投资计划书研究报告
1.项目背景
顶琇国际城市由武汉乾敬置业发展有限公司在新华西片区开发的第二个顶琇系城市中心精品生活社区，项目整体以“新华西 快城心 慢生活的定位占据二环线旁核心地段门户，倾力打造”新华西 幸福一生 一生之城“理念。项目位于发展大道唐家墩，紧邻机场二通道姑嫂树高架，拥地铁6、10号线，网格式立体交通便捷通达武汉三镇。项目由A、B、C三大组团构成，其中A组团由2栋48层超高层住宅，B、C组团为高层住宅及酒店式公寓组成。
2.项目概况
区 县江汉
所属商圈汉口核心
占地面积56711平方米
开 盘20xx年9月21日
入 住待定
建筑面积393955平方米
产权年限70年
建筑类别超高层
总 户 数846
装修情况毛坯
物 业 费2.8元/平方米·月
绿 化 率 30%[关于绿化率]
规划建设的绿化面积与规划建设用地面积的比值。一般情况下绿化率越高相对舒适度越高。
容 积 率 5.68[关于容积率] 总建筑面积与用地面积的比值。一般情况，容积率越低的项目相对舒适度越高。
开 发 商:武汉乾敬置业发展有限公司
售楼地址:发展大道唐家墩国美电器旁
3．市场分析
通过市场调查分析和比较分析,综合考虑影响项目价值各项因素,基于中国房地产指数系统样本,分别运用市场比较法、成本法典型投资分析法综合测评项目市场价格。
② 市场比较法测评项目价格为：9828元/平方米
② 成本法测评项目价格为 ：9164元/平方米
③ 典型投资收益法测算项目价格为： 9105元/平方米
综合当前是非常现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的20xx年1月测评价格为10800元/平方米
4.规划要点
地理位置: 顶琇国际城项目位于武汉市发展大道与唐家墩路交汇处（马场二路东侧、京广铁路走廊南侧）。交通四通八达，且武汉的地铁线路齐聚于此。四周环境优美，交通便利。
户型特点：主力户型以中小面积二居房为主，全部为毛坯设计，其中85平米2室2厅1卫户型，整体呈全南向，两卧室均朝阳，舒适度较高，阳台与客厅相连，生活方便且显大气，厨房采用L型操作台更加便捷实用；次卧和厨房局均有小阳台设计，生活更有品质。
周边配套：项目周边有武汉沃尔玛马场角店，武商量贩港澳超市店，万达广场，中百超市新华路店购物可谓是十分方便。周边还有新时代幼儿园，新概念幼儿园，北湖小学，唐家墩小学，先锋中学，十九中等学校，从这看来教育设施十分完善。周边还有中国建设银行，招商银行，中国农业银行，中国工商银行，金融行业十分繁荣。还有像十一医院这类大型医院。总体而言，项目周边教育、商业、银行、医院等配套相对较完善。
交通配套:武汉市发展大道与唐家墩交汇处。周围更有24路公交车经过。可谓是武汉三镇没有你去不了的地方。
5.开发计划
(一)武汉市宏观经济环境分析
（1）武汉市在近些年，整体经济发展稳定，不断发挥着九省通衢的优势地位，不断有外商在将各种企业入驻武汉，经济发展态势良好，不断的刺激着经济发展，也刺激着大量工薪一族的涌入和定居，为房地产的发展提供了一个良好的环境。
（2）在武汉近些年的整体经济不断发展，人均收入也在不断地增加，城镇人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都不断膨胀，因而不断地刺激着个各阶层人的购房等基本或投资需求。
（二）房地产宏观政策
（1）宏观政策：国家在20xx年底、20xx年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨;更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难。
（2）武汉地区政策：①武汉市楼市“限”字当道。限购，省会居民早听沟通第三套住房，即本地居民家庭禁购第三套住房、外地人需提供一年以上纳税证明或社保证明最多购买一套住房。限价，房价增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。限贷，二套房首付提高至60%，武汉首套房贷利率最高上浮30%②强保障，严责问，双管齐下严控楼市，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，并且控制商品房、强化保障房，促成地产双轨制的健康发展。
（三）武汉区域市场分析
武汉位于江汉平原东部，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村。因长江与其最大的支流汉水
交汇于此，故而隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三地被俗称武汉三镇。武汉西与仙桃市、洪湖市相接，东与鄂州市、黄石市接壤，南与咸宁市相连，北与孝感市相接，形似一只自西向东的蝴蝶形状。在中国经济地理圈内，武汉处于优越的中心位置是中国地理上的“心脏”，故被称为“九省通衢”之地。
在中国制造业出口业发展红火的那些年里，因特殊的地理位置，不断有外来务工的人群的涌入，不断促使武汉市的环境和设施建设得到逐步的完善和健全，在此基础上，有利于促进武汉房地产的发展，同时也是满足了不少在武汉工作的人员安居的需求。
（四）房产定位 （1）优势：①楼盘开发地安静：武汉现在经济发展的加速也造成了大量工薪一族的生活压力的增大，因而现在更多的人希望能够享受一份晚上回家的宁静。自由城的区域处在一个比较特殊的地方，首先他是一个周边商业都完全还没有发展起来的新型中小型楼盘，所处的地域在三环旁边，相对还是比较偏，但是偏偏他被好几个已经发展成熟的社区包围着，完完全全的可以利用这些社区非常齐全的资源和生活配套。因而基础设施完全不担心即使较远但仍能够享受宁静生活。②良好的交通体系和生活场地：锦绣龙城和南湖社区配备的多个菜市场，大型超市，好吃一条街，生活功能店铺，中小学幼儿园等等都是完全无需等待；③向上的教育环境：周边围绕着中南财经大学，中南名族大学，武汉纺织学院等大学，也拥有着周边大量的年轻白领族，从租房需求上还是非常可观。
（2）劣势：①周边环境仍未完全成熟：自由城拥有三环内低价高配套的同时，缺点也是比较明显啊。首先，小区的前面的主要干道还是一种一秒变田园的感觉。虽然已经是在休整，为了以后更加平坦美丽，但是灰尘和泥土并存，道路狭窄的情况也是不得不承认，如果以后城际铁路的利用率越来越高，这条路还是会不堪重负。②竞争较激烈：周边的锦绣龙城和南湖社区发展更为完善，自由城是一个比较小的楼盘且刚刚发展起来，对于各种高大上的需求，确实不那么符合，自由城更偏向的是小清新中带着点实用主义风格，观察来看，整个小区的业主，小年轻真的占了9成。对于未来小区商业的发展和小区本身的发展，要说低投资高回报这话，的确有点言过其实！
因而，无论从租住还是投资，或者自住，都是挺不错的选择。将自由城楼盘的开发定义为中小户型。
6.风险分析
（1）政策风险：指由于国家或地方政府的宏观政策变化而给投资者可能带来的损失。房地
产投资是一项政策性非常强的业务，其中主要受政府投资政策、金融政策和房地产管理政策。在武汉近些年，政府大力支持房地产商的入驻，因而在开发中房产商融资难度较小，并且自由城在武昌偏郊区的地带，在这些地方建设，有助于加快武汉城中村的进程，推进武汉郊区城市化的速度。但自由城在建设的同时更应该注重环境的保护，不得过于破坏该地区的生态，营造良好的生态环境。
（2）市场风险：①由于各种因素导致房价的大幅度波动而 给投资者带来的损益；②是当投
资者购入房地产准备转手卖出或出租时，可能会遇到的找不到合适的卖家或租赁者的情况。武汉周边的小城市中的很多青年人在读完大学后，选择留在武汉谋生，因而会造成每年毕业季的房地产租赁业的火爆，导致房地产房价的大幅度波动，所以，自由城在建设时应该好好考虑该类用户的需求。
（3）财务风险：①融资中的财务风险，通常房地产商都是以自己部分资金大多是借贷资金
来进行投资。然而在一定时期内，房地产总投资的收益率低于银行储蓄利率，则自
由资金的收益率会降低造成贷款的投资者遭受损失②拖欠风险，若在房地产销售过
程中，购买者无法按约定支付购房费用，会造成房产商的融资出现困难，从而造成
房产商公司的收益的下降甚至是破产。自由城在融资时，要注重融资的途径，合法
正确的融资，结合各银行的最新消息，制定合理的融资计划。并且在房地产销售时，
要仔细的调查购买者的资信状况，尽量避免拖欠现象的发生，保证公司内部的流动
资金量。
7.效益分析与结论
一期的房型基本卖完，均价都在9800左右每平米。在武汉，江汉区属于武汉最发达的区之一，也可以说这期房产位于武汉的中心城区，随后武汉的发展，中心城区的房价有所上涨是正常的。二期发展也正在卖，以80平米左右的中等户型为主，很适合年经夫妻的居住，所以销量也比较快。顶琇国际城市的销量比较好得到很多顾客的青睐也不难看出接下来几期楼盘的价格趋势，肯定是攀升的趋势。这应该是开发的比较好的楼盘，正好赶上了武汉市才颁布的取消限购令。武汉市的取消限购也是推动房产销量的主要因素之一。该楼盘既适合年轻情侣有适合年老人群。周围的公司很多，方便了年轻人的就业，周围超市等基础设施完善从而方便了退休人的娱乐。总之，顶琇国际城市在武汉的汉口是属于较好的楼盘，值得大家入手。
第二篇：旅游项目投资可行性研究报告、旅游项目商业计划书
旅游项目投资可行性研究报告
报告目录：
一、旅游项目总论
1、项目背景
2、可行性研究结论
3、主要技术经济指标表
4、存在问题及建议
二、旅游项目建设背景及必要性
1、项目提出的背景
2、项目发展概况
3、投资的必要性
三、旅游项目建设条件分析
1、当地经济发展水平
2、自然资源条件
3、交通条件
4、相关配套服务设施
四、旅游项目景观分析、资源评价及定位
1、景观分析
2、景观资源评价
3、景区定位
五、旅游项目环境容量与游客容量预测
1、环境容量预测
2、游客容量预测
六、旅游项目旅游市场预测
1、当地旅游市场现状
2、本项目主要服务范围和市场
3、本项目市场预测
七、旅游项目总体规划方案与开发思路
1、开发范围
2、开发的指导思想和基本原则
3、总体布局和功能分区
4、道路交通规划
5、配套设施工程
6、技术经济指标
八、环境影响评价
1、环境现状
2、环境保护措施
九、消防与安全卫生
1、景区消防
2、安全卫生
十、景区管理与人员编制
1、景区管理
2、人员编制
十一、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
十二、旅游项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
十三、旅游项目财务分析与敏感性分析
1、 生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
十四、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十五、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十六、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、旅游资源调查材料
4、自有资金存款证明
5、相关银行贷款承诺
6、其他相关证明材料
7、项目财务分析报表
旅游项目商业计划书
一、公司概述
1、公司名称、地址、联系方法等
2、公司的自然业务情况
3、公司的发展历史
4、对公司未来发展的预测
5、本公司与众不同的竞争优势或者独特性
6、公司的纳税情况
二、研究与开发
1、研究资金投入
2、研发人员情况
3、研发设备
4、研发的产品的技术先进性及发展趋势
三、产品或服务
1、产品的名称、特征及性能用途
2、产品的开发过程
3、产品处于生命周期的哪一段
4、产品的市场前景和竞争力如何
5、产品的技术改进和更新换代计划及成本
四、管理团队和管理组织情况
1、公司的管理机构，主要股东、董事、关键的雇员、薪金、股票期权、劳工协议、奖惩制度及各部门的构成等情况
2、公司管理团队的战斗力和独特性及与众不同的凝聚力和团结战斗精神
五、旅游行业、市场与竞争分析
1、目标市场
a) 细分市场
b) 目标顾客群
c) 5年生产计划、收入和利润
d) 市场规模、目标市场所占份额
e) 营销策略
2、行业分析
a) 行业发展程度
b) 行业发展动态
c) 行业总销售额、总收入、发展趋势
d) 经济发展对该行业的影响程度
e) 政府对行业的影响
f) 发展的决定因素
g) 竞争战略
h) 行业门槛
3、竞争分析
a) 主要竞争对手
b) 竞争对手的市场策略及所占市场份额
c) 竞争对手可能出现的新发展
d) 竞争策略
e) 在发展、市场和地理位置等方面的竞争优势
f) 竞争压力的承受能力
g) 产品的价格、性能、质量的市场竞争优势
六、营销策略
1、营销机构和营销队伍
2、营销渠道的选择和营销网络的建设
3、广告策略和促销策略
4、价格策略
5、市场渗透于开拓计划
6、市场营销中意外情况的应急对策
七、生产经营计划
1、新产品的生产经营计划
2、公司现有的生产技术能力
3、品质控制和质量改进能力
4、现有的生产设备或者将要购置的生产设备
5、现有的生产工艺流程
6、生产产品的经济分析及生产过程
八、融资说明
1、投资计划：
a) 预计的风险投资数额
b) 风险企业未来的筹资资本结构安排
c) 获取风险投资的抵押、担保条件
d) 投资收益和再投资的安排
e) 风险投资者投资后双方股权的比例安排
f) 投资资金的收支安排及财务报告编制
g) 投资者介入公司经营管理的程度
2、融资需求
a) 资金需求计划：为实现公司发展计划所需要的资金额，资金需求的时间性，资金用途（详细说明资金用途，并列表说明）
b) 融资方案：公司所希望的投资人及所占股份的说明，资金其他来源，如银行贷段等。
九、财务计划与分析
1、过去三年的现金流量表
2、过去三年的资产负债表
3、过去三年的损益表
4、过去三年的年度财务总结报告书
5、今后三年的发展预测
十、风险因素
1、技术风险
2、市场风险
3、管理风险
4、财务风险
5、其他不可预见的风险
6、风险控制和防范手段 十一、退出机制
1、股票上市
2、股权转让
3、股权回购
4、利润分红