DTZ戴德梁行发布20xx年天津房地产市场

总结及展望

http://www.aifang.com 20xx-01-13 10:44

摘要：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成员，今日回顾天津房地产市场在20xx年全年的市场表现。

爱房网资讯频道1月x日DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成员，今日回顾天津房地产市场在20xx年全年的市场表现。 ? 住宅市场成交量下降，成交均价维持稳定

20xx年天津商品住宅市场成交总量达到了886.51万平方米，相比去年下降了13.49%。分季度来看，第3季度成交较多，第4季度则呈现明显下降趋势，与去年同期相比下降了54.21%。

20xx年天津商品住宅成交均价为每平方米9，323元，与去年相比成小幅上涨趋势，上涨0.83%。 其中，和平区依然高位运行，达到了22，623元/平方米；市内六区为17，282元/平方米；环城四区为9，524元/平方米；滨海新区为9，113元/平方米，与去年相比下降了2.62%。

住宅成交分区域来看，市内六区由于供应量的限制，成交占全市的11.89%；环城四区由于区域位置以及交通设施的不断完善承载了更多的住房需求，占比39.62%；远郊五县成交占全市的33.53%，其中武清区为成交大户，达到了151.79万平方米；滨海新区区域成交则有所减少。

住宅成交均价分区域看，由于各区内高端住宅项目的拉动，市内六区呈现平稳上升状态；受到政府政策影响较为明显的滨海新区，随着投资行为减少，成交均价下降较为明显； 环城四区主要为改善型和刚需型客户较多，成交均价保持平稳；随着远郊区域的不断发展，远郊五县成交均价将会维持稳定上涨趋势。

DTZ戴德梁行华北区研究部主管魏东表示，20xx年全年政府限购限贷以及金融政策的影响，使得天津商品住宅市场呈现成交量明显下降趋势，市场观望情绪浓重。未来，随着滨海新区中中新生态城、北塘以及滨海旅游区等区域潜力的显现以及基础设施的不断完善，加之政府政策的优惠将加快区域发展。此外，随着开工建设的保障房入市以及市内六区项目的减少，或将使得成交均价有所下降。

? 商业市场活跃，区域化、购物中心化趋势明显

20xx年1-10月，天津市消费品市场继续保持稳定的增长，社会消费品零售总额达到2，820.04亿元，同比增长18.7%。

20xx年第4季度，位于南开区南马路的中粮大悦城开业为天津商业带来250，000平方米的新增供应。20xx年全年共有约42万平方米商业入市，使得全市商业总存量达到1，799，800平方米。

ZARA、H&M、GAP、UNIQLO等快速时尚品牌在新开业的购物中心增加门店，加速扩张。这主要是因为快速时尚品牌一般需求的面积较大，而传统百货体量不大且基本满租，快时尚品牌的进驻则较为困难。天津购物中心的不断增加，为快时尚品牌提供了有更多选择。本季度，美国服装零售品牌GAP正式入驻天津滨江道商圈，UNIQLO则在凯德嘉茂购物中心开业第四家店铺。新开业的大悦城中快速时尚品牌门店也相对可观。

国际品牌纷纷进驻津城，将改变天津消费市场格局，有效带动天津高端消费市场发展。本季度，全球钻石行业翘楚戴比尔斯珠宝（De Beers Diamond

Jewellers）和瑞士顶级制表品牌Jaeger-LeCoultre积家分别在友谊商厦开幕。

商业市场投资方面，本季度百盛集团以7.046亿元购买了天津滨江世纪广场有限公司所有的位于和平区南门外大街与慎益大街交口的购物中心天津大厦用于经营其自有品牌，该项成交成为本季的投资焦点。项目共有5层，土地面积为

13，424.6平方米，总建筑面积约45，022.15平方米。此外，城市综合体中的商业项目也颇受投资者关注。

魏东表示，20xx年天津商业项目的布局，从滨江道、南京路、小白楼等几个传统商圈，扩展到南开、河东、红桥等多个区域。据统计，天津市正在加速建设及筹划实施的购物中心项目约有19个。随着天津城市经济的持续发展以及城市人口的不断膨胀，非传统商圈外的新兴商圈将受到零售商的不断关注，社区商业发展迅速，城市商圈外围化趋势明显。未来一年，银河国际广场、友谊百货泰安道项目店等项目入市，将使得天津商业市场高端化、购物商场化趋势更为明显。 ? 写字楼市场租金走高，空置率升高

20xx年第4季度，天津环球金融中心投入使用，由开发商自持并用于租赁的中区和高区为天津甲级写字楼市场带来120，000平方米的新增可租赁面积。全市甲级写字楼的总存量达到850，633平方米。

由于市场可租赁甲级写字楼面积紧张，一些地理位置优越的乙级写字楼都提高租金，新入市项目相应报出高价，使得全市平均租金达到每月每平方米122.06元，与上季相比上涨7.55%。

本季度，全市甲级写字楼净吸纳量为31，490 平方米。由于现存甲级写字楼项目只是内部调整，新增客户不多，故本季租赁成交大多来自于天津环球金融中心。在新增租赁成交中，金融、房地产行业的企业成为主要租户。写字楼空置率则由于新增大体量项目升至19.7% ，环比上涨8.90个百分点。

滨海新区项目有所增加，响锣湾商务区、中新生态城区域写字楼项目主要以售为主，成交均价每平方米11，000-14，000元，依托区域未来发展颇受投资者青睐；开发区中泰达MSD在租，租金为每月每平方米120-165元。

写字楼投资市场方面，本季度北京银行购买了天津大都会21，000平方米的写字楼面积，带动了整购投资市场。散售投资市场方面，一些开发商推出了带租约销售写字楼，获得了个人投资者关注。

魏东表示，展望未来，优质写字楼项目入市以及持有型物业的比例逐渐提高，将有利于提升天津写字楼的整体形象和品质，同时便于其后期的统一经营和管理。随着未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行。市区和滨海新区未来甲级写字楼供应量集中于20xx和20xx年，届时将使得竞争更为激烈。随着天津产业园经济、楼宇经济以及总部经济的发展，则为天津写字楼市场带来新的发展契机。

第二篇：20xx年房地产市场总结及20xx年前瞻

20xx年房地产市场总结及20xx年前瞻

——刊于国务院发展中心《中国经济报告》20xx年第1期

20xx年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年，也是最为失望的一年；与此同时，20xx年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年，两者合计创立预计超过3万亿元，大约相当于20xx年中国经济净增长的部分。目前，政府的行为和中央实施的一系列政策，诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮，希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度，也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。

一、20xx年中国房地产市场总结

（一）房地产业经营状况

20xx年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于20xx年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比20xx年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长3

1.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。

作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府，20xx年土地出让收入高达2.7万亿元，比20xx年全年增加70.4%，堪称有史以来的一个最大的丰收年。

如果将地方政府的土地出让收入考虑进去，全产业链的房地产业，20xx年的经营收入可望达到惊人的7.4万亿元。按照45%的利润率估算，20xx年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近3.33万亿元的超级利润，大约可占到20xx年我国名义国内生产总值的9%——这属于地价升值带来的经济增长。

（二）房价再现20xx年的上涨幅度

国家统计局数据显示，截止到20xx年x月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。从20xx年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比20xx年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之20xx年全年的增幅24.2%

有了很大幅度的下降。但是，考虑到20xx年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得20xx年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的20xx年，失去了位臵上的可比性。

从销量明显减少的一线城市来看，20xx年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。根据中国房产信息集团提供的资料，北京20xx年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州20xx年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。

从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，20xx年为10096元/平方米，比20xx年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。

国内城市二手房的市场情况，多是以一手房价格变化作为风向标，涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。

据上分析，20xx年我国房价的实际上涨幅度在25%左右，约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。

二、越调控越疯狂的房地产市场

如果考虑到20xx年是中国房地产市场调控最密集的一年，而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”，那么从房地产市场的实际运行来看，本年的房地产调控是完全失败的，甚至是背道而驰的。

纵观整个调控过程， 4月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时，房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段，部分一线城市出现5-10%的价格下跌；然而，8月份以来，房价再次抬头，成交量也开始有所放大；随之而来的“9.29二次调控”看似严厉，“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调，而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”，年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。

20xx年，中央政府相继出台了 “新国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施，其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策，曾被社会广泛看好，之所以起不到实质性的作用，以下五个原因是非常重要的。 一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中，政府赤字一般要受政府长期预算能力约束，不应也不能通过大规模银行借贷手段，替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全，更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀，使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房

地产市场的投机狂热。不可否认，政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度，并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图；然而，在行政权力失控的中国，大规模的公共设施投资，不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段，更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。

二是20xx年以来极度宽松的货币政策，导致货币的购买力大幅度下降，客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为，通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑，这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动，更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如，作为劳动者，他会要求增加工资；作为农民，他会直接对粮食提价；作为房东，他会租户付出更多的租金……近五年来，中国的货币供给每年平均增长20%，大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收，真正流入实体经济的比重非常有限；而为了刺激实体经济的增长，中央持续保持宽松货币政策，这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。

三是地方政府卖地生财愈演愈烈，成为20xx年房价暴涨的重要推手。 “十一五”期间，全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入7万多亿元，其中房地产土地出让占到绝大部分。其中20xx年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，对房价的推动作用更多突出从某种意义上说，地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以，中央要求地方政府监督房价，这是一个重大失误；而国土资源部要求地方政府拿出10%的土地出让金治理农业水利，对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们，当会失望之极。

四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后，四大国有银行执行力比较强，但小银行和其他非国有银行，不但没有很好地执行政策，反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外，由于银行业协会与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享，导致信贷控制出现大量真空地带。

五是缺乏持有环节征税，导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化，长期的高通胀预期，导致居民银行存款出现“大搬家”现象，很多人把存款取出来购臵“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实，在现有房价里，一次性付款量占到40%以上。也就是说，40%以上的购房钱都是私人存款的搬家，不是来自银行信贷。这个情况说明，如果不对住房持有环节征税，我国各地住房囤积和空臵的乱像将更加严重，整个经济社会将完全被房地产绑架，陷入空前的危机爆发前夜。

总之，由于没有触及政府利益，过度迷恋房地产拉动的经济增长，无效的、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大，成为贯穿20xx年房地产市场的一根主线。

三、面临房地产泡沫破裂巨大风险的20xx年

迄今，中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下，房价越是高涨、越是居高不下，中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。

在房地产泡沫持续放大的过程中，中国经济还将面临着如下风险。这些风险中的任何一个环节爆发，都有可能引发房地产泡沫的破裂，从而给中国经济社会带来毁灭性打击：一是城市建设过程中大量占用耕地，而复垦的耕地多为以少充多、以滥充好，由此必然带来未来时期农产品的大幅减少。一旦国内出现粮食危机，必将引发整个经济社会陷入恐慌，引发地产泡沫的破灭；二是城市建设大量拆除民房，可能引发来自民间底层的激烈对抗、暴力冲突等大规模群体性事件，酝酿深重的社会动荡，引发地产泡沫破裂；三是政府通过财政支出和大规模银行贷款过度干预经济，必然对其他经济从事经济活动构成实质性挤出，产业体系特别是创新产业体系遭到根本破坏，房地产将成为经济增长的唯一驱动力。只要出现房价上涨乏力的情况，由政府债务危机诱发的、包括地产泡沫破裂在内的一些列经济危机将随之发生。

一旦地产泡沫破裂，近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出，有可能涌向粮食等基本消费品领域，有可能引建国以来最严重的通货膨胀，经济社会陷入完全的混乱和失控状态；即使社会混乱的状况得到控制，经济也可能如日本地产泡沫破裂之后，陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

尽管泡沫经济致中国经济存在巨大风险，但现有的房地产政策和体制，还没有看到房价松动的任何迹象。20xx年以来，央行二次加息累计50个基点，但由于物价上涨更快，存款负利率的幅度更加严重，没有起到控制房价的作用；存款准备金率虽然收缩了部分贷款，但由于居民存款挤兑和大搬家，且大部分流入房地产市场，房价上涨在调控中越演越烈；近期财政部表态同意重庆市对高档住房开征房产税，对重庆房价上涨起可能到一定的抑制作用，但效果如何还需要看方案要点和开征后的实际情况。

考虑到中国房地产市场的政策市特征，展望20xx年的房价走势，主要应考虑两大因素：一是各级政府领导的言论和行动；二是各种经济政策的组合力量，其中各级政府的行动是所有人应该观察的重点。

从中央政府层面，要看他们针对房地产宏观调控失败之后的对策是否具有实质性？中央领导人在住房民生和房地产拉动经济增长之间如何取舍？从地方政府层面，主要看其在卖地生财和保障房建设、民生关注之间的取舍。

经济政策组合不能只看信贷增速，还要看包括政府债务、赤字在内的政府支出，居民银行挤兑和存款搬家情况，以及国际收支盈余和热钱涌入对货币投放的压力等等。如果只是信贷投放增速收缩了，而其他部分仍在扩张，通货膨胀以及房价上涨的局面，短期仍然难以改变。

总体来看，目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心，也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合；另外，房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突，两种势力得博弈让政府看起来无所适从，但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于20xx年一、二季度之后，房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势，20xx年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象，地产泡沫破灭的后果非常严重，政府、公众都应及早做好应对准备！