设计和开发策划
策划的输入和输出
市场调研报告或产品初始规范经过评审而被确认，经过批准而形成设计和开发任务书。将其作为输入，就开始了设计和开发策划。按照GB/T19001-2000的要求，设计和开发策划的输入和输出都应形成文件。设计和开发策划的输出是设计和开发计划，指导整个设计和开发活动的文件。事实上，设计和开发策划的过程就是编制设计和开发计划的过程。
设计和开发计划的主要内容
设计和开发计划的内容也就是设计和开发策划的内容。按标准规定，主要有：
（1）必须确定设计和开发过程的阶段
不同产品的设计和开发有不同的阶段。大型、复杂产品，例如坦克、飞机等，就会有预研阶段、论证阶段、方案（原理样机）阶段、工程研制（正式样机）阶段、设计定型阶段、生产定型（小批量试生产）阶段等，是相当复杂的，常常需要数年甚至十几年才能完成。一般产品当然不会那么复杂，但即使是最简单的产品，也应有设计（样机或样品）阶段和定型（小批量试生产）阶段，然后才能正式投入大批量生产。虽然简单产品的阶段时间可能很短，所需的工作量也不大，但阶段性则是不可缺少的。
为什么要将设计和开发过程划分为阶段呢？把设计和开发分为若干个阶段，让“错误”和“失误”尽量提前显现出来并加以改正改进，才能确保设计和开发的质量。如果一开始就大批量生产，万一有“错误”或“失误”，损失将是灾难性的。因此，宁可在设计和开发时多下功夫，也要把住质量关，不给或尽量少给大批量生产留下症结。这就是将设计和开发过程分为多个阶段（子过程）的原因。
（2）必须确定适合每个设计和开发阶段的评审、验证和确认活动
不管设计和开发分为多少个阶段，每一个阶段都必须有适合的质量控制活动，包括评审、验证和确认活动。设计和开发的输出（相应的技术文件）是否满足了设计和开发的输入（设计和开发任务书及其附件、设计和开发计划）的要求，要通过设计和开发评审、验证和确认活动来得到证实。不能证实，或证实中发现了重大问题，必须进行更正改进。如果将问题都遗留下一阶段，将导致问题难以解决，损失巨大。
在设计和开发计划中，必须确定什么时候进行评审、验证和确认，怎样进行，由谁进行等事项。这是设计和开发策划中最重要的环节。
设计和开发策划中确定的阶段以及质量控制活动，一般情况下是不允许超越的。也就是说，设计和开发过程必须按设计和开发的规定进行。允许提前完成阶段内的任务，允许提前进行评审、验证和确认，不允许未经评审、验证和确认就转入下一阶段。如果因特殊情况要求超
越，则必须采取相应的质量控制措施，经批准后，按具体情况进行。通常是不同的部件（组件）阶段可以交叉进行，超阶段（即不经过规定的阶段或规定的评审、验证和确认）进行应控制在最小的范围之内。
（3）必须确定职责和权限
设计和开发从横向看，有阶段性要求；从竖向看，有职责和权限要求。以设计和开发输出的产品图为例，是谁设计的、谁核对的、谁审核的、谁会签的、谁批准的、谁描的图等等，在设计和开发计划中，必须规定相关的职责和权限。未授予相应权限的人员，不得承担相应的职责，评审、验证和确认等活动，也同样需要确定相应的人员。
新产品往往不是一个或一组人设计和开发出来的。大型、复杂产品可能还涉及到多个组织（例如供方）。不同的人员或设计组负责不同部件（组件）的设计和开发。在这种情况下，要特别注意人员和组别之间的接口管理，以确保其有效沟通。在进行设计和开发策划时，对此必须充分考虑，在设计和开发计划中明确规定沟通方法和开发和管理要求，而其中最重要的明确接口的职责。
设计和开发计划的更改
设计和开发计划是在设计和开发正式开始之前编制的，很可能出现不符合实际情况的现象。特别是大型、复杂产品的设计和开发，时间经历长久，活动内容复杂，质量要求又高，因而编制计划时不可能完全考虑得那样圆满。策划的输出可以随设计和开发的进展，在适当时予以更改。这种更改一般是指增加新的质量控制（评审、验证和确认）节点，将设计和开发阶段分得更细，对时间要求进行调整，而不是说可以随意超越设计和开发应当经历的阶段。设计和开发计划更新时，可以不再将已完成的阶段纳入其中。对一般简单产品来说，不存在设计和开发计划的更改问题。为此，在事先进行的策划时，就应对各种情况考虑得充分一些。
第二篇：中国房地产开发策划流程设计
古语有云：授人鱼，不如授之以渔。这句话我们并不陌生，授人以鱼只救一时之急，授人以
渔则解一生之需。欲得鱼，不如得渔。
但现今世人却狂热地沉迷于对鱼的追逐之中，忽略了根本。房地产策划亦如是。本书跳
出只授人以鱼的迷惑，以全新的手法，
从房地产项目的开发流程入手，分别从可行性研究、市场调研、前期策划、营销策划、
销售组织、营销执行等六个阶段结合大量详实经
典的案例分解房地产项目的开发设计流程，为读者提供房地产开发策划流程设计的每个
阶段的操作范本。
第一阶段 可行性研究／2
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项
目开发建设的经济、社会和环境效益。／
一、房地产开发可行性研究的内容／4
二、房地产开发可行性研究的工作阶段／4
三、房地产开发可行性研究步骤／5
四、可行性研究报告基本框架图／5
范例01 哈市某项目可行性研究报告／7
1、项目的基本情况／8
2、哈尔滨市的概况和宏观经济／10
3、哈尔滨市近年同类开发物业的市场概况／13
4、项目附近同类开发物业的市场状况／19
5、城市规划建设对本项目的影响／27
6、同类物业开发营销典型个案分析／28
7、项目地块开发条件／32
8、对规划设计和建筑设计的建议／37
9、关于项目的市场定位问题／39
10、实施进度计划／39
11、投资构成、成本分析／42
12、可行性研究财务数据的预测和选定／54
13、项目财务收益分析／56
附表：／62
范例02、武汉某项目可行性研究报告／76
1、总论／77
2、市场预测／80
3、建设规模与产品方案／86
4、选址方案／89
5、节能节水措施／93
6、环境影响评价／96
7、劳动安全卫生与消防／99
8、组织机构与人力资源配置／101
9、项目实施进度／106
10、投资估算／106
11、融资方案／108
12、财务评价／111
13、社会评价／113
14、风险分析／114
15、研究结论与建议／117
16、附图、附表／119
第二阶段 市场调研／128
市场调研是一种找出你的潜在顾客和发现他们的需要的过程和技巧。
一、房地产市场调研的主要阶段／130
二、房地产市场调研的主要流程／134
范例01、徐州住宅宏观市场调研报告、／135
1、徐州宏观环境分析／136
2、徐州房地产市场分析／143
范例02、重庆商业地产市场需求调研报告／147
1、项目调研概况／148
2、调研分析／149
3、 综合分析／153
范例03、北京朝阳区高档公寓调研报告／155
1、调研概况／156
2、区域状况分析／156
3、调研分析／158
4、调研结论／172
范例04、福州某项目市场调研报告／175
1、项目概况／176
2、福州市投资环境分析／177
3、福州市房地产市场环境分析／181
4、项目SWOT分析／186
5、市场调研分析结论及建议／187
附录、福州市重点楼盘调研表／188
第三阶段 前期策划／194
策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。
一、SWOT分析法与DSTP模式／196
二、房地产项目前期策划的一般工作流程／197 范例01、上海某别墅项目前期策划案／201
1、上海宏观市场整体情况／202
2、上海别墅市场整体情况／204
3、重点竞争市场研究／213
4、产品基地研究／214
5、竞争分析／215
6、客源分析／221
7、SWOT分析／222
8、产品定位建议／223
9、营销概念构想／225
10、整体开发推广建议／231
11、关于产品的具体建议／233 范例02、T市老城厢项目策划案／237
一、老城厢与Ｔ市城市发展的关系／239
1、T市国民经济和社会发展现状／239
2、T市城市发展规划／241
3、老城厢历史与现状研究／248
4、老城厢与T市总体发展的关系／250
二、区域房地产开发研究／254
1、T市房地产业现状／254
2、T市房地产业发展趋势／256
3、老城厢人口密度研究／257
4、房地产开发容量分析／258
三、项目发展定位／263
1、项目及周边情况分析／263
2、发展定位／272
3、发展策略／273
4、区域战略地位定位／274
5、区域形象定位／279
6、城市功能与产业设置原则／280
7、区域城市功能与产业结构定位／282
四、项目开发模式及策略／285
1、发展条件及对比分析／285
2、旧城改造开发模式／288
3、老城厢规划建议／290
4、老城厢人口容量分析／294
5、老城厢开发策略／295
五、经济模型研究／299
1、项目地块地价估算／299
2、项目价差(市场价与成本价)／302
3、项目风险／303
4、小结／303
六、整体包装及推广策略／304
1、招商引资策略／304
2、整体包装策略／306
3、招商引资模式设计／311
第四阶段 营销策划／316
营销策划是房地产开发商的智力资源，为房地产市场健康发展指点迷津。
一、项目营销策划总流程／318
二、项目营销策划主要内容／319
三、项目营销计划制定步骤／320
范例01、、广州“望景花园”营销策划案／321
1、市场分析／322
2、项目市场定位／328
3、销售策略建议／332
4、宣传策略／334
范例02、、成都“天府名城”营销策划报告／337
1、项目基本概况／338
2、成都房地产市场分析／339
3、“天府名城”项目分析／356
4、目标市场分析／358
5、营销策略／359
6、二次装修方案建议／365
7、营销推广及推介／368
8、首期销售量进度预测／374
9、结论／374
范例03、 “贵阳1号花园”营销策划方案／375
一、项目市场竞争环境分析 ／376
1、区域市场现状与趋势 ／376
2、竞争性楼盘点评／388
3、市场消费需求分析／392
4、营销推广环境分析／394
二、项目竞争力分析／403
1、项目场地及其周边优劣势分析 ／403
2、项目SWOT分析 ／405
三、项目营销推广及执行／410
1、项目总体营销目标／410
2、目标市场细分及客户特征／410
3、项目宣传推广策略／413
4、整体宣传、销售具体安排／423
第五阶段 销售组织／426
一个好的销售计划如果没有好的销售组织安排和指导，没有严格的销售计划追踪和过程
监控就不可能得到有效落实。
一、销售团队组织架构图／428
二、销售人员招聘选拔流程图／429
三、销售人员培训体系／430
范例01、、青岛某项目销售组织全案设计／435
一、销售队伍组建及培训／436
1、销售团队的架构及组建方法、人才选拔机制／436
2、市场调研培训 ／445
3、销售技巧培训／450
二、销售流程设计／465
1、售楼员工作程序／466
2、售楼员工作方法／467
3、具体销售方法／471
4、售楼文件办理程序／474
三、管理制度设计／477
1、售楼员基本守则／477
2、销售现场管理／481
附件：城市商品房预售管理办法／493
范例02、、广州市某开发公司销售人员基础知识培训／495
1、房地产市场与一般商品市场特征比较／496
2、建筑与房地产／496
3、房地产专用术语及建筑基础知识培训／497
第六阶段 营销执行/520
营销执行是建立和保持项目竞争性优势的根本。
一、营销执行流程设计／522
二、销售现场基本流程设计／523
三、营销执行各时期业务推广策略设计／524
四、营销执行的基本要求／526
五、销控管理／527
预热期／529
一、项目预热期内部认购流程图／530
二、项目预热期进行内部认购的必备条件／530
三、内部认购的三种方式及其优缺点／532
范本01、 南昌市“时代经典”项目预热期市场推广方案／533
1、背景提示／533
2、工作条件／533
3、时代经典的市场认知／534
4、市场预热推广策略／534
5、时代经典的品牌导语／534
6、市场预热活动方案／535
范本02、 北京“琳琅湖畔”预热期活动方案／538
1、活动策略／538
2、活动时间／538
3、活动地点／538
4、人员邀请／538
5、 活动内容／539
范本03、 广州“西茵广场”内部认购销售方案／542
1、内部认购销售培训工作安排／542
2、内部认购／542
3、宣传策略／543
4、销售策略／544
5、工程进度／545
范本04 南宁某项目售楼部开放期销售活动方案／546
1、方案一：“诚意金”选号／546
2、方案二：开放期内推出购房优惠卡／547
范本05、 长沙某项目预热期宣传推广计划／548
1、第一式：攻心术／548
2、第二式：定心术／548
3、第三式：提心术／549
范本06、 天津奥园预热期活动方案／550
1、活动目的／550
2、活动部署／550
范本07、天津奥园对外开放日活动策划案／552
1、活动目的／552
2、活动部署／552
范本08、常州奥林匹克花园实操表格推荐／556
1、项目意向书／556
2、项目客户来访登记表／557
开盘期／559
一、开盘现场工作流程图／560
二、 卖场分区平面参考图／561
三、售楼部交易区布局参考图／561
范本01、 芜湖“滨江·繁花园”开盘宣传计划／562
1、媒体／562
2、印刷／563
3、其它／563
附件：开盘造势建议书／564
范本02、 常州“世纪豪庭”开盘典礼活动方案／565
1、活动基本方案／565
2、会场布置／565
3、外场布置／566
4、具体流程／567
5、配合道具／568
6、其他准备工作／568
7、活动执行要点说明／568
8、活动亮点／569
范本03、 上海“时代国际城”开盘活动策划方案／571
1、销售篇／571
2、活动篇／573
3、广告篇／576
附件1：时代国际城开盘庆典工作执行方案／577
附件2：开盘期销售活动组织方案／579
附件3：摇奖活动工作执行方案／580
范本04、 昆明“香槟小镇”开盘活动方案／581
1、开盘活动预期目标／581
2、活动安排／581
3、活动流程安排／582
4、活动项目具体安排／584
5、活动配合／584
6、媒体配合／585
附件1：分时段抽取幸运嘉宾活动细则／585
附件2：现场下订客户抽取幸运大奖活动细则／586
附件3：各类费用表格／587
强销期／589
一、强销期营销执行特点／590
二、强销期开展销售工作要点／590
范本01、 南京“大江之家”强销期广告策略及媒介排期／591
1、时间／591
2、推广策略／591
3、报纸广告主题分布及排期／592
范本02、 北京“翡翠洲”强销期活动策划方案／595
1、活动总览／595
2、参加人员／595
3、策划初衷／595
4、活动内容／596
5、销售配合／597
6、场地布置／597
范本03、、北京某项目“迎中秋业主联谊会”活动方案／598
1、组织要点／598
2、公关目标／598
3、公关指向／598
4、公关受众分析／599
5、活动主体／599
6、活动流程／600
7、实施配套／601
8、费用匡算／601
范本04、 沈阳“牡丹家园”强销期活动策划案／602
1、 欢乐圣诞之业主联谊及项目推介会活动／602 2、20xx年12月份强销期媒体投放计划／603
持续期／605
一、持续期营销执行特点／606
二、持续期营销执行工作要点／606
范本01、、天津某项目销售持续期宣传推广方案／607
1、背景分析／607
2、项目销售形势分析／607
3、市场分析／608
4、项目九月份销售推广思路／609
5、具体操作／610
范本02、 天津“堤岸常青”销售持续期推广计划／612
1、七月份营销策略／612
2、七月份营销推广思路／612
范本03、 南宁“蓝月星空”持续期业主联谊活动方案／617
1、活动概况／617
2、活动内容／617
范本04、 东莞“维多利花园”持续期活动方案／620
1、活动目的／620
2、活动时间／620
3、活动地点／620
4、 邀请对象／620
5、活动内容／621
6、活动执行／621
7、礼品准备／621
8、现场布置／621
9、活动流程安排／622
尾盘期／623
一、尾盘类型及其特征／624
二、尾盘滞销原因／625
三、尾盘滞销应对策略／625
范本01、、贵阳某公司尾盘整合推广销售方案／626 范本02、 1、背景分析／626 2、现状分析／626 3、策略确立／627 4、具体方案制定／629 合肥“如意轩”尾盘期促销活动方案、、／
1、营销推广策略／632
2、媒体炒作／633
3、活动配合媒体如下／634
4、活动礼品协作单位／634
5、现场氛围营造／635 632