XXX有限公司
中央商务区开发建设工程
项目申请报告
北京蓝图工程设计有限公司
二〇一〇年十二月
证书编号：工咨甲10120070050
目 录
第一章 申报单位及项目概况……………………………………1
1 项目申报单位概况……………………………………………………1
2 项目概况………………………………………………………………1
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析…………………48
1 发展规划分析 …………………………………………………… 48
2 行业政策分析……………………………………………………… 48
3 行业准入分析……………………………………………………… 49
第三章 资源开发及综合利用分析…………………………… 52
1 资源开发方案……………………………………………………… 52
2 资源利用方案……………………………………………………… 53
3 资源节约措施……………………………………………………… 53
第四章 节能方案分析………………………………………… 55
1 用能标准和节能规范……………………………………………… 55
2 能耗状况和能耗指标分析………………………………………… 56
3节能措施和节能效果分析……………………………………………60
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析…………………62
1 项目选址及用地方案……………………………………………… 62
2 土地利用合理性分析……………………………………………… 63
3 征地拆迁和移民安置规划方案…………………………………… 63
第六章 环境和生态影响分析…………………………………64
1 环境和生态现状……………………………………………………64
2 生态环境影响分析…………………………………………………65
3 生态环境保护措施…………………………………………………66
第七章 经济影响分析…………………………………………68
1 经济费用效益或费用效果分析……………………………………68
2 行业影响分析………………………………………………………68
3区域经济影响分析…………………………………………………68
4宏观经济影响分析…………………………………………………69
第八章社会影响分析………………………………………… 70
1 社会影响效果分析…………………………………………………70
2 社会适应性分析……………………………………………………71
3 社会风险及对策分析………………………………………………71
附表、附图
1、项目建设投资估算表
2、总成本费用估算表
3、销售收入、税金估算表
4、损益表
第一章 申报单位及项目概况
项 目 名 称：XXX有限公司海勃湾区“中央商务区”房地产开发项目
项目建设地址： 乌海市滨河新区神华街南、和谐路东
项目建设单位：XXX有限公司
1.1项目申报单位概况
1.1.1该项目由XXX有限公司为承办单位。
XXX有限公司成立于20##年，是一家房地产开发的综合企业，注册资本一亿元，公司注册地址在内蒙古乌海市乌达工业园区，该公司主营业务为房地产开发与建设，法人代表为许本华
公司本着充分保护和利用环境资源、生态资源的可持续发展道路，积极倡导并推行“城市中建花园”的发展理念，坚持以诚信开发，不断创新为经营宗旨，立志以一流的质量打造内蒙古地产一流品牌，并且在发展的过程中不断健全和完善了一套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程监理、营销策划、财务管理以及物业管理等一系列的科学运作体系。
XXX有限公司拥有一批高学历、高素质且专业配套的工程技术人员，其中大专以上学历人员比例达到90%以上。公司在经营过程中，把“以人为本”作为经营理念，积极倡导“诚信、创新、高效”的企业文化，努力创新、开拓进取、立志通过3-5年奋斗，进入内蒙古自治区主流开发商的阵营。
1.1.2企业性质
民营企业
1.1.3经营范围
房地产开发经营
1.1.4公司类别
专营企业
1.2项目概况
1.2.1.项目提出的理由与过程
项目建设场址位于乌海市海勃湾滨河新区神华街南，和谐路东。海勃湾区是乌海市政治经济中心，西靠黄河、东依桌子山脉，交通发达，地理位置十分优越。
乌海市位于内蒙古自治区西南部黄河之滨，南与宁夏回族自治区接壤；北邻著名的塞上粮仓河套灌区；西连乌兰布和沙漠；东接鄂尔多斯高原。乌海市行政区域面积1754平方公里，全市辖海勃湾、乌达、海南三个县级区，海勃湾区是市人民政府所在地，为乌海市的中心城区。黄河流经乌海市105公里，落差12.5米。为了提高城市品位，做好黄河这篇大文章，将河岸风光引入城市，使黄河成为城市独具特色的一道亮丽的风景线，给居民营造良好的人居环境，根据乌海市经济社会和城市发展的实际需要，“十一五”期间，乌海市充分利用黄河资源优势，结合水利枢纽工程，把海勃湾区段的110国道至黄河岸边、南立交桥至北立交桥间面积为6.74平方公里（水库淹没区面积1.42平方公里）的地段规划建设成为以生态为主，兼高效农业、旅游观光、综合开发、居住于一体的滨河生态观光园区。
近年来，随着乌海市经济和社会的不断发展和壮大，乌海市提出了以“人口向建成区集中、工业向开发区集中、农业向高效园区集中、城市向黄河靠拢”为主题的《乌海市城市总体规划》。一方面不断加快城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市品位，努力打造自治区西部宜居城区，生态绿洲型工业城市建设取得明显成效。加大城市基础设施投入力度，先后实施了热电联供、民用煤气、供水管网改造、污水和垃圾处理等一批工程，城市服务功能日臻完善；另一方面，充分发挥区位优势，拓宽服务领域，提升服务水平，努力打造自治区西部重化工业基地生产性和生活性服务中心，区域集聚和辐射能力显著增强。20##年全市实现地区生产总值391.12亿元，按可比价格计算，比上年增长19.7%，连续15年实现两位数增长，是“十五”末的3.1倍。其中，第一产业增加值3.71亿元，增长7%；第二产业增加值280.52亿元，增长24%；第三产业增加值106.89亿元，增长11.8%。按常住人口计算，我市人均GDP预计达到7.6万元，突破1万美元；第三方面，认真落实自治区及我市加快发展第三产业若干政策，编制完成第三产业和商业网点布局规划，基本形成了“三个中心六条街”的城市商业网点骨干体系。改造提升传统服务业，一批规模较大、档次较高的综合商场、专业市场和酒店建成并投入运营。突破传统营销模式，加快发展新型业态，国美电器、肯德基快餐等知名连锁企业入驻我市。现代服务业快速发展，日亨、成明等大型综合物流项目进展顺利，电子商务、技术咨询、金融、法律、中介等服务业有序推进。旅游业稳步发展，推动金沙湾、黄河湿地、桌子山岩画等旅游景点和旅游促销项目建设，成功承办沙漠旅游节，特色旅游品牌得到进一步提升。基于以上“城市向黄河靠拢使得旧城改造加快”、“人们生活水平的提高使得居民对住房和各种商业活动的要求档次也越来越高”和“三产的规模化发展迅猛使得人口逐步增加”三方面的原因，将会直接带动乌海市的住宅、商业和综合服务等房地产需求进入快车道。在这种极好的发展形势和千载难逢的良好机遇之下，许多有识之士都十分看好乌海市海南区的房地产市场前景。
20##年，中国的房地产市场从年初“试探性抄底”到年中“放量高涨”再到年底“恐慌性抢购”，最后国务院出手五项十一条遏制高房价的“金牌”。也就是从12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，到12月9日国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策，再到12月14日明确提出要高度重视房价过快增长的要求，遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房。政策组合拳紧锣密鼓，说明高层对房地产的过度投机、过高房价对经济健康的危害和金融安全的关注提升到非常重要的地位。这也意味着从20##年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代。这是非常及时正确的，对于保证房地产市场的健康，降低房地产市场的泡沫风险，让房地产回归消费和民生，保障绝大多数民众的住房权具有极其重要的意义。
20##年开始，国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，以抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度。一季度飞涨的房价，不仅刺痛购房者的神经，也引起中央政府高度重视。更为严格的信贷税收政策、增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管……中央政府四管齐下，再出重拳，彰显遏制高房价，切实解决城镇居民住房问题的决心。今年１月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，引起政府高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，在国务院4月14日接连推出一系列打压房地产的重拳之后,仅仅只隔了三天,决策层又出重拳。4月17日，国务院又下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 》（国发〔2010〕10号 ）。这一系列的政策严厉程度实属十年内罕见,而三套房停贷措施更是迄今为止最为严厉的控制房价上涨的措施。业内人士预测,如此密集全面的新政策集合首次出台,重拳之后的房价必然会走上回稳态势。
2009上半年乌海市房地产市场与全国房地产市场的形式基本相同，市场一样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降。下半年，随着一线房地产市场的回暖，乌海市房地产市场显现回升态势。各项指标逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力的开发商来乌海市投资增多。同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策的效果逐步得到体现，市场总体保持着持续回升的态势，平稳、健康的发展，整体表现好于预期。
乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧城改造造成的刚性需求。近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增1万多人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。
乌海市经济快速发展，GDP水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。同时，海勃湾区作为全市的政治、经济、文化、教育中心，经济活动活跃，与区内外及国际各种交流活动频繁，人员流动增加很快，也为高级酒店业和商业的发展提供的广阔的发展空间。
滨河区的开发建设，是乌海市委、市政府在新的发展阶段按照“人口向城区集中、工业农业向园区中集中”的城市总体规划发展思路，调整城市布局，拓展城市空间，利用黄河资源促进经济社会协调发展的战略性措施。同时乌海市东临鄂尔多斯市，西接阿拉善盟，北靠巴彦淖尔市，规划和开发建设中的滨河区就是充分的利用这一具有得天独厚的区域优势和资源优势，构建以蒙西、棋盘井、乌斯太和乌海市组成的“小三角”集人流、物流的区域中心。形成人口聚集、产业聚集，拓展城市规模，增长人口数量，提升城市品味，提高城市水平。
在上述背景下，XXX有限公司经过慎密的市场调查分析，决定利用自身优势，在乌海市海勃湾区滨河新区开发建设中央商务区 房地产开发项目
1.2.2.1建设规模及目标
1.2.2.1.1建设规模
XXX有限公司开发建设的乌海市海勃湾区中央商务区房地产开发项目。是由XXX有限公司按市委、市政府要求开发建设的滨海新区集商务与住宅为一体的CBD中央商务区开发项目。
本项目总占地34769m²，总建筑面积217911m²（含地下室），规划建筑内容：商业、住宅、酒店式公寓、办公、。
1.2.2.1.2功能设施标准
该地块位于内蒙古乌海滨河新区中心位置，是乌海重点发展区域，紧邻新区中的政务中心区，市政府北面（但不紧邻），东侧紧邻神华总部，北面是运动公园，西临黄河水利枢纽工程。地块为新区核心，经现场实测总基地面积为34769平方米（含城市绿地面积约为12769㎡），规划净用地面积约22000㎡。可建总建筑面积为217911平方米，约4.87容积率。
1、建筑使用功能
按照城区“一靠三集中”原则，推进三个城区向黄河靠拢。以人为本，以水为魂，集旅游观光、行政商务办公、文化教育、商贸服务、特色居住等为一体的极富文化内涵和地域风情的“生态绿洲型”新城区。本案以此契机，使本案成为本区域内的最佳购物、休闲、消费场所。设计以“规模”、“便利”、“休闲”、“时尚”凸现经营主体，使本案以及公共绿地的开发共同构成该地域的生活中心，形成滨河新区中心，成为当地具有特色个性永续的商业标志性建筑。
20##年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模“3口户”为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。
20##年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。
根据这一趋势，“中央商务区”建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。
2、设施标准
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《内蒙古自治区城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《内蒙古自治区城市住宅建设标准》和有关规范，并按中央商务区及中高档住宅有关标准设计。
工程等级：二级；结构设计年限：50年；耐火等级：二级；装修标准：毛坯。
工程项目一览表
依据初步规划方案，海勃湾区”中央商务区”房地产开发项目主要工程项目见表
主要工程量一览表
1.2.3主要技术经济指标
项目主要经济技术指标
1.2.4主要建设条件
1.2.4.1地理位置优越
项目拟建地址位于乌海市海勃湾区滨河新区，大环境来看，乌海市地处黄河上游，毗邻宁夏，是华北和西北地区交汇处，东北、华北通往西北的重要交通枢纽，同时还是“宁蒙陕”经济区的结合部和沿黄经济带的中心，是新疆、甘肃、宁夏开发运行的大通道，在国家实施西部大开发战略中占有重要位置。小环境来讲，项目区位于乌海市海勃湾区滨河新区，是最具发展潜力的商务住宅区。
1.2.4.2交通便捷
乌海市交通便利，包-兰铁路纵贯市区南北，横跨黄河东西两岸，东乌铁路已建成通车，。京-藏高速公路和乌海机场已经建成，开通了北京和西安、广州、上海、呼和浩特的航班。海渤湾-拉僧庙、乌达-吉兰泰等八条地方铁路专线从市区通往各大厂矿区。公路四通八达，110和109国道均通过市区，黄河公路大桥沟通了两岸交通，地方公路纵横交错，形成了以市区为轴心，辐射型的铁路公路交通网络，为地方经济的发展提供了便利的交通条件。
海勃湾滨河区位于乌海市北部，是乌海市的政治、经济文化中心，交通便利，四通八达。
1.2.4.3建设场区“五通”条件具备
1、供水条件
项目区地下水资源充足，地下水位高，水质优良，可从滨河新区水资源部门办理接装手续，确保项目和生活用水。
2、 供电条件
乌海市供电条件优越，电源已由乌海市市区的变电站接入滨河区，从滨河电力局办理接装手续。
3、场区道路
目前，项目区四周均已建成完善的街路网络，交通组织体极好。
4、 通信条件
市内国际直拨、移动电话、现代化通讯遍布城乡，畅达全国和世界180多个国家和地区，通信条件十分优越，邮政业务全面开通。
5、供热条件
本项目是城区的延伸，具有市政供暖条件，由乌海市热力管网统一供给。
6、建材供应条件
本工程所用的主要建材包括水泥、砖、石灰、砂石、钢材等，通过市场调查显示，这些建材在乌海市以及乌海市等周边地区供应充足，价格适宜，质量可靠，完全可以满足工程建设的需要。
7、项目区的商业和卫生以及其他服务设施齐全。
综上所述，本项目投资环境良好，建设条件具备。
1.2.4.4土地征用情况
通过土地挂牌，征得用地34769㎡，计划开发CBD中央商务区。
1.2.4.5气象条件
乌海市地处干旱大陆性气候区，因受西伯利亚气候的影响，冬季较冷，最低气温-32、6℃，夏季炎热最高气温达39、4℃。年平均气温9、7℃，年平均地温11、7℃，其气候特征是：少雨干燥，炎热多份和昼夜温差大。年平均降雨量160—170mm，年蒸发量为3496mm,。年平均日照3047、3小时，日照百分率为69%，无霜期约156——165天，最大冻土深度为1.35mm。乌海市多风，常年主导风向为东南风，南风，其次为西北风。年平均风速3、1mm/s，最大风速28m/s。年风沙日66—97天。
1.2.4.6工程水文地质条件
根据建筑勘探设计员的岩土工程勘察报告，拟建场地的地址勘察结果如下：
1、场地地形、地貌
拟建场地较为平坦、原场地内全部为空地
2、地层构成
乌海市三区均分布在山前冲积扇上，平均坡度喂8—11、2‰市区地层基本由棕钙土、粟钙土为主，无软化层，由粉质粘土、碎石土、砂石组成，地基承载力200—300kpa。
3、不良地址现象
该拟建场地未发现不良地址现象
结论：拟建工程重要性等级为二级，场地等级为三级，地基等级二级；钙工程建筑场地类别为8度区，设计基本加速度值为0、20g;勘查区不存在不良地质作用，无地址灾害分布，遭受地质灾害可能性小；场地不存在液化土层，勘察深度内未见地下水，场地土对建筑材料没有腐蚀性；海勃湾地区标准冻结深度为1、78米；基槽开挖后，应会同勘察，设计人员验槽后方可进一步施工。
1.2.5总体规划布局、主要建、构筑物及公辅设施方案
1.2.5.1设计依据
1、 业主提供的方案规划设计任务书。
2、业主提供的基地地形图及规划依据.。
3、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）（20##年版）。
4、《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）
5、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（20##年版）
6、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005版）
7、《住宅设计规范》（GB50096-1999，20##年版）；
8、《汽车库建筑设计规范》；
9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
10、国家及乌海市相关建设规范法规及文件。
1.2.5.2建筑设计指导思想与原则
1、建筑设计指导思想
（1）、前瞻性
吸取国内城市规划在规划建设中的先进思想及经验，体现“面向现代化、面向世界、面向未来”的方针，努力创造宜人的居住环境。力求在设施上，技术上、外观造型上居国内城市规划先进水平。
(2)、地域性
勃海湾区独特的地域环境所具有文化和生态特征，使特定的建筑具有此时此地的场所感，场所的营造是建筑群具有更多的精神和象征意义，设计中力求通过空间组织、造型设计等手段实现场所的营造和延续。
（3）、文化性
将我国悠久历史传统，深厚的文化底蕴承传下去，表现出浓厚的文化氛围。
2、建筑设计原则
（1）、强调“人文与生态并重，功能与自然交融”的原则，以期创造出可持续发展的建筑功能与周边相互协调的建筑。
（2）进入本世纪以来，人性化成为建筑设计的主题。在完全适应人的行为和心理需要的空间中，人才可能产生最大的创造力和提高的的工作效率。因为本工程设计在空间、景观、室内外环境设计中要充分体现人性化设计的概念。
（3）从城市定位（区域）角度考虑本方案的中心宗旨是塑造一个舒适的中、高档品质CBD中央商务区，充分的利用现有的土地资源和环境资源，发挥该项目在区域中的唯一性和创造性、立足性、展望未来，争取在时间上、空间上充分的发挥区域优越性，有前瞻的开发此项目，为海勃湾城区及周围地区的发展起到非常重大的推动作用。
（4）从建筑设计的角度（用地）考虑本方案立面造型充分融合了滨河新区周边的建筑特色。追溯海勃湾区的开发历程，特殊的地理位置和独特的生态环境，推动着该地经济发展和生活模式的转变。规划设计是以人为本，从人的行为角度出发，自然而然的塑造出一个符合乌海市发展特色的开发项目。
（5）从物业管理的角度 (后期)考虑本方案不仅考虑社区本身近期和中期及远期的开发和发展，更从技术和设计的角度，多方面为远期的使用和维护，为各阶段额的统一管理和安全保障都作了精心的考虑。多层次的复合空间、便利的社区网络、安全智能化等标准设施都为用户的使用提供了最可靠的保障。
鸟瞰图
1.2.5.3工程建设方案
1.2.5.3.1 建设场地环境
1、地形
乌海市地处鄂尔多斯高原西南部，乌兰布和沙漠南缘的中山丘陵、河谷及部分平缓起伏区内。整个地势是东南高，西北低。东南部以丘陵山地为主，西北部较为开阔平坦，平均海拔1100米。项目建设厂址位于乌海市海勃湾区滨海新区中心地带。
2、场地自然条件
(1)地貌：厂区的地质情况为第三、四纪全新地层履盖，主要为岩性砂砾石、泥岩、泥质砂砾岩、冲洪积杂色半胶结至砂石和砂层及薄层粘土。承载力1.8-3.5 kg/cm2，最大冻结深度1.50米。
(2)水文地质：根据地质勘察结果，场区内埋深40米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
(3)地震裂度：按现行《建筑工程抗震设防分类标准GB50223—2008》规定，本工程抗震设防类别为丙类，抗震设计按8度设防。
(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》（GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90) 。根据项目地质勘察报告，地基土主要有人工填土、和冲洪积堆积层组成，地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。
1.2.5.3.2总体规划
1.2.5.3.2.1项目区位
XXX有限公司“中央商务区”房地产开发项目位于乌海市海勃湾区滨河新区繁华地段，是商务核心区，地理位置优越，交通便利。是乌海市政治、经济、文化中心，在区位、交通、土地等方面拥有巨大发展潜力和良好的发展条件。通过开发，打造城市的鲜明特色，实现人口向城区集中的目标，发挥集聚效应。
本项目周边城市道路已建成，地下管线完备，用地区已拆迁完毕，没有现状建筑，场地平整也已完成，具备良好的开发建设条件。
1.2.5.3.2.2规划总体布局
1、总平面布局
项目区规划要布局合理、功能完善。单体建筑造型美观大方。户型设计要创新理念，合理布置功能分区，力求在有限的空间内，寻求最高的舒适度，注重地区整体规模与公共配套设施系统；规划时，道路网络与交通设施系统、地区环境形态与城市景观系统的完善和整合。营造宜人的生产、生活环境。使居住区与商业、休闲等其他用途和谐统一，构成整个项目特有的品质，突出新型商务区的特点。
平面布置图
3、功能和要求
具有交通便利的要求，规划以城市商住小区的特点，辅助设备室配套齐全，具有一定规模的设施先进、功能齐全，流程合理、卫生环保的集商业、公寓、办公、居住功能为一体的综合性中央商务区。
4、绿地与室外环境
沿街道布置绿地停车位，江景观设计结合功能化考虑如绿化停车场可以兼做临时停车的广场、有休息设施的花园等，形成优美的自然景观。
5、建筑风格
本项目主要以适用性为基础，体现了城市规划整体繁荣的局面。建筑风格适合北方居民的风俗习惯。总体布局到单体设计以简洁大方为主，给人以稳重，具备浓厚文化底蕴的感觉，大方简洁有不失活泼的外立面均是其内在功能的真实表达。在统一风格之下利用局部色彩、材质的形式变化，力求表达到具有独特风格的建筑形象，建筑砖的外墙采用环保防水涂料装饰。
1.2.5.3.3总体设计
本案处于新区核心，紧邻多个大型居住区及大量办公区，还有大型运动公园，紧挨神华街和谐路，交通便利，对综合性商业区开发项目的建设和发展提供了强大的人气支持。在设计中考虑将 “人气”很好的聚集起来，为商业所用。
通过对地块的研究分析，在建筑形态组织上运用了“商业内街”的做法，在内部也形成自己的商业街面，提高整个地块的商业价值。“内街”的设计打破了一般商业建筑的设计方法。以“OPEN（开放型）”空间来体现国际化商业的特点，整个规划倡导开放的空间形态、自由的流行元素、丰富的立面风格、优美的购物环境。使顾客在购物中充分享受到休闲舒适的感觉。
1、提供交通便利的多功能区域
设计中形成了人车分流的便捷交通流向，充分考虑人流、车流、物流等多方面的因素，形成相对独立互不干扰的区域。
2、 景观空间与环境绿化设计本建筑临街面较长，且地块有大量绿地形成的商业广场，具有良好的观看视角，对人群形成强烈的吸引力。南、北两侧较大的退距，形成较为开放、易于聚集人气的空间，中间的商业街使建筑空间相互渗透。
1.2.5.3.4 单体设计
1、功能及空间安排
本方案地下二层，地上商业2~5层，住宅、酒店式公寓及办公为26-32层，为综合性城市商业广场建筑。
地下二层坡道式停车库，设计停车数1400多辆，每层设计三个双车道出入口。一~五层裙房为商业，有集中式商业及沿街商铺，为满足城市规划的退距及容积率要求，四~五层集中式商业放在和谐路万晨路一侧，按规定间距退让。顶部设计有电影娱乐场所，屋顶可作为绿化形成较好的第五立面效果。也可给公寓及办公作为一个平时休憩的去处。靠和谐路神华街一侧设二层沿街商业。
内部流线通畅，功能分区明确。各功能分区之间既独立而又联系，宜分宜合，便于管理和使用。大空间与小空间的灵活分隔和划分，适应不同要求的商业需要。灵活舒适的空间是对现代商业的演绎与诠释。
2、建筑形象及风格
本设计中，玻璃幕墙与石材的运用，形成立面变化丰富的韵律感及现代气息；同时在每层设计出某些凹凸，进退变化部位，在立面上形成丰富的阴影变化，随着阳光角度的不同，以及立面元素间疏密之间的变化关系，形成不同的明暗关系，再造了因时间而变化的空间感受，赋予建筑立面一种全新的视觉关系。
3、建筑材料
方案为了体现其较高档次本项目所有商业均采用干挂石材，玻璃采用钢化夹胶玻璃，公寓及办公外立面实墙部分也采用石材，玻璃侧采用双层保温玻璃。住宅的外立面材料选用真石漆。
1.2.5.4结构设计
1.2.5.4.1设计依据
结构设计时遵循以下国家规范及乌海市地方规范、标准及规定：
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准规范》（GB50068-2001）
（2）《建筑物抗震设防分类标准》（DB50223-95）
（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
（5）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
（6）《建筑地基基础设计规范》（DB50007-2002）
（7）《建筑桩基设计规范》（JGJ94-94）
（8）《砌体结构设计规范》（GB 50003-2001）
（9） 《钢结构设计规范》（GB 50017-2003）
（10）《建筑抗震设防分类标准》（GB 50223-95）
1.2.5.4.2自然条件
地质：本工程为新建区工程项目，地质资料暂缺，现按软土地基考虑，地下水位暂按天然地坪以下500mm考虑(最高水位), 地下水按对混凝土无腐蚀性考虑。
地震: 本工程设防烈度为8度，设计基本地震加速值为0.20g，设计地震分组为第一组，场地类别为Ⅳ类。
基本风压值：0.55kPa。
基本雪压值：0.20kPa。
地面粗糙度：C类。
根据本工程的工程性质及使用功能，按《建筑抗震设防类标准》（GB50223-95）有关规定，本工程属丙类建筑。建筑结构安全等级二级。设计使用年限为50年。
1.2.5.4.3结构设计
1、活荷载取值：
卫生间： 2.0 KN/㎡
挑出阳台： 2.5 KN/m2
商店： 3.5 KN/m2
楼梯： 3.5 KN/m2
电梯机房： 7.0 KN/m2
地下室车库屋顶： 3.0 KN/m2
一般上人屋面： 2.0 KN/m2
不上人屋面： 0.5 KN/m2
此外，在楼面恒荷载中均增加0.5KN/m2的装修荷载。
2、结构选型：
裙房主体结构采用钢筋混凝土框架结构，地上五层，地下二层，抗震等级：二级。住宅结构采用剪力墙结构，二十六至三十二层。
所有结构均为现浇梁、板、柱、混凝土标号：C20～C50。钢筋：I、II、III级钢（HPB235，HRB335，HRB400）。
3、地基基础
基础采用桩基础（建议采用高强度混凝土预应力管桩），
4、地下室（地下车库）结构做法：
地下室（地下车库）底板采用有梁式筏板基础，并将视工程地质勘探报告及上部结构荷载情况，采用桩基础（承压桩或者抗拔桩）。地下室楼板采用无梁楼盖。以增加结构净高。
5、结构单元超长处理
主体结构较长，已超过规范规定设置的设置伸缩缝限定值，将采用后浇带分段施工及采用微膨胀混凝土及局部加强纵向（梁板）的配筋等措施拟不设置永久性的变形缝。
1.2.5.5辅助工程建设方案
1.2.5.5.1给排水及消防
1、工程概述
本工程位于乌海市滨河新区中心位置，是由和谐路、神华街以及万晨街三条城市道路形成的半围合地块。建筑面积169158平方米：地下室部分为车库及配套设备用房等，地上二至五层为商业部分，六至三十二层由酒店式公寓，办公及住宅组成。
2、设计依据
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
《建筑设计防火规范》GBJ16-87(20##年版)
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005版)
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140—2005
《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084—2001
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067—97
建设单位所提供的资料和要求
各设计专业所提供的设计资料
3、给水部分
（1）水源：
根据消防要求由市政自来水管上引二根给水管，进水管管经为DN200，在基地内部连成环，总体消防给水与生活给水管道系统合并。
（2） 用水量：
（3） 给水系统
地下层由室外生活给水环状管网直接供给生活用水。地下层设生活和消防合用给水泵房。设有供给地面以上各层生活用水的两台（一用一备）生活给水泵；屋顶设生活给水箱供水。
（4）热水部分：
酒店式公寓内设全日制热水供应系统，供应公寓所需热水。以燃气锅炉提供的热水。为更好满足各用水点功能要求，热水采用机械循环系统。
4、消防给水系统
（1）消防水量：
消火栓系统：
?室内消火栓系统流量：20L/s，延续时间：2h
?室外消火栓系统流量：25L/S ；
消火栓消防系统采用临时高压消防给水系统，即消防泵-消防管道-屋顶消防水箱联合供水方式。消防泵设置在地下泵房内。
（2）自动喷淋系统：27L/s，延续时间：1h
（3）消防给水系统概述
?消火栓泵从小区内室外消防管道直接吸水，供水给整个消火栓环状管网，环状管网管径DN150；消火栓立管管径DN150。立管与地下层消火栓系统连接起来，进而形成一个大的消火栓环网屋顶设有18吨的消防水箱，供应火灾发生10min内的消防水量。
屋顶设检验用消火栓，屋顶水箱消火栓系统出水管为DN150， 室外设消火栓系统用DN150水泵接合器两个供室外消防使用。
?消火栓布置做到任一部位都有两股水柱同时灭火，消防给水立管设计流量按规范确定。消火栓型号SN65，水带长25m，水枪口径19mm，箱内设有启泵按纽
?室内消防用水均采取直接用各自配套的消防水泵从地下二层消防水池抽取加压供给的方式，泵房内抽吸总管从消防水池两条吸水管抽吸后，室内消火栓系统与自动喷水系统的管道用各自的泵抽吸后互相独立。消防水泵出水管上安装试验用的阀门，同时各阀门的启闭状态均有电动信号返回消防控制中心。
消火栓系统与自动喷水系统的消防水泵均为一用一备。消火栓给水泵由箱内按纽启动，自动喷水给水泵由湿式报警阀的压力开关直接自动启动。
④自动喷水灭火系统与消火栓系统合用设于地下二层的消防水池。最不利点的喷头工作压力不小于0.1MPa。系统静压时压力由顶层水箱间内消防水箱充压。自动喷水灭火系统设有两组湿式报警阀，每组报警阀系统控制的喷头不多于800个。报警阀后供水主干管接各层横向干管处，装设减压孔板和分层控制的信号蝶阀，各防火分区分别设置水流指示器，当某层喷头喷水时，水流指示器及压力开关将信号传至消防中心。同时下层喷淋加压泵自动开启，持续供水。并在首层室外设置DN150水泵结合器两套，以供消防车加压供水。
（3）室外消火栓
沿道路设置室外地上式三出口消火栓，间距不大于120 m，直接接自室外消防给
水环状管网。布置消火栓时一并考虑消防泵房的消防水系统均设置有两种消防水泵结合器的要求，适当加密。
（4）灭火器配置
根据《建筑灭火器配置设计规范》，所有建筑均配置灭火器。相应设置磷酸铵盐手提式储压干粉灭火器和磷酸铵盐推车式干粉灭火器。
5、污水系统
（1）污水量
生活污水量按生活用水量（可排走水量）的100%计。本区域最大日污水量135（m³/d），最大小时污水量13.4（m³/h）。
（2）污水系统
室内污废水合流，立管均为单立管系统，采用PVC-U螺旋排水塑料管。地下一层地下二层污水在地下二层底板设置分散的污水集水坑收集后，由潜水排污泵作提升排入室外污水管道。同时考虑自动扶梯及车库坡道雨水排水，分别设置集水坑及潜水排污泵排水，雨水集水井内设两台潜污泵（一用一备），单台流量：15L/s，用水位控制其启动。地下车库冲洗地面污水设集水井和潜水排污泵提升至室外污水管道。
6、雨水系统
（1）屋面雨水经87型雨水斗收集后以外排水的形式排至室外的楼前雨水沟，最终排至市政排水管网。
（2）室外采取雨污合流，有组织地排至市政排水管道。设计暴雨重现期P，径流系数为0.6。
P=5时（建筑屋面雨水）： q = 281 (L/ha. S)
P=1时（室外地面雨水）： q =253 (L/ha. S)
1.2.5.5.2节能节水与环保
1、节能节水
①水系统分别设多级计量。
②选用卫生洁具及用水设施均为节水节能型产品。
③水泵采用隔震措施，水泵出水管设弹性吊架。
④所有给排水管道设计时考虑水流噪音和共振。
⑤绿地采用微喷灌溉方式。
⑥污水经化粪池处理后排入市政污水排水管网。
2、卫生防疫
①生活用水水箱为食品级不锈钢材料，并满足国家饮用水卫生标准的要求。
②生活饮用水经过消毒处理（紫外线）。
③给水系统管材符合国家饮用水卫生标准。
④所有用水器具的排水都有不小于50㎜，不大于100㎜的水封保。
⑤公共卫生间采用自动感应水龙头和自闭冲洗阀。
1.2.5.5.3主要设备及材料
管材选用
室内生活冷、热水给水管： PP-R给水塑料管
室内污水管： PVC-U排水塑料管
室内雨水管： PVC-U排水塑料管
室内排水提升管： 镀锌钢管
室内消防给水管： 镀锌钢管和镀锌无缝钢管
室外生活给水管： PVC-U室外给水塑料管
室外排水管： 室外排水PVC-U塑料双壁波纹管
消防水箱时设倒流防止器。
地下室消防水池内壁涂环氧树脂，地下室生活水箱、高位消防水箱均选用不锈钢装配式产品。同时，水池、水箱的进水和溢流均采取防污染措施。茶水间地漏排水、空调机房排水、空调设备冷凝排水采用间接排水方式。
1.2.5.6暖通建设方案
1.2.5.6.1设计依据
1.业主提供的设计任务书、资料、文件等。
2.相关专业提供的资料
3.设计规范规程
《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019-2003
《建筑设计防火规范》 GB16-87 （20##年版）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97
《公共建筑节能设计标准》 GB 50189-2005
《饮食行业环境保护设计规范》DBJ08-110-2004
《民用建筑防排烟技术规程》DBJ08-88-2000
《机动车停车库(场)环境保护设计规程》DGJ08-98-2002
《民用建筑采暖通风设计技术措施》/暖通空调.动力
1.2.5.6.2工程概况
该地块位于内蒙古乌海滨河新区中心位置，是乌海重点发展区域，紧邻新区中的政务中心区，市政府北面（但不紧邻），东侧紧邻神华总部，北面是运动公园，西临黄河水利枢纽工程。地块为新区核心，经现场实测总基地面积为34769平方米（含城市绿地面积约为12769㎡），规划净用地面积约22000㎡。可建总建筑面积为217911平方米，约4.87容积率。
1.2.5.6.3设计气象参数
1、设计范围
（1）大楼的空调冷、热源系统；
（2）大楼的通风、集中空调系统；
（3）大楼的防、排烟系统；
（4）地面采暖系统
2、设计参数
室外计算参数
极端最高温度平均值：38.9℃
极端最低温度平均值：-10.1℃
室内设计参数：
1.2.5.6.4设计原则
1.空调设计
空调冷、热负荷：总建筑面积约169158平方米，其中空调面积约为150,607平方米，地下48573平方米。根据估算，大楼夏季空调设计冷负荷约为15121kW，冬季设计热负荷约为10561kW。
公寓采用分体式壁挂空调，室外机的设置由建筑专业统一设置搁板及立面装饰处理。
商业部分拟采用风冷热泵机组，夏天供冷，冬季供热，放置于屋顶，卖场与其它商场空调系统分为两套，独立使用管理。
消防控制室、警卫室、值班室电梯机房设分体空调器。
2、通风设计
地下汽车库排风兼排烟系统按防烟分区设置，风量按6次/时换气计算，排风兼排烟风机变频控制。防火分区另设机械补风系统，风量满足火灾时不小于50%排烟风量的要求；平时利用车道自然补风；为提高通风换气效率，采用射流诱导通风系统，设主排风机、诱导通风机及智能型诱导通风机，通过感测车库内的污染物浓度控制排风系统的起停。
车库的排风(烟)方式均采用上排风(烟)，系统排风口设在离地2.5米以上、人员不经常逗留的地方；
各设备用房及辅助用房的通风量根据以下原则确定：
a．高、低压配电间：5次/时；
b．水泵房：排风6次/时，补风5次/时；
c．厨房非使用时间：10次/时；使用时：员工厨房25次/时，西餐厨房30次/时；
d．电梯机房：12~15次/时；
e．公共卫生间：15次/时；
餐厅厨房除平时的全面排风系统外，炉灶上方均设带过滤器的不锈钢排风罩，风量按换气次数估算。为使油烟气达到环保排放标准，在排风机的入口段配置静电型油雾净化器。厨房另设新风空调系统，新风量约为排风量的80%，使厨房保持适当负压；
3、防排烟设计
按规范要求，不具备自然通风条件的防烟楼梯间、消防电梯合用前室均设机械加压送风系统。加压送风系统分段设置，楼梯间每2层设1个常开送风口，前室每层设1个常闭送风口；
按规范要求，不具备自然排烟条件的商场、餐厅等设机械排烟系统，排烟风量按规定计算，排烟风机设于屋顶；
地下汽车库设计排烟系统(兼作排风)，排烟量按6次/时换气计算，机房设在地下室；穿越通风、空调机房的风管上设70℃熔断的防火调节阀，用作排烟的风管上设280℃熔断的排烟防火阀；
穿越防火分区的风管上设70℃熔断的防火调节阀，用作排烟的风管上设280℃熔断的排烟防火阀；
在与穿楼层的土建风道相连接的通风支风管上设70℃熔断的防火调节阀，排烟支风管上设280℃熔断的排烟防火阀。
诱导通风主排风机入口的防火风口及各设备用房通风机入口的防火阀，发生火灾时自动关闭。
4、采暖设计
室内设计温度
卧室、起居室、餐厅：18 ºC，卫生间：25 ºC，厨房：15 ºC
采暖热源
本工程采暖热媒为来自地下1层换热站提供的低温热水，供回水温度为50 ºC/40 ºC。
每个热力入口的供水总管上均设置静态水力平衡阀，回水总管上均设置超声波热量表，并根据水力平衡要求确定是否还需要设置自力式压差控制阀（或自力式流量控制阀）。热力入口装置设置在地下一层的专用小室内，安装详图参照省标图集L02N907-12~14。
采暖系统形式
采暖系统采用共用立管的分户独循环系统形式，共用立管及入户装置设于户外公共空间的管井内。户内采用低温热水地面辐射采暖系统，分、集水器设置在卫生间内（或其他场所），主要房间采用独立回路。卫生间采用____型散热器采暖，每组散热器设置φ6手动跑风。
室温控制
在各主要房间的加热盘管上，加热管局部沿墙槽抬升至1.4m处，设置地暖专用自力式恒温阀，参照国标图集03K404-35“UniboxE plus”安装图；在散热器的供水支管上设置两通恒温阀。
热量计算
本工程采用楼栋热力入口处的超声波热量总表，采用“温度法”（或其他方法）进行热量的计量与分摊（建设单位无特殊要求时，宜首选“温度法”）。
1.2.5.6.4冷热负荷计算
1.2.5.7电气建设方案
1.2.5.7.1设计依据
1、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）
2、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
3、《系统接地的型式及安全技术要求》（GB14050-93）
4、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
5、《低压配电设计规范》（GB50054-95）
6、《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）
7、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-97）
8、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（20##年版）
9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）
10、《建筑工程设计文件编制深度规定》(DBJ08-64-97)
11、其他专业所提资料
1.2.5.7.2设计范围
电气设计范围包括变电所设计、低压配电设计、动力设计、照明设计、防雷接地设计等。
1.2.5.7.3供配电设计
1、负荷等级
根据中华人民共和国国家标准GB50052-95、GB50059-92、GBJ16-87、GB 50045-95 及城乡建设部标准JGJ/T 16-92的规定，本建筑按规范规定按二级负荷要求供电，设有两个独立电源。
2、负荷容量
整个建筑群除卖场超市外的部分总容量为2X1600KVA；卖场超市的总容量为2X1250KVA。
3、高、低压供电形式
(1).本建筑除卖场外的部分采用二路独立的10KV电源供电，10KV变配电室设在地下一层，二路10KV电源由上一级变电站引来，自建筑物北侧道路埋地引入至地下一层变配电室；10KV系统采用单母线分段运行，中间不设联络开关,每路进线各带一台”10/0.4KV，1600KVA”带外壳干式节能型变压器;卖场超市采用二路独立的10KV电源供电，10KV变配电室设在地下一层，二路10KV电源由上一级变电站引来，自建筑物北侧道路埋地引入至地下一层变配电室；10KV系统采用单母线分段运行，中间设联络开关,每路进线各带一台”10/0.4KV，1250KVA”带外壳干式节能型变压器;同时还设置二台2X700KVA的后备柴油发电机专供卖场使用，柴油发电机室设在一层。
(2).低压系统采用单母线分段运行,中间设联络开关；
(3).各个建筑内部配电电压为380/220V,配电系统采用TN-S系统；
(4).对于消防用电设备等二级用电负荷，均采用双电源末端自动切换的供电方式 ；
(5).电气线路设计采用符合安全和防火要求的敷设方式配线；
(6).建筑每层均设置上下贯通的电气井;
4、继电保护和计量方式：
(1).本设计考虑“高供高计“的计量方式，计量表记由电业确定；对于低压出线回路均设表计量，作为内部考核的依据；
(2).本设计考虑无功功率补偿，采用电力电容器于10KV变电所低压侧集中补偿，并采用自动调节式补偿装置，补偿后的功率因素为0.9;
(3).变配电所设备和线路装设短路故障和设备运行异常的继电保护装置;10KV变配电所的主进开关采用断路器，并设置三相过流、速断、零序保护装置；
(4).变压器的保护采用断路器保护,设置三相过流、速断、零序、温度保护装置 ；
1.2.5.7.4防雷及接地
1、本工程保护接地采用“TN-S”系统，建筑物内设总等电位联结，接地装置利用建筑物的基础作为自然接地体，要求接地电阻不大于1欧姆；
2、防雷等级：设计按三级防雷建筑考虑，考虑于屋面上装设不大于20mX20m（24mx16m）的避雷网格，防雷引下线利用建筑物结构柱主筋，接地装置利用建筑物基础这一共用接地体，要求接地电阻不大于1欧姆；
3、本设计考虑于配电箱内装设浪涌保护装置;
4、本设计考虑总等电位联结.
1.2.5.7.5 照明设计及节能
1、为了减少动力设备用电时对照明线路电压波动的影响，照明用电与动力用电线路设计时考虑分开供给；
2、设计公共照明，考虑应急和疏散照明;
3、大力推广绿色照明,选用高效节能光源；照明灯具设计选用显色性高，光束温度低，寿命长的光源，如荧光灯、高显色钠灯、金属卤化物灯等，同时考虑采用可吸收光源辐射热的灯具,对于荧光灯则采用电子镇流器；
4、充分利用天然光并根据天然光的照度变化合理地选择灯具点亮的范围；对于大空间照明设计可选用智能灯光控制系统;
(5).对于气体放电光源采用分散补偿的方式，即于灯具内设补偿用电容器，补偿后的功率因数COSф>0.85.
1.2.5.8 弱电方案
1.2.5.8.1设计依据
1、《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98;
2、《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92；
3、《智能建筑设计标准》GB/T 50314-2000
4、《建筑工程设计文件编制深度规定》(DBJ08-64-97)
5、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94
6、其他相关弱电系统标准、规范的规定。
7、其他专业所提工程设计资料。
8、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（20##年版）
9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）
1.2.5.8.2弱电设计
本建筑为和谐路神华街商业地块，建筑功能为：商业空间、酒店式公寓、办公、住宅，都市美食商业区、KTV娱乐场、超市、停车场；地上32层，地下2层;
弱电设计内容包括：火灾自动报警系统、有线广播系统、通信和信息系统、有线电视系统、电视监控系统、防盗报警系统、地下车库自动收费系统；
设计于建筑物一层设置消防值班室，设有直通室外的出口，每层均考虑设置两间弱电机房，内设有上下贯通的竖井。
1、消防部分：
按规范本建筑物为二类消防建筑，故设集中火灾报警及联动系统。消防报警与控制设备设在消防值班室内。
火灾报警主机采用两总线方式，报警、控制信息通过总线传输。火灾探测器选用带地址码的智能模拟量感烟/感温探测器,消火栓按钮、水流指示器、防火阀通过监视模块向消防控制室报警。另外设有手动报警按钮报警。
各种消防设备的联动与信号返回，如：排烟阀、非消防电源切断，通过控制模块来实现；喷淋泵的启动由湿式报警阀启动，报警阀及信号阀及泵均设在地下一层的消防泵房内，消防值班室能手动启动消防泵、喷淋泵并监视阀的状态、联动消防泵、喷淋泵的启动；排烟风机设于顶层，火灾时启动风机运行，开启相应风口。
电梯机房、消防水泵房、消防控制室均设消防直通电话。
为保证火灾时指导疏散及平时业务广播的需要，设置有线广播系统，兼具火灾广播及业务广播的功能，广播扬声器主要设置在地下一、二层车库和商业、酒店式公寓、住宅一到三十层区域公共部位，每层一个分区，总计8个广播区域。
2、通信及信息系统：
考虑信息时代用户对高速通讯的需要，设计计算机数据通信网络和市话网络；于建筑物内二层设置一间电信机房，内置交换机及配线设备，室外管线由市政接入点采用光纤引至二层电信机房；商业按每50 m2设置2个双孔信息终端（语音，数据），住宅每户设置2个双孔信息终端，酒店式公寓每间均设置1个双孔信息终端；
本工程内信息通信布线系统采用先进的非屏蔽式综合布线系统，在该布线网络上能传输语音、数据、图像及各种多媒体信息信号。通信主干系统采用（单）多模光缆（数据传输）及三类UTP大对数电缆（语音传输）、水平系统采用五类双绞线到信息终端的综合布线系统，为各类语音、数据及图像等信号的传输提供可靠的高速通路。
3、有线电视系统：
有线电视系统并入市有线电视网络，系统采用860MHZ双向宽带(HFC)传输技术，信号经双向光工作站或双向用户放大器放大，以分配分支方式设计，到用户终端的信号电平满足68±3dBuv, 电视终端分别安装在各商店、娱乐、酒店式公寓、住宅及各公用辅助设施等处。
4、安全防范系统：
（1）电视监控系统：
在建筑物内要出入口、重要房间、地下车库及电梯轿厢等处安装监控摄像机，对各处监视点的场面进行监视观察，可随时对各种情况录像存档;
根据不同部位的建筑特点选用各类美观、隐蔽的新型摄象机。本系统具备与其它安保子系统联动的功能，能在接收到各类报警信号后自动切换至事故现场进行监控录像，为保安人员处理事故提供辅助确认的准确资料。
2. 防盗报警系统：
在建筑物内各主要出入口、重要房间、机房等处安装各自相对应的双鉴式报警器、手动或脚踏报警按钮、门磁报警器等，报警信号送至底层安保中心，并与电视监控设备联动，以保障楼内人员的人身及财产安全。报警信号 可根据要求向当地有关公安部门控制中心输送。
5、地下车库自动收费系统：
在地下车库出入口安装一套车库管理收费系统，对停车用户（分长期及短期客户）进行停车时间的统计和自动收费。本系统为停车户提供停车方便和安全，使车辆管理更完善规范。系统由出入读卡器、自动开门机、探测器和控制器等设备组成。本系统采用远距离感应卡（ID卡）和读卡设备，当车辆驶近时贴在汽车前挡风玻璃处的感应卡自动读卡（2M），栏杆伸起车辆进入。系统电脑可储存用户车辆的相关资料如：车牌号码、车型、颜色、车辆照片、车主姓名、联系电话、单位和住址等，以便随时调看。
6、弱电系统的接地,防雷：
弱电系统的接地也采用共用接地体，要求接地电阻不大于1欧姆；室外引入线缆的防雷则采取每一回路加装电涌保护器，所有弱电的金属箱体，金属线槽均设置可靠的接地.
1.2.6投资概算及资金筹措
1.2.6.1投资概算编制原则及依据
本项目投资估算主要根据项目单位提供的相关资料和现场勘查情况，依据地区先行的规范。标准定额和市场造价情况，并结合类似的竣工工程编制的。
1、定额依据
《内蒙古自治区建设工程计价依据》（2009）209号
《内蒙古自治区建设工程费用定额》（DYD15—801—2009）
《内蒙古自治区建筑工程预算定额》（DYD15-301-2009）
《内蒙古自治区装饰装修工程预算定额》（DYD15-401-2009）
《内蒙古自治区安装工程预算定额》（DYD15=501-2009）
2、文件资料依据
《建设项目投资估算编审规程》（CECA/GC 1-2007）
国家和主管部门发布的有关法律处、法规、规程等
本项目的文本资料和设计图纸。
3、价格依据
（1）、建筑工程按照项目总体设计方案确定的工程量和相关建设标准，按照单位估价指标进行估算。估算指标按照国家颁布的有关费用标准计算，同时考虑类似已建成的工程费用。
（2）、设备价格参照市场询价，参加报价及相关资料指标。
4、其他费用的计算依据
（1）、建设单位管理费参照财政部《基本建设财务管理规定》（财建<20##>394号）文件规定计算。
（2）、工程设计费和工程勘察测量费参照国家计委，建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格<20##>10号）文件，按照规定以第一部分工程费用计算，不考虑浮动系数。施工图预算编制费按照工程设计费的10%进行计算，竣工图编制费按工程设计费的8%进行计算。
（3）项目前期工作咨询参考国家计委，计价格<1999>1283号文件进行计算
（4）环境影响评价费参考国家计委，国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格<2002125号文件进行计算。
（5）工程监理费参考国家发改委、建设部发布的《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格<20##>670号）文件进行计算。
（6）招标代理服务费参考国家计委 计价格<20##>164号文件进行计算。
（7）劳动安全卫生评审费参考建设部 建标<20##>164号文件进行计算。
（8）场地准备及临时设施费、工程保险费按照《建设项目投资估算编审规程CECA/1-2007》（中价协<20##>003号）规定进行计算。
本项目其他费用还包括城市配套费、产权确认费、人防费、公用工程入网费等，具体参照地区相关规定结合市场因素综合确定。
5、建设用地费
本项目用地初步按照3400万计算，场地没有拆迁、补偿等费用。
6、预备费
基本预备费按工程费费用的5%计算，价差预备费不计算。
1.2.6.2投资主要指标
1、开发建设工程费
该项目开发建筑安装工程建筑面积217911平方米，投资额为27935万元（包括：土建工程、楼内供水、供电、排污、通讯、电视、电梯、管网等）。
2、工程建设其他费用
其它费用为5918万元。
3、基本预备费
由于尚未完成地质勘探和施工图设计，基本预备费按建筑安装工程费5%进行估算，费用为1690万元。
4、涨价预备费
由于工程项目建设期较短，涨价预备费忽略。
5、项目总投资
该项目总投资为35543万元。
1.2.6.3资金筹措方案
1、资金筹措与来源
该项目建设期为3年，项目总投资35543万元，承办单位筹资35543万元。
2、资金使用计划
按照项目工程进度、陆续投入资金、直至建成投入营运 。
1.2.7项目建设组织管理与实施计划
1.2.7.1组织管理机构
拟建项目在建设期间由XXX有限公司承办，公司成立工程项目筹建处，实行项目法人责任制，对工程建设进行日常管理，相关人员数量配置合计6个人，其中：财会专业人员2人，工程技术专业人员3人，经济专业人员1人。项目运营期间又开发公司负责组织管理，报告内不再考虑相关事宜。
1.2.7.2项目实施计划
根据对工程各个条件的分析，工程实施进度确定为自项目前期开始至全部工程建成具备入住条件为止。前期准备工作均在20##年第四季度完成，争取在20##年4月开工建设，每个阶段的施工和设备安装在24个月内完成。
项目实施进度表
备注：施工期参照乌海市气象资料
1.2.8经济评价
1.2.8.1销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，销售价格按高层住宅：3000元/㎡，公寓：3000元/㎡，商业4000元/㎡。
1.2.8.2销售进度及付款计划
本项目计划在3年内完成销售，所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半，业主可以按揭贷款。
1.2.8.3税费率
本报告采用的各种税费率见表。
税费率表(％)
1.2.8.4盈利能力分析
项目在计算期内经营收入55816万元，可获利润总额12018万元，扣除所得税3005万元、税后利润9013万元。项目缴纳的经营税金为3005万元，投资利润率（所得税后）25.36 %。
1.2.9结 论
经过分析评价项目投资利润率和投资利税率较高；投资回收期短，该项目无贷款并具有一定的抗风险能力 。故本项目在财务上是可行的。
XXX有限公司将本着高起点、高效率、高质量、高环保的原则，以诚信求生存，以质量谋发展，品种成就事业，服务成就未来，依托公司雄厚的经济实力，实现公司更高的企业发展目标。该公司财务状况良好，无不良资产及其他风险担保事项，具有较大的发展潜力。项目的建设对于乌海市创造时代意义的人文居住环境，开发延伸居住功能，倡导优质无忧的物业服务具有较好的带动作用。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
拟建项目严格按照国务院批准的《乌海市城市总体规划》和《乌海市实施城市化战略的决定》明确的城市定位，依据乌海市城市发展“十一五”规划纲要为指导，在乌海市城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境的草木烘托主题的目的。
2.2产业政策分析
整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的《经济建设用住房管理办法》的通知（建住房[2004]77号），今后我国将鼓励建设中小型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%。该项目的开发建设主要为了响应乌海市城市整体规划和旧城改造要求，面向当地工商企业阶层和居民及周边地区居民出售，房屋结构、用途等符合国家产业政策及相关标准。
2.3行业准入分析
该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。
2.3.1项目的招标方式和招标组织形式
1、工程招标依据
根据《中华人民共和国国家发展计划委员会令》第9号文件关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》，依据《中华人民共和国招标投标法》确定该工程的招标内容以及核准招标事项。
2、招标范围
该项目招投标的方案主要对项目的建安工程、基础设施、工程监理和供暖设备、电梯进行招标。
3、招标组织形式
建安工程、基础设施建设委托依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介机构；供电设备、供暖设备、电梯、工程监理、勘察、设计全部采用委托招标组织形式。
4、招标方式
建安工程、基础设施建设通过指定媒介公开招标，招标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，请有关行政监督部门依法对招投标活动实施监督；供电设备、供暖设备、工程监理采用公开招标方式。
2.3.2项目工程招标单位的要求
该项目对土建工程施工单位的要求是必须具备中型一类二级建筑资质，且从事建筑施工多年、技术力量过硬、施工机械完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省市优质工程较多的建安企业。然后在投标企业中，优中选优，确定为施工单位。对生产设备的单位要求是：设备必须达到国内同行业先进指标的要求，设备选型合理配套，自动化程度比较高，工艺流畅，易操作与检修，价格低廉。对设备安装工程必须由具备国家二三级资质，且从事安装施工工程多年，技术力量雄厚，安装机械齐备，资金实力雄厚，业绩突出，省市优质工程较多的安装企业来竞标。
2.3.3工程监理部门的要求
该项目实行工程监理制，对监理部门的要求是必须是监理严格，实事求是，依法办事，工程监理技术力量雄厚，并且经验丰富，业绩突出的单位来进行工程监理。
2.3.4建筑安全生产的要求
该项目实施后，要严格按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》及《建筑工程安全生产管理条例》中的有关规定执行，坚持安全第一、预防为主的方针，遵守相关法律、法规，加强安全生产管理，建立、健全安全生产责任制度，完善安全生产条件，确保安全生产，文明施工，保证项目的顺利进行
第三章 资源开发及综合利用分析
3.1资源开发方案
为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》（发改[2006]2787号精神，做好固定资产投资项目的节能和审查工作。建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定：“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。
随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设、强化旧城改造力度，大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市基础建设。通时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源，是工程项目建设的必要前提条件。房地产项目主要开发资源为土地，该工程项目土地为承办单位XXX有限公司在乌海市公共资源交易中心挂牌公开摘牌所得，各种手续齐全，占地面积34769平方米，该工程项目选址及方案反复论证，优化设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。
乌海市土产建材资源丰富，有多个建材批发市场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降耗。
3.2资源利用方案
拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为 煤、水、电等资源。该项目因采用集中供热，更利于建筑节能。供水管网合理布置与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。
3.3资源节约措施
3.3.1建筑节能
建筑节能是能源节约的重点领域，建筑是建设用地的标志，是建筑领域中节约能源非常重要的环节。
该项目在规划设计中应注重以下问题：
（1）在施工过程中，应严格执行国家“十一五”期间住宅建筑节能65%和公共建筑节能50%的标准。
（2）在结构设计中应采用空心砖，现浇混凝土结构。
（3）窗应采用双玻璃方式。
（4）随着科技发展，充分使用太阳能在建筑中的利用。
（5）建筑单体外轮廓线，尽量采用板式型式。
3.3.2用电节能
该项目选用的变压器为节能型变压器。项目建成投入运营后，照明用电占总用电量的80%，用高效节能荧光灯替代白炽灯，可节电70—80%，用电子镇流器替代传统电感镇流器，可节电20—30%。在公用配套设施中推广高效节能灯，如高效荧光灯等。
3.3.3供热节能
该项目供热方式集中供热，集中供热更利于建筑节能，保护环境。
3.3.4节水措施
该项目建成投入运营后，应采用适当管理措施，强化节水型卫生器具的使用，合理使用卫生节水器具，达到80%的普及率。
第四章 节能方案分析
根据《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）、以及国家发改委、科技部、财政部、建设部、国家质检总局、国家环保总局、国管局、中央管理局关于印发《“十一五”十大重点节能工程实施意见的通知》（发改环资[2006]1457号）的有关精神，该项目主要从以下几方面考虑分析：
4.1用能标准和节能规范
4.1.1相关法律、法规和规划
·《中华人民共和国节约能源法》
·《中华人民共和国可再生能源法》
·《中华人民共和国环境保护法》
·《中华人民共和国电力法》
·《中华人民共和国建筑法》
·《中华人民共和国清洁生产促进法》
·《中华人民共和国水污染防治法》
·《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）
·《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）
·《产业结构调整指导目录（20##年本）》（国家发改委令第40号）
·《中国节能技术政策大纲》（国家发改委。科技部20##年12月）
·《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委20##年65号）
··《国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》的通知》
4.1.2产业政策和准入条件
1、国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知(国发【2005】40号)
2、产业结构调整指导目录(20##年本) (国家发改委令第40号)
3、中国节能技术政策大纲 (计交能【1 312】1005号)
4、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委[2005]65号令）
4.1.3行业标准、规范，技术规定和技术导则：
·《民用建筑节能设计规范》DB68.8J24-2000
·《居住建筑节能设计标准》DB（J）63-2007
·《公共建筑节能设计标准》GB50189 -2005
·《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）
·《民用建筑节能管理规定》(GB50034-2004)
4.2能耗状况和能耗指标分析
有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，其撰写的《可持续性建筑》一书中提到：建筑消耗50%的能源、消耗40%原材料、消耗50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗50%的水资源、对80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型住宅，住宅建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。
建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。该项目消耗种类为建材；主要消耗钢材、水泥、多孔砖。项目建成后主要耗用能源为煤、水、电。
4.2.1主要能源消耗种类
本项目主要能源消耗系统：①建筑供暖能耗；②照明能耗；③电器设备能耗；④水能耗；
1、冬季供热：采用城市集中供热系统为冬季供热热源，本项目建筑面积217911㎡，其中住宅面积42667㎡，公寓及办公71273㎡，商业54085㎡，地下建筑面积48753㎡，公共建筑冬季采暖热指表按50W/m²，室内温度18℃。冬季采暖期180天。
2、照明：参照建筑照明设计标准，住宅建筑照明功率密度值为6W/㎡，公共建筑照明功率密度值为13W/m²。
4.1.2能源消耗数量分析
项目全年能源消耗汇总表
项目综合能耗折标煤490吨，采暖期耗标煤438吨，采暖单位平米综合能耗2.13kg标准煤（含商业面积）；总用电量为253.34万千瓦时，折合标煤31吨；总用水量约为231546m³，折合标煤21吨。
4.3节能措施和节能效果分析
4.3.1建筑规划布置节能设计
乌海市地处内蒙古西北，乌海市属干旱大陆性气候区，少雨干燥，夏季炎热多风。年平均日照时数为3047.3小时，日照百分率69%，无霜期156-165天。因受西伯利亚气候影响，冬季较冷，极端最低气温32.6℃，夏季炎热，极端最高气温39.4℃，年平均气温9.7℃，年平均地温11.7℃。年平均将雨量150-170mm，年平均蒸发量3500mm。年平均冻土深度为1.46米，最大冻土深度为1.78米。该市多风，常年的主导风向为东南风、南风，其次为西北风，年平均风速3.1米/秒，最大风速28米/秒。年风沙日66-97天。全年无霜期90-110天，光照充足，雨热同季，昼夜温差大，干旱、多风、少雨、无霜期短是主要的气候特征。因此项目建设以东西向错列式布置为主，便于获取更大日照采光，错列式布局有利于建筑通风。
4.3.2建筑围护结构设计
（1）、围护墙结构设计
外墙选材硬符合墙改政策，因地制宜，一般采用新型符合墙体，复合墙宜选外保温做法。同时，外墙的传热系数应考虑周边混凝土梁（圈梁）、柱（结构柱）等热桥的影响。本项目住宅楼由石膏板内敷面、聚苯板保温、空气层、粘土陶粒混凝土空心砌块、水泥砂浆及外饰面组成；商业楼外墙采用粘土陶粒砼空心砌块，保温层厚度为60mm，外墙总厚度302mm，外墙平均传热系数为0.71，由石膏板内敷面、聚苯板保温、空气层、粘土陶粒混凝土空心砌块、水泥砂浆及外饰面组成。
（2）、门窗结构设计
外门窗是建筑物能耗散失的最薄弱部位，其能耗占总能耗的比例较大，其中传热损失为1/3，冷风渗透为1/3，所以在保证日照、采光、通风、观景要求的条件下，尽量减外门窗洞口的面积，提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗本身的保温性能，减少外门窗本身的传热量。本项目采用平推式塑钢窗，中空双层玻璃，便于建筑节能。
（3）、屋顶结构设计
本项目屋顶用钢筋砼屋面挂瓦，保温层厚度为100mm，屋面总厚度290mm，传热系数为0.68，由挂瓦屋面（包括挂瓦条、顺水条、水泥钉固定）、卷材防水层、水泥砼浆找平层、莱特屋面保温材料、钢筋混凝土屋面基层组成。
4.3.3节水
本项目采用新型管材PP-R 管、PE 管、PVC-U管等用水项目日常供水管材，很好的解水源浪费问题；并使用6 L 水箱节水型大便器。本项目在设计时采用IC卡水表用水系统，这样不仅可以减少用户的自来水人为控制也避免了水资源的浪费，节约物业管理费用。
4.3.4供热措施
该项目冬季采暖，采用热力公司集中供热方式，便于建筑节能。
采暖系统供回水立管均设置在公共走廊内的采暖井中，在主立管分向每一户的供水水平分支处设铜质截止阀、Y型过滤器、热量表，回水分支管设手动调节阀，均安装在公共走廊暖井间内，以便物业管理开关阀门，并可现场自动抄表，实现全面按户热计量收费。供回水主立管顶端应安装自动排气阀。
各户采暖系统形式均为水平双管放射式，各户自带分水器和集水器。管道均在50毫米后建筑面层预留沟槽内分布。水平双管放射式系统是国家推荐采用的采暖形式之一，其优点是系统调节、使用最灵活，运行费用最省。每户采暖系统水平管敷设于本层地板的50毫米厚建筑面层预留沟槽内，为避免热损失，在沟槽内铺设20mm厚自带铝箔聚苯乙烯板（自熄性），然后铺设采暖管道，并以专用支架固定，再铺设陶粒混凝土，上层为水泥砂浆找平。供回水主管采用镀锌钢管，丝扣连接，外包20mm厚B1级橡塑保温管壳，户内埋地管采用线膨胀系数较少的交联高密度聚乙烯夹铝管（PEX-AL-PEX）。
各户厨房、卫生间散热器可采用铝合金散热器。每组散热器上均设温控阀、自动排气阀设计中应对采暖的供热系统进行水力平衡计算，确保各环路水量符合设计要求，在室外各环路及建筑物路口处采暖供水(或回水管)路上应安装平衡阀或其他水力平衡原件，并进行水力平衡调试。采暖供热管道保温厚度应按现行国家标准《设备及管道保温设计导则》（GB8175）中经济厚度的计算公式确定。
4.3.5节电措施
1、电气线路的选材
电气线路的选材、配线应与建筑物的用电负荷相适应，并应符合安全和防火要求。配电设计应节约有色金属，本项目合理地选用铜铝材质的导体。
2、变压器选型
变压器台数的确定除根据负荷特点和经济运行选择外，还应满足节电条件，如随季节变化较大的负荷、集中负荷较多，或具有大量的一级、二级负荷，应考虑选用二台或二台以上的变压器，本项目采用节能S11系列变压器。
3、照明
实施绿色照明，对节约电能，消除污染，创造良好的光环境，使人们在舒适的环境中从事他们的工作与生活，对消除疲劳，提高工作效率与生活质量起很大作用。该项目在物业管理运行中，采用节能型高效LED灯具及其电器附件和配线器材,确定科学的照明控制模式，根据照明场所的特点，选用定时节能开光、调光器、光电自动控制器、限电器、电子控制装置等节能措施。屋内住宅选用T8高频荧光灯管。
综上，该项目按《居住建筑节能设计标准》DB（J）63-20##、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005所进行的节能措施，达到在保证相同的室内热环境舒适参数条件下，与八十年代初设计建成的公共建筑相比，全年采暖和照明的总能耗住宅减少65%，商业减少50%。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1项目选址及用地方案
5.1.1、场址现状
5.1.1.1、地点与地理位置
项目建设地点在乌海市海勃湾区滨河新区。围合区内土地面积34769㎡，项目设计中以住宅和商务为主。该地块属于乌海市滨河新区的黄金地段。场址大致呈矩形，场址相对较为平整。城市道路主干道相邻，出行方便，项目选址环境清静，绿化较好，空气清新，适宜工作居住。
5.1.1.2、场址条件
1、场址地形地貌条件
拟建项目位于乌海市海勃湾区滨河新区，地处鄂尔多斯高原的西南部。地形呈东高西低，有骆驼山、千里山、甘德尔山等，滨河新区属沿黄河地带，为小型冲积平原。场址相对较为平整，没有发现不良地质情况，项目选址环境清静，绿化较好，空气清新，适宜居住。
2、场址工程地质及水文地质条件
根据建筑勘察设计研究的岩石工程勘察报告：拟建工程重要性等级为二级，场地等级为三级，地基等级为二级；该工程建筑场地类别为二类，属于可进行建设的一般场地；勘查区属于抗震设防烈度为8度区，设计基本加速度值为0.20g；勘查区不存在不良地质作用，无地质灾害分布，遭受地质灾害可能性小；场地内不存在液化土层，勘察深度内未见地下水，场地土对建筑材料没有腐蚀性；海勃湾地区标准冻结深度为1.78米。
总之，场地无不良地质作用，无环境地质问题，经过地基处理置换后，可以进行本工程的建设。
5.1.3、周边建筑物与环境条件
项目拟建工程与相邻建筑物的距离皆在安全距离之内，周围不存在不利于工程施工建设的因素，建设手续办理完备后，可以进行工程建设。
5.1.4、项目用地情况
本项目总占地面积34769平方米，该地块由承办单位XXX有限公司在乌海市公共资源交易中心挂牌公开摘牌所得，各种手续齐全，无遗留及争议问题。
5.2土地利用合理性分析
5.2.1城市规划与区域规划要求
在乌海市城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主体，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用环境周围的商业氛围的目的。
5.2.2城市改造规划
该项目的新建已列入了城市改造规划，并决定近期内实施。
5.3征地拆迁和移民安置规划方案
该项目征地拆迁工作已完成，移民安置等问题已解决。
第六章 环境和生态影响分析
6.1环境和生态现状
乌海市地处黄河上游，毗邻宁夏，是华北和西北地区交汇处，东北、华北通往西北的重要交通枢纽，同时还是“宁蒙陕”经济区的结合部和沿黄经济带的中心，是新疆、甘肃、宁夏开发运行的大通道，在国家实施西部大开发战略中占有重要位置。乌海坐落在贺兰山山麓，一面临水的开阔山前平原上，总地势为北高，南低，自然缓坡形态，乌海平均海拔1150米，境内群山环绕、戈壁、荒漠和沙漠草原分布其间。
乌海市属干旱大陆性气候区，少雨干燥，夏季炎热多风。年平均日照时数为3047.3小时，日照百分率69%，无霜期156-165天。因受西伯利亚气候影响，冬季较冷，极端最低气温32.6℃，夏季炎热，极端最高气温39.4℃，年平均气温9.7℃，年平均地温11.7℃。年平均将雨量150-170mm，年平均蒸发量3500mm。年平均冻土深度为1.46米，最大冻土深度为1.78米。
该市多风，常年的主导风向为东南风、南风，其次为西北风，年平均风速3.1米/秒，最大风速28米/秒。年风沙日66-97天。
乌海生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物基本上都是人工养殖和栽培，主要是街边绿化数木、花草、公共绿地和观赏动物等。郊区生态资源主要有农作物、果树、草场、畜牧场、渔业、森林和矿产等。狭长的河滩湿地和农业绿洲,由于日照时间长，昼夜温差大，给蔬菜、瓜果等农作物种植带来得天独厚的条件。这里生产的葡萄含糖量高、爽口甘甜，是闻名遐迩的特色果品。当地的万亩葡萄园成为这里农业的一大特色。有“活化石”的国家级保护植物四合木保护区。四合木有重要保护意义的物种，是内蒙古自治区境内唯一的特有属植物也是阿拉善荒漠特有的单种属植物，并且还是蒙古高原、亚洲中部的特征属之一，是国家二级、内蒙一级保护植物，全世界只在乌海地区作为建群种和优势种形成群落，是研究古生物、古地理及全球变化的极好素材，是植物中的大熊猫，现在受到国内外学术界高度重视。在保护区的珍稀植物繁育区中还分布着被列入中国生物多样性保护行动计划中植物种优先保护名录的植物，如四合木、半日花、绵刺、革苞菊、沙冬青等。在胡杨岛上还有成片的天然胡杨林分布，成为荒漠景观中的重要组成部分。
6.2生态环境影响分析
6.2.1、项目建设产生的主要污染源和污染物分析
6.2.1.1、主要污染源
该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水、固体垃圾。项目在建设过程中主要的污染物为机构噪声、扬尘、固体废弃物。
6.2.1.2、治理措施
1、废水的处理
该项目污染物主要来源于生活污水，经化粪池沉淀处理后排入市政下水管网。
2、固体垃圾物处理
项目投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统一处理。
3、施工中的机械噪声、扬尘、固体废弃物的治理
施工中产生噪声的装置和设备，都采用相应的减振和隔音措施，使噪音达到国家标准；产生的扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬；施工中产生的固体弃物由施工单位统一清理。
6.2.2项目建设对生态环境的影响
1、主要污染物
该项目建成投入使用后，污染物主要来自生活废水、固体垃圾以及附属设备所产生的噪声空气污染等。项目投入使用后，生活污水经化粪池沉淀，直接排入城市下水管网，由污水厂处理后能够达到《污水综合排放标准》（GB8978-96）要求。
固体垃圾由环卫部门每天定时清除，经环卫部门统一处理后，可达到《一般工业固体废物贮存、处置场控制标准》（GB18599—2001）的相关规定。
2、建议
施工结束后，废建材统一收集并及时处置。建设单位必须认真落实“三同时”制度。加强环保设施的维护和保养，以保证环保设施的正常运行。
3、总结
建设单位在认真落实各项措施建议的前提下，从环保角度分析，本项目可行，并尽快委托有权威的部门编制环境评价报告。
6.3生态环境保护措施
6.3.1、治理措施
6.3.1.1、废水的处理
该项目污染物主要来源于生活污水，经化粪池沉淀处理后排入市政下水管网后，进入污水治理厂进行处理。
6.3.1.2、固体垃圾物处理
项目投入使用后，设置分类垃圾箱，清洁工将垃圾清入垃圾箱内，由环卫部门每天定时进行清理，并统一处理。
6.3.1.3、施工中的机械噪声、扬尘、固体废弃物的治理
施工中产生噪声的装置和设备，都采用相应的减振和隔音措施，使噪音达到国家标准；产生的扬尘预以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围绕，从而避免了尘土飞扬；施工中产生的固体弃物由施工单位统一清理。
6.3.1.4 使用中噪声处理
1、采用效率高、噪声低的风机、水泵等声源设备；
2、.充分注意设备的噪声与振动对环境的影响，汽车库的排风机设于具有隔声功能的专用机房中，并选择运行噪声相对较小的离心风机，采用消声隔振措施,减少对环境的噪声影响。
3、对设于地面上非人员活动绿化地带中的排风口位置及风口的风速均加以考虑,确保自然衰减后到达人员活动区的风速完全能够达到环保标准。
第七章 经济影响分析
7.1经济费用效益或费用效果分析
该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全。项目建设资金全部由企业自筹解决，不涉及公共资金支出和政府投入资金，不存在政府投资补助和贷款贴息。项目占用土地已按照国家和地方有关政策由建设单位购置。项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相互冲突。项目建设主要产品为住宅、商业，不属于非市场属性的公共产品，不属于国家控制的战略性开发项目，不属于运用社会资源和自然资源较大的中外合资项目，不属于主要产出物和投入物的市场价格不能反应其真实价格的项目。根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号有关规定，不需进行经济影响分析。
7.2行业影响分析
城市建设和放低长开发业已成为城市发展的一大亮点，入主乌海市房地产市场的不仅有本地企业，同时大量外省市房地产企业已在该市房地产行业稳固的占据了一席之地，由于政府主管部门的正确指导和领导，目前已形成了行业有序竞争的良好格局，本项目建设不会形成垄断。对行业内其他建筑企业不会产生影响。
7.3区域经济影响分析
本项目为房地产建设项目，项目建设将促进当地房地产产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用。项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进所在城市的经济和社会的发展，刺激本地区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对于乌海市的招商引资及拉动经济增长具有深远影响。
7.4宏观经济影响分析
本项目不属于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、战略性资源开发等项目。宏观经济影响分析从略。
第八章 社会影响分析
8.1社会影响效果分析
8.1.1、国民经济分析
在我国经济与社会发展中，房地产业已经起到显著作用和占有重要地位。 （1）房地产在扩大居民消费方面作用尤其显著。专家对我国经济发展调查时指出 “住宅是拉动消费的第一动力”的。随着房改的深化和二级市场的放开，其刺激住房消费的作用将更加明显。 （2）房地产业对国民经济的带动作用大。住房投资的乘数效应很大。小区的建设可以带动住宅的生产、流通和消费，直接对几百大类，几万个品种的产品提出要求，与近百个部门的经济活动密切关系。据初步测算，我国住房建设每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170－220元的需求，据此测算，我国住房建设的带动系数为1.95。我国城乡住宅建设每年消耗的建材相当于全国总量的百分比为：钢材14％，木材20％，水泥47％，玻璃40％。
8.1.2、社会效益分析
该项目完工投入营运后，使部分部分工商企业居民的工作及生活条件有了较大的改善，并可提供27000平方米的商业面积，解决数百人的就业问题，项目的建设改变了人民路一带城市风貌，提高了城市品味。目前，项目建设条件已具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源。由于建筑物具有布局合理，设计美观大方，结构坚固耐用，采光条件好，公共设施配套齐全，地热供暖，宽带网接入；该地环境宁静幽雅，住房功能较多，居住舒适等优点，因此销售前景广阔，项目的建设改变了城市风貌，提高了城市品味。因此，社会效益比较显著。
8.2社会适应性分析
XXX有限公司“中央商务区”工程主要是积极配合响应当地政府城市整体规划建设要求，解决滨河区商业区及居民住房为题，项目位于神华街南、和谐路东，本项目受到了及相关部门的高度重视，其倡导的“健康生活”和独特的绿色景观主题公园式的设计，将深受当地居民的欢迎，由于建筑物具有布局合理，设计美观大方，结构坚固耐用，采光条件好，公共设施配套齐全，，地热供暖，宽带可接入，该地环境幽雅，住房功能较多，居住舒适等优点，因此该项目有较好的社会效益，适应社会发展趋势。
8.3社会风险及对策分析
8.3.1、项目施工中风险分析
项目承办单位虽然有丰富的组织管理经验，但在施工期间可能由于多方面的原因或其他因素，出现了某些影响工程进度或工程质量的问题，致使建设期延长。由于施工队伍为一级资质，施工力量较强，技术力量雄厚，即使出现上述问题，也能够及时解决的。
在施工中，不可预见的因素也比较多，如工程地质结构的变化，就得增加投资，出现工程超支现象，如果资金筹措不及时，施工单位又不愿意垫款，势必要影响工程进度。从目前情况来看，项目投资单位实力比较强，有一定的经济基础，即使超支，也是可以解决的。
8.3.2、经济风险
项目经济风险主要是房屋销售价格预测结果，而销售价格又决定于开发房屋的市场销售情况，可能会出现销售市场不好和销售价格偏低的状况。为了避免此种情况的发生，该公司对销售价格进行了详细的调查和估算，项目建成后，如果销售价格合理，服务周到，销售不会成为问题。
通货膨胀也是影响项目建设的一个主要风险，通货膨胀可使建筑材料和人工费超过预算，从而加大了项目的投资。为了避免这个风险，通过招投标的形式，将工程通过协议的方式，采取一次性全部承包的办法承包给施工队，从而避免了通货膨胀的风险。
8.3.3、自然风险
自然风险主要包括地震、自然气候条件的变化而引起洪水等自然灾害。为了避免这种风险，对工程进行保险，从而减轻由自然灾害所造成的损失。