钢材市场改扩建食品市场项目策划报告

一、项目概述

1、项目名称

武汉市江岸区超凡食品市场建设项目

2、建设性质

改扩建

3、建设地点、期限及建设内容

地点：江岸区新荣长途客运站西侧，占地面积:17.5亩

建设期限：20##年03月至20##年02月。

建设内容：

（1）新建食品安全检测中心、管理服务中心等；

（2）改扩建交易大厅、储藏仓库。

4、项目基本情况

超凡钢材市场位于江岸区     ；占地   亩；已建成厂房式单层房屋   栋，总面积为30000平。

该市场毗邻新荣村长途客运站；南临后湖大道，背靠汉黄公路，东近，西至，多路公交线路可达，交通便利；依靠汉黄公路、后湖大道等交通优势，最大的辐射周边地区，成为武汉东北部食品集散中心。

5、项目改扩建起因

①、适应城市发展，增强江岸区经济发展力量，

改革开放三十年来，我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变，市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。

商贸流通由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市场、引导生产，在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业等方面发挥着越来越重要的作用。人民生活越富裕，对商品的消费能力越稳定，并适度增长；城镇化水平越高，越来越多的非农业人口必然要求更多更好的商品供应。因而建设批发交易市场，有利于江岸区经济发展，为江岸区经济与城区建设增强力量，

加强点状辐射商业网，增强城市经济辐射带动能力，提升城市形象，建设一个配套设施齐全、服务功能完善的的专业化批发交易市场，必将能够进一步促进本区域的经贸发展，对衔接产需、满足消费、增加就业机会有着积极的推动作用。

②、适应市场需求，繁荣区域经济

本区域内批发网点分布零乱，经营场地混杂寄居在住宅区内、居民楼里，致使市场监控力量不足，政府督管职能减弱，影响了区域经济的健康发展。

批发商户经营规模小、营销能力不足、运营成本高、服务质量难于到位。企业存在不规范经营、不正当竞争手段损害他人权益等现象时有发生，这些消极状况直接损害了消费者的权益，也影响了区域经济的健康发展。

6、扩改建的重要性

①、有利于促进本区域内产业结构调整。

通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市场繁荣。本食品市场将对区域内的食品流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为食品的生产提供交易展示的平台。

②、有利于促进区域经济发展。

目前，本区域内基本无规模化的食品市场、市场无科学规划，经营秩序杂乱，食品流通不规范。由此可见，本食品市场的建设，将成为区域商品流通的支撑点和重要的经济增长点，强劲的辐射源，必将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进经贸发展，拉动需求，增加就业机会，有着积极的推动作用。

③、有利于保证食品消费安全。

食品质量安全问题，是当前经济发展的重大问题。食品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点。项目改扩建中，会建立食品安全检测中心。食品安全检测中心的建成，不但满足市场的需要，而且保证了“绿色食品”进入百姓家庭。强化市场监管，规范交易行为，创建放心市场，改善市场消费环境，增强对食品消费的信心，引导绿色消费。

④、有利于扩大就业，保持社会的繁荣与稳定。

投入运营后，可直接吸纳经营业主近百户，加入到市场经营中来；直接提供150余个工作岗位，并依托市场带来近千个的就业机会，带动本区域经济发展。

二、项目分析

1、周边环境分析

交通运输条件

市场地处武汉市二环线外，不受城区交通管制，与市中心仅相距    公里，四周和城区干道相连，交通便利。

2、市场调研

通过走访已经

3、政策环境研究

①、批发市场正逐步在丧失优势

中国的批发市场缘起于上世纪80年代，当时的市场经济正处于初创期。于是从80年代开始，各类的批零市场大量出现。从大环境来看，它的出现正是顺应了中国经济发展的主旋律，随着经济市场化的程度不断提高，批发市场也一定程度上成了经济风向标。但是，随着现代零售业态的高速发展，终端零售、第三方物流等新兴业态的兴起，尤其是中国入世保护期结束以后，经济全面开放，国际零售巨头相继在中国拉开圈地扩张序幕。

受现代零售渠道的冲击，曾经红火的批发市场已经发生着非常明显的变化——重心不断下沉，辐射范围不断缩小，从当初的中心城市向二三级城市转移，辐射范围也由全省以及周边省份向周边市场萎缩。批发市场的传统优势，是商品集散地，通过构建一个集中的产品销售、物流、信息的平台，实现产品的快速流通。但随着市场环境的变化，作为商品集散地的优势正在一点点消失。

批发市场受到的冲击是多层面的，首先是现代零售渠道的崛起，其次，厂家深度分销，发展分销网络，直面终端。加上批发市场自身例如窜货、价格体系不稳定等劣势，导致许多知名企业绕开批发市场，直接配送到县、乡镇；第三，交通、通讯的发达，第三方物流的兴起，让批发市场丧失了作为商品和信息集散的功能。货物都送到终端了，批发市场还有存在的必要吗？

终端已变，渠道已变，批发市场走到一个前所未有的困境。

②、食品批发市场的顽强生命力

现代零售渠道有它明显的优势，但食品批发渠道也有它极强的生命力。因为中国的食品制造业中上存在大量的中小企业，他们要在市场中存活，受制于本身的条件还要依托于食品批发市场；同时中国食品市场目前处于不规范的阶段，厂家运作不规范，商超经营也不规范。虽然厂家思路到位了，要走终端，要发展分销网络，但在实际操作中，由于企业自身的素质和操作人员的素质，很难达到他们期望的目的。此外，现代零售渠道的短视行为，脱离商业本质，追求高额费用，也不是短时间内所能改变的。

食品批发市场以灵活的经营形式、低成本、高流动实现现代零售渠道和厂家直面终端无法实现的优势。但是食品批发市场的萎缩之势是在所难免的，关键的问题是没有一个强有力的管理系统支撑。

③、批发市场的客户主体悄然改变

批发市场曾经是个流金淌银之地，这个从计划经济向市场经济过渡时期的产物，恰到好处地承载了中国人压抑太久的物质需求，批发市场像个巨大的蓄水池，缓解着老百姓的消费饥渴。商贾云集，车水马龙，门庭若市，水泄不通，这些都是当年批发市场的真实写照。只要在批发市场有个几平米的档口，就可以数钱数到手指发麻。然而现代零售渠道的建立与兴盛，其舒适的购物氛围、装修华丽、购物便捷、服务周到、价格合理、产品丰富的迅速吸引中国消费者购物，依托社区的连锁超市，进一步满足了人们购物的便利性；同时大宗采购为特色的麦德龙等仓储式超市，也与批发市场抢夺批发生意。随着现代零售渠道的逐步强大，生产厂家开始将重心不断向其倾斜，使得批发市场的客户主体发生改变。

在大环境的冲击下，批发市场的变化非常明显，重心下沉，从中心城市向二三级城市转移，辐射区域缩小，从以前辐射几个省市变成辐射周边县市和乡镇，顾客群体发生变化，由以前的二三级批发商变成终端超市或士多店。辐射范围从省市缩小到郊县和乡镇。从整体形势和趋势看，批发市场的辐射范围正在逐渐缩小，从以前辐射一个或几个省市，缩小到辐射周边郊县和乡镇市场。以前，批发市场一个普通的商户，其下游客户都会来自几个省份，且一次进货量非常大，货物吞吐量和现金流十分惊人。而今，同一城市和周边郊县、二级城市的连锁超市和士多店，成了批发市场的主要客源。客户由流通为主转变成以终端零售店为主。

一个有趣的现象是，20##年前后，批发市场的客户90%以上是流通渠道的二批、三批商，而今，连锁超市、便利店成了批发市场的主要客源。成都五块石批发市场，连锁超市和士多店成为市场内经销商销售主体，占市场内经销商的客户比例达到80%—90%。这一局面形成的原因，主要是生产企业直接开发二三级市场的经销商，批发市场已经没有了前沿阵地。

④、交通、信息的发达，第三方物流的兴起减弱批发市场的功能。

高速公路网迅速铺开，交通的便利，让第三方物流得以快速发展，以前上门提货的二三级市场，坐在家里等货上门。同时，有实力的经销商也开始发展自己的物流配送能力，以更好地服务于分销网络。而通讯的发达，网络的普及，信息流通的便利，也让产品流通摆脱了对批发市场的依赖性，人们坐在家里就可以知道千里之外的市场行情，一个电话就可以让需要的产品自己上门。批发市场的物资集散功能和货物流通功能被严重削弱。

现代电子商务，令批发市场受到进一步挤压。方兴未艾的现代电子商务平台，也进一步挤压了批发市场的生存空间，登陆专业网站，或者进入某个电子商务平台，不仅可以博览信息，纵观全局，而且节省了交易成本，提高了交易效率，自然让人们乐此不疲，大大减低了对批发市场的依赖。

⑤、批发市场未来之路

曾经，批发市场给人的印象就是一个大杂烩，里面什么都有，什么都很便宜，人们需要大量采购的时候就可以到其中去，一个大圈下来，所需要的物品应有尽有，并且还便宜。曾经的批发市场给人以便捷、便宜的代名词，但是随着现代卖场的发展，它的便捷、便宜的功能逐渐被卖场所取代。

批发市场用什么来取悦市场，吸引客户？答案就是：细分市场, 细分功能。让专业的市场更专业，让细分的市场更细分。如，调味品、干果、炒货等都将形成相对独立的专业市场。届时，专业的市场就专为定向的客户提供高质量服务，同时也有利于提供批发市场的整体竞争力。这样一来有利于市场的规范化管理；二来可以为定向需求的客户提供更专业的服务；三来符合市场专业化发展的大趋势。

案例：三大优势托起杭州近江食品市场

20##年之后，随着现代零售业态的全面兴起,巩固原有的市场份额，实现角色的转变，近江食品市场作为代表，迈开了可喜的一步。

首先是成功的角色转变。从零售兼批发到现在专门的大批发，近江市场实现了最大的一跳，而这一跳将其网络从原来的区域扩大到整个华东市场，其中的佼佼者扩大到了全国，这样也从根本上促使其市场的升级。其次是老市场的资源以及黄金地段优势。近江市场作为老牌的批发市场，现在市场经营面积13000平方米、停车泊位2000余平方米、仓储30000平方米，其在华东区声名斐然，历史遗留下来的资源成了这个市场宝贵的财富。杭州秋涛路从来都是一条繁忙的马路，近江市场位于其中心地段，毗邻杭州火车站、汽车南站、交通便捷，地理位置十分优越。再次品牌兴市，让近江市场走品牌之路，实现集体突围。“我们追求市场与商户互惠、共赢，在实现量的扩张基础上，大力实施‘品牌兴市’战略，实现质的飞跃。”这是近江食品市场当前及以后努力的方向。

三、项目定位

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四、项目改建规划

1、规划原则

--改造提升为主原则。基础建设以对现有设施进行升级改建为主，新建为辅，最大限度地提高现有设施利用率。

--高起点建设原则。市场按照设施和功能完善、设备和技术先进、布局和结构合理的基本要求进行，结合《中国现代物流中心发展规划纲要》的物流结点布局，统筹规划，共享资源，防止低水平建设。

2、总体规划

3、分区规划

4、现场宣传规划

5、具体规划创意设计

6、规划建设内容及步骤

①、改建内容：

门面房：

层隔仓储区

开放仓储区

停车场及相关配套用房等设施

综合服务区：主要是管理、信息、金融等综合服务；占地面积300平方米。

②、项目功能：

该市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，具有以下主要功能：

仓储功能：设计规范设置副食、粮油、调料、干货、小食品等分类存放场所。

管理服务功能：对办公、商务管理、物业管理、产品展示等提供管理服务。还同有关部门协调，在市场内设立工商、税务、银行、中介等机构，为交易双方提供一条龙服务。

③、建设步骤：

根据现有仓库的租约到期状况，加快改建速度。

五、项目整合推广策略与方案

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六、项目招商策略与手段

七、项目改扩建时间进度计划

八、盈利测算

1、收入

店面租金

（80%出租率）20元/月×4000×12个月=76万元；

交易场地服务费（按交易量增加50%计算，交易量1.65亿公斤，交易额4.95亿元），按交易额1%收取场地服务费为495万元；果品加工包装按年交易量20%计算为3300万公斤，每公斤加工包装费0.10元，（冷库收支平衡不计）收入为330万元。合计收入901万元。

1、盈利能力分析

1、本项目产品方案为：

产品方案一览表

正常年出租收入为275万元。

2、项目出租税金及附加按5%计算，为13.9万元。

3、经测算，计算其平均利润平均所得税为17.7万元，计算期平均税后利润为54.9万元。

2、投资利润率16.2%，投资利税率5.1%

3、根据财务现金流量表计算，投资回收期为6.2年（含建设期1年）

九、风险预估

十、建议

1、加强监督和控制，增强市场竞争力；

2、应尽量做好运输车辆的调度与管理工作，使运输畅通，人流、物流安排合理；

3、对市场要做进一步调研，广开招商渠道，加大市场营销力度，力争在市场竞争上占据主动；

4、加快落实本项目，以便早日运营，发挥其社会和经济效益；

5、项目改扩建期间，抓紧对所需人员进行招聘并进行培训，确保运营。

第二篇：建筑工程项目策划报告

建筑工程项目策划报告

(一) 目标的确定

(1) 项目的用途；

(2) 项目的性质；

(3) 项目的规模（层数、面积、容积率等）。

(二) 条件的调查

1. 外部条件的调查

(1) 项目有关各项立法、法规与规范上的制约条件；

(2) 项目的社会人文环境（包括经济环境、投资环境、技术环境、人口构成、文化构成、生活方式等）；

(3) 项目的自然物质环境（包括地理、地质、地形、水源、能源、气候、日照等）；

(4) 项目相关的城市建设条件（包括城市规划所规定的各项基础设施、道路交通、地段开口、允许容积率、建筑限高、覆盖率和绿地面积指标等）。

2.内部条件的调查

(1) 建筑功能的要求、使用方式；

(2) 设备系统的状态条件等；

(3) 项目与规模相适应的预算；

(4) 项目与施工条件相适应的结构形式等。

(三) 确定设计要求

1. 空间构想（又称为“软构想”）

(1) 对总项目的各个分项目进行规定、草拟空间功能目录（任务书）；

(2) 确定各空间面积的大小、制定各空间的具体要求；

(3) 对总平面布局、分区朝向、绿化率、建筑密度等进行构想；

(4) 对平、立、剖面、风格等特征进行构想、对空间成长、感观环境等进行预测；

(5) 导入空间形式、，评价构想、修正设计任务书。

2. 技术构想（又称为“硬构想”）

(1) 对项目的建筑材料、构造方式进行策划；

(2) 对施工技术手段、设备标准等进行策划；

(3) 研究建设项目设计和施工中各技术环节的条件和特征；

(4) 协调其他技术部门的关系，为项目设计提供技术支持。

3. 经济策划

(1) 根据软构想和硬构想委托经济师草拟出分项投资估算；

(2) 计算一次性投资的总额；

(3) 估算项目建成后运营费用以及土地使用费用等项可能的增值；

(4) 计算项目的损益及可能的回报率，作出宏观的经济预测。

(四) 报告拟定

将整个策划工作文件化、逻辑化、资料化和规范化。