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房地产项目全程营销策划方案大纲

一、项目概述

二、项目前期策划

（一）市场调研及走势分析、预测

1．宏观、微观市场走势分析。

2．最新房地产市场行情分析。

（二）前期产品及市场定位可行性研究

1．产品定位分析。

2．市场定位潜力分析。

3．市场定位风险分析。

4．市场定位的可行性评价。

5．项目市场定位。

（三）品牌战略策划

1．名称确定建议及推广名确定。

2．楼盘风格确定。

3．建筑用料的建议。

4．项目卖点的挖掘及提炼。

5．小区环境营造——空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境。

6．小区景观设计要点（环境规划）。

7．电梯的设置。

8．停车库设计要点、车位比例及安排。

9．会所功能内容划分及概念的提炼。

10．装修标准。

11．社区服务项目配置建议。

12．物业管理服务项目建议。

三、项目营销策划

1. 项目营销阶段性划分。

2. 项目分期推出的战术部署及促销手法建议。

3. 市场进攻要点及切入法建议（入市时机）。

4. 价格策略制定。

5. 价格体系及付款方式原则。

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6. 销售现场包装要点。

7. 卖场包装要点。

8. 卖场促销要点。

9. 展销会举办方案。

10. 外销方案制定。

11. 制定CS系统（顾客满意系统）。

12. AIDAS原理（阶段性促销活动策划）。

13. 模型制作指导。

14. 收集市场反馈信息，及时调整营销方案。

15. 分销网络辅助措施。

16. 新闻推广方案（软性文章及题材炒作）。

17. 公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议）。

四、广告、宣传、推广设计

（一）品牌识别

1．展示系统设计

（1）地盘形象设计。

（2）工地围墙展示设计。

（3）工地路牌、楼体招示布、工程进度牌。

（4）售楼形象展示。

（5）售楼处外观展示指导、内部形象定位指导。

（6）售楼处设计建议。

（7）样板房形象定位、效果建议。

（8）售楼处展板创意建议。

（9）看楼车体外观设计。

（10）售楼人员服装设计、保安服装建议。

2．展示系统设计

（1）售楼书、折页。

（2）《售楼合同》及相关文件格式。

（3）《价目表》、付款方式单页设计。

（4）工作证(卡)、售楼人员名片。

（5）办公事务用品。

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3．广告类规范

（1）报纸广告标准格式。

（2）电视广告标准格式。

（3）手提袋。

4．售楼导示系统

（1）样板房导示牌。

（2）POP彩旗式吊旗设计。

（3）各类标示牌。

（4）户外看板。

5．小区形象系统

（1）导示系统。

（2）公共导示系统设计。

（3）公共信息展示设计。

（4）会所导示系统设计。

（5）各项配套设施形象系统设计。

（6）物业管理人员服饰设计。

（二）广告运动

1．广告诉求目标。

2．广告诉求理念。

3．广告主题口号。

4．广告内容及表现手法。

5．创意策划。

6．统一宣传口径制定。

7．整体氛围概念提示。

8．媒体计划。

9．创意延展。

10．报纸广告方案。

11．电视广告创意方案审核建议。

（三）整体营销费用预算及成本控制的策略。

五、销售阶段工作规划

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1. 售楼人员的安排及培训。

2. 售楼人员的进场及销售的实施。

3. 现场看楼团的筹划。

4. 客户区域、年龄、职业等层面分析。

5. 《客户信息反馈表》的编制、登记、汇集及总结分析。

6. 广告发布效果的跟踪。

7. 对放弃购买客户的原因调查。

8. 售前及售后服务内容。

9. 定期销售总结及策略调整。

10. 系列促销活动。

11. 销售后期收尾工作。

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第二篇：房地产策划方案提纲

中德提案大纲

一、市场素描

1、 住宅

a、东区各楼盘20xx年推、售、存描述（各产品线推、售、存描述） 环山国际、玫瑰城、上海时光、爱琴屿、复地花屿城

b、上述楼盘1-4月各楼盘各产品线月度去化情况

2、两路区域20xx年写字楼推、售、存描述（西区、老城区、东区描述）

3、两路区域20xx年公寓产品推、售、存描述（西区、老城区、东区描述）

4、西区、东区20xx年商业产品推、售、存描述（产品结构及区间描述） 总结：1、分析出各物业的去化速度、价格

2、结论分析出各物业去化最快的结构区间！

二、项目认识及货量统计

1、 项目基本情况介绍

2、 项目配套及资源介绍

3、 项目货量统计

三、项目问题梳理

1、 产品规划问题

2、 开发策略问题

3、 项目形象树立问题

4、 商务产品定位问题

四、投资风险评估

1、 车库

2、 商业

3、 写字楼

4、 公寓

5、 洋房及大户型

风险期评估

五、营销策略

1、 项目当前营销思考

A 本案在东区市场如何展位

B 洋房、公寓、写字楼、集中商业等难点产品如何去化

C 本案当前住宅去化是否正常

2、 阶段性形象定位分析

A 本案前期形象定位造成的影响（借鉴港城国际洋房教训）

B 梳理项目价值点 重新塑造以高档住宅及商务商业为主的形象定位

3、 洋房产品去化

A 例举港城国际4月份洋房销售实例（洋房与高层相当的价格）

B 梳理本案洋房难点及价值点剖析

C 洋房销售思路 总价控制（参考港城） 附加值（电梯入户）or 产品调整（改小）

4、 写字楼

A 结合写字楼市调分析两路整体写字楼去化情况

B 通过项目风险评估铺垫写字楼去化思路

C 写字楼营销策略 东环中心策略

5、 公寓产品

A 公寓产品去化难点剖析 政策限制 市场分流（例举3号线实例）

B 本案公寓产品难点剖析

C 公寓营销策略 集成化公寓（弹子石及南光COCO）OR 融资

6、 商业策略

A 本案商业销售难点（天街商业）分析自持所造成的资金积压

B 销售策略 主力超市带动销售

8、本案1-4月销售情况与周边住宅竞品1-4月对比分析得出结论

六、九鼎营销保障体系