在纳税影响会计法下使用，在应付税款法下不用。
3、 新增八大减值准备科目：坏账准备、存货跌价准备、短期
投资跌价准备、长期投资减值准备、委托贷款减值准备、 7
固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准备。
企业会计制度的主要变化：
1 新增“实质重于形式”会计核算原则。
2 统一规范非货币性交易计价与处理。
3 规范了债务重组的处理。
4 计提“八项资产减值准备”是最大亮点。
5 修订了投资的核算。
6财务会计报告的组成变化：增加财务情况说明书与中期报告。
四、 房地产会计的特点
1、房地产会计概念：运用会计的基本原则和核算方法，以货币的形式，对房地产开发经营的全过程进行反映和监督的管理活动。
2、经营业务内容：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
3、房地产会计的特点：
（1）、核算对象具有多样性
工程项目大多具有独特的形式和结构，需要单独的设计图纸、采用不同的施工方法、施工组织。即使按照相同标准设计，由于地形、地质、水文、运输等条件不同，也需要对设计、施工进行适当改变。因此，房地产开发经营具有单件性特点。
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核算特点：必须按照不同的开发项目进行成本核算。能直接计入某项开发工程项目的费用，直接计入；不能直接计入而需要由各项工程共同负担的费用，要先汇总归集，在按受益情况，依照一定的分配标准，定期分配计入相关工程项目。
（2）、开发经营周期长
核算特点：结合经济责任制，按开发项目的部位划分成本核算对象。
（3）、存货有别于其他行业
A、计价差别：购进材料、设备、低值易耗品、如取得增值税专用#5@p，进项税额作为构成存货的成本计价。
B、开发产品实物形态类似于其他行业的固定资产：开发产品房屋是产成品，用于销售与出租时，归为存货；当用于自用时，转为固定资产。
核算特点：同样的事物，不同的用途，会计业务处理有很大不同。
五、房地产会计的任务和职责
1、房地产会计的任务：
（1）、提供真实、准确、可靠的会计信息
要求：记好账、算好账、编好报表、内容真实、数字准确、日清月结、年终决算前进行清产核资。
（2）、发挥反映、控制、决策的会计功能
要求：认真编制、执行预算，严格审核财务收支，定期 9
结帐与清查资产，做好会计分析，提供不同决策方案以供选择，从而降低成本，提高效益。
（3）、遵守、执行、监督会计法律、法规
2、房地产会计的职责：
（1）、建立健全会计机构：
（2）、制定本企业会计制度：
（3）、严格会计岗位责任制
要求：A、定员、定岗、定责
B、明确职责、保障权限、树立道德
六、房地产会计主要工作内容：
房地产开发企业的会计业务，主要包括以下几个方面：
1、出纳工作。主要负责办理现金、银行存款以及各种有价证券的保管、收付结算业务，并负责登记现金日记账和银行存款日记账。
2、材料的核算工作。主要负责审查材料采购、加工生产和储备计划，办理材料采购、费用的收支业务的核算，监督材料的收发结存动态，考核储备资金定额的执行情况，参与材料的清查盘点并且监督有关部门材料等实物的收发管理工作。
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3、固定资产的核算工作。主要负责固定资产增减的账务处理及其明细核算，参与固定资产需要量的核定，监督固定资产的增减变动情况，并督促有关部门加强固定资产的实物管理；参与固定资产更新改造和大修理计划的编制；计提固定资产折旧；参与固定资产的清理盘点工作；分析、考核固定资产的使用效果。
4、工资核算工作。主要负责应付工资的计算、审核和分配工作，计提职工福利费、工会经费等，监督工资基金的合理使用并考核其使用效果。
5、成本核算工作。主要负责编制开发经营费用支出计划和开发成本计划并监督其执行情况，归集、分配生产经营费用，计算工程和开发产品成本，并对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核。
6、销售以及利润的核算工作。主要负责参与确定销售计划，编制利润计划，办理销售货款的结算，办理销售、税金、利润的账务处理和相应的明细核算，参加产品成本的清查盘点，进行销售利润的分析、考核、预测和控制等。
7、其他综合工作。主要包括会计预算、会计分析、税务申报、各部门业绩考核、往来账款的结算，其他会计业务的总分类核算和会计报表的编制、汇总以及会计资料、证件等的归档保管等。
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这个可以作为我们今后岗位设臵分工的参考。
七、 开发产品成本的简要讲解：
1、 开发产品成本按内容分类：
（1）、土地开发成本
（2）、房屋开发成本
（3）、配套设施开发成本
内容包括能有尝转让的大型配套设施和不能有偿转让、不能直接计入开发成本的公共配套设施发生的费用。包括：ⅰ、开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；ⅱ、开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；ⅲ、开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。
（4）、代建工程开发成本
指接受委托，代为开发土地、房屋以外的其他工程，如市政工程的费用支出。
2、开发产品成本的项目构成：
（1）、土地征用补偿费
包括征用土地发生的各项费用，如征地费、安臵
费、拆迁补偿费。
（2）、前期工程费
包括规划、设计、可行性研究、勘测、测绘、“三 12
通一平”等费用。
（3）、基础设施费
包括供水、供电、供气、排污、通信、照明、绿
化、环卫、道路等基础设施费用。
（4）、建筑安装工程费
指按照施工图发生的建筑安装工程费和设备费。
（5）、配套设施费
开发小区发生的可计入开发成本的，不能有偿转
让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、
派出所、幼儿园、车棚、公厕等设施支处。
（6）、开发间接费
开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房
地产发生的各项间接费用，包括管理机构人员工资、
福利费、折旧、修理费、办公费、水电费、劳保费等。
成本核算提示：
1、根据成本对象正确设臵会计科目（参照公司会计科目表）
2、正确把握几种费用区分界限
（1）、收益性支出与资本性支出
（2）、成本支出（开发间接费用）、期间费用
与营业外支出
（3）、本期费用与以后期间费用
（4）、不同成本对象之间的成本费用
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（5）、本期完工产品成本费用与在产品成本费用
3、理解直接成本、间接成本与共同成本
直接成本：直接材料、直接人工、直接费用 间接成本：开发间接费用
共同成本：多个成本对象共同负担的成本
4、理解掌握几种间接计入费用（包括不能直接计入的间
接成本和共同成本）的分配方法
（1）、占地面积法
用于和土地直接相关的费用分配。
（2）、建筑面积法
单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施
开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（3）、直接成本法
（4）、预算造价法
属于不同成本对象共同负担的借款费用于“4105
开发间接费用”科目归集后，再按直接成本法或按预算
造价法进行分配。
5、国税发?2009?31号第14条
（1）、已销开发产品的计税成本。
公式：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可
售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可
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售面积单位工程成本
（2）、属于成本对象完工前发生的应计入开发产品成
本中的六项费用，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
八、 会计科目应用举例
1、 销售房产
借：银行存款
贷：经营收入（主营业务收入）—××项目
借：主营业务税金及附加—××项目
贷：应交税金—××项目—应交营业税
—应交城建税
—应交土地增值税
其他应交款—××项目—应交教育费附加
2、 预售房产
借：现金（银行存款）
贷：预收账款—××项目
借：应交税金—××项目—预交所得税
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—××项目—预缴营业税
—××项目—预缴城市维护建设税 —××项目—预缴土地增值税 其他应交款××项目—预缴教育费附加 贷：应交税金—应交所得税
—××项目—应交营业税
—××项目—应交城市维护建设税—××项目—应交土地增值税 其他应交款××项目—应交教育费附加
借：应交税金—应交所得税
—××项目—应交营业税
—××项目—应交城市维护建设税 —××项目—应交土地增值税 其他应交款—××项目—应交教育费附加 贷：银行存款
2、 预售款确认收入：
借：预收账款—××项目
贷：经营收入（主营业务收入）
借：经营税金及附加
应交税金—应交所得税
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贷：应交税金—××项目—预交所得税
应交税金—××项目—预缴营业税
应交税金—××项目—预缴城市建设税
其他应交款—××项目—预缴教育费附加
应交税金—××项目—预缴土地增值税
3、 销售退回（已确认收入）
（1）、当年退回：直接冲减原科目
（2）、本年退回上年度的销售，分两种情况：
A：发生于5月31日前：调整上年会计报表相关项目的数字，调整本年报表相关项目的期初数。
调整收入：借：以前年度损益调整（主营业务收入） 贷：应付账款/预收账款
调整成本：借：开发产品
贷：以前年度损益调整（主营业务成本） 调整营业税金及附加：
借：应交税金—应交营业税
—应交城市维护建设税
—应交土地增值税
其他应交款—应交教育费附加
贷：以前年度损益调整（营业税金及附加） 调整上年度所得税费用和应交所得税：
借：应交税金—应交所得税
贷：以前年度损益调整（所得税费用）
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调整上年度未分配利润：
借：利润分配-未分配利润
贷：以前年度损益调整
B：发生于5月31日后：在本年度内调整，直接冲减发生当期的销售收入、销售成本及税金。
九、 房地产行业税法基本知识
（一）、所涉及主要税种：营业税、所得税、土地增值税、房
产税、契税、印花税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、耕地占用税、个人所得税。
（二）、内容简介
1、营业税：重点税种
应纳税额＝应税营业额×适用税率
计税时点： 《营业税暂行条例实施细则》规定：销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天
区别： 会计： 权责发生制 税收： 收付实现制 计税依据： 纳税人销售不动产的计税依据为销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。除住房专项维修基金外，对代收费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。租赁押金，按粤地税函[1998]225号 18
文的规定，纳税人发生营业税应税行为向对方收取的押金，均应并入营业额计征营业税。若发生押金退还，可允许从当期计税营业额中予以扣减。
税收优惠：国家税务总局关于垃圾处臵费征收营业税问题的批复 国税函?2005?1128号
单位和个人提供垃圾处理业务取得的垃圾处理费，不征收营业税。
2、企业所得税 重点核心税种 学习两个31号文
国税发[2006]31号文、国税发[2009]31号文
基本税率：25%
注意分清： 应纳税所得额与应纳所得税额
基本公式：
应纳税所得额=收入总额—免税收入— 各项扣除—以前年度亏损 应纳所得税额=应纳税所得额*25%
税前扣除项目原则与要求：真实与合法性要求
（1）、权责发生制原则
（2）、配比原则
（3）、相关性原则
（4）、确定性原则
（5）、合理性原则
项目扣除：
A：未限制标准：工资薪金、劳动保护费、办公费、
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差旅费、董事会费、咨询费、诉讼费、租赁费、物业费、车辆费用、长期待摊费用摊销、税金
B：有限制标准：
（1）、职工福利费、工会经费、职工教育经费：
工资薪金的14%、2%、2.5%（超出部分可在以后年度结转扣除）
（2）、业务招待费： 按照发生额的60%扣除，最高不超
过销售收入的5‰。
（3）、广告费、业务宣传费：不超过销售收入的15%，
准予结转下年扣除。
（4）、公益性捐赠支出：在年度会计利润总额12%内准
予扣除。
C：加计扣除项目：研究开发费，按150%抵扣。
开发新技术、新产品、新工艺：例如节能环保住房。 要点：正确设臵费用科目，合理加大费用开支，发挥费用对
应纳税所得额的抵扣效应。（只讲）
3、土地增值税 ：需要关注的重点税种。
纳税人：有偿转让房地产的单位或个人
税基：增值额=收入—扣除项目
清算要求：
（1） 应当清算：
a 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
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b 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
c 直接转让土地使用权的。
（2） 要求清算 ：
a 已竣工验收的房地产开发项目，已转
让的房地产建筑面积占整个项目可售建
筑面积的比例在85%以上，或该比例虽
未超过85%，但剩余的可售建筑面积已
经出租或自用的；
b 取得销售（预售）许可证满三年仍未
销售完毕的；
c 纳税人申请注销税务登记但未办理
土地增值税清算手续的；
d 省（自治区、直辖市、计划单列市）
税务机关规定的其他情况。
时间要求：90天内
税率：四级超率累进税率 从30%-60%
判定条件 税率 速算扣除系数
增值额/扣除项目≤50% 税额=增值额*30%——扣除项目 * 0% 50%＜增值额/扣除项目≤100% 税额=增值额*40%——扣除项目 * 5% 100%＜增值额/扣除项目≤200% 税额=增值额*50%—扣除项目 * 15% 200%＜增值额/扣除项目 税额=增值额*60%——扣除项目 * 35%
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收入：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
扣除项目：共五项
（1）、取得土地使用权所支付的金额，指为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（包括契税）。
（2）、开发成本：包括土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）、开发费用：指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
A:财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
B：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 注意事项：对超过贷款期限的利息与罚息、以及逾期开
发缴纳的土地闲臵费不得土地增值税税前，这与企业所得税不同。
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（4）、与转让房地产有关的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税。
（5）、财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按以上 （1）、（2）项金额之和，加计20%的扣除。
加计扣除额=（（1）+（2））*20%
增值率：
营业收入-[建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金]
建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金
乘数效应：建造成本增大10万，分子缩小13万，分母增大
13万。
要诀： 适度加大建造成本。能划归为开发项目的人员尽量列为开发项目编制。期间费用向开发间接
费用转移。（只讲）
税收优惠：普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%
的，免征税。
核定征收： 不得事前核定，税率不得低于各省级税务机关制定的核定征收率。
目标： 争取核定征收。
应对操作技巧：成立销售公司，委托其销售，采用视同买断
方式代销。
4、 房产税
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纳税人： 房屋产权所有人 计税依据：房产税的计税依据是房产的原值减去10-30%的扣
除值后的余值为计税基数,税率为1.2%
出租的房产税为租金的12%。
税收优惠:财税[2000]125号文规定对按政府规定价格出租的
公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单
位自有住房暂免征收营业税、房产税。
5、契税：
征税对象：境内转移土地、房屋权属
纳税人：产权承受人
税率：3%—5%
土地使用权交换、房屋交换：
价格相等时，免征。价格不等时，多付方按差额纳税。
6、印花税
特点： 覆盖面广、税率低、自行完税、轻税重罚。
纳税人：立合同人、立据人、立帐簿人、领受人、使用人。 税率： 从万分之三到千分之一
购销合同：0.3‰
建设工程设计合同：0.5‰
建筑安装合同：0.3‰
财产租赁合同：1‰，不足1元按1元贴花
借款合同：0.05‰
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营业帐簿：资金帐簿按0.5‰贴花，
其他帐簿每件5元。
7、 城建税与教育费附加
计税依据：“三税”增值税、营业税、消费税
税率： 城建税7%、5%、1%
教育费附加3%
8、 城镇土地使用税
纳税人：拥有土地使用权的人或土地的实际使用人 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区
税率：定额税率 幅度差别
十、房地产税务稽查的重点与应对：
A、收入
收入项目： 1.完工前的预售收入 2.完工后的销售收入
3.租赁收入4.视同销售收入
在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后则是对销售收入征税，这是房地产行业的最大特色。原因在于房地产开发企业开发的产品耗费资金极大，其资金链来源主要是一靠银行贷款，二靠预售收入（卖楼花），因此预售方式是房地产开发企业主要的销售方式。预售收入从会计上分析属“预收账款”性质，遵循权责发生制的税收一般性原则，对于预收收入是不征收税款的。
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而由于房地产企业的经营特点，加之目前完工标准的不确定性，因为担心征不到税款，国家税务总局于20xx年制定了国税发
[2003]83号文件，部分应用了收入上的收付实现制，确立了对预售收入征税的原则。
税局对预售收入的稽查重点：
1、应收账款
2、预收账款
3、其他应付款的二级科目， “房款”、“定金”、“订金”等，
都属于预收收入。
4、支付给中介的费用。
5、到银行调查取证，查看全部银行账号。
对收入常用的稽查手段：
（一）通过设计制作房源表，掌握收入的总体情况。
要素：房号 购买人 面积 单价 合同金额 实际收款 收据或
#5@p号 销售台账 备注
1、面积栏目根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，测绘
图从房地产企业或者房产管理部门得到。
2、购房人、单价和金额栏目根据房地产企业已经开具的#5@p
或者收据填列，填列时与房屋销售合同核对。
3、审查房屋售价是否明显偏低、是否有应视同销售情形。 4 、为了节省时间，一般会让房地产企业配合做这项工作。
（二）四项书证核对
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1．销售台帐。
审查按揭款、首付款，按揭款是否未开收据。审查保证金的比例。会与房管局盖章的合同相对照审查。
2．从税务局购买的预售房款收据或#5@p。
会要求提供地税的#5@p购领本，并与销售合同对照审查。
3．销售收入账。
审查资产负债表或所得税纳税申报表和总账以及营业税纳税申报表，三项核对。
4．商品房销售合同（带房管局的备案章）。
要点：以上四项核对，如果能对上，一般就没问题。
（三）外部资料核对
1.去房管局查备案资料。
通过查看综合竣工验收合格证明来审查结算成本的时点，也会看现场。
2.去银行查账号。
要求财务人员编制调节表，再复核。审查有无隐瞒账号或隐瞒收入情况。
3.直接查看物业
审查业主入住资料，看是否及时结转成本。结合施工图现场勘验地下车位数量，审查有否真实入账。
4.售楼部
审查销售资料，取得电子文档。
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5审查“其他应付款”“其他应收款”科目
要求必须提供合同等证据资料。
6. 盘点查看商业用房。
审查有无隐瞒销售收入或租赁收入。
通过以上方法审查收入是否真实。
收入稽查应对要点：上述资料应尽量做到完整合规、数据合理、并对应一致。
B、成本方面的稽查重点
（一）审查成本资料真实性。
1．编制成本明细表：
通过成本部或预算部审查建安成本和土建成本的真实性。
2．审查所有的合同：
包括土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同。会要求财务部、预算部和销售部提供。
3．审查结算书：
4．外调协查#5@p来源：
代开#5@p的会审查合同、决算书，公司的名称等。
6、决算报告：审查企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的#5@p情况。
（二）对#5@p的审查是税局稽查的重点
1、 #5@p问题
（1）白条入账： 一律不得扣除。
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（2）#5@p本身为假 ：无论是否有真实业务，一律不得扣除。
（3） #5@p为真但业务内容虚构问题：开发企业自己委托代开发
票。
（4）#5@p的填写日期、有效期限、与入账期的合理一致。
（5）所取得的#5@p所填写内容与使用是否规范。
事实上，在短时间内很难分清是否有真实的业务。
2、税局对#5@p的稽查手段：
（1）、建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工
程―――在国税部门调查。
（2）、建安成本―――在地税部门调查。
（3）、代开票―――在税务机关或对方企业调查。
（4）真票虚开―――如果发现金额一直没有支付，而有#5@p的情
况，有可能被判定是真票虚开。在现实条件下，很难有你不给人家钱，人家给你开票的情况。
要点：注意需有现金流（最好通过银行收付）与业务相对应。
（三）对利息的审查：
1．一般企业的贷款利息，要么资本化，要么费用化。没有成本化的问题。而房地产企业由于其生产的产品特殊性，对于其他企业来说房屋是固定资产，而对于房地产企业来说房屋是其库存商品。在房屋竣工之前，要对利息成本化。利息成本化意味着不能在预售阶段税前扣除。因此，税局会严格审查开发企业的财务费用账户。
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成本稽查应对要点：一定要认真自查，找出不足并加以改进，所提供的证据要真实、合法、合理、完整、并相互对应一致。
十一、年终结帐需关注的税务问题：
（一）、往来款的核对：
1、与供应商或客户核对应收、应付往来账项余额。
2、关注关联方企业借款：《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]第121号）规定非金融企业关联方债权性投资与其权益性投资比例为2：1，此标准内合规利息（单据合法、利率合标）准予扣除。
涉及问题：关联交易的纳税调整，需证明相关交易活动符合独立交易原则。
3、注意个人借款年底前的处理。 A、股东个人借款
B、其他员工个人借款
要点：年底结账前如公司账上如存在有个人借支的，应在年底前适当冲账处理。
4、长期应付未付款项是否已接近税法规定年限（三
年）应计收入而未及时处理。
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（二）、对大额凭证和异常的账务应多加注意。 要点： 在年底结账前应对前期已处理的大额费用，异常的账务应进相应复核，检查前期账务处理是否存在有遗漏或处理不当，同时也应关注小额处理不当凭证的汇总数是否对计算应纳税所得额产生重大影响等。对能调整和挽救的账务应及时进行处臵，以减少公司在所得税申报纳税中的风险。
（三）、预提、待摊会计处理
要点：年底结账前应对所得预提、待摊费用项目进行清理，防止公司已发生的成本费用遗漏，防止造成跨年度费用入账的情况，一般来说应尽量避免大额成本费用跨年度入账，依税法规定纳税人发生的费用应配比或应分配入当期申报扣除。纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。也就是说成本费用只能在所属年度扣除，不能提前或结转到以后年度扣除。
（四）、 正确核算收入项目。
会计：(1) 工程已经竣工并验收合格；(2)具有经购买方认可的结算通知书；(3)履行了合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得(与实测面积相对应的房款已确定， 收到价款、开出#5@p或收到支付款的承诺函)；(4)成本能够可靠地计量。
税务：国税发[2009]31号规定除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
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1、开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开使投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
企业通过正式签署《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确以为销售收入的实现。
（五）、正确核算成本项目
重点把握国税发[2009]31号
（六）、参照本地区本行业以及本公司近三年的实际情况，重点复核以下指标：
1、主营业务收入所得税负担率
主营业务收入所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务收入×100%
2、主营业务利润所得税负担率
主营业务利润所得税负担率＝应纳所得税额÷主营业务利润×100%
3、主营业务收入成本率
主营业务收入成本率＝主营业务成本÷主营业务收入×100%
4、主营业务收入费用率
主营业务收入费用率＝主营业务费用÷主营业务收入×100%
5、成本费用率
成本费用率=期间费用÷主营业务成本×100%
6、主营业务毛利率
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主营业务毛利率=（主营业务收入-主营业务成本－营业税金及附加）÷主营业务收入×100%
7、各项建造成本占开发产品总成本的比率
单项建造成本占开发产品总成本的比率＝单项建造成本÷开发产品总成本×100％
1.土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率
2.前期工程费占开发产品总成本比率
3.建筑安装工程费占开发产品总成本比率
4.基础设施建设费占开发产品总成本比率
5.公共配套设施费占开发产品总成本比率
6.开发间接费用占开发产品总成本比率
十二、需保管的涉税管理资料
1、纳税申报资料
（1）、企业纳税申报表及附列资料；
（2）、企业财务会计报表；
（3）、企业其他申报资料
2.资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书（注明了房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容）。
3.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地，并取得由土地部门签发的土地使用证书。
4.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后，通常都要进行旧房拆迁 33
工作，拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议，并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。
5.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委（发展计划局）申请立项，在得到项目立项批复（规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容）以后才能进行房地产开发。
6.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记，在得到建设工程项目登记备案的通知（注明了项目建筑面积，备案有效期等内容）后才能进行建设。
7.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批，并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位臵、建设项目规模、开工建设期限，并附有地形图和审批单（注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容）。
8.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证（注明了项目名称、用地单位、用地位臵、用地面积等内容）才能够进行开发。
9.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程，并且与建筑施工单位签订施工合同（约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容）。
10.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证（注明了建设单位、工程名 34
称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容），方可进行施工。
11.商品房预售许可证。房地产开发企业在开盘销售前要在房管局登记，并且要经过审核审批和取得商品房预售许可证（注明了售房单位、项目名称、预售总建筑面积、套数、房屋座落地址、房屋用途性质、预售对象等内容）。
12.建筑面积的测绘报告。房地产开发企业实际建设开发产品的面积要经过测绘部门的检测，并取得测绘报告（注明了项目名称、实际建筑面积等内容）。
13.房地产销售合同清单。房地产开发产品的销售可分为一次性付款、分期付款、银行按揭等方式；购房者在付清房款或签订分期付款合同或办理好银行按揭手续后，要与开发商签订房屋销售合同。税收管理员要及时掌握房地产开发企业签订销售合同动态情况，并要求房地产开发企业定期上报其开发产品销售签订合同情况说明。
14.竣工决算报告。房地产开发企业在项目完工后，要进行竣工决算，并形成竣工决算报告。
15.决算审计报告。竣工决算报告要经过房地产开发企业委托的有资质的审计机构进行审计，并形成审计报告。
16.关联企业和关联项目的有关资料。房地产开发企业被要求提供的其关联企业和关联项目情况的有关资料。
17.其他涉税资料。
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20xx年6月10日
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