第一章 总论
1.1 项目名称及建设规模
项目名称：开发建设**********项目
开发建设单位：**************************公司
项目地理位置：**************土地*********亩。
建设规模：总建筑面积*******平方米
1.2项目开发建设单位概况
**************************公司成立于****，是经*******工商局注册的有限责任公司，是*******房地产管理局批准的二级房地产开发企业，公司****************************************(基本情况)。
1.3 项目申请报告编制的依据和范围
1.3.1编制依据
①*******住房需求状况调查
②《*******国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
③《*******城市总体规划（20##-20##年）》
④《*******土地利用总体规划(20##-20##年)》
⑤《*******住房建设规划（20##-2012）》
⑥《*******20##年度国有土地使用权供应计划》
⑦《房地产开发项目经济评价方法（建标[2000]205号）》
⑧《城市居住区规划设计规范》等法律规范
⑨《住宅设计施计规范》
⑩**********1：2500地形测量图
1.3.2 编制范围
根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本可行性研究报告主要从以下范围进行研究：
①项目建设的必要性和依据；②项目建设规模的确定
③建设条件是否具备； ④工程建设规划
⑤公用工程方案； ⑥项目实施进度计划安排
⑦投资估算及资金筹措方案；⑧对项目的效益进行客观分析
1.4 研究结论
1.4.1 *******房地产市场分析
*******的房地产业目前正处于初步发展期。*******是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。但由于近年来*******人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。再者，随着中原油田相关单位的外迁，*******场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。
1.4.2项目地块概况
本项目位于************************************以北，******以西所围成的区域；地块地势较为平整，周边供水、供电、供暖、排水、雨水、天然气、通信、闭路电视等基础设施条件完善，交通便利，适合项目开发的需要。
1.4.3建设规模
根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，本规划住宅采用38、76、89、116、135、169平方米六个户型，90平方米以下住宅占70.14%，大中户型占29.86%以下，总规划建筑面积*******平方米，其中住宅面积*******平方米，住户*******户；商业85100平方米；容积率：住宅2.7，商业4.5；绿地率：40%；并配套建设公共建筑工程。
1.4.4 项目总投资
该项目共需建设资金*******万元，项目建设单位自筹资金解决80635.8万元，分年度申请银行贷款80000万元，其中：第一年至第四年分别为15000万元，后两年各10000万元。
1.4.5 经济技术指标
主要技术经济指标见下表：
主要技术经济指标表
1.4.6结论和建议
该项目符合国家产业政策和*******经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。
第二章 宏观投资环境及市场研究
2.1房地产投资环境及发展趋势
20##年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。20##年土地购置面积为40609.18万平方米，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于20##年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与20##年同期相比增长6.5个百分点。总体来看，20##年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。
20##年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，包括从紧的货币政策，已经为20##年乃至更长时期该国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。20##年从整体上看，中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是20##年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。
2.2*******经济社会发展
*******位于河南省东北部，黄河下游冲积平原，西邻安阳市、鹤壁市，西南与新乡市接壤，北部与河北省，东部与山东省相邻，东西长103.24公里，南北宽101.46公里，总面积4266平方公里，总人口356万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地），并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖”，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。
改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大精神为指导，解放思想，真抓实干，使得全市社会经济建设取得了显著成绩，经济增长的质量和效益显著提高。20##年*******生产总值完成532.8亿元；以工兴市战略稳步实施，工业经济快速增长，第二产业增加值342.7亿元，占GDP的比例为64.3%；第三产业总量不断扩张；基础设施建设日臻完善；城市建设取得新进展，相继完成了城市电网改造及部分城市道路工程，打通了东西南北环城公路，城市框架进一步拉大；20##年城镇居民人均可支配收入达到11042元，比上年增长23.19%，扣除价格因素实际增长14.5%。
总体上看，“十五”期间*******综合实力大幅提升，经济社会协调发展，人民群众生活不断改善，城乡面貌显著变化，******经济社会发展已站在新的战略起点上，进入了全面提升产业层次、促进统筹协调发展的新阶段。发达国家房地产发展研究综合得出，当人均GDP在$0-800时房地产处于启动时期，在$800-4000美元房地产处于快速发展时期。因此******房地产市场正在进入一个快速发展期，以保障居民基本生活或改善居住需求。
2.3*******房地产市场分析
2.3.1政策背景研究
该国的房地产市场在近几年来发展速度较快，房价涨速较高。国家为了抑制房地产的过速膨胀，进一步规范房地产市场，促进该国房地产市场的健康发展，相继出台了一系列宏观调控政策。其中：
1、加强了对土地出让监控，招标、挂牌等方式增加了购地成本；严控土地“闸门”可能进一步拉升地价。
2、控制高端住宅土地的供应，加强中低端房地产土地的供应，平衡各类房地产结构；制定中低价位普通商品房、经济适用房、廉租房制度，未来供应量进一步加大。
3、规范房地产交易信息的公示，使房地产市场交易更加透明化。
2.3.2******房地产市场现状分析
******地产大至可分为三大板块：老城区板块、市区板区、中原油田区板块。市区是*******政府所在地，房地产开发以中房·锦绣花园、瑞璞紫景园等项目为主；中原油田区是中原油田总部所在地，近几年，由于前线职工对孩子教育问题的重视，许多前线职工在总部买房，油田区房地产的开发量日趋增长，房地产开发以清华文苑为主。老城区是*******传统商业、居住区，居民住房以自建房和单位房为主，随着建业城项目的开发，老城区板块也开始启动。
1、供求分析
20##年房地产开发投资17.2亿元，其中，住宅投资13.9亿元；房屋施工面积132.2万平方米，其中，住宅125万平方米；房屋竣工面积32.2万平方米，其中，住宅29.3万平方米。商品房销售面积83.6万平方米，增长25.3%，其中，住宅81.1万平方米，增长26.6%。
从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。从住宅供求关系看，除了油田前线职工、本地人口外，公务员、私营业主及第三产业的部分从来者都有着旺盛的需求和一定的购买力。随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新一轮的购房主力。
2、*******住宅市场分析
*******的房地产业目前正处于初步发展期。*******是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。但由于近年来*******人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。这一情况主要表现在大量油田前线职工在市区买房上。
随着，中原油田相关单位的外迁，*******场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。
3、20##年*******房地产发展特征
商品房价格稳步攀升，增长速度相对全国平均水平不是很快。
地产市场供应量和销售同步增长，虽然供应量高于销售量，但销售量的增长也比较迅速。
从开发企业来看，开发商开始注重品牌的优势及开发规模。
从供应结构上来看，小高层开始逐渐被消费者接受。
从区域供求方面，老城区市场开始启动。
从购房人群区域上看，中原油田区的购房客户群仍以油田前线职工为主；市区内的公务员及附近县、市购房人群增多。
商品房购买力主要分布在25—40岁人群之间，30—50岁之间的人群购房次数较多，35岁以下的人群购房需求最为明显。
经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房；从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。
2.3.3房地产价格分析
*******房地产业自20##年后，一直处于稳定增长的趋势，从20##年均价的986元/平方米，至 20##年上半年部分项目均价达到2100元/㎡，20##年底部分项目的销售均价达到甚至超过2800元/㎡。根据*******经济发展的速度、人均可支配收入的情况及房地产投资增长率等方面综合分析，受宏观经济调控影响，20##年*******的商品房销售均价在现有水平可能徘徊一定时期，销售价格上涨可能性非常小。
2.3.4 20##-2009******房地产发展趋势
新的经济适用房项目上市，将减缓商品房销售价格上涨幅度，同时将分流客户；紧凑和舒适型三房需求量仍然较大，但对两房的需求量会略有增加。
市场对住宅质量、环境绿化、配套设施、新技术、新工艺、物业管理等要求逐步提高；节能环保等标准将使房屋品质得到提升，同时加大了商品住房成本，会带动商品住房价格的上涨。
第三章项目地块概况及拆迁安置方案
3.1项目地块自身状况
本项目位于******城市中心，************************************以北，******以西所围成的区域；项目东面紧邻市政府规划中的******中心公园，西面紧邻*******畔，项目总占地*******亩。
项目地块目前整体上来说基本为农田，紧邻黄河路上是简易搭建的商铺，目前作为家具市场。地块地势较为平整，紧邻*******附近地块部分略微有起伏，地块现状整体来说对开发难度不大。
3.2地块周边污染状况
项目地块周边为学校、规划市政公园及城市道路，地势平坦，周围没有污染源，公路交通四通八达，交通便利，水、电、气、暖公用配套设施齐全，可以满足项目拆迁改造的需要。
3.3地块周边生活服务配套状况
1、道路交通：
项目紧邻城市主干道—黄河路，项目距离******胜利路也仅有百十米的距离，距离******两个最大的长途客运站——飞龙和信达客运站也仅有三分钟的车程。项目所处区域交通便利，目前有四条路线公交车通往此处，连接城市市片和油田片区。
2、教育配套：
供应处小学、*******第五高级中学、油田六中分校及油田五中分校等为项目提供了丰厚的教育资源配套，对于项目的卖点上会提供很大的支持。
3、医疗配套：
*******中医院、*******交通创伤急救中心、油田职工总医院、金桥医院等医疗配套分布在项目区域旁边或者周围，可满足住户就近就医的需要。
4、餐饮娱乐：
项目周边百姓生活广场特色小吃、胜利大酒店、凯旋门大酒店、丽康苑大酒店及多家餐饮娱乐场所，满足了项目周边不同文化层次阶层的业余生活。
5、购物：
百姓生活广场目前已经成为和联华商厦、华龙商厦并列的******三大中高档购物场所，为项目居民购物提供更为便利的购物场所。该区域基础生活设施配套齐全完善，对居民的生活、购物提供了方便。
6、休闲配套：
项目东侧紧邻规划中100多亩的中心公园；紧邻*******自然风景公园，景观优美；市中心体育场、中原油田体育馆等与项目区域都非常的近，为项目提供了丰富的运动娱乐措施。
7、金融配套：
小区周边有多家银行的分支机构，居民储蓄存款、支取现金用于日常开支很是方便。
项目周边配套设施齐全，交通便利，周边通信设施完善，居民通信联络方便，并有其他城市服务设施保障，为住户提供了多层次的需求。
3.4拆迁安置方案
3.4.1 用地范围内设施现状
在项目用地范围内，紧邻黄河路上是简易搭建的商铺，目前作为家具市场，项目所在位置共有商业用户17户，建筑面积7895平方米，因此，项目共需拆迁的建筑面积为7895平方米。
3.4.2 拆迁方案
这些用房均为临时性建筑，拟由项目建设单位对其进行一次性拆迁补偿，按照每平方米500元进行补偿，其搬迁安置由该单位自行解决。
第四章 项目建设条件
4.1城市发展定位
20##年1月《*******城市总体规划》指出：******是“以化工工业为基础、以新兴产业为先导的综合型城市，豫东北地区区域中心城市，国家级历史文化名城”。建设“以中心城市为龙头、以县城为骨干、以建制镇为基础，因地制宜，突出特色，多方投资，多元推进，逐步把*******建设成为以商贸城、石化城、旅游城和生态城为主要特点的豫鲁冀交界处的区域性中心城市。
在此基础上，到20##年，城市人口增加到100万；城市建筑用地将由现在的35.58平方公里增加到100平方公里；城市的总体布局将由现原“3个组团”（新市区、中原油田区、老城区）发展为“一个中心、二组团、八片区“的线团式总体布局结构；总面积将由目前的448平方公里扩至618平方公里，增加170平方公里。
4.2项目建设条件
4.2.1气象条件
项目区属暖温带大陆季风性半干旱气候区，四季分明，雨热同季，常年无极端恶劣天气，符合项目建设的需要。
风 向：常年主导风向 南北风
夏季主导风向 南风
冬季主导风向 北风
风 速：年平均风速 2.36m/s
气 温：历年平均气温： 13.4℃
绝对最高气温： 42.2℃
绝对最小气温： -20.7℃
湿 度：历年平均相对湿度： 69.8%
最大月平均相对湿度： 89%
最小月平均相对湿度： 41%
降水量：小时最大降雨量 83mm
年平均降水量 612.9mm
年最大降水量 1067.60mm
蒸发量：年平均蒸发量 1663.3mm
年最大蒸发量 1924mm
年最小蒸发量 1541.8mm
日 照：年平均日照 2585.2小时
日照率 57%
其 它：最大积雪厚度 20cm
平均土冻厚度 20.6cm
最大冻土厚度 41cm
4.2.2地貌
*******系中国第三级阶梯的中后部，属于黄河冲积平原的一部分。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜。地面海拔一般在48～58米之间。境内有临黄堤、金堤及一些故道残堤。平地约占全市面积的70％，洼地约占20％，沙丘约占7％，水域约占3％。
4.2.3 水文地质
*******属河南省比较干旱的地区之一，水资源不多。地表径流靠天然降水补给，平均径流量为1.85亿立方米，径流深为432毫米。该项目区土壤为壤土、淤土，地基承载力为每平方米12-20吨；地下水源主要靠天然降雨，浅层水丰富，水位较浅，地下水埋深10-15米。
4.2.4工程地质
******的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷之上。东濮凹陷夹在鲁西隆起区、太行山隆起带、秦岭隆起带大构造体系之间。东有兰聊断裂，南接兰考凸起，北界马陵断层，西连内黄隆起。
4.2.5地震等级
项目区距兰~聊断裂带较远，地质结构比较稳定，根据现行的“中国地震动参数区划图（GB18306-2001）”的规定，本地区地震裂度为7度，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），建筑物抗震设计按8度地震区设防，可保证项目运行安全。
第五章 项目开发建设方案
5.1规划设计背景及设计原则
5.1.1规划设计背景
①沿袭*******城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。
②小区规划设计根据中心城区总体规划要求，结合黄河路与扶余路景观与环境建设，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。
5.1.2规划用地范围
项目位于*******建成区东部，北靠黄河路，南到江汉路，西临文化路，东到盘锦路；其南北西侧均是生活小区，项目区域位置优越。项目规划总用地面积：239229.1㎡，其中住宅用地面积：220325.1㎡，商业用地面积：18904㎡。
5.1.3上层次规划对用地的规定
按照城市总体规划，本项目以住宅用地为主，辅以商住用地，为城市规划中的商务中心区的核心居住区，规划要求其建筑高度不小于12m。
5.2规划设计依据与指导思想
5.2.1 规划设计依据
1、*******城市总体规划
2、《*******城市规划管理简明技术规定》
3、《城市居住区规划设计规范》
4、《*******国民经济和社会发展第十一五各规划纲要》
5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-95（20##年版）
7、《民用建筑设计通则》B50352-2005
5.2.2 规划原则
1.规划定位
小区的建设既要防止定位过高，缺乏实施的可操作性，又要防止目光短浅，盲目扩大开发强度而导致整个小区定位过低，无法顺应现代居住小区的高质量的人居环境要求，规划力图在环境品质与经济性中寻求最佳平衡点，力求打造城市节点空间高品质景观。
2.规划原则
⑴ 整体原则。从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿化等主体空间，塑造具有特色的小区整体形象。
⑵ 人本原则。以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间的关系，创造怡人的生活氛围，协调建设与环境保护的关系，创造生态良好的居住环境。
⑶ 市场原则。充分利用社会契机、区位优势、区位优势、环境品质与地缘条件，优化土地资源利用，保障规划在市场条件下顺利实施。
⑷ 节约用地的原则。土地是不可再生资源，在该国目前人多地少的情况下，节约用地意义尤为重大。
⑸ 服从城市总体规划。该区域是城市规划居住建设用地，按照城市居住建设用地的要求，规划应对各项设施进行控制。小区规划严格按照《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计施计规范》等标准执行。
⑹高起点规划，高精细设计，高标准建设，创建和谐文明社区组团的原则。新时期党中央提出建设和谐社会的宏伟构想，通过建设实现和谐社区新家园。
⑺遵循环境、社会和经济效益三方面可持续发展的理论，体现生态、文化和效益的原则，营造一个具有协调的物质环境、高雅的社区文化和集约的经营效益的新型居住园区。
⑻配套完善、设施齐全、环境优美的原则。小区是该们赖以生存的基本生活空间，工作后大多时间都在小区中度过，优美的环境对每个居民显得尤为重要。
5.2.3规划指导思想
⑴ 贯彻“以人为本、构建和谐社会”的理念和指导思想。规划设计应以生活其中的人为行为出发点，全面认识人的生理、安全、交往、心理、自该实践等需要，在研究和尊重居民行为和习惯的基础上，进行空间组织布局，为居民再造一个舒心幽雅的生活环境。
⑵ 贯彻“建设节约型社会”的指导思想。规划充分利用现有建筑、系统、道路等，合理布置，达到节电、节水、节地的目标。
⑶ 贯彻“生态保护，建设生态社区”的思想，合理配套各类设施，建设适宜居住的以绿色为主导生态文明社区。
⑷ 确定面向未来的聚居小区的特色。发展兼具高质量环境与合理开发强度的空间模式。确定优良的绿化环境品质，做到绿化达标，满足小区居住环境优雅的需要。
⑸ 物业管理规范，符合有关法律法规的要求。
5.3 规划布局
5.3.1 总体布局结构
1、根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，规划在黄河路中部建设小区主入口，在*******沿路、南海路中部建设小区次入口，并以主入口南北为轴线，将小区采用组团布局结构分成五个组团，并在南北及中西轴线交叉部分建设中心花园，下设中心停车场。
2、人性化系统
在小区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富小区生活，创造小区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。
5.3.2 建筑布局
1、居住建筑布局
项目规划以小高层产品为主，并呈现南低北高、中心低两端高的排列方式。规划设计整体排列既统一又略有变化，既有一定的秩序感又线性的变化而活泼跳动的美感。
同时，项目在整体规划设计中，将更多的*******景观及中心公园景观引入项目，使尽可能多的业主在自家的卧室内都能享受到*******景或者公园园景。
在项目地块南端靠近学校用地内，将更多的种植大型植物，以减少教学噪音对住户的生活影响。
在项目规划中，小区内交通环境的设置，在保障小区内居民日常休闲需求的同时保障小区内车行通畅，同时小区内将预留出足够的停车位，以满足日益增长的停车需求。
2、公建规划
小区开辟活动场地、街头公共绿地及公厕、垃圾中转站，大型商业公共建筑设施依托城市服务系统。小区在主入口两侧规划便民服务设施，解决买粮、油、餐饮、熟食供应、理发、管理、维修等生活需要。
5.3.3户型方案设计
力足于城市居民生活需求及项目规划指导思想，在 “节约用地、节约资金、改善环境”的总体思路指导下，合理布局建筑设施和绿地、公建等。小区按照和谐邻里、方便交流、分区管理的原则，以中心广场为主体，以邻里庭院空间为单位，规划分五组团布置，中心广场下设地下停车场。
本规划住宅采用38、76、89、116、135、169平方米六个户型，90平方米以下住宅占70.14%，大中户型占29.86%以下。住宅大部分为32层，局部18层和小高层，带地下室。单体户型采用明厕、明橱、阳卧、北梯为主的布置方式，有效利用太阳光。
道路采用十字方格网布置，宅前道路边也可停车。组团人车分离，规划人行景观步行道，方便居民联系，提升景观空间质量。
主要技术指标：A. 总规划建筑面积680008平方米，其中住宅面积*******平方米，商业85100平方米
B. 容积率：住宅2.7，商业4.5
C. 绿地率：0.4
5.4规划建设方案
5.4.1 规划建设方案
根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，该项目拟建设60栋居民楼，其中4栋为商住楼，建筑面积分别为38、76、89、116、135、169平方米六个户型，设计居民户*******户。为方便居民生活，临黄河路的一二楼设置为商场、卫生医疗机构和其他服务设施，在小区中部建设中心广场和地下停车场，并设立物业管理办公室以加强对小区的管理，在小区西侧南部临近*******的位置上建设垃圾中转站，并在黄河路与*******交叉口处建立换热站、变电站等；在居民楼及其他设施四周、生活小路两边进行充分绿化，以达到示范性小区的要求，具体规划设计如下：
项目实际占地面积239229.1平方米，规划商住建筑面积680008平方米，其中住宅面积*******平方米，商业85100平方米；建筑容积率：住宅2.7，商业4.5；居民楼建筑设计十二层，局部十一层，绿化率达到40.05%，其中：
①居民楼56栋，12层，层高2.9米，占地面积49575.67平方米；
②商住楼，一二层为商业服务设施，3-11层为住宅，一二层层高4米，占地面积7736.36平方米；
③地下停车场为地下二层，面积11000平方米，净高4米，设通风排气装置；
④换热站一座，两层，占地面积300平方米，建筑面积600平方米；
⑤变电站一座，占地面积160平方米，建筑面积160平方米；
⑥垃圾中转站一座，二层，占地面积150平方米，建筑面积300平方米；
⑦物业管理办公室一座，二层，占地面积160平方米，建筑面积320平方米；
⑧门岗值班室三座，每座20平方米；
⑨ 公共厕所一座，建筑面积120平方米；
⑩绿化，为保证居民有一个良好的生活居住环境，在居民楼及其他设施四周进行充分绿化，绿化面积95800平方米。
该项目建成后，将与周边的商住区连成一片形成一个大的商业住宅区，同时也提高了城市的品味和活力。
5.4.2 户型比例
户型比例测算如下表：
户型比例测算表
5.4.3 项目建筑具体指标见下表
总建筑面积分配表
5.4.4小区主要指标
5.5建筑方案设计
方案对建筑设计的整体性及和谐性进行控制，规定性与指导性相结合。住宅设计依据“节地、节能、高效”的思想，尽可能满足“明橱、明卫、明厅、大主卧室、大客厅”等设计原则。空间分合方便，适应不同家庭结构和不同年龄构成的家庭需要。
5.5.1建筑平面设计
1、坚持“好用性”：充分考虑了人们的心理需求，功能需求和经济需求。遵循“动静分区。功能合理、空间紧凑、洁污分离”的设计原则，强调居住空间的舒适性、实用性。
2、坚持“均好性”：充分深入的研究地块特征，达到景观、朝向、通风的均好性。
3、做到“户户南向”：每户至少有3个开间的向阳性，甚至有部分户型的主卫生间也能沐浴阳光。
4、使得“户户有景”：通过“借景”、“造景”方式，提高优质景观户数比例。
5.5.2建筑风格与建筑处理
住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出小区整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形成良好的外部环境景观。建筑单体设计采用母体符号的设计手法，制定出庄重、大气的沿街立面及小区内空间效果。
1、建筑立面构成
建筑外观采用新古典主义手法，注意比例、线条及尺度构筑形式美，结合周围的独特自然景观，彰显其高贵大方。在色彩上，以素雅清淡的色调为主，整体造型明快、靓丽、大方。
2、材料与质感
主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；公建在保持规划区整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体风格构成的范围内合理使用。
3、建筑色彩
规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。
5.5.3外墙节能设计
本项目外墙均做节能设计处理，以满足《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。如分体空调就近设计，减少能量损耗，公用空间按需要采用声控灯光，减少能力损耗，采用环保、节能、抗震新型管材，采用环保节水卫生洁具，充分利用市政供水管压力供水，生活供水系统采用变频调速供水设备。
5.5.4无障碍设计
根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001，坚持以人为本的原则，进行无障碍设计，内容包括：
1、群楼部分的入口、水平通道、楼梯、电梯及公共厕所。
2、高层住宅部分的入口、公共通道、楼梯、电梯。
5.6设备购置
本项目主要购置垂直电梯、变压器、消防设施等，设备的规格型号、价格等内容详见下表主要设备一览表。
主要设备一览表
单位：万元
5.7交通体系组织与场地竖向规划
5.7.1 交通体系规划
道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使小区形成一个完整的、相对独立的有机整体。为此，本项目交通体系组成如下：小区交通体系被分为两个体系，即车行交通体系与步行交通体系。
1、车行交通系统
建立边界交通管理系统，为居民与访客提高舒适与安全的交通环境。
道路分级处理，形成清晰明了的区内车行交通循环系统。三个主要车行入口与基地周围主要城市道路相连便利。
2. 步行与非机动车
小区内步行道采用路与场地结合的方式，满足灵活性要求。步行交通体系即是展示小区绿色景观的走廊，并将小区内绿化活动场地与公共服务设施结合布置，自行车存入地下室，小区不设独立自行车库。
沿开放空间设置休闲步道，为户外休闲与娱乐提供便利条件，居民可安全通过步行抵达所有开放空间与设施
5.6.2 竖向规划要点
项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。
5.8工程管网建设
5.8.1给水工程
1、设计依据
根据国家《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《建筑设计防水规范》等进行设计。
2、用水量预测
根据《城市给水工程规划规范》GB50282-98并结合*******实际情况，取人均生活用水量指标为300升/每人每天。该小区总建筑面积692568平方米，按居住户数*******户、22358人进行估算，日总用水量估算为6700立方米/天。
3、水质、水压
项目新增用水为城市自来水，水质标准应符合《国家生活饮用水卫生标准》（GB5749-2005）的要求。
每栋楼供水管道进水口处压力应不小于0.24Mpa，小区生活水管入口处压力应达到0.7Mpa。
4、水源工程
项目新增用水由*******自来水公司供应，从黄河路供水主干管网引接的ф400供水管道，配套建设供水管网，小区内沿主干道路上铺设干管给水管网，沿小区道路呈树枝状布置，可以满足办公、生活、消防等用水的要求。
5.8.2排水工程
项目采用雨、污分流制排水系统，污、雨水排入黄河路市政排水管网。
1、排水量
小区排水量平均为2010立方米/时，最大排水量为3015立方米/时。
2、排水来源
居民住宅楼、商业服务设施、公共建筑及公厕的排水。
3、排水设施
生活污水排入化粪池发酵后通过检查井及小区污水管网排之市政排水干管。
4、雨水排放
小区内地势比较平坦，在高度变化处设置雨水井进行排水即可。
①雨水井的布置原则
应使雨水不致漫过路口，因此雨水井一般设置在道路交叉口的汇水点或低洼处。
②布置间距
一般雨水井布置间距为30-40米。
③雨水口形式
采用双蓖联合式。
5.8.3消防
项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消防栓按照低压制消防供水设计，控制半径100米，设计地面消防栓8个。
根据《建筑物灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）的规定，在公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。
1、根据地形、地块四周均设有进入组团内部的消防通道，组团内部消防车道环通满足消防要求。
2、组团内消防车道宽度为4米，且能到达每栋建筑，满足消防扑救面和消防车道要求。
3、建筑的防火等级为二级。
4、三十二层高层住宅每栋设一部消防电梯和两个封闭疏散楼梯进行人员疏散，且设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十八层高层住宅每栋设一部消防电梯和一个封闭疏散楼梯进行人员疏散，且设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十一层小高层和多层住宅设一个楼梯间进行人员疏散，开向楼梯间的户门均为乙级防火门。
5、大部分楼梯间及前室均能直接对外通风采光，少部分前室通过机械加压送风。
5.8.4供电工程
1、用电量估算
本小区共有居民*******户，总居住面积*******平方米，每户用电量按照6KW考虑，则小区居民总用电量为38328KW；公共建筑及附属建筑物面积98100平方米，单位容量用电量按照30W/ M2考虑为2943KW，取需用系数为0.3，则小区变压器容量应为12381KW。
2、电源引接及变压器容量
项目设计S9-1500KVA变压器8台，电源由小区北侧黄河路10KV高压线架空引入主配变电站，安装相应的高低压配电设施可满足项目需求。
3、供电方式
为保证项目用电需求，动力供电线路由配电室向各用电设备及用电点以放射状方式供电。关键设备及设施采用专线供应，以保证其运行所需的电压稳定，用电有保证。
高压配电柜选用五防式（G-1ACF），低压配电屏选用PGCJ2型，低压电容器屏选用的是与低压配电屏配套的PCJ1型。
所有室外电力管线全部下地敷设，保证规划区内市容环境整洁，规划区内道路照明、绿化照明管线在人行道路或绿化带下穿管直埋，其他电力电缆均采用穿钢管引入的敷设方式。
5.8.5 电信及闭路电视工程规划
1、电信工程规划
本项目市话系统从小区北侧黄河路引入。在小区内设多个电话总交接箱，电话交接箱独立安装于室外。规划区内电信排管沿区内道路成枝状，由电信排管至单体建筑采用穿管直埋方式进入一幢建筑室内分线盒。
整个电信网路的规划设计都考虑到“智能化”实施的可行性，并为此留有相关的足够的通道。
2、闭路电视系统规划
本规划区闭路电视系统由文化路系统引入。规划区内电视电缆一律下地敷设，在同一走向的电信管道内留一孔作为电视系统专馈线，并与电话通信线一起直埋至每一幢单体建筑内。
5.8.6天然气系统规划
1、天然气用量估算
该小区居住人口17886人，再加上部分管理服务人员，管理服务人员按照小区人口的25%估算，每人每天用气量0.3立方米，则小区日用气量为6700立方米。
2、引接方式
天然气管道从*******天然气公司敷设的黄河路ф600主干供气管线引接，可满足该小区居民的用气需求。
3、计量
天然气管网在入户楼梯口处设置分户计量装置，且安装施工要确保质量，以防事故发生。
5.8.7供热工程
1、热源
热源为中原油田敷设的黄河路DN600主干供热管线提供的热水介质。
2、布置方式
采用异程式布置供热管道，即枝状布置，线路埋地铺设，分户计量。
室外热网应每隔60米设一检查井，并在分支管连接管道上设置阀门、排水、放气和装有套管的伸缩器，便于检查和维修。
采暖热网在穿越马路时应假设大两号刚套管，并比道路两边宽出1米，便于施工和管护。
5.8.8智能化系统
为增加项目的附加值，提升档次，项目智能化系统设计要求高。
1、安全自动防范系统
包括室内防盗报警系统、消防报警系统、煤气泄漏报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、可视对话系统、室外巡更系统、室外报警电话系统。
消防报警系统 ——在客厅安装一个温感或烟感探测器,当住户发生火灾时,探测器报警并通知智能控制器和智能中心。
煤气泄漏报警及自动关闭阀门系统 ——在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器,当有煤气泄漏时,触发报警并自动关闭管道阀门,同时通知智能控制器和智能中心。
紧急求助系统 ——当有盗贼出现,家中有病人或其它需要救助的时候,按动紧急求助按纽,信号传送到智能中心,智能中心在几分钟内派人赶赴现场。
小区出入口控制 ——小区常住居民凭IC卡出人,IC卡丢失立即报失并取消该卡资料,来访人员出入必须登记。
小区巡更签到系统 ——在小区相应位置设立巡更签到器,规定保安员的巡更路线和巡更时间,保安员佩带感应器或遥控触发签到器,由控制器通过网络传输到智能中心,智能中心的电子地图模拟出保安员所在位置及保安员巡更路线,一目了然地知道巡更状况,当发生异常情况,如保安员该签到而无信号反馈时,智能中心即发出报警信号。
小区电话报警系统 ——在小区主要路口及主要公共场所设置报警公共电话,当居民发现情况时,拿起电话即可与智能中心通话,智能中心电子地图上就立即显示该电话位置。
2、通信自动化系统
包括电信通信、网上服务、公共信息、家电远程控制,该系统可结合电信网络建设,建立小区信息通讯网络(Homernet),利用小区智能化系统中心平台对该网络进行集中有效地管理,并通过小区平台及相应交换设备与公网(PSTN)相接。
公共信息服务——通过登录Homernet或小区中心平台数据库,用户可访问信息平台,并通过平台访问Internet等骨干网及其互联网,收发电子邮件等,通过平台在网上接受教育辅导,进行网上医疗、网上交易、网上娱乐。
家电远程控制——家电远程控制功能为用户提供家用电器无人操作的可能,用户可根据自己的意愿,通过电话上的简单拨号操作,在户外操纵家电,使其自动工作,为住户踏入家门预置一个温馨的家居环境。
3、管理自动化
包括水、电、气远程抄表系统、停车场管理系统、公共信息显示系统、背景音乐系统、小区摄像监控系统等。
远程抄表系统 ——在住户的给水管、煤气管、配电箱上分别安装电子水表、电子煤气表、电子电表,该三表输出脉冲信号到住户智能控制器,智能控制器将其数据储存在EPROM中,再由智能控制器通过网络传输到智能中心,智能中心计算脉冲数量读出三表读数,实现远程抄表。
小区摄像监控系统——在住宅小区主要路口、电梯前室、电梯轿箱内设置监控摄像机,在智能中心保安员24小时监视小区内所有摄像机画面,并可24小时录像存储。智能控制中心通过软件控制附近所有监控摄像机转向报警地点并录像存储,使罪犯无法逃脱。
小区车辆出入管理系统——车辆的出入及收费采用IC卡管理系统,对长期用户采用月卡,对来访车辆可用临时IC卡,所有IC卡均经读卡机自动收费。在出入口设置摄像机对来往的车辆进行自动监控,当有车辆进入时,摄像机把车辆的所有资料(车牌、型号、颜色等)传输到管理系统软件中。当有车辆离开时,车辆的所有资料必须和车主所持IC卡一致,闸杆才能升起,车辆才能通过。
小区设备管理系统 ——智能中心可显示小区的大型或主要设备(电梯、水泵、水池水位显示、路灯、高低压开关等)的运行状况,并可通过软件控制设备，使设备运行在最佳模式，当设备发生故障时,智能中心发出声光报警并通知管理人员。
小区背景音乐系统——在小区的公共场所布置一些音箱,需要时播放一些可以调节气氛。
5.8.9 工程管线综合
庭院管道沿绿化带布置。管线埋深和间距要求严格按规范执行，并遵循高压让低压，有压让无压，易弯让难弯的避让规则。
5.9环卫规划
小区环卫设施主要建设有公共厕所一处，并建设垃圾中转站一处，可满足居民户外需要。
垃圾分区集中收集，集中运往垃圾中转站进行处理。
沿路每隔50-80米布置垃圾箱1处，中心绿地等人流集中活动地段应注意垃圾物的清理。
5.10防雷接地
根据《建筑物防雷设计规范》（20##年版）(GB50057-94)，本项目新建建筑物按照二级防雷标准设计，并采取以下保护：
1、防直击雷采用装设在屋角、屋脊或屋檐下的环状避雷带；
2、建筑物钢筋混凝土中的钢筋作为防直击雷装置的引下线；
3、建筑物内的金属管理设备和电气设备的接地装置应与防雷接地装置相连接；
4、配电室高压侧设避雷专柜，以保证项目的运行安全；
5、在配电室设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。
5.11抗震设防
项目区新建建筑物距东濮凹陷兰（考）~聊（城）断裂带较远，地质结构稳定，根据现行的“中国地震动参数区划图（GB18306-2001）”的规定，本地区地震裂度为7度，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），项目抗震设计按8度地震区设防，可保证项目运行安全。
5.12物业管理
小区建成后，小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务。
5.13 节能
1、建筑物本体部分
本项目属民用建筑类别，项目建筑外形及外围结构设计应考虑节能效果，并遵从《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》的要求进行。
2、机电设备部分
在设备选型上，选用国内技术最先进的节能型产品，杜绝高能耗产品在工程中使用，以有效地较低能耗，达到节能的目的。
3、供热部分
供热管道应加装防腐保温措施，以提高能源的利用效率。
4、加强综合管理措施，以达到综合节能的目的。
第六章项目市场定位
6.1项目发展之SWOT分析
6.1.1项目优势分析
1、项目所处区域为******新兴中心商务区
本区域是最新城市发展规划的中心商务区，区域内将形成黄河路以北中心广场周围以商务为主轴，黄河路临街以商业为主轴，黄河路以南，中心公园以西以商务配套为主的城市中心CLD住区的城市发展格局。同时，项目区域西接******城区，东连油田区的城市中心位置，使得项目客户群体可辐射整个*******区客户和油田客户。
2、项目所处地段为******城市核心
随着周边以景观城、建业城市花园、昆濮尚城、未来花园等高档小区的逐渐成熟及开发建设、不仅带动建材市场的日益红火，更使百姓生活广场、昆濮时代广场等生活配套日益逐渐成熟；今后中心公园的兴建，更为该区域打造成多元化的都市便捷休闲生活区提供了优势。
3、项目周边景观:东西双向景观大社区
项目西侧紧邻*******，随着政府治理力度的逐渐加大*******以及河两岸的景观已经逐渐被市民所接受。项目东面紧邻市政府规划中的200多亩市中心公园，社区居民散步、休闲近在咫尺。项目地块周边景观将会是项目的一个重要卖点。
4、交通：城市中心，出入便捷
紧临城市主干道：黄河路、******，西面紧邻景观大道*******滨河大道，出门即有多条公交路线，交通便利，方便出行；
5、周边配套设施齐全
周边配套成熟，学校有******教育资源，同时20##年9月1日，*******全面落实九年义务教育就近划片入学的政策；生活娱乐设施有：***********等，为便利的生活提供保障。
6、区域前景：未来******最具国际化气质的城市片区
项目区域是最近两年房地产开发热点区域，未来花园、水景湾三期、物华英郡、景观城项目的开发，以及项目区域内商业氛围的逐步提高加强，使得本项目的增值空间无可限量。
6.1.2项目劣势分析
客户区域：项目所处区域从整个城市来看处于城市的中心地带，但就项目本身客户来源上看要吸引油田和市区两个区域的客户，需要突破目标客户的心理区域排斥性。
居住氛围：目前地块周边以嘈杂的建材市场为主，居住氛围还需继续培养。
区域环境：项目北面的众多建材、家具、家居、装饰市场，比较混乱，没有形成正规合理的经营局面，影响区域居住形象。
发展商品牌：虽然在一二期的开发中，公司已具备了一定的品牌意识，但在具体的操作过程中，由于因各种原因，物华品牌的维护工作比较滞后。
6.1.3项目机会点分析
1、能借助******城市规划发展的机遇：根据******城市发展规划，将形成黄河路以北中心广场周围以商务为主轴，黄河路临街以商业为主轴，黄河路以南，中心公园以西以商务配套的城市中心CLD住区的城市发展格局。地块前景不可限量。
2、政府支持：政府对建立******中心商务区的支持，有助于加快该区域建设步伐和区域价值的提升。
3、区域环境的提高：*******的治理以及沿河两岸的绿化使得*******在市民的心中的形象逐渐提高，市中心公园的修建对于项目区域景观环境的提升起了很大的作用，有利于提高项目区域在市民心中的接受度。
6.1.4项目威胁点分析
区域内竞争白热化：即将推出的水景湾三期项目、郑州未来花园都与该项目紧邻，区域内竞争化更加激烈。
客户资源：由于竞争项目与本项目区位优势基本相同，所以在客源上会有较大的竞争，包括油田区域的项目清华苑、绿景花园等项目的开发对油田区域的客户会造成很大的目标客户的分流。
整体规划：随着市场竞争的日益加剧，开发商已经逐渐在项目的建筑规划、园林规划、产品上等做文章，项目产品同质化加重。
政策性的威胁：目前国家政府、金融机构加大对房地产市场的监控和管理，在项目开发、融资、建设上会带来一定的威胁。
以经济适用房、廉租房等政府保障性住房的兴建，将在减少市场购买需求的同时，增加更多的购房人转向保障型住房，市场需求变化可能出现集中在某些中低档产品的需求上，但对中高档产品需求影响相对弱一些。
全国通货膨胀压力增加，表现在项目开发成本增加，如建材的价格飞涨、劳动力成本的增加，企业财务费用的快速增长等都将拉高项目的开发成本投入，存在项目开发利润降低的风险。
如果*******治理力度跟不上的话，河水的污染将严重影响项目的居住环境和居住形象，再者中心公园修建时间的不确定也将严重影响客户的购房预期。
6.2项目主要客户群分析
项目主要客户群包括：
1、油田总部管理人员、职工及前线职工
这些人员收入较高，见识面广，攀比心理强，对居家的追求颇高，住房消费能力强；油田前线的职工目前回*******购买商品房的比例是非常大，虽然他们在前线也有自己的生活区，但是他们仍然希望在临近都市、又紧挨油田总部的区域里有一套属于自己的舒适的住房，在闲暇时间可以享受下都市的生活气氛、调解下平时两点一线、一成不变的生活方式，同时也解决子女上学以及老人养老的问题。
2、化工厂、乙烯等化工产业中高层
油田附属的化工厂的里面中高层领导，他们收入丰厚，见识面广，攀比心理强，平时出入各种高档消费娱乐场所，对居家的追求颇高，住房消费能力强。
3、城区客户
包括各行业的经商人士，这些人相对事业比较成功，也都有追求生活享受的愿望，他们希望能够居住在高档的住宅里，希望能够得到别人的尊重，能够在都市里有自己的一席之地；政府机构官员和公务员是每个城市的中产阶级，他们工作稳定，收入丰厚、购买实力强。
4、县城及周边地区客户
县城及周边地区客户在城里面购房主要是为了孩子在市里面上好的学校，方便购物生活，或者是给正在上学的孩子在城里面留处房产，为自己老年的时候可以到城市里面来养老；还有一点就是为了完成从“村里人”到“城里人”的身份转变；或者是白天在县城工作，晚上回城区，方便在城区的工作。
购房的主要目的有：自住、换房、成家立业、教育、养老、身份置换、给孩子留一份产业、闲余资金等待房屋升值进行投资等。
6.3目标客户群购买力分析
从历年******居民储蓄额可以看出，******居民储蓄额不断增长，06年居民储蓄存款余额达341.4亿元，07年达364亿元，但增长率有放缓趋势。但总体来看，城市居民的消费能力没有被充分释放出来，城市居民消费力雄厚。
*******近几年经济发展迅速，但整体经济水平仍处于省内城市的中等水平，经济能力的提升，为房地产提供了一定的发展空间。
*******居民的消费水平在省内城市处于中上等水平，消费行为比较超前，*******的物价水平较高，增加了生活成本。
*******对市政建设的越来越重视，使*******固定资产投资加大，同时带动了房地产投资的发展。
6.4项目市场定位
本项目所处位置优越，周边为商贸区和绿地，因此项目市场定位是：******中心商务区及大型现代城市生活聚居地。
现代都市经济的核心载体，中心商务区意味着一个发展中的新型城市的心脏，一座城市经济发展的发动机。因此本项目市场形象定位为：时尚之城，魅力之城；本项目的品牌形象定位为：******国际生活城，******居住生活领跑者。
城市中心商务区为国际生活城提供城市最优质的城市基础设施保障，成为财富增长的核心动力；错落有致的小区内环境、200亩的城市公园，保障了国际生活城舒适的居住环境及空气质量。
6.5项目价格定位
该小区地理位置优越，配套设施齐全，生活服务设施完备，周边有多个住宅小区。参照周边其他小区的市场价，本项目价格定位如下：
1、沿街二层商业用房一楼每平方米8000元，二楼每平方米4000元，平均价为每平方米6000元。
2、住宅楼每平方米平均价2900元。
3、地下室每平方米500元。
6.6物业管理定位
小区物业管理交由专门的物业管理公司负责，物业管理公司负责与小区业主委员会签订物业管理合同，根据合同行使自己的权利并履行自己的义务，可保证居住户的权益。
第七章 环境保护与生态影响评价
7.1环境保护
7.1.1建设地点环境现状
本项目位于******城市中心，************************************以北，******以西所围成的区域；项目东面紧邻市政府规划中的******中心公园，西面紧邻*******畔，周边为商贸旅游区和住宅区，地势平坦，周围环境没有污染源，适合项目建设的需要。
7.1.2主要污染源
本项目主要可能的污染物和污染源有：生活污水和生活垃圾及废弃包装物。
7.1.3综合处理方案
①生活垃圾由环卫人员统一收集后集中送往就近的垃圾中转站处理。
②废弃包装物经统一收集后可以回收利用。
③生活污水为可生化有机无毒水，经化粪池发酵分解后直接排入市政排水管道。
7.1.4施工中的环境保护
本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中的粉尘会对周围环境和周边人群造成污染。因此，在施工过程中对噪音较大的机械设备加隔声装置，对施工中的粉尘，采用喷水降尘方法，经处理后，基本不会对环境造成污染。
7.1.5绿化
在总图布局上设计充足的绿化带，在新建住宅楼周边及道路两旁进行充分绿化，绿化面积95800平方米，利用绿色植物净化空气、减尘、滞尘，并且美化环境，给小区住户提供一个优美的生活和娱乐工作环境。
7.1.6环境影响综述
经综合治理及绿化，本项目的废水和垃圾均可得到充分处理或利用，极少有“三废”对周围环境产生影响，可达到环境保护的要求，并在设计施工中，各项环保工作本着“三同时”的原则进行。
7.2 生态景观设计
注重园林景观的可参与性，在小区内设置一定的硬质景观、共享空间，为小区居民提供足够的休闲、交往、活动的场地，营造和谐、友善、温馨的人际关系氛围。满足人们对绿色环境的要求，达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人，调节小区的气候环境，改善小区的空气质量，维持小区内环境的生态平衡。将绿色生态的理念融合到居民生活的每一个方面，做到推窗见绿、户户有景。
结合生态、健康概念，在小区内设置文化长廊，将有关文化的理论、方法、典故等通过雕塑、小品、浮雕景墙、碑刻等形式表现出来，并使其同时具备观赏性、参与性和艺术性。
从黄河路项目销售中心到小区主入口、中心广场、中心会所形成景观核心启动区（即首期景观设计重点区域），是本项目第一项目形象展示区，再由这个核心启动区向各期、各个组团延伸系。临河路主入口至中心广场为本项目二期形象展示重点区域；南海路入口向北延伸的水系景观轴将是本项目最后一期住宅景观带。
三条景观轴线应有不同的文化内涵，如一期景观轴线以中央大道及广场文化为主题展开，二期景观轴线以“星光大道”的主题展开，水系景观轴线以“水、生态”为主题展开。
第八章 项目实施进度方案
该项目施工管理应严格按照国家建委等有关规定要求，强化工程质量，实行招标投标，引入工程监理制度，切实保证工程质量和工期。
8.1项目组织
本项目承办单位为**************************公司，由一位总经理负责项目的组织、协调、管理，以控制项目的进度、质量和投资。
8.1.1实行工程质量终身负责制,对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参与单位的领导人和直接责任人,实行工程质量终身追究制。
8.1.2实行工程监理制,项目建设过程中,聘请有资格的监理单位和人员,对项目建设进行监理,抓好工程进度,提高工程质量,降低成本。
8.1.3严格按照基本建设程序办事,建设过程中,接受计划、审计等部门和社会舆论的监督。建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。
8.1.4严格项目管理。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。
8.2项目建设周期
整个项目计划分五至六期开发，项目整体工程预计需要6年左右开发完成。预计项目一期自20##年开工建设并进入销售阶段，至20##年项目全部建成，项目销售工作预计到20##年全部结束，物业管理工作计划在20##年起全面启动。具体见项目实施进度安排表。
项目实施进度计划表
8.3招投标
为确保项目质量，节约投资，发挥最大经济效益和社会效益，本项目按照公开、公平、公正和诚实信用的原则进行竞争性招标。本项目招标人为建设单位——**************************公司。
该项目主要资金来源为自筹和银行贷款，根据有关规定及招标人人员配备情况，该项目拟委托招标代理机构办理招标事宜。
该项目主要资金来源为自筹，根据有关规定及招标人人员配备情况，该项目拟委托招标代理机构办理招标事宜。
8.3.1标书制定原则及招标范围
招标人将编制初步的招标方案，其中标书内容主要包括：
1、建设资金已全部落实，为自筹资金和其它资金。
2、公开招标方式被确定后，招标人将及时发布招标公告。公告将刊登在计划部门规定的报刊、信息网络或者其他媒介上。
3、招标公告载明招标人名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。
4、招标文件包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件及拟签订合同的主要条款。
5、本次招标将分标段招标，具体标段划分见招标公告书。
6、本项目招标范围包括施工、施工监理及工程建设所需重要设备、材料等。
8.3.2 评标委员会组成
招标人将组成由招标人代表和有关技术、经济等方面专家等构成的评标委员会，由其负责依照招标文件载明的评标标准和办法进行评标。
第九章 投资估算及资金筹措
9.1估算说明
①本项目固定资产投资估算包括商业配套设施及住宅楼建设、道路及场地硬化、公用设施配套、门岗、垃圾中转站、变电站等的土建、安装工程费及其它费用。
②本项目占用土地*******亩，采用土地使用权挂牌出让形式有偿取得，每平方米价格1393元计入固定资产投资。
③建筑配套费按照标准记取，为60元/平方米。
④墙改费为7元/平方米，人防费为24元/平方米，其他综合为50元/平方米。
9.2估算依据
①土建工程投资估算依据《河南省建筑工程预算定额》，建筑安装工程投资估算依据《河南省建筑安装工程预算定额》的有关规定估算。
②设备、材料价格依据《******建设工程造价信息》。
③建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费分别取工程直接费用的1%、2%、1.6%、0.5%。
④基本预备费按照一二类工程费用之和的3%计取，涨价预备费根据国家有关规定暂不计取。
⑤投资方向调节税根据国务院有关规定税率为0。
⑥编制方法依据《建设项目经济评价方法与参数》及相关文件。
9.3总投资估算
9.3.1 固定资产投资
项目固定资产投资由建设项目的土建工程、设备及安装费；征地费、配套费、勘察设计费和基本预备费等组成、建设期利息等组成（详见附表1）。
通过估算，项目固定资产投资为1*******万元，各项费用如下：
①建筑工程费：*******万元 ，设备及安装费用7836.16万元；绿化费用526.9万元；
②其它费用*******万元，其中：征地拆迁费******万元，建设单位管理费1011.92万元，勘察设计费1896.3万元，工程监理费1487.53万元，质量监督费464.85万元，配套费9367.05万元，拆迁补偿费394.75万元。
③基本预备费按有关规定提取，为4557.27万元。
④项目分年度贷款80000万元用于项目建设，项目贷款利率7.47%。
9.3.2.铺底流动资金
根据本项目的特点，流动资金不予估算。
9.3.3 总投资
通过测算，项目总投资估算为1*******万元。
9.4资金筹措
该项目共需建设资金1*******万元，项目建设单位自筹资金解决77587.2万元，分年度申请银行贷款80000万元，其中：第一年至第四年分别为15000万元，后两年各10000万元。
第十章 财务评价
10.1评价说明
1、本项目测算依据现有的基础数据，并经过专家咨询和实际调研，符合有关部门的规定和要求。
2、项目建设期6年，销售期6年。
3、行业基准收益率按12%测算。
10.2投资使用计划
投资使用计划见附表2
10.3经营收入估算
10.3.1 项目销售收入估算
参照周边其他小区的市场价并考虑到今后几年的发展，确定对该小区商住设施价格定位如下：
1、沿街商住用房商业用房每平方米平均价格为6000元；
2、住宅楼每平方米平均价为2900元。
3、地下室每平方米500元。
居民住宅楼房屋销售工作从建设期当年取得“五证”后开始预售，预售一年，销售五年，预计各年销售比例为10%、20%、20%、20%、20%、10%，各年销售收入估算详见附表3。
10.3.2 销售税金估算
本项目按照国家税法规定需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加，营业税按销售收入的5%计取，城市建设维护税和教育费附加分别取营业税的7%和3%。
10.4工程建设成本
本项目的成本费用分析详见附表4
总成本费用由工程建设费用、管理费、销售费用、财务费用及其他费用构成，预测各年平均成本为31647.89万元。
其中：管理费用主要为管理人员的工资、福利费用；
建设成本主要是工程的建设直接费。
10.5利润分析
所得税按照国家有关规定取25%，不考虑三金，税后利润即为可分配利润，利润首先用来还贷。详见附表5
有附表知，该项目累计的可分配利润为21918.67万元。
10.6贷款偿还分析
银行贷款采取按能力偿还的方式，公司销售利润首先用来偿还银行贷款，详见附表7，贷款偿还期6.78年。
10.7 现金流量分析
全部投资的税后内部收益率为16.32%，财务净现值2631.6万元，详见附表6。
以上数据表明，本项目在全部投资状况下，在财务上是可行的。
10.8不确定性分析
1、盈亏平衡分析
以房屋销售收入表示的盈亏平衡点BEP为：
固定成本
BEP=———————————————
销售收入-可变成本-销售税金
=66.02%
2、敏感性分析
可能影响本项目收益的主要因素有：销售价格、建设投资、经营成本等。分析这些因素对项目可赢利性的影响，详见附表8，由附表知：销售价格为最敏感性因素。为此，需要坚持工程质量成本并重，并做好物业管理工作，以使项目保持一个良好的销售状态。
10.9社会效益分析
通过本项目建设，可改善城市居民的居住环境，提高土地利用效率，形成新的现代都市新风貌，通过小区雕塑、小品、绿化形成景观，与该市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应，提高生活区的规格品味，逐步走向园林、文明小区。
10.10结论与建议
该项目符合国家产业政策和*******经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。