购买的期房能否转让？

案例提供：上海市奉贤区人民法院

编写：吴耀军 谈文忠

点评：薛文成

当事人

原告（上诉人）：冷某某

被告（被上诉人）：平某某

被告（被上诉人）：上海亦乐房地产经纪事务所

案情摘要

20xx年1月8日，被告平某某与案外人张某某签订了一份期房转让合同，约定由平某某向张某某购买其在上海市奉贤区某动迁安置房（即系争房屋），还约定在合同履行期内平某某可以将该房屋转售给第三方。该合同签订后，被告平某某支付给张某某购房款合计48.5万元。

20xx年5月26日，在被告上海亦乐房地产经纪事务所（以下简称亦乐事务所）的居间介绍下，被告平某某与原告冷某某签订一份期房转让合同，由平某某将系争房屋转售给原告，合同约定价格为58万元，签订合同当日由原告支付平某某购房定金5万元，约定其余房款53万元于20xx年6月30日前付清。但之后，原告以系争房屋尚未取得产权证及平某某无权处分该房屋为由，要求两被告退还购房定金，未果后遂诉至法院。

争议焦点

尚未取得产权证的房屋能否转让。

法院裁判

经法院审理查明，系争房屋于20xx年5月30日交付，但至一审辩论结束仍未能办理房屋产权登记。

一审法院经审理认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，原告冷某某与被告平某某在被告亦乐事务所居间介绍下签订的期房转让合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而依法成立的合同，对当事人具有法律约束效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

经查，系争房屋是政府批准建造的配套商品房，被告平某某与案外人就系争房屋签订转让合同，合同中约定平某某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方，此时平某某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故其再与原告签订转让合同，该合同合法有效，当事人双方均应诚信守约。

基于原告未提供其与被告平某某签订的转让合同无效的相关证据，因此，法院认为原告以合同无效为由，要求两被告返还其购房定金的诉请，缺乏事实和法律依据。据此，法院判决驳回原告诉讼请求。后原告上诉，二审调解结案。

裁判评析

本案涉及尚未实际取得权属的“期房”转让合同是否无效的问题。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”。因此，为转让尚未取得权属的房地产而订立的合同是否有效，在过去长期内存在着较多争议。

不过，随着“司法自治”和“合同自由”观念日益被广泛接受，依据该规定认定相关合同无效的做法，已经越来越少。其主要原因在于：

1、合同的效力与合同的履行系不同的概念。即使尚未取得合同标的物的权属，也不能对合同成立与生效本身构成影响，而仅可能对当事人的合同履行构成影响。而当事人能否履行合同，系其是否需要承担相应不能履行的违约责任问题，对合同效力不应产生影响。

2、权属指向的是物权或类似于物权的概念，与合同产生的债权是不同的指向。虽然合同履行的后果可能是合同受让方取得权属，但两者之间毕竟还是存在差别的。对于不同的对象，当由不同的对象，当由相应的不同法律来规范。混淆权属所指向的物权与交易所指向的债权概念，也将造成物权法与债权法的混乱。

3、混淆合同履行合同效力的关系，或者物权与债权的关系。这不仅仅会造成法律体系的混乱，还会在现实中使当事人利用所谓“违法因素”来主张合同无效，从而规避合同义务，鼓励背信行为的发生。因此，本案的判决对于避免上述观念上的混淆，维护诚实信用的交易秩序，具有积极意义。

（来源：邹碧华主编，《上海法院案例精选》，上海人民出版社20xx年版。） 良翰房地产诉讼公号精华文章推荐

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第二篇：目前,期房转让合同的效力(实用版)

目前，期房转让合同的效力

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目前，期房转让合同的效力

【案情】 外地来昆明市的赵某，于20xx年年底在某小区购买了一套期房，并将房款付清，期房的交房时间要到20xx年的6月。急于要房居住的赵某等不及，便将期房转让给了李某，双方签订了转让合同并告知了开发商。然而房子转让后，市场房价居高不下，赵某一时又没买到合适的房子，便找李某要求解除合同，遭到李某的拒绝。赵某于是20xx年1月在法院提起诉讼，请求法院确认该转让合同无效。

【评析】

对本案中赵某和李某签订的期房转让合同是否有效，存在着几种不同观点。 第一种观点认为：本案中赵某与李某签订的期房转让合同实质上是将赵某在商品房预售合同中所产生的债权（即房屋的期待权）转让给李某，且通知了作为债务人的开发商，该期房转让合同应是有效的。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”案例中赵某并未登记取得房屋的权属证书，因此不能转让，那么赵某和李某签订的合同是无效的。

第二种观点认为：国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”因此本案中的期房转让合同已违反国务院有关禁止性规定，故属于无效协议。

第三种观点认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”案例中赵某并未登记取得房屋的权属证书，因此不能转让，那么赵某和李某签订的合同是无效的。

根据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等的规定，期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房。购房者在开发商符合相关条件并取得商品房预售许可证明后购买商品房应签订预售合同。期房转让则指购房者在签订预售合同后至办理好房产证之前，将房屋再次转让的行为。

我国《城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。” 同时我国《合同法》第52条的第5项规定：“有下列情形之一的，合同无效：?违反法律、行政法规的强制性规定。?” 依据上述的两条法律规定看似期房转让合同是无效的，但是《城市房地产管理法》第44条及第45条却规定了商品房预售的条件及预售商品房再行转让的事项。那么《城市房地产管理法》的第37条与第44条岂不是前后矛盾？只要我们进一步深入研究，就会发现《城市房地产管理法》的立法本意并非如此。《城市房地产管理法》的

第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”此条款作为授权性的规定，将期房转让的方法、程序等交由国务院来具体

制定。由此我们可看出《城市房地产管理法》的立法本意不是禁止期房转让的。此外按照法理学的一般原理，只要是法律和行政法规没有禁止的,公民便可以选择作为或不作为。因此，本案中双方订立期房转让合同的行为并不违法。依据国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”，认为“期房转让合同是无效”的观点是站不住的。国务院七部门出台的意见是一种部门规章，并不是行政法规。认定合同无效应当以法律或行政法规的规定为依据。所以，国务院七部门的意见仅是导致无法办理期房转让登记而已，不必然导致再转让该房屋的合同无效。

鉴于本案中赵某已经付清房款并未取得房产权证，其取得的是对房屋的期待权，这种对房屋的期待权实质上是一种基于商品房预售合同所产生的债权，而基于合同之债所产生的权利义务关系也是合同法及合同法理论所认可、支持的。我国《合同法》第79条、第80条等规定了合同权利转让事项。赵某与李某签订的期房转让合同实质上是将赵某在商品房预售合同中所产生的债权转让给李某，且通知了作为债务人的开发商，该期房转让合同理应受到合同法的保护。

综上，笔者同意第一种观点。

另外一个建议：在具体转让签订合同时，很专业的律师帮其把关。