价格，消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升5.9%，其中，消费品价格上升7.7%，服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升

9.9%，其中，生活消费价格上升9.1%，服务项目价格略升0.8%。

2、区域因素

①基本情况

“番禺迎宾路”项目位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心，长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未交纳人土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。

②地块与周边的距离

——毗邻华南快速干线；

——距广州市天河区15公里；

——距新光快速路约500米；

——距番禺市桥10公里；

——距地铁三号线汉溪站1000米；

③周边交通情况

项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处，与华南快速干线、番禺大桥相连，可无需经红绿灯10分钟左右直接到广州珠江新城，除华南快速干线外，项目用地周边还有洛溪大桥，广州北环高速，建设中的新光快速路、地铁三号线等等，交通非常便利。

④项目基本技术指标

土地占地面积：360亩（另有170亩租用山地）

容积率：2.5（早年批复为1.6，预计可调整为2.5）

总建筑面积：8837750平方米

3、个别因素

①地理位置

估价对象位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，只需10分钟左右直接到广州珠江新城。地理位置良好。

第二篇：上海市房地产估价行业调研报告

上海市房地产估价行业调研报告

来源：《中国房地产估价师》2002.2 作者：上海市房地产

估价师协会 [日期：2002-11-14] [字体：大 中 小]

第一部分估价机构

一、脱钩改制

脱钩改制总体情况良好，但不平衡。据统计，截止6月底，上海共有61家机构完成脱钩改制。后来又有4家，现在是65家。各区县房地系统的评估机构，迄今只有宝山、杨浦、普陀、卢湾、闵行、金山、嘉定、长宁8家脱钩。房地产估价从业人员过去多为事业单位职工，有的还是机关工作人员，脱钩改制令他们有一种失落感，这是不难理解的。尽管如此，大家仍能认识到脱钩改制是市场经济发展和接轨国际的必然趋势，因而绝大多数人持积极的态度。绝大多数估价机构在脱钩改制后能独立面对市场、自负盈亏，从业人员的聪明才智和积极性得到很大的发掘，自身生存能力大为提高。但确实也有个别机构的从业人员明显缺乏积极性，有“被逼脱钩”的想法。此外，由于当前估价市场的不规范也挫伤了相当一部分人的积极性。脱钩改制中也出现了一些不和谐音，有的机构法定代表人实际上只是挂个名。

二、机构的类型

1．机构的冠名 在上海现有的65家机构中，以“房地产估价”（房地产评估、不动产评估）冠名的正好是一半，为33家。以“资产评估”冠名的有22家，以“会计师事务所”冠名的有7家。此外，另有3家机构分别以“信托咨询”、“评估咨询”和“投资咨询”冠名。机构的冠名在很大程度上反映了机构的主营业务。

2．机构的原系统 这65家机构，脱钩改制之前属于不同的系统，有房地系统、金融系统、国资系统、科研院校系统、司法系统、委办（经、计、建、农、商）系统，只有极少量是民营的。不少机构业务单一，尤其是从房地系统脱钩的许多机构，在评估业日益市场化的今天，处于不利的地位。

3．资质等级 上海现有A级机构15家，B级机构33家，C级机构17家。A级机构

资质虽高，但同时其业务过于单一的弱势也十分突出。B级、C级机构则认为资质等级限制了他们的发展，他们认为资质等级高不等于水平高。他们一方面希望取消等级之分，另一方面又切望升A冲B，处于一种矛盾的心理状态。

三、从业队伍和业务量

1．从业人数 上海现具有房地产（土地）估价师资格从业人员约1900多人，在估价机构执业的专职人员约占 1／4。机构的专职人员队伍比脱钩改制前稳定，人员流动主要发生在业内机构之间，有少量外地估价师流入。根据对各机构填写在表格中的专职人员数量的统计，这61家机构共有专职估价师524人，估价员48人。经初步核实，这个数字是有水份的：有的机构没有这么多专职估价师，而是把兼职的、未脱钩的人员填充进去；还有的机构，从业人员具有多重资质，于是就发生了一人挂多个分立机构的现象，这也与政府多头管理有关。据了解，机构这么做，为的是应付执业资质等级标准中对专职估价师人数的要求。

2．人才竞争 脱钩改制后，大部分机构注意到人才竞争是提高机构竞争能力的关键。一方面，机构的品牌决定了其对人才的吸引力；另一方面，打造机构的品牌又需要优秀人才的加入。房地产估价行业所需的人才，主要是估价师。在我国，虽然具有估价师资格的人数日益增多，但真正具有丰富经验的、高水平的估价师却并不很多，因而这部分人成为各机构，包括一些海外机构争夺的对象。当前，人才竞争已初露端倪，估价师的流动已日趋频繁。一些机构频频在报上做广告招贤纳才，不少估价师萌生了跳槽之念。调研中我们了解到，一些有实力的机构，人员相对稳定，门槛设置也高，只有真正高水平的估价人员才有望进入。而一些实力较弱的中小机构，特别是地处城市边缘的机构，不但难以招到合适的估价师，而且人才流失严重。人才竞争是市场竞争的重要组成部分，因而人才竞争也需要规范。人才流动应有序、有度。当前，机构之间因为挖人才而引发的争议已有发生，跨机构从业的和走穴的估价师也为数不少，这些都应引起重视。

3．营业收入 调研中，有56家机构提供了上半年度业务量和全年业务量的预测数字，据此估计，年营业收入为1．38亿元。多数机构业务量比过去有提高，有的机构提高的幅度很大；一部分机构与过去持平；只有少数机构业务量低于过去，比较困难。另外还有5家机构（加上新批准4家共9家），因为统计等各方面的原因，没有具体数据。综合这9家机构的具体情况后，大致可以得出：上海房地产估价行业今年营业收入估计约为1．5亿

元。这里所指的营业收人是纯房地产评估收入，包括国资办系统1／3的资产评估机构在整体资产评估中涉及的房地产评估业务收入。

四、发展目标

机构的经营状况决定了各自在市场上的定位和发展目标，有共同的，也有不同的。

l．共同的目标 所有机构都十分看重自己的品牌，都表示要把服务质量放在第一位。A级机构想保住资质等级，B级、C级机构想升级。走多元化道路已为机构普遍看重。事实上，具有多重资质并在众多相关业务领域从业的机构，在业务来源、服务配套和赢得客户信赖等方面占有先机。

2．不周的定位 困难机构的目标就是“生存”，他们想与人联合，却又不愿被人吃掉；新加入估价行业的机构的目标是：先站稳脚跟，然后再考虑发展。例如有的机构表示“想做大，但不想入非非，要量力而行”；业务单一的机构，把目标锁定在拓展业务面上，其中咨询、造价等特别受青睐；兼营房地产估价的机构（例如会计师事务所等），想扩大房地产估价业务的比例，但比较稳健，例如有机构提出的战略是“不停步，迈小步，年年有进步”；一些有实力的综合性评估机构，提出了市场份额的量化指标，有的机构甚至提出要成为全市乃至全国较大的评估机构之一。

五、党建工作

脱钩改制后，一些机构中的党员组织关系挂靠遇到问题，有的挂在原来的单位里，有的挂在街道，有的组织关系不知转到哪里。党建工作开展不正常，亟待改善。调研中我们还了解到，国资办系统的资产评估行业已建立了党委，凡是以“资产评估”冠名的具有房地产估价资质的机构，党组织关系统一转到国资办系统的行业党委，有的机构为此分出部分党员去挂靠。此外，会计师事务所的党建工作，会计师协会也在研究中。目前，上海市房屋土地管理局对以“房地产估价”冠名的房地产估价机构的党组织关系如何挂靠，尚无明确意见。上海市房地产估价师协会曾给上海市房屋土地管理局党委写报告，也提出了建议。

第二部分 估价市场

房地产估价行业虽然起步较晚，至今只有十多年，但迅速崛起，发展势头强劲。脱钩改制后，房地产估价机构已经成为独立的市场经济组织，加上政府部门的大力支持，法律法规的逐渐完善，已经初步形成了较完整的评估行业体系。随着中国跨入WTO的门槛，房地产估价行业与国际同行的交流越来越频繁，与国际规则接轨的步调越来越加快。十多年来积累的经验已经为房地产评估市场的健康发展奠定了基础，但夯实基础却还有大量工作要做。从调研中了解到的情况来看，现在的房地产估价市场尚不够规范，有的甚至很不规范。寻找问题有助于解决问题，当务之急是需要快速规范。

一、市场竞争

房地产估价市场的现状，是调研中谈得最多，各机构反响最强烈的问题。用一句话来概括，就是市场激烈、无序、不规范。竞争就要争生意，这本来无可厚非，但是，为了争生意，有的人不择手段，完全不顾职业规则和道德，这就把市场搞乱了。调研中，各机构对此忿忿不平。归纳有以下几点：

1．粥少增多 房地产估价是一个新兴的中介行业，社会公众不甚了解，业务来源不稳定，而机构众多。这就注定了市场竞争十分激烈。调研中我们了解到，一半以上的机构反映业务吃不饱。

2．无资质从业 一些没有脱钩改制、因而失去了房地产估价资质的单位，一些从未取得过房地产估价资质的机构（例如三分之二的资产评估机构），认为自己“没有什么不能评估的”，都在非法从事房地产估价业务而没有人去制止。政令不一，政出多门、多头管理的现象严重。有的人本身不具有房地产估价资格，却神通广大，扮演中介的中介，搅乱市场。

3．隐性垄断 很多机构反映，隐性垄断现象在市场上处处可见，其主要形式是区域垄断和部分（系统）垄断。区与区之间，系统与系统之间，互相排斥，独踞一方。脱钩改制后，原来行政保护性的影响仍继续存在，有的明脱暗不脱，有的明确表示对原区内的机构“保护一年”（实际上是长期保护），有的银行指定其“嫡系”机构做评估业务，对外来的一律否决。

4．不正当竞争 为了抢生意，一些机构参与压价恶性竞争，打压同行。据反映，有的

机构开价仅为标准价的20％甚至更低；为了抢生意，有的机构对客户的要求来者不拒，出具不实报告；有的机构用给回扣等不正当手段拉业务；有的机构对外来的报告盖章收费；有的机构转包再转包，只知道收费，别的都不管。

二、收费标准问题

收费问题十分敏感，调研中各机构对此十分关注。目前，上海市房地产评估收费标准执行的是沪价房 （1996）088号文，各机构普遍反映该标准已不适应当前的市场，急需调整。

1．标准大粗 该标准采取差额定率累进计费，估价对象标的额100万元以下的都定为千分之五。据反映，动拆迁和二、三级房地产评估市场小标的项目特别多，有的项目收费只有200元、300元，连成本都不够。有的项目还要到郊县查勘，路费就花去许多，所以有的机构不愿接这类小项目，甚至表示“如果一定要做，宁可义务做”。

2．不利于保证质量 由于收费太低，出于企业自身利益的考虑，一些机构在人力、资金上减少投入，报告的质量因此受到影响。有的评估不到现场查勘，只通过电话了解情况。有的机构出具的报告只有一、二页，有的干脆表格化。

3．不利于公平竞争 因为现行标准是评估收费的上限标准，客户感到可以任意还价。现行标准没有规定下限标准，机构可以互相压价。于是打折成风，回扣成风，导致了恶性竞争。

4．指令性收费标准要修改 政府指令性收费标准，一直沿用至今，已与行业的改革、市场经济的发展不适应。各估价机构一致呼吁修订现行标准。要求尽快按沪计价费（2001）第001号文《上海市中介服务收费管理办法实施细则》实行政府指导价，并在此基础上规定上、下浮动的幅度。

三、信息化建设

信息化建设是调研中出现的又一个热点。普遍的意见是：信息化建设速度不快，信息滞后。

l．法律法规无从获得 脱钩改制后，房地产估价机构已无上级主管部门，原有的信息渠道已经中断，最新出台的行业法律法规规定无从获得。虽然协会办的《上海房地产估价》杂志每期都有刊登，但由于是双月刊，所以信息相对滞后。往往是新的规定已经出台，机构因为不知道而仍按老的规定在评估。

2．市场信息难以获得 房地产市场价格等信息资料的获取无可靠的渠道。市场法评估需有大量的市场成交案例资料，但现在大多数机构获取资料靠的是看杂志、看报纸上的广告、打电话问讯、冒充购房者到楼市去“讨价还价”。没有可靠的渠道，收集到的信息也不可靠。

3．信息垄断远没打破 一些部门的信息不肯与人共享，机构与机构之间，区与区之间壁垒森严。到交易中心去查房地产登记资料，每查一项收费30元，打印另加10元。查土地资料更难，收费更高（有70元一项的）。有的资料，例如成交价，花钱也不让查，有关人员说要领导批准才能查。有的机构人员成天在外头跑，但资料就是查不到。一些估价师感叹：只有靠找关系，各显神通了。

四、风险防范

房地产估价的风险以及如何防范风险引起了各估价机构极大的关注，调研中众说纷坛。调研的中期（8月15日），协会专门组织召开了有61家机构负责人参加的会议，还请了四家保险公司的代表，集中研讨了风险防范的问题。以下是估价机构和保险公司意见的归纳：

1．风险在哪里？

·接业务时就有风险。有的客户利用估价机构接业务心切，提出种种不正当的要求。有的客户有不良动机，其目的是想把风险转移到估价机构，例如在银行抵押评估中就有此迹象。

·有的机构压价竞争，来者不拒，什么都做。有的估价人员与客户串通，或捏造事实，或隐瞒真相，出具虚假报告。有的机构对外来报告代盖图章，不顾质量，从而把风险留给了

自己。

·现行法律法规不健全，对政策法规不了解，评估中违反“合法原则”。信息化建设滞后，对市场情况不了解，导致估价结果失真。

2．如何预防风险？

关于预防风险的指导思想和措施，我们总结归纳如下几点：

·从源头抓起。提高队伍业务和职业道德素质。

·把评估质量放在首位，加强内部管理。

·要有规避风险的意识和措施。

·提取风险基金，参加商业保险。

3．保险公司这样说

·房地产估价行业的风险防范是一个很新的课题，对保险的需求很大。脱钩改制后的评估机构都是自负盈亏的市场经济组织，这就为保险公司开辟新的业务创造了条件。

·中国保险业尚未介入到评估行业，但序幕正在徐徐拉开。目前在评估行业的保险问题上还没有形成很完整的系统，但各家保险公司已相继推出了“注册评估师责任保险”草案。

·保险就是承担评估机构（评估师）在执业过程中由于疏忽或过失造成委托方经济损失，依法所确定的应对委托方赔偿的责任。赔偿是保险公司应尽的义务，但是凡属故意行为、不可抗力原因、超越资质范围行为等等造成的，保险公司不予赔偿。

·如何界定“过失”和“故意”是一个十分复杂的问题，用文字很难描绘。保险人的姿态很重要。

五、入世问题

如何面对入世后可以预见的挑战和机遇？入世后如何生存和发展？这是每一个房地产估价机构和每一个房地产估价人员都必须直面的问题。调研中，各机构对此表现不一：有的

机构未雨绸缨，已经在做实实在在的准备；有的机构却表现得准备不足。下面是对此问题的意见的归纳：

1．机构的意识

几乎所有的机构都认为，加入WTO后，中国的市场这么大，国外的中介服务机构肯定会大举进入。上海的中介机构（包括房地产估价机构）肯定将受到很大的冲击。

2．优势和弱势

本地域的房地产估价机构，对信息的获得和储备，市场情况的了解，具有先天的优势。但由于起步较晚，机构规模较小，法律法规不够健全，操作不够规范，竞争中处于相对弱小的地位。

国外的中介机构具有不容置疑的优势，包括人才、技术、经验、资金、管理、投资、理念、机制等，是一种综合的优势。但国外机构到中国，人地生疏，市场信息收集困难，对中国国情、民情不了解，这是弱势。

3．应对入世

·当务之急是做大做强。有不少机构已经在考虑联合、重组，建造“联合舰队”。这种联合包括强强联合、强弱联合和横向联合。

·走多元化道路。已经有一些机构率先行动，除了房地产估价、资产评估外，一些相关的业务如：工程造价、咨询、投资决策、审计、资产和企业管理，甚至律师业等，先后进入了这些机构的视野。这样做的结果是，人员的素质大为提高，机构抵御各类风险和挑战的能力大为增强。

·中外合资、合作。有的机构正在考虑与国外机构合作合资。有好几家机构反映，也有国外机构找上门来谈合作的。

·构筑人才高地。竞争说到底是人才的竞争。调研中我们了解到有的机构在引进人才和对员工的后续教育培训方面，舍得花大本钱。有的机构定期送员工去境外学习、培训，打造

“技术尖兵”；有的机构鼓励员工自学相关行业知识、员工中具有多重资格者众多；有的机构缔造独特的企业文化，凝聚力搞得很好。

·入世也为我们的机构走向世界提供了大好的机会，但调研中了解到有这方面设想的机构凤毛麟角。

六、自律管理

1．自律意识 绝大多数机构意识到，要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，一支训练有素的队伍是必不可少的。队伍整体素质的提高，除了人才引进和加强对员工职后培训以外，很重要的一点就是提高职业道德素质，自觉遵守操作规范。有的机构更看重队伍的职业道德素质。一些机构的企业文化也围绕职业道德展开。

2．规章制度 每个机构都有规章制度，各机构对此比较重视。调研中我们了解到，有的机构还专门请权威部门（例如劳动局）代为起草劳动合同制度。在一些机构中，还建立了工作底稿制度，记录员工的执业过程，随时跟踪。制度是机构自律管理的基础，但执行情况差别较大。

3．行业自律 调研中了解到，机构普遍对协会寄予厚望，也提了不少意见和建议，兹摘录部分有代表性的意见和看法如下：

·协会是从业机构和个人的家。脱钩改制前，政府是父母。现在脱钩改制了，总想找个父母，希望协会成为机构的新父母。

·协会是行业自律性组织，而不完全是群众团体，协会应承担一定的行业管理职能。

·协会应当担负起制定行规行约的责任，可在“执业规范”、“评估复核”等方面发挥作用，应当名正言顺地管理行业。

·协会应加强执业监督，应对机构的自律和职业道德行为进行跟踪。对个人和机构都应有制约。

·协会应加强职后培训，应发挥协会几个专门委员会的作用。

·机构需要管理，这是为企业发展提供条件。希望协会管得活，管得规范，管得使从业机构和个人发展得更好。

第三部分 留路和建议

中国加入世贸组织以后，各行各业都既面临着挑战，又面临着机遇。形势逼人、形势喜人，形势要求我们与时俱进，努力奋斗。在这样的形势下，协会工作怎样开展，管什么？怎样管？这个问题也是这次调研中的一个课题。

历时四个月大范围的行业调研，是协会成立以来的第一次。许多机构反映，这也是机构脱钩改制以后第一次有机会就广泛的问题面对面地向协会吐露心声。调研取得了预期的效果，既了解了情况，又学到了东西。

一、协会的作用和职能

行业协会的基础是经济，是市场发展的需要。协会是协助政府加强行业管理的参谋和助手，其职能是“服务、自律、代表、协调”。一直以来，协会得到了上海市房屋土地管理局和广大房地产估价机构及估价人员的大力支持，这是协会在过去的一年中能够做些事，发挥一些作用的前提。新的形势要求协会发挥更大的作用。但在当前，协会授权的职能太少，有些事想为而不能为，协会的作用难以充分发挥，协会在行业中应有的权威性难以体现。中国入世后，随着政府职能的转换，行业协会发挥作用的空间肯定将大为扩展。协会章程中规定协会的服务宗旨是“服务社会、服务政府、服务会员”，根据这一宗旨，要用“服务”两字贯穿整个协会工作，主动争取政府部门的支持，适时地承担政府部门下放的一些职能，把政府委托的工作做好。要主动为会员服务，特别是要搞好职后培训、提供信息技术服务、组织机构沟通交流等。

二、协会的工作思路

房地产估价市场的运行机制应该是政府宏观调控、机构自主经营、协会自律协调。按照这一思路，协会正在思考拟定明年的工作计划。新的形势要求我们转变思想观念，更新工作

方法，加强自身建设。在积极主动地与政府部门沟通的同时，有的事可以先做起来，为政府部门决策“投石问路”，当个“先行官”。

协会拟在以下领域参与行业管理：行业现状和发展规划的调研、职后培训、机构资质年检管理、执业人员注册变更登记管理、信息化建设、学术研讨、风险防范、评估鉴定等工作；充分发挥专业委员会在技术问题上的权威作用，对具有共性的问题进行研讨并提供指导性意见；行规行约的制订和监督执行，拓宽行业自律管理领域以适应市场经济的发展和接轨国际的需要；发挥组织、协调的长处，建立机构片会制度，加大宣传力度，扩大房地产评估行业的社会影响；开展与其他行业协会（包括外地同行及海外的协会、学会）的合作交流，学习人家的长处，加强自身素质建设。

三、几点建议

针对调研中发现的一些问题，综合各估价机构和人员的意见，兹对规范房地产评估市场提出以下几点建议，供参考：

1．完善法制建设 房地产估价的法律法规不够健全，涵盖面不广，线条粗。一些早期的法律法规规定（例如 19xx年发布的《上海市房地产评估管理暂行办法》等）一直沿用至今，已不能适应变化了的市场，显得过时。许多法规与国际规则相悖。为了使市场有序、充分竞争，应尽快出台和完善适应于上海市房地产估价及相关行业的法律法规。例如对估价行业管理体制、估价师执业责任、收费标准、资质管理等要作出规定。

2．严格市场准入 上海现在已经有65家房地产估价机构，数量已经不少，应控制机构数量，暂缓估价机构从业资质审批。要鼓励机构重组、联合。鼓励机构走多元化道路，严格年检、年审制度，实行机构资质淘汰制，优胜劣汰；在衡量机构资质的标准中，应增加效益型指标和质量指标，因为这两项是机构生存和发展的主要标志。对于市场中无资质从业的现象，行政部门应进行干预，以促进市场有序竞争、健康发展。

3．扶植专职队伍 为适应入世后市场竞争，应有重点地扶植一批有实力、有发展后劲的估价机构，给予业务上的指导和支持。要突出机构信誉品牌，宣传几家信誉品牌过得硬的机构。应强化对机构人员的动态管理，鼓励从业人员取得多重资格。扶植执业的估价师队伍，保护他们的利益。仿效发达国家和地区的做法，确定估价师不同层次（例如：见习、执业、

主任估价师）的标准，强化估价师个人品牌。

4．加大处罚力度 对于参与压价竞争。给回扣、与客户勾结出具虚假报告、隐瞒真相出具不实报告、为外来报告盖章收费等违规行为，一经查实，要依法按规处理，涉及估价师职业纪律和职业道德的，由行政部门或行业协会予以行政处罚或行业处分。要淘汰一批不合格的机构，要打击走穴估价师，取消他们的从业资格。

5．修订收费标准 现行收费标准已经不适应变化了的市场，应尽快与价格主管部门联系，予以修订。协会曾于20xx年7月4日给上海市房屋土地管理局打过报告，提出过建议。

6．强化信息服务 要继续发挥协会信息网站快速传递行业信息的作用，开辟以估价机构为终端的市场交易信息传递渠道。建议上海市房屋土地管理局加强政府收集和发布信息的权威作用，打破信息垄断，实现信息共享，完善信息有偿服务制度。

7．改进党建工作 活跃在房地产估价行业的党员队伍一直是估价机构的中坚力量。但是脱钩改制后，机构的党建工作显得比较薄弱，当务之急是要尽快落实机构中党员组织关系的挂靠问题。