重庆仲裁委员会

裁 决 书

2006渝裁（房）字第432号

申请人石平，男，汉族，19xx年8月23日生，住址重庆市九龙坡区石坪桥横街2号附6号3单元4号。

委托代理人凌忠实，重庆原野律师事务所律师。

被申请人重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号银都大厦13楼。

法定代表人沈正富，所长。

委托代理人曹伟，重庆钧睿律师事务所律师。

重庆仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人与被申请人于20xx年11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》中的仲裁条款以及申请人的仲裁申请，于20xx年12月1日受理了本案。

根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）的规定，本会向被申请人送达了参加仲裁通知书、仲裁申请书副木、仲裁规则、仲裁员名册和仲裁员选指定书等材料。被申请人未向本会提交书面答辩。

根据仲裁规则第七十四条的规定，本案适用简易程序。根据双方当事人的委托，本会主任依法指定胡廷非担任本案独任仲裁员，组成仲裁庭。

仲裁庭于20xx年1月18日依法不公开开庭审理了本案。本案申请人石平和申请人的特别授权代理人凌忠实，被申请人的特别授权代理人曹伟到庭陈述了自已的主张及意见。双方对本案的事实和证据进行了核对和质证，并回答了仲裁庭的提问，双方进行了辩论，并作了最后陈述。

仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，组织当事人进行调解，双方未能达成调解协议。本案已审理终结，现予以裁块。

一、仲裁请求与答辩

申请人提出的案件事实，理由和仲裁请求如下：

申请人与被申请人于20xx年11月9日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：申请人向被申请人分三次付款225，772元购买位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼197号商铺，合同补充条款约定：“若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人在30天内退还买受人交纳的房款并按国家银行同期存款利率支付违约金”。申请人如数交清了购房款225，772元，并于20xx年12月23日向海潮物业发展有限公司缴纳了11，412元地产税。被申请人于20xx年4月8日与申请人办理了交房验收手续。现在距交房之日已经超过了360天，被申请人却不能为申请人办理两证，申请人多次向被申请人提出退房要求被拒绝。申请人认为，由于当时就是看重能够办理两证，自已的产权有保障，才签订的商品房买卖合同并缴纳了购房款，但是被申请人在规定的期限内根本没有履行合同约定的义务，致使申请人的合同目的不能实现，属于严重违约行为。根据合同补充条款的约定和《中华人民共和国合同法》第93条、94条的规定，申请人有权解除合同，要求退房退款以及由被申请人承担违约金。根据仲裁规则第68条的规定，申请人合理支出的律师费也应当由被申请人补偿。据此，申请人提出如下仲裁请求：

1、裁决解除申请人与被申请人于2004午11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》；

2、由申请人退还给被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼 197号商铺；由被申请人退还给申请人购房款225，772元，退还其他费用11，412元，并按合同约承担违约金；

3、由被申请人补偿申请人为办理仲裁案件所支出的合理的律师费2，000元。

被申请人在庭审中提出如下答辩意见：

申请人所述买卖商铺的情况属实。20xx年11月9日双方签订购房合同，20xx年4月8日交付商铺，申请人此后一直正常对外租赁使用。廷迟#b@2没有影响申请人对该房屋的正常使用，也没有对其实现购房协议的意图造成损害。被申请人

未能在交房后360天内办理产权证是受政策变化等不可抗力因素影响，被申请人对此毫无过错，并己积极履行了提交资料办理产权证的全部义务。目前，不可抗力因素已经消失，可以办理产权证，但申请人以其己经提起了要求退房的仲裁申请为由，拒不提供相关资料，致使被申请人至今无法为其办理产权证书。此前，该楼盘被仲裁裁决解除合同的案件，是因这部分案件涉及的商铺的面积低于4平方米，根据市地房局和市商委的文件，低于4平方米的商铺不能办理产权证。而本案申请人购买的商铺大于4平方米，待导致延期#b@2的不可抗力因素消失后，是能够办理产权证的，所以此前的裁决结果不应在本案中类推适用。综上所述，被申请人对延迟#b@2无任何过错，不应承担责任，本案仲裁申请人的仲裁请求应予驳回。

二、举证与质证

申请人为证明其仲裁请求，举示了如下证据：

1、《重庆市商品房买卖合同》及合同补充条款，证明申请人与被申请人于20xx年11月9日签订商品房买卖合同及双方的权利义务；

2、被申请人开具的#5@p三张：20xx年11月9日开具的NO:0004892号《重庆市不动产销售专用#5@p》，20xx年 12月23日开具的NO:0009319号《重庆市销售不动产转让无形资产专用#5@p》，20xx年4月7日开具的NO:0009384号《重庆市销售不动产转让无形资产专用#5@p》，证明申请人已按合同约定支付了房款；

3、《重庆阳光心殿交接书》、《重庆阳光心殿物业管理合约》，证明申请人已接房并与物业管理公司签订了管理合约；

4、重庆海潮物业发展有限公司开具的收据壹张：

20xx年12月23日开具的NO:0024482号收据，人民币壹万壹仟肆佰壹拾贰元正。证明此款系被申请人委托重庆海潮物业发展有限公司收取的地产税；

5、重庆原野律师事务所开具的NO:00826689号#5@p，证明申请人支出的律师费2，000元；

6、2006渝裁（房）字第191号裁决书，证明被申请人在售房中的违约行为已有仲裁依据。

被申请人对申请人举示的上述六份证据真实性均无异议。但是，对第3份证据中的物业管理合约认为与本案无关联性，第6份证据裁定的是小于4平方米的商铺，商铺、摊位小于4平方米现在不能办理产权证，但大于4平方米的，现在可以办理产权证了。第6份证据与本案无可比性。

被申请人为证明其答辩意见，举示了如下证据：

1、《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示》（九龙坡府文[2004]49号文件）、《重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见》（渝建文

[2004]205号文件），证明阳光心殿危改项目出现的特殊情况，恳求市政府对超面积部分土地出让金和配套费给予减免；

2、业主信访件《政府说话不算话》，证明业主提出超出原则的要求，导致被申请人不能如期#b@2; ；

3、《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部分土地出让金、配套费和人防费的请示》（九龙坡府文[2005]8号文件），证明第一份证据的请求未得到落实的情况下再次报告政府，请求解决此事。说明被申请人一直在办理相关事情；

4、《杨家坪房管所关于阳光心殿住宅面积土地出让金挂账处理的情况说明》，证明九龙坡区国土分局同意被申请人阳光心殿项目超面积部分的土地出让金2，267，265元挂账处理，先为该项目业主办理两证；

5、房地产权属证书（105D房地证2005字第00211号），证明被申请人是九龙坡区石坪桥正街35号36号商铺的靳有权人；

6、重庆市九龙坡区房屋产权产籍监理所《情况说明》、重庆市九龙坡区国土资源管理分局《情况说明》、重庆市九龙坡区房地产管理局《关于“阳光心殿”非住宅办理房地产权证相关情况的说明》，证明被申请人尽了#b@2义务，不应承担违约责任；

7、重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所《情况说明》，证明申请人提交的重庆海潮物业发展有限公司的收款收据，系被申请人委托重庆海潮物业发展有限公司代收的费用。

申请人对被申请人所举示的上述证据真实性无异议，但认为被申请人举示的第1、2份证据不能证明是由于不可抗力原因导致无法办理两证，从该证据形成的时间上看，是在双方签订购房合同之前，故被申请人的#b@2承诺具有欺诈性；第 3份证据证明内容不予认可；第4份证据国土局是否同意挂账无法确认；第5份证据是否涵盖了申请人购买的商铺无法确认。申请人对被申请人举示的第6、7份证据的证明效力没有发表意见。

三、仲裁庭认证

因被申请人对申请人举示的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，仲裁庭对申请人举示的证据1、2、3、4、5的真实性和证明力予以确认，对证据6的真实性予以确认。

因申请人对被申请人举示的证据 1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，仲裁庭对被申请人所举示的证据1、2、3、4、6的真实性予以确认，对证据5、7的真实性和证明力予以确认。

四、认定案件事实

仲裁庭根据以上认证，查明如下事实：

20xx年11月9日申请人与被申请人签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充条款一份，该合同约定：申请人购买被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼197号商铺，商铺面积为8.4平方米，总价款225，772元。合同补充条款第七条规定：“若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人在30天内退还买受人交纳的房款并按国家银行同期存款利率支付违约金”。合同签订后，申请人分别于20xx年11月9日和12月23日，20xx年4月7日按约向被申请人支付了购房款225，772元。20xx年12月23日，被申请人委托重庆海潮物业发展有限公司收取了申请人11412元其他费用，并出据了收据一张。

2005午4月8日被申请人与申请人办理了交房验收手续，但被申请人至今未能给申请人办理“两证”。2006午11月14日重庆原野律师事务所接受申请人的授权委托，向申请人收取了2000元律师费。

另查明，申请人所购房屋不存在其他购房户所涉及的夹层问题；被申请人位于九龙坡区石坪桥正街35号36号房屋的土地使用权类型为出让。

五、仲裁庭意见

仲裁庭经过审查认为：

1、申请人与被申请人签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。

2、关于被申请人逾期#b@2是否因为不可抗力因素造成的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。被申请人举示的《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示》（九龙坡府文[2004]49号文件）、《重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见》（渝建文[2004]205号文件）证明在申请人与被申请人签订商品房买卖合同前，被申请人开发的九龙坡区石坪桥正街阳光心殿项目在办理两证过程中已经和业主发生了纠纷，其可以预见到该项目的#b@2可能延期。因此，被申请人关于无法及时#b@2是因为政策和政府行政行为等不可抗力因素造成的辩称不能成立。

3、关于申请人要求解除合同问题。根据双方当事人在合同补充条款中约定：若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人在30天内退还买受人交纳的房款并按国家银行同期存款利率支付违约金。被申请人于20xx年4月8日向申请人交付商铺后，至今未能给申请人办理两证，已超过双方约定的#b@2期限，申请人根据合同补充条款的约定主张解除合同的条件已经成立，故申请人要求与被申请人解除商品房买卖合同正当合法。合同解除后，被申请人应当按合同约定向申请人返还并支付以下费用：1、按约向申请人返还已付房款并支付违

约金，违约金按已付房款 225，772元，按银行同期活期存款年利率0.72%计算，从20xx年4月8日交房时起360日后，即20xx年4月4日起，至作出仲裁决定之日，即20xx年2月8日止，共计1，376元；2、退还委托重庆海潮物业发展有限公司向申请人收取的其他费用11，412元。此外，本案是因为被申请人的违约行为导致的，申请人要求被申请人支付申请仲裁合理支出的律师费2，000元，符合仲裁规则的相关规定，仲裁庭予以支持。

六、裁块

根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百○七条、《重庆仲裁委员会仲裁规则》第六十八条、《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，裁决如下：

（一）解除申请人与被申请人于20xx年11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》；

（二）申请人退还被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼197号商铺；

（三）被申请人向申请人退还购房款225，772元，退还其他费用11，412元，并支付违约金1，376元；

（四）被申请人补偿申请人为办理仲裁案件所支出的合理的律师费2，000元。

本案仲裁费12，929元（已由申请人预缴）由被申请人承担。被申请人自收到本裁决之日起15日内，将应承担的仲裁费及上述款项直接支付给申请人。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

独任仲裁员：胡延非

二○○七年二月八日

书 记 员：魏艳峰

第二篇：仲裁裁决书中英文

仲裁裁决书中英文

双方当事人：

申诉方/反诉被诉方：卖方

被诉方/反诉申诉方：买方

Parties：

Claimant/counter-defendant： Seller

Defendant/Counter-claimant： Buyer

仲裁地：

Place of arbitration：

事实

FACTS

19xx年，双方当事人根据某种协议规格规定签署了3份买卖一种产品的合同。在收到货运单据后，买方即按合同规定，支付了全部合同价的90%.

In 1994, the parties concluded three contracts for the sale of a product according to certain contract specifications. The buyer paid 90% of the price payable under each of the contracts upon presentation of the shipping documents, as contractually agreed.

按第一和第三份合同提供的产品符合协议规格，第二批货物的规格在装运前就有过争议。产品抵达目的地后重新检验，发现其不符合协议规格。为便于脱手，经过某种处理，最终买方将产品卖给了第三方，损失惨重。

The product delivered pursuant to the first and third contracts met the contract specifications. The conformity of the second consignment was dispute prior to its shipment. When the product was again inspected upon arrival, it was found that it did not meet the contract specifications. The product was eventually sold by the buyer to third parties at considerable loss, after having undergone a certain treatment to make it more saleable.

卖方提请仲裁，要求收回10%的合同余款。买方提起反诉，声称应从卖方所索费用中扣除买方估计应由卖方赔偿买方的一笔费用，即：直接损失费、财务成本费、所损失的利润及利息费。

The seller initiated arbitration proceedings to recover the 10% balance remaining due under the contracts. The buyer filed a counterclaim alleging that the seller's claim should be set off against the amounts which the buyer estimates to be

payable to the buyer by the seller, i.e., the direct losses, financing costs, lost profits and interest.

一、适用的法律

I. APPLICABLE LAW

（1） 鉴于合同未含有关实体法的任何条款，故法律问题应根据国际商会仲裁规则第13条

第3款决定。根据该条规则，仲裁员们应适用它们认为适合的法律冲突规则所规定的准据法则。

（1） The contract contains no provisions regarding the substantive law.

Accordingly that law has to be determined by the Arbitrators in accordance with Art. 13（3） of the ICC rules. Under that article, the Arbitrators will apply the law designated as the proper law by the rule of conflicts which they deem appropriate.

（2） 这是一个由不同国际的卖方和买方签署的在第三国交货的合同。买卖规定为船上交货，故风险在卖方所在国便转给了卖方。由此，卖方所在国似乎就成为与买卖关系最近的管辖地。

（2） The contract is between a Seller and a Buyer （of different nationalities） for delivery （in a third country）. The sale was f.o.b. so that the transfer of risks to the Buyer took place in （the country of Seller）. （The country of Seller） accordingly appears as being the jurisdiction to which the sale is most closely related.

（3） 有关国际货物买卖适用法律的19xx年6月15日《海牙公约》在涉及销售合同时，将卖方现行居住地法律视为占支配地位的法律。买方所在国加入了《海牙公约》，卖方所在国则没有。尽管如此，法律冲突法的总趋势却是适用合同主要业务的债务人现行所在地的国内法。在销售合同中，此债务人为卖方。基于这些因素，卖方所在国的法律似乎便成了规定

买卖双方之间合同的准据法。

（3） The Hague Convention on the law applicable to international sales of goods dated 15 June 1995 （Art. 3） regarding sales contracts, refers as governing law to the law of the Seller's current residence. （The country of the Buyer） has adhered to the Hague convention, not （the country of the Seller）. However, the general trend in conflicts of law is to apply the domestic law of the current residence of the debtor of the essential undertaking arising under the contract. That debtor in a sales contract is the Seller. Based on those combined findings, （the law of the country of the Seller） appears to be the proper law governing the Contract between the Seller and the Buyer.

（4） 至于卖方所在国法律的适用规则，仲裁员们依据的是双方当事人各自陈述的理由，以及仲裁员们从一位独立咨询人处所得的信息。根据国际商会仲裁规则第13条最后一段之规定，仲裁员们也将考虑相关的贸易惯例。

As regards the applicable rules of （the law of the country of the Seller）, the Arbitrators have relied on the Parties' respective statements on the subject and on the information obtained by the Arbitration from an independent consultant. The Arbitrators, in accordance with the last paragraph of Art. 13 of the ICC rules, will also take into account the relevant trade usage.

二、反诉的可受理性

II. ADMISSIBILITY OF THE COUNTERCLAIM

（5） 仲裁庭认为，19xx年4月11日的《关于国际货物销售的联合国公约》（通称《维也纳公约》）是现行贸易惯例的最好渊源，即使买卖双方所在国均不是公约的成员国，倘若买卖双方所在国均为公约成员国，在本案中，该公约不仅可考虑作为贸易惯例适用，而且还可作为法律适用。

（5） The Tribunal finds that there is no better source to determine the prevailing trade usage than terms of the United Convention on the International Sale of Goods of 11 April 1980, usually called the Vienna Convention. This is also even

though neither （the country of the Buyer） nor （the country of the Seller） are parties to that Convention. If they were, the Convention might be applicable to this case as a matter of law and not only as reflecting the trade usage.

（6） 《维也纳公约》已在17个国家生效，考虑用它适用于国际货物销售中的不符规格事项有通用惯例，应属合情合理。《维也纳公约》第38条第1款规定买方负有“当场检查或叫人检查货物”的责任。买方应在注意或应当注意到瑕疵后的合理期限内通知卖方货物不符合合同的规格；否则，他将丧失就上述不符规格而提起索赔的权利。第39条第1款具体规定道：

“如买方在交货后两年之内没有通知卖方，无论如何，买方都将丧失在货物不符规格问题上的申诉权利，除非此种不符规格构成了对长期担保的违背”。

（6）The Vienna Convention, which has been given effect to in 17 countries, may be fairly taken to reflect the generally recognized usage regarding the matter of the non-conformity of goods on international sales. Art. 38（1）of the Convention puts the onus on the Buyer to “examine the goods or cause them to be examined promptly”. The buyer should then notify the Seller of the nonconformity of the

goods within a reasonable period as of the moment he noticed or should have noticed the defect；otherwise he forfeits his right to raise a claim based on the said non-conformity. Art. 39（1） specifies in the respect that：“In any event the buyer shall lose the right to rely on a lack of conformity of the goods if he has not given notice thereof to the seller within a period of two years from the date on which the goods were handed over, unless the lack of conformity constituted a breach of guarantee covering a longer period.”

（7）本案中，买方在合理的期限内已对货运作过检查，因为在货物抵达之前，一位专家曾被请去检查过装船。买方也应被认定在合理的期限内，即在专家报告公布后的8天内，就产品瑕疵作过通报。

（7）In the circumstances, the Buyer had the shipment examined within a reasonable time-span since （an expert） was requested to inspect the shipment even before the goods had arrived. The Buyer should also be deemed to have given notice of the defects within a reasonable period, that is eight days after the expert's report had been published.

（8）仲裁庭认为，就本案情况而言，买方遵守了上述《维也纳公约》的要件规定。这些要件要比卖方所在国的法律的规定灵活许多。卖方所在国法律所规定的买方通知卖方的时限特别短，特别具体，在这点上，似乎是通用的贸易惯例的一种例外。

（8） The Tribunal finds that, in the circumstances of the case, the Buyer has complied with the above-mentioned requirements of the Vienna Convention.

These requirements are considerably more flexible than those provided under （the law of the country of the Seller）. This law, by imposing extremely short and specific

time requirements in respect of the giving of the notice of defects by the Buyer to the Seller appears to be an exception on this point to the generally accepted trade usage.

（9） 无论如何，也应当认定卖方已经丧失了援引《维也纳》第38和第39条有关产品不符规格的任何规定的权利，因为第40条规定：“只有卖方知道，或他不可能不知道，或他没有透露有关的不符规格的事实，他便不能适用第38和第39条规定”。实际看来这也是事实，因为书证和口证都清楚表明卖方知道且不可能不知道提交的货物不符合同规格规定。

（9） In any case, the Seller should be regarded as having forfeited its right to invoke any non-compliance with the requirements of Art. 38 and 39 of the Vienna Convention since Art. 40 states that the Seller cannot rely on Arts. 38 and 39, if the lack of conformity relates to facts of which he knew, or of which he could not have been unware, and which he did not disclose. Indeed, this appears to be the case, since it clearly transpires from the file and evidence that the Seller knew and could not be unaware （of the non-conformity of the consignment to ）contract specification.

（10） 就是假定该条款可适用于本案，它无论如何也没有规定本仲裁庭应驳回反诉，即使对反诉的审理会耽误对主诉的审查。按其规定，要求抵消的反诉一般都应接受，除非仲裁庭认为同时审理反诉会过分耽误对事实的判决，因而认为把反诉同主诉分开比较恰当。在本案中，按规定说明，主诉和反诉已经进行共同审理，成为一次性裁决事项，故没有理由在将它们分割开。

（10） This provision, even assuming that it may apply in the circumstances, does not in any way require the tribunal to reject the counterclaim if its

examination might delay that of the main claim. It simply states that the

counterclaim for setting off is always admissible except only that the tribunal may find it appropriate to serve the counterclaim from the main claim lest a concurrent examination of counterclaim should excessively delay the judgment on the merits. In the present case, the main Claim and the counterclaim, in accordance with the Terms of Reference, have been examined together so as to be the subject of a single award, and there is no reason to separate them.

（11） 仲裁庭裁决如下：卖方应获得其全部所主张的金额，扣除买方在反诉中提出的抵消部分数额。

（11） The Tribunal awarded the Seller the full amount of its claim and set it off against part of the counterclaim filed by the Buyer.