河北农业大学 本 科 毕 业 论 文
题 目：房地产可行性研究存在的问题及措施研究
学 院： 现代科技学院 专业班级： 工程管理0701班 学 号： 2007614200101 学生姓名： 李 云 龙 指导教师姓名： 郭 凤 玉 指导教师职称： 讲 师
二○一一年六月六日
房地产可行性研究存在的问题及措施研究
摘要
可行性分析是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经 济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是 否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的 目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依 据或参考。本文首先介绍了国内目前较为成熟的房地产可行性分析研究的定量和 定性方法，界定了房地产可行性研究的基本内容和基本步骤，并试图建立可行性 研究的基本模型；接着提出了可行性研究的意义。
关键词：可行性；可行性分析；房地产
Feasibility Study of Property Development Projects
——a Case Study of the Project of Ningbo Materials Institute
Abstract
Feasibility study refers to the overall analysis,test,and evaluation of various problems relating to the market,resources,engineering technology,economy and society of the project before decision of investment is made,hence to judge whether the project is technologically viable,economically reasonable.It also selects among several plans and choose the best one.Its purposes are to make decision-making scientific,programming and reliable,and to provide guidelines and references for the implementation and control of the project.The present paper firstly introduces the developed qualitative and quantitative methods of feasibility studies at home in the field of real estate.Then the paper defines feasibility study in general and introduces the general steps involved in the process of feasibility study as well as the proposed model of it.Following this chapter,the author discusses the meaning of this study.
Key words:feasibility; feasibility study; project
目 录
1引言
1.1研究背景和意义
1.2国内外研究发展
1.3研究内容和方法
1.3.1研究内容
1.3.2研究方法
1.4研究理论
1.5技术路线
2房地产可行性研究中存在的问题
2.1编制工作方面存在的问题
2.2内容方面存在的问题
2.3评价指标方面存在的问题
2.4投资方面存在的问题
3房地产可行性研究中存在问题的原因分析
3.1基础工作不扎实
3.2可行性研究内容不够完整、全面
3.3可行性研究的深度不够
3.4重可行性论证而忽视不可行性分析
4房地产可行性研究中存在问题的解决途径
4.1规范可行性报告的编写
4.1.1构建和完善项目评估指标体系
4.1.2规范可行性报告内容的编写
4.1.3做好项目市场竞争力与敏感性和风险分析
4.1.4进行项目建设方案及工艺技术设计的多方案比选
4.1.5准确进行财务评价
4.2加强项目可行性研究工作的制度建设
4.2.1深化投资体制
4.2.2提高人员素质
4.3切实搞好市场调研与市场预测
4.3.1搞好项目前期基础性调研工作
4.3.2实现市场调查从定性分析到定量分析的转变
4.4重视项目评估过程
5研究结论与展望
5.1研究结论
5.2研究不足与展望
参考文献
谢辞
1 引 言
1.1 研究背景和意义
近年来，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业，无论从发展速度，建设规模，经济的带动力，以及对于城镇居民的居住环境的改善等，都发挥了积极重要的作用。近几年来我国GDP平均增长率超过10%，其中房地产业的直接贡献率与间接贡献率(带动其他相关产业增长)之和约占整增长率中3-4个百分点，这一现状标志着房地产业作为我国宏观经济中的最重要支柱产业地位已经确立起来。同时，在房地产业高增长率、高回报率的带动下，广大投资者对于房地产项目表现出来越来越高的投资欲望和参与热情。然而房地产项目投资是一种相当特殊的投资方式，具有不同于其他行业投资的普遍特点，一方面由于房地产作为典型的不动产，长期的使用虽然要提取折旧准备，但同时也会带来高的附加值，这种属性往往能给房地产投资者带来高额的利润回报;另一方面投资房地产需要数额庞大的资金，投产出的周期较长，投资过程中充满了不确定的主观或客观因素，项目投资具有相当高风险性。因此，我国一部分地区在房地产业发展如火如茶的同时，却呈现出局部地区房产投资“过热”、房价直线攀升、与此同时供给与需求不相匹配，烂尾工程此起彼伏的态势，给房地产业的良性发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，很大部分的原因是由于房地产项目前期的可行性论证流于形式，得出错误的、不符合实际的结论。
在进行房地产投资之前，投资者需要有理性的思考，必须进行缜密的调查、分析和策划，对拟定的投资项目要进详细周密的市场预测、财务分析和经济评价等方面的可行性论证，以便对拟投资的房地产项目作出正确适宜的投资决策。只有这样，才能够不致于由于投资者的盲目投资而造成投资者自身的经济损失，决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业资金负担，给开发商带来致命性打击，而且导致银行的贷款会出现不良，甚至影响城市预期的开发进程。甚至于对当地经济发展造成不利影响。与之相反，理想合理的房地产项目投资，会以较少的投入，得到最佳的产出，获得最高的经济效益。
因此，项目成败的先决条件是做好前期全面、完善的可行性论证工作。总之，加强和规范房地产项目可行性论证，采用科学合理的投资决策方法，对投资隐患防之于未然，具有重要的理论和现实意义，这也是本文写作的实际背景。
1.2 国内外可行性研究的发展
20世纪30年代前是项目评价、可行性研究产生和发展的初级阶段，西方资本主义国家19世纪至20世纪50年代开始以项目财务评价为重点的项目评价工作，为以财务评价为主要内容的可行性研究理论形成一定条件。20世纪70年代是可行性研究快速发展时期，联合国工业发展组织于1972、1974、19xx年组织编写了《项目评价准则))(该书的方法被称为UNDO法<传统法>)、《发展中国家项目评价和规则》和《工业项目评价手册》。19xx年工业发展组织出版的《工业可行性研究手册》概括了可行性的主要内容与方法，形成了可行性的理论框架，并被世界各国和国际金融机构广泛应用。19xx年OECD(经合组织)出版了《工业 项目评价手册》提出了以项目对国民收人的贡献作为判断项目价值的标准。当时
出现了众多的理论流派和不同的实践方法，大致可以归并为两大体系:基于影子价格的价格体系和基项目对国民经济影响的分析体系。按照其影子价格计算单位是本国货币还是世界货币，分为OECD法和UNDO法。20世纪80年代后，可行性研究在已有理论基础上进行了专业细分和方法理论研究的深人。可行性研究不，而且在非工业项目的交通、能源、航天、农业等各方面有了发展。理论上各国对风险、评价、预测多目标决策等方面进行了探讨。如美国B.Munhonnad和J.C城stina在80年代后期出版了《对项目建设期的风险评估》，DeleCooperC而5ChPamnade出版了《大型项目的风险分析一士学位论文第1章导论模型、方法和案例》。
我国可行性研究工作开始于20世纪80年代，在当时改革开放形势下，翻出版了联合国工业发展组织(UNDIO)的《工业可行性研究编制手册》，作为可行性研究的基本理论和方法。19xx年中国投资银行编写了《工业货款项目评估手册》;19xx年国家计委下达《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，19xx年国家科委、国务院技术经济中心编写了《工业建设项目可行性研究经济评价方法一企业经济评价》;国家计委19xx年颁发了《建设项目经济评价方法与参数(试行)》并于19xx年对其进行了修订，出版了《建设项目经济评价方法与参数(第二版)))(以下简称《方法与参数》)。20xx年，国家计委委托中国国际工程咨询公编写了《投资项目可行性研究指南(试用版)}}(以下简称《指南》)。20xx年国家建设部发布了《房地产开发项目经济评价方法》(以下简称《评价方法》)。从20xx年开始，建设部标准定额司组织了中国社会折现率的研究与参数算、人民币影子汇率研究、土地影子价格研究、建设项目财务评价指标体系研究、建设项目财务评价参数测算方法研究，并于20xx年将研究成果以《建设项目经济评价参数研究》一书出版。该书是近10年《方法与参数(第二版)))出版以来最权威、最为实用的成果之一。中国项目管理协会成立以后，引进和推广了国外可行性研究、项目评价的理论与方法也作出了工作。我国学者19xx年以来在项目多目标决策、风险评价、财务评价等方面进行了理论与实践的探讨。
1.3 研究内容和方法
1.3.1 研究内容
问题的产生是多方面的，可能是来自编制工作方面，也能来自内容方面或者来自评价指标，当然，投资单位的不重视也会带来很多问题。无论是什么原因造成的问题，都需要我们善于去发现它，重视它，并尽快提出解决措施。本文就是通过对房地产投资项目可行性分析工作中可能会面临的一系列问题进行研究，并根据不同的问题提出相应的解决的措施。
1.3.2 研究方法
本文运用提出问题，解决问题的思路对房地产可行性研究工作中可能会遇到的问题进行研究。主要采用的是定性分析，分析可行性研究过程中实际操作和政策制度方面的问题；同时也运用了系统分析法，可行性研究过程是由多个子系统
多个层次构成的复合体，各子系统各层次之间要有内在联系，因此需对其进行系统地分析。
1.4 研究理论基础
可行性研究，指的是初步可行性研究之后，确定本期建设规模和建设期限、落实选用设备和取得环境保护部门的批件、落实工程建设条件及投资控制指标经济分析、资金来源等。最后完成编制研究报告，按规定向政府提交项目申请报告。
1.5 技术路线
技术路线见图1.1。
图1.1 技术路线
2 房地产可行性研究中存在的问题
作为现代项目决策的基本内容和主要工作方法，可行性研究现在已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序，并作为强制性方法在项目决策中推行，但是，在现今的大多数项目当中，可行性研究并没有起到如上所述的作用，甚至有些项目并没有进行真正的可行性研究，或者进行的可行性研究并不符合要求。针对房地产可行性研究工作中出现的问题的来源，本文对此进行分类研究。
2.1编制工作方面存在的问题
编制一份高质量的投资项目可行性研究报告，要成立由相关专业人员组成的可行性研究小组，做大量的基础工作，针对项目搜集大量的、可靠的、及时的资料，作为可行性研究报告的依据和内容。基础工作是否认真细致，搜集的资料是否完整可靠，直接关系到可行性研究工作的质量。然而很多项目由于主、客观因素的限制并没有这样做，只是随意地凭借现有的资料和主观推断，编制一份可行性研究报告，敷衍了事，这样的可行性研究过程不规范、依据不充分、内容不全面、分析不深入，根本无法起到可行性研究应有的作用。
2.2内容方面存在的问题
很多可行性研究的内容不全面，经常缺少建筑节能，环境评价，风险分析和社会评价等方面的内容；一些特殊的项目，缺乏对关键环节的论证、分析，甚至由于项目本身的问题，单纯为了追求利益而有意避开对不合理、不可行的环节的研究，如：有些项目的实施在节能方面有重要的意义，却缺少节能篇章；有些项目的实施对于周围环境有明显的影响，却不谈或轻描淡写环境保护内容；有些项目受不确定性因素影响很大，却缺少或根本没有风险分析的内容；有些项目与周围环境的关系很密切，却没有社会评价的内容。除此之外，有些项目在设计、施工、融资等方面缺乏多方案的比选，即使有几个方案，也是只起陪衬作用，形同虚设。
2.3 评价指标方面存在的问题
在很多可行性研究报告中，评价指标数目很少，而且不成系统，如在财务评价当中，对于盈利能力的分析，只有财务净现值和投资回收期等指标，而没有财务内部收益率和投资利润率等指标；有些可行性研究报告只选用有利于项目开展的指标，而对不利于项目的指标则忽略或放弃，如财务评价中只有对盈利能力的分析，而没有偿债能力和生存能力的分析；根本无法真正对项目是否可行作出判断；而有的指标使用的不恰当或已经过时，却还在使用，如一些计算期相对较长的项目，在财务评价中，运用一些静态指标，计算出来的结果是很不准确的，不能在现实条件下对项目是否可行作出有效判断。
2.4投资单位方面存在的问题
现在，有很多投资单位还缺乏对项目进行可行性研究的意识，而有的投资单位根本不重视或片面重视可行性研究，他们作可行性研究只是为了“走过场”，或是只提供给某些相关方面看的，如贷款机构、投资方等等，因此他们重视可行性论证，而忽视不可行性分析；重视技术评价，而忽视经济评价，重视财务评价，而忽视国民经济评价、社会评价、敏感性分析和风险分析等。其实，上述造成上述几方面问题的主观原因，很多都是由投资单位引起的。
除上述几方面之外，还有一些个别原因，如可行性研究单位顺从投资单位的意愿，可行性研究报告审批单位把关不严，可行性研究的相关单位之间搞关系等，致使可行性研究报告缺乏独立性、公正性、公开性、客观性。
3 房地产可行性研究中存在问题的原因分析
3.1基础工作不扎实
编制一份高质量的投资项目可行性研究报告，首先需要完成大量的基础工作，需要搜集大量的基础资料。基础工作是否认真细致，搜集的资料是否完整可靠，直接关系到可行性研究工作的质量。然而，一些项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响，这方面的工作不深不透，第一手资料匮乏，过分地依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断。如：有些矿产项目资源条件尚不清楚，就盲目地确定建设规模；有些对防洪有较高要求的项目，符合设计要求的洪水位数据尚未获得，就随意地确定厂址标高；有些供热项目，凭空杜撰热负荷等等。由于基础工作不扎实，因而很难得到令人信服的可行性研究结论。
3.2可行性研究内容不够完整、全面
一个完整的投资项目可行性研究报告，应当为项目决策者提供十分丰富的有价值的信息。固然可行性研究报告不应事无巨细、面面俱到，但对于有助于项目决策的重要内容是不应当遗漏或略去的。目前不少项目的可行性研究内容不全，如：有些项目的实施在节能方面有重要的意义，却缺少节能篇章；有些项目的实施对于周围环境有明显的影响，却不谈或轻描淡写环境保护内容。更为普遍的是，许多投资项目的可行性研究很少或根本缺少风险分析内容。可以说，风险因素几乎存在于所有的投资项目中，找出主要风险因素，分析其影响程度并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策，对于项目决策具有重要意义。
3.3可行性研究的深度不够
一个深度适宜的项目可行性研究报告主要体现在：重大技术方案有2个以上方案比选，确定的主要工程数据应满足初步设计的要求，主要设备选型满足预订
货的要求，提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策的需要，某些方案的重大分歧未被采纳的理由已有充分全面的阐述，相关的协议、合同、附件齐全。而目前可行性研究工作深度不够的现象时有发生，主要表现在：市场预测不深不透；定性描述较多，定量计算不足；厂（站）址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选；生产（建设）规模论证不充分；重要数据、参数来源不清，依据不足等等。研究深度不够的现象在一些突击申报的项目中尤为突出。
3.4重可行性论证而忽视不可行性分析
带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性,就必然会更多地关注项目可行的一面,而往往忽略了可能存在的不利因素和负面的影响,有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。这种现象在目前的可行性研究工作中时常出现。而与可行性研究不同,不可行性分析则是用逆向思维的方法,对投资项目从不同角度、不同层面提出不同意见,亦即从市场、技术方案、财务生存能力、社会环境影响、自然环境影响等方面论证项目的不足和不可行,其结论同样是项目决策的重要依据。
4 房地产可行性研究中存在问题的解决途径
4.1规范可行性研究报告的编写
4.1.1构建和完善项目评估指标体系
根据投资目的确定和完善项目评估指标体系,是完成一个高质量可行性研究的保证。在进行可行性研究工作时先要明确项目目的,继而确定好评估指标体系,以为准确评估项目效益提供科学决策的依据。为此须根据不同项目的特点及其投资目标有重点地确定各种评估指标,构建起由各类基本参数组成的一个项目的完善评估体系。
4.1.2规范可行性研究报告内容的编写
按照原国家计划委员会颁布的《投资项目可行性研究指南》要求,编写可行性研究报告,要做到数据可靠、推算准确、论证严密行文简练、条理清晰、深度和广度适当。报告的描述既应包括有关项目背景的总论、项目建设必要性与市场情况和对生产规模、建设与技术条件的分析论证等主要内容也应含有对财务数据的详细估算和进行财务效益及其不确定性的分析与多方案比选等要点,必要时还应进行国民经济与社会效益的评价,最后提出评估结论与建议。这里,需防范和杜绝的是编撰方式中的形式主义,在编写过程中应突出重点研究内容的阐述,坚决挤掉可行性研究报告中存在的大、厚、空水份,应尽可能以数据和图表等清晰、直观的方法展示研究的内容与成果。以总论为例,应能高度浓缩和概括可行性研究报告,简明清晰地说明项目提出的背景、投资的必要性和经济意义、可行性研究的依据和范围及后续各章节的研究内容和结论,提纲挈领地阐明项目建设的必要
性、资源与其他建设条件的可能性、工程技术方案的可行性和经济效益的合理性,观点鲜明地给出研究结论,使人通过总论便能对项目的概貌和主要技术经济指标一目了然。
4.1.3做好项目市场竞争力与敏感性和风险的分析
可行性研究中项目的市场竞争力分析,是将拟建项目的市场竞争力分别与同类项目或其他可替代品的竞争力进行对比,看其建成后在市场竞争中获胜的可能性,以确定项目投产后的营销策略,优化项目的技术经济方案。
对拟进行的重大项目投资,在决策前的可行性研究中应分析和考虑的风险通常包括投资环境风险、地质风险、设计和技术风险、资源风险、市场风险、原材料风险、布局安全风险、工程建设风险、人力资源风险、资金风险、汇率风险和不可抗力的风险以及需求方面的市场风险等。可行性研究报告在进行项目经济评价时,应分别就上述各种可能的风险因素对财务评价指标的影响做出不确定性分析和风险分析,找出敏感性因素,正确揭示项目的市场风险和主要因素的风险等级程度,有针对性地提出防范和降低风险的对策措施,这是进行项目可行性研究必须的深度要求。而对于来自市场实际需求量与预测量之间存在较大偏差的市场风险,一般可选用或综合运用BEP盈亏平衡)分析、敏感性分析、概率分析或决策树分析等数学方法,进行模式化定量处理;在进行项目不确定性分析,除应选择几个固定点给出敏感性分析表和盈亏平衡表外,还应给出敏感性分析图和盈亏平衡图,用可避免人为因素干扰的量化结果和形象化的图表来说明问题,便于直观地确定关键的敏感性因素对内部收益率等参数的影响和项目投产后的盈亏平衡状况,增强决策的科学性和准确性。
4.1.4必须进行项目建设方案与工艺技术方案设计的多方案比选
项目建设方案设计通常包括确定项目建设规模、选址和布局等内容。因项目建设规模是根据预测的市场需求量来确定的,需求预测是项目拟建规模的基础,故项目的选址必须突出多方案比选的要求;在项目建设方案与工艺技术方案设计中,工艺技术方案设计主要是根据资源供应状况和项目的实际用量情况来确定其合理位置、配置和系统的布局及主要设备的选型等,对于重要的工艺方案通常要求必须给出至少两个以上方案可供比选,以防被动选择单一方案或无选择余地情况的发生。至于主要设备的选型和资源的选择,不但要考虑其成本或工程造价,还应考虑其投产后的运行费用,即应在综合考虑其全寿命周期成本的基础上进行多方案比选。
4.1.5准确进行财务评价
项目财务评价主要包括对盈利能力、清偿能力、财务可持续能力三大能力的分析和不确定性与风险分析五部分内容。盈利能力分析一般要通过计算项目的盈利性指标来考察项目的盈利水平,是项目财务评价的基础和核心,其结论对投资决策起着主导作用,项目只有通过了盈利能力分析,才有必要进行清偿能力和财务可持续能力分析,为此必须引起高度重视。要通过准确细致的参数计算搞好项目的投资收益分析,如在运用成本加成法计算和预测项目未来售(造)价时,应注意参考
市场替代法合理预测其价格,以尽可能减小投产后的项目价格风险。同时,在成本加成法中宜采用社会平均成本,而不应采用个别企业成本。这样可在一定程度上防范和避免失真现象的发生,防止可行性研究报告中假数真算等数字造假行为,提高可行性研究报告中财务评价的可信度。
对于项目清偿能力的分析,目前的可行性研究报告普遍以理想状态的最大还款能力计算企业的贷款偿还期,而实际上很难做到。这种分析的结果不仅增大了某些属于资金密集型产业的项目投资、降低了回报率,还加长了投资回收期,加大了项目的债务风险。国际上通行的做法是预先约定还款期限,项目投产后采用等额还本付息或等额还本不等额付息的贷款偿还方式。建议在进行项目清偿能力的分析时,除了计算借款偿还期外,还应分年计算利息备付率和偿债备付率,使企业准确把握自己的清偿能力,以逐步实现与国际惯例的接轨。
4.2加强项目可行性研究工作的制度建设
4.2.1深化投资体系
从深化投资体制改革、健全和完善投资项目管理制度入手,严格执行投资责任制和项目管理责任制,强化投资主体的自我约束机制。按国家的相关法规要求规范投资行为,不断增强投资者的市场意识和风险认识,增强其对投资效果负责的自觉性,把可行性研究摆到重要位置,建立和完善可行性研究的工作制度和评估决策制度,排除干扰、严格按章办事。在对规模以上项目的评审中坚决做到五个不批,即:没有进行过可行性研究的项目不批;可行性研究内容不全、质量不高的项目不批;可行性研究报告中缺少市场和定量化财务与风险分析的项目不批;无安全与环保要求内容的项目不批;可行性研究报告中缺少多方案比选的项目不批。同时,配套建立系统的项目效益评估机制,积极开展项目效益的后评价,准确评估投资效益,用效高则奖、效低则罚的奖惩约束制度,不断调动投资者的积极性,增强资金使用者的责任感和风险意识。
鉴于各级政府对规模项目建设投资实行分段式管理的实情,对重大投资项目应在各阶段分别从项目的提出、报批、估价、设计、施工直到建成使用不断地完善各项管理制度,实行更加严格的建设单位负责制和项目终身责任制。
4.2.2提高人员素质
建立和完善对可行性研究从业人员进行职业教育培训的制度。加强对可行性研究人员的业务培训,特别应开展对可行性研究工作方式方法、报告的编写规范、可行性研究的法律规章、具体建设项目的特殊要求等内容的培训;加强对可行性研究人员的职业道德教育。可行性研究工作者恪守职业道德至关重要,其中严于律己、客观公正、独立负责、质量第一等方面的要求最为基本。
建立结构合理、精干高效的工作小组,配备有专业水平、有一定经验的业务人员,使其各司其职、各尽其能、集思广益、多出成果。
4.3切实搞好市场调研与市场预测
4.3.1搞好项目前期基础性调研工作
扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。以城市天然气工程项目的可行性研究为例,其市场需求直接跟气源条件、输配工艺与技术方案、投资估算与财务评价三大部分有关。由于气源条件既决定着市场可发展的规模和市场各类用户的构成以及经营者的盈利模式,又决定着天然气配送系统的总体布局,直接影响着城市天然气输配工程的投资总额和企业的经济效益。在进行有关项目市场调研的过程中,要认真细致地做好基础工作,通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查,准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模,为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据。再如房地产开发项目的市场调研,必须对土地和房屋的“不动性”所烙有的地域特征就相关的房地产市场信息进行系统收集、整理、记录和分析,以项目所处地域形态为切入点,由单个楼盘的点到区域市场的线和面,再由此线和面到宏观环境的体进行全方位的调查研究,进而对其市场环境因素及发展态势作出预测,以供决策者在了解市场变动趋势、制定拟建项目未来经营计划和拟订经营策略时参考。
4.3.2实现市场调查从定性分析到定量分析的转变
运用市场调查和预测的科学方法,实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中,要改变重技术轻市场的现象,必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体地说,就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外,还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。如在城市旅游宾馆建设项目的市场调查中就应查明其前3～5年甚至更长时间各类游客在该城市住宿的情况及其消费水平,作为进行未来中长期市场预测的基础参数。在完成市场调查的基础上,要运用专业知识、技术方法和基本经验,对所取得的资料加以整理,建立能反映市场规律的预测模型,用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明,以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。
4.4重视项目评估过程
项目评估是对项目可行性研究报告中所涉及内容进行的再评价。作为对项目经济性的重点评定和估算,项目评估是决策前为项目可行与否把的首道关口,是项目前期管理的关键环节,对保障可行性研究成果的科学合理意义重大。为此,对重大项目的可行性研究评估工作,其操作过程必须制度化、规范化,在选好评审人员、搞好评审组织与预审、选准评审工作内容的侧重点等方面找准突破口。对评审中发现的问题应及时制定出具体的整改措施,积极改正,并做好整改记录。只有经修改完善复审合格后的项目可行性研究报告方可做出评估结论,以防可行性研究的评价与决策审批过程流于形式。
不少人以为既然搞过了投资项目可行性研究,又做了项目评估,项目的前期研究工作就算做到家了。实则不然。借鉴国际上的先进经验,还可开展对项目可行性研究的审计。这是前移投资项目审计监督“关口”、实现真正“源头”审计管
理的重要步骤,也是项目决策控制的最后一个环节。进行拟建项目可行性研究审计,有助于运用项目评估和可行性研究审计的“双重保障”措施来确保投资决策的科学与规范,是从源头治理投资决策失误的一条极为重要、也十分有效的途径。放弃或忽略这个环节都有可能给拟议中的投资项目带来隐患。因此,在重大投资项目的审批过程中,有必要尽早建立对项目可行性研究进行审计的制度,以不断改进和完善项目前期管理工作。
对投资项目可行性研究结论进行审计,要求站在审计管理的角度对可行性研究的主要内容进行审查监督,主要涉及对可行性研究报告的编制资格和程序、可行性研究依据和基础资料、可行性研究的内容和市场需求、项目建设的物质技术条件、拟建项目的设计方案及其环境保护与安全措施、投资估算和资金筹措方案、投资效益和各项经济指标等方面的审计内容。
5研究结论与展望
5.1研究结论
可行性研究工作一直在改进，但因为其特殊性仍存在着很多难题和问题， 本 文仅分析了可行性研究过程中可能会出现的部分问题，还有很多问题需要我们在实际操作中进一步去发掘和研究并认真对待谨慎处之。可行性研究是一种通过详细调查研究,对拟建项目的必要性、可能性及经济效益与社会效益进行全面、系统、综合的分析与论证,以便进行正确决策的研究活动,它是工程建设前期工作的重要组成部分,是建设项目立项、决策的主要依据。所以，必须谨慎对待可行性研究。
5.2研究不足与展望
本文对我国可行性研究行业的健康、有序发展进行了一些理论和实践性的探讨，纵观全文，仍有很多不足之处，比如研究问题分析问题不全面，解决措施不够具体等等。希望本文能为我国可行性研究行业的健康发展提供有一定借鉴意义的地方。随着我国经济和社会的发展，房地产可行性研究过程中问题还会不断地涌现，随着对可行性研究的不断重视，对体制的不断改善，可行性研究工作将会越来越完善。
参考文献
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[5] 成虎著; 工程项目管理[M]. 中国建筑工业出版社, 2001
谢 辞
本文是在郭凤玉导师的指导下完成的，在我的论文中无不倾注着老师的辛勤汗水和殷切关怀.郭老师宽厚的人格、敏捷的思维、严谨的治学态度、渊博的知识、积极向上的人生态度、平易近人的师长风范和谆谆教导，使我深受启迪，并永远铭记在心。从她身上，我不仅学到了专业知识和技能，更学到了做人的道理，这些教诲必将惠及一生。值此论文完成之际，谨向她致以崇高的敬意和衷心的感谢！
本文在写作过程中，得到了河北农业大学现代科技学院多位恩师的指导、支持和鼓励，使我能够顺利完成学业，同时也得到周围同学的帮助和鼓励，在此，衷心感谢所有关心、支持和帮助过我的人！
文章在编写过程中，参考了许多的文献资料，所参考的文献资料是编著者们经过艰辛的研究和探索所取得的成果，在此，谨向所有作者和研究人员表示衷心的感谢！
最后，衷心感谢在百忙之中评审论文和参加答辩的各位专家、教授！
3谢 辞
本文是在郭凤玉导师的指导下完成的，在我的论文中无不倾注着老师的辛勤汗水和殷切关怀.郭老师宽厚的人格、敏捷的思维、严谨的治学态度、渊博的知识、积极向上的人生态度、平易近人的师长风范和谆谆教导，使我深受启迪，并永远铭记在心。从她身上，我不仅学到了专业知识和技能，更学到了做人的道理，这些教诲必将惠及一生。值此论文完成之际，谨向她致以崇高的敬意和衷心的感谢！
本文在写作过程中，得到了河北农业大学现代科技学院多位恩师的指导、支持和鼓励，使我能够顺利完成学业，同时也得到周围同学的帮助和鼓励，在此，衷心感谢所有关心、支持和帮助过我的人！
文章在编写过程中，参考了许多的文献资料，所参考的文献资料是编著者们经过艰辛的研究和探索所取得的成果，在此，谨向所有作者和研究人员表示衷心的感谢！
最后，衷心感谢在百忙之中评审论文和参加答辩的各位专家、教授！