乡村农家乐酒店可行性报告书《一》
一. 项目概况
1. 项目背景
随着社会的发展和人民生活水平的提高，游客的消费观念发生了很大变化，消费心理日趋成熟。游客不再盲目地追潮流、赶时髦，而是开始讲求时尚、品味，根据自己个人爱好，追求消费的个性化。力求避免消费大同，消费需求进入了个性化需求时代。他们对企业提出了新的要求。
针对每个消费者与众不同的个性化需求，提供一个满足消费者个性需求的平台，已经是市场发展的必然趋势。特别是在经济发展到今天程度相对较高的国家，越来越多的人们追求个性化服装、饰品等各种生活物品，急切盼望有一个能提供高质量、高服务的个性化定制平台。人们希望自己的穿着、住的与众不同，但是市场上出售的物质越是优质的，购买的人也就越多，也就更缺少个性。因此，一个能提供个性定制的平台，必然能获得市场的认可，必定能赢取个性市场的份额。我们现在做的这个项目是集养生保健，休闲娱乐，住宿，特色旅游，文化传播与交流一体，打造阳朔骆驼水乡乡村旅游餐饮，住宿娱乐综合型龙头项目，领路业界！
2、旅游概况
一，阳朔，地域辽阔，地形复杂，历史悠久，人文荟萃，素有“甲天下山水”之称，是全国乃至全世界历史文化名城，现以中国旅游标志——漓江山水，遇龙河风光及田园乡村小路而闻名于海内外。近年来，在市政府的正确领导下，我县旅游业以十六大精神和“三个代表”重要思想为指导，紧紧抓住大开发战略机遇，始终围绕建设旅游这一总体目标，坚持走先导性产业——主导性产业——支柱性产业的发展路子，大力开发旅游资源，着力打造“中国山水旅游标志之城”、“中国阳朔金桔的故乡”、等旅游品牌，初步形成了适应不同层次旅游消费者需求的行、游、住、食、购、娱相配套的一条龙服务体系，旅游业已成为全县经济发展新的增长点和对外开放的窗口性行业。 县内旅游资源丰富，有奇异壮美的自然风光——漓江，遇龙河。悠久灿烂的历史文化，丰富多彩的文物古迹——渔村，朗梓，留公，。由于地域辽阔，地形多样，气候特殊，形成了，山青水秀，洞奇石美的卡斯特地貌大自然景观区，为发展，休闲、山攀、乡村寻奇，创造了得天独厚的条件，为主的特色旅游已成为新的旅游热点，乡村小路、无公害种植、特色养殖等相配套的观光农业发展迅速，“农家乐”旅游休闲方式已逐步替代城镇居民传统的思想观念。现已形成以体验农家生活，观赏田园风光为特色
的新的旅游景观。 民俗风情浓郁，文化生活丰富。近年来，在县委委、县政府的高度重视下，我县旅游产业得到了长足的发展，基础设施建设步伐加快，旅游接待能力增强，全县现有三星级旅游涉外宾馆，定点饭店，，国际旅行社，，国内旅行社，，旅游定点商店，，医院，乡村旅游乡村（占武），风味小吃市场，酒吧街，购物街。
二、项目概况 ，改革开放以来，阳朔旅游业发展很快，一年跨上一个新台阶，20xx年，阳朔接待游客达到281万人次，实现旅游总收入2.41亿元，20xx年更是达到创记录的新高320.2万人次（其中境外游客38.5万人次），实现旅游总收入4.06亿元，以旅游业为龙头的第三产业产值已占全县GDP的40%，对县财政的贡献率达51%。
交通便利对旅游业的发展可谓至关重要。一个地区或景点，其交通基础设施建设的完备程度决定着其作为旅游目的地的可进入程度。以20xx年遇龙河景区柏油路的建成为标志，阳朔境内所有景区景点间全部实现了柏油路（水泥路），并且开通了环保电瓶车直达景区、景点的公交，极大的方便了游客游玩。资源开发（生态旅游）与“三农”问题◇
阳朔山水文化的核心就在于向游客充分展示人与自然的高度和谐，自然造就了人，自然养育着人，自然滋润着人；人利用了自然。人改造了自然，人要保护自然。一些具有当地特色的乡土文化，如古朴典雅的建筑群（渔村、旧县、留公）、朴实无华的泥瓦房、中国书画、中国象棋、中国功夫、中国画扇等民间手工艺术，经过精心保护，都在这里与现代文明和谐共存。阳朔要做的，不仅是保护和传承历史文化，还要发展先进文化打造新的旅游文化品牌。
乡村旅游项目的开发和建设，必须走品牌化之路。在众多的旅游景区中，阳朔已成功打造出西街（异国风情外语游）、月亮山（田园、民居生态游）、锦绣漓江、梦幻遇龙河、印象刘三姐（以“漓江渔火”为主题进行水上文艺展演，艺术而生动地展现了漓江的山水之美、人文之美和劳动之美：夜幕下的漓江水面上，星星点点，渔火点点，刘三姐们的歌声在这里响起，那分明是劳动的赞歌，是传统与现代的完美结合……仅20xx年6月开演以来，门票年收入仅次于桂林漓江船票收入。）等五块品牌。
西街：这条长仅517米的小街，本是最传统的南国小镇街道，石板路面，灰砖骑楼，可她又是最洋气的：几乎所有的招牌都是英文。如今在街上，你能看到的外国人比中国人还要多。20xx年，仅西街景区就有工商户近4000家，宾馆、饭店182家，床位逾万张，餐饮87家（其中西式42家，中式45家）。各种摊点星罗棋布，摆满大街小巷两侧，摊位3000多个。 然而，景区存在的问题也不容忽视。旅游初期确实给当地居民带来了实惠，提供了一些诸如开办家庭旅馆、摆摊销售土特产品和农副产品等新的维持生计的方式，但随着旅游的产业化发展、旅游区管理的规范，这些维持生计的方式渐渐不再适用。农民在资金、文化、技能等方面的劣势，使得他们在丧失利用当地自然资源和土地的权利后，无法分享旅游发展所带来的诸多好处。
一直的兴趣在于农村,因为农村是家乡,是养育自己的热土,更因为乡村养育人类,是大自然无限美丽的体现,因此放弃了许多,虽流浪辗转于城市边缘,但心之所向一直还是乡村,经营于几年城市的客栈生活于是几年的有感于乡村别墅乡村旅游的合作,心中一直有种想法,是不是可以嫁接这种模式于农村的土地开发建设上来?
现在我们的小镇是以发展和谐生态的旅游业为主，我们乡村,由于种田利润很低,所以很多乡人都涌向城市谋生,从而造成了许多土地的荒废或疏于经营,进而造成了极大的土地利用浪费!!!另外,就是许多农村地区还有大量闲置土地,由于不适宜种植庄稼以及当地农民缺乏信息以及资本经营开发等原因而常年荒废,这些状况均很普遍,因此若引入农村土地建乡村酒店或农家休闲山桩模式,将许多有多种开发价值的农村闲置土地,通过直销的形式,以销售租赁承包等协议转让给城市感兴趣的居民,这样不仅引导了城市闲散资金向农村转移投资,更促进了城乡之间的各种交流与合作,必然产生极大社会经济效应,为发展农村经济以及保护生态环境
缩小城乡差距解决就业等等,多方面均具有鲜明综合作用,可以说,操作得当,肯定是利国利民的好事!!
基本模式就是将有利用价值的乡村土地,进行统计.分割.展示.推介.联营.协议等步骤流程,进行土地使用权的转让!!!最终实现各方的保障与权益!!!!
阳朔是一个以农业和旅游为经济主导的县城，围绕农业生产发展旅游业得天独厚，，农业生产的发展，休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的小城镇。，为发展“农家乐”旅游项目提供了良好的发展前景。经过慎密的调研和细致的分析，拟选址阳朔一骆驼水乡乡村开发“农家乐”住宿、餐饮、娱乐一体化项目。
三、项目的必要性
1、旅游业发展的需要。 当前，回归自然，走近农家生活已成为现代旅游业发展的必然趋势，借助现有的日光温室等农业设施开发“农家乐”项目，既可充分挖掘潜在的资源，为旅游者提供一处体验农家生活、返朴归真的旅游场所，还能更好地展示农业、农村建设中取得的先进成果，符合旅游业发展的需要。
2、阳朔骆驼水乡“农家乐”项目的开发建设是当地经济快速发展的必然趋势。 全乡特色优势产业得到长足发展。随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已经受到政府高度重视。利用现有的农业优势大力发展旅游业，已成为阳朔乡村经济发展不可缺少的一部分。
3、是阳朔骆驼水乡农民快速致富奔小康的需要。目前，农业生产已取得了较好的经济效益，农民的积极性很高，如果再利用现有设施农业开发“农家乐”旅游项目，既能够解决一部分农业剩余劳动力，还能增加农民经济收入，是一个一举两得的项目。
第二篇：农家乐可行性分析报告
万年鸿阳生态农业旅游综合开发项目
可 行 性 研 究 报 告第一章 总 论1.1项目概要
1.1.1项目单位基本情况
1.1.1.1项目单位名称：江西万年鸿阳生态农业旅游综合开发有限公司
1.1.1.2所有制性质：民营
1.1.1.3企业简介
江西万年鸿阳生态农业旅游综合开发有限公司创建于20xx年元月，位于“世界稻作发源地”万年县大源镇原上海知青队驻地红来村。公司总占地面积1,600余亩，其中水面300余亩，山林1,200余亩，其他用地等100亩;企业拥有职工82人，其中专业技术人员20名。公司生态环境优越宜人、气候湿润、雨量充沛、风光秀丽及人文景观得天独厚，可逐步形成“园林娱乐、水面游玩、水中养鱼、山上种果、山坡养猪和树下养鸡”的集生态农业旅游、娱乐休闲、垂钓、农家乐、宾馆住宿、商务会议、园林种植、综合养殖为一体的立体娱乐型综合开发、健康环保庄园式的科技示范旅游胜地。
目前，企业注册资金200万元，总资产2,100万元，总负债320万元，净资产1780万元，资产负债率15.24%；项目实施后年可创休闲旅游及生态农业产值3000余万元，税利610万元。 企业银行信用等级为AA。
1.1.2项目建设内容
1.1.2.1项目名称：万年鸿阳生态农业旅游综合开发
1.1.2.2建设性质：扩建
1.1.2.3建设地点：上饶市万年县大源镇红来村
1.1.2.4建设规模：项目拟建人文景观及生态旅游年接待能力10万人次基本设施;新建与生态旅游协调的垂钓农家乐及生态种养生产模式,达产期年产无公害优质鲜鱼90吨、无公害杨梅鲜果20吨、无公害茶油12吨及无公害肉猪0.8万头，营造生态林600亩。
1.1.2.5主要建设内容：项目可分为八个子项目，分别为旅游娱乐、水产养殖、垂钓农家乐、杨梅果园、油茶园林、生态林抚育、生猪养殖和污水处理等。 新建迎宾宫宾馆、休闲娱乐城、山庄寺庙，以及亭、台、楼、阁等旅游休闲设施建筑面积8,140m2；水上乐园面积将扩建至200亩，改造水产养殖面积300亩，新建垂钓农家乐休闲中心面积8亩，扩建杨梅果园200亩、油茶林400亩，抚育营造生态林600亩，兴建生猪养殖栏舍等4,940 m2，污水处理池窖2620 m3，仓储及宿舍1000 m2，配套相应水、电、路等工程。
1.1.3项目建设方案
1.1.3.1技术来源及先进性：项目采用人文景观乡村旅游与生态种、养有机结合的模式，集旅游、休闲、娱乐、鲜果采摘、品尝、垂钓、餐饮等为一体，迎合不同层次及年龄结构人群需求，适应时代发展新趋势。 旅游将人文景观、稻作文化和乡村休闲结合在一起，寺庙、亭、台、楼、阁、果园及生态林等风景独秀；仙人洞及神农宫稻作文化底蕴深厚，周
边名胜古迹甚多，项目发展前景非常广阔。
随着经济和社会的快速发展，与人民生活密切相关的农产品生产、供给实现了从长期短缺到供求基本平衡的历史性跨越。城乡居民生活理念的更新对各种食品质量提出了更高的要求，迫切需要提供无污染的安全、优质、营养类食品。因此，大力开发无公害农产品、绿色食品、有机食品，就成了当今农业生产的新的内涵。积极培育农产品绿色产业，对增进人民群众的身体健康和生活质量，促进农产品的可持续增长和农民增收，提高农产品市场竞争能力和扩大农产品创汇都具有十分重要的战略意义，是一项造福于民的绿色工程。 项目为实现资源节约和环境美好，确保水产品养殖、果园林种植环保、绿色无污染，生猪养殖是种、养殖肥源的起动环节，同时高度重视污染彻底处理和生产布局合理，配套相应厌氧发酵处理设施;处理后的猪粪、沼液及沼渣用于无公害水产品养殖和绿色农产品种植，沼气用于生活能源，实现节能减排和种养良性循环。 油茶、杨梅及生猪等种、养业，种苗选用最新优良品种，整个生产过程实施无公害农产品标准。杨梅将填补我县大面积人工种植空白；油茶也将开创我县大面积人工栽种先河；生猪品种为杜、长、大三元杂交一代, 其抗逆性强、饲料报酬高、瘦肉多,产品质优安全。
1.1.3.2项目进度安排：整个项目建设期为一年，即20xx年10月至20xx年9月。
20xx年第二、三季度为项目建设前期工作准备阶段。20xx年第四季度项目正式实施，当年旅游工程全面开工建设，并完成水上乐园及养殖水
面改造工程，以及部分果园栽种、垂钓农家乐建设任务。20xx年第一季度全面完成果园栽种、抚育工程。20xx年第二季度末完成生猪繁育设施兴建；同年第三季度基本完成旅游工程，并完成肉猪养殖及污水处理工程；期未扫尾项目零星工程，并对已完工工程进行全面检查，项目建设全面验收交付使用。
1.1.3.3市场营销及组织管理：加强平面媒体、电子媒体及立体广告宣传力度，在县城及周边地区建立固定旅游运营网点，实施差异化竞争手段和策略，以本项目地为中心推介数条人文景观和生态浏览旅游项目。 项目生产农产品的无公害肉猪、鲜鱼、杨梅及茶油等，由于提高了产品安全和质量，具有很强的市场竞争优势；同时，项目产品数量不多。项目产品定位于沿海经济发达地区大中城市及本地市民；营销策略以安全和优质为中心，产品销售以现有的渠道为主，积极开拓浦东—万年优质农副产品营销网络。
项目建设期间成立以当地乡（镇）人民政府分管领导为组长的项目建设领导小组，统筹项目规划设计及施工招投标，以及资金使用和项目验收等工作。项目建成后，理顺现有管理体制，建立总经理负责制的旅游、生产、财务、人力、技术及营销管理等机构。
1.1.4投资概算及资金来源
项目建设预计总投资2,299.32万元,其中固定资产投资1,899.32万元,流动资金400万元。在固定资产中土建工程1,308.5万元，设备购臵469.52万元,安装9.3万元，种猪、种苗及技术示范等80.8万元,勘探设计及建设期利息31.2万元。
上述所需的2,299.32万元，建设单位自筹资金479.32万元,引进外地资金及争取政府财政（政策）资金扶助1,100万元，银行融资720万元(其中400万元为生产流动资金)。
1.1.5主要技术经济指标
1.1.5.1主要技术指标：旅游实行乡村游与风景区游相结合的标准,旅游设臵山庄浏览、水上乐园、娱乐城休闲娱乐、运动健身、餐饮服务，以及周边游览，年旅游10万人次，建成上饶市最大的生态农庄园旅游胜地。
种植业及养殖业按相关无公害农产品标准要求,场地达无公害农产品生产技术基地认证，主要施用发酵后的猪粪及沼液、沼渣，从严控制农药及化肥使用量，产品达无公害农产品标准。
生猪出栏率200%，成活率95%，全程料肉比为3.3:1（肉猪2.9:1），胴体瘦肉率65%左右。经产种母猪年产仔2.2窝，每窝平均产仔10头，仔猪成活率97%，种母猪100%实现人工授精。
1.1.5.2 主要经济指标：项目进入正常营运期后，年游览达10万人次，年出栏无公害肉猪8000头,优质鲜鱼90吨，杨梅鲜果20吨、茶油12吨。正常年份预计服务及销售收入2,107.6万元，新增税收315.1万元，企业盈利 524.8万元。
项目经济效益计算期内,税后财务净现值为1,917.65万元(折现率
10%)，内部收益率26.15%，静态投资回收期4.87年;所得税前财务净现值2,861.22万元,财务内部报酬率33.32%,静态投资回收期4.22年。项目平均投资利润率21.69%,平均投资利税率34.74%。
1.2可行研究报告编制依据 国家旅游局与农业部为深入贯彻中央关于建设社会主义新农村的战略部暑，充分利用“三农”资源优势发展旅游业的指示，决定加强双方的合作，集合两部门的优势，开展“百千万工程”，联合推进农业生态旅游、休闲旅游、文化旅游等乡村旅游的发展，并联合下发推进乡村旅游发展的通知。
通知指出，各级农业和旅游部门要把乡村旅游纳入重要工作日程，成立乡村旅游工作领导机构，实行分级、分工责任制，对乡村旅游工作的开展提供必要的经费支持和政策保障。农村沼气、乡村道路、人畜饮水、乡村清洁等支农项目要向乡村旅游倾斜，推动乡村旅游开发项目和各种支农项目挂钩。加强对乡村旅游发展的业务指导，帮助策划乡村旅游项目，整合、提升旅游产品的档次，拓展乡村旅游市场，深化乡村旅游服务体系建设，着力解决制约乡村旅游发展的瓶颈因素，探索各种类型的乡村旅游发展模式，满足国内外不同层次消费者休闲旅游、度假的需求。 中共江西省委、江西省人民政府《江西省优质农产品供应基地规划》,以及建设“三个基地一个后花园”的决定;
江西省提出的“生态江西,休闲花园”；
鄱阳湖生态经济区建设;
上饶市旅游产业发展规划;
上饶市提出的“鲲鹏战略”及加快旅游发展的若干意见;
万年县提出的“充分发挥我县独特的自然生态优势,大力发展旅游产业”; 万年县旅游发展规划;
万年县建设“文化万年、活力万年、生态万年、和谐万年”;
万年县关于“精心打造稻作文化、田园风光、青山绿水、红色情怀”等。
1.3综合评价
项目将生态农业与旅游有机结合在一起，并带动相关产业发展，将进一步发展壮大我县旅游产业和生态农业。由于项目区离县城近，给退休人员及市民、游客节假日垂钓、休闲娱乐等提供了极大的方便。而杨梅及油茶种植将填补我县人工大面积种植空白，对进一步调整农业产业结构、强化农产品安全质量、增加农民收入，以及建设社会主义新农村将产生重大影响。项目将养殖业与种植业有机地联系在一起同步发展，促进了生产投入物的多层次利用，有利节能减排，维护了生态平衡。项目将直接和间接带动农户发展旅游及种养业，对提高农民收入、改善农村经济结构产生积极影响。 项目建设是可行的。一是项目建设单位已具一定的旅游及生态农业基础，将为项目建设及营运提供良好的发展平台。二是项目单位已取得较好业绩，种养技术成熟，管理经验较为丰富，已具备一定的物质条件。三是杨梅树性强健，且耐寒、耐旱适应性广，易于栽培，是开发山地资源、绿化荒山的高质量、高效益的名、优、特经济林树种。四是油茶原属我县野生资源，说明气候等自然条件完全适宜其生长、开花与结果，为丰产打下了基础。五是项目单位与相关旅游、种养生产院所建立了密切合作关系，技术依托单位力量雄厚。六是我县具有较好区域和交通优势。东进浙、沪和南下粤、闽距离较近，并有“三纵五横一环”交通优势，铁路、高速及国道任其选择，有利发展旅游产业，有利农产品保活保鲜，
且运销费用较低。 项目建设符合国家产业发展政策，与省、市、县发展规划相衔接。项目建设起点高，技术先进，布局合理，设施齐全。项目建设及营运将加速我县旅游产业发展，有利新型生态农业建设，有利节能减排，有利产业化进程，有利增加农民收入，有利增强企业发展后劲，有利财税增长，有利社会主义新农村建设。 项目建设涉及面广，基础设施多，投资较大，果林种植见效期较长，恳请有关部门给予一定的政策资金扶助。
第二章 项目背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1万年县人文景观概况 万年地处鄱阳湖之东，怀玉山之西，位于江西省东北部，于明正德七年（公元1512年）设县治，因县治在万年峰之南而得名，现隶属上饶市。全县辖六镇六乡，人口38万，土地面积1140.76平方公里。 万年历史悠久，有着灿烂的远古文明。早在旧石器时代，人类的祖先就在这块土地上定居劳作、繁衍生息。境内的大源仙人洞、吊桶环遗址是当今所知世界上最早的栽培稻遗址之一，把世界稻作起源由7000年前推移到12000—14000年前，是世界稻作起源地之一。
万年区位优越，有着便捷的交通条件。皖赣铁路穿境而过，国道206线纵贯南北，乐安河水运经鄱阳湖可直达长江；县城距华东铁路枢纽鹰潭市仅56公里，离瓷都景德镇不过76公里。与省会南昌市也只有120公里。沪瑞高速、景鹰高速拉近了万年与长三角的时空距离，特别是昌德
高速的即将动工和建成，将进一步提升我县的对外通达水平。
万年资源富集，有着丰饶的特色物产。森林覆盖率达65%以上：矿产资源品位高、储量广，己探明的金属、非金属矿藏35种，银金矿品位为江西之最，石灰石、白云石蕴藏量分别在5亿吨和30亿吨以上，石灰石品位冠华东之首，旅游资源十分丰富省级风景名胜区仙人洞和神农宫、莲花洞、黄巢山以及赣东北苏维政府旧址等自然景观和人文景观交相辉映，引人入胜；商周文化遗址、元末明清古战场遗址、大赦庵旧址、青云塔及姚西书院等增添了古文化旅游底蕴。地方物产特色鲜明，“万年贡米”、“万年珍珠”、“万年生猪”享誉国内外。
万年是一片红色土地，有着光荣的革命传统，项目建设地处老革命根据地，留下了方志敏、邵式平等革命先辈的光辉足迹。
近年来，随着物质生活的不断改善，人们对精神生活的要求也越来越高，越来越广。我县旅游业蓬勃发展，旅游资源逐步开发利用，已形成了以稻作文化为主题的特色旅游产业，仙人洞、吊桶环遗址、神农宫、赣东北苏维埃政府遗址、龙泉湖等一批旅游地相继迎来大批客人。 项目建设单位基于上述发展趋势，将本公司打造成集生态种养、旅游、农家乐、休闲、餐饮、娱乐、住宿、会议及客运为一体的综合性生态农业旅游营运中心，规划为功能齐全、安全快捷、全方位生产及服务的高水准综合性企业。
2.1.2政策导向和行业规划
20xx年3月20日国家旅游局与农业部在京签署了关于促进社会主义新农村建设与乡村旅游发展的合作协议。并组成联合调查组，赴乡村旅游
重点地区开展调研，为共同制定支持乡村旅游发展的有关政策做准备。 为深入贯彻中央关于建设社会主义新农村的战略部暑，充分利用“三农”资源发展旅游业，全面拓展农业的功能和领域，积极促进农民增收致富，扎实推进社会主义新农村建设，国家旅游局、农业部决定共同推进乡村旅游工作，“十一五”期间，在全国范围内共同组织实施乡村旅游“百千万工程”，建成具有乡村旅游示范意义的100个县、1000个乡（镇）和10000个村，使己有乡村旅游项目得到明显提升和完善，基本形成种类丰富、档次适中的乡村旅游产品体系和特色突出、发展规范的乡村旅游格局，满足人民生活水平提高对旅游消费的需求。
全国旅游工作会议上，中央领导明确提出：“在新世纪我国旅游业的发展中，要更加重视旅游业的关联带动功能，推动经济结构优化和调整”；“城市郊区和有客源前景的其他农村地区，要规化建设一批农业旅游、生态旅游、山区旅游项目和度假休闲基地、农业科教基地”；“有条件的企业，要精心策划、积极发展农业旅游项目”
在国家政策大力扶持发展旅游产业的形势下，我省提出了“生态江西，休闲花园”的旅游发展构思，以及“建设三个基地一个后花园”的战略决策。上饶市大力实施“鲲鹏战略”，加快旅游产业发展的若干意见。万年县委、县政府根据全县实际情况，提出了精心打造“稻作文化、田园风光、青山绿水、红色情怀”旅游发展指导思想，规划了充分发挥我县独特的自然生态优势和丰富的旅游资源优势，将生态观念和生态文化融入旅游产品开发的各个环节，尽快将生态旅游业发展成拉动我县经济新的增长点，并最终成为绿色生态万年的支柱产业之一。
同时，农村经济目前还比较单一，特别是第三产业发展滞后。如何充分利用农村旅游资源，进一步调整产业结构，是建设社会主义新农村的重要内容之一。 发展生态农业、自然农业、有机农业、环保农业，努力控制和减轻各类有害物质对人类生存环境的污染和破坏，已成为当今人们的共识。把种、养业有机地结合在一起，是节能减排、实施环境美好、产品质量安全的基本要求。省委、省政府作出了把我省建成沿海经济发达地区优质农产品供应基地的决定，提出力争用2—3年时间实现养殖业占农业总产值的比重达到65%的奋斗目标。万年县委、县政府研究作出了全方位发展生态农业规划。省、市、县分别制订了相应生态农业和旅游发展规划。 以上种种从政策层面和行业规划上为项目建设提供了可靠保障。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是落实行业发展规划、发展旅游产业的需要
旅游产业是现代社会经济的重要组成部分，乡村旅游是适应人们回归自然、且费用较少的一种旅游，特别适合现阶段乡村消费水平。省、市、县均将旅游列为现代重要产业之一，制订了发展规划，我县提出了充分发挥本县自然生态优势和丰富的旅游资源优势，尽快将生态旅游产业发展成为拉动万年经济增长的新型产业，并具体规划精心打造“稻作文化、田园风光、青山绿水、红色情怀”。
近年来，我县旅游业得到蓬勃发展，形成了以稻作文化为主题的特色旅游文化，既有人文景观，又有红色情怀，但还不能适应不同层次需求的发展。项目将生态农业与乡村旅游有机地结合在一起，建设功能齐全、
安全快捷、全方位服务、具有较高水准的特色生态旅游。
2.2.2项目建设是发展生态农业、提高农民收入的需要
有的项目建设往往是开发某单一产业，其他方面兼顾较少，容易产生其他不良影响。项目建设以生猪养殖为突破口，强化污水处理，发展高效种植，带动周边农户发展生态农业和乡村旅游。我县荒山较多，水面较广，项目油茶、杨梅及生态林等种植和水产养殖将带动更多农户发展种、养生产，对调整产业结构和提高产品附加值将产生不可估量的影响。 项目实施后，直接和间接带动我县生态农业建设与乡村旅游业发展，农村经济结构将得到进一步调整，农民收入将得到较快增长，为我县社会主义新农村建设增添新的活力。
2.2.3项目实施是县域经济发展、增强企业发展后劲的需要
项目实施后，年直接创产值2,107.6万元，再加上相关产业发展，以及项目拉动产生的效益，年产值将在3,000万元以上;年财税直接增收315.1万元,将进一步壮大县城经济。同时,通过项目旅游业及产品营销搭台，加强与沿海经济发达地区交往，促进其他项目及资金的引进，以及技术提高和经营管理完善，进而将间接加速县域经济的发展。
项目起点高，设施完善，管理配套；企业年增产值2,107.6万元，正常年份税后利润达524.8万元。通过项目实施,企业管理制度将接近或达到现代管理水平，企业实力进一步加强,发展后劲进一步提高。
2.2.4项目建设是提高产品质量、增强市场竞争能力的需要 项目生猪养殖充分利用杂交优势，繁育杜、长、大三元杂交一代肉猪，其品种抗逆性强，饲料报酬高，胴体瘦肉率可望提高8—10百分点；加
上无公害化种、养技术，项目产品符合无公害农产品标准，将真正做到质优安全。项目强化养殖污水处理，达标排放，并用于其他种植业。再加上区域和交通优势，产品市场竞争能力将大幅提升，经济效益进一步增长。
2.2.5项目实施是确保种、养业持续健康发展的需要
我国农业生产正面临着从传统零星分散型向规模集约型转轨进程中，养殖生产同样如此。生猪规模养殖起源于上世纪90年代，目前发展较快，但随着生产规模的扩大，养殖场周围污染日趋严重，影响了场群关系，环保压力也越来越大，制约了生产的进一步发展。
项目安排50.4万元资金用于养殖场废弃物处理，沼液、沼渣及发酵猪粪全部用于油茶、杨梅等种植和水产养殖，将种养业有机地结合在一起，并制取目前紧缺的能源—沼气，化害为利，从源头根治污染，将突破规模养殖生产发展的“瓶颈”，确保养殖生产持续健康发展。
第三章 建设条件
3.1项目区概况
3.1.1地理位臵和区域范围 万年县位于江西省东北部，乐安河下游，鄱阳湖之东，界于东径
116°46′48″至117°15′10″、北纬28°30′15″至28°54′5″之间。东与弋阳、鹰潭的贵溪相邻，南与鹰潭的余江接壤，西与余干交界，北与景德镇的乐平、上饶的鄱阳毗连。全县辖六镇六乡，151个行政村，人口38万。万年县距鹰潭市56公里，至景德镇市75，到南昌市120公里，离上饶
市160公里，去上海670公里。
3.1.2自然资源状况
万年县属较典型的丘陵地区，又濒临鄱阳湖，最低处湖云汪家仅11米（黄海高程，下同），最高的三县岭870米。县境内万年河、珠溪河、玉溪河及大源水分赴东、西，乐安河傍西北直下鄱阳湖。万年县土质肥沃，境内草茂林丰，山青水秀，山地占全县总面积的72%，森林覆盖达65%以上，人文景观极为丰富。
我县属亚势带季风湿润气候区，年平均气温17.2℃，7-8月平均气温28℃-29.5℃,极端气温可达41.2℃;年平均降水量1756.3毫米，年最大降雨2753.3毫米,年平均降雨天数159天,年蒸发量1350毫米;年太阳总辐射量为108.7千卡/平方厘米，年平均日照1803.5小时,平均无霜期在260天以上;主导风向冬季偏北、夏季偏南，平均风速2.9米/秒，气压102.3千帕。
3.1.3社会经济状况
我县属鄱阳湖滨湖县，国土面积1140.76平方公里，人口38万。20xx年完成生产总值28.55亿元，实现工业增加值10.01亿元，完成全社会固定资产投资20亿元，实现消费品零售总额10.72亿元。财政总收入
2.2731亿元，三产业结构比例为21.58:44.8 :33.62 。农业方面组建了贡米、生猪、珍珠三大集团，粮食总产4.74亿斤，出栏生猪50.1万头。第三产业的商业流通网点7950个，物流企业23家，实现旅游综合收入9463.3万元，完成房地产投资1.93亿元。全年进资44.14亿元，实际利用外资2340万美元；外贸出口3075万美元。县城人口8.3万，
面积8.36平方公里，县城绿化覆盖率36.8%，亮化率、硬化率上升到96%。我县荣获江西创文明城市先进县称号，石镇、裴梅、湖云、齐埠被评为江西省第二届文明村镇，林业局等7个单位被评为省级文明单位。 20xx年举全县之力打造“文化万年、活力万年、生态万年、和谐万年”，计划完成生产总值33.69亿元，财政总收入2.7276亿元，固定资产投资26亿元，社会消费品零售总额12.65亿元，出口创汇2200万美元，城镇居民人均可支配收入9093元，农民人均纯收入3719元。努力把万年建设成为经济发达、政治文明、文化繁荣、社会和谐、生态优良、人民富裕的现代化强县。
3.1.4交通通讯 万年县处于南昌、上饶、九江、景德镇四个中等城市交会的中心地带，位于南昌1小时经济圈内。万年县拥有“三纵五横一环”交通优势，皖赣铁路、206国道及景鹰高速纵穿县境南北；昌万公路直达南昌120公里，经311高速到杭州、上海只有5—7小时的车程，邻近的浙赣铁路畅通东西。县境内乡镇公路全部硬化,四通八达的交通网络业已形成。项目实施地紧邻省道珠曹公路(县城至弋阳曹溪通上饶),上景鹰高速仅半个小时,离206国道只有6公里。我县通讯发达，有、无线通讯覆盖全县。
3.1.5项目建设地
项目建设地为上饶市万年县大源镇红来村，电力及公路均已具备，地下水为清凉的山泉水，矿物质丰富。项目地紧邻世界稻作起源地—大源仙人洞和江南最大的神农宫溶洞。
项目地周边散布旅游地有鹰潭的龙虎山、上饶的三清山、婺源、庐山、
武夷山等，红色情怀有赣东北苏维埃政府旧址、弋阳的方志敏故居、上饶集中营和南昌的系列革命遗址。
3.1.6本项目及相关产业发展现状 万年县旅行社等服务机构先后成立，周边人们旅游休闲已逐步形成，仙人洞、神农宫洞及龙泉湖等已辟为旅游、考察佳地，20xx年综合旅游收入达9,000余万元。 油茶及杨梅是我县农产品之一，由于某种原因，目前产量较小，尚未形成规模；水产养殖是万年县的主导产业之一，特别是珍珠养殖声誉较高，但鱼类养殖发展较为滞后。
生猪养殖是万年县传统农业支柱产业， 20xx年联合国粮农组织在我县试验实施了“养殖场环境污染综合治理项目”。目前，全县已成立江西万年生猪产业集团，拥有江西省山庄等年出栏万头以上养殖企业15家，并通过无公害农产品认证，4家获“出境动物养殖企业注册证”。 鄱阳湖平原为我省粮仓，各类饲料来源广；养殖所需玉米可从铁路直接调运到县城。产品远销沿海经济发达地区及港、澳，最近洽谈的浦东——万年优质农产品销售网络，进一步拓展了产品销售。
3.2项目建设条件优劣势分析
3.2.1政策环境
国家为旅游业发展、调整农业结构、发展生态农业及增加农民收入出台了一系列文件；有关部门制订了旅游业及生态环境农业发展中短期规化等，从政策和产业导向上，为项目建设和实施提供了政策层面的保障。
3.2.2资源优势
项目区属鄱阳湖滨湖地区，基本无工业“三废”污染，并具有土地资源、劳动力资源、水热资源等优势，气候条件好，人文景观丰富，森林覆盖率高，交通方便，运输成本，农村劳力充足。种植业发展需要大量的有机肥料，而养猪业的发展增加了肥源，有效地解决有机肥的需求矛盾，“猪—沼—果”农业生态模式能有效地促进投入物多层次利用和生态平衡，有利节能减排。
3.2.3市场优势 我县旅游具有独特资源，周边又遍布中、小城市，目前休闲旅游逐渐成为人们日常生活的重要内容，旅游市场优势明显。
项目农产品也具一定市场优势。杨梅为春夏相交首先上市的鲜果，其果实风味独特，营养丰富，又具有较好的药用价值及经济价值；茶油不仅可以食用、药用，还是高档女性婴儿护肤品的底油和高级精油的基础油，仅赣中、赣南出产，目前市面上价格节节攀升，经济效益较好；生猪近期供需矛盾比较突出，价格日趋上扬。水产品蛋白质丰富，并含有特殊营养物质，且容易消化吸收。项目农产品全程实施无公害生产标准，质优安全；再加上交通方便、运输快捷，有利保活保鲜，拥有巨大的市场优势。
3.2.4基础设施条件
项目建设地濒临珠曹省道，距县城火车站6公里，上206国道仅4公里，进景鹰高速入道口仅约9公里，均有省、国道直达。项目地有线和无线通讯具备，高压输电线业已接入。项目建设腹地，地形起伏，土地肥沃，水源充足，有利无公害农产品生产。
3.2.5主要障碍因素及解决方案
油茶和杨梅大面积人工种植是项目生产的主要障碍因素。但我县上世纪五十年代野生油茶、杨梅资源丰富，结果累累，说明水土及气候资源完全适合其生长、结果与繁殖。无公害农产品要求较高，也不可忽视。 解决上述不足的方法：一是增设种植专业科技队伍，加强理论知识学习与实践经验的提炼；二是进一步考察学习已开展相关种植、养殖的先进地区和单位；三是依托相关的旅游及生态农业科研院所等。
第四章 项目单位基本情况
4.1建设单位概况
江西万年鸿阳生态农业旅游综合开发有限公司创建于20xx年元月，位于”世界稻作发源地”万年县大源镇红来村。公司总占地面积1600余亩，其中水面300余亩，山林1200余亩，其他用地等100亩;企业拥有职工82余人，其中专业技术人员20名。公司生态环境及人文景观得天独厚，现已初步形成了：“岛上游玩、水上娱乐、水下养鱼、山坡养猪、山上种果、树下养鸡”的集生态农业旅游、娱乐休闲、垂钓、农家乐、宾馆住宿、商务会议、园林种植、综合养殖为一体的立体娱乐型综合开发、健康环保庄园式的科技示范旅游胜地。
4.2开发能力
本公司建立了作物病虫害防治实验室、生猪人工授精室、兽医防治室等机构，还聘请了高级专业技术人员，开展了相关种、养技术推广及病虫害防治等工作，取得了明显成效。及时掌握了种、养生产中具有先进性、
实用性的技术成果，并在本公司推广。
4.3企业财务状况
目前，企业注册资金200万元，总资产2100万元，总负债320万元，资产负债率15.24 %；项目实施后年可创休闲旅游及生态农业产值3000万元，税利610万元。
企业银行信用等级为AA。
4.4法人代表基本情况
江西万年鸿阳生态农业旅游综合开发有限公司法人代表为严进根，大专文化程度，经济师技术职称。该同志于19xx年参加工作，先后在盘岭乡、大源镇、陈营镇等地工作，待人真诚、热情豪爽、工作经验极为丰富。曾多次荣获先进工作者、创业模范、优秀党员等光荣称号。20xx年初创办江西万年鸿阳生态农业旅游综合开发有限公司，通过艰苦奋斗，企业得以逐步发展壮大。
该同志及其企业无任何破产及银行不良欠资等记录。
第五章 市场分析和产品销售方案5.1市场分析
5.1.1旅游及项目产品市场现状
5.1.1.1旅游市场现状 旅游休闲是一项新型的朝阳产业，在工作和学习节奏越来越快的今天，已成为人们的重要生活内容。据统计，我县去年旅游综合收入达9,000余万元，婺源县旅游创产值10亿元以上。周边的三清山、龙虎山及圭峰等旅游地旅游休闲综合产值在数十亿元。我县仅有神农宫及龙泉湖两
处小型旅游休闲地，与全县丰富的旅游资源完全不能适应，也不能满足人们对旅游休闲的需求发展，其市场最为看好。
5.1.1.2肉猪市场供应现状
我国生猪生产大省原有10个，现除浙江省外，河北、河南、江苏、安徽、江西、山东、湖南、湖北、四川仍雄居全国前列，其他省市也不同程度从事这一产业，社会基础非常广泛。
据我国肉类资料分析：猪肉产量占肉类总量比例虽然从19xx年的
77.99%下降到20xx年的65.18%，但同期猪肉产量从2452.3万吨上升到4518.6万吨，增长84.26%，年平均递增5.23%。江西是一个生猪养殖大省，畜牧业生产以生猪饲养为主。据统计全省肉类产量20xx年为195.2万吨。同期猪肉产量为142.7万吨。近年我省肉类和生猪生产发展相对滞后，值得引起高度重视。
猪肉是我国肉类消费的主导品种，呈现需求快速绝对增长发展趋势。由于产业的递度转移，生猪生产和需求出现新的“洗牌”；尤其是近年因种种原因，猪肉供应与生产出现了新的情况，肉价节节攀升，养殖盈利空间较大，市场现状看好。
5.1.1.3项目其他产品市场供应现状
水产养殖是关系国计民生的重要产业。长期以来，人们一直为解决“吃鱼难”而奋斗。进入21世纪后，人们的膳食观念逐渐随着社会生产力的发展和经济文化水平的提高发生了很大变化。人们对膳食营养的认识已不再简单地为保证维持自身生命的需要，即不仅仅是吃饱，而会更深刻地认识到通过膳食来调节人的生理机能，提高免疫能力，促进健康，达
到延年益寿。鱼等水产品是膳食消费中可得到的最有营养的富含优质蛋白的食品上品。水产品含有完全的优质蛋白质，它提供人体的必需氨基酸，大多数鱼蛋白85％～95％是可消化的，而且鱼等水产品富含维生素和碘、镁、钙、磷、铁、钾、铜、氟化物等矿物质和微量元素。因此，多食水产品对人们的健康大有好处，是提高身体素质的重要食物源。特别是人们节假日垂钓休闲，既能休心养性、又能增强体质、促进家庭和睦。垂钓农家乐是人们节假日娱乐休闲的最好场所。 茶油由于风味独特和营养丰富，有长寿油的美称，能软化血管、增强血管弹性和韧性、防止血索释放，有效降低人体中的胆固醇、甘油三脂，对“三高”有明显的改善作用，还可有效地预防动脉粥样硬化、老年白内障、老年性便秘和冠心病等，老年人可因食用茶油而健康长寿。茶油不仅可以食用、药用，还是高档女性婴儿护肤品的底油和高级精油的基础油。特别是近年发现含有美容物质，深受人民喜爱。管理得当每亩油茶可产油100斤左右，按每斤20元计算，每亩产值在0.2万元左右。由于近几十年营林开发等原因，我县资源急速下降，有的乡镇基本绝种，产品逐年下降，市场价格逐年攀升。 杨梅，是我国特产果树，其果实风味独特，营养丰富，在人们都重视食疗与健康的今天，扬梅因具有较好的药用价值，而更引起人们的重视。 据测定，优质杨梅果含糖量可达12％～15％，含酸量为0.5％～1.0％，甜酸可口，富含维生素ｃ及各种氨基酸成分，具有较高的营养价值。祖国中医认为：杨梅可止渴，和五脏，能涤肠胃，除烦愤恶气。具有消食、除湿、消暑、御寒、止泻、利尿、治痢疾、治霍乱等功效。用烧酒浸杨
梅果实，更具有消暑开胃，舒气爽神之效果。杨梅鲜果除可鲜食外，还可制成果酱、蜜饯、果汁、果干和果酒等，对丰富食品市场起到一定的作用。以杨梅鲜果加工的糖水杨梅罐头，更是享誉国内外，远销欧美、东南亚地区，是出口创汇的传统产品。 杨梅树性强健，耐贫瘠、耐瘦、耐寒、耐旱，适应性广，易于栽培。它全身是宝，树根、干、枝、叶、果、核，均有很高的利用价值。种核含油率达40％，可提炼高级植物油。叶片可提炼香精，制造高级香水。根和枝干的表皮，富含单宁，可做染料，木材质地致密，可供细木加工之用。又因其枝叶繁茂，终年常绿，即能起水土保持作用，又能美化环境，因而常作为荒地绿化的先锋树种用，在园林绿化中，也常把杨梅作为园林绿化的树种。在杨梅的经济栽培中，一般年份每亩产量可达500千克左右，其树的经济寿命可以有百年以上。所以在项目地发展杨梅产业化栽培，将是生态农业旅游产业美丽画卷中的神采之笔。
项目的生态旅游及其他种、养产品都将迎合市场需求发展新趋势，再加上产品质优安全，市场前景极为看好。
5.1.2旅游项目及产品市场前景分析 旅游休闲是第三产业的重要内容之一，社会越发达该产业所占比重越大，也是经济发展中的地区脱贫致富主要项目。在项目建设地周边200公里之内，拥有数千万人口，大中城市十余座，其中宜于旅游休闲人数在千万人以上。再加上项目区人文景观资源丰富，开发潜力巨大，随着生活水平的提高，其发展前景极为可观。
我国目前面临经济快速增长时期，产业递度转移进一步加快，沿海等经
济发达地区更多考虑的是土地利用价值、环境卫生和产业利润指数，投资方面向高新产业转移，种、养业由盛变衰，天然资源也呈下降趋势。我国中部地区拥有区位优势、交通优势和资源优势，养殖业和种植业发展优势日渐凸现，项目实施地上述优势更为明显。项目生产为集约化规模生产，由于品种优良，以及统一原材料质量、统一生产标准、统一管理制度，产品质量可得到完善保障，项目产品前景市场同样光明。
5.1.3项目产品的市场竞争优势分析
项目的旅游及种养产品有如下优势：A、该地区以农业为主，工业少，环境好，污染少，植被好，资源丰富，宜于旅游休闲及优质农产品生产；
B、由于项目优势明显，项目产品市场稀缺，具有较大市场竞争优势；C、项目生产的种源、饲料、肥料及防疫植保等实行全过程监控，产品按无公害标准组织生产，食品安全有保障；D、消费市场近，交通便利、快捷，有利吸引旅游消费；E、由于区域和交通优势，项目产品运销费用低，还有利保活保鲜；F、项目地劳动力成本低，再加上产销优势，项目产品较市场平均价格约下降5%-10%。由此可以看出，项目产品是有很强的市场竞争能力。
5.2销售策略、方案和营销模式
5.2.1生产方案
项目肉猪养殖，按我省无公害农产品地方标准《规模养猪生产技术规程》（D1336/T369—2001）及其他有关种猪生产标准设计建设。生产以周为单位，实行同步配种、同步产仔、同步断奶、同步转群和同步上市，按计划按批次实施全进全出封闭式生产。
项目的茶油、杨梅及鲜鱼生产实施规范化、标准化、无公害农产品生产标准。
5.2.2技术方案 项目的二元杂交良种母猪组合雄性为纯种长白，雌性为纯种大约克。肉猪雄性为纯种杜洛克。其组合情况如下图所示。项目种母猪及三元杂交商品代杂交组合示意图
5.2.3旅游及产品营销策略
5.2.3.1旅游休闲营销策略
旅游业组合策略：为充分发挥周边的历史文化遗留人文景观，拟开辟仙人洞、神农宫和赣东北苏维埃政府旧址等旅游线路，统一定位、整体营销，优势互补，增强市场吸引力。
差异化竞争策略：在项目建设上要做到人无我有、人有我优、人优我特，极力提高服务质量。在宣传促销时，不仅需要突出卖点，而且还要在恰当的时间、适当的地点、利用适当的方式突出卖点。 灵活定价策略：要充分利用资源丰富和成本较低的优势，采用灵活的定价措施，争取客源。例一票游、一票食宿、定期游及淡季降价、集体低价等措施，充分发挥价格杠杆作用，提高服务水平，争取更多客源。 加大宣传力度，组建营销队伍：充分利用平面媒体，编辑旅游浏览手册、发布平面媒体广告；利用电子媒体制造音像宣传品及电视、广播广告；
制作立体媒体，例大型广告牌、霓虹灯等；定期召开新闻发布会，征集主题歌曲等。组建一支精干的旅游推销队伍，建立营销网点，推介旅游项目，采用打折、特价包、赠送土特产等，全力打造“鸿阳生态旅游”牌。 新辟旅游客运线路：项目拟开辟一条10公里旅游客运线路，即：项目旅游地—南坂—张家—白去—洪家—南岗—永乐路口——聂家—老火车站—石桥李家—商业大厦—农业银行—稻花村酒楼—种子公司—万年火车站。返回路线：万年火车站—广播电视局—友谊宾馆一新汽车站一新县政府一杨湾一锦湖公园—邮政大楼—公路段—交警大队一珠山桥头一聂家一南岗一白去一南坂一鸿阳旅游地。从早上5点开始至晚上23点循环运转，即方便了旅游、垂钓、休闲、娱乐的周边城乡居民，又有利项目区沿边群众的出行。
此外，还可充分利用红来村原是上海下放知青驻点的优势，邀请他们故地重游，寻求怀旧情怀，开拓上海客源，引进资金及技术。
5.2.3.2项目产品营销策略 项目种、养产品主要面向珠江三角洲和长江三角洲的农产品批发市场，同时在产品集散地建立直销点，创建自己的品牌。要特别注重现有的浦东—万年优质农产品销售渠道拓展。
产品策略定位于优质无公害放心产品及售后信息反馈制度。随着人们生活水平的提高，保健意识增强，整个社会开始从数量型转到质量及安全型。项目产品符合人们对无公害食品需求，要加强售后服务和信息反馈制度建设，不断提高产品质量，不断改进服务方法。
5.3市场风险分析
5.3.1项目产品市场风险因素分析 项目产品市场风险主要有供求关系造成的饲料等原材料价格及产品市场价格，以及产品质量、产品品种及运销费用等因素，其中原料价格及产品市场供求关系为最重要方面。饲料等原材料价格每上涨10%，生产成本则上升9%左右；原料价格下降时生产成本呈上述比例递减。产品供大于求，市场价格呈明显下降，反之明显上升，对生产健康发展具严重直接影响。项目的茶油、杨梅及鲜鱼生产风险近期相对较小，但产品安全性不可掉以轻心。
5.3.2防范和降低风险对策 一般来说当原材料价格风险因素上升时，产品市场价格有明显相应调整，就长远而言对生产影响不大，但短期内冲激较为严重。遵循种、养生产和市价周期性变化，注重相关因素消涨，及早调整生产和提高产品质量是防范和降低风险的决定性对策。 就长远而言，当社会上项目产品较多时，应及早更替其他适销对路种、养品种，规避市场风险。第六章 项目建设方案6.1建设任务和规模 项目建设分八个子项目，即旅游娱乐、水产养殖、垂钓农家乐、杨梅果园、油茶园林、生态林抚育、生猪养殖和废弃物处理中心。
旅游娱乐子项目，一般以年接待10万人次，最大为13万人次。主要设施有：6,000M2迎宾宫宾馆、200亩的水上乐园、娱乐城占地10亩、植物园50亩，以及寺庙1座、观景阁两座及山林亭4座等，其他的果园、
水产养殖和生态林均也可用于休闲观赏。
水产养殖子项目，养殖面积计300亩，年产优质鲜鱼90吨。主要工程为水面和渔池改造、拦鱼设备兴建，以及渔船、网具、渔用机械等添臵。 垂钓农家乐休闲中心面积8亩，建成以餐饮为主的农家菜馆。
杨梅种植面积为200亩，按每亩500千克计算，年产鲜杨梅约20吨。杨梅现已栽种了三年，大部分将尽有1米左右的枝干。目前主要是施肥、剪枝、抚育等技术含量比较高的工程。要聘用专业技术人员指导管理，以便尽早始果及进入盛果期。
油茶面积400亩，年产茶油12吨。生态林种植面积600亩，其主要工程为土地平整、种苗栽种劳务投入及基肥投放。
生猪养殖子项目，设计生产能力为年出栏8000头。兴建各类栏舍等4940M2，引进良种种猪405头，相应配臵防疫、化验及生猪人工授精等设备。
废弃物处理中心子项目，共兴建各类污水处理池窖2,620M3，其中厌氧发酵池1,000 M3、沼气柜500 M3，配臵相应设备器械。
其他公用建筑，兴建仓储600 M2，员工宿舍400 M2，配臵相应水、电、路及绿化工程（具体建设内容请见“投资明细表”）。
6.2项目规划和布局
项目布局主要分为旅游区和生态农业区，其中有的功能又相互交叉，例杨梅、油茶、生态林种植区，以及水产养殖区等具有重要的休闲功能，寺、亭、阁均建在林茂深处。
旅游的主要设施例迎宾宫安排在进场的显著位臵，娱乐场及水上乐园与
迎宾宫紧邻，除生猪养殖外的种养生产紧随其后，均处于上风向。生猪养殖及废弃物处理安排在生态林的纵伸腹地，与旅游区远离，以避免影响。各区域进行相对围栏或天然隔离。水、电、路按旅游和生产需要进行统一设臵。
特别加强旅游休闲区消防及救生等设施建设。
6.3服务及生产技术方案
旅游主要采用乡村旅游标准，也结合风景区旅游标准建设,将旅游、休闲、娱乐、餐饮、住宿、会议及周边景区游玩溶为一体。
种、养生产实行无公害农产品生产标准。生猪养殖以杜（洛克）、长（白）、大（约克）三元杂交一代为主。种猪、仔猪及肉猪按各阶段营养需要配制不同全价饲料喂养，强化疾病防治，全程生产采用《规模化养殖产地环境要求》等无公害农产品生产系列标准。
6.4项目建设标准和具体建设内容
6.4.1项目建设标准
项目建设将按照乡村标准旅游建设；生猪子项目按DB36/T370-2001《无公害肉猪生产技术规程》及DB36/T369-2001《规模化养猪生产技术规程》等标准设计施工；废弃物处理按厌氧发酵及生物净化工艺建设。
6.4.2具体建设内容
6.4.2.1土建工程共计投资1308.5万元,主要工程如下(详见”土建工程投资明细表”)。
迎宾宫宾馆：6,000 m2计288万元；
水上乐园堤坝:计260万元;
环湖路:240万元;
娱乐城:10亩计18.4万元;
寺庙:1,000 m2计46万元；
观景阁:280 m2计11.2万元；
山林亭:4座300 m2计24万元； 演艺台:200 m2计9.6万元；
好汉坡改造:1800m计10.8万元;
旅游其他附属建筑:240 m2计10.08万元； 植物园平整及附属建筑:50亩计24.2万元; 养殖水面改造:12万元;
栏鱼设备:2.2万元;
鱼种池改造:10.3万元;
杨梅园200亩栽种劳务等投入21万元; 油茶园400亩栽种劳务等投入32万元; 生态林600亩劳务投入11万元; 各类种猪舍: 860 m2计21.4万元； 保育舍: 240 m2计5.28万元；
育成及育肥栏: 3600m2计79.2万元； 隔离舍: 80 m2计1.84万元；
兽医室及配房: 100 m2计4万元； 焚烧室: 60 m2计2.28万元；
鲜粪发酵窖200m3计1.2万元；
集污沟: 600m计5.4万元；
沉淀池及酸化池:320m3计2.72万元； 厌氧发酵池;1000m3计22万元； 沼液池:600m3计3万元；
水压式沼气柜:500 m3计11万元; 沼气输送:计1.2万元;
仓储600m2计28.8万元；
员工宿舍:400m2计18.4万元； 水井、水塔及输水计18万元； 高低压输变电计12万元；
机动车道等及部分路面硬化计20万元； 部分场地绿化计12万元;
消防设施:8万元。
6.4.2.2设备投资共计469.52万元。 旅馆家俱及电器:29.5万元;
炊具:1.8万元;
旅游车6辆及工具车1部:计125万元; 小型机动游艇:3艘计6万元; 人力游艇:5艘计2.5万元;
救生艇:1艘1.5万元;
摩天轮:80万元;
过山车;110万元;
水碓:4万元;
小型风车:3.6万元;
其他儿童游乐设施:40万元; 演艺台灯光及音响等:17.4万元; 手扶拖拉机:2台计2万元;
小型开沟机;1台1万元；
割草机:0.4万元；
灌溉设备:2.2万元;
机动喷雾器:3台计1.5万元； 大棚及其他小型工具:3万元; 清粪车:1台1万元；
泥浆泵:2台计0.84万元；
焚烧炉:1台2.8万元;
化验室检测仪器及试剂:计6.06万元； 仪器台架及资料柜:1.06万元； 计算机及配套:计0.6万元； 水产养殖设备:2万元;
电动水泵2台计0.6万元； 高压水泵2台计0.9万元;
办公用具及家俱:计8.2万元; 信息设备:2.6万元;
变压器:1.46万元；
货运卡车:10万元。
6.4.2.3科技及其他投入计80.8万元。
纯种杜洛克种公猪:5头计0.8万元；
长大杂一代种母猪:400头计48万元；
园林种苗:20万株计12万元;
园林栽种基肥:计10万元；
科技示范及推广:10万元(其中示范6万元，技术培训1.5万元，外协科技人员交通住宿及补助2.5万元。
6.5项目实施进度安排
20xx年第一、二季度为项目建设前期工作准备阶段，主要完成项目建设地的勘测、总体规划、委托相应量质设计单位进行设计。20xx年第三季度项目正式实施，首期工程为旅游设施建设项目;园林土地平整及种苗栽种,以及水面改造工程于同年11月开工,水面改造于翌年2月完工,园林工程于20xx年3月基本结束。生猪养殖栏舍工程于20xx年2月开工，同年9月建成；其中仔猪繁殖设施建设力争6月完工，以利尽早投产。污水处理工程在20xx年6月开工建设，力争同年8月投入运行。其他零星工程在20xx年9月底全部建成。20xx年9月底项目全部工程完工验收，并交付生产使用。项目工程进度安排如下表所示。项目工程实施进度安排表
工程名称 20xx年（月） 20xx年（月）
4-6 7-9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
前期准备阶段
旅游工程建设
园林工程
水产养殖工程
生猪养殖工程
污水处理工程
其他零星工程
项目验收
第七章 投资估算及资金筹措
7.1投资估算依据
1、《江西省建设装饰工程预算定额》；
2、《全国统一安装工程预算定额》（20xx年）；
3、《全国统一建设工程基础定额——江西省单位估价表》（20xx年）；
4、有关税费政策规定；
5、设备及其他物资供应商提供的数据；
6、其他相关定额及价格依据。
项目投资估算根据以上政策及文件精神，结合项目实施地实际情况进行估算。
7.2投资概算
7.2.1固定资产投资
项目固定资产建设预计总投资为1899.32万元。其中土建工程1308.5
万元，设备购臵及安装计478.82万元，勘探设计、示范推广、种猪引进及建设期利息等计112万元，分别占固定资产总投资的68.89%、25.21%和5.90%。
土建工程中,旅游设施工程投资942.28万元,水产养殖及园林种植计88.5万元,生猪养殖设施111.72万元,废弃物处理工程48.8万元, 仓储、水、电、路等公用工程117.2万元（具体投入情况请见“土建工程投资明细表”）。
设备购臵及安装共计478.82万元。其中旅游设备及安装426.8万元,种、养业26.06万元,公用部分计25.96万元 (具体情况请见”设备投资明细表”)。
其他费用112万元。其中纯种杜洛克及长大杂一代种猪405头计48.8万元，园林种苗及栽种基肥计22万元，技术示范及培训等10万元，勘探设计12万元,建设期利息19.2万元,（详情请见“其他投资明细表”）。
7.2.2流动资金
项目年经营成本为1120.6万元, 种植及养殖生产周期较长,旅游运营资金周转较快,预计投产需流动资金400万元。仔猪繁育工程建设先行完工，力争尽早调进种猪饲养,项目建设期可能需少量流动资金,但项目计算以第二年一次性投入流动资金400万元。
7.3资金来源
7.3.1企业自筹资金
项目建设单位自筹资金479.32万元,主要用于固定资产建设投资。目前已筹集项目建设资金350万元，其余的将从企业年度利润中转入。目前
旅游及种养效益较好，盈利空间较大，自筹资金可根据使用情况及时到位。
7.3.2引进外地资金
项目拟引进外地资金及争取政府财政（政策）资金扶助1,100万元，主要用于固定资产投资建设。
7.3.3银行贷款
项目拟银行融资720万元，其中320万元用于项目基础建设，400万元用于投产的生产流动资金。该项目科技含量较高，经济效益好，公司信用也好，且有房产抵押，目前已向银行提请手续，并达成意向性协议。
7.4资金管理和使用
7.4.1自筹资金管理和使用
项目自筹资金设立项目建设专项资金户头管理，现已筹集部分先行到位入帐，不足部分由年结利润转入。项目资金坚持专款专用，任何情况下不得挪作他用。
项目建设自筹资金479.32万元,预计在项目建设第一年一次性投入。
7.4.2外地引进资金管理和使用
外地引进资金可根据实际情况,在不影响工程进度的情况下,分期分批投入;资金均进入专户管理,无领导小组审批不得擅自使用。
7.4.3银行贷款管理和使用
银行贷款资金在统一与对方办妥手续后，按生产情况分批分次借入，计入项目专项资金管理，不得挪作他用。
银行融资的320万元在项目第一年投入,投资所需的流动资金贷款400万元于项目第二年用于生产流通。
第八章 财务评价
8.1财务评价依据
财务评价计算分别按照企业财务管理制度和国家税收有关政策规定等。 银行贷款年利率6%；
财政有偿资金年占用费2.4%;
贴现率为10%；
项目经济效益分析计算期12年（含建设期）。
8.2销售收入、销售税金及附加估算
8.2.1服务及销售收入
第二年项目预计生产负荷为87%，旅游计7万人次，肉猪出栏计8000头，鲜鱼90吨；每人次旅游平均为80元，肉猪每头1500元，鲜鱼每吨8000元，当年服务及产品销售收入为1832万元。
项目第三年旅游服务收入预计增加80万元，鲜鱼及生猪销售同第二年，当年服务及产品销售收入1912万元。
项目第四年及第五年由于将增加杨梅、油茶产品，旅游服务收入分别较上年增167万元和328.6万元，年服务及销售收入分别为2079万元和2107.6万元。此后，年服务及产品销售收入基本稳定在2107.6万元。（详见“产品销售收入和销售税金及附加估算表”）。
8.2.2销售税金及附加
项目的生猪养殖、水产养殖及其他种植为农业生产，按现行政策免征流转税；旅游服务营业税及附加从第二年的98.1万元上升到第四年的140.1万元，项目经济效益计算分析期内营业税及附加计1471.1万元。 项目服务及生产所得税由第二年的105.8万元逐年上升到第五年的175万元，经济效益计算分析期内计1829.4万元。
8.3总成本及经营成本估算
8.3.1单位生产成本估算
商品肉猪单位生产成本估算。肉猪以头为计量单位，每头为100千克。每头生产成本计1093.1元（折旧及财务费用等未计），其中原材料及制造费1041元，水、电及污水处理等计28元，工资及福利计24.2元（详见附表）。
水产养殖以亩为单位计算,原材料及鱼种每亩计1796.6元,工资福利为150元(含捕捞费),其他计188元,单位面积生产成本为2134.6万元。同样，折旧及管理费等未计入其内。
油茶以为亩为单位计算,单位生产成本为417.8元，其中肥料及植保164.6元，水电及水土保持等计71.2元，工资及福利182元。
杨梅以亩为单位计算,肥料及植保等原材料计216.6元,工资福利192元,其他为47.3元,单位面积生产成本455.9元。
植物园也以亩为单位计算,单位生产成本663.8元,其中肥料及种苗195.6元,工资及福利400元,其他68.2元。
旅游成本计算较为复杂，将在总成本费用中增加旅游休闲易耗品12万元、水电19.6万元、燃料等42万元、维修费23.3万元、员工工资福
利26万元。
8.3.2项目总成本估算
项目由于有的种植业期初没有产出，但投入还应维持，项目服务及生产总成本费用自第二年开始起，分别为1310.9万元、1292.9万元、1274.9万元,此后稳定在第五年的1267.7万元。在正常年份中，固定成本273.8万元,可变成本993.9万元。
8.3.3经营成本估算
项目生产由于期初，总成本减去折旧及财务等费用后，年经营成本一直稳定在1120.6万元不变。
8.4财务效益分析
8.4.1盈利能力分析
项目经济效益计算分析期内,税后利润共计5486.3万元，年平均498.75万元，项目投入平均利润率为21.69%。
项目经济效益计算分析期内税利，营业税及附加1471.1万元,所得税1829.4万元,税后利润5486.3万元户,年均为798.8万元，项目投资平均利税率34.47%。
按10%的贴现率和12年经济效益分析期计算，项目财务净现值税后为1917.65万元，税前达2861.22万元;项目财务内部收益率税后为
26.15%，所得税前33.32%;项目静态投资回收期（含流动资金）税后为
4.87年，所得税前4.22年。
8.4.2清偿能力分析
据附表“借款还本付息计算表”，项目投产流动资金借用银行贷款720万
元。银行贷款于项目投产的第二年、即建设第3年基本偿还完毕,第五年自有资金达774.8万元。
8.5不确定性分析
8.5.1盈亏平衡分析
正常年服务及产品销售收入为2107.6万元，变动成本为993.9万元，固定成本为273.8万元，若服务及产品按设计比例取得收入，边际利润是839.9万元，边际利润率为39.85%，盈亏平衡产值为687.08万元,为设计产量的32.50%,盈亏平衡点很低。盈亏分析图见下：
8.5.2敏感性分析
敏感性分析图项目从产品销售收入、固定资产投资和经营成本三个因素进行动态分析，其波动幅度为±10%。当服务及产品销售收入下降10%时：财务净现值1017.66万元,内部报酬率19.37%,静态投资回收期5.90年。当经营成本上升10%时：财务净现值1421.56万元,内部收益率22.32%,静态投资回收期5.43年。固定投资增加10%时：财务净现值1718.65万元，财务报酬率24.26%，静态投资回收期5.13年。项目生产税后敏感性分析表如下。
项目生产税后敏感性分析表
变化因素
财务指标名称 变化因素变幅
+10% 00 -10% 销售收入 财务净现值(万元) 2764.07 1917.65 1017.66
财务内部收益率(%) 33.01 26.15 19.37
静态投资回收期限(年) 4.22 4.87 5.90 固定投资 财务净现值(万元) 1718.65 1917.65 2083.20
财务内部收益率(%) 24.26 26.15 28.92
静态投资回收期限(年) 5.13 4.87 4.61 经营成本 财务净现值(万元) 1421.56 1917.65 2360.63
财务内部收益率(%) 22.32 26.15 30.29
静态投资回收期限(年) 5.43 4.87 4.44 动态分析表明，项目生产对服务、销售收入和经营成本具有较高的敏感性，其中服务及销售收入影响较大；固定资产投资影响很小。当不确定因素变幅达10%时，财务净现值、内部收益率和静态投资回收期等三项变化最低指标均符合要求，项目抗风险能力较强。
8.6财务评价结论
项目投资平均利润率为21.69%，投资平均利税率达34.74%。项目财务净现值所得税前后分别是2861.22万元和1917.65万元，财务内部收益
率所得税前后分别是33.32%和26.15%，项目静态投资回收期（含流动资金）所得税前后分别为4.22年和4.87年。项目盈亏平衡点较低，项目敏感性分析主要指标均在最低标准以上。因此，本项目盈利能力强，财务内部收益率高于同行业平均水平，项目清偿能力和抗风险能力也较强。
第九章 环境影响评价
9.1环境影响
项目建设对周边环境基本无不良影响。项目建设施工过程土方开挖、平整、果苗栽培及营林，有可能造成局部植被破坏，但项目建设不采用全垦全伐方法，其影响可降低到最小限度。
生猪养殖是为种植业提供肥源的启动环节。但污水不经处理，TSS、BOD、COD等浓度较高，还含有大量的氮、磷、钾等元素。
9.2环境保护与治理措施
项目建设的水土流失影响拟采取如下措施。一是项目基本建设施工前进行挖填方周密计算，力争挖方与填方基本平衡，尽可能减小开挖面积。二是果园建设不使用全垦全伐方法，土地平整基本保持原有坡度，仅进行局部地面平整。三是果苗栽种后，适时在行株区种植草类或其他经济作物，既可保持水土，又可增加果园肥源。四是生态林营造原有植被基本全部保留，不进行全垦全伐。五是科学规划种、养布局，将生猪养殖臵于生态林偏远处，对旅游及环境无任何不良影响。六是项目将投入48.8万余元，采用厌氧发酵及生物净化等工艺处理污水，完全可达排放
标准,并用于其他种养生产。
9.3环保部门意见
项目生产的废弃物处理方案经万年县环保局评估，认为废物处理过程理论先进，设施齐全，处理彻底，并用于高效经济作物种植。项目生产对周边环境无任何不良影响，同意立项建设。
第十章 项目组织管理10.1组织机构与职能划分
项目建设期成立以当地乡镇领导为组长的项目建设领导小组，统筹项目规划、设计、施工及验收等工作，下设办公、财务、工程、后勤等机构。项目建设资金设立专户。项目建成交付使用后整合现有公司机构，建立如下管理运转体制。
职能划分：
总 经 理：在董事会领导下，负责公司全面经营管理。
副总经理：具体负责财务、人力、旅游及后勤等工作。
副总经理：具体负责种养生产、产品营销、技术及产业信息等工作。 财 务 部：负责公司的财务收支、经营核算及财务报告等工作。 人力资源部：负责公司劳务用工、考核、员工培训等工作。 旅 游 部：负责旅游、娱乐、食宿等工作。
后勤保障部：负责公司后勤保障、保安等工作。
种养生产部：负责种植业及养殖业等生产工作。
技术服务部：负责公司内及周边带动农户的种植业及养殖业等技术服务等工作。
产品营销部：负责公司内种植及养殖产品营销等工作，以及为带动农户生产资料及产品的代购代销等工作。 产业信息部：负责有关本公司旅游、种养等产业信息收集整理、分析上报及发展趋势研究等工作。
项目初步定员82人, 其中专业技术人员20人。旅游娱乐服务28人，园林种植12人，生猪养殖18，水产养殖6人，其他人员18人。 10.2经营管理模式 项目建设期管理主要依靠领导小组下设各专业机构，实行领导负责制；妥善安排好工程预算管理、工程进度管理、工程质量管理、财务筹集运用管理及工程竣工验收；项目工程委托相应资质的单位进行质量监理。 公司经营管理实行总经理负责制。各部门实行目标责任制和岗位责任制，并单独核算。坚持以“市场为导向，以科技为依托，不断增加科技含量，提高服务及产品市场竞争力”的经营方针。
做好分段经营管理和各阶段的成本核算；做好员工及周边农户的培训工作；搞好生产、营销及科技网络建设，广集信息做好调查研究，促进企业服务及生产不断发展。
10.3经营管理措施
项目交付使用后拟建立如下管理措施。
旅游方面，加大宣传力度，整体包装，立体宣传与推销队伍相结合，吸引周边城市游客，按年龄结构层次设臵娱乐设施，搞好旅游产业组合，实施差异化竞争和灵活定价策略，吸引回头客。 生态农业方面，建立科学的、标准化的饲养与种植管理制度，强化疫病防治和植保工作，减少消耗，提高效率，保证质量。生猪养殖，实行工厂化生产方案和相应的现代生产管理模式，实施常年有节律进行同步生产、全进全出的封闭式管理。在产品营销方面，采用开放式的广泛合作，及时掌握市场动态，研究需求变化趋势，制定产品方案，妥善策划销售，力争最大效益。
组建旅游、生产、营销及科技网络。
10.4技术培训
企业对所有员工均进行相应理论技术和操作实践的培训，新招收人员进行跟班学习，经理论和实践培训后逐个考核，合格者挂牌上岗；不合格者视情况再培训或淘汰。企业建立员工再培训制度，培训经费列入企业年度预算。同时，企业将实行开放式免费培训制度，将培训对象扩大到邻近的有关旅游及生态生产场、户。
10.5劳动保护与安全卫生
旅游及娱乐若安排不慎，容易出现事故，要特别加强设施维护和安全管理，员工培训尤为重要。加强消防及水上救生设施建设，注重用火、用电安全。 养殖及果林行业属低危险行业，污水处理危害性也较小，但企业将进行有关安全卫生培训，特别关注电力输送、机械操作等方面；各行业制订
相关安全生产制度；不超时加班加点。企业按有关规定分工种定期发放劳保用品和卫生津贴，确保员工应有权益和身心健康。
第十一章 可行性研究结论与建议11.1可行性研究结论
本项目为生态农业与旅游相结合的系统工程建设项目，将种植业与养殖业有机地结合在一起，生态农业与现代旅游有机地结合在一起，提高了投入物利用层次，避免了环境污染，充分发掘各种资源优势，发展农村新型经济。项目建设符合国家产业政策，与省、市、县产业发展规划方向一致。项目充分利用当地资源，建设规划布局合理，设施齐全，强化了养殖场废弃物处理，对环境无任何影响。项目旅游业采用农村生态旅游与现代旅游相结合的标准；项目生产采用无公害农产品生产标准，产品质量可靠。项目服务及生产管理完善，营销策略思路清析正确，产品销售渠道畅通。项目建设地具有明显区域、人文、景观、交通及通讯优势，有利进一步提高服务和产品市场竞争能力。项目建设单位具有一定的物质基础、技术基础和营运管理基础，企业文化较为浓厚，有利项目建设与投产，且有效地降低了投资风险。
项目正常生产年，服务及销售收入为2107.6万元，销售税及附加140.1万元,所得税175万元，企业盈利524.8万元。项目平均投资利润率为21.69%，平均投资利税率达34.74%;税后财务净现值1917.65万元，税后财务内部收益率26.15%，税后净态投资回收期4.87年，项目经济效益好。
项目生产盈亏点产值为687.08万元，约为设计产值的1/3，盈亏平衡点
低。项目风险性分析说明，当产品销售价格下降10%时，财务净现值1071.66万元,内部报酬率约下降7个百分点达19.37%；当经营成本上升10%时，净现值1421.56万元,内部收益率为22.32%;固定资产投资增加10%时影响很小，内部收益率仅下降不到2个百分点。上述指标均高于项目评价最低限度，项目抗风险能力强。 项目将直接或间接带动周边农村发展生态农业和乡村农家乐旅游建设，预计年创产值在1000万元上下。项目建设及投产，将对我县发展生态农业、建设现代乡村旅游业、合理调整农村经济结构、实现农民增收财政增长和建设社会主义新农村均产生巨大的推动作用。
11.2问题与建议
杨梅大面积人工种植在我省尚属首次，尽管气候及土壤等条件适宜，但生产经验缺泛；养殖污水处理工程建设要求也较高,旅游业开拓经验有待进一步提高。为解决上述问题,拟聘用相应旅游、园艺、畜牧及工程等专业科技人员，依托旅游和生产技术协作单位，确保项目建设和营运全面成功。 本项目涉及面广，设施齐全，技术要求高，行业跨度大，固定资产建设投入较多，请项目主管部门在技术上加强指导，并给予适当无偿资金扶持。