四星级酒店项目财务分析

一、           项目相关参数：

1、H栋的建筑参数：（单位：平方米）

说明：目前需要运作的部分为地上10层，总面积为：118708平方米。

2、四星级酒店：临高殿三号路一侧

单层面积：  约4100平方米

总面积：    约41000平方米

酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。

酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用，主要内容包括：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。

3、酒店公寓：另外三侧

单层面积：  约7770平方米

总面积：    约77700平方米

酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。

酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用，主要内容包括：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。

二、     项目运做思路：

1、四星级酒店（委托凯莱国际酒店有限公司管理）

四星级产权酒店：酒店房间全部出售，预计售价至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的装修），然后再以每平方米30元/月的价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每年还可以免费入住酒店12天。

2、酒店公寓：

酒店公寓全部出售，预计售价至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的装修）。

三、     财务分析：

1、收益分析：

 

 

说明：A、单位成本的计算：2400元/平方米的购入价，四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。

B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益，也可销售。

分析：A、若完全全部实现销售，至少可实现盈利1293万元，

B、若酒店营业配套不销售，至少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每年租金约300万元。

2、风险分析：销售率与风险关系

A、在不同销售率情况下的盈利情况：（单位：人民币）

 

B、在不同销售率情况下的回购及装修成本情况：（单位：人民币）

 

                                                                                                                                                                                

C、分析

 

四、总体分析

1、销售率对盈利的影响：

a)   销售率在100%的情况下，投资公司可实现利润：10964万人民币，获得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上

b)   销售率在90%的情况下，投资公司可实现利润：7861万人民币，获得物业近20000平方米，市场价值在约6000万人民币以上。

c)   销售率在80%的情况下，投资公司可实现利润：3567万人民币，获得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。

d)   销售率在70%的情况下，投资公司基本不会赢利，但可获得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。

e)   该项目成功的关键：销售率必须在70%以上。

2、对小业主实行7%—8%的投资回报银行履约担保的风险

A、     酒店管理公司（如凯莱国际酒店）承租酒店可承受的租金

   

    作为一家星级酒店，考虑其体量大的原因，月租金在30－35元/平方米，整体酒店年租金在1476万元－1722万元之间，酒店管理公司完全可以承受。

   

B、     小业主7%-8%的投资回报银行履约担保的风险及产权酒店销售阻力

   

只要保证月租金30－35元/平方米，完全可以实现7%-8%的投资回报率，银行履约担保的风险就不存在，产权酒店销售的阻力也会迎刃而解。

3、风险化解

A、  本项目成本：酒店为3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓为3100元/平方米（2400+700）。

B、项目操作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）销售，在销售率达60％以后，可以以成本价销售，投资公司仍可以实现约7200万人民币的利润及酒店配套营业面积约8200平方米。

C、投资风险完全可以化解。

五、          现金流分析

 

第二篇：财务分析报告1

中国工商银行财务分析报告

二、工行简要历史

1、历史沿革

工行于19xx年x月x日作为一家国家专业银行而成立，承担了中国人民银行的所有商业银行职能，而中国人民银行则正式成为国家的中央银行。

工行成立以来，曾经历几个阶段，期间由国家专业银行转型为国有商业银行，之后再整体改制为股份制商业银行。

自19xx年至19xx年，工行是国家专业银行。在此期间，工行扩大了业务规模和分销网络、强化了财务会计与管理制度以及提高对盈利能力和风险管理的重视。

19xx年，国家成立三家政策性银行，以承担国家专业银行的主要政策性贷款功能。包括工行在内的各国家专业银行，在此后转型为四大国有商业银行。自19xx年至20xx年，工行在业务的许多方面作出了重大改进，以建立现代商业银行的运营体系，包括加强资本基础、运营绩效、资产质量、风险管理、信息科技、内部控制、组织结构、业务流程和管理透明度。

过去十年间，国家采取了一系列举措，旨在加强国有商业银行的资本基础，提高资产质量。19xx年，作为加强四大国有商业银行资本基础举措的一部分，财政部向工行定向发行850 亿元的xx年期特别国债，所筹集的资金全部用于补充工行资本金。19xx年及20xx年，工行将总额达4,077 亿元的不良资产按账面值处置给华融公司。19xx年至20xx年，作为处置的对价，工行向华融公司收取947 亿元现金和华融公司发行的总面值达3,130 亿元的十年期不可转让债券。

作为最近的我国银行业重组的一部分，汇金公司于20xx年x月向工行注资150亿美元，财政部则保留了原中国工商银行资本金1,240亿元，工行于20xx年x月x日由国有商业银行整体改制为股份有限公司。20xx年x月，高盛集团有限公司（The Goldman Sachs Group, Inc.，或称高盛集团）、安联保险集团（AllianzGroup，或称安联集团）（通过其全资子公司Dresdner Bank

Luxembourg S.A.，或称德累斯登银行）、美国运通公司（American Express Company，或称美国运通）分别认购工行A股发行和H股发行前已发行股份的

5.7506%、2.2452%和0.4454%。20xx年x月，社保基金理事会也认购了工行A股发行和H股发行前已发行股份的4.9996%。

2、成立股份有限公司

工行在20xx年x月x日从一家国有商业银行整体改制成一家股份有限公司，财政部和汇金公司担任工行发起人，并正式更名为中国工商银行股份有限公司。中国工商银行股份有限公司于设立后承继了原中国工商银行的所有业务、资产和负债。

三、工行业务

1、工行的业务概况

工行主要业务包括公司银行业务、个人银行业务、资金业务以及其他业务。就贷款余额和存款余额而言，工行是我国最大的商业银行。截至20xx年x月x日，工行的总资产、贷款余额和存款余额分别为64,572亿元、32,896亿元和57,369亿元；工行20xx年的总收入（包括净利息收入、净手续费和佣金收入、其他非利息收入以及营业外收入）达到1,657亿元。根据中国人民银行公布的数据，截至20xx年x月x日，工行的总资产、贷款余额和存款余额分别占我国所有银行机构总资产、贷款余额和存款余额的16.8%、15.4%和19.4%，并且分别占四大商业银行总资产、贷款余额和存款余额的31.4%、30.4%和32.6%。

工行主要在我国境内运营，提供广泛的商业银行产品和服务。根据中国人民银行公布的资料，截至20xx年x月x日，以公司贷款余额、票据贴现余额及公司存款余额计算，工行是我国最大的公司银行；截至20xx年x月x日，以个人贷款余额和个人存款余额计算，工行是我国最大的个人银行；以20xx年总交易额计算，工行是我国领先的贷记卡、准贷记卡和借记卡服务提供行。截至20xx年x月x日，工行拥有超过250万公司客户以及超过1.5亿个人客户，并通过境内18,038家分行、营业网点及其他机构（包括总行）的传统分行网络，以及通过包括一系列网上及电话银行、1,610家自助银行中心、19,026部自动柜员机的电子银行网络，为客户提供服务。

工行的总行设于北京，截至20xx年x月x日，工行拥有98家境外分行、控股机构、代表处和网点。工行目前在香港、澳门、新加坡、东京、首尔、釜山、法兰克福及卢森堡设有分行，并在纽约、莫斯科及悉尼设有代表处。此外，工行

于香港、伦敦及阿拉木图亦拥有控股机构。以截至20xx年x月x日总资产计算，在其本身或其母公司在香港联交所公开上市的香港注册银行中，工行的控股机构工银亚洲排名第六。

工行自19xx年起实施的一系列改革措施使工行实现了业务、运营及企业文化的重大转型。工行特别重视发展全面风险管理体系，并优化工行的业务架构及组织结构。工行业务重点及架构已逐步发展，以满足工行客户对广泛的银行产品及服务的需求。工行专注于拓展个人银行业务的运营，尤其是高增长的手续费和佣金业务，同时工行作为电子银行服务提供行亦已取得领先地位。工行通过投入充足资源发展信息科技，并建立起一套集中的信息系统，让工行可以分析客户群的动态，集中发展有吸引力的客户，并提升工行的风险管理能力以及其他内部控制能力。工行相信由于上述改革，将使工行的业务结构及流程、公司治理和内部控制成为我国商业银行中的佼佼者。于20xx年的财务重组已大大巩固了工行的资本基础。工行相信工行正处于寻求进一步增长的有利地位。

2、工行的竞争优势

（1）工行为中国最大商业银行

（2）拥有庞大且优质的公司及个人客户基础

（3）拥有广泛的分销网络，并且是最大的电子银行服务提供行

（4）领先的信息科技能力

（5）增长迅速的手续费和佣金收入

（6）全面的风险管理和内部控制

（7）稳定及经验丰富的管理团队

3、工行面临的竞争情况

工行目前主要与四大商业银行中的其他三家和其他全国性商业银行竞争。工行还面临来自若干其他银行机构日益激烈的竞争，包括城市商业银行和在国内开展业务的外资银行。工行与境外金融机构的竞争在未来将更加激烈。工行与国内其他商业银行和金融机构主要在所提供产品及服务的种类、价格和质量、银行设施的便利程度、品牌认知度和信息科技发展的层面上竞争。

三、上述业务发展计划与现有业务的关系

工行正在按照 20xx-20xx年整体战略和发展规划稳步推进。工行的业务发展计划主要是 充分利用工行现有的业务优势，根据客户的需求,大力拓展新的业务品种和服务手段，增加 工行利润增长点,提高工行的盈利能力和抗风险能力。发展计划也将进一步优化工行的组织 机构,提高业务运作效率和管理水平，强化现行运行机制中的优势，使现有业务运行和发展 计划形成一种良性互动的关系，从总体上提高工行的经营管理水平。