关于半岛至尊水岸别墅销售工作的计划

西双版纳州建设局房地产管理科：

据贵部关于我公司办理“商品房预售许可证”的需要，要求我公司做一个销售工作计划，现将半岛至尊销售工作计划汇报如下： 半岛至尊水岸别墅位于宣慰大道与新建的北环路的交叉口（嘎栋中学），规划用地22162.2平方米，约合33.24亩。楼盘面对政府规划北环路，背对规划引水入城人工河，紧邻新规划政府行政办公区。

一、楼盘概况

开发商：昆明鸿禧房地产开发有限公司景洪分公司

设计：云南坤和设计有限公司

承建：昆明二建建设（集团）有限公司

监理：云南建宇建设咨询监理有限公司

物管：景洪嘉祥物业管理有限责任公司

半岛至尊楼盘于20xx年x月x日开工建设，竣工时候为20xx年x月x日，交房时间为20xx年x月x日。

楼盘预测总面积为24,036.04 m，销售栋号共计为29栋，由于无4栋、14栋及24栋的字眼栋号，实际总栋数为26栋，其中:

25栋(号)为小区物业管理用房预测面积为622.68m，不对外销售。 独栋别墅住宅：11套，预测总面积：4,211.06m。

联排住宅：52套，预测总面积：13,344.92m。

多层住宅：36套，预测总面积: 4,745.24m。

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临街商铺：12套, 预测总面积:1,112.14m。

共计预测可销售面积：23,413.36 m。

整体总销售额预计7,300万元;住宅共计99套,其中普通住宅总建筑面积约4,745.24m，销售均价预计为2,400元/ m，预计销售额为1,138万元;别墅、联排住宅共计63套，预测总建筑面积约为17,555.98m，别墅（独栋和联排）预计销售均价为3,300元/ m（独栋和联排整体均价）,预计销售额5,793万元。商铺预测总建筑面积为: 1,112.14m,预计销售均价为4200元/ m, 预计销售额为467万元;

二、销售工作计划

半岛至尊水岸别墅预计总销售期为12个月左右，以下是楼盘的销售计划安排：

20xx年x月x日开始

为开盘前认购登记、排号期，正式销售进入准备时

段，本楼盘的第一阶段宣传推广工作，强化客户对

本楼盘的认知度，同时进行楼盘的客户储备。

20xx年x月—12月

将是本楼盘的开盘热销期，此月份销售宣传全面

启动，将完成本楼盘总销售额的40%左右，预计

将完成总价售额的2,900万元左右。

20xx年x月—4月

将是本楼盘强销期，此月份将完成本楼盘总销售额

的30%左右，预计将完成总价售额的2,100万元左

右，同时做好下一步的销售宣传。

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20xx年x月-7月

为本楼盘的持续销售期，将加强市场的广告发布量，力求完成楼盘总销售额的20%左右，预计将完成总价售额的1,400万元左右。

20xx年x月

将完成本楼盘的尾盘销售，月底以前确保本楼盘售磬，完成最后的900万元销售额,同时本楼盘全面竣工验收。

20xx年x月

客户售后服务时期、商场进入开业准备阶段。

20xx年x月-12月

后售客户服务时期，办理客户房屋交接及产权证办理等工作。

以上情况请贵部阅示！

昆明鸿禧房地产开发有限公司景洪分公司

二OO九年x月x日

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第二篇：关于淡季销售工作的几点建议

浅谈淡季市场的销售工作

有节奏的开发市场是每个销售公司孜孜不倦的追求,科学地运用相对应的手段、措施来把握住一年中各个市场周期不同的市场规律和机会更是销售人员必须熟练掌握的销售技巧之一。进入四月份，调味品行业进入了传统意义上的淡季市场，很多厂家此时的经营状态基本是”要想淡季销售不倒、市场全靠促销来保”经营理念，而绝大部分销售人员也都是“刀枪入库、马放南山”，翘首期盼着下一个销售旺季的来临。

难道应对调味品淡季市场只能如此作为吗？应对传统意义上的淡季市场，厂家除了促销就别无他法？销售人员除了等待就无所作为了吗？针对上述淡季市场中各厂家、商家、业务人员经常产生困惑，本人就淡季市场的销售如何应对以及淡季销售工作如何展开等问题，提出如下市场分析、整改意见及个人观点，请各片区认真思考并参照执行：

一、市场现状

调味品销售有淡季吗？答案是肯定的。随着气温的逐渐升高，消费者的饮食习惯转向清淡，请客、宴请之类的聚餐活动明显减少。特别是今年，国家加大打击公款吃喝消费，以及近期禽流感蔓延的影响，调味品市场--特别是餐饮市场确实遭受了重大打击。而我司在江浙市场的主要消费渠道就是餐饮及乡镇家宴市场，所以大桥鸡精的销售所受到的冲击是显而易见。那么淡季调味品就真的没有市场了吗？答案显然是否定的。海尔总裁张瑞敏曾经说过这样一句话：只有淡季观念，没有淡季市场。

当前大桥鸡精的销售在江浙市场整体处在弱势地位，苏北市场在餐饮及乡镇这块有一定的影响力，苏南市场则只有局部市场有一定的销量，其他片

区也只是零零星星布局，没有形成品牌效应，更没有形成区域性的战略市场。而公司旗下的经销商及分销商队伍较主要竞品太太乐的经销商、分销商而言也较为弱势，加之公司由于近期处在并购的整合期，供货速度等售后服务较之前而言也有许多不到位之处，这些因素的存在，或多或少会影响到市场的销售、开发，从而加剧了淡季市场症状的突出表现。

二、经营部如何应对淡季市场

由于市场处在淡季节奏，其他竞品较旺季而言减少了市场的投入和开发，经销商在此时也没有了旺季市场时的那片繁忙。业务人员也因为淡季的到来、公司促销频率的减少而“空闲”时间相对多了起来，因此，我们会有更多的时间调研市场，弥补平时因为工作繁忙而遗漏的一些基础、但非常重要的工作。因此，该阶段我们要积极落实公司一直倡导的“淡季做市场，旺季做销量”销售理念。针对淡季如何做市场的问题，经营部现在重点强调淡季市场各片区必须抓好以下方面的工作：

1、加大招商力度：由于旺季市场时经销商、分销商、重点零售商生意相当繁忙，无暇顾及自身经营的产品的赢利水平、产品的发展前景及经营产品给自己带来的潜在效益等问题。而此时恰逢销售淡季，他们会有更多的时间静下心来思考这些问题，也愿意顷听他人传递这方面的讯息，如果我们能在这个节点上趁势向他们详细讲解公司如何利用分销体系来控制市场价格，保证各级经销商的合理利润，并重点强调公司即将并购后会加大产品的宣传力度，他们可以因为经营我司产品使其在行业中的地位得以快速提升，对提升他们的生意大有裨益，借此去争取一批有实力的经销商、分销商、重点零售商加入到我们的销售体系中来，充实渠道参与者的数量，夯实渠道质量。这些优质经销商的加入，将极大增强我们经销商的战斗力，为我部在调味品市场旺

季市场到来时的快速上量奠定了坚实的基础。

2、创新终端促销模式：由于旺季市场销售压力较大，公司虽然三令五申要求做好空白市场及终端餐饮的开发工作，但基础业务人员往往迫于完成销售额的巨大压力，总是将有限的精力和资源用在能压库上量的流通环节，毕竟要完成销售任务啊!但此逢淡季来临，我们就是想压二批商及零售商的库存，估计效果不会明显，也很困难。终端餐饮需求不旺盛，谁也不敢压过多的库存。因此，各片区要将工作重心拉回到新市场开发和终端拜访上来，例如，可以根据公司这次给予的“十送一”答谢政策，不将此政策简单的顺延下去，而是要根据各市场的具体发育状况及各终端需求情况，制定有针对性的、面向终端餐饮的促销活动，借此加大终端拜访频率，加大空白市场的开发力度，为旺季市场到来培育新的消费增长点。

3、加强对业务人员及经销商业务队伍的培训：企业、经销商要想做大做强，销售团队的建设至关重要。鸡精这几年是买方市场，旺季时迫于销售额及竞争对手的压力，公司业务人员及经销商业务人员很少有机会集中学习，互相借鉴。由于长期不学习，使一些业务人员素质跟不上市场快速的变化，在日常的销售工作中常常有力不从心、事倍功半之感。中国有句古话：工欲善其事、必先利其器，因此，各片区在淡季要集中业务人员学习，开展集中培训、突击之类的活动，并将经销商的业务人员纳入到培训体系中来，提高经销商业务人员的工作技能。在集中培训过程中，要善于发现好的培养苗子，重点培养一批有潜质和前途的业务人员，淘汰一批无法胜任岗位的人员，吐故纳新，为旺季市场储备人才。

4、经销商与分销商展开联谊活动：旺季时由于生意繁忙，经销商疏于对各分销商的客情维护工作，不利于彼此之间稳定的合作关系。因此，在淡季市场

期间，经销商要主动召集各分销商开展一些交流活动，如座谈、茶述、旅游等，拉近彼此之间的距离，温暖分销商的心灵，为后续解决可能出现的经营问题累积信任，创造条件，也为确立核心经销商的领袖地位累积能量，为今后相关销售政策的顺利推动奠定基础。

5、重点开发特殊渠道：由于旺季市场销售任务繁重，经销商以及公司业务人员无暇顾及特殊渠道的开发，如：连锁型餐饮，加工厂、中大型卤菜店等相对调味品而言的用量大户。这些特殊渠道的用户在旺季时也是生意兴隆，忙的不亦乐乎，根本不会考虑革新配方，调整配方等事项。淡季则不然，他们有时间思考成本问题，研究配方更新等平时想做但没时间做、也许不敢做的事情。因此，这个时间点我们更有可能切入以前根本没有机会进入的这类市场和行业，只要我们通过详细介绍公司规模及产品质量，维持好重要人员的感情交流，完善经销商的配送服务体系，完全有可能说服这些用量大户使用我公司产品。

三、经销商如何应对淡季市场

由于我司现有的销售模式为各级经销商代理制，我们很多的销售工作是在经销商这个平台上完成的，经销商的质量是决定我们的销售工作能否顺利推进的重要因素之一。因此，发现、吸纳优质的经销商、培训现有的经销商队伍是各级经理、主管等领导重要的工作之一，特别是在销售淡季，我们要鼓励经销商用积极的心态和行动去应对相对疲软的市场，而不能消极的等待，坐以待毙。针对如何应对淡季市场这一话题，经营部现就销售淡季经期间经销商如何应对提出如下建议：

1、建立员工技能培训体系：商贸公司最大的成本之一就是人员。然而由于我司现有的一批经销商绝大部分都是从零售商转型过来，基本上缺乏严格的

管理制度和员工培训机制，技能培训就是老员工带新员工，销售技能皆是近亲繁殖，很难做到大开大合的突破。可以这样说，员工工作效能的低下，管理的混乱，直接带来的就是无谓的成本增加。在旺季销售过程中，市场一片红火，销售业绩的增长很难完全跟业务员的销售能力画上等号，然而淡季市场就能准确的分辨一个优秀员工与一个平庸员工的差别了，我们也能根据这些判断在员工工资奖励以及有针对性的培训员工上做到有的放矢。因此，我们要鼓励经销商在淡季市场做好员工的培训工作，最好是我们的销售主管能充当经销商培训师这一角色，试想一下，我们自己培训出来的经销商员工，他不会销售我们公司产品还能销售什么产品啊！

2、透明经销商内部管理：现有的经销商在内部管理上存在很多弊端，人治成分重于法治，什么都是老板说了算，没有相关的管理规章制度作保障，长此以往会衍生很多矛盾。在销售淡季时经销商应该主动透明这些事项，告知所有员工公司的运行体系、当前的工作规划、每个人实际的工作目标及现阶段工作进度、各项公章制度、相关部门的责任人等，让大家明晰公司发展状况，树立工作信心，便于旺季市场时减少公司内耗和摩擦，保证贸易公司运转顺畅，让员工热情饱满的完成全年销量。

3、规范工作标准及流程：旺季市场时销售一片繁忙，掩盖了因流程不清晰、工作标准不规范造成的巨大资源浪费。现逢淡季市场阶段，我们要鼓动经销商把当前的各项工作标准进行清理和硬性统一，避免因员工各自标准不一而导致的内耗增加等问题，通过内部讨论会的形式让员工参与到流程及标准的制定工作中来，我司的业务人员也要积极的参与进去，这样才能让所有人员充分了解贸易公司的运作原理及体系，确保提高工作效率的目标得以有效实现，为旺季市场公司良性发展奠定基础。

4、整合客户资源：从某种意义而言，经销商的下游客户资源也是我们公司一笔宝贵的财富，我们完全有义务协助经销商管理好、维护好这一共有资源。我们要让经销商自己明白：不是所有的客户都是帮你赚钱的；不是所有的客户就是当前这点销量。因此，淡季市场时经销商要在这个时候进行一些客户拜访，了解一下前期合作过程中可能存在的一些问题并妥善解决，找出改善和提升的机会点，增加一部分优质下线客户，淘汰一批不合格的分销商。一句话，要让经销商明白，没有完全意义上的淡季。换句话说就是淡季是为下一个旺季的到来进行调整和准备的阶段，是累积能量的最好时机。

5、全力推广新品：新品推广是保证经销商利润稳步增长的主要来源，也是未来持续推动片区销售额增长主要支柱。由于旺季市场时厂家对片区的销售量要求较高，在厂方强大压力下，经销商虽然意识到新品推广的重要性，但确实是心有余而力不足。而淡季市场则不然，经销商完全有时间、精力、资源去推动新品的铺市、推广等工作，现阶段的新品开发将为旺季市场的到来做好铺垫，当旺季到来时也就是新品的丰收之日。

综上所述，调味品要想在销售淡季时提升业绩，必须改变企业、经营部、经销商的传统经营理念，牢固树立“销售无淡季”的意识。企业、经营部、经销商等都要认真思考，敢于创新，共同应对所谓的淡季市场，努力做到淡季不淡。本文的上述观点是应对淡季市场粗浅想法，希望能抛砖引玉，与各位共同探讨调味品淡季市场的应对之策。