目录
1项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目所在区域发展情况
1.1.2项目发起缘由
1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目规模
1.2.3项目宗旨
1.2.4项目位置及周边
1.2.5项目功能
1.2.6项目意义
1.3开发项目的条件分析
1.4项目主要经济、技术指标
2市场分析与需求预测
2.1市场需求与供给概况分析
2.2开发成本预测分析
2.3销售费用
2.4销售对象
2.5开发周期预测
3规划方案
4开发进度安排
4.1前期工程阶段
4.2主体工程阶段
4.3附属工程阶段
4.4交工验收阶段
5财务分析
5.1开发成本分析
5.1.1土地费用
5.1.2拆迁安置补偿费
5.1.3前期手续费
5.1.4勘察设计及前期工程
5.1.5配套工程费用
5.1.6开发间接费
5.1.7其他费用300万
5.2奥体中心主体工程建设投资分析
6总论
附表
附图
附注
1项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目所在区域发展情况
太原市城市总体规划表明太原市逐渐向南部新城发展，晋源区位于太原市西南方，是太原市发展中的重要环节，太原市重点发展小店区和晋源区，对晋源区的重视可见一般，尤其是晋阳湖区，将成为太原市重要公共服务中心、文化中心。太原市文化产业规划要求文化发展水平与区域中心城市经济实力相适应，与建设创新型城市基本要求相一致，与省会城市现代化建设相配套，以建设和谐宜居的典范城市。
1.1.2项目发起缘由
我们认为，做这一项目是太原市十二五规划的要求，经济发展的需求，社会发展的需求：
太原是一座具有2500年历史的古城, 太原市的旅游发展具有特殊的区位优势,主要表现在:可开发的客源市场充足;基础设施和环境条件日臻完善;地处山西省疆土的中央,以太原为中心2h-3h路程的大太原旅游格局逐渐形成,太原又位于北京与西安两大国际旅游城市连接线的中点,形成北京——山西——陕西旅游黄金通道，但许多旅游资源还没有转化为旅游产品.太原市将在晋源区设置公共服务（旅游服务）中心，这对本项目有着重要的推动作用。
并且，这一项目是太原市城市规划的重点项目之一，是太原市政府的重点工程，因为目前太原市的体育建设是太原市的现代化建设的薄弱环节。1.从全国范围来看：近年来，我国国际竞争力不断提升，承办世界级国际赛事越来越多，如第29届奥运会、亚运会、上海F1大赛，许多大中城市，如北京、天津、广州，都相继建设了一批具有国际高水平的获得世界广泛认可与好评的体育中心。2.从全省范围来看：太原市作为山西省省会城市，是全省的政治、经济、文化、科教、交通、信息中心，作为一个省的中心城市，太原市也曾经举办过世界小轮车大赛，但是却是仅有的几个没有举行过大型综合体育赛事的省会城市之一（海口、贵阳、西宁、太原）。3．从发展与需求角度来看：随着我省经济实力的不断提升，人民越来越追求高品质的生活，在全民健身的口号的指引下，人民群众对体育的热情只增不减，伴随着全民健身的体育大浪潮，我省建设大型体育中心的呼声日益高涨。所以我省在新的城市土地利用总体规划中，将该项目议事日程。
1.2项目概况
1.2.1项目名称：山西省奥林匹克体育中心
1.2.2项目规模：总建筑面积约32万平方米，主要包括一场三馆：即一个主体育场、一个室内主体育馆、一个室内大型游泳跳水比赛馆和一个综合性训练馆。另外，还有一个国际级的体育交流中心和一个国际级的自行车赛馆。预计总占地为1200—1300亩，建筑面积可达329000平方米，绿化率也要达到了55％以上。
1.2.3项目宗旨：团结一致，顽强拼搏，严格按照国际标准和规范程序进行工作，全力创建优质工作、精品工程，为构建充满活力、富裕文明、和谐稳定、山川秀美的新山西做出更大的贡献！
1.2.4项目位置及周边
（1）奥体中心位于山西省省会太原市南部的晋源区，北起冶峪沟，南至风峪沟，西起新晋祠路，东至滨河西路，规划一条60米景观大道与新晋祠路相联，南北两侧各规划一条50米主干道。
项目地块位于太原市规划中的文化中心，商业中心区。
（2）本区是太原市发展的前沿区域，随着城市的南扩，该地的生活服务、通讯服务、交通服务等硬件环境条件会日益完善,为项目的建设提供物质保障。
1.2.5项目功能
1. 体育功能 该项目将会是山西省有史以来最大的一组公共体育建筑，多种现代科技手段的运用使奥体中心打造成为一流的体育场馆，它能够满足国家级和世界级的单项比赛的要求。可满足国内外田径比赛、游泳比赛、球类运动及国际自行车比赛的要求
2．休闲娱乐功能 大众化的休闲时代正在到来，体育休闲产业正是这样一个符合大众休闲的新兴产业，它是利用城市先进的体育设施和优美环境，将健身、旅游、餐饮和购物融为一体的大众消费时尚。体育场馆走入普通市民的生活，让大家都能轻松享受高水平场馆带来的乐趣，使市民充分享受到体育休闲带来的生活品质的提高。市民到这里进行体育健身、文化娱乐，都会无形之中体会到体育的乐趣、运动的享受。
3．其他功能 承办各种高水平体育赛事、大型演唱会以及各类群体活动；引进多种商业会所，适当的餐饮、购物场所，举办各类发布会、推介会，打造商业商务交流中心等等。
1.2.6项目意义
我国经济实力不断增强，以人为本的理念也早已深入人们的心里。我省长久以来都是一个能源工业城市，人们的生活节奏也一直很快。随着人民生活水平的提高，人们越来越追求休闲娱乐的生活方式。奥体中心的成功建设，不仅可以满足人们对高质量生活的需求，满足人们日益增长的物质文化需求，提高人们的身体素质，也可以改变我省长久以来的形象品味，体现我省新的发展目标和发展方向，同时奥体中心的建设也可以带动我省旅游文化等第三产业的发展，有利于我省产业结构的转型发展。
1.3开发项目的条件分析
Ⅰ自然条件：
①太原是山西省的省会，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，是我国北方最著名的历史名城之一。
②气候条件：太原属大陆性较强的温带季风气候，夏季温暖湿润，冬季寒冷干燥。太原的夏季气温在华北各市里是最低的，夏天晚上的温度很少超过20度，这是华北其他城市无法相比的，当石家庄夏天住旅馆必须找有空调的房间时，太原晚上连电扇都不用开，这种气候优势使太原荣获中国10大避暑城市之一。
③太原地质条件：山西的发震构造主要是晚新生代的裂谷盆地，因此提出太原盆地不致发生强震，只有发生中小地震的背景。由于太原盆地介于裂谷盆地之间，邻区发生的强震可影响到太原盆地，震害也较重。因之在地震活动期内也不能轻易放松警惕。
④水文条件：太原处于温带季风气候区，年降水量约500mm左右，季风气候特点显著 ；项目东临汾河，西濒晋阳湖。
Ⅱ经济条件：太原市经济加速发展，经济增长稳定程度不断提高，经济规模由小到大，经济总量不断攀升。
⑴经济规模迅速壮大：①经济总量屡创新高②经济增量逐步扩大；⑵经济增长稳定程度不断提高：①经济周期不断加长② 经济增长趋向稳定；⑶综合经济实力不断增强：①人均生产总值不断攀升②全社会劳动生产率成倍增加；⑷产业结构调整成绩显著：①产业结构日渐升级②产业内部结构不断升级优化③产业结构变动促进经济增长及就业结构的演变。
20##年上半年全省生产总值4143.4亿元，同比增长17.5% 经济水平的不断提升为此项目的建设奠定了雄厚的物质基础。
Ⅲ交通状况：周边有青银高速公路、环城高速、新晋祠路、滨河路，附近有机场大道、长风街、太长高速等主要交通干线；有804路，856路等公交线；位于武宿机场、新火车站西方；未来附近还有地跌站口。
Ⅳ政治环境：太原市城市总体规划，十二五规划明确建设建设省级奥体中心，有政策支持。
Ⅴ文化环境：社会意识形态决定消费需求和消费内容，随着经济的发展，人民收入的提高，在满足物质生活的需求后，人们的意识形态领域也不断变化，对休闲娱乐的需求日益明显。
1.4项目主要经济、技术指标
1.规划评价指标 可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素，《城市道路绿化规划及设计规范》。
2.设计评价指标 性能比、产业化、经济性、采光、通风、环保、与周围环境的协调、使用功能等，涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等。建筑方案主要考虑总体构思、建筑创意、平面设计、立面等因素等。
3.财务评价指标 投资利润率；资本金利润率；资本金净利润率；全部投资财务内部收益率；全部投资投资回收期所得税等。
2市场分析与需求预测
2.1市场需求与供给概况分析（附表）
①需求
近年来，随着我国人民生活水平的不断提高和全民健身计划的实施，人们健康意识和体育意识的增强，以及体育运动生活化、市场化和产业化的深入，人们对体育文化产业的消费需求在不断增长，体育产业已成为国民经济新的、不可忽略的增长点。尤其是这几年，人们在体育上投入的金钱和时间都有了明显提高。人们不光是对于体育产业的实物（体育服装鞋帽以及运动器材等）消费在提高，对于体育信息消费（体育期刊，观看比赛、表演、展览等），以及参与型的体育消费（健身训练、体育健康医等）的需求更是大幅增加。
经过一项对体育消费需求目的的调查表明，被调查者中有80.1%的人觉得体育消费可以“满足自己的增进健康、增强体质的需要”（同意者为463人，占52.8%；较同意者为239人，占27.3%）。有60.3%的人同意（268人，占30.7%）或较同意（258人，占29.6%）“ 体育消费可以满足自己的心理和情感需要”。64.4%人的倾向于认为“体育消费可以满足自己社会交往的需要，扩大生活圈子”（同意者287人，占 32.9%；较同意者为275人，占31.5%）。以上三项总体同意率为68.3%（同意者为38.8%，较同意者为29.5%）。只有少部分人不进行体育消费，觉得体育消费“没什么意思”（86人，占9.9%），或“觉得自己家庭经济条件不允许进行体育消费”（146人，占17.0%）。这一结果，反映了在我国市场经济条件下，老百姓的体育消费观念正在发生着一些重要的变化，他们并不把体育消费看成一种零星散存的闲暇消遣活动，其体育消费目的逐步明确。进一步分析表明，经受改革开放二十多年来的深刻洗礼，广大居民对体育消费需求经历了两次大的飞跃，即由原先的对体育消费一无所知，到对体育消费的逐步认同，再从对体育消费的认同，到体育消费需求具有较为明确的目的性。
在被调查者中间，已有一部分人的消费价值观正在发生着一些新的变化，他们在赞同体育消费可以满足多种需求的同时，也觉得“体育消费活动本身很有意思”。赞成这一观点的被调查者大约占到了65.7%（同意者为304人，占34.9%；较同意者有269人，占30.8%）。这一结果，也引起我们的充分注意。从以上调查材料可以看出，在人们的心目中，正在逐步地把参与体育活动本身，作为自身追求的对象和消费的目标。
太原市现有人口350多万人，面积6900多平方公里，公共的体育场馆设施严重缺乏，不能满足人们的健身和娱乐需求。随着人民生活水平提高，为满足人民日益增长的文化生活需要，奥体中心的建设极为迫切。
②供给
政府在逐步改变竞技体育独大的发展模式，尤其是出台《全民健身条例》、设立“全民健身日”之后，开始更多转向全民体育。公众意愿和政府主导使大众体育的需求提高，以往围绕竞技体育所建立起来的体育服务体系能否让更多的公众分享资源，成了首先要解决的硬件问题。普遍和持久的体育需要最贴近生活的运动场所，然而现实中这样的空间依然缺乏。国家体育总局公布了第五次全国体育场地普查结果，虽然各方面都有所提高，但现有的体育场地还无法满足人们日益增长的健身需求。截止到20##年12月31日，全国共有各类体育场地302902个，非标准体育场地中绝大多数为全民健身产地，为总数的35.6%。平均每万人拥有体育场地6.58个，人均体育场地面积为1.03平方米，人均投入体育场地建设资金为148.15元。与截至1995年的第四次全国体育场地普查相比，每万人拥有体育场地数增加了1.58个，增长31.6%，人均体育场地面积增加了0.38平方米，增长58.46%，人均投入体育场地建设资金为117.09元，增长33.7%。普查数据表明。我国体育场地建设得到了需速发展，规模，资金投入等方面都有很大的提高，广大人民群众的体育健身条件也有了很大改善，但体育场地质量普遍不高，体育场地的人均指标还比较低，分布也不均衡。现有的体育场地还无法满足群终日以增长的健身需求，与全面小康社会的要求相比尚有较大的差距。
山西省属于欠发达地区，体育发展水平与发达省份差距很大，加快发展的任务十分艰巨；体育普及程度不够，社会的体育意识和体育消费观念不强，竞技体育后备人才短缺，体育场地设施匮乏，各市体育发展很不平衡，群众日益增长的体育需求与社会所能提供体育资源不足的矛盾仍是体育发展过程中的主要矛盾。特别是北京奥运会的举办进一步刺激了社会对体育资源的需求，加大了原本存在的体育供需矛盾，这一矛盾在群众体育领域内反映得更加明显。与人民群众的需求相比，健身场地设施缺乏，健身组织化程度较低，体育社会指导员匮乏，健身活动方式方法单一，健身权益难以得到切实保障，目前仍然是群众体育发展中需要解决的突出问题。为此，省体育局明确提出：大力加强体育基础设施建设，根据我省的财力状况和群众的实际需要，因地制宜建设各类体育场馆设施。
2.2开发成本预测分析
根据规划，山西省奥林匹克体育中心的预计总占地为1200—1300亩，建筑面积可达329000平方米，绿化率也要达到了55％以上。其开发成本主要从几方面来分析，其开发成本总计：61853.938万（具体见财务分析）
2.3销售费用
山西省奥林匹克体育中心的主要目的是承办全国综合性比赛和国际单项赛事。所以其销售价需要根据不同的销售对象来定，并且其社会效益要远远大于经济效益。
2.4销售对象
（1） 赛事承办
（2） 观众门票
（3） 观光旅游
（4） 市民集会
2.5开发周期预测:开发周期为两年半
3规划方案
规划范围：北起冶峪沟，南至风峪沟，西起新晋祠路，东至滨河西路；奥体中心的用地规模要控制在1200亩，中心布置在区域中东部，紧临汾河，规划一条60米景观大道与新晋祠路相联，南北两侧各规划一条50米主干道。
规划结构（附图）：
1. 主体育场：规划总面积10.8万㎡，坐落于奥体中心的中央位置，建筑物呈椭圆状、圆顶，高约15米，长约350米，宽约220米，可容纳六万人就座同时观看赛事，另外包括室外足球训练场和田径训练场。
2. 室内主体育馆：奥体中心的第二大建筑物，规划面积达5万㎡，位于奥体中心北侧（主体育场北侧，与主体育场相距50米，之间有道路和绿化带隔离），高约10米，长约260米，宽约190米，可容纳观众8000人，为圆形建筑。
3. 室内大型游泳跳水比赛馆：规划面积3.8万㎡，奥体中心第三大主要建筑，位于主体育场南侧，高约14米，长约230米，宽约150米，为浪花型外观，可容纳4000名观众。
4. 综合性训练馆：位于主体育场东北侧，其中又临近滨河西路的12片室外网球场，建筑总面积8040㎡。还有综合训练馆占地一万平方米，长约200米，宽约50米，高10米，是具有强烈现代风格的建筑物。
5. 国际体育交流中心：作为与国际交流的主要场地，举办大型体育赛事，还要求有一个具备新闻发布、赛事转播和接待服务等功能齐全的场所与之配套，国际体育交流中心位于奥体中心西南部，临近晋阳湖区，生态环境良好。需要投资约2.9亿元，建筑面积5.6万㎡，长为300米，宽为150米，高约25米，呈不规则四边形状。
6. 自行车赛车场：为加有棚顶的半封闭赛车场，场地大小设计为250米跑道长度。赛车场的跑道为椭圆形、设计结构，跑道最大的安全速度范围要设计在85km/h~110km/h之间。位于主体育场西侧。
7. 商业面积：为了大力发展体育产业，借鉴兄弟省市体育场馆建设的先进经验，奥体中心内建设近40000㎡的旅游体育商业区，可以用作超市、体育商贸、体育旅游、体育服装、体育器材和餐饮服务等配套设施，增加创收能力，最大限度地减轻政府财政补助的压力。
8. 其他辅助性设施：入口处停车场和运动员公寓、食堂、澡堂、医疗康复中心、建设在奥体中心东南角。其中停车场与正门入口处相邻两侧，各占1000㎡（50*20），其他占8000㎡。
9. 绿化：主体育场东侧为奥体广场，内有大型喷泉与水池。各馆（赛场）之间都有道路相连，并有绿化带隔开。奥体中心主要绿化植物为：龙爪槐、榆树、白玉兰、银杏、红叶碧桃、常青藤、蔷薇月季、夹竹桃、马尾松、雪松、圆柏、侧柏等。山西地区干旱少雨，适于种植苗木品种还有有红叶小檗、水腊、北京桧、沙地柏、丁香、连翘、榆叶梅、珍珠梅、迎春、金焰绣线菊等。这些品种抗旱、抗寒能力强，栽植成活率高
绿化不只是作为游憩之用，而且具有保护和改善环境的功能。植物可以吸收二氧化碳，放出氧气，净化空气；能够在一定程度上吸收有害气体和吸附尘埃，减轻污染；可以调节空气的温度、湿度，改善小气候；还有减弱噪声和防风、防火等防护作用，尤为重要的是在心理上和精神上的有益作用。游憩在景色优美和安静的园林中，有助于消除长时间工作带来的紧张和疲乏，使脑力、体力得到恢复。
4开发进度安排
4.1前期工程阶段
20##年12月——20##年1月，进行项目可行性研究和规划设计，以及七通一平工程建设，工期约为2个月，投资约为163万元。
4.2主体工程阶段
20##年1月——20##年10月，进行主体育场建设，工期约为9个月。
20##年9月——20##年5月，进行室内主体育馆建设，工期约为8个月。
20##年1月——20##年8月，进行室内游泳跳水比赛馆建设，工期约为7个月。
20##年3月——20##年9月，进行综合性训练馆建设，工期约为6个月。
20##年8月——20##年2月，进行国际体育交流中心建设，工期约为6个月。
20##年9月——20##年2月，进行自行车赛场建设，工期约为5个月。
20##年5月——20##年10月，建设旅游体育商业区和其他辅助性设施
4.3附属工程阶段
20##年2月——20##年4月，进行道路、电力工程建设，工期约为2个月，投资约为150万元。
20##年3月——20##年4月，进行绿化、雨水、污水工程建设，工期约为1个月，投资约为230万元。
4.4 交工验收阶段
20##年4月——20##年5月，进行对建成项目的审核验收阶段，约为1个月。
5财务分析（附表）
5.1开发成本分析
5.1.1土地费用
根据【山西省太原市人民政府关于公布晋源区城镇基准地价的通知】精神，地价为19.5／亩万元，可得征地管理费：1300*19.5／亩=25350万
5.1.2拆迁安置补偿费
1委托拆迁费：150户*300元／户=45000元
2搬迁补助费：150户*10/m2*90m2/户=135000元
3临时安置费：150户*90m2/户*6/月*18月=1458000元
4无证房补助：1000m2*450元/m2=450000元
5旧房评估费：150户*5万/户*%1=7.5万
小计：216.3万元
5.1.3前期手续费
1综合开发费：32万m2*100元m2=3200万
2开发管理费：3200万*1.5%=48万
3人防费：32万m2*13元=416万
4水土保持费：32万m2*2元=64万
5规划管理费：32万m2*1.5/m2=52.5万
6消防设施费：32万m2*1.5/m2=52.5万
7建筑材料费：32万m2*10/m2=320万
8招投标管理费：15万
小计：4168万
5.1.4勘察设计及前期工程
1规划设计费：100万
2可行性研究：13万
3七通一平工程：50万
小计；163万
5.1.5配套工程费用
1外部配套：电力工程50万
污水工程15万
雨水工程15万
绿化工程50万
道路工程100万
2工程开发费：30000万
直接开发费用合计：30230万
5.1.6开发间接费
1 管理费：10230万*1%=102.3万
2销售费：10230万*1%=102.3万
3财务费用：300万
4不可预见费 （30230万+504.6万）*3%=922.038万
小计1426.638.038 万
5.1.7其他费用300万
总投资总计：61853.938万
5.2奥体中心主体工程建设投资分析
进行主体育场建设投资约6.2亿元。
室内主体育馆建设投资约3.2亿元。
室内游泳跳水比赛馆建设投资约2.6亿元。
综合性训练馆建设投资约1.3亿元。
国际体育交流中心建设需要投资约2.5亿元
自行车赛场建设需要投资约0.8亿元。
投资2.8亿元建设旅游体育商业区和其他辅助性设施
6总论
城市发展与体育场馆建设具有天然的联系。体育场馆建设是一座城市发展的重要组成部分，是城市重要的公共场所和服务设施。奥体中心的建设，在满足人们对休闲体育需求的同时，也将会带动我省第三产业的发展，为省会太原的发展提供物质基础。
建设山西省奥林匹克体育中心，是我省有能力承办国际体育赛事和全国综合性运动会的基本条件，是促进我省体育事业跨越式发展和建设和谐山西的一项重大举措。奥体中心的建成将为构建充满活力、富裕文明、和谐稳定、山川秀美的新山西做出更大的贡献！
我组策划的该项目基于时间、资料的完整度、思维的局限性几方面也有所不足。比如在市场分析和需求预测上，由于对市场不熟悉、不了解，分析和预测上难免不到位。
附 表
附 图
