20xx年前三季度中国房地产市场总结与趋势分析

一、20xx年前三季度房地产市场摘要

（一）市场运行状况

20xx年前三季度中国房地产市场的表现，大体可分为一季度的"高歌猛进"、二季度的"大幅调整"、三季度的"低位回调"三个阶段：一季度，中国房地产市场基本延续了 20xx年的高速增长态势，房价、地价水平持续攀升。二季度特别是在国务院 4月x日下发《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（“新国十条”）后，全国房地产市场大幅调整：成交量显著下降，价格快速上涨势头得到遏制，部分城市房价出现回调；土地供应增长显著，保障性住房建设计划得到进一步落实。三季度特别是8-9月，重点城市成交量明显回升，但同比来看，多数城市仍低于去年同期，呈现出明显的"低位回调"态势；从价格来看，部分城市的房价、地价有所回升。

具体如下：

1、土地市场供求两旺，地价水平在5-7月有所回落，但 8-9月又有所回升。

20xx年1-9月，全国 105 个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加 59%和 49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约 50%，四季度落实计划仍有较大压力。从地价水平来看，105 个城市住宅用地平均地价在 7月达到今年以来的最低水平 1504 元/平方米，但 8-9月连续攀升，9月达到今年以来的最高水平 2661 元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价"地王"。

2、4月份房地产“新国十条”出台后，商品房需求量有显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期水平。

20xx年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降 38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过 50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在 5-6月下降（平均降幅约 50%）后持续回升，7-9月平均成交量分别环比增长 16%、41%和33%。同比来看，十大城市5-6月的成交量同比下降超过50%，而 7-8月降幅缩小至 49%和 32%，

9月进一步缩小至 10%。值得注意的是，三季度的成交量回升主要是中小户型和中低价位项目带动的刚性需求入市，多数高端和大户型项目销售依然低迷。

3、5-8月份房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9月有所上涨。 据百城价格指数对100个城市的调查数据，在企业积极扩大促销力度、新开盘项目低价入市等因素的带动下，全国 100 个城市住宅（新房）平均价格在 7月和 8月分别环比下跌

1.32%和 0.03%，北京等十大城市在新政出台后的 5-8月，价格指数累计降幅在 3%-5%之间。9月，100 个城市住宅平均价格环比上涨0.7%，上涨的城市数从 8月的 58 个增加到 86 个，北京等十大城市平均涨幅为 0.83%。

4、房地产投资和新开工面积高位增长，但部分城市和区域供给不足的局面仍未改善。 尽管投资和新开工指标增长显著（20xx年1-8月，全国房地产开发投资和房屋新开工面积分别同比增长 36.7%和 66.1%，显著高于过去几年的平均水平），但由于 20xx年开工不足，加上新政出台后部分开发企业的推盘意愿受到影响，部分城市供给不足局面仍未明显改善。前三季度北京等 8 个城市中有 6 个城市的批准上市面积低于去年同期，上海、深圳同比降幅超过 30%。杭州等多个城市的可售面积仍在 500 万平方米以下，以过去半年的平均成交水平计算，截止9月底，这几个城市的可售量仅能满足3-6个月的销售，供给不足的压力依然存在。

（二）政策环境变化

鉴于9月出现的房价、地价上涨预期强烈、部分政策落实不严等现象，为更好地贯彻落实"新国十条"，巩固调控成果，9月下半月相关部委出台多项政策。特别是 9月x日，国务院及相关部委提出多项政策。与 4月"新国十条"相比，此次政策的部分条款更加严格，如"禁止将消费性贷款用于购买住房"、"首次贷款购房的首付款比例统一调整到 30%及以上"、"全国性停止三套房贷"等，并重点致力于"新国十条"的贯彻和落实，如"落实地方政府问责制"、"加大督查考核力度"、"取消各地政策执行的弹性空间"。受此影响，国庆期间北京等十大城市住宅日均成交面积比 9月下降约 30%，其中上海、杭州、武汉等多个城市降幅超过 50%。

（三）未来走势展望

1、政策走势预判：房价不稳，政策不止

9月下半月调控政策接踵而至，比4月"新国十条"更加具体、明确，部分条款更加严厉，充分表明了中央的调控决心。预计 10月相关细则将密集出台，给市场带来显著影响。预计四季度中央政府将继续"相机决策"：房价不稳，政策不止。若房价出现快速上涨迹象，新一轮调控如房地产税或更严格的"限购"等政策将会不期而至。中长期来看，本轮房地产调控难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。

2、市场走势预判：短期波动幅度加大。

不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著随着9月底相关政策的具体落实（上海、厦门、杭州等多个城市已出台"限购"政策），预计四季度房地产市场将与 5-7月类似，市场观望情绪显著，成交量将再次步入下降通道，但不同城市、区域、企业、项目的分化更加显著："限购"、"暂停三套房贷"在更大范围的推行，可能对前期市场表现较好的二三线城市带来较大影响；万科、恒大等前三季度业绩完成较好的企业，四季度在推盘和价格调整上将有更多主动性，而多数业绩和项目品质较差的中小企业，四季度可能面临更多困难，主动降价促销的可能性较大。

二、20xx年前三季度房地产市场总结

（一）房地产开发投资完成情况

前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。

前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。

9月当月，房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%；房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。

（二）商品房销售情况

前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。

9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。

（三）房地产开发企业资金来源情况

前三季度，房地产开发企业本年资金来源50504亿元，同比增长32.5%。其中，国内贷款9398亿元，增长27.2%；利用外资452亿元，增长26.0%；自筹资金19123亿元，增长49.7%；其他资金21531亿元，增长22.3%。在其他资金中，定金及预收款12185亿元，增长18.7%；个人按揭贷款6391亿元，增长19.6%。

（四）70个大中城市房屋销售价格指数

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。

9月份，新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.5%。其中，商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%，高档住宅销售价格上涨15.2%；经济适用房销售价格上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.5%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.2%。

9月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。

（五）全国房地产开发景气指数

9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.52，比8月份回落0.59点，比去年同期提高2.44点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.85，比8月份回落0.04点，比去年同期提高4.84点；本年资金来源分类指数为108.21，比8月份回落1.53点，比去年同期提高0.46点；土地开发面积分类指数为94.10，比8月份回落0.32点，比去年同期提高0.17点；商品房待售面积分类指数为103.56，比8月份回落0.67点，比去年同期提高13.24点；房屋施工面积分类指数为108.56，比8月份回落0.44点，比去年同期提高9.50点。

第二篇：20xx年一季度中国房地产市场总结

20xx年一季度中国房地产市场总结

（1）政策：中央坚持调控不动摇，合理需求得到保护

20xx年一季度，为进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，限购政策继续贯彻实施，相关部委纷纷表态继续严格实施调控措施，芜湖、上海等部分城市放松调控的政策由于可能扰乱政策预期而被叫停。温家宝总理多次表示房价远没有回到合理水平，房地产调控不会放松，以促进房价合理回归。另一方面具体政策执行上，调控政策“有保有压”，在继续抑制投机需求的同事，也提出了对自主性需求的保护，继续执行差别化信贷政策，支持首套房贷需求。

（2）新房：全国投资开工增速继续回落，主要城市一季度成交和供应的同比下降，但2-3月有所回升，价格继续下跌但跌幅趋稳。

从全国来看，20xx年1-2月，房地产开发投资和新开工增速分别为27.8%和5.1%，增速继续回落；商品房和住宅的销售面积及销售额同比均有明显下降。从20个重点城市来看，一季度总成交量同比下降16%，为近年同期最低，其中三线城市降幅最大；但从各月来看，3月受新增供应带动，总成交量明显回升，同比大幅增长56%，二线城市回升力度最为突出。价格方面，自20xx年x月起百城价格指数环比连续7个月下跌，2月跌幅达到近期最高水平，3月跌幅与2月持平，跌幅趋稳；分城市来看，价格调整由一线城市向二三线转移；降价项目由品牌房企扩大到中小房企，由郊区向内城蔓延，促销手段多样化。

（3）二手房：节后成交回升力度大于新房，但仍低于去年同期，3月价格略有上调。

成交方面，20xx年一季度主要城市成交量继续下行，同比下降49%，2-3月成交量有所回升，环比增幅均高于70%，回升力度大于十大城市新房总体，且3月二手房成交量已超过20xx年月均水平。价格方面，一季度十大城市二手房均价总体仍呈下跌态势，但各月跌幅逐渐收窄，3月略有上调；北京、上海、深圳、天津、武汉等城市近郊区域价格反弹显著高于中心城区，而广州、成都的价格回升多受中心区域带动。

（4）土地：量价继续回落，溢价率降至历史最低水平，底价成交占主流，出让金降幅扩大

20xx年一季度，土地市场继续低迷，楼面均价继续下行，溢价率再创新低。全国300个城市住宅用地楼面均价同比下降12.2%，溢价率降至两年最低值，仅为2.5%，底价成交占主流。供应与需求方面，全国各类土地推出及成交量较去年同期均大幅下降，成交量降幅大于供应量，各类用地中住宅用地降幅最为显著。土地出让金继续下降，且同比降幅较上季度进一步扩大，住宅用地降幅同样为最高。

（5）企业：加大促销力度、减少拿地支出，品牌房企业绩低于去年同期，但略好于总体市场

销售方面，20xx年一季度，万科等十大代表企业销售业绩继续下滑，销售额同比下降10%，销售面积同比下降13%，好于重点城市住宅销量。同时，企业调整销售策略，降价促销力度持续加大，手段

更加多样，2-3月成交量和业绩的回升，除了积压刚性的释放，也与企业前期主动降价促销有关。拿地方面，企业拿地态度依旧谨慎，继续减少拿地之处，一季度十大代表性企业拿地面积同比大幅下降77%，拿地支出与销售收入比值继续下滑表明企业对资金监管和控制更为严格。资金方面，各项资金来源中仅定金及预收款一项同比下降，自筹资金占比继续提高，国内贷款占比有所回升，一定程度上缓解企业债务压力，但短期偿债压力仍然加大。

2、20xx年中国房地产市场趋势展望

（1）政策环境：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归 二季度乃至整个20xx年，政策方面仍将坚持和深化房地产调控的基调不变，房地产调控政策仍将维持从紧取向，尽管地方政府有意松绑，不断试探中央底线，但中央的调控决心不会动摇。房地产信贷方面，对投资性需求的严格控制将继续得到贯彻，但首次购房贷款将得到鼓励，普通商品住房和保障房的开发贷款支持力度将提高。

（2）市场态势：价格稳中有降，成交量回升有限，库存压力仍在高位，投资开工步伐进一步放缓

购房者、开发企业、银行、政府等多方博弈格局仍将继续，春节以来成交量的回升态势能否持续，取决于价格能否降到消费者预期范围内，准备入市的购房者仍有可能继续持观望态度。目前新房价格降幅已经变缓，二手房价格甚至已经开发反弹，加上当前政策仍较为严厉，开发商推盘速度放缓，预计二季度成交量的回升有限；而鉴于开发商的库存和资金压力，降价跑量行为仍会继续，价格可保持稳中有

降的态势。数据显示，房地产市场未来库存量仍在加大，但开发商会根据成交情况调整入市节奏，因此上市高峰将较为平缓，去库存可能会持续更长时间，同时投资开工步伐进一步放缓。

（3）房企策略：积极转变经营策略，销售目标保守务实，谨慎拿地

未来一段时间，房地产企业普遍将随行就市，加快销售，鉴于当前的市场形势及自身资金状况，制定更加保守的销售计划，同时加大营销力度成为主旋律，放缓开工，减少支出，谨慎拿地，在城市拓展和拿地方面更趋谨慎，但经营策略将更加灵活，向低风险城市非调控重点方向适时调整。