德洲观潮园美食广场招商计划书

一、 合作条件；联营

二、 由甲方提供统一设计、基础设施装修，乙方承担一定费用。

三、 合同期限为1-3年，(涮涮吧之类的因为投资比较大所以合同可

以适当延长)费用为3种形式；

1) 以纯租金的模式，以平米来计算所预期的创效，来制定租金的多少。

2) 以租金+扣点的模式，底租+少量扣点。

3) 纯扣点的模式，给乙方制定保底，以最低保底数为基础上扣点，完不成保底的以制定标准扣取费用，不够的自己买单，超过保底减少扣点数，扣点每年按百分比上浮。

四、 返款以1个月结算方式，特殊情况可以借支由餐饮部批准。

五、 押金每个档口壹万元，合同到期后，不续签的办理退款。

六、 乙方每个档口承担1000元/月，该费用为前厅保洁收餐，洗碗

消毒费用。

七、 税费；工商、税务费用由公司统一办理，乙方不在承担（纯租

金由乙方承担费用按当地税率计算，扣点模式乙方不在承担）。

八、 宣传企划；

开业前由公司统一宣传。

1） 在商场外主墙设立餐饮广告宣传位。

2） 与商场其他部门联合促销宣传。

3） 印制DM单、电视、报纸做广告宣传。

4） 员工优惠活动同期举行。

5） 广告费用计算在扣点内或者单独收取。

九、水、电、气表安装在各档口，各档口使用费用自理。

第二篇：招商计划书1

金源家居大卖场招商计划书（建议）

从目前吉林省装饰市场发展的趋势看，规范的大型装饰材料市场企业越做越强，而部分中小型装饰企业则退出市场。据不完全统计，近几年，仅吉林省就有20来家中小型企业退出市场。与此同时，二级城市又有众多中小企业面世。装饰行业上下游市场都充满巨大商机。装饰行业市场容量虽然不断扩大，但行业链条的发展并不平衡。完善品类购物链，形成一站式特色购买需求日益增加，机遇与挑战并存，结合行业发展现状特拟定此计划书。

一、市场基本情况：

1.市场规模：新建建筑材料市场占地xxxm?，建筑面积xxxm?，共xxx个摊位，经营场地xxxm?。

2.招商范围：主要经营木材、钢材、石材、建筑材料及其它油漆、涂料等。

3.配套设施：市场修建通道xxx米宽，总长xxx米的环型水泥路面，路面承载负荷达50吨。给、排水设施齐全，照明到户，每个摊位配有一个有线电视终端，二部电话入口，免收所有业户电话初装费。目前，工程进展顺利，一期占地xxx拥有xxx套商铺已全面封顶，开始进入室内外墙立面铺装阶段，xx月xx日经营户可入场装修，预计xxx月份开业。

二、组织机构和优惠政策：

1、组织机构：为更好地完成公司交给的工作招商任务，保证市场安全、快捷、优质地运作，公平、公正、公开、合理分配摊位，成立xxx建筑材料市场临时领导小组，由总经理助理，品类经理及管理人员，负责指挥市场品类招商计划、铺位面积划分、区域划分、客户洽谈、市场调研等招商事宜。

2、优惠政策：为更好地引入建材市场的核心业户，使其到我市场经营，在招商起始的头二天内交纳投标保证金并按规定租赁摊位经营权、签订合同、交款的（凭原工商执照、交款凭证、购买摊位协议书）给予一次性优惠15%，交几年优惠三个月年。第三、四天报名的优惠10%，第五天以后报名的不予优惠。

3、付款策略：允许分期付款，首付五成，另五成可在下半年两次付清。

4、低门槛策略：降低首付，从50%降为30%；延长贷款年限，从原来的10年延长为20年。

5、老带新激励策略：凡在长春中东瑞家家居一期市场内经营者，介绍客户过来租赁商铺的，一律免当年税务。

6、内部渗入策略：在正常开展营销工作和程序的过程中，有意向马上要求租赁商铺的客户，允许通过内部购买的形式优先办理租赁手续。在享受下浮2%优惠的前提下，再享受总租金1%的优惠折扣。体现“先到就是赚到”的市场法则。

7、对于开业前期入驻的经营户给予3年租赁合同期免租一年半的优惠政策。

8、租金缴纳方式：一次性付款和逐年缴纳。

9、一次性付款：根据租赁面积大小给予不同比例的折扣优惠。

10、逐年缴纳：第一年免租，第二年缴纳半年租金，第三年足额缴纳租金。

三、环境分析：

1、长春房地产投资稳步增长，供求关系较为平衡；市场价格相对较低，居民消费意识超前；个人购房续唱主角，整体房价稳步上升；借景造势渐成热点，市场更加成熟完善；居民消费观念发生转变，购买商铺成为投资型客户投资理财的主要选择。

2 、工业经济快速增长，产业结构持续优化；城市建设步伐加快，经济上升趋势明显；农业基础雄厚，产业化特色鲜明；工业初具规模，民营企业发展强劲；商贸繁荣活跃，三产业迅猛发展；路网工程全面启动，对荷沙线、蔡城线、马北线、分当线等主干道进行改造升级；随着武汉市8+1城市经济圈不断向前推进，新河镇工业园迅速崛起。

3、竞争状况：目前，该项目具有较高的性价比，区域内同行业市场还未形成。

4、消费状况：该项目地消费水平与汉川市消费水平相持平，消费不会趋于盲目，而是较为保守，但刚性需求较大。政府和川东集团鼓励投资，许多外来投资商把握这一机遇都来到松原进行投资，松原市的装潢材料需求日益增加，成立专业市场日益成熟。

四、项目SWOT分析

1、优势分析

1.1 规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件，已初步形成以xxx为主的配套商业形态及商业氛围，投资前景巨大；

1.2 商业形态优势，商业步行街，最具发展潜力的商业形态；

1.3 购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境；

1.4 政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会；

1.5 开发商多个项目的滚动开发，为该片区的发展创造了条件；

1.7 开发商实力雄厚，口碑良好，可坚定客户购买信心。

2、劣势分析

2.1 区位劣势，与武汉市中心相距较远，与汉川市也有一段距离；

2.2 文化劣势，新兴的工业园区，缺乏重点教育和文化、体育、娱乐等场所；

2.3 规划劣势，门面房开间过小，不适宜规模买场的进驻；商铺内楼梯设在中间部位，减少了门面的利用率；商业街两侧商铺为砖混结构，给大型餐饮酒楼的营业空间的连通带来困难；

2.4 人口劣势，目前，区域内人流量少，消费群体单一；

2.5 商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁；

2.6 消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展；

2.7 商户经营信心和居民消费信心的不足，导致商业前景暗淡；

五、市场招商方案：

结合市场建设的实际，现吉林省品类最全、最大的是长春市中东瑞家装潢材料市场，针对其经营状况，特向公司提交两种招商方案，在征得意见的基础上再确定最后的方案。 第一种形式：“抓号”定摊位。市场招商是以单个摊位为起点，多购不限。每个摊位面积有xxx m?和xxx m?两种，每个摊位营业办公用房均为xxxm?。170 m?的摊位月收费xxx元，190 m?的摊位月收费xxx元。

此种方法的基本做法是：1.凡进入市场经营的业户先行交纳保证金，每个摊位人民币xxx元整。2.业户本人凭交款顺序抓摊位号。3.签订合同交款。4.入驻经营。

交保证金：首先业户根据本人租赁摊位的多少交足保证金，在交纳保证金的同时领到交款顺序号码，即是“抓”号的凭证和顺序。不交保证金就没有抓摊位号的权利。抓摊位号业户本人必须凭交款的顺序号和购买摊位的多少，由多到少，由先至后依次进行“抓号”，所抓号即为业户本人经营的摊位号。

六、市场调研：

1、在招商前要对市及行业内市场内部商户及消费者进行调研，掌握现有商户经营情况及发展动态，消费者对市场意见或建议及需求进行对同行业租金，品类占比，单体面积进行调研，最后将现有品类与同行异进行对比分析，具体流程如下：

招商部对调研需求提出申请---制定调研表单---调研主管组织人研并对数据汇总分析---招商组根行招商方案设计

2、在招商方案策划过程中，首先要对符位需求，其次通过招商调研，对招商分析和提炼，并确定招商对象，选择经销商方式，从而制定适合的招商策略。包括如下内容

（1）对同行业品类分析

制定本品类中、高、低档品牌数量、核心商户进行分析

（2）招商方式

对招商资源状况进行汇总，并根据占比分析计划，可采用走出去招商方式进行，了解其经营实力及动态。

① 定向招商

根据品类需求，进行定向招商完善购物链；

② 品牌招商

根据同品资源储备情况进行汇总排名，按品牌进行筛选；

③ 适卖商品招商

根据商场不同品类适合本市场（商场）的商品进行招商；

3、合作方式

① 买断经营：产权的方式。

② 租赁经营：交纳相应的物业管理费，招商经营自主，外部由物管公司统—管理，按相关规定执行。

③ 保底经营：双方确定前期市场启动统一代收款，保底扣点经营。

a.确定保底租金；

b. 根据销售额比例扣除租金；

4、落位原则

① 品牌择位

根据品牌在同行业或本市场的顺序，进行优先择位。

② 竞拍择公平、公正的原则进行优势铺位竞拍位方式适用于成熟市场，不但能为市且还避免人情关的存在。

5、租赁费用

根据对同行业竞金情况结合周边购物环境，及市场成因素制定本品类租金，标准为：一定不做同行业之首。

风险控制

① 租金制定合理，不能过高；

② 对择位置成功品牌对接，对经营思路进行指导；

③ 时刻关注竞争对手动态，及时做好应对措

6、招商宣传

6.1宣传途径与 媒体宣传

在确定招商项目主体及件后，通过报纸、广播、电视的传媒商的项目传播出去，已达到招商项目广泛的宣传。

6.2 网络宣传

通平台发布招商信息或者招商广告，进一种全新方式。 网络招商打破了时空、距离的限制，对招商者来说，大引资成本；对投资者而言，增加了选降低了风险。

6.3店内宣传

通过有的招商信息栏、明显位置的招商海广告等途径向外宣传本商场的空铺位商项目的信息，已达到向外界传达招目的。种类:专题片、店内海报、P旗、七分贴、喷绘等。

（1）宣传方案制当企业内出现布局规划、调整及空铺商部门根据项目的规模确认适合的宣进行逐级审批。

① 策划部负责宣传资料的版面设计，由经营区负责对宣的校正和审核。

②策划部负责对正稿进行发布。

③ 涉及到印制的宣含多媒体影音资料）由策划部负责提。

5.7招商1）招商人员行为规范

任何一名招商工作人员均可以代表市场的形象，全员要具有礼仪规范:

① 必须着职业装，使用专文明用语，举止大方，不卑不亢。

人员洽谈时必须至少是2人以上。

③ 招商人员在招商过程中如遇到访自己亲属的，须执行亲属回避；因引作需要而必须参加的，需经主管领导

④ 招商人员业务守则

一记严守公司及客户的商业秘密。

二熟知公司情况、熟知客户情况。

三做到对客户诚实守信、竭诚服务仁。

四公开：招商洽谈必须二行、实行公开洽谈、公开条款、公开开付款

五不准：不准以任何方受贿。

不准以权谋户为个人办私事。

不准业务人员在公司内从事个人经营、不准擅自降低招商标按照公司品牌定位进行招商。

不准从事未经上级领导授权的活动，禁止做超越权限的允诺。

（商人员业务培训

招商人员除了应在断锻炼，不断提高业务能力和水平外接受适当的岗前培训和岗位培训。通商培训有以下主要内容。

① 项目及目的培训。让员工更能清晰了解改

② 对招商方案设计内容进行全面的让员工全面了解招商内容，便于招展。

③ 沟通技巧培养基训。目的是掌握接听电话和洽谈技巧，熟悉接应有的仪表举止等。 ④ 招商专业。目的是掌握招商流程和谈判技巧等招商要领培训。目的是了解招商的战目标分解、经销商定位合同解读、市案、常见问题的解答与应对等。

⑥系培训。目的是掌握更多的公共关系，并灵活运用到实际工作中。

（3谈

① 谈判前的准备

a. 本商场的经营范围及相关情况、招商本合作条件充分掌握；

b . 知判对象的市场定位、相关发展意向、战略、经营实力等予以充分了解，同时应对谈判人员有一个初步的了解。 必备资料：在招商谈判前，招商谈准备好招商谈判资料（如招商手册、本商场规划方案、招商对象基本资料② 谈判原则

a. 实行对等谈判判对方人员的级别情况，决定我方主选

b. 在招商谈判中，要做到有掌握招商谈判的主动权，既能招到商身处于较好的地位。 c. 招商谈一致。

在招商谈判中，双方谈判的是口头的也可是书面，招商谈判过程往需要反复接触。这就要求招商谈判视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字运用的一致性，因此谈判人员不较好的口才和文字修养能力，也要有关能力。

d. 不能越权谈判：

包括级别越权及约定条件越权。

e谈判条件要灵活。在自身权限范围内合作条件的伸缩性及灵活性，以保证谈判的基本目标。 f. 保密原则 组织规划调整说明会

① 准备招勤保障，做好招商会的筹备工作

②系参会者

③ 划分招商会招商人员权限

④ 设立并安排招商会各小组 制定招商说明会内容

⑥ 招商会维护

注意事项：面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的是商户加盟的关键一步。在与商户谈一些细节的准备十分重要，如招商办布置、人员的工作状态、对来访者的些都直接影响洽谈的结果。在沟通的应该向来访者潜移默化的传递以下几方面

a. 有实力

与强者合作才能盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾有决心

坚定的信念和强有力的推广加盟商感受到项目推广项目的决心，明项目的力度是最好的方法。

有信的夸大其辞根本无法联合有实力的经度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础法

详细、可行的营销方法对于经销的吸引力。

(5) 资源 商户入驻基本指导原则

拟入驻商经营面积不低于市场规划最小单体面入驻商户具有稳定的进货渠道及独立金实力； 拟入驻商户在原经营场所录（如抗税、抗租、服务冒犯、商户律纠纷等）;

拟入驻商户具有2年经营的经验；

拟入驻商户认可中东关管理制度并同意按章执行；

拟入驻商户具备档口品牌形象装修的意识

拟入驻商品与周边相邻档口没有重极相似商品；

拟入驻商品符合该区规划；

② 商户优先入驻指导原则基本入驻原则的前提下，满足下列条，可优先入驻

拟入驻商户在市内有连锁经营场所；

拟入驻商户是省、品一级代理商；

拟入驻商户是市内型批发市场的批发大户；

拟入驻商厂生产商品，工厂规模及设备、内部本市同行业中等偏上，有自己的注册拟入驻商户是来自于竞争对手的核心拟入驻商品在省内是行业的领袖品牌；

拟入驻建材类五环”环保检测证书；

商户品须持有相关证件，即：生产厂家的复印件、税务登记复印件、质量检验品类根据行业特点提供相应证件；

卫生许可证、生产许可证、环境保护

家电类、玩具类要求出示3C认证进口商品要有进口商品完税证明、商疫证明及中文说明； 燃气具商品要有市技监局发的有效期内的“燃气器售通知书”；

④ 限制入驻商品类已饱和的夕阳产品；

危及公共安全易爆的产品；

三无、假冒伪劣、滚；

封建迷信及国家明令禁止的经营禁止签约入驻

招商意向达成到财务部门交纳租金、保证金及相关体流程如下：

经营区填写《商户入》---经营区经理审核—运营管理管理部审核---主管经营区副总经---主管运营副总审核-----者审批----财务管理部收款--区签订合同----运营管理部/综合管理部审核备档