成立阳光私募基金商业计划书

一、设立阳光私募基金公司的目的

当前，我国国民经济持续、快速、健康发展，居民财富迅速积累，
资本市场发展如火如荼、方兴未艾。随着金融体制改革和金融领域对
外开放的推进，股权分置改革基本完成，资本市场法规制度建设的日
趋完善，资本市场正处于难得的发展机遇期，为阳光私募基金公司的健康发展提供了良好的外部环境。
    为分享我国金融改革发展的成果，实现企业多元化、跨越式发展
目标，实现股东利益最大化，同时也为发展繁荣我国资本市场，为广
大投资者提供多层次的金融服务，拟组建阳光私募基金公司。

二、阳光私募基金业具有广阔的发展前景

近几年来，伴随着我国国民经济的快速增长，民间个人财富积累也不断的高速增长，使得整个社会对高端理财的需求出现了井喷现象，并且由于近年来公募基金表现持续低迷，诸多因素都催生并推动了私募基金行业的蓬勃发展。据好买基金研究中心的统计显示，截止20##年12月底，国内私募基金公司总计242家，运行的628只产品，总资产规模超过2万亿。

从市场前景分析，私募基金业的发展得到决策部门的大力扶持，我国的私募基金市场仍存在较大空间。在短短数年时间内，中国的私募基金业获得了跳跃式的增长，目前，我国私募基金市场初具规模。但与国外成熟市场相比，我国的私募基金市场无论从绝对资产规模还是相对经济总量的比例来说，都存在着较大差距。这说明中国私募基金业的发展空间相当可观，同时受我国经济总量持续高速增长、居民储蓄资金亟需有效分流、资本市场渐进开放和决策层大力发展机构投资者等利好因素的影响，中国的私募基金业也正面临着良好的发展机遇。20##年的股指期货上市，使得对冲基金更是刚刚在国内得到发展的可能。这些利好因素显然是已进入成熟成长期的公募基金业所难以比拟的。面对这样一个持续扩张、纷繁复杂的资本蛋糕，市场前景大有可为。

三、对冲基金产品原理及策略

对冲投资策略的重点是不论在牛市或者熊市中，使用对冲交易追求稳定、持续的投资回报。

相对价值套利策略：关注两组相互关联的证券的相对价值而不是绝对价值，通过对两组证券双边下注来博取相对价值变化所带来的收益。包括股票市场中性策略、可转换套利和固定收益套利等。股票市场中性的投资者会同时进行多头和空头方向的买卖活动，同时通过调整多空头比例来确保投资组合是中性、甚至是部门和行业中性的。可转换套利则是针对可转换债券而言的，可持有债券的多头，同时以持有可转换的股票或者以该股票为标的的权证或期权来对冲风险。固定收益套利策略则是寻找、挖掘所有固定收益证券之间微弱的价差变化规律从而获利。

方向性策略：需要对相关市场的价格走势进行判断的对冲基金策略。在实际交易中，可以针对不同行业、同行业不同个股、不同风格（大盘/小盘、成长/价值等）等条件构造股票多空头策略。股票多空头策略并不强制要求多头交易量与空头交易量一致，也不要求组合的市场中性，根据指数的中期走势以75%-125%比例调整股指期货的持仓。

期现、跨期套利策略：由于股指期货市场和证券市场的投机性和波动性，造成股指期货和股票指数之间的基差经常出现不合理的波动，使用程序化交易捕捉到这种稍纵即逝的机会，买入低估的股票组合，同时在高估的股指期货上放空等量的期货合约，待两个市场恢复到合理的基差，同时平仓出场，赚取其中的差价。利用股指期货期日不同的期货合约价差之间的异常波动，可以构建低风险的跨期套利策略。

通过上述对冲策略，可以将基金资产通过适当分散化，买空卖空，严格控制市场敞口等手段实现长期平稳的增长，创造极低的下行风险与极低的市场相关度。使得对冲基金可以在完全不对市场进行预判的前提下买入并持有，并获得稳定的收入，避免了跟随大盘涨跌造成的投资回报的不确定性，实现稳定、持续的盈利。

三、企业注册

公司的注册形式不仅仅是简单的名字，他的组织形式决定了今后业务是否能够顺利开展。目前市场中私募基金阳光化有这样几种形式：一是以有限公司的形式注册，以公司自有资金对外投资；二是以合伙制企业的形式注册；三是以投资管理公司的形式注册，之后和信托公司等机构合作，借用信托公司的平台对外开展业务。这几种形式虽然各有优点，但也存在相同的问题，就是由于受到目前政策法规的限制，经营范围比较单一，不太适应当下金融市场衍生工具快速发展的市场变化。有鉴于此，为了我们的阳光私募机构能够更好的适应市场变化，顺利的开展业务，建议采用私募股权基金管理公司的形式设立注册，之后在具体运作每一个产品的时候，则是以有限合伙企业的形式展开，这样一种形式可以使我们有效地规避法规限制，灵活的选择不同的金融工具，从而扩大我们的经营范围。

四、对冲基金运作流程：

一.发行：通过信托，发售对冲基金产品。与信托公司组成合伙制企业运作。

二.资金募集：1.通过中介机构或自行募集自有资金。

             2.通过合作券商募集资金。

             3.通过银行募集及发售。

三．银行托管。发行二级基金产品，两级银行托管制度。

四．资金成本：

1.信托机构资产管理账号：150万-300万，或总资本金1%

2.中介机构募集资金成本：募集总资金量的1-1.5%

3.二级银行托管：0.2%*2=0.4%。

4.银行或券商发售销售代理费用1%

五.募集期：1个月

六.运作期：封闭运行期1年。

五、商业运作盈利模式：

基金采用滚动发售模式。

第一期暂不收取客户管理费（1%）。认购费用（1.5%）抵充银行托管和银行代销费用，由资金管理账户直接划转至信托机构及托管银行。第二期基金开始将不再产生固定投入及资金成本的投入，亦可以开始收取管理费，大大增加盈利。

滚动发售第二期及三期基金，其意义在于资金成本消减后，转变为盈利，在固定投资不变的前提下，实现快速回收投入的目的。另在保持规模不变的前提下，专注于研发，投力于产品基金业绩的增长。基金业绩的增长将会提升基金在业内的排名，大大降低后期基金发售的成本，及迎来主动性合作的渠道。

预期一年内发售三期基金状况，如下表：

第一期基金发售盈利情况预期：

   

后期基金发售盈利情况预期：

六、关于成立阳光私募公司的费用预算

第一部分：日常费用预算

一、        场地费用

1、              地理位置：应选用交通便利，商务氛围优越的位置，初步考虑CBD商圈、朝阳门外商圈等

2、              场地费用：按每平米每天6元计算，经营面积300平米

年费用为：6*300*30*12，大约65万元/年

二、        人员开支

1、总经理  

2、行政部门 1.5万/月

  （包括：总监6000/月，工作人员3名，3000/人）

3、              市场运营部门 1.6万/月

（包括：总监6000/月，工作人员2名，5000/人）

4、              交易研发部门 1.65万/月

（包括：总监6000/月，研发人员2名，4000/人  交易人员1名，2500/人）

以上所有人员每月共需开支4.75万，年费用为：4.75*12，大约57万元/年

建立初期，人员可适当缩减，之后根据经营状况逐步增加，这样可在一定程度上降低前期的经营支出。

三、        其他费用支出

1、              日常开支：2万元/月

（包括：水、电、办公耗材、通讯、交通等）

2、              业务开支：2万元/月

（包括：招待、宣传、差旅等）

以上共计4万元/月，年费用为：4*12，大约48万元/年

综合以上三大方面，全年总费用大约为170万元

第二部分：前期开办投入费用

一、         装修费用10--20万元

      装修不应过于奢华，风格以简洁明快为主，办公场地应保持良好的采光效果，有简单装饰即可。

二、         办公家具及设备15万元左右

包括电脑设备、电话、复印机、打印机、扫描仪、投影仪等办公及通讯设备；职场（8人左右）及单人办公室办公桌椅、家具，会议室、接待室家具等全部办公家具以及日常文具等办公用品在内。

*以上为开办公司初期费用。共计约200万左右。

七、设立阳光私募基金的工作流程

第一部分公司的设立、内部调整工作

公司设立、内部调整工作的主要内容

1、             公司的办公地址的选择

    公司地址的选择，建议选择CBD地区、泛CBD地区及朝外商务圈等位置。主要是由于这些地区具有良好的金融商务氛围，同时也是各金融机构的主要聚集地，交通配套设施完善便利，有利于我们与同业合作机构的业务往来，并可充分彰显公司实力。

2、             建立公司运营网站

网站是公司对外宣传的窗口，是社会各界接触公司的第一个渠道，也是公司客户服务及市场拓展的重要组成部分。打开公司的网站，将使投资者及其他合作机构对公司的整体运营实力产生第一印象，做出第一判断，因此对于网站的设计工作和内容安排非常重要，必须使社会大众通过网站对公司留下良好的第一印象。

在网站的建立过程中，可以借鉴和吸收同业其他机构在网站设计上和内容安排上的可取之处，首页应体现出公司的特色和品味，并彰显公司实力；在具体的内容安排上，主要应包含几个大的方面：第一方面，公司的介绍，使大家可以了解公司的主营业务、组织结构、经营理念、企业文化及过往业绩等内容，使社会大众对公司建立第一个良好的整体印象，并对公司有一个初步的了解。第二方面，产品介绍，使大家通过公司网站就可以了解公司的主要产品，并可通过网站了解一些主要的金融市场重要资讯，甚至于可以学习到一些金融市场的初步知识，从而使人对公司整体实力产生信服感。第三方面，客户服务，对于已经购买公司产品的客户，网站是重要的服务平台，客户可通过公司的网站及时了解公司理财产品的盈亏状况、净值变化及个人账户资产变化等相关内容。随着公司运营实力的增加，还可逐步增加个性化增值服务，如在线答疑、专家咨询等内容，使网站成为公司与客户或投资者实现良好互动的平台，为公司产品的销售提供强有力的支持。

网站建立从设计、服务器租用、板块设定到充实内容、系统调试、投入运营大约需要的时间为一个月到一个半月的时间，但只要主要的版块内容已经做好即可投入使用，一些功能可在运行过程中边运营边完善，从而节约准备工作的时间。

3、             做好销售的前期准备工作，准备好各项行销辅助工具

工欲善其事必先利其器，金融产品在销售的过程中，需要一系列的行销辅助工具，这在销售工作中也是不可或缺的。主要的辅助工具包括：公司介绍、产品说明、产品合同等。

公司介绍（彩页印刷）：主要内容应包括公司背景介绍、主要领导致辞、公司组织结构、经营理念、经营产品简介及与公司产品相关的基本金融知识等。整体设计风格应与网站设计风格保持一致，印刷简洁精美。

l  产品说明：主要内容应包括产品的名称、类型、投资方向、申购及赎回方式、产品费用、风险控制等内容，如果属于产业型投资产品，还应该对所要投资的产业项目作出说明，使相关的销售渠道机构及意向投资者通过对产品说明的阅读即可了解公司投资产品的相关信息，体现公司的运营实力及专业水平，并体现出公司产品与市场中同类产品相比较的优势所在，打消投资者的顾虑，激发购买兴趣。

l  产品合同：产品合同的设计要求条款要细致，各方面的问题都要考虑到，并作出相应的规定，对于合同双方的权利义务说明要清晰；措辞要严谨，不能有歧义并符合相应的监管法规。产品合同不应打印，应该印刷成册。

以上各种行销辅助工具的准备时间从设计到定稿，再到完成印刷，大约所需时间为一个月左右，为加快工作进度，这项工作可以和网站的建立同时进行，以提高效率。

4、             根据实际工作需要逐步引进人员并做好新进人员培训工作

此项工作应作为常态化工作，根据实际需要逐步进行，在此不做特别说明。

第二部分对外接洽工作

对外接洽工作的主要内容

1、         建立与信托公司及同业机构的业务联系

业务工作中最重要的就是建立起于信托公司及其他金融同业机构的良好的合作关系，只有这样才能使公司的产品合规化，使资金的募集工作合法化。其中最为重要的是和信托公司合作，以信托公司的名义发行信托产品。只有这样，才可能是我们的产品进入银行、第三方理财机构等渠道商的产品线中。在这项工作中，和相应的机构达成合作并不很困难，而最重要的是降低合作的成本。做到这一点一则需要广泛接触各信托公司，尽可能的找到报价较低的机构，二则需要一定的公关工作，和各信托机构主要的负责人建立良好的关系，以便取得比较低的合作报价。

此项工作在办公场地确定并调整好，设备到位后即可展开，达成合作意向所需时间大约在一个月左右。

2、   销售工作，建立与第三方理财机构的合作关系

业务的目的是为了更好的销售，在完成了产品的设计之后，最重要的就是销售工作，只有把产品尽快的销售出去，公司才能取得最终的效益，因此，销售工作是处于核心地位的。传统的电话营销已经开始越来越多的显现出它的弊病，效率也越来越低，已无法满足快速募集资金的需要，所以在产品阳光化之后，就必须要建立新的销售模式，而这种模式就是渠道销售。目前市场中主要的销售渠道一是银行，另一个就是第三方理财机构，在这两个主要销售渠道中，银行当然是最佳选择，但银行对理财产品的选择较为苛刻，进入银行渠道的门槛也相对较高，所以在公司起步初期，主要的目标还是第三方理财机构。目前市场中的第三方理财机构很多，但真正做得很好的却并不太多，而且不同的第三方理财机构对于理财产品的兴趣及销售能力也不尽相同，这就需要我们尽可能的与更多的理财机构建立联系，了解他们的销售实力，之后根据公司的产品特点，选择与之相适应的理财机构，建立合作关系。

此项工作在相应的销售辅助工具准备好之后展开，所需要的时间大约也是在一个月左右。

3、          资金托管工作，建立与银行系统的合作关系

资金托管工作是转型的重要组成部分，实现了资金的银行托管一则可以使投资者对公司更加信任，二则是可以规避在资金集中的过程中所遇到的法律问题，并且资金的托管工作也是打开与银行合作的重要突破口，是进一步建立银行销售渠道的前提和基础。从目前所处的实际情况来看，我们的产品实现银行资金托管并不是问题，但由于我公司是一家新组建的阳光私募机构，缺乏过往的历史业绩，因此要想实现由银行代理发售产品则存在着一些难度，但也并非全无可能。这主要是因为国有几大银行对此审核较为严格，准入门槛比较苛刻，但大部分非国有商业银行为了积累更多的客户资源，在新业务创新方面表现的更为积极，因此我们完全可以在日常和银行的不断接触中，通过和银行方面的不断探讨，找出解决的方案。

此项工作可以与之前的对外接洽工作同时展开，广泛接触各商业银行，在解决资金托管的同时，进一步试探是否可以实现银行的销售。此项工作所需时间大约在一个半月左右。

 综合以上各项工作，前期的准备工作所需时间大概在三到四个月左右，准备完成之后，募集第一笔资金的时间大概需要一到两个月左右，即共计半年左右可以完成第一笔资金的募集工作，从而进入后期资金运作阶段。

备注：关于税收

产品层面的税收：

合伙企业因不具法人地位，不是独立的纳税单位，故在税法上无需缴纳所得税。合伙企业的所得或损失，全部传递到合伙人层面。根据我国《合伙企业法》规定，合伙企业的生产经营所得或其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税。由此可见有限合伙制PE基金在基金层面不需缴纳企业所得税，而是由基金的合伙人在取得分成收益时分别纳税，避免了公司制基金的“双重课税”问题。

管理公司层面的税收：

我国的有限合伙制PE基金的构成中，有限合伙人可以是自然人或法人；普通合伙人同样可以是自然人或法人。自然人作为有限或普通合伙人投资PE基金时，根据财政部和国家税务总局20##年9月19日颁布的《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的额规定》，在取得基金分成收益时，应比照个人所得税法的“个人工商户的生产经营所得”应税项目，适用5％-35％的五级超额累进税率，计算征收个人所得税。法人作为有限或普通合伙人投资PE基金，根据新《合伙企业法》规定，必须对其从合伙企业取得的收入，经与其自身的其他收入和亏损合并计算后，再根据其适用的所得税率，缴纳企业所得税。

20##年12月15日

第二篇：关于房地产私募基金的计划书

关于房地产私募基金的计划书德信资本2011

一、房地产私募基金的兴起与发展

近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产基金数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产金融。

20xx年，深圳德信资本率先以夹层融资的方式成立私募投资基金。同年9月，德信第一支以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金——德信汉中一号成功募集并投资于陕西汉中项目。20xx年3月，德信第二支房地产私募基金“德信·名雅房地产投资基金”成功募集并投资于广东河源项目。紧接着5月份，由德信主导的第一支债权式基金成功在山东聊城募集，并投资于聊建金柱集团的房地产项目。

从我们对房地产金融发展趋势判断：房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。

房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍存在的现象，近年来一直受到政策打压。一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。

同时，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。而，私募基金将更好的引导热钱投资，而不是炒房炒货。

二、房地产私募基金的法律基础

房地产私募基金属于产业投资基金。国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委在20xx年将股权投资基金管理办法报国务院，估计20xx年可能出台。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。

20xx年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在20xx年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与房地产私募基金关系不大。

房地产私募基金是依据《公司法》与《合伙企业法》来设立的。20xx年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式。这一形式也是德信房地产私募基金所采用的形式。正是由于有这些法律，使私募基金的设立、发行、募集有了法律上的基础。私募基金通过一系列的制度安排使其筹资、投资行为区别于非法集资和发放贷款。

首先，对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”

同时，最高人民法院《全国法院审理全同犯罪案件工作座谈会纪要》规定界定非法吸收公众存款可以从吸收公众存款的数额、户数和给存款人造成的损失这三个维度进行考察，如果个人非法吸收或者变相吸收公众存款30 户以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款150户以上的就可以认定为非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款。

根据以上的法律法规，人数的多少与是否承诺固定收益是区分是否属于非法集资的关键点。私募基金通常采用的有限合伙形式，其最多投资人不得超过50人，私募基金在发起设立过程中也不会承诺固定收益，而是以“精确测算一个误差较小的投资年化收益率或者与地产商约定按照一个固定的综合回报率按约定方式赎回投资者所持有的项目公司股权。”的方式来表述，从而与非法集资划清界线。

其次，私募基金的投资区别于发放贷款。我国的《贷款通则》规定：企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。因此，企业间的直接借贷行为将被认定为无效民事行为。

私募基金通常以股权投资为主、债权投资为辅。以股权方式投资时，基金投资条款为了保障自身资金的安全，在投资合同中约定股权回购条款、权利维持费（类似利息）条款、对赌条款（用于控制被投资方的不当经营）等安排，将本来收益不固定的股权投资变得与取得固定收益的债权投资界限模糊。并且，没有抵押物的股权投资，通常会在被投资公司中安排董事席位或财务人员，以增加对被投资企业的控制。这些制度设计，就可以将私募基金的投资明显区别于发放贷款。若以债权投资方式，则只能通过银行以委托贷款的方式进行。

三、房地产私募基金的基本模式

新设立的房地产私募基金采用“投资管理公司→私募基金（有限合伙）”的模式。即发起人先设立一家基金投资管理有限公司，该公司注册资本少则几千万，多则数亿。然后以该基金投资管理公司为主体，按需发起设立若干只私募基金。

如下图示： 基金管理公司GP

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私募基金一号( 有限合伙) 私募基金二号 私募基金三号 ??

投资管理公司旗下设立的私募基金采用合伙制的组织形式。20xx年修订后的《合伙企业法》将合伙企业分为两种，即普通合伙企业和有限合伙企业。可以说，合伙企业这一组织形式是为私募投资基金专门准备的。合伙企业中，必须至少有一人是承担无限责任的普通合伙人，其余合伙人均可以是有限合伙人（以出资为限承担有限责任）。普通合伙人是基金的管理人，是合伙基金的事务执行人，其他的有限合伙人不参与基金事务的管理。在私募基金中，普通合伙人的角色由投资管理公司担当。这是投资管理公司为取信于人，所应当作出的一种制度设计。而且，投资管理公司为表明对投资的信心，通常会认购自己拟设立基金1%~2%的份额，这既是为了保证发行成功，也是为取信于人。

四、房地产私募基金的投资回报

1、基金投资管理公司GP的收益。投资管理公司基本上按基金总份额的固定比例（约0.2%，最低不少于30万）收取创立费，管理费则按照基金总的每月0.1%~0.2%或每年1%~2%收取。因此，成立投资管理公司后，能发起几只私募基金，设立起多大规模的基金是公司能否获得高盈利的关键。

比如，一个成熟运作的私募基金管理公司，其注册资本5000万，在其发行的私募基金中占10%出资，即基金总规模达到5亿，其每年的管理费收入最高可达到1000万元，加上其自有份额的投资

收益（假设年投资收益15%），那么基金投资管理公司股东每年的综合收益约能达到30%以上。如能在全市甚至全省范围内较早地开展募集投资，做出品牌与规模，公司的业务可以向全省各地发展，应该可以取得更好的投资回报和社会效应。

2、有限合伙人LP的投资收益。（要看基金是采用哪种模式：股权式、夹层式、债权式。） A：股权式基金的有限合伙人收益：年化收益率50%左右。

B：夹层式基金的有限合伙人收益：分为两部分，一部分是可调节收益，一部分是协议分红，总计年化收益估计能达到45%左右。

C：债权式基金的有限合伙人收益：年化收益率20%左右。

3、私募基金对外投资的收益计算方式（也要看采用哪种模式）

A：股权式基金对外投资的收益计算方式为分红，一般采用同股同权，按股份比例分红，或按照约定的比例分红。年化收益率都追求100%以上。

B：夹层式基金对外投资收益计算方式：采用可调节收益加上协议分红的形式。可调节收益是指按照每月累计金额所产生的资金时间成本计帐，在项目产生销售收入后，保证滚动开发资金充足的情况下，先提取可调节收益，再逐步返还基金本金，最后以协议约定的结算方式计算利润分红。可调节收益一般为利润的10%~20%，分红的区间一般为约定利润的10%~20%。即总成本大约为利润的20%~40%。

C：债权式房地产私募基金对外投资的收益率仅有债权收益部分，不参与分红。一般最低年化收益率25%左右。例如，德信资本今年5月成功的募集了年化收益率20%~22%的基金。

4、关于纳税。由于采用有限合伙的形式，因此基金本身无需缴纳企业所得税，但投资人（有限合伙人）如果是个人则要缴纳个人所得税，其税后年收益也能达到30%以上。

五、基本路线图

从德信资本在广东、陕西、山东、安徽、云南、四川以及贵州等省考察报告来看，私募基金还是比较受地方政府欢迎和支持的。争取地方政府与金融机构的支持，可以更好地开展基金的募集和投资，也能取得更好的社会效应、政治效应。

操作流程：

第一步，组建投资管理公司。公司名称是“某市某股权投资基金管理有限公司”，由此管理公司担任基金的管理人（管理人可以是德信基金管理公司，也可以是项目方公司重新出资设立）。

第二步，发起设立私募基金。基金管理公司与项目方共同出资设立“合伙企业”，以一家公司或“德信资本引导基金”为主要发起人，再吸收48家以内企业或个人投资，该公司或该企业家在当地有较高的知名度，以便于募资。注册资本参照募集总金额。

第三步，完善基金募集和投资流程，建立各类业务的标准文本。基金投资管理公司聘请律师、注册会计师等专家团队，一同完成此项工作。（如由德信资本担任管理人，则勿需聘请专家团队）。

第四步，投资管理公司制作基金募集说明书，以面谈和说明会的方式募集投资人。有限合伙企业的投资人最多不能超过50人，而且宣传募资的方式不能以公开方式。主要募资对象是有富余资金的企业和商业经营者。

第五步，基金的安全设置。私募基金在发起时就聘任一家银行作为基金的托管人，提高资金安全度和投资人信任度。私募基金多为封闭式基金，即一般不允许投资人中途退伙，但可以折价转让出资（放弃部分收益）。基金投资管理公司不收购投资人的份额，一般由投资人自行转让给新投资人，以原价转让或仅收取相当于银行存款利率的收益。

第六步，基金的投资运营。目前的私募基金以股权投资为主，以债权投资为辅。如股权投资，则通常以固定分红加股权回购的形式操作，如没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员；如为债权投资，则以相应资产设定抵押。

第七步，基金的退出与分红。房地产私募投资基金的期限为合伙期限加上存续期限，一般情况下基本合伙期限为18~24个月，续存合伙期限3-6月。基金如果从被投资企业成功退出后，聘请注册会计师对基金的全部投资收益进行审计，按募集时合同约定的利息或分红比例进行结算。